Mundo Fiduciario

México: Especial FIBRAS

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Autor: Rogelio Jiménez Pons

Desarrollo de tierras

Por su naturaleza y tamaño, ciertos desarrollos inmobiliarios son los que mejor se prestan a implementar FIBRAS; deberán de estar destinados a rentas –no venta– por lo que en principio se descartan los proyectos convencionales de vivienda en venta (a no ser que se establezcan nuevas fórmulas de renta con opción a compra, tipo leasing (pero por el momento no se ve cómo).


Los desarrollos hoteleros, comerciales, renta de instalaciones industriales, entre otros, y la prestación de los servicios urbanos son los tipos de inversiones aplicables para FIBRAS.
En el país es cada vez más común encontrar zonas o regiones para el crecimiento urbano o la creación de nuevos polos de desarrollo, donde la propiedad está ya muy atomizada (ejidos o ex ejidos) y/o no existe mucha disponibilidad de los propietarios en vender o de incorporarlos de forma clara y práctica a una empresa conjunta. Armonizar intereses es la clave y es el inicio, la parte compleja de los desarrollos urbanos; después, vienen las largas e interminables gestiones y permisos con todas las instancias públicas, de los tres niveles de gobierno, empezando por la SEMARNAT. Posteriormente “sólo es cuestión de construir, vender o rentar y administrar”.

 

En desarrollos urbanos, para la administración de las empresas inmobiliarias, es común la creación de fideicomisos, y éstos han demostrado ser instrumentos apropiados para la instauración de la empresa pues permite la incorporación de tierras, capitales y asociados, ya que como mandato que es un fideicomiso, permite establecer distintas caracterizaciones en cuanto a participaciones, obligaciones y derechos, así como múltiples detalles, según sea el caso.

En México, desde la década de los 60´s y gracias al impulso de instancias como FONATUR, se ha generado una amplia experiencia en materia de fideicomisos para los desarrollos inmobiliarios. Este antecedente nos permite facilitar la adopción de los FIBRAS de mejor manera que en otros países; los REITs americanos (las FIBRAS de allá) en la década de los 60´s, tuvieron en los TRUST un historial operativo que facilitó la implementación y acogimiento de los mismos REITs en toda la Unión Americana, que han sido sumamente exitosos en el mercado.

 

Por iniciativa tanto de la Hipotecaria Federal, así como de SEDESOL, a través de los llamados Desarrollos Urbanos Integralmente Sustentables, o DUIS, están imponiendo condiciones a los promotores de vivienda –ya era hora- para que sus proyectos completen un mayor número de servicios y equipamiento que permita generar conjuntos urbanos debidamente armonizados; esto implica integrar diversas ofertas de vivienda con comercio, industria o talleres, México: Especial FIBRAS desarrollo de tierras instalaciones educativas, recreativas o áreas verdes, entre otras, de tal manera que se garantice una mejor convivencia y calidad de vida. 

Las FIBRAS constituyen una iniciativa que va más allá de incentivar la inversión en el sector inmobiliario, ya que permiten realizar todos aquellos proyectos que estaban en papel.

Con esta circunstancia, potencialmente existe en los DUIS de gran tamaño, la oportunidad de aplicar las FIBRAS, ya que independientemente de la venta de la vivienda, los usos que permiten el régimen de rentas como: los espacios comerciales, algunos equipamientos, las instalaciones industriales y servicios urbanos, así como la misma operación urbana podrán calificar y tener como vehículo para su financiamiento y operación una FIBRA. Esta mezcla DUIS FIBRAS, puede ser una fórmula que permita a varios promotores desarrollar múltiples y diversificadas inversiones y coadyuve en el propósito de “humanizar” los desarrollos habitacionales.

 
Algunos promotores que ya han desarrollado importantes conjuntos inmobiliarios (turísticos y comerciales) con productos interesantes en renta, tienen en las FIBRAS un excelente instrumento para lograr ampliar sus proyectos e ingresos, ya que con la bursatilización de sus empresas, les permitirá obtener utilidades iníciales –las primeras libres de impuestos- y/u otros recursos para expandir sus inversiones. Existe el escenario de plantearse otros proyectos donde participen diversos asociados que aporten estudios, terrenos, capital o materiales, así como gestiones y tramitología, y así se pueden incorporar a la empresa la suma de elementos y capital que permita detonar el desarrollo.

Tenemos más de un año trabajando en un proyecto sobre un nuevo centro de población ubicado en el sureste del país, con todas las características de integral y sustentable; califica perfectamente como DUIS, siendo bastante compleja su composición por los diferentes y contrastantes usos de suelo.
Cuenta con una superficie de más de mil hectáreas y tiene como tema económico central un nuevo puerto especializado para la industria petrolera; derivado de esta circunstancia se  generan múltiples negocios y oportunidades de inversión.

Al grupo de inversionistas lo encabezan promotores de vivienda, que tienen una nueva visión del negocio y están convencidos de cumplir con las nuevas normas y la diversificación de la oferta de espacios, generando una composición integral, más de ciudad que de suburbio o fraccionamiento. Sin duda, esto puede significar un mayor ingreso y sobre todo la posibilidad de transferir potencialidad de valor de suelo a las zonas de vivienda, de tal manera que permita tener un sano balance social y dotar lotes de mejor tamaño, lo que dará pie a la acumulación de capital por parte de las familias que ahí habiten, y lo que se traducirá en un mejor negocio para el conjunto de elementos comerciales en renta que compondrán el desarrollo. Desde el inicio del proyecto, se consideró a la FIBRA como el vehículo ideal para llevar a cabo la integración de todo el conjunto de elementos que integran este negocio.
Actualmente estamos en el proceso de su conformación.

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