Mundo Fiduciario

México: Especial FIBRAS

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Autor: Jorge Casteñares

CKDs… La opción para encender el motor de crecimiento

México requiere encender otro motor para su crecimiento y
potencializar su mercado interno para ser menos vulnerable a
los impactos internacionales. Sin duda, una de las alternativas
que ha desarrollado eficientemente son los vehículos
alternativos de inversión inmobiliaria como los Certificados de
Capital en Desarrollo (CKDs)[1] y los Fideicomisos en

Infraestructura y Bienes Raíces (FIBRAS)[2] 

 

En este mismo espacio hace dos años (ICONOS, Temas Inmobiliarios núm. 15 – Tema Central – junio 2009) señalaba que la crisis del segmento de vivienda en los Estados Unidos surgida a mediados de 2006 (hipotecas subprime), la cual encontró su clímax en septiembre de 2008 con la quiebra del banco Lehman Brothers, obligaron al sector inmobiliario a reinventarse. México no fue ajeno a esto; si revisamos el nivel de exportaciones que tuvimos de inicios del siglo XXI al año 2009 (Gráfica 1: Exportaciones Mexicanas) se puede entender el porqué a nuestro país le afectó la crisis norteamericana y nuestros niveles de crecimiento económico se vieron afectados.

La dependencia histórica de México a un solo motor de crecimiento, las exportaciones, provocó que ante la caída de la demanda en los Estados Unidos (principalmente en el sector automotriz) nuestras ventas al extranjero cayeran entre 2006 y 2007 y se desplomaran entre 2008 y 2009 respectivamente.
A pesar de que, efectivamente, hubo consecuencias negativas producidas por la crisis del 2009 es importante desmitificarla para entender las verdaderas potencialidades de nuestro país. Si analizamos la duración y profundidad de la crisis de 2009 con otras que hemos sufrido podemos observar su impacto real en la estructura económica nacional (Tabla 1: Recesiones en México).

Lo expresado en la Tabla 1, deja claro que la peor crisis que México ha sufrido desde 1982 fue sin duda la que tuvimos en 1995, tanto por el impacto en el crecimiento como por la velocidad en el tiempo de dicha caída. Si desglosamos algunos rubros y comparamos las recesiones de 1995 con la de 2009 podemos comprender mejor la magnitud que ambas crisis tuvieron y porque a pesar de la profundidad de la crisis de 1995, la caída del Producto Interno Bruto (PIB) en ambos casos fue muy similar (Tabla 2: Recesión 1995 vs 2008/2009).

 

México tiene que buscar otra estrategia y potencializar su mercado interno para ser menos vulnerable a los impactos internacionales.

Los datos de la Tabla 2 confirman lo que hasta el momento hemos señalado en este artículo:
1. La dependencia de México a un solo motor de desarrollo: mientras que en 2009 las exportaciones cayeron un 20%, en 1995, primer año del TLCAN, crecieron más del 30%. Este crecimiento hizo que a pesar de la profundidad de la crisis de ese año el impacto en el PIB fuera muy similar al que sufrimos en 2009 (-6.2% vs – 6.6%).


2. Dentro de las exportaciones, México ha consolidado su participación en la industria automotriz, un sector que fue fuertemente golpeado por la caída de la demanda principalmente en el mercado norteamericano.


Por lo anterior, nuestro país forzosamente tiene que encender otro tipo de motor para su crecimiento o buscar otra estrategia y potencializar su mercado interno para ser menos vulnerable a los impactos internacionales. Una de las alternativas que ha desarrollado eficientemente son los vehículos alternativos de inversión inmobiliaria como los Certificados de Capital en Desarrollo (CKDs) y los Fideicomisos en Infraestructura y Bienes Raíces (FIBRAS) .

CKDs y FIBRAS ¿LA OPCIÓN?
A principios de 2008 la Asociación Mexicana de Fondos Inmobiliarios y de Infraestructura (AMFII) estimaba que el sector en México captaría 18 mil millones de dólares por los siguientes cuatros años. A pesar de que esta expectativa no se vio afectada en su monto por la crisis, si existió un impacto en la velocidad de dicha inversión, ya que se esperaba recibir más de 4,500 millones de dólares anuales para el sector inmobiliario y solamente se captaron 3 mil millones de dólares en los años más agudos de la crisis (2008-2009).

