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La Importancia de las Fibras Inmobiliarias en el Desarrollo Urbano de México: Una Entrevista con la Arquitecta Romy Rojas

Por Mundo Fiduciario

La manera en que se desarrolla el entorno urbano es fundamental para el bienestar de las comunidades. Las fibras inmobiliarias han surgido como una figura clave en el desarrollo urbano de México, y para profundizar en este tema, tuvimos la oportunidad de conversar con la arquitecta Romy Rojas, presidenta del Consejo Nacional de Desarrollo Urbano de México (CONARED). Durante esta entrevista, nos compartió su visión sobre el papel de las fibras en el desarrollo urbano, los desafíos que enfrentan y las oportunidades para mejorar la calidad de vida en las ciudades.

El Rol de las Fibras Inmobiliarias

La presidenta del CONARED comenzó destacando la importancia de las fibras inmobiliarias en el desarrollo urbano en México, señalando que han tomado un posicionamiento significativo en las últimas dos décadas, especialmente en la última década. «Las fibras han venido a impulsar el desarrollo de vivienda, ofreciendo oportunidades que antes no se tenían», explicó. Esta herramienta no solo beneficia a los desarrolladores, sino que también ayuda a regular el mercado y a mejorar la accesibilidad a la vivienda.

Influencia en la Planificación Urbana

Cuando se le preguntó sobre cómo las fibras inmobiliarias pueden influir en la planificación urbana, Rormy Rojas subrayó que estas marcan el tipo de mercado y crean un efecto multiplicador en la economía. «Las fibras son impulsores que empiezan a marcar cierta presión en el mercado, lo que a su vez regula el precio de la vivienda», comentó. Esta dinámica es crucial para garantizar que el desarrollo urbano sea sostenible y accesible para todos.

Educación y Conciencia en el Desarrollo Urbano

La arquitecta también abordó la necesidad de educar tanto a desarrolladores como a la comunidad sobre la importancia de las fibras inmobiliarias. «Existen iniciativas importantes que dividimos en dos rubros: asesorías a gobiernos y campañas de sensibilización ciudadana», dijo. A través de la Red, se busca empoderar a la ciudadanía para que comprendan los beneficios del desarrollo urbano y cómo este impacta en su calidad de vida.

Desafíos en el Sector

Romy Rojas no esquivó los desafíos que enfrenta el sector de las fibras inmobiliarias. Uno de los principales obstáculos es la falta de alineación de los gobiernos con las nuevas políticas que promueven la sostenibilidad y la planificación adecuada de la vivienda. «Es fundamental que los gobiernos estén en sintonía con estas políticas para que las fibras puedan prosperar y generar un impacto positivo en el desarrollo urbano», enfatizó.

Colaboración Público-Privada

La colaboración entre las fibras inmobiliarias y las autoridades es esencial para lograr un desarrollo que beneficie a las comunidades. «Debemos participar y estar presentes en los gobiernos, influyendo en las decisiones que afectan el tipo de vivienda que se construye», dijo Romy Rojas. Este tipo de colaboración puede llevar a un esquema de «ganar-ganar» que beneficie tanto a los desarrolladores como a los ciudadanos.

Inversión Social y Bienestar

Un aspecto crucial de las fibras inmobiliarias es su capacidad para contribuir a proyectos que priorizan el bienestar social. Romy Rojas afirmó que «cuando se hacen bien las cosas, repercute directamente en los ciudadanos más vulnerables». La construcción de vivienda de calidad no solo mejora la accesibilidad, sino que también proporciona seguridad y calidad de vida a las familias.

Tendencias Futuras

Sobre las tendencias futuras en el sector de las fibras inmobiliarias, la arquitecta destacó la creciente importancia de la construcción de vivienda de tipo medio y de alta densidad. «Las fibras están buscando expandirse mediante desarrollos verticales, lo que representa una gran oportunidad para atender la demanda de vivienda en las ciudades», explicó.

Consejos para Nuevos Desarrolladores

Finalmente, Romy Rojas ofreció consejos a aquellos que consideran ingresar al mercado de las fibras inmobiliarias. «Es fundamental pensar fuera de la caja y comprender que el financiamiento es la base de cualquier proyecto», afirmó. La planificación adecuada y la colaboración con las autoridades son clave para garantizar que los desarrollos urbanos sean sostenibles y accesibles.

Reflexiones Finales

A lo largo de la entrevista, Romy Rojas enfatizó la importancia de la participación ciudadana en el desarrollo urbano. «Debemos ser ciudadanos activos y mantenernos informados sobre el impacto que nuestras decisiones tienen en nuestras comunidades», concluyó.

La arquitecta dejó claro que el futuro de las fibras inmobiliarias en México es prometedor, siempre y cuando se trabaje en conjunto para crear un entorno urbano que beneficie a todos.

La visión de Romy Rojas sobre el papel de las fibras inmobiliarias en el desarrollo urbano es un recordatorio de que el crecimiento y la sostenibilidad de nuestras ciudades dependen de la colaboración entre todos los actores involucrados. Con un enfoque en la educación, la inversión social y la planificación sostenible, las fibras inmobiliarias tienen el potencial de transformar el paisaje urbano de México para mejor.

Romy Rojas Garrido

Presidenta del Consejo Nacional de Desarrollo Urbano de México (CONARED), además lidera la empresa Urban Linked Culture “ULC”.

El Papel del Capital Privado en la Infraestructura de México: Una Entrevista con Liliana Reyes

Por Mundo Fiduciario

En el contexto global marcado por la incertidumbre económica y política, el capital privado se presenta como un motor esencial para el desarrollo de proyectos de infraestructura en México. Para profundizar en este tema, tuvimos la oportunidad de entrevistar a Liliana Reyes, representa Directora General de la AMEXCAP, quien compartió su visión sobre el impacto de esta industria en el crecimiento económico del país.

La Asociación Mexicana de Capital Privado

La AMEXCAP fue fundada en 2003 y es una organización sin fines de lucro que representa a toda la industria de capital privado en México. A través de más de 85 fondos asociados, AMEXCAP ha facilitado inversiones por más de $15,600 millones de dólares en México, impulsando la creación de más de 1.8 millones de empleos y apoyando proyectos clave en sectores como energía, infraestructura y tecnología. Actualmente, AMEXCAP cuenta con más de 85 fondos miembros que operan en seis estrategias distintas: Capital Emprendedor, Capital de Crecimiento, Crédito Privado, Infraestructura y Energía, y Bienes Raíces.

Reyes explicó que la asociación reúne a una variedad de fondos que invierten en diferentes sectores, desde el venture capital hasta el capital de infraestructura y energía. “Nuestro objetivo es hacer que esta industria crezca a través de diversas incitativas y una de ellas es destacar la importancia del capital privado en proyectos de infraestructura”, afirmó Liliana.

Actualmente la AMEXCAP representa alrededor de 50 fondos que han financiado más de 100 proyectos en México, de los cuáles más del 40% han sido miembros de AMEXCAP acumulando inversiones que superar los 15, 600 millones de dólares. Entre los fondos destacados se encuentran Mexico Infrastructure Partners y varios otros de origen global. Esta inversión no solo posiciona a México como un destino clave para el capital privado, sino que también promueve la visibilidad y la confianza en estos proyectos cruciales para el desarrollo económico del país.

Diálogo con el Gobierno y Marco Regulatorio

Uno de los pilares de la AMEXCAP es el diálogo constante que mantiene con el Gobierno federal y local para fortalecer la industria del capital privado. Reyes mencionó que este diálogo incluye conversaciones con reguladores y actores clave gubernamentales, como la Secretaría de Hacienda, Secretaría de Economía y la CONSAR. «Este trabajo nos permite incluir a la industria en las agendas regulatorias y demostrar su relevancia para el crecimiento económico», explicó.

Un ejemplo reciente de esta colaboración es la reforma a la Ley del Mercado de Valores, que busca facilitar el acceso de las empresas al mercado bursátil nacional. Además, la AMEXCAP mantiene un diálogo permanente con las AFORES para promover mejores prácticas que faciliten la inversión en fondos de capital privado que impulsen el crecimiento económico y el desarrollo de infraestructura en el país.

