Grupo BMV y Amefibra premia a Creadora del Proyecto FIBRA STADIUM

Por Paola Castro

La Bolsa Mexicana de Valores (BMV) y la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (Amefibra) en el marco del concurso organizado por Amefibra – Fibra Day, nombraron ganadora a Genoveva Beatriz Franco Aguado por su proyecto participante, Fibra Stadium, cuyo concepto busca fomentar la inversión inmobiliaria en estadios deportivos por medio de un fideicomiso que se dedique a la adquisición, construcción y arrendamiento de estadios sostenibles con usos recreativos y de entretenimiento. 

 

La premiación a la ganadora se llevó a cabo en las instalaciones de la Bolsa Mexicana de Valores, con la presencia de personalidades importantes del sector como Jorge Pigeon, vicepresidente de Mercados de Capital y Relación con Inversionistas de FIBRA Uno; Jorge Ávalos Carpinteyro, VP de Amefibra y director general de Fibra Mty, y  Josefina Moisés, directora general de Amefibra, así como otros invitados del sector, donde además de recibir un reconocimiento, tuvo la oportunidad de publicar su proyecto sostenible en los sitios web de Amefibra. Además, el pasado 27 de octubre asistió a Fibra Day en Nueva York donde también se le hizo entrega de un reconocimiento por su tan innovadora propuesta. 

Recordemos que esta iniciativa por parte de la Bolsa Mexicana de Valores y Fibra Day busca impulsar la participación de especialistas en materia de Fibras para nuevas propuestas viables para desarrollos inmobiliarios, pero que involucren de manera fundamental los elementos ASG (Ambiental, Social y Gobernanza).

 

Por su parte, durante la ceremonia José-Oriol Bosch compartió que el sector inmobiliario en México es un motor fundamental en la economía que impacta a diferentes sectores sociales, por lo que esta iniciativa junto con la experiencia de la Bolsa Mexicana de Valores, motiva a que las personas participen y conozcan de manera más puntual la operación del sector financiero y refuerzan su compromiso sobre la importancia de la difusión de la cultura financiera. 

 

Este año, el concurso contó con el registro de 31 participantes, de los cuales fueron seleccionados cinco finalistas; tres participantes individuales y dos en equipo de tres participantes cada uno. 

 

Sin duda, este tipo de iniciativas, además de motivar a los participantes a levantar la mano y proponer ideas innovadoras dentro del sector de las FIBRAs, impulsa la cultura financiera, así como un mejor cuidado y conservación del medio ambiente en el país. 

 

 

Paola Castro

Editora de Contenido, Medios de Comunicación Digital y Educación

Responsabilidades Fiscales y Tecnología en las Family Office

Nota Editorial de la 

Entrevista con Raúl Zambrano

Durante la semana del evento anual de STEP LATAM CONFERENCE 2022, Mundo Fiduciario estuvo en entrevista con el director del Centro Interamericano de Administraciones Tributarias (CIAT), Raúl Zambrano. 

 

Al inicio de la conversación, se tocó el tema sobre los efectos que causa a los Family Office la reubicación de las estructuras en cuanto a la regulación de los impuestos, y Raúl  nos compartió que, en cuestión a la localización de un negocio, estos están sujetos a las jurisdicciones del lugar en donde se encuentre, y dichas regulaciones pueden tener implicaciones más importantes, por ejemplo; una residencia fiscal, o menos importantes si solo es un tema temporal. 

 

También indicó que, quien genera un escenario de una residencia fiscal, debe cumplir con las regulaciones que se le solicita, y si tiene actividades económicas en otras jurisdicciones, puede estar sujeto a regulaciones tributarias y de otros tipos en los distintos lugares en los que esté presente. Lo que se sabe hoy, es que existe un entorno de cooperación, con mayor transparencia entre estas obligaciones tributarias y otros actores de diferentes jurisdicciones que van a participar para facilitar ese cumplimiento, o bien, dificultarlo. 

Por otra parte, en caso de haber presencia de movimientos bancarios en diferentes países, estos van a entregar y recibir información de personas detectadas, donde compartirán si son de cierta nacionalidad, si sus movimientos superan la cantidad de dinero autorizado o de un rango no sospechoso, pero no solo eso, sino que puede haber información orientada a la identificación del beneficiario final o información relativa a abusos de situaciones fiscales, particularmente de acuerdos de oposición, prácticas nocivas que se hayan detectado en un escenario, por dar algunos ejemplos, comentó Raúl Zambrano. 

 

STEP se caracteriza por ser un foro en el que se suele hablar de los grandes patrimonios, y ahora en la actualidad, no es un secreto que todo se maneja con tecnología o con ayuda de la misma, ya sea para facilitar el control de documentos e información, así como de responsabilidades fiscales. 

 

Ciertamente el uso de tecnología facilita mucho el cumplimiento de las obligaciones, así como en caso de que no hubiese ese cumplimiento, los diferentes reguladores puedan identificar la situación, alertar o solicitar que lo lleven a cabo a los involucrados y evitar con ello, caer en las consecuencias del incumplimiento. Sin embargo, aun con la ayuda de la tecnología esa obligación que tienen las personas, ya sea en declaración de su riqueza o patrimonio, es independiente a los medios por los que tiene que cumplir.

Asimismo, los beneficios de la tecnología en temas de identificación y documentación del Beneficiario Controlador o Último Beneficiario, Raúl Zambrano comentó que, sin duda el uso de estas herramientas tecnológicas facilitan el proceso referente al Beneficiario Controlador, pero no necesariamente de la misma manera dentro de todas las jurisdicciones, debido a que la unidad del gobierno encargada no siempre es el mismo ente, sin embargo, la tecnología permite una comunicación más eficiente, acelerada, transparente y estándar, que permite identificar quién es el último propietario en tomar las decisiones, lo cual puede viabilizar una determinada situación que en caso contrario, si no se logra determinar, podría llegar ocasionar que se vuelva inviable la operación para quienes quieren cumplir con todas las regulaciones que está sujeto a una jurisdicción. 

 

Hay oportunidades que el uso de redes de blockchain públicas o privadas podría facilitar en gran medida la identificación de los socios, las partes en una fiducia o algo similar relacionada a la información relevante. Sin embargo, esta herramienta tiene sus pros y contras. No es un secreto que nuestros datos están expuestos en el ciberespacio, redes sociales, entre otras, y que estos pueden ser elementos para ser observados sin que nos demos cuenta.  

 

Como primera observación, Raúl Zambrano, explica que desde el punto de vista del uso de la tecnología donde los datos personales están expuestos y hayan provenido de transacciones por movimientos financieros o de hábitos de consumo, pueden decir mucho de la vida de las personas y eso ser explotado por diferentes actores con diferentes intenciones; desde la compañía que te quiere vender más y dirige una publicidad específica referentes a los hábitos de consumo del usuario, hasta los personajes que ofrecen artículos de opinión mucho más ligados a preferencias políticas, ideológicas, entre otras, o bien, simplemente el conocer más sobre una empresa o personas nuevas en tus relaciones.

Esto, desde el ángulo tributario, Zambrano explica que la información que se recibe de manera estructurada a través de las declaraciones de impuestos o de las operaciones reportadas por terceros, pueden decir mucho, lo suficiente para, por ejemplo; rellenar a nombre de un contribuyente una declaración de impuestos.

 

Adicional a eso, es posible que se encuentre a través de consulta de datos públicos como notas, fotos o reportajes, señales de riqueza no compatibles con las declaraciones de impuestos hechas por la persona expuesta, donde se confirma una inconsistencia, y esa podría ser explorada y posiblemente explicada, pero también ser utilizada para verificar que no haya situaciones de incumplimiento y evitar abusos. 

 

Finalmente, como comentario final durante la entrevista y para concluir en ese marco, Raúl Zambrano indicó que el uso de información de parte de las entidades del estado y particular de la comisión tributaria tiene que buscar un comportamiento ético, es decir, usar las herramientas para generar cumplimiento, y otra, el no excederse del límite de los propósitos que pueda permitir las aplicaciones tecnológicas para fines de control. 