 

La aparición de las CKDs y más recientemente de las FIBRAS en México revitalizó el mercado de capitales.

 

Inmobiliarios y a la fecha se tienen listadas en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) más de 5 mil millones de dólares de inversión.
De octubre de 2009 a marzo de 2010 se tenían listadas cinco CKDs con un monto de poco más de mil millones de dólares. Durante el año pasado se multiplicó el número de emisiones con 13 CKDs adicionales con inversiones superiores a los 4 mil millones de dólares.

Entre las emisiones realizadas durante 2010 destaca la realizada por Grupo Marhnos en diciembre de ese año (clave de pizarra: MHNOSCK 10) pues fue la primera empresa no financiera (Administradora de Fondos) en lograr una colocación de este vehículo y además en mayo de 2011, tiempo récord para lograr una consolidación, fue la primera CKDE en invertir en un proyecto de infraestructura nuevo (Hospital Regional del ISSEMYM en Tlalnepantla).

La aparición de las CKDs y más recientemente de las FIBRAS en México revitalizó el mercado de capitales inmobiliarios y a la fecha se tienen listadas en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) más de 5 mil millones de dólares de inversión.
Por otro lado, la reciente emisión de la primera FIBRA en México en marzo de 2011 (clave de pizarra: FUNO11) es sin duda un gran logro para el sector, ya que se constituye en otro detonador, junto con las CKDs, del desarrollo inmobiliario en el país al convertirse en una fuente de liquidez para los desarrolladores e inversionistas inmobiliarios además de dar acceso al mercado a la participación de proyectos en bienes raíces y contribuir a la diversificación de los inversionistas institucionales.

Al brindar dos fuentes de ingresos (rentas y plusvalía), las FIBRAS se pueden considerar un híbrido financiero atractivo para los portafolios de inversión pues otorga dividendos por la generación de las rentas que son relativamente predecibles y ofrecer un “premio” a renta variable por la revaluación de los inmuebles (plusvalía) que se refleja en el valor de los certificados de participación inmobiliaria (CPI).

La reciente emisión de la primera FIBRA en México, en marzo de 2011,es un gran logro para el sector, ya que se constituye en otro detonador, junto con las CKDs, del desarrollo inmobiliario en el país pues se convierte en una fuente de liquidez para desarrolladores e inversionistas inmobiliarios.

Acorde con las últimas estimaciones del Banco Santander (Latin American Equity Report – FIBRA UNO – 6 de Julio 2011) la recomendación para la FUNO11 es de “compra” y su comportamiento a pesar de su reciente emisión (marzo 2011) se compara con otras FIBRAS en la región (Tabla 3: Comparativo de Valuación al 1° de julio de 2011 Fibra Uno).


Por otro lado, el desempeño mostrado por FUNO11 en comparación con el Índice de Precios y Cotizaciones (IPC) es muy positivo como se puede observar en el valor (en dólares) de ambas emisiones de abril a julio de 2011 (Gráfica 2: Desempeño a 12 meses Fibra Uno).

La crisis generada en Estados Unidos por la quiebra de las hipotecas de alto riesgo y la sobre-valuación de los activos inmobiliarios involucrados en los instrumentos financieros “sofisticados” que se inventaron para su colocación en los mercados internacionales frenaron el ritmo de inversión que en el sector se venía ejerciendo hasta el año 2006. México vio afectado su crecimiento; sin embargo, nunca se detuvo el flujo de efectivo y hoy se tiene nuevamente niveles de inversión en el sector superiores a los que se tenían antes de la crisis.


La consideración más importante por la que México no termina de despejar y consolidar su posición en el ámbito internacional es que volamos en una nave con un solo motor (exportaciones) que cuando falla nos vamos en picada irremediablemente. La solución: encender otros “motores” para que la nave pueda compensar la pérdida de potencia y así mantener el vuelo y seguir elevándose.