Impacto en el Crecimiento Regional y Generación de Empleo

El capital privado no solo se enfoca en la inversión, sino que también juega un papel crucial en el crecimiento regional y la generación de empleo. Reyes destacó que, en los 22 años de actividad de la industria en México, se han generado cerca de 1.8 millones de empleos formales, de los cuales 385,000 provienen de inversiones en infraestructura. «Estos empleos contribuyen al bienestar social y cierran brechas regionales», afirmó Reyes, subrayando que el impacto del capital privado va más allá de lo económico, cumpliendo con altos estándares de sostenibilidad.

Sectores con Mayor Atracción de Inversión

Al ser cuestionada sobre los sectores de infraestructura más atractivos, Reyes mencionó que las energías renovables y la infraestructura vial están en el centro de atención. «La transición hacia energías limpias es fundamental, y la infraestructura vial facilitará la relocalización de empresas y la conectividad necesaria para el crecimiento de nuevas industrias», expresó.

Proyectos Emblemáticos y Casos de Éxito

La AMEXCAP ha estado involucrada en varios proyectos emblemáticos. Reyes mencionó carreteras como la de Tuxtla a San Cristóbal y hospitales desarrollados por fondos como Blackrock. «Estos proyectos no solo mejoran la conectividad y los servicios de salud, sino que también están respaldados por fondos que siguen las mejores prácticas ambientales y sociales», afirmó.

Retos y Oportunidades en el Capital Privado

Sin embargo, la industria no está exenta de retos. Liliana Reyes destacó que uno de los principales desafíos es la competencia por levantar capital, especialmente en un entorno económico incierto. «Los fondos deben atraer inversionistas que estén dispuestos a invertir en proyectos, y eso puede ser complicado con tasas de interés elevadas y mayor competencia entre fondos», explicó.

A pesar de los retos, Reyes se mostró optimista sobre las oportunidades que ofrece el capital privado, especialmente en el contexto de las ciudades inteligentes. «La inversión en capital privado es fundamental para el desarrollo de ciudades inteligentes, ya que permite financiar proyectos innovadores que mejoran la calidad de vida y la eficiencia urbana», comentó.

Iniciativas de Educación Financiera

La AMEXCAP también lidera iniciativas de educación financiera para promover la comprensión del capital privado en México. Reyes explicó que la asociación ha desarrollado un diplomado en colaboración con la Universidad Anáhuac, diseñado para capacitar a los actores de la industria y hacerla más accesible y comprensible.

Perspectivas a Futuro

Mirando hacia el futuro, Reyes se mostró optimista sobre el panorama de la inversión en capital privado en México. «La industria ha demostrado ser resiliente y continuar creciendo, incluso en tiempos de dificultad económica», afirmó. La AMEXCAP espera que en los próximos cinco años aumente la creación de fondos y la participación de inversionistas, lo que a su vez generará más recursos para el tejido económico nacional.

Mensaje para Nuevos Inversionistas

Finalmente, Reyes dejó un mensaje claro para los nuevos inversionistas: «El capital privado es un motor esencial para el desarrollo sostenible y cada vez más inversores buscan este tipo de oportunidades. Es importante que todos conozcan esta industria y consideren el capital privado como una opción viable para financiar proyectos».

La conversación con Liliana Reyes subraya la importancia del capital privado en el desarrollo de México, destacando tanto sus retos como sus oportunidades. En un entorno en constante cambio, el capital privado emerge como un aliado estratégico para el crecimiento económico y la innovación en el país.

Si eres inversionista y quieres explorar oportunidades en el capital privado, te invitamos a participar en la Cumbre AMEXCAP 2025. Será una plataforma única para conectar con líderes del sector, descubrir proyectos innovadores y conocer cómo tu inversión puede generar un impacto significativo.

Liliana Reyes

Directora General de la AMEXCAP

Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (FIBRAS) en México: Un Impulso al Desarrollo Económico y Urbano

Por Mundo Fiduciario

Las FIBRAS, la versión mexicana de los Real Estate Investment Trust (REITs), han revolucionado el mercado inmobiliario en el país. En 2004 surgieron gracias a una colaboración entre la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP) y la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) como un mecanismo diseñado para fomentar el desarrollo de proyectos inmobiliarios de gran envergadura.

En una reciente entrevista, Adolfo González, presidente de TMSourcing y experto en el sector, nos ofreció una visión profunda sobre qué son las FIBRAS, cómo funcionan y su impacto en el ecosistema urbano y el mercado inmobiliario en el país. En este artículo analizaremos las ideas clave presentadas por Adolfo, así como el contexto y las implicaciones de esta forma de inversión.

¿Qué son las FIBRAS?

Las FIBRAS o Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces, son un producto fiduciario que incluye un fideicomiso y algunas ventajas fiscales que se establecen en la Ley del Impuesto sobre la Renta en México. Los fines del vehículo son adquirir, desarrollar, y arrendar bienes inmuebles o derechos sobre estos y permite a todo tipo de inversionista adquirir equity por medio de certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios. En 2004 la SHCP y la BMV crearon el modelo en respuesta a la necesidad de revitalizar el sector inmobiliario, que en ese momento enfrentaba desafíos similares a los que había vivido Estados Unidos en décadas anteriores.

Proceso de Creación de una FIBRA

Para establecer una FIBRA, es crucial definir un plan de negocios que contemple la adquisición y gestión de propiedades. Adolfo explicó que el primer paso es identificar el tipo de inmuebles que se desean adquirir y el modelo de negocio para dimensionar la inversión requerida.

Posteriormente, se debe elaborar un prospecto de inversión y registrar la emisión de certificados bursátiles en el Registro Nacional de Valores.

Además, resaltó la importancia de contar con una gobernanza adecuada y una alineación de intereses entre los diferentes actores involucrados: el desarrollador, los operadores de la FIBRA, los administradores inmobiliarios, el equipo de mantenimiento, los comercializadores, los propios inversionistas, las casas de bolsa y demás consultores necesarios.

Orígenes

Adolfo mencionó que la idea de las FIBRAS se inspira en los Real Estate Investment Trusts (REITs) de Estados Unidos, que nacieron para mitigar una crisis inmobiliaria en la década de 1960. Estos vehículos permiten a los inversores participar en el mercado inmobiliario sin tener que adquirir propiedades directamente. En México, la implementación de las FIBRAS fue un paso significativo hacia la democratización de la inversión en bienes raíces, brindando acceso a un sector que tradicionalmente había estado reservado para grandes capitales.

Desde su creación, el número de FIBRAS ha crecido y hoy en día existen alrededor de 15 FIBRAS que abarcan diversos sectores, como el comercial, industrial y turístico, aunque la parte habitacional aún está en desarrollo.

Impacto en el Mercado Inmobiliario y el Ecosistema Urbano

Las FIBRAS han tenido un impacto positivo en el desarrollo urbano de México, contribuyendo a la creación de centros comerciales, hoteles y otros proyectos de infraestructura. La capacidad de atraer inversiones ha permitido que se realicen desarrollos de gran envergadura, como el proyecto de Torre Mayor en la Ciudad de México.

Sin embargo, el futuro de las FIBRAS podría estar en la creación de comunidades completas alrededor de proyectos de infraestructura como el Tren Maya. La planificación de ciudades que integren espacios de trabajo, vivienda y recreación es un paso hacia un desarrollo urbano más sostenible y colaborativo.

Lecciones Aprendidas y Recomendaciones

A lo largo de los años, se ha aprendido que el éxito de las FIBRAS depende de varios factores, incluyendo la gobernanza corporativa, la calidad de los desarrolladores inmobiliarios y la administración adecuada de los activos. Para aquellos que deseen ingresar al mercado de FIBRAS, Adolfo recomienda:

Establecer buenas prácticas de gobernanza: Un órgano de gobierno transparente y sin conflictos de interés es esencial para generar confianza entre los inversionistas.
Seleccionar desarrolladores calificados: Es crucial contar con profesionales experimentados que puedan garantizar el éxito de los proyectos.
Realizar estudios de mercado: Comprender la demanda y las necesidades de los inversionistas es fundamental para el éxito de la colocación de certificados.
Fomentar la confianza entre inversionistas: La transparencia en la gestión y la comunicación clara sobre los objetivos y riesgos son clave para atraer capital.