 

 

Raúl Zambrano

Ingeniero de sistemas y Director de Asistencia Técnica y Tecnología del Centro Interamericano de Administraciones Tributarias (CIAT). 

Especialista en bases de datos, gestión de sistemas de información y orientación a objetos. También ha impartido seminarios sobre tecnología y administración tributaria en la Escuela de Administración de Finanzas Públicas de Caracas y en la Universidad Externado, Bogotá.

El Fideicomiso como Herramienta en el Desarrollo Inmobiliario

Por Miguel Izaguirre

Al iniciar un desarrollo inmobiliario surgen muchas dudas, desde de donde va a salir el dinero para construir, qué arquitecto elegir, qué constructora será la que participe, quién o quiénes serán los vendedores, etc. Sin embargo, hay otras dudas que poco preocupan al desarrollador, y que son fundamentales resolver antes de comenzar con los trabajos de construcción o de conceptualización del proyecto. 

 

En mi concepto, antes que nada, se tienen que resolver tres dudas principalmente, ¿cómo se negoció la tierra? ¿cuáles son los derechos y obligaciones de cada una de las partes involucradas en el desarrollo? ¿es negocio el proyecto que planteó? 

 

Estas dudas son generales, para cuando se va a establecer una relación de negocios que, inevitablemente terminará en un contrato. Siendo estas las preguntas que pocos se responden, lo que a la larga provoca conflictos y malentendidos entre las partes, y en ocasiones provocando pérdidas o juicios largos y desgastantes.

 

¿Cómo comienza un desarrollo inmobiliario? 

 

Cuando el promotor inmobiliario detecta una oportunidad de negocio sobre un terreno o un inmueble que tiene una ventaja por su ubicación, costo de oportunidad o alguna otra ventaja competitiva. Una vez detectada la oportunidad, el promotor o desarrollador inmobiliario tiene que tomar una decisión de negocio muy importante, comprar la tierra o recibir la tierra en aportación.

En mi opinión y en mi experiencia el mejor vehículo para estructurar un proyecto inmobiliario, sin duda alguna es el Fideicomiso en Garantía, ya que este contrato al contrario de lo que muchos creen, es un vehículo que sí está bien armado, es el más seguro sobre cualquier otro tipo de contrato, con grandes beneficios fiscales – financieros, y de organización corporativa.

 

El gran problema por lo que muchas veces no se puede llegar a un acuerdo para un desarrollo inmobiliario en casi el 90% de las veces, es la desconfianza entre las partes, simple, cada una de las partes que intervienen en el negocio se preguntan si la otra va a cumplir, y si no cumple se avecinan juicios, gastos en abogados, gastos en peritos, y sobre todo tiempo.

 

Lo que el fideicomiso inmobiliario proporciona es esa certeza jurídica necesaria para que el negocio fluya, y todo es gracias a que existe un tercero que es el que vela para que los acuerdos tomados entre las partes se cumplan, esta figura es la del fiduciario.

 

El fiduciario va a realizar las actividades que al momento de constituir el fideicomiso se le indican, las formas, tiempos, condiciones, todos esos elementos tiene que quedar plasmados de la forma más precisa y clara posible.

 

Para que el contrato de fideicomiso pueda funcionar con toda su fuerza jurídica, al momento de su constitución debe de quedar claramente establecido, cuáles son las obligaciones garantizadas, cuáles son los fines del fideicomiso, y lo más importante si no se llegan a cumplir los fines o las obligaciones garantizadas, como se va a dar la reversión de los bienes. Se tienen que imaginar todos los escenarios posibles y qué es lo que sucede en cada uno de esos escenarios, para que el desarrollo de la actividad del Fiduciario sea más fluido.

Durante mi experiencia me ha tocado revisar fideicomisos donde sus cláusulas son escuetas, exageradamente simplistas y no se prevén todos los escenarios, y casi el total del funcionamiento del fideicomiso queda en manos del comité técnico, lo cual desde mi punto de vista es un grave error. Puesto que lo que se pretende con un fideicomiso es tener la plena certeza que el negocio va a caminar como se ha pactado, es decir, el cumplimiento de los acuerdos no queda a la voluntad de la otra parte. 

 

Al redactar fideicomisos tan simplistas y escuetos, donde no quedan claros cuales son las obligaciones garantizadas y los fines del fideicomiso, dándole todo el peso o toda la carga y responsabilidad al comité técnico. Todo suceso tiene que ser sesionado y votado por el comité técnico, lo que en muchas de las ocasiones se vuelve lento, tortuoso, y si el dueño de la tierra no tiene experiencia en temas inmobiliarios, se puede llegar al punto de paralizar el desarrollo del negocio.

 

Al momento de sesionar el comité técnico, considerando que en la mayoría de los casos el desarrollador y el dueño de la tierra son los únicos que forman parte del comité técnico, al estar tan iguales en estas condiciones, nunca se pudiera llevar una votación porque cada una de las partes tiene el 50% de los votos. Caso contrario si uno tiene más peso en las votaciones, pues se considera que no tiene sentido llamar a votaciones cuando se sabe que una de las partes siempre es la que va a decidir por el hecho de tener más peso en las votaciones.

 

Recuerdo una vez que, al estar confeccionando un fideicomiso en el cual yo representaba al fiduciario, se les presentó el proyecto de fideicomiso a las partes, que era el dueño de la tierra y el desarrollador, se explicó los alcances que tenía el contrato, cómo iba a funcionar el negocio, lo cual era bastante simple, el dueño de la tierra aportaba el inmueble, el desarrollador iba a urbanizar; por cada venta que se hiciera de lotes al dueño de la tierra le tocaba un determinado porcentaje de la operación y el resto era del desarrollador. Hasta aquí todo bien. Se le explicó al dueño de la tierra (quien no iba con su abogado) que la tierra pasaría a nombre del fiduciario, y que el fiduciario para poder escriturar cada lote necesitaba la confirmación de pago por parte de este (el dueño de la tierra) que si no tenía el fiduciario la confirmación del pago no iba a escriturar el terreno, o la otra opción es que depositaran el precio pactado por el lote a una cuenta del fiduciario y que este iba a repartir el dinero según los porcentajes previamente acordados.

Para el caso de que el desarrollador no comenzará con la urbanización en un tiempo determinado o no se apegara al cronograma de obra y existiera un desfase en tiempos de más de 3 meses, el terreno se revertiría y se establecía que iba a suceder con lo ya urbanizado, palabras más, palabras menos, se acordaba que la parte no urbanizada se revertirá al dueño de la tierra en forma íntegra, y de la parte urbanizada, la mitad se revertía al dueño de la tierra y la otra mitad al desarrollador (acuerdo tomado por ellos). De esa reunión todos se fueron muy contentos, les agrado el planteamiento, se disiparon las desconfianzas, quedó claro que iba a suceder en cada situación. 

 

La parte triste de la historia, ya elaborada la minuta para la firma, llega el abogado del dueño de la tierra, y comenta que no van a firmar el fideicomiso planteado, su razón, textualmente cito: “como se te ocurre que mi cliente va a escriturar su terreno en favor del fiduciario ¿les pretendes robar o qué? Estamos de acuerdo en todo lo que dice el contrato de fideicomiso a excepción de la parte de la transmisión de la tierra, eso es innegociable”. Por más que le explique al “abogado” como tenía que ser el fideicomiso, en qué artículos estaba el origen del fideicomiso, luego intervino el notario dando la misma explicación, al final dijo “NO voy a permitir que le roben a mi cliente”

 

Como podrán imaginarse el fideicomiso no se firmó y el desarrollo tampoco se llevó a cabo. Aquí la culpa fue de la ignorancia. 

