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México: Especial FIBRAS

Elementos a considerar para un fibra , antes y después de la emisión pública

Una emisión pública comprende un suceso transformacional, quizá el más importante que una compañía puede llevar a cabo.
Sin una planeación y preparación inteligente, una emisión pública puede condenarse al fracaso desde el principio; la preparación para una oferta pública inicial es como el planear la coreografía de un baile complicado; al igual que el ballet, que se construye a partir de pasos de baile individuales y de notas musicales, una emisión pública consiste en procesos elementales y separados que son interdependientes uno del otro, cada una de las partes de la compañía
desempeña una función importante y cada una debe coordinarse y escalonarse con precisión.

Los líderes sólidos, la planeación cuidadosa y los ejecutantes talentosos pueden marcar la diferencia entre el fracaso y un desempeño ganador. Una forma de garantizar un desempeño exitoso es establecer los flujos de trabajo paralelos con igual importancia al inicio del proceso de registro; podemos referirnos a estos dos flujos de trabajo como “Salir al mercado de valores” y “Ser un cotizante en Bolsa”.

Los FIBRAS, como parte de la estrategia de fortalecimiento de la BMV, representan un vehículo novedoso para el financiamiento de bienes raíces al ofrecer pagos periódicos (rentas), y a la vez tener la posibilidad de obtener ganancias de capital (plusvalía). Estas condiciones particulares, cuentan con un régimen de información estipulado en la circular de emisoras, por lo que se redobla la importancia de una planeación suficiente que lleve a una emisión eficiente y el mantenimiento posterior.

Salir al mercado de valores
• Informe de registro.
• Presentación de información financiera.
• Estructuración.
• Suscripción.
• Administración del proyecto.

Ser cotizante en bolsa

• Estrategia y desarrollo corporativo.
• Eficiencia contable en la presentación de información y financiera, gobierno corporativo y liderazgo.
• Relaciones con los medios y los inversionistas.
• Tesorería y administración de los riesgos financieros.
• Aspectos legales y de impuestos.
• Recursos humanos.
• Tecnología.

México: El fin de las Entidades Financieras No Reguladas

Como consecuencia de la crisis económica ocurrida en México en 1995, las autoridades decidieron crear instituciones financieras enfocadas a acercar el crédito al consumo a prácticamente todas las clases sociales; tales instituciones fueron denominadas Sociedades Financieras de Objeto Limitado (SOFOLES) que, posteriormente, se transformaron en Sociedades Financieras de Objeto Múltiple (SOFOMES).

 

Con independencia de que la idea era buena, al momento de ser creadas se optó por tener “dos versiones”: las reguladas y las no reguladas. Estas últimas, las no reguladas, simplemente no estaban obligadas a cumplir sino con un mínimo de requisitos para poder constituirse y operar libremente. Esta falta de regulación, por supuesto, abarcaba el tema de la prevención de lavado de dinero y financiamiento al terrorismo: en otras palabras, que una SOFOM no regulada no se encontraba (y no se encuentra a la fecha) requerida por ley a integrar a sus procesos protocolo alguno que implique la protección y la vigilancia de sus operaciones.

 

La creación de este tipo de entidades fue duramente criticada por el gobierno de los Estados Unidos ya que carecía de lógica el que, en una época donde la sobre-rregulación financiera ya había sido aceptada como un estándar internacional, en México se caminaba en sentido contrario.
Inclusive el Financial Action Task Force (Grupo de Acción Financiera Internacional) señaló en su reporte correspondiente al “Mutual Evaluation Report–Anti-Money Laundering and Combating the Financing of Terrorism for México” expedido en octubre de 2008, que los esfuerzos llevados por el gobierno de México en materia de prevención de lavado de dinero y financiamiento al terrorismo eran empañados por la manera en que estas entidades estaban reguladas, o no reguladas.


Al percatarse las SOFOMES del vacío jurídico que les permitiría prescindir de los gastos operativos que implicaba el montar y operar un área de Cumplimiento Normativo (o de Compliance), la decisión fue sencilla y la mayoría optó por ser no regulada. La consecuencia fue lógica y predecible: si bien las SOFOMES seguían aferradas a su discurso de que no captaban recursos del público, la realidad es que las líneas de crédito otorgadas para bienes y consumo deben ser pagadas por sus clientes, y no hay nadie en el interior de esas instituciones que verifique, digamos, que el perfil transaccional de los clientes no presente variaciones significativas al momento de saldar el crédito: la idea de que no había nada de malo en que un cliente pre-pagara un crédito automotriz antes de la mitad del plazo establecido es considerada internacionalmente como simplemente absurda y esto clasifica para ser investigado como eventual lavado de dinero y/o financiamiento al terrorismo.

La ausencia de estos mecanismos de supervisión interna, obviamente trajeron tres problemas: elprimero es que la delincuencia al detectar el error bombardearon sistemáticamente a dichas entidades solicitando y pre-pagando créditos logrando con ello lavar dinero; el segundo es que no se tuvo manera de saber la dimensión del lavado de dinero que de manera voluntaria o involuntaria se dio en estas entidades, y el tercero es que las SOFOMES no reguladas difícilmente tienen los recursos económicos, humanos y tecnológicos para desarrollar e implementar un sistema de prevención de lavado de dinero y financiamiento al terrorismo. Este último se volvió punto toral debido a que desde la emisión a que hicimos referencia del Financial Action Task Force en 2008, se comenzó a planear incluir a las SOFOMES no reguladas en la normatividad nacional en materia de prevención de lavado de dinero y financiamiento al terrorismo. Especialista y analista en Prevención de Lavado de Dinero y Financiamiento al Terrorismo.


Socio Fundador de la firma de Consultores Black List Monitor México:
El fin de las Entidades Financieras No ReguladasAl día de hoy en la Comisión Federal de Mejora Regulatoria existe un anteproyecto para emitir las Disposiciones de carácter general a que se refieren los artículos 115 de la Ley de Instituciones de Crédito, aplicable por disposición expresa del artículo 87-D de la Ley General de Organizaciones y Actividades Auxiliares del Crédito, y 95 Bis de este último ordenamiento, aplicables a las Sociedades Financieras de Objeto Múltiple (las Disposiciones). Dichas Disposiciones obligan a las entidades no reguladas a incorporar, en el plazo perentorio de un año calendario, prácticamente los mismos procesos de prevención de lavado de dinero y financiamiento al terrorismo que un Banco o una Casa de Bolsa; inclusive se tiene la impresión de que la autoridad hacendaria, reconociendo que tampoco existen reglas específicas para regular la capitalización o fondeo de las SOFOMES no reguladas, decidió lanzar este proyecto de Disposición para obligar a muchas SOFOMES no reguladas a fusionarse o cerrar operaciones dado el costo que enfrentarían para poder cumplir con la normatividad en ciernes.