Conclusión

Adolfo cerró la entrevista mencionando que las FIBRAS han demostrado ser una herramienta valiosa para impulsar el desarrollo del mercado inmobiliario en México. Con el potencial de transformar no solo el panorama urbano, sino también la economía en general, su correcta implementación y gestión son cruciales para el futuro del país. Al continuar innovando y adaptándose a las necesidades del mercado, las FIBRAS pueden ayudar a construir comunidades más sostenibles y prósperas en México.

Adolfo González Olhovich

Presidente de TMSourcing

Análisis del Sector Inmobiliario en México: Retos y Oportunidades

Por Mundo Fiduciario

Gene Towle es una figura destacada en el ámbito de la tecnología y la innovación, especialmente en su papel como líder en SOFTEC, una empresa que se especializa en el desarrollo de software y soluciones tecnológicas. Bajo su dirección, SOFTEC ha crecido y se ha diversificado, ofreciendo servicios que abarcan desde el desarrollo de aplicaciones hasta consultoría tecnológica.

Towle es conocido por su enfoque en la transformación digital y su habilidad para identificar oportunidades de negocio en el sector tecnológico. Su liderazgo ha sido fundamental para posicionar a SOFTEC como un actor clave en el mercado, promoviendo una cultura de innovación y colaboración dentro de la empresa.

Además, Gene Towle ha participado en conferencias y eventos relacionados con la tecnología, compartiendo su experiencia y conocimientos sobre las tendencias actuales y futuras en el sector. Su visión estratégica y su compromiso con la excelencia han contribuido al éxito y la reputación de SOFTEC en la industria. Razón por la cual en el Seminario SOFTEC 2024, nos brindó información sobre el sector inmobiliario. Te contamos lo más destacado, que nos brindó en una entrevista especial.

Towle abrió la entrevista resaltando la infraestructura de transporte en México que ha sido un tema de debate en los últimos años, especialmente con la propuesta de crear una vía única para el transporte de mercancías sensibles al tiempo. Este tipo de infraestructura no solo permitiría agilizar la llegada de productos esenciales como alimentos, medicamentos y ropa, sino que también podría reducir significativamente los tiempos de entrega en comparación con rutas tradicionales, como el Canal de Panamá.

Sin embargo, la realidad es que, a pesar de las ventajas potenciales, muchos inversionistas están mostrando cautela. La incertidumbre generada por reformas constitucionales y cambios en la regulación judicial ha llevado a una parálisis en nuevas inversiones, afectando negativamente el crecimiento del sector inmobiliario. Las empresas que ya están establecidas en el país, como Ford y John Deere, parecen estar menos preocupadas, pero los nuevos entrantes están evaluando cuidadosamente sus decisiones antes de comprometer capital a largo plazo.

Crisis en la Vivienda Asequible

Otro aspecto crítico del sector inmobiliario es la crisis de la vivienda asequible. Los desarrolladores se enfrentan a un aumento en los costos de materiales y a un proceso administrativo más lento para obtener permisos y licencias. En Monterrey, por ejemplo, la implementación de un nuevo impuesto sobre componentes ha encarecido el cemento, lo que ha limitado la capacidad de construir viviendas a precios accesibles.

Además, la disponibilidad de servicios básicos como energía eléctrica y agua potable se ha convertido en un obstáculo para la finalización de proyectos habitacionales. Regiones como Juárez y Tijuana están experimentando una creciente demanda de vivienda, pero la oferta no satisface esta necesidad.

Desafíos en el Mercado Comercial

El sector comercial también ha enfrentado desafíos significativos. La creación de nuevos centros comerciales ha disminuido drásticamente debido a la incertidumbre económica y a la necesidad de que los inquilinos generen ingresos suficientes para cubrir gastos operativos. Muchos inversionistas están esperando a que las tasas de interés bajen antes de comprometerse a nuevos proyectos.

Se estima que, para el próximo año, la inversión total en el sector inmobiliario podría alcanzar los 652,000 millones de pesos, aunque las proyecciones son cautelosas. Los desarrolladores están especialmente interesados en el segmento de vivienda asequible, aunque la viabilidad de estos proyectos es cuestionable dado el contexto económico.

La Importancia del Contexto Económico y Social

El contexto económico y social actual está afectando directamente el desempeño del sector inmobiliario. La burocracia en la obtención de permisos ha aumentado significativamente; en la Ciudad de México, por ejemplo, el proceso que antes tomaba de 8 a 9 meses ahora puede extenderse hasta 48 meses.

Los desarrolladores también deben considerar la posibilidad de clausuras durante el proceso de construcción, lo que puede añadir meses de retraso a sus proyectos. Además, el costo de obtener permisos ha aumentado drásticamente, y en algunos casos, puede llegar a representar hasta el 15% del precio de venta de una propiedad.

Nuevas Oportunidades en el Mercado

A pesar de estos desafíos, hay un reconocimiento creciente de la necesidad de volver a prácticas de planificación y análisis de costos para abordar la crisis de vivienda asequible. Los desarrolladores deben enfocarse en entender las necesidades del consumidor y en diseñar productos que se alineen con su capacidad de pago.

A su vez recalco que ciudades como Guadalajara y Mérida están mostrando un balance en el mercado de vivienda, con una producción más acorde a la demanda actual. Sin embargo, el sureste del país, incluyendo estados como Oaxaca y Guerrero, enfrenta mayores dificultades para atraer inversiones.

Conclusión

En resumen, el sector inmobiliario en México está experimentando cambios significativos impulsados por la economía, la política, y la demanda de vivienda. Los desarrolladores y los inversionistas deben adaptarse a un entorno cambiante, donde la planificación cuidadosa y la evaluación de riesgos son más importantes que nunca.

El sector inmobiliario en México se encuentra en una encrucijada. Mientras que las oportunidades para el crecimiento y la innovación son evidentes, los retos asociados a la burocracia, la disponibilidad de servicios y la incertidumbre económica presentan obstáculos significativos. Los desarrolladores deberán adaptarse y encontrar formas creativas de abordar estos problemas si desean aprovechar las oportunidades que presenta el mercado en los próximos años.

Gene Towle

Socio Director de SOFTEC.

La Innovación en el Mercado Inmobiliario y la Colocación Hipotecaria

Por Mundo Fiduciario

La innovación en el mercado inmobiliario es un tema crucial, especialmente en un contexto económico cambiante. A medida que las necesidades de los consumidores cambian, es fundamental que las instituciones financieras y los desarrolladores se adapten a estas nuevas dinámicas. En este artículo, se presenta un análisis integral de los aspectos clave que interrelacionan la adquisición de vivienda, los productos hipotecarios y la gestión del riesgo crediticio. SOFTEC en uno de los paneles de su seminario sobre “Decisiones inmobiliarias basadas en datos”, brindó información valiosa sobre el sector inmobiliario.

La Adquisición de Vivienda: Una Transformación Digital

La forma en que las personas adquieren viviendas ha cambiado drásticamente gracias a la tecnología. Las plataformas digitales y las aplicaciones móviles han facilitado el proceso de búsqueda, compra y financiamiento de propiedades, así como han simplificado el proceso de búsqueda, compra y financiamiento. La manera en que las personas adquieren viviendas ha transformado significativamente.

Leopoldo Hirschhorn cofundador de Grupo HIR, abrió el panel explicando las iniciativas de Grupo HIR en el sector inmobiliario, enfocándose en métodos más sustentables y eficientes en la construcción. Su nueva línea de investigación, basada en óxido de magnesio, permite la construcción de paneles que optimizan el proceso, haciéndolo tres veces más rápido y rentable. Hirschhorn comentó que, “La innovación va desde la conceptualización de una idea hasta su impacto en la sociedad”, resaltando la importancia de implementar ideas innovadoras y evaluar sus efectos en el mundo real.