 

Por una parte que bueno que sucedió al inicio, antes de la firma, fue lo mejor, porque si esta situación o esa forma poco clara o nula de entender cómo funciona el fideicomiso por parte del abogado del dueño de la tierra, pudiera entorpecer el desarrollo, por eso mi insistencia en que al momento de redactar cuáles son los fines del fideicomiso y cuáles son las obligaciones garantizadas, repito, reitero, y vuelvo a decir tienen que ser redactadas lo más claras posibles, englobando todos los sucesos posibles y teniendo una respuesta para cada uno de esos sucesos. Con una redacción de esa forma, el negocio fluye solo, y no ocupas la otra parte, siempre y cuando tu cumplas. 

Para que un fideicomiso funcione en el ámbito inmobiliario creo fielmente que tiene que ser inequívocamente en garantía, ya que el desarrollador establece un compromiso con el dueño de la tierra, de pagarle la tierra en un tiempo determinado y el pago pendiente ser efectivo o en especie. 

 

En muchas ocasiones, los desarrolladores enfocan sus esfuerzos como lo mencionaba, en la parte visual del proyecto, renders, arquitectura, ventas, etc, etc, etc, pero pocos voltean a analizar el esquema del negocio, visto desde el punto de vista comercial o inteligencia de mercado, desde el punto de vista financiero, y desde el punto de vista legal, existen tres pilares que hay que tener claros antes de comenzar cualquier proyecto, pero eso se los compartiré en la segunda parte de este texto.

 

 

Miguel Izaguirre

Licenciado en Derecho con más de 18 años de experiencia.  Miembro del bufete de abogados Izaguirre Consultoría Legal & Litigio. Es consultor de empresas y empresarios en temas legales y financieros, así como especialista en temas inmobiliarios. 

STEP LATAM CONFERENCE 2022

Nota Editorial de la 

Entrevista Dayra Berbey

El pasado 22 y 23 de septiembre se llevó a cabo el evento anual STEP Latam Conference 2022 en el Hotel Hilton, en Panamá, donde Mundo Fiduciario estuvo presente y tuvo la oportunidad de conversar con la ganadora del premio Outstanding Achievement de STEP y miembro del comité organizador, Dayra Berbey de Rojas. 

Tras dos años de pandemia, que impidieron a muchos asistentes viajar a los eventos del 2020 y 2021, STEP Latam Conference 2022 fue un auténtico Sold Out. Tras esta noticia, Dayra Berbey compartió a Mundo Fiduciario que este suceso se debió, además del buen prestigio que tiene la marca en cuanto a la calidad de los eventos, al deseo genuino de las personas por verse y convivir nuevamente. 

Recordemos que el año pasado, el evento de STEP Latam Conference en la Riviera Maya fue el único evento presencial de STEP en todo el mundo. Sin embargo, debido a la contingencia sanitaria que aún se vivía en ese momento, muchas empresas continuaban sin permitir viajar a su personal y asistir a eventos, lo que provocó un bajo nivel de participación, tanto de expositores como de asistentes, que se venían logrando en ediciones anteriores.

Tanto fue el éxito del evento este año que, el primer Room Block que se había apartado en el hotel Hilton, se agotó, lo que ocasionó que se contratará otro espacio más. Sin embargo, eso no fue suficiente, ya que debido a la gran demanda se tuvo que hospedar a más asistentes en hoteles cercanos. 

También por primera vez, se agotaron las oportunidades de patrocinio, aún antes de tener abierto el registro. Sin duda, STEP Latam Conference  está considerado entre las empresas una gran opción para promocionar sus servicios y productos.  

Por su parte, durante la entrevista Dayra también mencionó que Panamá fue la ciudad elegida como sede para este 2022 y explicó que tiene historia, ya que así mismo fue el país anfitrión como la sede oficial que dio inicio al primer capítulo de STEP en Latinoamérica. 

Explicó que, cada vez que se realiza el evento en Panamá, se logra tener un gran éxito, el cual considera ella, se debe a que es un país muy central para todos, tanto para los que vienen de América del Sur, del Norte y de Europa. Además de considerarla como el Hub de las Américas en servicios fiduciarios, bancarios y corporativos.  

Finalmente, Dayra nos platicó un poco acerca de los planes para STEP Latam Conference 2023, cuya sede ha sido elegida en esta ocasión, la región noroccidental de América del Sur: la República de Colombia. 

Los trabajos de preparación comienzan un año previo a la siguiente edición; primero con una reunión con miembros del comité para definir el programa, y a partir de enero del 2023, el inicio de la difusión y más información relevante para patrocinios, expositores y asistentes. 

La noticia de la sede del siguiente año, fue muy bien recibida por asistentes y expositores, además de darnos un breve adelanto de que ya hay pláticas sobre la sede del 2024, sin revelar la noticia, nos compartió que seguirá realizándose al sur de América y que es un país que todo mundo quiere visitar, así que tendremos que estar atentos para conocerlo. 

 

 

Dayra Berbey

Licenciada en Derecho y Fideicomisaria. Trabaja en la firma de abogados  boutique, AXIOS Law & AXIOS Trust, con licencia con sede en Panamá, donde en su calidad de socia y Directora General, asesora a clientes en instrumentos de planificación patrimonial, fideicomisos comerciales y derecho corporativo.

Asimismo, es conferencista frecuente sobre Fideicomisos de Planificación Patrimonial, Fundaciones y Fideicomisos Comerciales en Panamá y en el extranjero.

ASG en Fideicomisos Inmobiliarios

Por Genoveva Franco

En el año 2000, la Organización de Naciones Unidas estableció los Objetivos del Desarrollo del Milenio (ODM), con los cuáles pretendía que los países mostrarán avances en ocho necesidades mundiales, lo cual no logró cumplirse en el año 2015, que era el plazo máximo, por lo cual la misma ONU decidió definir 17 Objetivos de Desarrollo Sostenible (ODS) para crear un mundo mejor para las generaciones futuras. A partir de estos ODS se consideraron también criterios Ambientales, sociales y de gobernanza ( ASG ). 

 

Los beneficios que estos podrían traer en las empresas, permitiendo abordar los principales desafíos globales como el cambio climático o la escasez de recursos, que ha derivado un crecimiento en la demanda de este tipo de políticas en todo el mundo, tanto así que, el gremio de las FIBRAS (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces) han establecido metas puntuales para que, hacia el 2025, la mayoría de los inmuebles administrados, al igual que los mismos fideicomisos, cumplan con los criterios ASG, pero… ¿qué sucedería con los demás fideicomisos inmobiliarios que existen en México?

 

Sin duda, durante los últimos años hemos pasado por situaciones complejas para la humanidad, por lo cual es necesario estar preparados ante un futuro incierto en cualquier aspecto, y la industria inmobiliaria al día de hoy tiene que contar con una gran responsabilidad en materia social y ambiental, tomar en cuenta los criterios ambientales, sociales y de gobernanza para que se vuelven no una opción, sino en un requerimiento, y con ellos determinar una serie de beneficios en las condiciones para futuros financiamientos a las desarrolladoras, sin importar el tamaño de éstas.

¿Por qué su importancia?

 

La experiencia nos ha demostrado que los riesgos ASG, que antes eran considerados no financieros, hoy ya son considerados como tales, toda vez que, presentan riesgo en la rentabilidad y ganancia de las organizaciones. Una organización que no toma en cuenta los factores ASG no podrá ser competitiva.

 

Tan es así que, en diciembre del 2021 la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción, dio a conocer que Infonavit se adhirió a los Principios de Inversión Responsable respaldados por Naciones Unidas, para dar una mayor transparencia y uso eficiente a los ahorros de sus derechohabientes, con lo que los factores ASG ya son un tema considerado en sus inversiones, y aparte, son cada vez más instrumentos financieros enfocados al desarrollo de este tipo de políticas.

 

Ahora bien, ¿qué tener en cuenta para implementar políticas ASG en la industria de construcción? A continuación, te explicamos punto por punto:

 

  • Ambiental

El 4 de noviembre de 2016 se firmó el Acuerdo de París, el cual es un tratado internacional sobre el cambio climático jurídicamente vinculante, ¿qué significa esto? Que todos los países firmantes se unieron a una causa común para emprender esfuerzos ambiciosos para combatir el cambio climático y adaptarse a sus efectos, y sí, México forma parte de este acuerdo.