En la práctica podemos señalar que la ausencia de códigos de ética es un problema que ya fue confirmado por la agencia calificadora Standard & Poor´s, lo cual ha derivado en un franco descontrol en el mercado del crédito. Las historias de lavado de dinero, fraudes o prácticas corruptas en el interior de las entidades se repiten una y otra vez.
Inclusive en aquellas entidades reguladas no es difícil encontrase con que el Oficial de Cumplimiento resulta ser un funcionario menor de la institución con mínimos conocimientos de la materia de prevención de lavado de dinero y financiamiento al terrorismo. El Oficial de Cumplimiento promedio no recibe capacitación especializada, no sabe como diseñar e implementar un Sistema Integral de Administración de Riesgos, desconoce tipologías enfocadas a sus productos, no conoce los elementos básicos del Gobierno Corporativo, no sabe hacer búsquedas específicas en listas negras o cómo tratar a clientes clasificadas como Personas Políticamente Expuestas. Mucho menos conoce la legislación de los Estados Unidos, no sabe como implementar un sistema automatizado antilavado o uno de alertas tempranas, como conducir un Comité de Comunicación y Control o como reportar operaciones inusuales, relevantes o preocupantes internas a la autoridad reguladora. Además de lo anterior, difícilmente sus sueldos pueden competir con funcionarios de su mismo rango en otras áreas, digamos ventas, marketing o tesorería. Es obvio que el apoyo formal por parte de la entidad para que los procesos sean exitosos resulta ser casi nulo y tan solo consta en los manuales.

Para bien o para mal esta situación puede quedar en el pasado si el contenido del anteproyecto de Disposiciones es tan meticuloso que las entidades no tendrían mayor opción que no sea la de, por fin, invertir los recursos necesarios para crear un sistema robusto de prevención de lavado de dinero y/o financiamiento al terrorismo o, en su defecto, cerrar sus operaciones.
Parece ser que lo de hoy es renovarse o morir.

México: Especial FIBRAS

Desarrollo de tierras

Por su naturaleza y tamaño, ciertos desarrollos inmobiliarios son los que mejor se prestan a implementar FIBRAS; deberán de estar destinados a rentas –no venta– por lo que en principio se descartan los proyectos convencionales de vivienda en venta (a no ser que se establezcan nuevas fórmulas de renta con opción a compra, tipo leasing (pero por el momento no se ve cómo).


Los desarrollos hoteleros, comerciales, renta de instalaciones industriales, entre otros, y la prestación de los servicios urbanos son los tipos de inversiones aplicables para FIBRAS.
En el país es cada vez más común encontrar zonas o regiones para el crecimiento urbano o la creación de nuevos polos de desarrollo, donde la propiedad está ya muy atomizada (ejidos o ex ejidos) y/o no existe mucha disponibilidad de los propietarios en vender o de incorporarlos de forma clara y práctica a una empresa conjunta. Armonizar intereses es la clave y es el inicio, la parte compleja de los desarrollos urbanos; después, vienen las largas e interminables gestiones y permisos con todas las instancias públicas, de los tres niveles de gobierno, empezando por la SEMARNAT. Posteriormente “sólo es cuestión de construir, vender o rentar y administrar”.

 

En desarrollos urbanos, para la administración de las empresas inmobiliarias, es común la creación de fideicomisos, y éstos han demostrado ser instrumentos apropiados para la instauración de la empresa pues permite la incorporación de tierras, capitales y asociados, ya que como mandato que es un fideicomiso, permite establecer distintas caracterizaciones en cuanto a participaciones, obligaciones y derechos, así como múltiples detalles, según sea el caso.

En México, desde la década de los 60´s y gracias al impulso de instancias como FONATUR, se ha generado una amplia experiencia en materia de fideicomisos para los desarrollos inmobiliarios. Este antecedente nos permite facilitar la adopción de los FIBRAS de mejor manera que en otros países; los REITs americanos (las FIBRAS de allá) en la década de los 60´s, tuvieron en los TRUST un historial operativo que facilitó la implementación y acogimiento de los mismos REITs en toda la Unión Americana, que han sido sumamente exitosos en el mercado.

 

Por iniciativa tanto de la Hipotecaria Federal, así como de SEDESOL, a través de los llamados Desarrollos Urbanos Integralmente Sustentables, o DUIS, están imponiendo condiciones a los promotores de vivienda –ya era hora- para que sus proyectos completen un mayor número de servicios y equipamiento que permita generar conjuntos urbanos debidamente armonizados; esto implica integrar diversas ofertas de vivienda con comercio, industria o talleres, México: Especial FIBRAS desarrollo de tierras instalaciones educativas, recreativas o áreas verdes, entre otras, de tal manera que se garantice una mejor convivencia y calidad de vida. 

Las FIBRAS constituyen una iniciativa que va más allá de incentivar la inversión en el sector inmobiliario, ya que permiten realizar todos aquellos proyectos que estaban en papel.

Con esta circunstancia, potencialmente existe en los DUIS de gran tamaño, la oportunidad de aplicar las FIBRAS, ya que independientemente de la venta de la vivienda, los usos que permiten el régimen de rentas como: los espacios comerciales, algunos equipamientos, las instalaciones industriales y servicios urbanos, así como la misma operación urbana podrán calificar y tener como vehículo para su financiamiento y operación una FIBRA. Esta mezcla DUIS FIBRAS, puede ser una fórmula que permita a varios promotores desarrollar múltiples y diversificadas inversiones y coadyuve en el propósito de “humanizar” los desarrollos habitacionales.

 
Algunos promotores que ya han desarrollado importantes conjuntos inmobiliarios (turísticos y comerciales) con productos interesantes en renta, tienen en las FIBRAS un excelente instrumento para lograr ampliar sus proyectos e ingresos, ya que con la bursatilización de sus empresas, les permitirá obtener utilidades iníciales –las primeras libres de impuestos- y/u otros recursos para expandir sus inversiones. Existe el escenario de plantearse otros proyectos donde participen diversos asociados que aporten estudios, terrenos, capital o materiales, así como gestiones y tramitología, y así se pueden incorporar a la empresa la suma de elementos y capital que permita detonar el desarrollo.

Tenemos más de un año trabajando en un proyecto sobre un nuevo centro de población ubicado en el sureste del país, con todas las características de integral y sustentable; califica perfectamente como DUIS, siendo bastante compleja su composición por los diferentes y contrastantes usos de suelo.
Cuenta con una superficie de más de mil hectáreas y tiene como tema económico central un nuevo puerto especializado para la industria petrolera; derivado de esta circunstancia se  generan múltiples negocios y oportunidades de inversión.

Al grupo de inversionistas lo encabezan promotores de vivienda, que tienen una nueva visión del negocio y están convencidos de cumplir con las nuevas normas y la diversificación de la oferta de espacios, generando una composición integral, más de ciudad que de suburbio o fraccionamiento. Sin duda, esto puede significar un mayor ingreso y sobre todo la posibilidad de transferir potencialidad de valor de suelo a las zonas de vivienda, de tal manera que permita tener un sano balance social y dotar lotes de mejor tamaño, lo que dará pie a la acumulación de capital por parte de las familias que ahí habiten, y lo que se traducirá en un mejor negocio para el conjunto de elementos comerciales en renta que compondrán el desarrollo. Desde el inicio del proyecto, se consideró a la FIBRA como el vehículo ideal para llevar a cabo la integración de todo el conjunto de elementos que integran este negocio.
Actualmente estamos en el proceso de su conformación.