Por otra parte, Andrés Ponce de León, cofundador y CEO de Entropía AI, enfatizó que, “La inteligencia artificial ya no es una opción sino una necesidad”. La definición de inteligencia artificial, según Ponce de León, se centra en la capacidad de los sistemas para aprender y mejorar, lo que es esencial en el sector inmobiliario. Esta tecnología facilita la creación de renders para desarrollos y el análisis crítico del mercado, permitiendo predecir tendencias y optimizar el comportamiento del segmento, capaz de adaptarse a las necesidades del mercado.

La intersección de la tecnología, la innovación y la inteligencia artificial está redefiniendo el panorama del sector inmobiliario, facilitando el acceso a la vivienda y mejorando la experiencia de compra para los usuarios.

Tasas de Interés: Flexibilidad y Estrategias Financieras

Las tasas de interés son un factor determinante en la adquisición de vivienda. Innovaciones como la fijación de tasas variables y la opción de tasas fijas por períodos determinados ofrecen a los compradores flexibilidad en sus decisiones. El uso de modelos predictivos y análisis de datos permite a las instituciones financieras ajustar sus tasas de forma más efectiva, adaptándose a las fluctuaciones del mercado y mejorando la experiencia del usuario.

El proceso de colocación hipotecaria, que implica la concesión de préstamos garantizados por la propiedad, ha evolucionado con la diversificación de productos hipotecarios. Desde hipotecas a tasa fija hasta créditos puente, cada opción está diseñada para satisfacer diferentes segmentos de mercado, incluyendo a compradores de vivienda por primera vez, inversionistas y propietarios que desean refinanciar.

El panel también exploró las oportunidades para el desarrollo de comunidades destinadas a jubilados extranjeros, subrayando la importancia de adoptar un enfoque integral a este sector de la población.

Javier Govi, fundador de Grupo AMAR, mencionó que, para 2025 se alcanzará la maduración que el mercado necesita para atender al sector de la población de retirados, conocido como New Retirem. Esto ampliará el acceso al crédito hipotecario, permitiendo que un mayor número de personas pueda financiar una vivienda.

Productos Hipotecarios: Diversificación y Personalización

La oferta de productos hipotecarios ha experimentado una transformación notable. Opciones como las hipotecas verdes, que ofrecen tasas preferenciales para propiedades sostenibles, y la personalización de productos según las necesidades de los clientes son cada vez más comunes. Estos desarrollos no solo mejoran el acceso a la vivienda, sino que también fomentan la sostenibilidad en el mercado inmobiliario.

Seguros de Crédito a la Vivienda: Protección en Tiempos de Incertidumbre

La relevancia de los seguros de crédito a la vivienda ha aumentado en un entorno económico incierto. La innovación en este campo ha permitido la creación de productos más flexibles y accesibles, que protegen tanto a prestatarios como a prestamistas. La integración de tecnología en la gestión de riesgos y la personalización de pólizas mejora la oferta actual, brindando mayor seguridad a todas las partes involucradas.

Nuevos Modelos de Negocio: Co-living y Blockchain

La innovación en el mercado inmobiliario no solo se trata de tecnología, sino también de nuevos modelos de negocio. Conceptos como el co-living y el co-working están ganando popularidad, adaptándose a las nuevas formas de vida y trabajo. Además, el uso de blockchain para la compra y venta de propiedades promete hacer el proceso más transparente y seguro, eliminando intermediarios y reduciendo costos.

Gabriela Mena CEO de Polibit apuntó que, a pesar de la búsqueda de oportunidades de inversión, en México y Latinoamérica las opciones siguen siendo limitadas, concentrándose en Private equity y banca de inversión. Esto no permite innovar en proyectos que requieren estructuras de financiamiento a largo plazo. La tecnología, según Mena, está cambiando esta dinámica, permitiendo a los desarrolladores tener un control más directo sobre su estructura de capital al reducir la dependencia de intermediarios.

Conclusión: Adaptación y Oportunidades

Sin duda, la experiencia de estos ponentes refleja la innovación en el mercado inmobiliario, lo cual es fundamental para responder a las necesidades cambiantes de los consumidores y a los desafíos económicos actuales. La integración de tecnología, la creación de productos financieros inclusivos y la adaptación a nuevas formas de vida son claves para el desarrollo del sector. Y es que estas innovaciones inmobiliarias en México prometen transformar el mercado, haciéndolo más accesible, sostenible y eficiente, lo que podría tener un efecto positivo en la economía y en la calidad de vida de sus habitantes. Sin embargo, también será crucial abordar los desafíos que estas innovaciones traen consigo, como la regulación y la necesidad de capacitación en nuevas tecnologías.

Mantenerse al tanto de estas tendencias y adaptarse rápidamente puede ofrecer ventajas competitivas tanto para las instituciones financieras como para los desarrolladores y agentes inmobiliarios. A medida que el proceso de colocación hipotecaria evoluciona, la diversificación de productos hipotecarios se convierte en una herramienta esencial para satisfacer las diversas necesidades del mercado, asegurando así la salud financiera del sector y su capacidad para prosperar en un entorno desafiante.

Estrategias y Desafíos del Futuro Inmobiliario: Lo Mejor del Seminario Softec 2024

Por Mundo Fiduciario

Estrategias y Desafíos del Futuro Inmobiliario: Lo Mejor del Seminario Softec 2024

El Seminario Softec 2024: “Decisiones inmobiliarias basadas en datos”, se llevó a cabo en el hotel Four Seasons en la Ciudad de México, el 3 de diciembre a partir de las 9 am. Este evento reunió a expertos y profesionales del sector inmobiliario como lo son Leopoldo Hirschhorn de Grupo HIR, Gabriela Mena de Polibit, Javier Govi de AMAR y Andrés Ponce de León de Entropía AI.

Para discutir las tendencias, desafíos y oportunidades alrededor del mercado. Con un enfoque en la innovación, la tecnología y la sostenibilidad, el seminario ofreció valiosas perspectivas sobre cómo enfrentar los cambios y aprovechar las nuevas herramientas disponibles para tomar decisiones estratégicas en el ámbito inmobiliario.

A través de diversas ponencias y paneles de expertos, se abordaron temas como:

1. La Innovación y la Tecnología: Exponer cómo la adopción de la inteligencia artificial y la tokenización, puede transformar el sector inmobiliario, mejorando la eficiencia y la personalización de los servicios.

2. Sostenibilidad: Destacar la importancia de la sostenibilidad en los proyectos inmobiliarios, abordando temas como la calidad, el mantenimiento sobresaliente y el uso eficiente de recursos como la energía eléctrica y el agua.

3. Análisis de las Tendencias del Mercado: Exponer la importancia del análisis profundo de las macrotendencias del mercado inmobiliario, considerando los ciclos largos de los proyectos, las oportunidades y retos que estos presentan.

4. Facilitar el Acceso al Crédito Hipotecario: Discutir modelos de desarrollo hipotecario que permitan un mayor acceso al crédito hipotecario para las personas no afiliadas, impulsando un mayor crecimiento en el mercado de adquisición de viviendas.

5. Explorar Nuevas Oportunidades de Inversión: Identificar nuevas fuentes de inversión y oportunidades en el mercado inmobiliario, como el desarrollo de comunidades para retirados y la diversificación de las oficinas y hoteles.

6. Fortalecer la Gestión de Proyectos: Resaltar la importancia de una gestión eficiente de recursos y procesos administrativos en los proyectos inmobiliarios, asegurando la formación de equipos de trabajo sólidos y la mitigación de riesgos.

Puntos clave del seminario Softec 2024

Las ideas principales y discusiones del seminario, proporcionando una visión integral de las tendencias y desafíos para el estado actual y futuro del mercado inmobiliario:

Se destacó la importancia de la adopción de tecnología en el sector inmobiliario, especialmente la inteligencia artificial y la tokenización. Estas tecnologías pueden mejorar la eficiencia y personalización de los servicios, así como fomentar la liquidez y atraer nuevas inversiones. La digitalización de transacciones y el uso de blockchain son herramientas clave para esta transformación.