 

En el acuerdo de París se establece que hacia el 2030 todas las edificaciones nuevas deberán ser bajo la modalidad de cero carbono y que todas las edificaciones previas al 2050 no deberán emitir contaminantes. Esto genera un gran reto a la industria de la construcción, toda vez que al día de hoy las edificaciones “verdes” son proyectos más costosos que los proyectos estándar, por lo cual se requiere de una inversión más alta y de mejores herramientas para que se pueda generar una utilidad interesante para el constructor.

 

La buena noticia es que las instituciones financieras ya se encuentran creando productos enfocados en este tipo de proyectos, tan así que ya podemos escuchar de créditos vinculados a la sostenibilidad, bonos verdes, así como emisiones verdes y sostenibles en el mercado bursátil.

Otra buena noticia es que, si bien, el costo de construcción es mayor, la operación de este tipo de construcciones se podrá reducir en un porcentaje interesante respecto a las obras tradicionales, por lo que estamos en el momento de aprovechar las opciones que se nos presentan de financiamiento para poder implementar este tipo de construcciones en el país.

 

Sin duda, implementar este tipo de criterios deberá verse como una inversión en las empresas desarrolladoras ya que al mismo tiempo reducirán riesgos de que las obras se vean interrumpidas por violar reglamentos o cuestiones ambientales que no se hayan previsto en el proyecto maestro.

 

  • Social

En este punto, las políticas de salud y seguridad en empleados, derechos humanos, capacitación a empleados, políticas de equidad de oportunidades, privacidad y programas comunitarios, son criterios generales para integrar el bienestar social en las organizaciones.

Si a esto le sumamos el diseñar complejos donde las personas puedan gozar igualdad de derechos y oportunidades, generar un verdadero sentido de pertenencia y una posible fuente de trabajo a través de la construcción, sin duda el proyecto arquitectónico se volverá un tema primordial para la generación de bienestar en la comunidad, lo cual será algo a considerar al momento de gestionar inversiones o fondeo para la construcción.

 

  • Gobierno

La flexibilidad y la variedad de ideas en la toma de posesión es uno de los temas que cada vez más llama la atención en las construcciones. Inclusión de género, independencia del consejo, derechos de los inversionistas, políticas salariales, ética en el negocio, entre otros, son criterios generales para integrar un modelo de gobernanza sólido y transparente.

A esto, conviene definir que el gobierno corporativo se refiere a la estructura y conjunto de procesos y políticas que rigen a una empresa. Dos piezas clave son, primeramente, la conformación de un Consejo de Administración y un equipo ejecutivo que, como su nombre lo dice, ejecute la estrategia formada por el Consejo.

 

Ahora bien, ¿cómo construir un gobierno corporativo en un Fideicomiso?

 

Aquí juega un papel clave el Comité Técnico y en su caso, comités independientes del Fideicomiso. Si bien es cierto que, muchos fideicomisos inmobiliarios no requieren de la implementación de un Comité Técnico por su simplicidad de la operación, cada vez es más frecuente encontrarse con desarrolladores que buscan precisamente contar con un ente que tome decisiones y además genere una mayor transparencia en cuanto a las políticas del desarrollo que, junto con la implementación de solución de conflictos a través de mecanismos alternativos de solución de controversias, hacen que sea mucho más dinámica la toma de decisiones en proyectos inmobiliarios.

 

Ante los aspectos anteriormente expuestos, podemos resumir que hoy en día son pocas las desarrolladoras y constructoras que se encuentran comprometidas con el desarrollo social y ambiental en sus proyectos, siendo el tema del gobierno corporativo tal vez uno de los más desarrollados pero también con algunas áreas de oportunidad, y la realidad es que en México ya existe una gran demanda de construcciones eficientes y de calidad donde lamentablemente la oferta es baja.

Por lo anterior, es importante comenzar a considerar y enfocar esfuerzos para que las próximas construcciones en las cuales seamos parte, gestionemos, o administremos como fiduciarios, cumplan con los criterios aquí planteados y realmente sean proyectos que sumen, generen bienestar y, sobre todo, generen rentabilidad a los inversionistas relacionados. 

 

 

Genoveva Franco

Licenciada en Derecho con Maestría en Derecho Constitucional y Amparo, especialista en temas inmobiliarios y propiedad intelectual avalada con certificaciones AMPI y OMPI.

Asimismo, es miembro social de diversas asociaciones como AMPI y Barra de Abogados, así como Vicepresidente del Capítulo Yucatán de la Federación Mexicana de Administradores de Edificios y Condominios (FEME).

Herramientas y Beneficios de la Tecnología para la Ejecución de Fideicomisos en la Actualidad

Nota Editorial de la

Entrevista con Erick Rincón

Mundo Fiduciario tuvo una entrevista con Erick Rincón, director de Tic Tank, abogado y doctor en Derecho con más de 23 años de experiencia en el desarrollo ejecutivo, jurídico, tecnológico y estratégico de empresas. 

 

Durante la entrevista, el contexto de la conversación que se llevó a cabo fue sobre las nuevas tecnologías, herramientas y beneficios para la ejecución de un Fideicomiso hoy en día. Desde su punto de vista, Erick Rincón compartió a Mundo Fiduciario que, si bien, hoy en día la tecnología ya no se puede relacionar solo con temas de incorporación de sistemas de información, medios computacionales, virtualización de documentos, trámites o procedimientos.

La tecnología tiene que ver en la actualidad sobre todo con la mejor utilización de los datos. Para él, existen tres grandes puntos que se deben tomar en consideración en cuanto al negocio fiduciario al momento de desarrollar su expresión tecnológica; la automatización, refiriéndose al consumo de datos más inteligente; la racionalización, hacerlo en menos pasos, evitando roces y demoras con los clientes, y finalmente, la simplificación, hacerlo más sencillo para cada usuario y crearles una mejor experiencia. 

 

Para que todo esto sea posible comenta que, es muy importante la adopción de tecnologías propias de la 4a Revolución Industrial, como lo es el Blockchain, el internet de las cosas, Big Data y la Inteligencia Artificial. Esos son los principales elementos para el desarrollo de un negocio fiduciario que, de manera evolutiva, vaya también generando nuevas capacidades y competencias tecnológicas.

 

Hay un tema importante con la blockchain. Esta tecnología que tiene una combinación de componentes como lo son bases de datos distribuidas, el desarrollo de operaciones de persona a persona y la vinculación de cada una de las a través de elementos criptográficos, ocasionan una desintermediación de la confianza, logrando tributos que antes solo se tenía cuando existía un tercero que verificaba dichos datos, como lo es autenticidad, integridad, disponibilidad e inmutabilidad de la información. 

La blockchain propone un cambio en ese paradigma, y algo importante es que la tecnología no es enemiga de la ritualidad o formalidad. Las operaciones como la creación de un encargo fiduciario por medio de estas, son tan solemnes con la tecnología como en persona. 

 

Durante una conferencia que dio en el evento anual de STEP LATAM 2022, Erick Rincón dio a conocer la noticia de que en Colombia ya no será necesario un tercero de confianza (fiduciario) para comprar un inmueble. Explica que este cambio se debe a la naturaleza jurídica que tienen los tokens, donde finalmente hoy por hoy, a partir de Blockchain y desarrollando contratos inteligentes podrían tokenizarse, es decir, donde se puede individualizar derechos a través de NFT´s o de Tokens creados por dichos contratos, diferentes activos, incluyendo un activo inmobiliario, donde esta operación de compra-venta no implica cuando se adquiere ese derecho sobre el token, no implicaría el modelo de captación en el cual haría en ocasiones irrelevante la presencia de una entidad fiduciaria. 

 

En este sentido, las entidades fiduciarias deberán aprovechar la funcionalidad tecnológica para poder implementarla en la estructura de su negocio y hacer más eficientes y seguras sus operaciones. 