México: Especial FIBRAS

CKDs… La opción para encender el motor de crecimiento

México requiere encender otro motor para su crecimiento y
potencializar su mercado interno para ser menos vulnerable a
los impactos internacionales. Sin duda, una de las alternativas
que ha desarrollado eficientemente son los vehículos
alternativos de inversión inmobiliaria como los Certificados de
Capital en Desarrollo (CKDs)[1] y los Fideicomisos en

Infraestructura y Bienes Raíces (FIBRAS)[2] 

 

En este mismo espacio hace dos años (ICONOS, Temas Inmobiliarios núm. 15 – Tema Central – junio 2009) señalaba que la crisis del segmento de vivienda en los Estados Unidos surgida a mediados de 2006 (hipotecas subprime), la cual encontró su clímax en septiembre de 2008 con la quiebra del banco Lehman Brothers, obligaron al sector inmobiliario a reinventarse. México no fue ajeno a esto; si revisamos el nivel de exportaciones que tuvimos de inicios del siglo XXI al año 2009 (Gráfica 1: Exportaciones Mexicanas) se puede entender el porqué a nuestro país le afectó la crisis norteamericana y nuestros niveles de crecimiento económico se vieron afectados.

La dependencia histórica de México a un solo motor de crecimiento, las exportaciones, provocó que ante la caída de la demanda en los Estados Unidos (principalmente en el sector automotriz) nuestras ventas al extranjero cayeran entre 2006 y 2007 y se desplomaran entre 2008 y 2009 respectivamente.
A pesar de que, efectivamente, hubo consecuencias negativas producidas por la crisis del 2009 es importante desmitificarla para entender las verdaderas potencialidades de nuestro país. Si analizamos la duración y profundidad de la crisis de 2009 con otras que hemos sufrido podemos observar su impacto real en la estructura económica nacional (Tabla 1: Recesiones en México).

Lo expresado en la Tabla 1, deja claro que la peor crisis que México ha sufrido desde 1982 fue sin duda la que tuvimos en 1995, tanto por el impacto en el crecimiento como por la velocidad en el tiempo de dicha caída. Si desglosamos algunos rubros y comparamos las recesiones de 1995 con la de 2009 podemos comprender mejor la magnitud que ambas crisis tuvieron y porque a pesar de la profundidad de la crisis de 1995, la caída del Producto Interno Bruto (PIB) en ambos casos fue muy similar (Tabla 2: Recesión 1995 vs 2008/2009).

 

México tiene que buscar otra estrategia y potencializar su mercado interno para ser menos vulnerable a los impactos internacionales.

Los datos de la Tabla 2 confirman lo que hasta el momento hemos señalado en este artículo:
1. La dependencia de México a un solo motor de desarrollo: mientras que en 2009 las exportaciones cayeron un 20%, en 1995, primer año del TLCAN, crecieron más del 30%. Este crecimiento hizo que a pesar de la profundidad de la crisis de ese año el impacto en el PIB fuera muy similar al que sufrimos en 2009 (-6.2% vs – 6.6%).


2. Dentro de las exportaciones, México ha consolidado su participación en la industria automotriz, un sector que fue fuertemente golpeado por la caída de la demanda principalmente en el mercado norteamericano.


Por lo anterior, nuestro país forzosamente tiene que encender otro tipo de motor para su crecimiento o buscar otra estrategia y potencializar su mercado interno para ser menos vulnerable a los impactos internacionales. Una de las alternativas que ha desarrollado eficientemente son los vehículos alternativos de inversión inmobiliaria como los Certificados de Capital en Desarrollo (CKDs) y los Fideicomisos en Infraestructura y Bienes Raíces (FIBRAS) .

CKDs y FIBRAS ¿LA OPCIÓN?
A principios de 2008 la Asociación Mexicana de Fondos Inmobiliarios y de Infraestructura (AMFII) estimaba que el sector en México captaría 18 mil millones de dólares por los siguientes cuatros años. A pesar de que esta expectativa no se vio afectada en su monto por la crisis, si existió un impacto en la velocidad de dicha inversión, ya que se esperaba recibir más de 4,500 millones de dólares anuales para el sector inmobiliario y solamente se captaron 3 mil millones de dólares en los años más agudos de la crisis (2008-2009).

 

La aparición de las CKDs y más recientemente de las FIBRAS en México revitalizó el mercado de capitales.

 

Inmobiliarios y a la fecha se tienen listadas en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) más de 5 mil millones de dólares de inversión.
De octubre de 2009 a marzo de 2010 se tenían listadas cinco CKDs con un monto de poco más de mil millones de dólares. Durante el año pasado se multiplicó el número de emisiones con 13 CKDs adicionales con inversiones superiores a los 4 mil millones de dólares.

Entre las emisiones realizadas durante 2010 destaca la realizada por Grupo Marhnos en diciembre de ese año (clave de pizarra: MHNOSCK 10) pues fue la primera empresa no financiera (Administradora de Fondos) en lograr una colocación de este vehículo y además en mayo de 2011, tiempo récord para lograr una consolidación, fue la primera CKDE en invertir en un proyecto de infraestructura nuevo (Hospital Regional del ISSEMYM en Tlalnepantla).

La aparición de las CKDs y más recientemente de las FIBRAS en México revitalizó el mercado de capitales inmobiliarios y a la fecha se tienen listadas en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) más de 5 mil millones de dólares de inversión.
Por otro lado, la reciente emisión de la primera FIBRA en México en marzo de 2011 (clave de pizarra: FUNO11) es sin duda un gran logro para el sector, ya que se constituye en otro detonador, junto con las CKDs, del desarrollo inmobiliario en el país al convertirse en una fuente de liquidez para los desarrolladores e inversionistas inmobiliarios además de dar acceso al mercado a la participación de proyectos en bienes raíces y contribuir a la diversificación de los inversionistas institucionales.

Al brindar dos fuentes de ingresos (rentas y plusvalía), las FIBRAS se pueden considerar un híbrido financiero atractivo para los portafolios de inversión pues otorga dividendos por la generación de las rentas que son relativamente predecibles y ofrecer un “premio” a renta variable por la revaluación de los inmuebles (plusvalía) que se refleja en el valor de los certificados de participación inmobiliaria (CPI).

La reciente emisión de la primera FIBRA en México, en marzo de 2011,es un gran logro para el sector, ya que se constituye en otro detonador, junto con las CKDs, del desarrollo inmobiliario en el país pues se convierte en una fuente de liquidez para desarrolladores e inversionistas inmobiliarios.

Acorde con las últimas estimaciones del Banco Santander (Latin American Equity Report – FIBRA UNO – 6 de Julio 2011) la recomendación para la FUNO11 es de “compra” y su comportamiento a pesar de su reciente emisión (marzo 2011) se compara con otras FIBRAS en la región (Tabla 3: Comparativo de Valuación al 1° de julio de 2011 Fibra Uno).