Además de la tecnología, la sostenibilidad y la calidad de los proyectos inmobiliarios siguen siendo prioridades; se enfatizó la necesidad de un enfoque riguroso en la regulación y el análisis del mercado para asegurar proyectos sostenibles y de alta calidad. Dicho enfoque no solo mejora la viabilidad de los proyectos, sino que también impulsa el crecimiento del mercado inmobiliario al ampliar el acceso al crédito hipotecario, permitiendo que una mayor parte de la población acceda a financiamiento para vivienda.

El seminario también abordó las oportunidades en el desarrollo de comunidades para retirados extranjeros, destacando la importancia de pensar de forma integral sobre el envejecimiento de la población.

La diversificación de las oficinas y la reducción de la construcción de centros comerciales debido a su baja rentabilidad fueron identificadas como tendencias importantes. En conjunto, estos temas enfatizan la necesidad de una gestión eficiente de recursos y procesos administrativos, así como la formación de equipos de trabajo sólidos, para garantizar el éxito de los proyectos inmobiliarios en un mercado en constante transformación.

Se espera que las conclusiones del seminario tengan un impacto significativo en el sector inmobiliario, impulsando la adopción de nuevas tecnologías y prácticas sostenibles.

Los profesionales del sector estarán mejor preparados para enfrentar los desafíos del futuro, aprovechar las oportunidades de inversión y mejorar la calidad de vida de la población a través de proyectos innovadores y sostenibles. La ampliación del acceso al crédito hipotecario y el desarrollo de comunidades para retirados extranjeros también pueden contribuir al crecimiento económico y social del país.

Fideicomiso Testamentario: Herramienta para la Protección y Transmisión Eficiente del Patrominio

Por José Alejandro Ramírez Martínez

DEFINICIÓN Y ESTRUCTURA DEL FIDEICOMISO CON FINES DE TRANSMISIÓN PATRIMONIAL

Como se sabe, la definición “sacramental” del Fideicomiso se encuentran en la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito, misma que refiere que es la figura mediante la cual el fideicomitente transmite a una fiduciaria la propiedad o titularidad de ciertos bienes o derechos, para ser destinados a fines lícitos y determinados, para la realización de dichos fines.

Por otra parte, una definición menos “rebuscada” nos dice que el fideicomiso es un contrato mediante el cual el fideicomitente transfiere la titularidad de bienes o derechos a una fiduciaria, para que ésta los administre y, de ser el caso, entregue los bienes o recursos a un fideicomisario, quien puede ser un tercero.

Estas definiciones y, desde luego, la propia figura del fideicomiso, cobran importante relevancia cuando hablamos de transmisiones patrimoniales con fines testamentarias.

Y es que, como en todo fideicomiso, la estructura no varía. Siguen presentes las figuras del fideicomitente, fiduciaria, comité técnico y fideicomisario. Pero ésta última cobra relevancia, ya que actúa como beneficiario –o posible beneficiario– de los bienes que forman la masa patrimonial del fideicomiso, asumiendo el rol que en un testamento tradicional correspondería al heredero. Entonces, el fideicomisario se traduce como el destinatario final del patrimonio fideicomitido, ajustándose con la voluntad del fideicomitente al distribuir sus bienes de manera clara, detallada y bajo control.

Ya una vez entendido esto, podemos entender que el fideicomiso es una poderosa herramienta jurídica que nos permite realizar una transmisión patrimonial segura, planeada, blindada y controlada a nuestras siguientes generaciones.

2. VENTAJAS FRENTE A UNA SUCESIÓN TRADICIONAL.

Primero, debemos abundar sobre los beneficios del Fideicomiso con fines de transmisión patrimonial.

El fideicomitente define siempre los fines del fideicomiso.

Secreto fiduciario fundado en el artículo 142 de la Ley de Instituciones de Crédito, por lo que se mantendrán reservados los nombres de los integrantes del fideicomiso, activos y datos en general (salvo los casos previstos en la ley, tales como solicitud por mandato judicial o si dentro del fideicomiso se manejan recursos públicos).

Los bienes que conforman la masa patrimonial del fideicomiso son libres de embargos (exceptuando los derechos fideicomisarios).

Protección del patrimonio de posibles demandas o problemas legales que pudieran surgir.

El patrimonio será administrado por profesionales en activos y fideicomisos, por lo que incluso, siendo el escenario ideal, se generarán rendimientos y abrirán oportunidades de negocio.

La fiduciaria es quien asume gran parte de las cargas y actividades afines a la naturaleza del patrimonio, por lo que el fideicomitente se desprende de dichas cargas.

Y la más importante, cuando fallece el fideicomitente, no hará falta tramitar una sucesión para la transmisión del patrimonio. En dicha situación, siguiendo las reglas establecidas en el fideicomiso, la fiduciaria únicamente realizará las gestiones para dar cumplimiento a la voluntad del fideicomitente.

Por su parte, la sucesión tradicional, mediante juicio o intestamentaria, suelen presentar las siguientes características: Son juicios largos y cansados, que dependen de una gran cantidad de variantes, tales como carga de trabajo de los órganos jurisdiccionales, desacuerdos y conflictos entre los herederos, mala administración del albacea, posibles impugnaciones de testamentos, corrupción en el sistema de justicia, notificaciones a todas y cada una de las partes, entre otras.

Ante ese panorama, es difícil asegurar que, al concluir el proceso sucesorio tradicional, se logre cumplir plenamente la voluntad del testador o incluso que cuando eso suceda, los beneficiarios disfruten a cabalidad del patrimonio heredado.

Es importante traer del recuerdo el famoso caso de la sucesión de los bienes de Mario Moreno “Cantinflas”, que a pesar de dejar testamento y nombrar a su hijo Mario Moreno Ivanova, fue escenario de una disputa larga, costosa y cansada entre el heredero y el sobrino del famoso actor. Tras más de 25 años después de la muerte del histrión, conflictos legales, resoluciones incluso de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, el heredero murió en 2017 y los bienes del comediante quedaron en el limbo, pues se desconoce el estatus jurídico-patrimonial de éstos.

Entonces, queda claro, tomando este famoso caso, que la sucesión tradicional implica grandes riesgos tanto para los bienes como para los beneficiarios, pues pueden estar en conflictos legales por años, incluso décadas, sin resolverse en su totalidad, por lo que el patrimonio sufre un menoscabo y, cuando finalmente logran disponer de ellos, es posible que los beneficiarios ya no se encuentren con vida para aprovecharlos.

OPTIMIZACIÓN FISCAL Y PROTECCIÓN DE ACTIVOS.

Entre los muchos beneficios de los fideicomisos en nuestro país, se encuentran los relacionados con la materia fiscal y de contribuciones.

La primera, aplicable para todos los fideicomisos, es la referente a los casos en los que el fideicomitente se reserve el derecho de reversión. Y es que, si no hay una transmisión del dominio fiscalmente, no existe un hecho generador del pago del Impuesto Sobre la Renta ni mucho menos del Impuesto de Adquisición de Inmuebles, situación que se generará hasta la plena transmisión al beneficiario.

Y, además, es transcendental señalar que en el fideicomiso sucede una simplificación en la retención de impuestos, pues se actúa como un intermediario en la retención y pago de los impuestos, disminuyendo drásticamente la carga administrativa y fiscal para los beneficiarios finales, quienes finalmente recibirán ingresos ya gravados.

CONSIDERACIONES LEGALES Y ASPECTOS PARA TENER EN CUENTA.

Los fideicomisos con fines de transmisión patrimonial, así como todos los fideicomisos en general, son herramientas para una segura y correcta planeación y protección del patrimonio. Por ello, es esencial saber emplearla y tener cuidado en cada detalle para sacarle el provecho a esta figura.

Por eso, creemos que las consideraciones legales que se deben tener en cuenta, entre otros, podrían ser los siguientes:

Claridad en los objetivos: Definir con claridad los objetivos del fideicomiso, tales como los beneficios, la transmisión, la forma de protegerlos y la distribución del recurso.

