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Responsabilidad Fiduciaria

Por Ismael Vélez

Al crear un fidecomiso, uno de los puntos más importantes para considerarse, gira alrededor de quien maneje el instrumento. Recordemos que, dependiendo de las legislaciones, en algunos casos solo determinadas personas pueden ejercer dicha actividad, por disposición legal. Por ejemplo, en el caso de Ecuador, únicamente lo pueden ejercer las empresas calificadas como administradoras de fondos y fideicomisos. En otras legislaciones incluso personas nutuales pueden ejercer la administración de un fideicomiso constituido. Cuando alguien crea un fideicomiso, designa personas como fiduciarios para administrar el fideicomiso y sus activos. La escritura de fideicomiso generalmente incluirá instrucciones específicas sobre cómo hacer esto, pero existen algunas obligaciones legales generales que también se aplican al puesto.

Igualmente, dentro de la escritura pública del fideicomiso deben constar las instrucciones claras y precisas para las actuaciones del fiduciario; y, en algunos casos se pueden estructurar las denominadas juntas de fideicomiso cuyo papel es muy similar al del directorio de una compañía. A través de las juntas de fideicomiso, integradas por personas conocedoras del tema alrededor del cual gira el negocio fiduciario, se intentará cumplir las instrucciones impartidas y generadas por el constituyente.

Muchas veces, las personas interesadas en estructurar este tipo de vehículos lega suelen tener dudas en cuando a las responsabilidades y deberes de los administradores fiduciario, o que sucede sin el fiduciario no cumplen a cabalidad no solo con las instrucciones generadas sino con una administración prudente del negocio encargado. Muchas veces se suele hablar del concepto de responsabilidad fiduciaria, cuyo efecto es importante tenerlo en cuenta.

De la Responsabilidad Fiduciaria

Existe un concepto que en el sistema anglosajón se ha explicado de forma clara y gira alrededor de la responsabilidad fiduciaria. Debemos entender que este concepto no es solo respecto a una administración de un fideicomiso, sino que altera la actuación de lo que se debe hacer respecto a terceros que nos encargan una gestión.

Así, por ejemplo, los abogados tienen el deber fiduciario de actuar en el mejor interés de sus clientes. De manera similar, los médicos tienen el deber de cuidar y actuar en el mejor interés de sus pacientes. En el caso de un fiduciario, tienen el deber de administrar los activos de un fideicomiso para sus beneficiarios, y administrar los activos corporativos en el mejor interés de sus participes.

Algunos ejemplos de deberes fiduciarios incluyen deberes de lealtad incondicional, diligencia debida y cuidado razonable, divulgación completa de cualquier conflicto de intereses y confidencialidad.

Si bien, un deber fiduciario puede violarse accidentalmente, no deja que el mismo sea analizado para entender incluso la acción u omisión de este. Y para la mayoría de las personas, una violación intencional del deber fiduciario se considerar como un acto de mala fe que busca no solo la no realización del acto jurídico sino el que una de las partes, sea el constituyente o beneficiario tenga menoscabo de sus intereses.

Los fiduciarios deben cumplir con su mandato basado en deberes, con principios de honestidad, integridad, lealtad y buena fe para los beneficiarios del fideicomiso, su actuación debe enfocarse hacia el mejor interés del fideicomiso, participando ante cualquier decisión a tomar.

La administración de un fideicomiso pudiera terminar en una tarea nada sencilla y en la que a diario se pueden presentar desafíos nuevos e inesperados. Es importante que, al evaluar la participación de una fiduciaria revisemos su capacidad de reacción en cuanto a profesionales que puedan ayudar a cumplir su tarea como abogados, contadoras, planificadores financieros y tributarios y en una etapa de especialización como por ejemplo de proyectos inmobiliarios, que tenga gerentes que puedan avanzar los cronogramas de cumplimiento de obligaciones, ya sea de los constituyentes o de los constituyentes adherentes.

La responsabilidad del fiduciario respecto al manejo del fideicomiso es de medios y no de resultados, podría darse el caso de que la razón o causa para la cual fue creado no cumpla su propósito o por razones incluso fuera de su responsabilidad como es el caso fortuito o la fuerza mayor.

Por las condiciones actuales de los negocios, es importante que la fiduciaria antes de aceptar una estructura fiduciaria a su responsabilidad realice una análisis pormenorizado no solo de quienes van a intervenir en el negocio fiduciario como son los constituyentes y beneficiarios, e incluir el negocio mediante un “due dilligece” debido en el que se puedan establecer no solo los antecedentes de las partes sino también la posibilidad de eventuales riesgos que acarrearía la realización, el cumplimiento y objetivo del fideicomiso incluyendo los riesgos de no cumplimiento.

Por el cumplimiento de las obligaciones contractuales generadas para el fiduciario, se encentra bajo una responsabilidad civil generada por las obligaciones contraídas y estas resultantes de una consecuencia del derecho de las obligaciones. Bajo este concepto debemos tener en cuenta lo que implicaría la responsabilidad civil en la realización de un acto.

La existencia de un derecho implica que el ejercicio de este no tenga menoscabo ni daño al titular, por lo que se podría deducir que la responsabilidad de fiduciario, en su gestión, sería subjetiva porque un fiduciario tendría responsabilidad respecto del fideicomisario, si incumple sus obligaciones de administrar, conservar y usar el bien.

Mientras se encuentre pendiente el objetivo del fideicomiso, sino su gestión el fiduciario deberá responder por deterioros o daños en la propiedad fiduciaria salvo casos de fuerza mayor, que contractualmente la fuerza mayor sirve para liberar a una de las partes del cumplimiento de sus obligaciones contractuales por eventos no previstos o que están fuera de su control. Estos eventos van desde efectos naturales como incendios, terremotos o temas de huelgas, guerras, actos terroristas. Como en todo acto contractual se presume la buena fe de las partes, y en el caso de querer alegar la negligencia o mala fe, esta deberá ser probada.

Quizás una de las áreas en las que mayor énfasis deba incurrir el fiduciario es en que realizar esta debida diligencia de los potenciales riesgos que implicaría una actividad fiduciaria en la que va a aportar su contingente y responsabilidad, para que, de manera, al menos contractual, lograr determinar si en dichos eventos de riesgo que se produjeren no existe responsabilidad alguna hacia su actuación. Al final del día, los riesgos no se eliminan, pero al menos debemos tratar de minimizarlos a su expresión más baja posible.

Ismael Vélez

Profesional con más de 25 años de experiencia en Mercado de Valores, estructuraciones financieras, incluyendo esquemas fiduciarios y finanzas internacionales. Consultor legal en Derecho Corporativo y Financiero.

El Fideicomiso para Garantizar el Cumplimiento de Obligaciones

Por Axel Ruíz

En el caso de los edificios y condominios, el fideicomiso de garantía puede aplicarse al manejo de proveedores de la siguiente manera:

Para garantizar el cumplimiento de los contratos: El fiduciario puede retener una cantidad de dinero del proveedor como garantía del cumplimiento de sus obligaciones contractuales. Si el proveedor no cumple con sus obligaciones, el fiduciario puede usar el dinero retenido para compensar al condominio por los daños causados.

Protege al condominio de los riesgos asociados a la contratación de proveedores: El fideicomiso de garantía proporciona al condominio un mecanismo para compensar los daños causados por la falta de cumplimiento de las obligaciones contractuales, la falta de calidad de los servicios prestados o la inseguridad de los trabajos realizados.

Reduce los costos de gestión: El fideicomiso de garantía simplifica el proceso de contratación y pago de proveedores, ya que el fiduciario es responsable de realizar las verificaciones necesarias para garantizar el cumplimiento de las obligaciones contractuales.

El fideicomiso de garantía es una herramienta que puede ayudar a los condominios a gestionar los riesgos asociados a la contratación de proveedores.

Ejemplo de aplicación

Imaginemos que un condominio contrata a una empresa de limpieza para que realice el mantenimiento de las áreas comunes. El condominio puede exigir a la empresa de limpieza que deposite una cantidad de dinero en un fideicomiso de garantía como garantía de la calidad de los servicios prestados.

Si la empresa de limpieza no cumple con los estándares de calidad establecidos, el condominio puede compensar los daños causados. Por ejemplo, si la empresa de limpieza no realiza la limpieza de las áreas comunes de forma adecuada y se producen daños en los muebles, el condominio puede utilizar el dinero retenido para reparar los daños.