 

Por su parte, la tecnología hace que hoy en día las fronteras sean mucho menos fáciles de verificar. Cuando se habla de operaciones Cross-border u operaciones que utilizan tecnología de una manera intensiva, ocasiona que las fronteras que se han creado a través de diferente instrumentos regulatorios se desvanezcan o desaparezcan en su totalidad y empiece a ser importante el desarrollo de servicios financieros por medios electrónicos que no tienen como tal una jurisdicción, y es ahí de donde nace el concepto de la glocalización, cuya ventaja sobre sale en no estar limitados bajo los derechos nacionales de cada país al que se ofrece sino que hay un encubrimiento jurídico global. 

 

Ahora bien, otro punto importante en la conversación y en relación a lo anteriormente comentado, Erick Rincón compartió que, ya está a la vista una criptomoneda soberana en Colombia. Explicó que, estas significan que por medio de tecnología blockchain de carácter privado, los bancos centrales van a tener la posibilidad de emitir una moneda digital que va a tener validez como la moneda local que se maneja en cada estado. 

 

Hay diferentes proyectos en el mundo para el desarrollo de criptomonedas soberanas que tienen como principal pretensión el digitalizar el dinero y esa digitalización de dinero en económicas. Sin embargo, por otro lado existen económicas que dependen de la conectividad que tiene los ciudadanos a internet ya sea por razones de brechas o asimetrías como en el caso de naciones como El Salvador, donde no se habla de una criptomoneda soberana, pero hay una adopción de bitcoin como moneda de curso legal, cuyo reflejo de uso por parte de los salvadoreños es de un 30%  los cuales pueden acceder en condiciones adecuadas a la red de internet, y esto en lugar de ser un fenómeno incluyente puede generar brechas de discriminación por oportunidades. 

 

Finalmente, como último comentario sobre el tema de las criptomonedas, Erick Rincón compartió que como consecuencia del envió de toda moneda al exterior, están las remesas, y en el caso de las criptomonedas que no son soberanas, pueden ser vistas como vehículos para el desarrollo de operaciones de cambio, giros o envíos de dinero al exterior, el cual se está aprovechando bajo un marco jurídico mucho más flexible e incluso, inexistente. Por tanto, en la medida en la que las criptomonedas son vistas como un vehículo para el envío de dinero al exterior va a seguir creciendo ese modelo y seguramente tendrá que haber alguna reacción por parte de quienes controlan la política cambiaria de los estados en cuestión al tema de remesas. 

 

 

Abogado de la Universidad del Rosario, con posgrados en Derecho Financiero y Derecho Contractual de la Universidad del Rosario; Diplomado en Comercio Electrónico Internacional de la Universidad Externado de Colombia; Diploma de Estudios Avanzados D.E.A.

El Fideicomiso y el Trust Anglosajón; Diferencias y Similitudes

Por Ismael Vélez

Antecedentes

La figura del Trust, tiene un origen de mucho tiempo atrás. Así es, como Lisoprawski y Kiper, en su gran libro de referencia denominado “Fideicomiso”. Dominio Fiduciario y Securitización señala que, “el antecedente del trust es el use cuya aparición se remonta a la Edad Media, como vía para eludir las confiscaciones en tiempos de las guerras dinásticas y de persecuciones políticas que se abatían sobre vencidos, así como la exacción de tributos feudales y el rigor de las leyes contra las “manos muertas (1217) que prohibía a las congregaciones religiosas la propiedad inmueble”. 

 

Como vemos, el origen del trust no solo está en el concepto de confianza sino de protección ante problemas y condiciones resultantes de factores exógenos que no puedan ser controladas directamente por parte de quienes querían perpetuar un patrimonio.

 

En el caso de la figura del fideicomiso, y puntualmente en América Latina, vemos que la figura comienza a desarrollarse con base al trust del derecho inglés y norteamericano a partir de 1925 en países como Panamá y posteriormente en México. En parte se atribuye ese desarrollo a la denominada misión Kemmerer, quien por esos años analizó la estructura de los sistemas financieros latinoamericanos y propusieron algunos cambios relevantes como fueron la creación de Bancos Centrales, pero que también ampliaron las propuestas a la creación de figuras legales, mercantiles y financieras como es la figura del trust. La gran gestión de Ricardo J. Alfaro, notable jurista panameño de esas épocas impulsó el proyecto de Ley de la Estructura del Trust.  

De manera inicial vemos que, tanto el trust como el fideicomiso responden a principios similares, tales como el poder perpetuar en el tiempo los patrimonios personales, sin que estos se vean afectados por diferentes circunstancias e incertidumbres propias de esa época. La religión y la guerra constituían parte importante del desarrollo de los feudos, y por otro lado, en el caso latinoamericano, el nacimiento reciente de Estados cuyos principios de legislación comenzaron a tomar figuras ya existentes en naciones, donde el desarrollo legal y económico, ya había tomado mayor forma y relevancia.  

 

 Partícipes de la Figura del Trust y del Fideicomiso

 

Antes de analizar los partícipes de estas figuras, vemos como la estructura inicial de las mismas mantienen una similitud en cuanto a los derechos y obligaciones que se derivan en el actuar de dichos partícipes.

Quizás la primera similitud descansa en el concepto de la capacidad de la realización de los actos jurídicos. En la práctica, la capacidad jurídica tanto en sistema anglosajón como en el romano garantiza que una persona pueda ser reconocida ante la ley, ejerza sus derechos y asuma obligaciones a través de celebrar contratos. Es esta figura legal, la contractual, la que obliga a las partes a realizar actos jurídicos que terminaran crean derechos y obligaciones pero que, los mismos deben mantener la condición de estructurarse bajo un objeto lícito y una causa lícita. Vemos como la capacidad, conjuntamente con el objeto y causa lícita, determina la existencia de una estructura contractual, que en este caso, determina la existencia de un contrato de fideicomiso o de trust.

 

La responsabilidad de quien ejerza las actividades fiduciarias es lo que se denomina la responsabilidad fiduciaria. En nuestras legislaciones se suele confundir como que esta responsabilidad fiduciaria, corresponde únicamente respecto de quien administra un fideicomiso.

Por su parte, en el sistema anglosajón define que al actuar a nombre de terceros se deben anteponer dichos intereses por encima de los propios con el fin de preservar la confianza y la buena fe. Este concepto crea no solo un vínculo legal sino ético del actuar en el mejor interés del tercero, y dicha figura, suele amparar la administración de activos y bienes de terceros.     

 

Al analizar a los partícipes dentro del sistema anglosajón si lo comparamos con la figura que conocemos, sobre todo en América Latina, alrededor del fideicomiso encontramos los siguientes:

 

El Settlor: en América Latina el fideicomitente, persona constituyente u otorgante del fideicomiso. Es el propietario de los activos y derechos, quien crea la figura fiduciaria transfiriendo dichos bienes que serán objeto del trustee o fideicomiso.

 

El Trustee: denominado fiduciario en América Latina, será el que administre, bajo condiciones e instrucciones previamente señaladas dichos bienes y activos en beneficio de un tercero. Esta administración implica el mantener los bienes en confianza, pero no deja de ser considerado el nuevo titular de estos bienes que administra hasta que se cumplan las condiciones e instrucciones previamente señaladas.   

 

Beneficiary: en América Latina fideicomisario o beneficiario, es quien da sentido a la existencia del Trust o al fideicomiso, pues es el beneficiario, o la tercera persona a favor de la cual se constituye el Trust y se mantienen los bienes objeto del mismo.

Property/Assets: se denomina a los bienes en América Latina el patrimonio fideicomitido, activos y derechos objeto del Trust o del Fideicomiso, pudiendo los mismos tener existencia actual o futura.