Emplear los derechos de reversión o revocación no solo como herramientas fiscales, sino también como herramienta de control y ejecución, misma que se puede alinear a la voluntad del fideicomitente conforme se vaya desenvolviendo su contexto empresarial, familiar y económico.

Elegir sabiamente a la fiduciaria: La elección de la institución fiduciaria cobra relevancia, no solamente por los costos operativos y de honorarios que se llegaran a cobrar, sino también se debe considerar la disposición, flexibilidad, tiempos y formas de administrar el patrimonio, pues es la fiduciaria quien finalmente tendrá temporalmente la titularidad del patrimonio, con las consecuencias legales que eso implica.

Impuestos: Si bien es cierto, en México aún no contamos con impuestos directos sobre herencias, es esencial estructurar y planear estrategias fiscales de tal forma que el fideicomiso no genere obligaciones fiscales no deseadas cuando finalmente los beneficiarios se hagan del patrimonio.

Terminación del fideicomiso: Más allá de tomar en cuenta los límites de temporalidad previstos por las leyes mexicanas, es importante definir determinados eventos que pueden dar fin al fideicomiso, que puede ser el cumplimiento de los objetivos, muerte de beneficiarios o condiciones especiales para cada asunto.

TENDENCIAS ACTUALES Y FUTURAS.

Los fideicomisos, como todas las figuras jurídicas, se ven forzados a evolucionar de la misma forma que evoluciona la sociedad, pues no pueden permitirse encontrarse distantes a las realidades y contextos históricos. Las tendencias de los fideicomisos con fines de transmisión patrimonial parten de los cambios en la demografía, la globalización, avances tecnológicos y diseños de marcos legales.

Seguramente este tipo de fideicomisos se adaptará a la complejidad de las familias modernas, pues ya se incluyen generaciones de segundos y terceros matrimonios, con la consecuente ramificación de herederos, beneficiarios, administradores y controladores.

Tampoco podemos pasar por alto la incorporación de activos digitales debido a la popularización de monedas y activos digitales, mismos que deben ser tratados con peculiar atención por su volatilidad y los futuros marcos normativos.

Y, desde luego, no nos podemos sorprender ante los “Smart contracts”, pues las regulaciones van en constante avance y pronto permitirán que se integre la tecnología para el diseño y ejecución de los términos del fideicomiso.

Pero, ante todo, estamos seguros de que los fideicomisos con estos fines sabrán adaptarse a la evolución de la sociedad y serán cada vez más empleada como una herramienta para la protección y transmisión eficiente del patrimonio, priorizando siempre la voluntad del empresario fideicomitente, garantizando la protección, seguridad y cumplimiento en sus decisiones.

José Alejandro Ramírez Martínez

Presidente del Consejo de
Administración de B.P. Financiera, Director y Fundador de ARM Soluciones Patrimoniales y Presidente del Consejo de Administración y Fundador de
Supremacía Consulting.

Tokenización y Fideicomisos: Una Alianza para la Protección de Datos

Por Camilo Bernheim

En los últimos años, la tecnología blockchain ha revolucionado el ámbito financiero, abriendo nuevas oportunidades para la gestión y transferencia de activos digitales de manera más ágil.

Una de las innovaciones más fascinantes aportadas por blockchain es el proceso de tokenización de activos. Gracias a este proceso, bienes físicos y reales, como inmuebles, obras de arte e incluso propiedad intelectual, pueden representarse como tokens digitales en una red blockchain.

Es crucial analizar el concepto de tokenización, sus beneficios y su impacto en diversos sectores, así como el papel que los fideicomisos pueden desempeñar en asegurar la gestión eficiente, la seguridad y el cumplimiento normativo en este nuevo entorno.

La tokenización consiste en convertir derechos sobre activos reales en fichas digitales o tokens que se pueden almacenar, transferir y negociar de manera segura en una red blockchain. Cada token representa una fracción del activo subyacente, facilitando así la propiedad compartida y mejorando la liquidez. Generalmente, estos tokens se generan a través de protocolos de blockchain como Ethereum, que ofrecen la infraestructura necesaria para contratos inteligentes y aplicaciones descentralizadas.

Beneficios de la Tokenización

Una de las grandes ventajas de la tokenización es la posibilidad de fraccionar la propiedad de activos tradicionalmente ilíquidos. Esto abre las puertas a un abanico significativo para inversores, permitiendo que cualquier persona adquiera pequeñas partes de activos de alto valor que antes estaban fuera de su alcance.

Bajo este esquema activos como inmuebles exclusivos o piezas de arte valiosas pueden ser tokenizados, permitiendo que cualquier persona que cuente con acceso a internet, participe en su propiedad o inversión.

Además, este proceso simplifica las transferencias y liquidaciones, minimizando la intervención de intermediarios y reduciendo los costos asociados. Los contratos inteligentes automatizan el cumplimiento de obligaciones, la gobernanza y la distribución de beneficios, lo que disminuye la carga administrativa.

Uno de los casos recientes más significativos en bienes raíces ocurrió en Suiza, donde edificios de alto valor fueron tokenizados, abriendo las puertas para que pequeños inversores adquieran fracciones de propiedad inmobiliaria en zonas privilegiadas. A nivel mundial, ha está emergiendo como un modelo viable en el arte, clubes deportivos y otros sectores de alta liquidez.

Desafíos Regulatorios

A pesar de sus numerosas ventajas, la tokenización de activos enfrenta ciertos retos. En América Latina, el marco regulatorio para actividades relacionadas con criptoactivos y blockchain, no está plenamente definido, lo cual naturalmente genera incertidumbre para aquellos emprendedores, inversionistas y otras empresas que deseen participar en este tipo de proyectos.

En contraste, Europa ha introducido el Reglamento sobre Mercados de Criptoactivos (MiCA) del Consejo Europeo, mediante el cual se busca establecer un marco regulatorio claro para criptomonedas y activos digitales. MiCA establece requisitos y estándares para los emisores y proveedores de servicios, así como para las plataformas que operan en la Unión Europea, con el fin de proteger a los consumidores y garantizar la integridad del mercado.

Estados Unidos, por su parte, ha adoptado un enfoque fragmentado hacia la regulación de activos digitales y se espera que introduzca normativas más claras a nivel federal que faciliten la expansión de la tokenización en sectores como la propiedad inmobiliaria y la propiedad intelectual.

Plataformas basadas en blockchain, como el caso de Polygon y Solana, están activamente liderando la integración de soluciones de tokenización en mercados emergentes, haciendo un fuerte énfasis en la interoperabilidad y la escalabilidad.

La Intersección con los Fideicomisos

Recientemente, el interés en utilizar estructuras fiduciarias de activos ha aumentado exponencialmente. Aunque los fideicomisos han sido tradicionalmente utilizados para la gestión y protección de activos, al integrarlos con la tokenización, ofrecen beneficios como un marco jurídico que protege los activos.

Con un fideicomiso, los activos tokenizados se colocan bajo la custodia de un fiduciario, proporcionando una capa adicional de seguridad para los inversores y reduciendo significativamente los riesgos de pérdida o apropiación indebida de los tokens.

Esta integración entre fideicomisos y tokenización es particularmente relevante en jurisdicciones donde la regulación de activos digitales sigue siendo incierta. Al utilizar un fideicomiso, los emisores de estos tokens pueden operar dentro de un marco legal más tradicional y confiable, lo cual garantiza una protección adicional tanto para los emisores, inversionistas y el ecosistema financiero-digital en general.

Los fideicomisos también ofrecen una vía para la herencia de activos tokenizados, una consideración importante para los titulares de grandes sumas de activos digitales.

Además, los fideicomisos al tener la obligación fiduciaria de actuar en el mejor interés de los beneficiarios brindan a los inversores mayor confianza en la legitimidad de la estructura de inversión. Este marco ayuda a salvaguardar los derechos de los inversores y garantizar el cumplimiento de las normativas aplicables.