Recomendaciones

Al utilizar un fideicomiso de garantía en el manejo de proveedores, se recomienda tener en cuenta las siguientes recomendaciones:

Establecer los términos y condiciones del fideicomiso de garantía de forma clara y precisa: Los términos y condiciones del fideicomiso de garantía deben establecer claramente las obligaciones del proveedor y los derechos del condominio.

Seleccionar un fiduciario confiable: El fiduciario es responsable de administrar el fideicomiso de garantía, por lo que es importante seleccionar un fiduciario confiable.

Realizar auditorías periódicas: Las auditorías periódicas pueden ayudar a garantizar que el fideicomiso de garantía se administre de forma adecuada.

La gestión de pagos es una tarea fundamental en la administración condominal. En el caso de los fideicomisos condominales, esta tarea puede optimizarse gracias a la centralización del proceso de pago. Limitar las responsabilidades del fiduciario a la gestión de pagos puede ofrecer una serie de ventajas, como la reducción de riesgos, la simplificación del proceso y la reducción de costos.

SOFOM Fiduciaria de Nicho; Respondiendo al Negocio que los Bancos Evaden

Por Miguel Izaguirre

Hola, amigo lector, esta vez un poco a la carrera, pero queriendo compartir contigo esta reflexión respecto a lo que pudiéramos llegar a ser las SOFOMs, que si bien, como lo he manifestado anteriormente, los fideicomisos y SOFOMs en estos tiempos resultan un tema tabú o poco conocido en nuestra sociedad en general, y entre los abogados también.

Aún se desconocen muchas cosas y seguimos con los dichos coloquiales ¿y esto qué es? ¿con qué se come? El desconocimiento de qué es el fideicomiso, para qué funciona, qué, dónde, cómo, cuándo, y por qué, para muchos siguen sin poder responderse. Al igual que el tema de la SOFOM, sigue sin quedar claro, hasta dónde pueden llegar, qué pueden y no pueden hacer, estando supervisadas, ¿ENR? ¿ER? Muchas preguntas en el aire, y al parecer pocas respuestas.

A mi parecer creo que las respuestas son más simples de lo que se puede llegar a pensar. Aunque en este artículo no abundare ni tratare estos temas, solo quiero llegar al punto, de que con toda esta “incertidumbre” y “desconocimiento” las instituciones bancarias se han aprovechado, y desde mi punto de vista, de una forma muy desleal, ya que las ventajas competitivas que ostentan los bancos, sobre todo, son el acceso a capital mucho más económico, una tasa de sobre giro, así como captar dinero del gran público inversión. Si lo sé, todo ese aparato tiene un costo, pero el costo que tiene versus el costo que paga por rendimiento accionario (a sus propios inversores) versus las tasas de intereses que cobran, bueno ya se imaginaran sobre que hablo, existe una ganancia enorme, en fin. Aunado a todo, ello se le privilegia a los Bancos, a que realicen ciertos fideicomisos que, hoy en día, dentro de los modelos de negocio de los propios bancos, resulta que no son negocio, porque se requiere mucho personal, y además del personal, el riesgo que representa, así como también los costos que se pueden cobrar no significan ganancias atractivas que cobrar. En esas condiciones, muchas instituciones bancarias, han optado por negar los servicios fiduciarios o tardarse varios meses o a veces hasta un año en constituir un fideicomiso por ejemplo de zona restringida.

Ante esta situación, ya han surgido hasta brokers de fideicomisos, “especialistas” que buscan una mejor fiduciaria que pueda constituir el fideicomiso, y todos tienen el mismo argumento, trabajaron en algún banco en el área fiduciaria y tienen vasta experiencia de haber hecho muchos fideicomisos, aquí es donde me surge una duda, ¿cuántos de estos fideicomisos, el que los hizo los pudo poner a prueba, en un juicio? Porque ahí es donde se sabe, que tan efectivo o no puede ser el fideicomiso.

En la actualidad, no es que este en contra del bróker, pero me cuesta creer y poner en manos de una persona mi negocio, que solo conoce partes teóricas de todo un negocio — con esto no digo que todos los brókeres de fideicomisos son malos o innecesarios, hay que muchos que son conscientes y deben ser buenos en lo que hace —, pero me cuesta creer que ahora surja esta figura de intermediación entre cliente y banco, que tan efectivo es el servicio en los bancos que necesita alguien en el medio para poder ser eficiente en el servicio.

Estoy convencido de que algunos bancos se han alejado tanto del espíritu para lo que se constituyeron, que es el motor de desarrollo de un país, teniendo eso como prioridad, todos los servicios deberían enfocarse o relacionarse a ello, pero cada vez vemos más alejado esta situación. En concreto, el tema de los fideicomisos.

Sabemos que existen bancos de nicho especializados en un sector o actividad económicos, por ejemplo; en cambio de divisas, inversión, manejo de portafolio y/o banca patrimonial, sectores primarios, populares, etcétera, pero por poner un ejemplo, sectores como el inmobiliario que, aunque sé que es controvertido, es como todo negocio, con sus buenos y malos jugadores, pero saben cómo hacer que a menudo este sector aporte alrededor del 6 % del PIB nacional.

Creo desde mi punto de vista que no es malo reconocer, no se hacer esto o no se hacer esto otro, o hasta aquí llego, creo que empezar por ahí, el ser leal al cliente, transparente, claro, y no abrumarlo con que “somos un banco”, “una gran firma nos respalda”, “cuántos fideicomisos hemos hecho”, solo pregúntense o pregúntenles a quien los atienden cuantos años tienen de experiencia real, en el campo, en los juzgados, porque lo demás es como jugar un simulador de carros, hooters, y creerse soldado o piloto.

Los fideicomisos son una combinación de entender leyes y finanzas, en la mayoría de los casos, hay que entender el negocio atrás, entender para que está siendo creado el fideicomiso, cual es la razón por la que los clientes quieren constituir el fideicomiso, qué situación es la que se quiere mejorar, cuáles obligaciones de ambas partes hay que garantizar, qué va a pasar si hay un incumplimiento, cuáles serán los mecanismos para los incumplimientos, sistemas de votación, alcances fiscales. Todos estos datos aplican tanto para los fideicomisos de Administración y para los fideicomisos de garantía.

Todos los Bancos, diseñan un “machote” o formato y sobre ese se trabaja. Todos los fideicomisos son iguales, y las preguntas aquí son ¿todos los negocios son iguales, tratan de lo mismo, tienen las mismas necesidades?

Aquí es donde las SOFOM se pueden y tienen una gran brecha y espacio para jugar, aun con una cancha dispareja, las SOFOM pueden sacar gran partido, ya que al ser más especializadas que los bancos, tener mayor cercanía con el cliente, poder entender mejor sus necesidades, para así poderlas traducir en productos, que en este caso pueden ser Fideicomisos.

Los abogados tienen esa gran oportunidad enfrente como nicho de negocio que, algunos hemos visto y otros no, y es un modelo de negocio que cada uno elige, los fideicomisos son un excelente instrumento en la vida de los negocios, que pueden estar presentes en el día a día de cualquier empresa, solo falta creatividad por parte del asesor y de la SOFOM, el combinar la SOFOM con los fideicomisos es una gran herramienta que solo la imaginación conoce sus límites. Cualquier actividad económica es aplicable.

Lo reitero, los fideicomisos son una excelente herramienta para los negocios, siempre y cuando conozcamos el negocio, es por eso, que hoy en día podemos dividir los servicios, porque como en la calle se dice “el que mucho abarca, poco aprieta”, las SOFOM y los Bancos podemos prestar la cancha de Juego, que son los servicios fiduciarios, la estructura fiduciaria, pero a lo mejor no sabemos cómo armar el contrato ahí conviene dejarlo a los especialistas y sin ningún recelo, existe negocio para todos, ahí es cuando hay que hablarle a un buen abogado, o bien, a un buen Notario.

Las SOFOM poden ser grandes plataformas para impulsar los negocios haciendo uso de los fideicomisos, y más ahora con el surgimiento de la IA, pero recalco, siempre conociendo los alcances y límites de los recursos tanto técnicos como humanos.

Miguel Izaguirre

Licenciado en Derecho con más de 18 años de experiencia. Miembro del bufete de abogados Izaguirre Consultoría Legal & Litigio.

Importancia, Alcance y Riesgos del Fideicomiso Maestro de Cobranza

Por Johan Lázaro

El ámbito de los negocios empresariales ha adquirido una relevancia significativa en la realización de diferentes transacciones monetarias, financieras, crediticias, en las que participan una diversidad de actores tales como socios, proveedores, bancos, fondos de inversión quienes proporcionan capital a las empresas para la adquisición de activos, ejecución de proyectos de crecimiento, innovación, expansión, o la consolidación de estas.