 

Protector: esta figura utilizada en Estados Unidos, implica la existencia de un tercero nombrado (normalmente por el settlor o constituyente) para guiar y supervisar al trustee en el desarrollo de sus funciones. Si realizamos un símil al sistema del fideicomiso podríamos darle la figura de la denominada Junta de Fideicomiso o Comité Técnico, pero esta última más limitada de la figura americana puesto que, el protector goza de amplios poderes que podrían incluir la destitución del trustee si no se cumplen las instrucciones generadas en el Trust

 

Trust Instrument: la escritura o el documento que otorga y registra los términos del Trust. Normalmente redactado por el settlor, esta figura sería la del Contrato Constitutivo del Fideicomiso, con potenciales reformas que podrían introducirse, pero sin violentar los principios básicos para los cuales fue creado. En algunas legislaciones existe la figura del encargo fiduciario, en el que no se produce la transferencia de dominio del activo o del bien por parte del constituyente, ya que este conserva la propiedad del mismo, que a diferencia del fideicomiso si existe.  El fideicomiso se instrumentaliza ante notario, pero el encargo no requiere dicha validez y puede hacerse con instrumento privado. 

 

Existe una limitación en determinadas legislaciones, en la que la figura fiduciaria es limitada a entidades debidamente autorizadas, para tal efecto constituyendo las únicas entidades autorizadas para administrar fideicomisos y fondos de inversión a las Administradoras de Fondos de Inversión y Fideicomisos, mismas que se encuentran bajo control y vigilancia de organismo de control societario. Incluso, algunas legislaciones, como la ecuatoriana, limita la capacidad de los bancos de estructurar lo que se denomina el grupo financiero hacia determinadas actividades, tales como las de Seguros, el negocio fiduciario, incluyendo fondos de inversión y la de corretaje de valores que no pueden ser realizadas por parte de Bancos. Esto implica que los bancos no pueden participar en propiedad  de la administración fiduciaria. 

Conclusiones

 

Como podemos apreciar, existen similitudes y pocas diferencias entre las figuras del modelo casi tradicional del trust anglosajón y la del fideicomiso adoptado por el sistema latinoamericano a inicios del siglo XX. 

 

La funcionalidad y versatilidad de la figura del fideicomiso se ha ido ajustando a los requerimientos y necesidades de las personas de acuerdo a las circunstancias existentes. Hoy en día, por ejemplo, la figura del fideicomiso tiene una aplicación muy especial en el área sucesoria, como mecanismos de protección, mantenimiento y continuidad de patrimonios a futuro. Igualmente, en la estructura de negocios, sobre todo inmobiliarios, en donde es importante recalcar la figura de la confianza.

 

La figura fiduciaria Trust, se ha mantenido perenne en el tiempo brindando por generaciones, brindando más beneficios que problemas, y resaltando los conceptos de propiedad, libertad y protección.

 

 

Ismael Vélez

 

Abogado  y Doctor en Jurisprudencia por la Pontificia Universidad Católica del Ecuador (PUCE). MBA por el  Tecnológico de Monterrey, Campus Monterrey – México (ITESM). 

Profesional con más de 25 años de experiencia en Mercado de Valores, estructuraciones financieras incluyendo esquemas fiduciarios y Finanzas Internacionales. Consultor Legal en Derecho Corporativo y Financiero.  Especialista en Planificación Patrimonial personal y empresarial.

La Importancia de las Mujeres en el Sector Financiero

Por Dana Maza

El sector financiero está en constante crecimiento, pero al mismo tiempo, también busca nuevas estrategias que le permitan innovar dentro de sus propias empresas para potencializar sus capacidades de financiamiento o poder adentrarse a nuevos mercados. 

 

Sin embargo, cuando hablamos de innovación, muchas veces atribuímos esto de manera directa al uso de las tecnologías dentro de nuestros procesos para un mayor alcance de los mismos y poder estar a la vanguardia en el mercado. Pero la innovación hoy en día, también debe verse desde la conceptualización social, donde a través de nuestras políticas podamos combatir brechas de desigualdad, e incluso, poder beneficiar a poblaciones específicas a través de nuestros productos financieros y no financieros. 

 

Sobre esta misma línea, tenemos que voltear a ver la agenda internacional y el impacto que ha tenido el desarrollo de la Agenda 2030, a través de los Objetivos de Desarrollo Sostenible alrededor del mundo. Dicha agenda, ha sido bien recibida desde instituciones de fondeo internacional como fondeos nacionales que están buscando que los recursos que puedan colocar, también de manera lateral estén cumpliendo con esta “Hipoteca Social” para poder tener no sólo rentabilidad de las inversiones, sino también de manera paralela un impacto dentro de Políticas Ambientales, Sociales y de Gobernanza (ASG).

En esta misma línea, encontraremos que la búsqueda de la igualdad de género dentro de nuestra instituciones, ya no responde a intereses personales, sino que se mantiene dentro del eje cinco de los Objetivos de Desarrollo Sostenible, dándonos un parteaguas para poder tener un mismo canal de interlocución con estas instituciones para poder ejercer alianzas que ayuden a combatir las desigualdades para las mujeres alrededor del mundo. 

 

Hoy en día, las instituciones del sector financiero deben ver las estrategias de igualdad de género como una oportunidad de innovar al interior de sus empresas con sentido humano, e incluso, verlo como una estrategia de fortalecimiento al interior y al exterior de la empresa que pueda impulsar políticas sostenibles a un mediano y largo plazo, y rentables por ende para la misma. 

 

Un estudio comparativo entre México y Colombia muestra que, respecto a la adopción de prácticas de responsabilidad social empresarial, Colombia evidencia mejor desempeño en las dimensiones ambientales y sociales con presencia de mujeres en el consejo de administración, mientras que en México, la presencia de mujeres en ese nivel generó un rendimiento financiero superior en rentabilidad, liquidez y presencia internacional (Reyes, Briano, Saavedra, 2020).

Durante este año, el INMUJERES desarrolló en conjunto con asociaciones e instituciones financieras el Diagnóstico de la “Incorporación de la Perspectiva de Género en el Quehacer de las Entidades Financieras”. Los principales hallazgos con respecto a la incorporación de la perspectiva de género en las políticas y prácticas de las entidades financieras, fue que el 68% contó con una política o práctica de igualdad de género, sin embargo, solo el 27% contó con una que englobara indicadores para medir su avance (INMUJERES, 2022). 

 

Incluir políticas internas que permitan entornos libres de violencia e incluso de un crecimiento laboral igualitario, nos permite decrecer la tasa de rotación laboral en las mujeres. Dicho estudio nos menciona que si bien, del total de personas contratadas, el 48% fueron mujeres, asimismo, del total de personas que dejaron de laborar en la misma, el 47% corresponde a mujeres. Actualmente, solo 3 de cada 10 puestos de la alta dirección son ocupados por una mujer dentro de las instituciones financieras (INMUJERES,2022).

 

Pero entonces, ¿por qué es importante la inclusión de las mujeres dentro de nuestras políticas internas y externas?


El incluir a mujeres también nos permite conocer perspectivas y barreras que pueden mejorar los productos financieros y no financieros que tenemos hoy en día, y visualizar posibles campos de oportunidad para el mejoramiento de las mismas. Financieras como Avanza Sólido, han realizado estudios hacia las mujeres acreditadas que han permitido hoy en día comenzar a diseñar productos que atiendan necesidades muy específicas tanto de la zona geográfica, pero también de la parte social a la que las mujeres se enfrentan hoy en día, y con ello, buscar la mejora de su calidad de vida. 

En México, más del 65% de las mujeres cuentan con al menos un producto financiero, por encima del 52% reportado en 2012, pero aún por debajo del 72% de hombres, de acuerdo con la Encuesta Nacional de Inclusión Financiera (ENIF), incluso, México está lejos de otras regiones en inclusión financiera para las mujeres. En la región de América Latina y el Caribe, el 52% participan en el sector financiero, y en Europa es el 94%.

 

Uno de los retos más relevantes que tenemos como sociedad es abatir el rezago de las mujeres en materia de inclusión financiera. De 10 mujeres en México solo 4 cuentan con un medio de ahorro formal y solo 2 cuentan con la protección financiera de un seguro privado. Por ello, es momento de innovar al interior de las instituciones, pero ahora, desde una visión social. 

 

 

Dana Maza

Especialista en Género y Responsabilidad Social Empresarial. Directora de AYTIK Consultoría. 