Por otro lado, el desempeño mostrado por FUNO11 en comparación con el Índice de Precios y Cotizaciones (IPC) es muy positivo como se puede observar en el valor (en dólares) de ambas emisiones de abril a julio de 2011 (Gráfica 2: Desempeño a 12 meses Fibra Uno).

• La crisis generada en Estados Unidos por la quiebra de las hipotecas de alto riesgo y la sobre-valuación de los activos inmobiliarios involucrados en los instrumentos financieros “sofisticados” que se inventaron para su colocación en los mercados internacionales frenaron el ritmo de inversión que en el sector se venía ejerciendo hasta el año 2006. México vio afectado su crecimiento; sin embargo, nunca se detuvo el flujo de efectivo y hoy se tiene nuevamente niveles de inversión en el sector superiores a los que se tenían antes de la crisis.


• La consideración más importante por la que México no termina de despejar y consolidar su posición en el ámbito internacional es que volamos en una nave con un solo motor (exportaciones) que cuando falla nos vamos en picada irremediablemente. La solución: encender otros “motores” para que la nave pueda compensar la pérdida de potencia y así mantener el vuelo y seguir elevándose.


• ¿Cuáles motores ha encendido México? Con base en lo señalado en este artículo México ya prendió dos motores más: infraestructura a través de las CKDs y Bienes Raíces con las FIBRAS. Estos motores utilizan un combustible distinto al motor exportador; en este caso se alimentan del mercado interno, de la generación de cadenas productivas y del crecimiento de ingreso local; por lo que estamos diversificando las “fuentes de energía” económica del país.

 

• ¿Qué hace falta? El reto está precisamente en darle la suficiente potencia a estos nuevos motores de crecimiento y eso depende de los involucrados en el diseño, colocación, manejo y mantenimiento de estas “turbinas”. Las condiciones están dadas, la responsabilidad está en todos y cada uno de los que conformamos el sector inmobiliario en México.

Nuestro país enciende sus motores de crecimiento, la pista de despeje está en buenas condiciones no hay “baches” visibles que puedan afectar la estabilidad del terreno. Para lograr que esta nave, en las que vamos más de 110 millones de personas, consolide su vuelo es necesario que nosotros, los involucrados en el desarrollo inmobiliario, hagamos lo propio: DESARROLLAR.

 

Se vislumbra un escenario optimista en las perspectivas del sector inmobiliario en México: el segmento industrial regresa de forma consolidada a los niveles anteriores a la recesión de 2008-2009; el segmento de oficinas basa su crecimiento en la incorporación de más de un millón de metros cuadrados disponibles en los próximos cuatro años a través del desarrollo de los 13 proyectos de rascacielos en el corredor Reforma de la Ciudad de México. Por su parte, el segmento comercial diversifica sus productos a través del desarrollo de fashion y street malls dejando atrás la concepción de que solamente los power centers son la única manera de construir centros comerciales. Finalmente, el desarrollo turístico se levanta con más retos
pues la crisis económica (subprime) y sanitaria (AH1N1) aunada al tema de la seguridad definitivamente golpea las ocupaciones y las tarifas efectivas de los hoteles, así como el ritmo de ventas de las “segundas residencias” y las “residencias de descanso”[3]. 

 

Es fundamental que todos los involucrados en el sector inmobiliario reflexionemos sobre nuestra responsabilidad como participantes; desde mi perspectiva el reto no está en las fuentes de capital y financiamiento para el desarrollo, incluso veo un “foco amarillo” en la cantidad de recursos colocados. El reto está en la generación de proyectos inmobiliarios realmente sustentables con una perspectiva de mayor y mejor uso en su evaluación y un uso razonable de la tierra.
Albert Einstein decía que: “Si hacemos las cosas de la misma manera siempre tendremos los mismo resultados. Para buscar resultados distintos hay que comenzar haciendo las cosas de manera diferente”. El reto está ahí, los elementos los tenemos… la responsabilidad es nuestra.

Notas al pie de página

1. Las CKDs son títulos fiduciarios destinados al financiamiento de uno o más proyectos o para la adquisición de una o varias empresas. Diseñados para impulsar proyectos de infraestructura como: refinación y petroquímica, ferrocarriles, agua potable, hidrocarburos, minería, aeropuertos, carreteras, puertos, electricidad, salud y tecnología, entre otros.
Adicionalmente, se pueden constituir para proyectos de capital privado y de riesgo.

2. Las FIBRAS son vehículos de financiamiento de bienes raíces. Brindan pagos periódicos (rentas) y a la vez tiene la posibilidad de tener ganancias de capital (plusvalía). Definidos en los artículos 223 y 224 de la LISR como: “fideicomisos
que se dediquen a la adquisición o construcción de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento o a la adquisición del derecho a percibir ingresos provenientes del arrendamiento de dichos bienes, así como a otorgar financiamiento para esos fines”.

3. Las FIBRAS son vehículos de financiamiento de bienes raíces. Brindan pagos periódicos (rentas) y a la vez tiene la posibilidad de tener ganancias de capital (plusvalía). Definidos en los artículos 223 y 224 de la LISR como: “fideicomisos que se dediquen a la adquisición o construcción de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento o a la adquisición del derecho a percibir ingresos provenientes del arrendamiento de dichos bienes, así como a otorgar financiamiento para esos fines”.

México: Especial FIBRAS

FIBRAS La democratización del negocio inmobiliario

A través de las siguientes páginas se busca profundizar sobre los fideicomisos de infraestructura y bienes raíces conocidos en el mercado como FIBRA o FIBRAS. No creemos que el constituir un vehículo como éste sea el trabajo de una sola firma o especialista, se requiere de un grupo multidisciplinario que en equipo, trabaje en casos específicos para lograr que el dueño de los inmuebles, los inversionistas, el fiduciario y las autoridades consideren que es un negocio sólido y con los riesgos medidos.
Los diversos autores que participaron en el presente artículo central revisan el tema con visiones distintas pero todos coinciden que la figura cambiará radicalmente el negocio inmobiliario en México.