En México, las empresas pueden acceder a una variedad de opciones o vías de financiamiento, entre las que se incluyen créditos bancarios tanto de corto como a de largo plazo, apoyos financieros del gobierno, inversores ángeles conocidos como Business Angels, socios capitalistas, y fondos de inversión de riesgo o Venture Capital? (Gobierno de México, s.f)?. Además, tienen la posibilidad de participar en el mercado de valores, ya sea mediante la emisión de acciones o deuda, o bien, optar por el financiamiento colectivo, también llamado Crowdfunding.

Para que las unidades empresariales puedan obtener acceso a estas opciones de financiamiento, deben satisfacer ciertos criterios: i) Estar formalmente establecida, ii) tener un historial crediticio positivo, iii) contar con una operación comercial de al menos dos años, iv) demostrar capacidad de generar flujos de efectivo que cubran el financiamiento, v) entregar la documentación necesaria solicitada por la institución financiera.? (Nacional Financiera, s.f)?.

Aunado a lo anterior, la «Certeza Jurídica» es un elemento crucial en las transacciones crediticias para proteger a las partes involucradas y asegurar sus derechos y obligaciones. Por esta razón, los acreedores suelen incorporar un vehículo financiero conocido como el Fideicomiso en los esquemas de financiamiento a empresas. Es importante resaltar que el Fideicomiso es un contrato mediante el cual “el fideicomitente transmite a una institución fiduciaria la propiedad o la titularidad de uno o más bienes o derechos, según sea el caso, para ser destinados a fines lícitos y determinados, encomendando la realización de dichos fines a la propia institución fiduciaria”. Artículo 381 LGTOC (Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito).? (Cámara de Diputados del Congreso de la Unión, 2018)?. No obstante, el fideicomiso ayuda a garantizar la seguridad y transparencia en las operaciones financieras, proporcionando un marco legal sólido para todas las partes implicadas.

Con la intención de mitigar riesgos, el Fideicomitente, el Fiduciario y el Fideicomisario, se integran para la constitución de un Fidecomiso Maestro de Cobranza (FMC) en la que establecen un mecanismo que permita centralizar, direccionar, dividir y distribuir los flujos de la cobranza o bien los Derechos al Cobro Transmitidos como fuente de pago de las obligaciones financieras de la empresa o para futuras líneas de crédito que puedan ser adquiridas, donde la intención principal es asegurar que los Beneficiarios reciban los fondos que le corresponden, mediante la efectiva administración de los recursos.

La estructura de un Fideicomiso Maestro de Cobranza generalmente incluye los siguientes elementos clave:

Fideicomitente: Es quien transfiere los activos o derechos al fideicomiso.

Fiduciario: La entidad financiera que administra el fideicomiso y actúa en beneficio de los beneficiarios, actúa como buen padre de familia.

Fideicomisarios: Son las personas o entidades que recibirán los beneficios del fideicomiso.

Patrimonio Fideicomitido: Conjunto de activos o derechos transferidos al fideicomiso.

Contrato de Fideicomiso: Documento que establece las reglas y condiciones bajo las cuales opera el fideicomiso.

Cobranza: Proceso de recaudación de flujos de cobro que constituyen la masa del patrimonio del fideicomiso.

Administrador Maestro: Persona Moral o entidad responsable de garantizar la existencia de los derechos o activos aportados el Patrimonio del Fideicomiso.

Ahora bien, mediante el FMC se constituye un patrimonio distinto al patrimonio del Fideicomitente con los Derechos de cobro del Fideicomitente, así mismo las entidades fiduciarias, en sus estados financieros, separan sus activos financieros de sus estados financieros, al igual que los derechos de los Fideicomisos que tengan a cargo siendo esto un mecanismo que conlleva para potenciar la eficacia en la gestión financiera, operativa y a la mitigación riesgos de este vehículo financiero.

El Fiduciario efectúa la formalización de la titularidad de los Derechos de cobro transmitidos al Fideicomiso, por medio de la emisión de una Constancia de Cesión de Derechos a favor de aquellas personas o empresas que sean titulares de un portafolio de créditos, las cuales se reconocerán como Fideicomisarios, previo a la entrega de la documentación solicitada por él para la identificación y conocimiento del cliente (Know your Customer), con la finalidad de cumplir a normativas y políticas internas, según lo dispuesto en el artículo 15 de la Ley de Instituciones de Crédito (LIC).

Adicional a esto, este proceso se puede llevar a cabo mediante solicitud por escrito del Fideicomitente, en algunos casos con la aprobación o VoBo del Administrador Maestro quien puede dar fe que la relación de Derechos pertenece al Fideicomisario designado. Por otra parte, durante la evolución de la operación del Fideicomiso, el Fideicomitente puede realizar aportaciones adicionales de Derechos de Cobro, o bien efectuar reversiones al Patrimonio del Fideicomiso.

Tomando en cuenta lo mencionado previamente, el Derecho de Reversión establece que el Fideicomitente, o el titular original de los Derechos de Cobro, mantiene la facultad de recuperar su aportación inicial o las aportaciones que haya realizado al patrimonio del Fideicomiso en cualquier momento y a lo largo de la vida del FMC, tal como se refiere la fracción VI del artículo 14 del Código Fiscal de la Federación.

Considerando los puntos previos, el Fiduciario deberá conservar un registro documental en el que se detallen los Fideicomisarios Primer lugar, identificando a aquellos que sean titulares de cada una de las constancias. Asimismo, registrar una descripción cuantitativa y cualitativa de los derechos de cobro de los cuales cada uno de estos Fideicomisarios sea titular o en su defecto dar de baja las constancias o derechos relativos a Derechos al Cobro revertidos.

Por otra parte, es fundamental considerar que el Patrimonio del Fideicomiso Maestro de Cobranza también se constituye mediante la aportación inicial o adicional de recursos. Estos fondos serán depositados por el Fideicomitente a través transferencia en las cuentas del Fideicomiso. Las Cuentas del Fideicomiso, incluida la Concentradora de Cobranza, serán abiertas, gestionadas y controladas por el Fiduciario, que dará acceso a consulta a las personas autorizadas por Fideicomitente, el Administrador Maestro o cualquier Fideicomisario si lo requieren, para validar la cobranza de los derechos cedidos al Fideicomiso.

Los recursos en efectivo derivados de la cobranza de los Derechos de Cobro que ingresen a la cuenta del Fideicomiso podrán ser invertidos de dos formas: por instrucciones del Fideicomitente o con la autorización del Fideicomitente para que el Fiduciario realice inversiones en instrumentos denominados en pesos mexicanos con un plazo máximo de un día. Estos instrumentos incluyen valores gubernamentales emitidos por el Gobierno Federal, tanto en operaciones emitidas en reporto o directo, siempre y cuando la contraparte tenga una calificación crediticia nacional de México AAA, BBB+ o superior en la escala global de S&P. No obstante, este es un requisito dependerá del tipo de contrato de Fideicomiso. Tomando como referentes a la Ley del Mercado de Valores, Reglamento Interno de la Comisión Nacional Bancario de Valores, LIC y LGTOC.

Además, es crucial que las partes establezcan en el contrato del FMC las directrices o los procedimientos para invertir los recursos, así como el manejo de los rendimientos e intereses generados por dichas inversiones dentro de la cuenta del Fideicomiso. Esto es importante porque, en muchos casos, estos rendimientos se destinan a cubrir los gastos de mantenimiento de la cuenta y/o las comisiones bancarias.

En otro orden de ideas, en algunos contratos de Fideicomisos los participantes, acuerdan que para que se canalice la cobranza la cuenta del Fideicomiso Maestro el Fideicomitente deberá llevar a cabo la “Notificación de Cobranza”, por medio del cual se le informa a los clientes o deudores que los pagos referentes a su crédito deberán ser depositados en la cuenta del Fideicomiso. En caso de que el Fideicomitente no notifique a los Deudores sobre la transmisión de los Derechos al Cobro al Fiduciario, según lo estipula el artículo 427 de la LGTOC, el Fiduciario por cuenta propia o a través de un tercero designado por el y conforme a las instrucciones del Fideicomisario en Primer Lugar, podrá hacerlo a expensas del patrimonio del Fideicomiso. El Fideicomitente deberá reembolsar al Fiduciario los gastos correspondientes si esto sucede. Las notificaciones a los Deudores se llevarán a cabo según lo establecido en el Contrato de Fideicomiso o alguno otro relacionado.