¿Cuáles motores ha encendido México? Con base en lo señalado en este artículo México ya prendió dos motores más: infraestructura a través de las CKDs y Bienes Raíces con las FIBRAS. Estos motores utilizan un combustible distinto al motor exportador; en este caso se alimentan del mercado interno, de la generación de cadenas productivas y del crecimiento de ingreso local; por lo que estamos diversificando las “fuentes de energía” económica del país.

 

¿Qué hace falta? El reto está precisamente en darle la suficiente potencia a estos nuevos motores de crecimiento y eso depende de los involucrados en el diseño, colocación, manejo y mantenimiento de estas “turbinas”. Las condiciones están dadas, la responsabilidad está en todos y cada uno de los que conformamos el sector inmobiliario en México.

Nuestro país enciende sus motores de crecimiento, la pista de despeje está en buenas condiciones no hay “baches” visibles que puedan afectar la estabilidad del terreno. Para lograr que esta nave, en las que vamos más de 110 millones de personas, consolide su vuelo es necesario que nosotros, los involucrados en el desarrollo inmobiliario, hagamos lo propio: DESARROLLAR.

 

Se vislumbra un escenario optimista en las perspectivas del sector inmobiliario en México: el segmento industrial regresa de forma consolidada a los niveles anteriores a la recesión de 2008-2009; el segmento de oficinas basa su crecimiento en la incorporación de más de un millón de metros cuadrados disponibles en los próximos cuatro años a través del desarrollo de los 13 proyectos de rascacielos en el corredor Reforma de la Ciudad de México. Por su parte, el segmento comercial diversifica sus productos a través del desarrollo de fashion y street malls dejando atrás la concepción de que solamente los power centers son la única manera de construir centros comerciales. Finalmente, el desarrollo turístico se levanta con más retos
pues la crisis económica (subprime) y sanitaria (AH1N1) aunada al tema de la seguridad definitivamente golpea las ocupaciones y las tarifas efectivas de los hoteles, así como el ritmo de ventas de las “segundas residencias” y las “residencias de descanso”[3]. 

 

Es fundamental que todos los involucrados en el sector inmobiliario reflexionemos sobre nuestra responsabilidad como participantes; desde mi perspectiva el reto no está en las fuentes de capital y financiamiento para el desarrollo, incluso veo un “foco amarillo” en la cantidad de recursos colocados. El reto está en la generación de proyectos inmobiliarios realmente sustentables con una perspectiva de mayor y mejor uso en su evaluación y un uso razonable de la tierra.
Albert Einstein decía que: “Si hacemos las cosas de la misma manera siempre tendremos los mismo resultados. Para buscar resultados distintos hay que comenzar haciendo las cosas de manera diferente”. El reto está ahí, los elementos los tenemos… la responsabilidad es nuestra.

Notas al pie de página

1. Las CKDs son títulos fiduciarios destinados al financiamiento de uno o más proyectos o para la adquisición de una o varias empresas. Diseñados para impulsar proyectos de infraestructura como: refinación y petroquímica, ferrocarriles, agua potable, hidrocarburos, minería, aeropuertos, carreteras, puertos, electricidad, salud y tecnología, entre otros.
Adicionalmente, se pueden constituir para proyectos de capital privado y de riesgo.

2. Las FIBRAS son vehículos de financiamiento de bienes raíces. Brindan pagos periódicos (rentas) y a la vez tiene la posibilidad de tener ganancias de capital (plusvalía). Definidos en los artículos 223 y 224 de la LISR como: “fideicomisos
que se dediquen a la adquisición o construcción de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento o a la adquisición del derecho a percibir ingresos provenientes del arrendamiento de dichos bienes, así como a otorgar financiamiento para esos fines”.

3. Las FIBRAS son vehículos de financiamiento de bienes raíces. Brindan pagos periódicos (rentas) y a la vez tiene la posibilidad de tener ganancias de capital (plusvalía). Definidos en los artículos 223 y 224 de la LISR como: “fideicomisos que se dediquen a la adquisición o construcción de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento o a la adquisición del derecho a percibir ingresos provenientes del arrendamiento de dichos bienes, así como a otorgar financiamiento para esos fines”.

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