En los últimos años se ha venido hablando de FIBRAS, de su gran potencial benéfico para el sector inmobiliario; sin embargo, la escasa dotación de información que está muy especializada y, en algunos casos, fraccionada ha significado que paulatinamente apenas estemos construyendo una imagen cada vez más clara de este importante vehículo que puede acercar dinero a desarrollos inmobiliarios y/o de infraestructura. Pero para hacer más claro su concepto es fundamental explicar qué es una FIBRA y sus antecedentes.
Este tipo de vehículo de inversión tiene su origen en Estados Unidos donde se le conoce como REITs (por sus siglas en inglés Real Estate Investment Trusts), y fueron creados para proporcionar al público inversionista un mecanismo de inversión en grandes proyectos inmobiliarios. Su éxito radica en que son entidades que brindan atractivos rendimientos con un bajo nivel de riesgo. Es decir, en el caso específico de las fibras, una o varias personas, fideicomitentes portan (trasmiten la propiedad) de dinero y/o bienes inmuebles a un fideicomiso, el cual emitirá certificados fiduciarios que otorgará a los tenedores (fideicomisarios) ciertos derechos y que, por lo menos, representarán el valor del patrimonio México: Especial FIBRAS

FIBRAS La democratización del negocio inmobiliario aportado con el fin de que el fideicomiso “se dedique a la adquisición o construcción de bienes inmuebles que se destine al arrendamiento o a la adquisición del derecho a percibir ingresos provenientes del arrendamiento de dichos bienes, así como a otorgar financiamiento para lograr esos fines”.(1)

(1) Artículo 223 y 224 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta
Gracias a las ventajas que nos brinda la ley mexicana, la FIBRA es la mejor manera de consolidar en una sola estructura jurídica, segura y versátil, los elementos que se requieren. De esta manera, en el mundo fiduciario nos encontramos con diferentes formas de utilizar el fideicomiso, como son, por mencionar algunas, y sin importar el tamaño del proyecto inmobiliario:
a) Los fideicomisos de desarrollo inmobiliario o llamados fideicomisos inmobiliarios A + B, donde una parte aporta el terreno y la otra lo desarrolla.
b) Los fideicomisos de rentas, donde el vehículo mantiene la propiedad de ciertos inmuebles y recibe las rentas que los mismos generan.
c) Los fideicomisos emisores, los cuales con el fin de financiar proyectos emiten títulos de crédito que pueden o no ser colocados en la Bolsa Mexicana de Valores, obteniendo recursos de los diferentes tipos de inversionistas a cambio de un premio.
d) Los fideicomisos públicos–privados, los cuales en sus diferentes modalidades ayudan a entrelazar los objetivos de gobierno y de particulares en temas específicos como la infraestructura.

La Secretaria de Hacienda, la Bolsa Mexicana de Valores y los legisladores, desde nuestro punto de vista, unieron en las FIBRAS diferentes productos fiduciarios con la intención de que en el fideicomiso se mantenga la propiedad de los desarrollos inmobiliarios, los rente y por medio de la emisión de certificados públicos o privados, como lo hacen los REITs en Estados Unidos, se financie la operación con interesantes rendimientos, incrementado los mismos gracias a los beneficios fiscales que se les conceden.

 

En este sentido fue muy alentador el mensaje del Presidente de la Bolsa, Luis Téllez, quien en un desayuno con motivo de la promoción de FIBRAS (en fecha cercana al “debut” de FIBRA UNO) destacó: “…Con las FIBRAS es de esperarse que el promotor se dedique más a promover más desarrollos que andar atorado con uno, buscando

socios, cuando la Bolsa puede respaldarlo al acercar al mercado a esos proyectos que tienen rentabilidad, y en lugar de conseguirse un par de socios se puede, en cambio, lograr cientos o hasta miles de socios inversionistas…” También mencionó que los Fondos para el Retiro y Fondos de Ahorro, son instituciones que pueden invertir en este tipo de vehículos, ya que al estar obligados a generar –con un razonable riesgo- los créditos necesarios para responder a los intereses de sus ahorradores, se convierten en un atractivo mercado para invertir en FIBRAS.

La noticia de que finalmente había sido lanzada exitosamente la primera FIBRA en el país, abre un amplio horizonte de posibilidades, donde los aspectos del capital –de riesgo y financiero– pueden someterse a una diferente estrategia.

Tenemos un nuevo “vehículo” que nos puede conducir a diversos y positivos escenarios y habrá que ir aprendiendo a “manejarlo”. Para esto, se requiere que los desarrollos inmobiliarios que se propongan, tengan un probado grado de madurez, los estudios y proyectos que garanticen su viabilidad y rentabilidad, así como el historial del grupo promotor, que deberá garantizar capacidad, probidad y experiencia.
Se sabe que la integración de la FIBRA es compleja, el notable retraso que se tuvo para lograr la primera es evidente, aún así es de esperar que conforme se vayan generando nuevas FIBRAS, tanto el mercado, como los promotores y sus principales actores se capaciten y vayan acumulando la experiencia necesaria para ir mejorando la gestión de las mismas.
Recordemos que a fines de los años 50´s y principio de los 60´s, la Ley de Condominio y la aplicación de la misma no fue fácil de implementar en el DF y todavía, hasta mediados de la década de los ochenta, en muchos estados de la república, tanto promotores, arquitectos, notarios y los registro público locales, así como varios condóminos y usuarios, no sabían definir, establecer, registrar, implementar y menos administrar un condominio (ni había leyes locales que lo permitieran).

El que pequeños ahorradores puedan, a través de la Bolsa de Valores, participar en grandes negocios inmobiliarios, indudablemente tiene un sentido político-social avanzado, pues democratiza el acceso de modestos inversionistas a grandes empresas, que de otra forma les sería imposible y obviamente les permite mejores ingresos.
Quien hoy recibe en la banca por sus ahorros (digamos $300 mil pesos) alrededor del 6% de interés anual es un potencial inversionista porque le es factible aumentar este porcentaje invirtiendo en FIBRAS y éstas se convierten en su nueva alternativa de renta patrimonial. Esta democratización del capital, tiene implicaciones socio-económicas positivas, sobre todo en un ámbito político enfrentado y polarizado, además es una oportunidad para invitar indistintamente a los tres niveles de gobierno, ya que con la coyuntura que se presenta, ahora pueden participar en varios de nuestros proyectos con inversión, tierras, obras o permisos a cambio de sus correspondientes certificados, donde se garantizan los intereses del sector púbico.

El hecho que los negocios de FIBRAS deben de cumplir con una serie de requisitos como gobierno corporativo (léase eficiente) y se transparente la administración, como debe ser en toda empresa pública, facilita en gran medida el camino de justificar la participación de cualquier entidad de gobierno y les permite a éstas promover empresas público-privadas para múltiples propósitos: desde el desarrollo de grandes reservas territoriales, concesiones de servicios públicos hasta los permisos a desarrollos comerciales, derechos por conexión de servicios, así como otros muchos de operación urbana que signifique rentas o ingresos de naturaleza análoga. Todo esto puede llegar a ser el tema de amplias alianzas entre promotores / inversionistas, sector público y el mercado.