La totalidad de la Cobranza que se reciba en la cuenta del Fideicomiso, y mediante información que el Fideicomitente proporcione al Administrador Maestro, con los elementos para la identificación y conciliación de la cobranza individualizada o bien aplicaciones de pago por cliente por cada Fideicomisario titular de una constancia de cesión de Derechos de Cobro, con lo cual se emitirá un reporte y una instrucción de distribución al Fiduciario para que efectúe las transferencias bancarias a las cuentas de los beneficiarios. El Fideicomitente tendrá derecho a recibir cualquier cantidad remanente de Cobranza derivada de los Derechos de Cobro que no se asociaran a una Constancia de Cesión de Derechos, o en su defecto que el Fideicomisario haya notificado que ya no es titular de los Derechos.

Es fundamental reconocer que un Fideicomiso de este tipo puede estar interconectado con otros Fideicomisos, como el de Garantía. Esto establece una relación integral que permite utilizar los fondos recaudados para satisfacer una obligación financiera previamente contraída por el Fideicomitente.

Desde otra perspectiva, este vehículo financiero conlleva ciertos riesgos, tanto implícitos como explícitos, entre los que se incluyen:

Riesgo de Mora: Señala la posibilidad de incumplimiento en los pagos e implicaciones legales que esto podría acarrear. (Ley Derecho, 2018), (BBVA, 2022).

Riesgo de Crédito: Relacionado con la capacidad de los deudores para cumplir con sus obligaciones financieras. (Banco Santander, 2023)

Riesgo de Due Diligence Inadecuado: Asociado a la posibilidad de que los fideicomisarios no suministren información fidedigna, (OBS Business School, 2017)Riesgo de la Contraparte: Implica la posible pérdida que una empresa puede cumplir con sus obligaciones contractuales. (Pascual, s.f).

Riesgo de Administrador Maestro: Se presenta cuando no puede cumplir con sus obligaciones y funciones. (Del razo González, 2022).

Riesgo de Evicción: Existe la posibilidad de que los bienes o derechos fideicomitidos sean reclamados por terceros, poniendo en duda la propiedad o los derechos del fideicomiso (Lamudi, s.f).

Riesgo de Mezcla (Comingling Risk): Este riesgo involucra la posibilidad de que los activos de propiedad legal del fideicomitente se mezclen con otros fuera de su esfera patrimonial. En el contexto del Fideicomiso Maestro de Cobranza, esto podría significar que los derechos de cobro de créditos cedidos a un fideicomisario se confundan con el patrimonio legal del Fideicomitente en caso de bancarrota, lo que exige a los fiduciarios asegurar una separación clara de los derechos asignados al fideicomiso y prevenir una gestión inadecuada de los recursos derivados de la cobranza (Jiameng Yu, s.f).

Es fundamental que los fiduciarios, fideicomisarios y administradores maestros de fideicomisos lleven a cabo las siguientes acciones:

Identificar y analizar meticulosamente los riesgos inherentes y potenciales vinculados con la gestión de los Fideicomisos Maestros y sus participantes.

Reportar y monitorear continuamente dichos riesgos para asegurar una respuesta rápida y efectiva ante cualquier eventualidad.

Mitigar los riesgos a través de la adopción de buenas prácticas, controles internos y políticas de riesgo robustas que protejan el patrimonio del fideicomiso. Además, es imprescindible contar con la asesoría de expertos en derecho financiero y finanzas, quienes proporcionarán orientación crucial en la estructuración y administración eficiente del fideicomiso, garantizando así su integridad y la seguridad de los activos fideicomitidos.

En resumen, el Fideicomiso Maestro de Cobranza es una herramienta que garantiza la seguridad y transparencia en las operaciones, protegiendo los derechos y obligaciones de las partes involucradas y asegurando que los pagos se dirijan a los Fideicomisarios en primer lugar. Esta estructura financiera establece un patrimonio fideicomitido separado del fideicomitente, lo que facilita una gestión más eficiente y ayuda a mitigar los riesgos asociados. Sin embargo, el uso de un Fideicomiso Maestro de Cobranza conlleva ciertos riesgos, como Riesgo de Mora y Ejecución, Riesgo de Crédito, Riesgo de Crédito, Riesgo de la Contraparte, Riesgo de Administrador Maestro, Riesgo de Evicción, Riesgo de Mezcla (Comingling Risk), mismos que requieren una atención especial por parte de los fiduciarios, fideicomisarios y administradores maestros. Es fundamental que identifiquen, analicen y monitoreen estos riesgos a través de prácticas y controles internos sólidos para proteger siempre los intereses del Fideicomiso.

??Bibliografía

??Banco Santander. (13 de marzo de 2023). Obtenido de https://www.santanderconsumer.es/blog/post/riesgo-de-credito-o-crediticio-que-son-y-cuales-hay

?BBVA. (17 de mayo de 2022). Obtenido de https://www.bbva.com/es/salud-financiera/que-es-la-morosidad-y-que-consecuencias-tiene/

?Cámara de Diputados del Congreso de la Unión. (22 de junio de 2018). Obtenido de https://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/ref/lgtoc.htm

?Cámara de Diputados del Congreso de la Unión. (11 de marzo de 2022).

?Cámara de Diputados del Congreso de la Unión. (26 de junio de 2022).

?Código Fiscal de la Federación. (12 de noviembre de 2021).

?Del razo González, J. (20 de 01 de 2022). Cuáles son los Riesgos Asociados a los Fideicomisos Emisores. Mundo Fiduciario.

?Gobierno de México. (s.f). https://e.economia.gob.mx/guias/financiar-la-empresa/. Obtenido de https://e.economia.gob.mx/guias/financiar-la-empresa/.

?Jiameng Yu. (s.f). Demica. Obtenido de https://www.demica.com/resource/why-seller-risk-matters-in-receivables-finance-transactions/

?Lamudi. (s.f). Obtenido de https://www.lamudi.com.mx/journal/saneamiento-por-eviccion/

?Ley Derecho. (21 de marzo de 2018). Obtenido de https://mexico.leyderecho.org/mora/

?Nacional Financiera. (s.f). https://www.nafin.com/portalnf/content/financiamiento/empresarial.html.

?OBS Business School. (22 de marzo de 2017). Obtenido de https://www.obsbusiness.school/blog/due-diligence-ejemplo-4-enfoques-de-una-investigacion-que-reduce-riesgos

?Pascual, L. (s.f). Obtenido de https://www2.deloitte.com/es/es/pages/strategy-operations/solutions/riesgo-contraparte.html

?UNIÓN, C. D. (11 de 03 de 2022).

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Johan Asdrúbal Lázaro Celis

Analista Senior de Compliance de Fideicomisos en Tecnología en Cuentas por Cobrar (Administrador Maestro), responsable de evaluar el cumplimiento interno operativo, procedimental y normativo de las estructuras de Fideicomisos. Además, supervisa y monitorea tableros de control y seguimientos de Fideicomisos con el objetivo de identificar y reportar riesgos o desviaciones de manera oportuna.

TMSourcing presenta Plan de Financiamiento para México

TMSourcing se pronuncia a favor de la alineación de intereses entre la autoridad, la sociedad y el sistema financiero mexicano.

Adolfo Gonzalez Olhovich, presidente de TMSourcing, Click Seguridad Jurídica y líder del sector de intermediarios financieros no bancarios, tuvo una importante participación el pasado 20 de junio, en un panel dentro del Seminario Anual de STEP México, la mayor asociación mundial de Planeadores Patrimoniales del mundo, y posteriormente, el mismo día, como expositor en el evento Regional Centro de ASOFOM, la asociación de IFNB con mayor número de miembros en LATAM, en donde invitó a los mexicanos a trabajar en lograr la Prosperidad Compartida siguiendo el concepto que la Dra. Claudia Sheinbaum ha expuesto en diferentes foros, incluyendo la reunión con el CCE el pasado 19 de junio.

El empresario indicó que, hoy México está en un momento de consolidación, que pocas veces se ha visto: Teniendo inversiones, que sólo, del sector privado el año pasado representaron el 22.1% del PIB; con una tasa de desempleo muy baja; reservas cercanas a los $219,000 millones de USD; con inversiones anunciadas de empresas extranjeras por más de $85,000 millones de USD; con el mercado turístico con el mayor crecimiento probablemente en las Américas; un nivel de exportaciones de productos a EEUU incluyendo agroindustria que ha superado a China y a la Unión europea; el crecimiento del salario mínimo e inyección de recursos a la economía en virtud de los programas sociales en los sectores; una política prudente y responsable; la construcción de proyectos como el corredor interoceánico que impactará en la geopolítica y la consolidación del beneficio que llevará el Tren Maya a la península de Yucatán que sin duda es un ejemplo de responsabilidad social entre otras.