TEDx Speaker con «Emprende como Niña». Panelista en Foros de Naciones Unidas y Banco Mundial. Actualmente Directora de Inversión Social en Avanza Sólido, Mentora en el programa nacional Posible COOP, Líder de Comunidades en CCME Chiapas y Presidenta del Comité Nacional de Igualdad de Género e Inclusión en ASOFOM.

Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces

Por Edith Linares

Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) son vehículos que emiten Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFI) que son instrumentos que cotizan en las Bolsas de Valores y tienen como propósito el financiamiento para la compra o construcción de bienes inmuebles en México.

 

Estos instrumentos bursátiles tuvieron su origen en Estados Unidos de Norteamérica donde son conocidos como REITs (por sus siglas en inglés Real Estate Investment Trusts), para fomentar la inversión en desarrollos inmobiliarios.

 

Con el poco desarrollo inmobiliario que existía en nuestro país, se comenzó a analizar esta alternativa y, por consiguiente, en 2003, el Ejecutivo Federal,  comenzó a planear y así adelantarse, a incluir un tratamiento fiscal, que se ha considerado desde principios de 2004, como un estímulo fiscal para efectos del Impuesto sobre la Renta (ISR).

En 2011 sale en México la primera Fibra (Fibra Uno). Debido al resultado, esta generó mucho interés entre los inversionistas, siendo así que comienzan a emitirse este tipo de instrumentos que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) y en la Bolsa Institucional de Valores (BIVA).

 

Las Fibras son administradas para su arrendamiento, con el derecho a recibir los ingresos de la renta de los activos, y por ende, son parte importante en las carteras de inversión de las empresas. Los inversionistas reciben pagos periódicos que se obtienen de los arrendamientos, y a su vez, tienen la posibilidad de hacerse de ganancias del capital (plusvalía).

 

Los Fibras se integran con varios inversionistas que reúnen cantidades de dinero para comprar, desarrollar y administrar bienes raíces destinados al arrendamiento, disminuyendo riesgos. Si alguna propiedad presenta un siniestro y queda inservible, las demás, al ser administradas por la FIBRa, siguen generando ingresos que mantienen la rentabilidad de todo el fideicomiso. Lo que antes eran propietarios inconexos se convierten en socios inversionistas. 

 

¿Cuándo entraron a la Bolsa de Valores?

 

Como ya se mencionó, en el año 2011 entraron a la BMV y de 2011 a 2017 se habían colocado $149,000 millones de pesos. En 2019, la colocación fue de $38,000 millones, en 2020 de $35,500 millones, y en 2021, por $39,800 millones. 

De 2011 a 2017 se habían constituido 12 Fibras, siendo a marzo de 2022 un número de 16.

Una Fibra es un portafolio de bienes raíces que están empaquetados y tienen distintos fines. Se pueden empaquetar centros comerciales que sean sustentables o un grupo de edificios verdes que tengan la Certificación Leed (Liderazgo en Energía y Diseño Ambiental), o sea Edificios sustentables. La Certificación Leed tiene reconocimiento internacional creado por el Consejo de Edificación Sustentable de Estados Unidos que permite contar con espacios que mejoran las condiciones de salud y productividad. Al tiempo en que disminuye las emisiones de gases de efecto invernadero, reduce los costos de operación, aumenta el ahorro y facilita los incentivos fiscales, entre otros beneficios.

 

En la BMV ya existe un Índice Sustentable, que integra a las emisoras con el mejor desempeño “verde”.

 

¿Cuáles son sus efectos fiscales en México?

 

Para tener el beneficio del estímulo fiscal, acorde con los Art. 187 y 188 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta (ISR), se tienen que constituir fideicomisos que se dediquen a la adquisición o construcción de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento o a la adquisición del derecho a percibir ingresos provenientes del arrendamiento de dichos bienes, así como a otorgar financiamiento para esos fines, y cumplir con los requisitos siguientes:

 

  • El fideicomiso se haya constituido o se constituya de conformidad con las leyes mexicanas y la fiduciaria sea una institución de crédito o casa de bolsa residente en México autorizada para actuar como tal en el país.

 

  • El fin primordial del fideicomiso sea la adquisición o construcción de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento o la adquisición del derecho a percibir ingresos provenientes del arrendamiento de dichos bienes, así como otorgar financiamiento para esos fines con garantía hipotecaria de los bienes arrendados.
  • Al menos el 70% del patrimonio del fideicomiso esté invertido en los bienes inmuebles, los derechos o créditos señalados y el remanente se invierta en valores a cargo del Gobierno Federal inscritos en el Registro Nacional de Valores o en acciones de fondos de inversión en instrumentos de deuda.

 

  • Los bienes inmuebles que se construyan o adquieran se destinen al arrendamiento y no se enajenen antes de haber transcurrido al menos cuatro años contados a partir de la terminación de su construcción o de su adquisición, respectivamente. Los bienes inmuebles que se enajenen antes de cumplirse dicho plazo no tendrán el beneficio fiscal.

 

  • La fiduciaria emita CBFI por los bienes que integren el patrimonio del fideicomiso y que dichos certificados se coloquen en el país entre el gran público inversionista.

 

  • La fiduciaria distribuya entre los tenedores de los CBFI cuando menos una vez al año, a más tardar el 15 de marzo, al menos el 95% del resultado fiscal del ejercicio inmediato anterior generado por los bienes integrantes del patrimonio del fideicomiso.

 

  • Cuando la fiduciaria estipule en los contratos o convenios de arrendamiento que para determinar el monto de las contraprestaciones se incluyan montos variables o referidos a porcentajes, excepto en los casos en que la contraprestación se determine en función de un porcentaje fijo de las ventas del arrendatario, estos conceptos no podrán exceder del 5% del monto total de los ingresos anuales por concepto de rentas del fideicomiso.

 

  • Que se encuentre inscrito en el Registro de Fideicomisos dedicados a la adquisición o construcción de inmuebles, de conformidad con las reglas que al efecto expida el Servicio de Administración Tributaria.
  • La fiduciaria presente a más tardar el 15 de febrero de cada año:

 

a) La información de identificación de los fideicomitentes.

b) La información y documentación de cada una de las operaciones mediante las cuales se realizó la aportación al fideicomiso de cada uno de los inmuebles, incluyendo la identificación de los mismos, así como el monto y número de los certificados de participación entregados a los fideicomitentes. En caso de que los inmuebles aportados al fideicomiso hayan sido arrendados a dichos fideicomitentes, los contratos respectivos.

c) Informe de cada inmueble aportado al fideicomiso que contenga:

 

  1. Fecha de aportación.
  2. Valor de la aportación.
  3. Años transcurridos entre la fecha de construcción y la de su aportación.
  4. Domicilio.
  5. Uso o destino.
  6. Datos de identificación del portafolio de inversión al que se integra el inmueble, de ser el caso.
  7. Cuando el inmueble sea enajenado por la institución fiduciaria, incluir en el informe la fecha de enajenación, valor de enajenación y ganancia o pérdida.

 

Y si se cumplen estos requisitos, entonces se tendrá el beneficio del estímulo fiscal.

 

 

Edith Linares Negrete

Experiencia laboral desde hace 20 años en el sector administrativo como Administración de Riesgos (intermediario financiero y fianzas). Asistente de la Dirección de Actuaría; Industrias Cannon Mills, Asistente de la Dirección General  en Confyl RPH Consultores Fiscales y Legales, atendiendo la parte de determinación de impuestos de diversos fideicomisos para instituciones como Nafin y BBVA Casa de bolsa. Asimismo, cuenta con experiencia en asesoría fiscal para personas físicas y morales.

Actualmente, labora como consultora de impuestos en la firma Tmsourcing.

¿Certificados Fideicomisarios o Security Tokens?

Por Enrique Jatto

Todos conocemos el término tiempo compartido como el derecho a usar semanas o intervalos de un desarrollo turístico durante un periodo específico; en otras palabras, es la compra anticipada de una vacación por determinado número de años. Con el tiempo evolucionó al fractional, que es quien adquiere una fracción y se convierte en dueño en copropiedad de un inmueble, pudiendo utilizarlo en los tiempos convenidos y, además, recibir las utilidades que su renta genere, la principal diferencia es que en el tiempo compartido solo “compras días” y en el fractional compras una porción de un inmueble representado en días de uso o en el resultante de las rentas de esos días.