ALGUNOS BENEFICIOS DE LAS FIBRAS
a) Confidencialidad frente a terceros (secreto fiduciario). Al crearse un patrimonio autónomo todos los actos que se realizan se llevan a cabo a nombre del fiduciario; esto no implica que la autoridad fiscal no esté enterada de lo que sucede pero se reduce en forma importante quienes son los propietarios de los bienes frente a terceros.
b) Control del patrimonio. En su caso, a través de la figura del Comité Técnico se pueden tomar decisiones, incorporando buenas prácticas de Gobierno Corporativo, pero con las limitaciones acordadas entre las partes.
c) Copropiedad. En caso de inmuebles, se evita que se establezca un régimen de copropiedad.
d) Protección de activos. El patrimonio fideicomitido no puede ser gravado o embargado por obligaciones del fideicomitente. Los acreedores pueden gravar o embargar los derechos sobre el fideicomiso, dejando a salvo el negocio que se genera en el fideicomiso.
e) Certeza jurídica e imparcialidad; El fiduciario, actuando como buen padre de familia debe apegarse a su encomienda, conforme lo establece el contrato de Fideicomiso, sin más facultades que las que dicho instrumento le confiera.
f) Reglas de lavado de dinero. La situación en México nos invita y la ley nos obliga a saber con quién tenemos nexos o negocios. Al usar un fideicomiso la instrucción financiera debe correr sus procesos de Prevención de Lavado de Dinero, lo que deja a todas las partes con una mayor seguridad.
g) Modelo asociativo. El fideicomiso es un excelente modelo para reunir a un grupo de personas para realizar un fin determinado, en virtud de su flexibilidad para adoptar las reglas de negocio dejando la responsabilidad de la propiedad de los bienes en un tercero autorizado.

h. Transparencia. Todo fideicomiso que emita certificados fiduciario debe tener cierto grado de transparencia frente a los fideicomisarios, y mucha transparencia si consideramos a los tenedores de los mismos al gran público inversionista a través de la Bolsa Mexicana y sus instituciones de apoyo.
Así, a grandes rasgos podemos concluir que la FIBRA es:
I. Un eficaz vehículo para crear valor y recibir rendimientos, apoyando al desarrollo de la infraestructura en México.
II. Un atractivo negocio inmobiliario, financiado a través de la Bolsa Mexicana de Valores.
III. Eficiente fiscalmente, con las precisiones según el caso.
IV. Adaptable a diferentes escalas y proyectos con distintos niveles de participación y jugadores.
V. La democratización del negocio inmobiliario.
VI. Flexible, no todo tiene que ser FIBRA, pueden ser una o varias de las
siguientes figuras:
i. Fideicomisos solos
ii. Fideicomisos con emisión
iii. Fideicomisos con rentas
iv. FIBRAS
v. CKDs
Por ello, los fideicomisos de infraestructura y bienes raíces abren un amplio panorama de posibilidades no sólo para los desarrolladores inmobiliarios sino también para los inversionistas y otros nichos

Impuesto sobre Herencia; Algunos Comentarios Entorno al Fideicomiso Hereditario

Por Wenceslao Renovales  Vallina

 
Como es de todos sabido, recientemente se habla cada vez más, de un posible “impuesto sobre herencias” en México. ¿Qué impactos podría tener este en los fideicomisos traslativos y hereditarios existentes y los que en lo sucesivo se constituyan?
Empecemos por aclarar los hechos.
 
PRIMERO.- El artículo 93 de la LEY DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA, prevé que “no se pagará impuesto sobre la renta por la obtención de los siguientes ingresos:
 
XXII. los que se reciban por herencia o legado
XXIII. Los donativos en los siguientes casos:
 
Como podemos observar se trata de una exención al propio Impuesto sobre la renta, que se otorga a las personas físicas, cumpliendo ciertos requisitos, cuando reciban ingresos por: herencia, legado y donativos. Los dos primeros conceptos están claramente definidos en el Código Civil Federal por lo que no hay duda a lo que se refieren, no así el último, pues el Código Civil se refiere a “donaciones” y no a “donativos”.
Ante la ausencia de una definición jurídica, tenemos que recurrir a la definición semántica. La RAE define donativo como:
“m. Dádiva, regalo, cesión, especialmente con fines benéficos o humanitarios”
SEGUNDO.- El fideicomiso no es ni herencia, ni legado ni probablemente tampoco sea donativo, sin embargo en la práctica la autoridad lo ha equiparado y ha aceptado tácitamente la exención.
 
TERCERO.- El pasado mes de agosto, el diputado por el Movimiento Ciudadano, Jorge Álvarez Maynez, presentó a la Comisión Permanente del Congreso de la Unión, un proyecto de decreto que reforma y adiciona distintas disposiciones a la Ley del Impuesto sobre la Renta, mismo que fue turnando a la Comisión de Hacienda y Crédito Público y se encuentra pendiente de resolución. Dicho proyecto prevé básicamente eliminar las exenciones antes descritas a partir de un cierto monto.
Hasta aquí los hechos.
¿Qué va a suceder con dicha iniciativa? Obviamente nadie lo sabe a ciencia cierta. Hay quien opina que no va a suceder absolutamente nada (como ya ocurrió en el pasado), hay quien opina que será el punto de partida para discusiones más serias que den como resultado una regulación mucho más precisa para gravar herencias (o sucesiones), legados y donativos y finalmente hay quienes creen pasará sustancialmente en su forma actual. Dados los factores internos (la iniciativa es políticamente explotable) y externos (la mayoría de los países de la OCDE tienen algún tipo de impuesto a herencias o sucesiones) nos inclinamos por alguna de las dos últimas opiniones.
 
Tomando en consideración estos hechos y la incertidumbre del futuro, consideramos que se pueden tomar ciertas acciones preventivas al respecto.
En primer lugar tenemos que considerar el principio de no retroactividad de una ley, garantizado por el artículo 14 de la CONSTITUCIÓN POLÍTICA MEXICANA en los siguientes términos:
 
“A ninguna ley se dará efecto retroactivo en perjuicio de persona alguna.”
Dejando a un lado la compleja cuestión del conflicto de leyes en el tiempo, que excede por mucho el objeto de este artículo, podemos concluir que un acto jurídico que se celebre al amparo de una ley vigente no podrá ser interpretado conforme a una ley posterior si esta resulta perjudicial al sujeto.
 
Consecuentemente, si una herencia, legado o donativo se perfecciona conforme a la LEY DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA en vigor, poco importa que esta sea modificada o que se promulgue una ley independiente que imponga gravámenes a dichos actos jurídicos con posterioridad. La exención vigente en este momento, prevalecería.
 
La formación de un fideicomiso traslativo o hereditario, resulta pues una medida lógica y adecuada. Una cautelosa redacción del mismo, para asegurar que los efectos se den conforme a la legislación vigente y evitar conflictos de leyes en el tiempo, es esencial. Particular atención merece el momento en el que el fideicomitente pierde el derecho a readquirir pues de ello dependerá que se aplique o no la exención vigente conforme a la LISR en vigor.
 
Similar comentario, merecería el establecimiento de un trust de derecho anglosajón de naturaleza irrevocable. A pesar sus diferencias esenciales con el fideicomiso mexicano, comparte la cualidad de un ser un acto traslativo y por ende un vehículo idóneo para formalizar donativos, herencias y legados, siempre que esté debidamente formado.
Ahora bien, como ya se anticipó el fideicomiso traslativo o hereditario no es herencia o legado, aunque es un instrumento idóneo para ejecutarlos. Es importante considerar que en adición al fideicomiso, hay que llevar a cabo actos de naturaleza civil, distintos al propio fideicomiso. Por lo que toca al donativo, no queda claro si se refiere a la donación definida en el Código Civil Federal y por lo tanto habría que ser muy cautos al respecto. Si bien, nos inclinamos por considerar que el fideicomiso traslativo puede ser considerado un donativo por tratarse de una “dádiva, regalo o cesión”, no nos atreveríamos a asegurarlo y por lo tanto, consideramos que darle la formalidad de la donación civil, sería lo más adecuado.