“Los mexicanos debemos de hablar bien de México, dos ejemplos de nuestro sistema financiero, que le debe dar envidia a otros países: gracias a su número de figuras jurídicas y servicios podemos atender poblaciones que se encuentran a dos horas del cajero más cercano y a lideres empresariales mundiales, tanto a sus empresas como a sus bienes personales; y somos el número uno en fideicomisos en virtud de los activos administrados como efecto de su uso, ámbito privado, como él modelo asociativo con mayores ventajas”.

“Existen proyectos que pueden ayudar a cubrir un gran número de necesidades de nuestro país, sólo debemos hacer equipo para que juntos logremos un mejor país para lo cual proponemos hacer un “Plan de Financiamiento para México”, incluyendo a todos las partes involucradas del sistema financiero y económico. La búsqueda de utilidades tiene que ser en términos sociales, ambientales, culturales y económicos para vivir en el país que queremos”.

Adolfo González resaltó positivamente el nombramiento de los secretarios que hasta el momento ha nombrado la presidenta electa, especialmente la continuación del secretario Ramirez de la O y su equipo en la SHCP, ya que han hecho un muy buen trabajo financieramente hablando e incluso, de manera disruptiva lidereando temas a nivel mundial como bonos verdes o la implementación de la taxonomía como una política pública.

“Altagracia Gomez quien llevará el Consejo de Regionalización y Relocalización, se ve como pieza clave para fundamentar y ayudar a fusionar los intereses de las diferentes partes que llevarán a México a ser la décima economía mundial en 2050”.

Adolfo González Olhovich espera que en México no sólo se creen 12 Polos de Desarrollo como se ha comunicado, si no que la metodología que se use deje herramientas para crear o rehabilitar centros urbanos, y subcentros urbanos donde nos gustaría vivir consideradas obras de arte urbanística y estéticamente.

Confidencialidad vs. Conectividad: Balanceando el Secreto Fiduciario con APIs en Fintech el reto de Integración de Servicios Fiduciarios y APIs en México

Por Irving Peña, Sandra Romero, Susana Bravo y Javier Contreras

La Ley para Regular las Instituciones de Tecnología Financiera, conocida como Ley Fintech, es un marco regulatorio en México que busca fomentar la innovación financiera y proteger a los usuarios, manteniendo la estabilidad y la integridad del sistema financiero.

Los servicios fiduciarios involucran la gestión y administración de activos por parte de una institución financiera (fiduciaria) en beneficio de una tercera parte. La naturaleza de estos servicios implica un alto grado de confidencialidad conocido como secreto fiduciario.

La Ley Fintech mexicana contempla la posibilidad de que las instituciones financieras utilicen tecnologías innovadoras para ofrecer sus servicios, lo que incluye el uso de APIs. Estas APIs permitirían la interconexión con otras plataformas y sistemas, facilitando la creación de servicios financieros más accesibles y personalizados.

Según el artículo 76 de la Ley, todas las entidades financieras están obligadas a compartir información mediante Interfaces de Programación de Aplicaciones (APIs). Esto incluye datos transaccionales y de productos de los usuarios que pueden ser compartidos con terceros autorizados, siempre que exista consentimiento explícito del cliente.

Desde una perspectiva oportuna, el enfoque del open banking debe dirigirse hacia los servicios secundarios utilizados para la gestión de los activos fiduciarios, en lugar de centrarse en el fideicomiso como un producto en sí mismo. En otras palabras, el open banking puede emplearse con límites claramente definidos, como el intercambio de perfiles transaccionales de cuentas de débito o de inversión, así como los contratos de servicios financieros utilizados por los fideicomisos como clientes. Sin embargo, el fideicomiso en sí mismo, dada su complejidad y el principio fundamental de adaptación a las necesidades específicas, dificulta la estandarización de la información para su intercambio mediante open banking.

Aunque sería factible con las precauciones adecuadas y el consentimiento expreso de todas las partes involucradas en el contrato fiduciario, lo cual es fundamental para respetar el secreto fiduciario, se debe evaluar la utilidad de la información compartida para mejorar las condiciones del mercado financiero.

Esta oportunidad de compartir información con otras instituciones podría ser beneficiosa para productos altamente estandarizados y similares entre distintas entidades. No obstante, basta con que uno de los objetivos establecidos en el contrato fiduciario difiera para alterar completamente el propósito del producto de una institución fiduciaria a otra.

Por lo tanto, es crucial plantearse hasta qué punto se desea estandarizar los productos para

aprovechar estas herramientas, sin perder la esencia y la flexibilidad inherentes al fideicomiso.

Información Fiduciaria Compartible

En el contexto fiduciario, la información que puede ser compartida incluiría datos sobre transacciones y productos fiduciarios específicos. No obstante, el secreto fiduciario protege ciertos datos, y cualquier intercambio debería realizarse dentro de los límites establecidos por la ley y con el permiso explícito del cliente.

La información compartible bajo open banking podría incluir:

Detalles sobre la naturaleza y características de los productos fiduciarios.
Información sobre las transacciones realizadas dentro del marco de un fideicomiso.
Datos sobre el rendimiento de los activos dentro del fideicomiso.

Restricciones y Protecciones

Es fundamental considerar que la información sensible o personal, especialmente aquella protegida por el secreto fiduciario, no puede ser compartida libremente. Esto incluye:

Identidades de los fideicomitentes y beneficiarios.
Detalles específicos sobre los activos que no están directamente relacionados con transacciones o productos financieros.
Cualquier otra información que pueda comprometer la privacidad o la seguridad del fideicomiso o sus participantes.

Consentimiento del Cliente

La clave para compartir cualquier información a través de open banking es el consentimiento del cliente. Este debe ser informado, explícito y revocable. Los clientes deben tener control total sobre qué datos se comparten y con quién.

Comparación Internacional

Al observar las prácticas de open banking en otros países, se puede encontrar que la tendencia global es hacia una mayor transparencia y acceso a datos financieros. Sin embargo, siempre se mantiene un equilibrio cuidadoso con la privacidad y la protección de datos personales. En la Unión Europea, por ejemplo, el Reglamento General de Protección de Datos (GDPR) y la Directiva de Servicios de Pago (PSD2) establecen límites estrictos sobre cómo y cuándo se pueden compartir los datos financieros.

Open Banking y Secreto Fiduciario

El concepto de open banking se basa en la idea de que los bancos proporcionen acceso a sistemas y datos financieros a través de APIs. Esto permite que terceros desarrollen nuevos servicios y aplicaciones que pueden interactuar con las cuentas bancarias de los usuarios, con su consentimiento explícito.

Sin embargo, el secreto fiduciario representa un desafío para la plena integración de los servicios fiduciarios en open banking. La confidencialidad es fundamental en los servicios fiduciarios, ya que se manejan activos e información sensible del fideicomitente (quien aporta los activos) y del beneficiario.

Análisis con Base en la Ley Fintech de México

Según la Ley Fintech, las instituciones financieras deben garantizar la seguridad de la información y proteger la privacidad de los usuarios . Esto sugiere que cualquier integración de servicios fiduciarios con APIs deberá diseñarse para cumplir con estos requisitos estrictos.

Conclusión

La integración de servicios fiduciarios con APIs es viable bajo la Ley Fintech de México, pensando en los productos estandarizados que propicien un mejor comportamiento el sistema financiero, sin embargo la autoridad debe comenzar con aquellos servicios financieros de mayor volumen y con mayor impacto como son cuentas de débito, crédito e inversión siempre y cuando se respete la confidencialidad intrínseca de estos servicios.

Por ello, es importante que en paralelo a la integración de las APIs, se adopte una política de seguridad de la información que proteja en todo momento la confidencialidad, la integridad y la disponibilidad de los datos, lo cual se puede lograr de la mano de un aliado idóneo en Ciberseguridad e Identidad Digital que provea a las instituciones financieras de:

Mecanismos de identificación y autenticación del personal responsable del manejo de APIs, bajo el principio de mínimo privilegio.
Cifrado de la información almacenada y de los canales por los que se envían los datos.
Procesos de gestión para la atención de incidentes de seguridad de la información que se presenten en la operación de las APIs, entre otros.