Tendencias Futuras

La combinación de tokenización y fideicomisos se ha visto impulsada por una mayor adopción institucional de la blockchain. Fondos de inversión y entidades bancarias, como es el caso de JPMorgan y BlackRock, quienes exploran formas de integrar activos tokenizados en sus portafolios tradicionales. Es muy probable que inminente veamos un crecimiento exponencial en el uso de contratos inteligentes programables, que permitirán fideicomisos más dinámicos y adaptables a las necesidades de los beneficiarios.

Conclusión

La tokenización de activos tiene el potencial de redefinir la propiedad y transformar los mercados financieros. A través del blockchain, este proceso mejora la liquidez, accesibilidad y eficiencia en múltiples sectores. No obstante, para que este avance sea seguro y efectivo, el uso de fideicomisos y una sólida regulación, como MiCA, son fundamentales para garantizar una gestión segura, el cumplimiento normativo y la protección de los inversores.

La integración de fideicomisos en este proceso brinda a los propietarios de activos y a los inversores la confianza, seguridad jurídica y gestión profesional necesaria que todos los participantes del mercado necesitan en este nuevo paradigma financiero.

Camilo Bernheim

Abogado especializado en Derecho Corporativo, Desarrollo de Negocios, Fintech y Servicios Fiduciarios.

El Papel del Fideicomiso en la Relación Entre Proveedores y Administradores Condominales

Por Axel Ruíz

La administración de condominios en México es una tarea compleja que implica la gestión de diversos servicios esenciales, como la seguridad, el mantenimiento, la jardinería y la limpieza, todos ellos proporcionados por empresas externas conocidas como proveedores. Estos proveedores dependen de los pagos puntuales para mantener sus operaciones, pero a menudo se enfrentan a retrasos en los pagos o impagos que ponen en riesgo sus negocios y afectan la calidad de los servicios prestados en el condominio.

En este contexto, el fideicomiso emerge como una solución eficaz para regular las relaciones financieras entre los administradores de condominios y los proveedores. El fideicomiso asegura que los fondos necesarios para pagar a los proveedores estén disponibles y se gestionen de manera transparente, reduciendo los riesgos de impago y mejorando la confianza entre todas las partes involucradas.

¿Qué es un fideicomiso en la administración de condominios?

Es un contrato o acuerdo legal donde los recursos financieros del condominio, como las cuotas de mantenimiento y otros fondos que aportan los residentes, se transfieren a una cuenta fiduciaria. Esta cuenta es administrada por un fiduciario, que generalmente es una institución financiera o un banco. El objetivo del fideicomiso es garantizar la correcta gestión de estos fondos, asegurando que se utilicen exclusivamente para los fines establecidos en el contrato, como el pago de proveedores, el mantenimiento de las áreas comunes y la administración del condominio.

El fideicomiso actúa como un mecanismo de protección y seguridad para todas las partes involucradas: administradores, residentes y proveedores. Al establecer un fideicomiso, se asegura que los recursos financieros del condominio no puedan desviarse para otros usos o quedar sujetos a la discreción de los administradores, promoviendo una mayor transparencia y confianza en la gestión.

Elementos clave de un fideicomiso en la administración de condominios

Fideicomitente: En el contexto de un condominio, el fideicomitente es usualmente el administrador del condominio o la asamblea de condóminos, quienes tienen la responsabilidad de transferir los fondos del condominio al fideicomiso para su correcta administración. Estos fondos provienen principalmente de las cuotas de mantenimiento pagadas por los residentes.
Fiduciario: El fiduciario es una institución financiera que actúa como un tercero imparcial y que se encarga de administrar los fondos del fideicomiso. El fiduciario tiene la responsabilidad de manejar los fondos conforme a los términos establecidos en el contrato y liberar los pagos a los proveedores o para el mantenimiento del condominio según lo estipulado.
Responsabilidad del fiduciario: La principal obligación del fiduciario es gestionar los recursos del fideicomiso de manera imparcial y transparente. Esto incluye la obligación de rendir cuentas a los fideicomitentes y asegurar que los pagos a proveedores se realicen conforme con los acuerdos contractuales.
Fideicomisarios o beneficiarios: Los fideicomisarios en un fideicomiso condominal son los proveedores de servicios y los residentes del condominio. Los proveedores son los beneficiarios directos al recibir el pago por sus servicios a través del fideicomiso, mientras que los residentes se benefician indirectamente al asegurarse que los recursos de las cuotas de mantenimiento se gestionen de manera responsable y efectiva para mantener la calidad de vida en el condominio.

Beneficios para los proveedores

Para los proveedores que trabajan con administradores de condominios, el fideicomiso ofrece varios beneficios clave:

Seguridad de pago: El fideicomiso garantiza que los fondos para pagar a los proveedores están disponibles en todo momento, eliminando el riesgo de impago. Esto es especialmente importante en condominios donde los administradores manejan grandes cantidades de dinero provenientes de las cuotas de mantenimiento de los residentes.
Dato estadístico: Según un estudio del Instituto de Administradores de Inmuebles de México, más del 35% de los proveedores que trabajan con condominios reportan haber experimentado retrasos en los pagos, lo que afecta su capacidad operativa.
Transparencia financiera: Al utilizar un fideicomiso, los proveedores tienen la certeza de que los fondos se están gestionando de manera transparente y conforme a lo estipulado en el contrato. Esto reduce la posibilidad de malentendidos o disputas con los administradores.
Reducción de riesgos: En caso de que el administrador enfrente problemas financieros o mala administración, los proveedores siguen protegidos, ya que los fondos fideicomitidos no pueden ser utilizados para otros fines distintos al pago de los servicios acordados.

Beneficios para los administradores condominales

El fideicomiso también beneficia a los administradores de condominios al proporcionar una herramienta eficaz para gestionar los fondos del condominio y mejorar la relación con los proveedores:

Mejor control de los recursos: Con un fideicomiso, los administradores tienen un mayor control sobre los recursos financieros del condominio, ya que los fondos están bajo la supervisión de un fiduciario imparcial. Esto garantiza que los pagos a los proveedores se realicen conforme a los términos acordados y evita el mal uso de los fondos.
Mayor confianza de los residentes: Al implementar un fideicomiso, los administradores pueden demostrar a los residentes que los recursos del condominio se están utilizando de manera correcta y transparente. Esto reduce las quejas y preocupaciones de los propietarios sobre la gestión financiera del condominio.
Mejora en las relaciones con los proveedores: Los proveedores que trabajan con administradores que utilizan fideicomisos tienen más confianza en que recibirán sus pagos a tiempo, lo que mejora la relación comercial y facilita la negociación de mejores condiciones contractuales.

Marco legal del fideicomiso en la administración condominal

En México, estas leyes permiten que los administradores de condominios actúen como fideicomitentes, transfiriendo los fondos del condominio a un fideicomiso administrado por una institución fiduciaria. El fiduciario es responsable de garantizar que los recursos se utilicen exclusivamente para los fines establecidos en el contrato, como el pago a proveedores y el mantenimiento de las áreas comunes.

Además, el Reglamento de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal (ahora Ciudad de México) establece disposiciones específicas sobre la administración de los bienes comunes y los recursos financieros en los condominios, lo que permite la creación de fideicomisos para garantizar una gestión transparente y eficiente.

Implementación de un fideicomiso

El proceso para establecer un fideicomiso en la administración de un condominio implica varios pasos clave. El primero de ellos es la redacción del contrato de fideicomiso, en el cual se deben especificar las obligaciones de todas las partes involucradas, incluyendo los administradores y los proveedores. Este contrato debe incluir detalles como:

El monto de los recursos que se transferirán al fideicomiso.
Las condiciones bajo las cuales se liberarán los fondos para pagar a los proveedores.
El procedimiento para la auditoría y supervisión de los fondos fideicomitidos.

Una vez firmado el contrato, los fondos del condominio se transfieren a una cuenta fiduciaria administrada por una entidad financiera. A partir de ese momento, el fiduciario se encarga de liberar los pagos a los proveedores conforme a las condiciones establecidas en el contrato.