México: La profesionalización del papel del Oficial de Cumplimiento

Conferencia realizada en el marco del 3er. Encuentro de Prevención de Lavado de Dinero. 

Compartimos con ustedes la conferencia «La profesionalización del papel de Oficial de Cumplimiento» realizada el pasado 8 de abril, dentro del marco del 3er. Encuentro de Prevención de Lavado de Dinero, realizado por la consultora mexicana TMSourcing (www.tmsourcing.com) y la cual fue otorgada por el Lic. Sandro García Rojas quien actualmente es Director General de Prevención de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores.

Sandro García Rojas
Director General de Prevención de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores. Abogado, catedrático y especialista certificado en prevención y detección de lavado de dinero. Cuenta con diversos Masters entre los que destacan el del derecho penal económico y el de seguridad de bienes y personas.
El abogado García Rojas ha sido representante de nuestro país en diversos foros internacionales tales como la Organización de las Naciones Unidas, GAFI, Consejo de Europa, la OCDE, Eurojust, entre otros.
Destacan sus participaciones en temas tales como el combate a la corrupción, el lavado de dinero, el terrorismo y su financiamiento, el combate a la delincuencia organizada y la cooperación internacional.
Ha ejercido la profesión tanto en el sector público como en el privado. Entre otros, ha sido Titular de la Unidad de asuntos internacionales de la Procuraduría General de la República, representante de dicha PGR ante la Unión Europea y Suiza, Titular del Área Jurídica y Fiduciaria del Servicio de Administración y Enajenación de Bienes (SAE) de la SHCP y, actualmente se desempeña como Director General de Prevención de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita, en la CNBV.
Destacan sus participaciones y publicaciones en revistas nacionales y extranjeras, así como su labor docente en universidades de México, América Latina y Europa

Los fideicomisos y el intercambio de información

Parte 2

“México firma un convenio FATCA, en el cual se compromete a hacer lo propio: recabar información bancaria de los norteamericanos en México e intercambiarla con Estados Unidos”

EL ORIGEN DEL INTERCAMBIO

Para Víctor Barajas, socio del despacho Basham, Ringe y Correa, el intercambio de información financiera entre países es algo que se ha ido cocinando desde 1997, cuando Estados Unidos y Canadá firmaron un convenio para el intercambio de datos.

 

Fue hasta 2009 que en una reunión del G20, se acordó combatir a los paraísos fiscales. “A partir de ahí inició una nueva etapa en la transparencia internacional particularmente en materia fiscal”, comentó Barajas.


El especialista de Basham, Ringe y Correa explicó que en el 2010 fue cuando nace la ley del cumplimiento fiscal sobre cuentas extranjeras (conocida como FATCA, por su sigla en inglés), donde se acuerda que diversos países intercambien información con Estados Unidos.

 

“México como respuesta a esta situación, además de comprometerse con FATCA, incrementa su negociación con otros países (…) En el 2010, México tenía dos tratados de intercambio información y a partir de ese momento hasta la fecha tiene casi 20 tratados de intercambio de información con diversos países y tiene cerca de 70 de doble tributación y muchos otros en negociación”, apuntó Barajas.

Fue en el 2012 cuando el gobierno norteamericano introduce, dentro de la ley FATCA, la obligación de los bancos norteamericanos de obtener información en relación a los intereses que tenían los extranjeros en su banca.

 
“Poco después, México firma un convenio FATCA, en el cual se compromete a hacer lo propio: recabar información bancaria de los norteamericanos en México e intercambiarla con Estados Unidos”, expresó.

 
En el 2014, los miembros de la OCDE se reúnen y adoptan un Estándar Común de Intercambio Automático de Información, lo que se conoce como CRS por sus siglas en inglés. “Todo eso se plasma en un convenio
multilateral, donde firman en un principio 52 países (en la actualidad hay 95) para el intercambio de información”.


En el 2015 comienza la operación FATCA entre México y Estados Unidos; en este 2016, México implementó el CRS; asimismo se estableció un programa de repatriación de capitales para darles oportunidad a los contribuyentes para ponerse al corriente con sus obligaciones.

Víctor M. Barajas,
Socio de Basham, Ringe Y Correa y Conferencista del 7mo. Encuentro Fiduciario
El Lic. Víctor M. Barajas es licenciado en Derecho por la Universidad Panamericana, con estudios de maestría en Derecho Fiscal por la misma universidad y cuenta con un certificado para la Administración de Trust internacional, por la Universidad de Manchester Business School, STEP y CLT International.
Es autor de diversas publicaciones nacionales e internacionales en materia fiscal y patrimonial, así como conferencista y catedrático regular en diversas asociaciones nacionales y extranjeras. Es coordinador del Young IFA Netwoork (YIN) de la International Fiscal Association México (IFA) y Vicepresidente del Consejo Directivo de The Society of Trust and Estate Ptractitioners “STEP” Capítulo México, asociación internacional que agrupa a los mayores exponentes de la materia de planeación patrimonial de familias.
En el ámbito laboral, fue Subdirector de Consultas y Autorizaciones en materia fiscal internacional en el Servicio de Administración Tributaria, realizó un internship en investigación fiscal internacional en ATAX Australian Taxation Studies en Sydney Australia y en el 2004 se incorporó al área fiscal y de planeación patrimonial de Basham, Ringe y Correa, S.C., firma en la que actualmente se desempeña como Socio de esa área.

FIRMA DE LA ASOCIACIÓN IBEROAMERICANA DE INSTITUCIONES Y ESPECIALISTAS DE LA FIDUCIA

El pasado miércoles 17 de febrero se llevó a cabo la firma de la 1er asociación fiduciaria en México, la cual lleva por nombre «Asociación Iberoamericana de Instituciones y Especialistas de la Fiducia».

 

El esperado evento se celebró en una de las Notarias más importantes al Sur de la Ciudad, el titular de la Notaria el Lic. Benjamín Díaz Soto es quién llevó a cabo está importante protocolización. Posteriormente los Socios fundadores celebraron en un famoso Restaurante ubicado en Av. Altavista, que reúne todos los requisitos de entrada con sus hermosos jardines y su tan elegante salón; ahí festejaron el ser parte de un proyecto que tiene en sus manos un futuro brillante.

 

Personalidades como Nafin, TMSourcing, Patrimonium Fiducia, Díaz Salazar y Asociados, Efim, Amicorp Soluciones, entre otras, son parte del arranque del proyecto y titulares de las futuras decisiones que estamos seguros, los harán legar a la punta de la pirámide.

¿Cuáles son los intereses y expectativas de su generación?