Es necesario el desarrollo de protocolos claros que permitan el intercambio de información útil pero que no vulneren la privacidad ni el secreto fiduciario. Para esto, la colaboración entre reguladores, instituciones financieras y proveedores tecnológicos será crucial para garantizar que se atiendan tanto las necesidades de innovación como las obligaciones legales y éticas hacia los clientes.

El Fideicomiso de Garantía

Por Ismael Vélez

En el desarrollo económico de las sociedades, la figura del crédito ha dado lugar al surgimiento de las actividades económicas, cuyo objeto principal ha sido el de facilitar recursos financieros y no financieros a personas, empresas y gobiernos que los requieren con el fin de solventar sus actividades.

Las formas y mecanismos de crédito se han desarrollado a través del tiempo, desde civilizaciones antiguas como la egipcia, la mesopotámica o la griega. La figura de ofrecer crédito o préstamos a cambio de un compromiso de pago futuro constituye una forma de adquirir bienes. Ya en la antigua Roma existieron mecanismos mejor desarrollados al establecerse garantías en propiedades o esclavos. Pero fue durante la Edad Media que el desarrollo del comercio y de las actividades financieras sobre todo en Europa, en donde surgieron figuras especializadas como bancos y casas de cambio que facilitaban esta actividad. Con la mayor implementación del crédito vino la figura de la garantía y de por ende del riesgo.

Estos dos conceptos (garantía y riesgo) nacieron y en su desarrollo han convivido íntimamente ligados. Los riesgos no terminan de eliminarse, pero si se tratan de mitigar a su menor expresión posible y es ahí en donde el papel de la garantía suele tener un papel importante no solo en una cuantificación respecto a su valor sino también respecto a cómo puede llegar a responder antes las obligaciones principales. Conjuntamente con el desarrollo de las actividades comerciales y bancarias las opciones de estas garantías fueron fluyendo. Así es como hoy en día tenemos estructuras de garantía basadas en garantías personales, garantías reales como son la prenda y la hipoteca, garantías financieras que se estructuran en base a valores o instrumentos financieros que se arman como una garantía hacia la obligación principal y por últimos pueden estructurarse garantías mixtas, esto es una combinación de esas estructuras dependiendo del tipo, monto, plazo, estructura de la operación. Pero no olvidemos que las garantías, perse no constituyen la fuente de pago. La fuente de pago descansará sobre la capacidad intrínseca o de la operación, esto es su capacidad de generar los recursos necesarios para hacer frente a la obligación previamente definida.

Es aquí en donde el aporte que se realiza a través de figuras fiduciarias como es el fideicomiso en garantía. En algunas legislaciones la figura podría resultar nueva ya que se ha constituido en una alternativa de control y ejecución más dinámica que las figuras tradicionales antes citadas. La figura del fideicomiso en garantía, es sumamente dinámico y desde su origen y estructuración inicial puede dar lugar a interesantes figuras combinadas como es el fideicomiso en administración que podría generar estructuras como una titularización dado el control que se pueda generar respecto de activos y operaciones.

Características del Contrato de Fiducia en Garantía.-

Como toda relación contractual el Contrato de Fiducia requiere ciertas condiciones para su estructuración y ejecución inicial. Entre las principales condiciones tenemos que se trata de un contrato que debe contar con Capacidad de las partes contratantes incluyendo el consentimiento de las mismas, el tener un objeto lícito y causa lícita como fin, su posibilidad de que pueda ejecutarse y el tener la condición mutua de las partes esto es que cada parte se compromete a dar, hacer o dejar de hacer una determinada actividad o gestión.

Ya en la estructura de un fideicomiso en garantía se requiere, al igual que otros contratos fiduciarios y dependiendo de la legislación existente, la presencia de tres partes (Fideicomitente o Aporte, el Beneficiario y el Fiduciario). Al crearse un patrimonio autónomo es necesario la transferencia de dicho activo para la creación del patrimonio autónomo. También el propósito o la razón de la estructuración de esta figura deberá ser específica; y, determinadas instrucciones al fiduciario para que ante eventualidades o condiciones que pudieren presentarse a futuro, el fiduciario que será el administrador del bien, o de los bienes existentes tenga todo el soporte legal para poder ejecutar, conforme a las instrucciones previamente establecidas y definidas.

El plazo de duración de un fideicomiso en garantía dependerá de ciertas condiciones previamente establecidas por las partes en su estructura contractual. Es así como en algunos casos estaremos al frente de una duración específica, previamente estipulada en el contrato, pero otra estará en función de instrucciones y especificaciones previamente señaladas.

Será importante, a más del plazo, tener en claro las condiciones bajo las cuales existan las razones o eventos por los cuales el fideicomiso deba terminar. Si se dan por ejecutadas dichas condiciones, la estructura de garantía deberá volver al mismo estado en que se encontraba, esto es sin las limitaciones contractuales establecidas en el fideicomiso.

La figura fiduciaria permite tener un mayor grado de flexibilidad que las figuras tradicionales ya comentadas, como son las prendas e hipotecas en el sentido de que estas garantías podrían mantenerse para una diversidad de operaciones crediticias, previamente canceladas con anterioridad, con el fin de agilizar las actividades mercantiles.

Conclusión

La figura fiduciaria del Fideicomiso en garantía constituye un gran avance para las relaciones comerciales existentes en el mercado, dado que la dinámica con la que el crédito se mueve hoy en día.

Las figuras clásicas de la prenda y de la hipoteca constituyen aún una alternativa de garantía, pero estas figuras han perdido cierto interés de las partes en los casos de ejecución de las mismas. Dependiendo de cada legislación puede darse el caso que la ejecución de una hipoteca o de una prenda es un proceso legal que se puede tornar tortuoso en la que se corre el riesgo de que los bienes otorgados en garantía pierdan valor o capacidad de cubrir los requerimientos del contrato principal. Podría darse el caso incluso de que el bien pueda ser objeto de un deterioro y el acreedor o beneficiario de dicho bien, en un potencial incumplimiento de las obligaciones contractuales iniciales, se vea afectado sin que ni siquiera conozca de los cambios en la calidad del activo. Esto también abre la posibilidad de que si el bien está bajo la administración y tutela de un tercero exista un mayor control del mismo.

Otras condiciones que torna atractiva la figura del fideicomiso en garantía está en su posibilidad de convivir con otra figura como es el fideicomiso de administración que podría ayudar al desarrollo de operaciones como la titularización, ya que como sabemos quién procede a realizar una titularización es un patrimonio autónomo y que mejor que este patrimonio pueda manera no solo la calidad del activo subyacente con su garantía y los potenciales flujos que puedan aportarse al mismo.

Cada día gana más terreno esta figura fiduciaria, dado que su facilidad de la ejecución de la garantía bajo un mecanismo privado y ágil que busca el cumplimiento oportuno y a tiempo de las condiciones contractuales.

Ismael Vélez G.

Profesional con más de 25 años de experiencia en Mercado de Valores, estructuraciones financieras incluyendo esquemas fiduciarios y Finanzas Internacionales. Consultor Legal en Derecho Corporativo y Financiero. Especialista en Planificación Patrimonial personal y empresarial.

La utilidad del Fideicomiso en la Administración de Condominios en Bolivia

Por Claudia Sejas

Bolivia

Durante los últimos años, la construcción en Bolivia presentó un comportamiento variado, desde periodos que reflejaron niveles de crecimiento elevados, incluso por encima del Producto Interno Bruto (PIB), hasta periodos negativos que frenaron las actividades del sector principalmente en la etapa de la pandemia de COVID – 19 y la incertidumbre política, que ha generado desafíos para el sector.

De acuerdo con el reporte de la Cámara Boliviana de Construcción (CABOCO), al 2023 el sector de la construcción registró un crecimiento de 3,39%, como efecto de la variación en formación bruta de capital fijo en construcción, público y privado, registraron crecimientos de 3,72% y 3,15% respectivamente.

Este crecimiento puede ser impulsado por diversos factores, como la demanda de vivienda, el dinamismo económico, la inversión pública y privada, entre otros. No obstante, considerando el crecimiento del sector, particularmente en el segmento de vivienda, existe un aumento en la oferta de condominios nuevos y existentes, lo cual incrementa la necesidad de servicios profesionales de administración para gestionar estos conjuntos habitacionales de manera eficiente y efectiva.

Por otra parte, la complejidad y los desafíos asociados a la administración de condominios modernos, con mayor cantidad de unidades, servicios y áreas comunes, se centran, principalmente, en a) gestionar los recursos de manera eficiente, b) mantener la infraestructura en buen estado, c) resolver conflictos entre condóminos y d) velar por la legitimidad de sus acciones.