 

En esta última modalidad, el fideicomiso es el vehículo idóneo para el negocio, el titular de la fracción del inmueble podrá decir que es el dueño de esa fracción a través del contrato de fideicomiso y de certificados fiduciarios, ahora con la aparición de la Blockchain, WEB 3 y las criptomonedas, cada vez nos estamos alejando más de las costumbres en papel y se hacen más atractivas las opciones digitales.

 

¿Qué les parece si planteamos que un fideicomiso emita NFTs o Tokens para representar derechos fideicomisarios?

 

Antes que nada, analicemos los ingredientes para realizar este platillo exótico.

¿Qué es un Fideicomiso?

Es un contrato a través del cual una persona transmite la propiedad de uno o más bienes o derechos (patrimonio fideicomitido) a una institución fiduciaria para ser destinados a fines lícitos y determinados con el objetivo de beneficiar a otra persona o a la persona que entrega dichos bienes o pago.

 

¿Qué es un fideicomiso fractional?

Es una típica operación inmobiliaria en la que a través de un Fideicomiso un fideicomitente aporta un inmueble y diversos fideicomisarios pagan al fideicomitente una contraprestación que les da derecho una parte alícuota de los derechos sobre la propiedad del inmueble afecto al patrimonio del Fideicomiso, pudiendo utilizar o recibir las rentas del inmueble. Estos derechos son representados con certificados de derechos fiduciarios.

 

¿Qué es el patrimonio fideicomitido?

Es el objeto o patrimonio del fideicomiso pudiendo ser toda clase de bienes o derechos que el fideicomitente aporta al mismo y se consideran afectos al fin a que se destinan.

 

¿Qué es un bien mueble?

Son los bienes que se pueden trasladar de un lugar a otro, ya sea por sí mismos o por una fuerza exterior, así como los derechos y acciones que tienen por objeto cosas muebles o cantidades exigibles por acción personal, así como aquellos cuyo destino sea, al ser separados de un inmueble, adquirir el carácter de muebles.

 

¿Qué es un activo digital?

En el artículo 30 de la Ley Para Regular las Instituciones de Tecnología Financiera (Ley Fintech) señala que un activo digital es la representación de valor registrada electrónicamente y utilizada entre el público como medio de pago para todo tipo de actos jurídicos y cuya transferencia únicamente puede llevarse a cabo a través de medios electrónicos. De dicho concepto legal, destaca la inmaterialidad de los activos virtuales.

¿Qué es un equity token?

Es un tipo de security token que funciona más como un activo de acciones tradicional. En otras palabras, quienes tienen en su poder equity tokens poseen alguna forma de propiedad en sus inversiones. Cada token representa un porcentaje sobre la propiedad que realmente tienen. En la mayoría de los casos, los equity token representan un activo, una propiedad o una empresa.

 

Ahora bien, empecemos a elaborar este platillo…

Los fideicomisos establecen derechos fideicomisarios que son los beneficios por el cual un fideicomiso fue celebrado, estos pueden ser otorgados con un certificado fiduciario, y en general, existen 2 tipos de certificados fiduciarios.

  1. Constancia de derechos fiduciarios: Documento expreso en donde se consignan los derechos fideicomisarios.
  2. Certificados bursátiles Fiduciarios: Títulos de crédito que representan el derecho a una parte de;
  • El derecho de propiedad o de la titularidad sobre bienes o derechos afectos en fideicomiso. 
  • Los frutos, rendimientos y, en su caso, al valor residual de los bienes o derechos afectos con ese propósito en fideicomiso. 
  • El producto que resulte de la venta de los bienes o derechos que formen el patrimonio fideicomitido. 
  • En su caso, el derecho de recibir el pago de capital, intereses o cualquier otra cantidad. 

 

En la actualidad, un fideicomiso fractional otorga los beneficios de uso, goce y habitación del inmueble a través de un título emitido por una institución fiduciaria llamado certificado de derechos fiduciarios, en el que se establecen los derechos que tiene el fideicomisario para utilizar y disfrutar su participación en el inmueble, es decir las fechas en las que podrá utilizar el inmueble.

¿Qué les parece una institución fiduciaria que agregue un tipo de certificado más un security token que esté respaldado directamente con el inmueble que pertenece al patrimonio del fideicomiso?

 

Definitivamente suena posible en la teoría, sin embargo hará falta el salto a un sistema fiduciario que sea compatible con blockchain y a los sistemas de tokenización. Un claro ejemplo, es lo que están haciendo en Argentina con Briken.

 

Retomando la definición de activo digital, de acuerdo a Banxico, es  una unidad de información que no representa la tenencia de algún activo subyacente a la par, y que es unívocamente identificable, incluso de manera fraccional, almacenada electrónicamente. Puede asegurarse que la naturaleza jurídica de estos, es la de ser bienes muebles intangibles dentro del comercio y, por lo tanto, susceptibles de ser objeto de actos jurídicos. Por lo tanto, si es un bien mueble puede ser parte del patrimonio de cualquier tipo de persona, ser sujeto de garantía para cumplir obligaciones, e incluso, aportar o transmitir la titularidad, al menos la guardia y custodia de los activos digitales a una institución financiera para obtener créditos, o bien, celebrar otros fideicomisos.

 

Asimismo, de acuerdo con la Ley General de Títulos y Operación de Crédito; pueden ser objeto del fideicomiso toda clase de bienes y derechos, salvo aquellos que, conforme a la ley, sean estrictamente personales de su titular.

 

En otro orden de ideas, ¿te imaginas el potencial para capitalizar proyectos? Imaginemos un desarrollo inmobiliario que emita security tokens y que pueda venderlos para poder capitalizar su proyecto. En este punto ya se lo que estás pensando, eso me huele a una Fibra, definitivamente sí, pero… crear una Fibra requiere una inversión considerable de conocimiento, capital humano y económico. Así que la tokenización inmobiliaria podría resolver, en parte, muchos de los costos administrativos de estas Fibras y permitir la creación de nuevos competidores que utilizan inversionistas privados y mercados alternativos de compra y venta de certificados (Exchanges Crypto).

 

Si lo simplificamos, la tokenización inmobiliaria es como crear Fibras privadas que puedan comercializarse en un mundo ligado a crypto.

Desafortunadamente, ninguna ley en México define, formalmente, qué es una criptomoneda y tampoco un criptoactivo, sino que la Ley Fintech está basada en el concepto de activo digital y ahí está uno de los problemas de interpretación del uso de criptomonedas debido a que la ley mexicana y  Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (LFPIORPI), establece que un activo virtual es “una representación de valor registrada electrónicamente y utilizada entre el público como medio de pago para todo tipo de actos jurídicos, cuya transferencia únicamente puede llevarse a cabo a través de medios electrónicos. En ningún caso se entenderá como activo virtual la moneda de curso legal en territorio nacional, las divisas ni cualquier otro activo denominado en moneda de curso legal o en divisas”.

 

Estamos viendo el nacimiento de una nueva forma de representación de acciones, del futuro, de los certificados, entre otros, donde su manera de resguardo e intercambio, definitivamente, está en un tiempo de cambio y los fiduciarios no son la excepción. El primero que adopte la tecnología blockchain y sus derivados, será el ganador de una estrella michelin y se convertirá en el estandarte por los próximos años, y esto sin tocar al 100% el tema de los fideicomisos y notarios virtuales, pero ese tema lo tocamos en otro artículo.

 

 Sin más que decir, bon appetit

 

 

Enrique Jatto

Estructurador Fiduciario y Negocios en TMSourcing y Click Seguridad Jurídica, egresado de la Universidad del Valle de México, especialista en esquemas fiduciarios, inmobiliarios, planeación patrimonial y desarrollo de negocios públicos y privados.