Digamos que comenzaré describiendo como iba percibiendo las cosas…diez sillas, una mesa frente al Caribe mexicano, abrazos de años por no habernos visto casi 15 años después de haber dejado la universidad; abogados, médicos, arquitectos, doctores y mercadólogos, todos hablando. Me hago hacia atrás y los observo, ¿qué es lo que motiva al grupo? Todos ellos son exitosos, están vestidos de manera casual, pero elegante; nadie deja de estar conectado, los dispositivos cada vez con más funciones, sms, e-mail, alguna red social como facebook…

“Cada cabeza es un mundo”, no puedo decir sin equivocarme, ¿que los mueve o cuáles serían los intereses particulares o generales que tienen? Sin embargo, haciendo la introspección y al escuchar comentarios, puedo intuir que hay cinco grandes conceptos que motivan al líder hoy:
   – Rentabilidad; entendiendo este concepto como la actividad, incluso
creativas, de generación dinero o generación de valor con menos recursos. Muchas son las herramientas que se pueden usar desde metodologías de producción, “line thinking”, hasta productos financieros internacionales estructurados con fideicomisos. Por lo que se debe de estar en constante estudio y sin comunicaciones sería imposible. No todo es dinero y esto el empresario lo entiende, debemos general valor a la empresa aun cuando nos cueste, pero consientes que el patrimonio crecerá.
   – Buen Gobierno Corporativo; nuestra herencia y vivencias nos forma el criterio, y que mejor que reunir a un grupo de personas con sentido común y de negocios que lleven la empresa a buen puerto. En México se dice que “dos cabezas piensan mejor que una” y este sentido se a adoptado como una forma de apoyo necesario para el líder. Aun mejor si incluimos extraños a la compañía pero profesionales que, sin más, aporten ideas y sugerencias sin conflicto de interés. 

c) Sustentabilidad económica, así como los seres humanos necesitamos cuidados cuando nacemos, una empresa los necesita. Al tiempo esta va madurando hasta que encuentra su vocación y se convierte en autosustentable. Una meta clara es que el negocio no debe de tener subsidios, a menos, que le agreguen valor a quien aporta los recursos. Sobre todo los gobiernos han creado obras espectaculares, museos, bibliotecas, proyectos educativos, entre otras que son el ejemplo de lo que no se debe de hacer. En su mayoría se convierten en elefantes blancos que nadie puede mantener. En cambio si vemos proyectos de la misma naturaleza con el Metropolitan Art Musseum (MET) en Nueva York, o el Museo Dolores Olmedo en la ciudad de México, viven y operan por sí mismos.

d) Responsabilidad Social, debemos pensar y actuar en darle valor al entorno que nos rodea. El apoyar a las costumbres y cultura nacionales; el respeto a la diversidad de género y raza, y al medio ambiente; así como el contribuir al desarrollo económico de las comunidades hacen que el vivir y trabajar sean un placer.

  – Calidad de vida, toda empresa se conforma de dos grandes elementos: el económico por el cual se obtienen todos bienes materiales para que la empresa cumpla con su objeto; y el factor humano que no sólo necesita de un dinero para vivir. El humano con sus complejidades necesita balancear su vida en cuatro rubros: familia, sociedad, empresa y desarrollo Personal.
Así el líder debe ayudar a su equipo a lograr este balance y lograr una
mayor productividad.

Hace unos años cuando trabajaba en banca privada de un banco importante en México se hizo un estudio de mercado para establecer los puntos clave de venta. Sorpresa fue para todos darnos cuenta que los empresarios de otras generaciones tenia diferencias marcadas con los nuevos: 

  • La falta de transparencia, hace lenta la toma de decisiones o rápidas pero sin fundamento. 
  • En muchos casos las decisiones se hacía siguiendo el estado de ánimo de líder, sin consenso, ni mayor consulta. 
  • El desconocimiento de la cultura cívica y ambiental, dejaron heridas profundas en el entorno y la sociedad. 
  • La desconfianza a los medios y consultores fuera de su control o ámbito de poder, dejaba a la persona aislada. Apoyándose en un grupo donde lo importante no era el conocimiento, si no la lealtad y servilismo. 
  • En términos de comunicaciones, el líder hoy está al tanto en todo momento y tiempo real de lo que sucede. Las nuevas generaciones entienden al “mouse” como extensión de su brazo, lo que hace que su interacción con los medios digitales y las redes sociales virtuales sea natural. 
  • La comercialización de los servicios y productos, gracias a internet y a otros mecanismos, cambio. Su eficiencia es brutal, se deben buscar economías de escala y más puntos de venta. Lo que no es muy claro para otras generaciones.
  • Las marcas dictan el patrón del comprador y no la persona que esta atrás.
    El producto es importante pero el donde se venda y como se mercadea es la clave.
  • El líder de hoy enfrenta diferentes retos que deben de ser cubiertos:

– La normatividad, legal y de mercado, es cada vez más restrictiva, las barreras de entrada cresen y a un empresario cada vez le cuesta más llevar su producto al mercado.

– La fiscalización gracias a los sistemas es más sencilla, no obstante, hace que la cantidad de reportes e información que se emite sea abrumadora.

– Los puntos de venta se eficientica pero han perdido aceptación de nuevas opciones. El vendedor no se quiere arriesgar, prefiere seguir con lo que mercadológicamente está probado. 

– Existe una falta de generación de empleos. 

– Inseguridad.

Los retos son muchos, pero no hay que dejar de subrayar que a nuestra generación le han inculcado la creatividad y las educaron profesionalmente, herramientas fundamentales para proponer ideas y por lo tanto la creación de valor. Cuando estas bases se conjuntan con el establecimiento de lazos afectivos, el buen desempeño, información, metodología y actitud se crea una fortaleza que pocas generaciones han tenido.
El sector financiero, al cual pertenezco, en México recibió prácticamente una nueva serie de reglas. Desregulo y regulo diferentes giros haciendo de la legislación mexicana un prototipo a seguir. Lo cual hará que en 20 años México se convierta en una potencia financiera. Por mi parte el grupo que encabezo está logrando que diferentes intermediarios incursionen en sus nuevas facultades, con la seguridad de que serán jugadores importantes. Los demás participantes del mercado están entendiendo y asimilando los cambios, una vez digeridos y como un gran equipo haremos que México sea reconocido como uno de los mejores centros financieros del mundo.

Los logros de la generación a la que pertenezco se pueden situar en dos ámbitos:

  • El político, donde la transparencia y la lucha contra la corrupción son los dos pilares en lo que hemos trabajado para tener una democracia y un cambio real en la forma de gobierno. 
  • El sector privado, hemos logrado entender y hacer propios los conceptos de buen gobierno corporativo, responsabilidad social, calidad de vida y sustentabilidad. Lo que nos llevará si son implementados de forma correcta en toda empresa a ser una potencia mundial.

Adolfo González Olhovich
Consultor y Director General de TMSourcing.
Experto en fideicomisos mexicanos y extranjeros, estructuras de planeación patrimonial, Wealth Management y negocios financieros; estructura de inversiones Onshore y Offshore; diseño y ejecución de estructuras jurídicas para garantizar créditos y emisiones privadas.