Adicionalmente, considerando el comportamiento de la cartera de créditos del sistema financiero para vivienda de interés social, si bien hubo incrementos de cartera del 2018 al 2023 el crecimiento ha disminuido. Los principales departamentos donde se concentra la cartera son Santa Cruz con el 39.3% (Bs12.489 millones) seguido de La Paz con el 20,6% (Bs6.450 millones) y Cochabamba con 17,6% (Bs5.599 millones).

Y conforme a declaraciones de Century 21, de acuerdo al medio de comunicación Los Tiempos, durante los primeros seis meses de 2023, el 71 % de las ventas son de departamentos.

“El mercado inmobiliario ha mudado a los clientes inversionistas y, por eso, prefieren invertir en departamentos más que en casas, por esto es que ellos lo compran para alquilarlo. Hay una nueva demanda adicional, porque ya no hay créditos de vivienda social, entonces los inversionistas compran los inmuebles para alquilarlos, cosa que antes los clientes finales tenían el acceso para poder comprarlos, entonces lo que más se demanda son los departamentos”.

En este contexto, donde la demanda de vivienda se circunscribe a departamentos en condominios, sea para habitar o para negocio, la necesidad de contar con administradores profesionales con habilidades y conocimientos necesarios para manejar estos espacios de manera integral es creciente y el Fideicomiso surge como una herramienta jurídica financiera con el potencial para mejorar la gestión de los recursos en los condominios, proteger los intereses de los condóminos y sobre todo transparentar la administración de estos.

Dado que en Bolivia sólo las entidades financieras pueden ser Fiduciarios, para éstos se constituye en una oportunidad principalmente por tres razones:

Diversificación de ingresos:
- Porque por el lado de captaciones, los condominios tendrían que abrir cuentas recaudadoras para recibir el cobro de expensas.
- En la medida que se genere masa crítica, la oferta de servicio de administración de recursos vía Fideicomiso, le genera comisiones adicionales.
- Por ejemplo, un Condominio de 134 departamentos en la ciudad de La Paz, donde el ingreso promedio de recaudación de ingresos por concepto de cobro de expensas oscila entre Bs 50.000.- implica un movimiento económico anual de Bs 600.000.- monto que puede ser interesante para una entidad financiera.
Fidelización de clientes y captación de nuevos clientes, porque en el tiempo al copropietario/usuario le resultara mejor realizar sus pagos directamente en la plataforma de la entidad, pudiendo esta ofrecer, débitos automáticos, facilidades de pago por banca móvil, QR, reportes de sus pagos, etc.
Lograr alianzas estratégicas, porque pueden ampliar su cobertura de servicio a partir de alianzas con las empresas administradoras siendo su rol netamente operativo y de la entidad de administración de recursos.

Todo dependerá de cómo se vaya a estructurar el Fideicomiso y de la versatilidad de la plataforma digital de la entidad financiera.

La mayoría de las administraciones de Condominios grandes son tercerizados; es decir, los servicios de seguridad, limpieza, jardinería entre otros, son desarrollados por empresas supervisadas por una administración que puede ser asumido por personas naturales o empresas que dan el servicio en calidad de administración y solo se encargan de pagar los servicios y dar algún tipo de asistencia al condominio además de los reportes económicos financieros.

Otro nicho de mercado a explorar son los departamentos en preventa, por parte de las empresas constructoras, pues en la medida que van consolidando la venta asumen la administración de estos hasta que se hace la entrega de la administración a los condóminos. En este nicho de mercado, la estructura del Fideicomiso va muy ligada a un Fideicomiso Inmobiliario; por tanto, en ambos casos la utilidad de la figura se reduce a:

Mayor Transparencia y Control:

Separación de Patrimonios, porque los recursos del Condominio formarán un patrimonio autónomo separados del Fiduciario y del Condominio, evitando el uso indebido de fondos.
Gestión Profesional: El expertise de una entidad financiera es la administración de recursos y con ello garantiza la eficiencia y transparencia del manejo de cuentas.
Rendición de Cuentas Regular: Se establecen mecanismos claros para la rendición de cuentas periódica a la Directiva del Condominio y a los condóminos.
Acceso a Información: Los condóminos tienen acceso a información detallada sobre el manejo de los recursos a través de estados de cuenta y reportes periódicos.

Fortalecimiento de la Gobernanza:

Neutralidad e Imparcialidad: El fiduciario actúa como un tercero neutral, evitando conflictos de intereses y asegurando la toma de decisiones imparciales.
Mejora en la Toma de Decisiones: La gestión profesional del fiduciario aporta herramientas y análisis para la toma de decisiones informadas y estratégicas.

Eficiencia y Seguridad en la Gestión:

Optimización de Recursos y gestión de riesgos: El fiduciario busca la mejor manera de utilizar los recursos del condominio, generando ahorros y optimizando gastos, además de identificar y mitigar los riesgos financieros y operativos asociados a la administración del condominio.
Protección de Activos: Los recursos del condominio se encuentran protegidos por los marcos legales y financieros del fideicomiso.

Por tanto, es importante continuar evaluando la posibilidad de ampliar a este sector la administración fiduciaria, pues si bien, existen condiciones para su estructuración y se constituye en oportunidades para los diferentes actores del sector inmobiliario, depende de lograr la sinergia y predisposición tanto de los condóminos como las entidades financieras y las empresas constructoras.

Claudia Sejas

Licenciada en Administración de Empresas con experiencia profesional de más de 17 años y especialista en Administración Fiduciaria.

Las 10 Dudas más Importantes sobre los Fideicomisos en México

Por Miguel Izaguirre

En México hablar en estos días sobre fideicomisos a veces suele ser hasta como un tema tabú para algunos, o para otros un tema interesante pero desconocido, que quisieran utilizarlo pero ante la falta de información o ante la desinformación de muchos asesores y pseudo profesionales del medio deciden no utilizar esta gran herramienta en los negocios.

Desde mi experiencia y mi opinión, y al menos en la región donde vivió y algunas partes del país que me ha tocado visitar, existe más desinformación respecto a los fideicomisos, y seudo especialistas del tema, que por haber trabajado en una institución financiera, que por lo general es un banco, se abanderan diciendo que han creado más de mil o diez mil fideicomisos, lo cual me parece un buen logro, pero no es por demeritarlos a todos, pero la gran mayoría, utiliza ese argumento para que los contraten, reitero, y ante el desconocimiento y falta de información, mucha gente cae en esas redes, que repito, en mi experiencia resulta ser más brokers para bancos, y que ni ellos mismos realizan los fideicomisos. Bueno eso será tema de mi próximo artículo, por eso amigo lector, te dejo a continuación las que creo yo son las 10 dudas o preguntas más recurrentes respecto al tema de fideicomisos.

Ojo, no entraremos en muchas particularidades técnicas respecto a los fideicomisos, buscando que me puedas entender, este artículo tiene garantía, si no me explique en algo con gusto contáctame y te lo explico, bueno aquí vamos:

¿Qué es un Fideicomiso?

El Fideicomiso, no es otra cosa de un acuerdo de voluntades, ósea un contrato, donde una persona, ya sea física o moral (una empresa), decide destinar ciertos bienes (muebles o Inmuebles) o derechos para un propósito legal y específico, ya sea para su propio beneficio o el de otra persona, confiando la gestión de estos bienes a una entidad fiduciaria. Estos bienes pueden incluir propiedades, dinero en efectivo, valores, derechos de seguros, acciones, entre otros.

En México el Fideicomiso se rige principalmente por la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito y la Ley de Instituciones de Crédito. Otros marcos legales relevantes incluyen el Código Civil Federal, el Código de Comercio, la Ley del Mercado de Valores y la Ley de Concursos Mercantiles. La Comisión Nacional Bancaria y de Valores también emite regulaciones para las operaciones fiduciarias. Es fundamental estar al tanto de estas normativas para comprender el funcionamiento y la regulación del fideicomiso en el país.

Es importante destacar que un fideicomiso no es una entidad legal en sí misma, sino más bien un contrato que refleja un acuerdo entre las partes involucradas. Por lo tanto, las responsabilidades asociadas con el fideicomiso recaen únicamente en quienes participan en este acuerdo: el que aportan los bienes (fideicomitente), el beneficiario del fideicomiso (fideicomisario) y la entidad que administra los bienes (fiduciario).

¿Cuántos y cuáles tipos de fideicomisos existen?