Retos y costos asociados al fideicomiso

A pesar de los beneficios del fideicomiso, su implementación no está exenta de desafíos. Uno de los principales es el costo administrativo asociado a la gestión del fideicomiso. Las instituciones fiduciarias suelen cobrar comisiones por sus servicios, que pueden variar entre el 1% y el 2% del monto fideicomitido, dependiendo de la complejidad del contrato y los recursos involucrados.

Además, la resistencia al cambio por parte de algunos administradores y residentes también puede ser un obstáculo para la implementación de fideicomisos. Muchos condominios están acostumbrados a una administración más informal de los fondos y la idea de transferir los recursos a un fideicomiso controlado por un tercero puede generar desconfianza.

Por otro lado, la complejidad jurídica de los fideicomisos puede ser otro desafío. Es fundamental contar con un equipo de asesores que garanticen que el contrato de fideicomiso esté bien estructurado y cumpla con todas las disposiciones legales.

Varios condominios han implementado fideicomisos para garantizar el pago a proveedores y mejorar la transparencia en la administración de los recursos, donde el administrador estableció un fideicomiso para asegurar que los pagos a los proveedores de mantenimiento y seguridad se realizarán a tiempo. Esto no solo mejoró la relación con los proveedores, sino que también aumentó la confianza de los residentes en la gestión del condominio.

Otro ejemplo que los administradores implementaron fue un fideicomiso que les permitió garantizar que los fondos de las cuotas de mantenimiento se utilizarán exclusivamente para el mantenimiento de las áreas comunes y el pago a los proveedores. Gracias a esta medida, el condominio ha experimentado una mejora significativa en la calidad de los servicios prestados y una reducción de quejas por parte de los residentes.

El fideicomiso es una herramienta poderosa para mejorar la relación entre proveedores y administradores de condominios, al garantizar la transparencia y la seguridad en la gestión de los recursos financieros. A medida que el sector inmobiliario sigue creciendo en México, es probable que el uso de fideicomisos se vuelva cada vez más común en la administración condominal, beneficiando tanto a los proveedores como a los residentes.

El Fideicomiso como Vehículo Legal de Protección de Activos

Por Ismael Vélez

La protección de activos es una figura legal que ha tomado importancia en los últimos años, mediante la generación de estrategias que ayudan al aislamiento de activos; ya sean de personas naturales o jurídicas de potencial alcance, que puedan correr riesgos inherentes en actividades comerciales y/o profesionales generadas en el transcurso de la vida de un negocio o actividad económica. En algunas ocasiones la protección de activos es una figura importante en los procesos de Planificación Patrimonial que permiten aislar de manera temporal activos en los cuales existe un interés muy claro que se manejen bajo una línea sucesoria.

Una de las figuras esenciales que todo empresario o comerciante debe tener claro al iniciar sus actividades es no poner en riesgo dentro de su gestión de negocios el patrimonio familiar. Es por lo que una de las figuras iniciales que suelen existir alrededor de la protección de activos esta la disolución de sociedad conyugal y ya sea de manera previa a la celebración de un contrato de matrimonio como es el caso de las capitulaciones matrimoniales o de forma posterior con la liquidación de una sociedad conyugal pueden ayudar a resguardar potenciales riesgos a determinados activos presentes como futuros. Incluso en las figuras que involucran capitulaciones matrimoniales o liquidación de esta, el vehículo fiduciario podría ser de gran aporte.

Si bien las actividades comerciales descansan muchas veces en vehículos societarios cuya responsabilidad es limitada al monto del aporte de cada accionista y por ende limitan el potencial de pérdida en un negocio, podría darse el caso de que algunos partícipes del negocio incluyan actividades comerciales dentro de la empresa, por ejemplo: que un socio o accionista actúe como avalista de la sociedad en la que participa, o que mantengan negocios en los cuales puedan tener una prelación de pagos diferente al resto de acreedores. Lo que se quiere resaltar es que la dinámica de los negocios hace que muchas veces, a pesar de tener claro la figura de la responsabilidad en los negocios se limita. En el caso de vehículos societarios a los montos de aporte, también la participación en la administración y gestión de los negocios no lo tengan claro y puedan involucrar recursos más allá de la responsabilidad limitada societaria.

La protección de activos no debe involucrar bajo ningún concepto el quebranto a decisiones legales o incluso el ocultamiento de un activo, ya que esta actividad puede considerarse de mala fe e incluso dolosa como es el caso de la figura de quiebra fraudulenta de un comerciante o de una empresa. La definición que busca la protección de activos es impedir que determinados activos puedan ponerse en riesgo, ya sea de manera directa o por un riesgo colateral por el giro de un negocio o por las actividades profesionales, comerciales y personales de las personas.

EL FIDEICOMISO DE PROTECCION DE ACTIVOS

Los Fideicomisos de Protección de Activos se estructuran y se dirigen hacia una protección patrimonial o hacia una figura de protección simplemente de activos. En la estructura fiduciaria suelen colocarse no solo activos como propiedades que se regirán y manejan bajo otro vehículo legal diferente como es el fideicomiso. En el mismo se establece las instrucciones de manejo de los mismos, que van desde el nombramiento de beneficiarios, la administración de bienes, el reporte de cuentas respecto del patrimonio a más de que se establecerán si los bienes o recursos aportados deberán tener algún fin que incluya potenciales retiros parciales como intereses o ganancias de capital, si tuvieren títulos de valor negociables en mercados financieros, beneficios de renta o que se reciban recursos si es el caso de bienes inmuebles. Todas estas instrucciones se rigen por un acuerdo conocido como Escritura de Fideicomiso, dicho documento establece los términos del fideicomiso y nombra fideicomisarios que lo administran.

Uno de los temas que han adquirido importancia en los últimos años, gira alrededor de la protección de la propiedad intelectual.

La propiedad intelectual abarca una serie muy diversa de formas de creación, que incluyen, invenciones y mejoras desde el punto de vista artístico como industrial. La valoración que puede tener la propiedad intelectual, dependiendo de la industria y la empresa podría ser mayor que lo que el mercado lo considere.

El colocar estos activos, de propiedad intelectual como mecanismos de protección de activos dentro de un fideicomiso es un mecanismo muy sólido de buscar su protección. Este mecanismo implica la transferencia legal de la propiedad, pero se podría salvaguardar ciertos tipos de beneficios o limitar incluso, lo cual es viable una transferencia parcial que al final buscan garantizar la continuidad de la propiedad, obteniendo incluso ventajas de orden fiscal y de mayor protección en jurisdicciones en donde los dueños de dicha propiedad se puedan sentir cómodos.

CONCLUSIONES

La figura del fideicomiso de protección de activos es un punto clave no solo en el desarrollo personal sino empresarial y dependiendo de la magnitud y valoración de los mismos podría tener incluso mejoras a través de estructurar figuras fiduciarias en jurisdicciones en las que dicho aporte pueda tener incluso beneficios fiscales como hemos visto. Al igual que varias figuras y vehículos legales suelen considerarse muchas veces que están enfocados hacia personas de un alto nivel patrimonial o de una edad avanzada que requieran un estructurar un tema sucesorio. La íntima relación existente entre la figura de protección de activos, la planificación patrimonial y los vehículos fiduciarios que pueden aportar en el desarrollo.

Quizás la diligencia previa que deba desarrollar la fiduciaria respecto de la figura legal encomendada debe ser de una manera más exhaustiva puesto que eventuales situaciones legales que quieran considerar a la estructura fiduciaria como no viable, incluso como ilegal o colusoria. Si bien los fideicomisos de protección de activos no son sinónimos o de ilegalidad o actividad sin ética. Para evitar estos malentendidos las estructuras fiduciarias deben realizarse antes de que surjan potenciales reclamos o demandas. Intentar transferir activos a un fideicomiso una vez iniciado el reclamo podría parecer fraudulento ante la corte y jurisdicción que ventile un proceso, incluso si los temas se ventilan en medios alternativos de solución de conflictos como son la mediación y el arbitraje.

Como vemos siempre es bueno pensar y considerar que las situaciones tienen dos frentes.

Ismael Vélez

Abogado con más de 24 años de experiencia en Mercado de Valores, estructuraciones financieras, esquemas fiduciarios y Finanzas Internacionales.