Esta pregunta es bastante, pero bastante curiosa, y nos daría para un debate, pero puramente solo existen en México Tres tipos de fideicomisos;

Los de Garantía: Vigila el cumplimiento de obligaciones.

Los de Zona Restringida: Administra bienes adquiridos por extranjeros en zonas costeras.

Todos los demás (Administración): Cualquier otro contrato de fideicomiso donde la institución fiduciaria sea la responsable de la gestión sea el Fiduciario.

Esta clasificación así se encuentra en los diversos cuerpo de leyes, creo que te habrás dado cuenta del inciso (c), la ley no distingue como tal a los fideicomisos de inversión, educativos, sucesorios, de gestión de activos, etc, todos ellos quedan englobados en el apartado de administración, de hecho, ni siquiera la ley lo nombra como administración al contrario del Fideicomiso en Garantía que si es nombrado de esa forma, al igual que el de Zona Restringida.

¿Para qué se utiliza un fideicomiso? El Fideicomiso tiene un sinfín de usos, yo suelo decir que, los límites de los fideicomisos son los que la imaginación y creatividad alcancen, como dije anteriormente, es un contrato, no existe un modelo predefinido, hay que utilizar la imaginación, el ingenio, la creatividad, para solucionar la problemática o situación planteada. En otras palabras, un Fideicomiso puede ser utilizado para el cumplimiento de obligaciones, pago de créditos, gestión de fondos, gestión de derechos o bienes, la planeación patrimonial y sucesoria, entre otros. Pueden faltar más a la lista, pero son algunos ejemplos. Quiero ser más claro, un ejemplo muy común es el Fideicomiso de Desarrollo Inmobiliario, el cual tiene por objeto facilitar la adquisición, desarrollo y comercialización de inmuebles, dándole seguridad a todos los intervinientes del pago.

¿Cuál es el papel de la Fiduciaria? La institución fiduciaria (usualmente un banco o entidad financiera autorizada como puede ser una SOFOM) tiene la responsabilidad de administrar o invertir los bienes del fideicomiso de acuerdo con el objetivo establecido, actuando siempre en beneficio de los fideicomisarios.

¿Cuáles son los beneficios fiscales? Los beneficios fiscales pueden variar según el tipo de fideicomiso y el propósito para el cual se establezca. Es importante consultar con un asesor fiscal para entender las implicaciones específicas. Pero uno de los beneficios fiscales, y por dar un ejemplo, en los fideicomisos de Desarrollo Inmobiliario, (si se saben constituir) se puede exentar el Impuesto Sobre la Renta -ISR- y el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles -ISAI-, la exención seda si se agregan ciertas o cuales cláusulas al contrato. Los fideicomisos denominados FIBRAS, también proporcionan algunos beneficios fiscales, como los ingresos generados por los activos del fideicomiso se transfieren directamente a los inversionistas, quienes pagan impuestos sobre esos ingresos a sus tasas personales, Si un FIBRA distribuye al menos el 95% de sus utilidades fiscales a los inversionistas, está exento de pagar impuestos corporativos sobre esas ganancias, entre otros.

¿Cómo se crea o constituye un Fideicomiso? La constitución o celebración de un fideicomiso implica la elaboración de un contrato en el que se detallan los bienes o derechos fideicomitidos, el objetivo, en algunos casos las obligaciones garantizadas, los beneficiarios, y las obligaciones de la institución fiduciaria, entre otros aspectos. La ley solo exige que sean celebrados en escritura pública o póliza, todo aquel fideicomiso en el que intervengan bienes que para su venta sea necesario para su celebración sea en escritura pública o póliza. No todos los fideicomisos es necesario celebrarse ante notario, sin embargo, como consejo cuando menos, la ratificación de firmas sería para mí lo mínimo indispensable, aunque la ley no lo exigiera.

¿Qué obligaciones fiscales se generan Dependiendo del tipo de fideicomiso, puede haber obligaciones de presentar declaraciones y pagar impuestos, tanto para el fideicomitente como para el fideicomiso en sí. Las reglas específicas pueden variar. Aquí dependerá, mucho la situación fiscal, de los que intervienen, del modelo de negocio, del objeto del fideicomiso, etc.

¿Es posible revocar un Fideicomiso? Algunos fideicomisos son revocables, lo que significa que el fideicomitente puede terminar el fideicomiso bajo ciertas condiciones. Otros son irrevocables y no pueden ser terminados de manera unilateral. Lo importante a destacar es la unilateralidad, esto es que es por decisión propia de una de las partes, aquí no hay que confundirlo con la cláusula de reversión o la cláusula de ejecución, son temas totalmente distintos. Un fideicomiso al ser REVOCABLE, no es necesario estarse a los fines u objetivos del mismo, unilateralmente puede ser revocado por el fideicomitente.

¿Qué sucede al fallecimiento con los derechos de un participante de en el Fideicomiso? Todo dependerá que es lo que se haya pactado en al inicio del contrato de fideicomiso o en algún adendum del mismo, para el caso, que no se haya pactado absolutamente nada, se estará a la legislación Civil o Familiar según sea el caso.

¿Cuál es el costo de un Fideicomiso? El costo del fideicomiso depende de muchísimos factores, aunque suena complejo no lo es, lo que les puedo decir es que no existe una regla para determinar cuánto debe de costar un fideicomiso, tampoco existe una ley que lo regule, lo que sí debemos de distinguir qué es lo que compone el costo del fideicomiso, que sería lo siguiente:

Servicios Fiduciarios
1. Estudio de la documentación.
2. Constitución del Fideicomiso.
3. Mantenimiento Anual.
4. Firma de documentos.
5. Ejecución o mandato.
6. Servicios Especiales.
7. Servicios de Administración.
Elaboración del Contrato de Fideicomiso
Honorarios Notariales
Impuestos
1. ISR
2. IVA
3. ISA
4. Gastos Registrales

Una pregunta que va a quedar sin contestar es quién hace qué.

Miguel Izaguirre

Licenciado en Derecho con más de 18 años de experiencia. Miembro del bufete de abogados Izaguirre Consultoría Legal & Litigio. Es consultor de empresas y empresarios en temas legales y financieros, así como especialista en temas inmobiliarios.

Reforma a la Ley para el Sector Turístico de la Ciudad de México

Por Susana Bravo

El dinámico paisaje regulatorio del turismo en la Ciudad de México ha sido nuevamente moldeado con la promulgación de modificaciones clave a la Ley de Turismo del Distrito Federal. Publicado el 4 de abril de 2024 en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México, el Decreto introduce cambios significativos que afectan tanto a anfitriones como a plataformas tecnológicas en el sector de la estancia turística eventual.

Entre las reformas más destacadas se encuentra la definición precisa de «Estancia Turística Eventual», ahora entendida como el servicio de estancia temporal en inmuebles de uso habitacional a cambio de una contraprestación. Asimismo, se introducen dos nuevas figuras: la del Anfitrión, responsable de facilitar el alojamiento, y la de Plataforma Tecnológica que sirve como intermediario digital para la oferta de estos servicios.

Enfocándonos en el Capítulo II, «De la Estancia Turística Eventual», se delinean las responsabilidades de los anfitriones. Estas incluyen desde el registro en los padrones correspondientes hasta la garantía de seguridad e higiene en los inmuebles ofrecidos. Además, se requiere una presentación semestral de informes sobre la ocupación de los inmuebles, junto con el cumplimiento de obligaciones fiscales establecidas.

Una cláusula notable del decreto plantea desafíos para los anfitriones que gestionan múltiples propiedades, imponiendo restricciones adicionales después del cuarto inmueble. Sin embargo, se establece una excepción para los anfitriones que residen en los inmuebles que ofrecen, buscando preservar el carácter residencial de las comunidades.

Más allá de los aspectos regulatorios, estas reformas reflejan un intento por abordar la creciente preocupación por la gentrificación y, al mismo tiempo, fortalecer la recaudación fiscal en el sector turístico.

En este contexto, surge el debate sobre la viabilidad del fideicomiso como una alternativa para evitar ciertas regulaciones. Si bien, podría ofrecer ciertas ventajas, como la delegación de responsabilidades, plantea desafíos financieros y operativos significativos.

En última instancia, la búsqueda de eficiencia y cumplimiento normativo en el sector turístico sugiere la necesidad de soluciones innovadoras y estandarizadas. La creación de productos empaquetados que combinen eficacia regulatoria con costos competitivos, podría ofrecer un camino hacia adelante para los actores del mercado.

Susana Bravo

Licenciada en Derecho por la Universidad Tecnológica de México. Actualmente Directora de Ingeniería Legal en TMSourcing.