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Escrow Account en Tiempos de Pandemia

Autores: Genoveva Beatriz Franco Aguado / Subdirectora Fiduciaria, Juan Manuel Altamirano León / Director de Ingeniería Fiduciaria.
 
CARACTERÍSTICAS GENERALES
 
El Escrow, conocido en México como Depósito Condicionado, no es más que una herramienta jurídico-financiera mediante la cual se garantiza que los fondos de una transacción comercial cambie de manos al momento de la entrega de los bienes.
La figura del Escrow nace del derecho anglosajón y se utilizó como un mecanismo para las transacciones inmobiliarias en Estados Unidos, sin embargo, su seguridad y transparencia ocasionó que muchos países adopten la figura y se practique para garantizar distintas operaciones comerciales.
 
VIABILIDAD DE MERCADO
 
Actualmente su uso más común es en las transacciones de compraventa inmobiliarias, sin embargo, gracias a la flexibilidad de la figura, son cada vez más los asesores jurídicos que la recomiendan para cualquier operación que requiera de una transacción monetaria a cambio de un bien o prestación de un servicio.
 
VIABILIDAD JURÍDICA
 
El Escrow no tiene una regulación específica, razón por la cual se puede realizar a través de la figura del Fideicomiso para dar seguridad de las partes.
 
En razón de que el Escrow es un contrato accesorio, es necesario que previo a la firma del fideicomiso se celebre un contrato comercial en donde se establezcan las bases de la contratación.
 
El esquema es bastante simple de entender. El Cliente y el Proveedor firman un contrato comercial en el cual se fijan los términos de la operación. A la par, se realiza el contrato de Fideicomiso determinando en el mismo la cantidad de dinero que será aportado al patrimonio y las condiciones que deberá cuidar el Fiduciario para efecto de transferir el importe del precio al Proveedor. Una vez constituido el Fideicomiso, el comprador o cliente deposita el precio al patrimonio del Fideicomiso, y cuándo el Proveedor o vendedor completa las condiciones pactadas, el Fiduciario le transfiere el dinero.
 
Actualmente, al patrimonio del Fideicomiso pueden ser aportados tanto recursos en numerario, inmuebles o acciones, lo cual nos permite flexibilidad al momento de negociar cualquier tipo de operación comercial.
 
COVID-19 Y SU RELACIÓN CON EL ESCROW
 
El COVID-19 es un virus causante de una afección respiratoria que se puede propagar de persona a persona. Fue identificado por primera vez en China a finales del 2019, y para abril del 2020 podemos encontrar casos en 193 países .
 
En México, la pandemia sigue su crecimiento, y al día de hoy las autoridades sanitarias han alertado la posibilidad de entrada de la fase tres de la contingencia. La crisis sanitaria que se está viviendo en el mundo aumentó la demanda de productos médicos hechos en México, con lo cual nuestro país se ha convertido en el principal exportador de este tipo de equipo a distintos países, entre ellos a Estados Unidos, de acuerdo con lo reportado por la Cámara Nacional de la Industria Farmacéutica (Canifarma).
 
De igual manera, México está importando, a su vez, suministros médicos de países como China, Estados Unidos y algunos países de la Unión Europea, con lo cual se invierte la operación, ahora siendo México el comprador.
 
Este tipo de operaciones aunadas a las producciones nacionales para enfrentar la enfermedad, ha ocasionado un sinfín de negocios de compra-venta de productos médicos, pero también en un aumento de fraudes para este tipo de operaciones.
 
Es por esta razón que asesores jurídicos y comerciales han observado la eficiencia del Escrow para garantizar las transacciones tanto nacionales como internacionales de compra-venta de insumos médicos. El esquema principalmente es que el comprador aporta el dinero a la cuenta del Fideicomiso y, una vez recibido el bien o bienes por el Clente, se entrega el dinero al Proveedor. En caso de no cumplirse la operación, el dinero será regresado a favor del Comprador. Esto les brinda la seguridad a las partes de que: (i) el precio no se modificará durante la operación, toda vez que se estipula y se paga al momento de constituir el Fideicomiso; y (ii) el embarque del producto le llegará al comprador, de lo contrario éste recibirá su dinero de vuelta.
 
BENEFICIOS DEL ESCROW ACCOUNT
 
  • El Escrow elimina riesgos. Cualquier pago inicial se coloca en una cuenta que ninguna de las partes contratantes controla de forma unilateral, sino que lo hace un intermediario.
  • Confianza entre las partes. Los compradores y vendedores, al manejar un Escrow, estarán más motivados a cerrar el negocio, toda vez que tendrán la seguridad de que la operación se realizará en buen término.
  • Le dará la seguridad de liquidez al vendedor al cumplimiento de la condición.
  • Certeza en precios. En virtud de estar el dinero en depósito, no habrá razón por la cual modificar los costos de la transacción.
  • Transparencia fiscal.
  • Pagos seguros y protegidos.
  • Simplicidad al proceso de pago. Para ser posible el pago a favor del Proveedor, simplemente bastará con una instrucción de conformidad por parte del comprador.
  • El dinero no se traspasará a la cuenta del proveedor hasta que se cumpla con la condición estipulada en el contrato.

El Fideicomiso Público en México (Cuarta Parte)

Autor: Juan Manuel Altamirano León – Director de Ingeniería Fiduciaria en TMSourcing.
 
En este artículo hablaremos de los fideicomisos públicos considerados entidades paraestatales, señalados en los artículos 47 de la Ley Orgánica de la Administración Pública Federal (LOAPF) y 40 de la Ley Federal de las Entidades Paraestatales (LFEP).
 
Los artículos 1ª y 3ª de la LOAPF señalan que la administración pública federal se divide en centralizada y paraestatal:
 
La administración pública centralizada la integran:
 
  • La Oficina de la Presidencia de la República,
  • Las Secretarías de Estado,
  • La Consejería Jurídica del Ejecutivo Federal y
  • Los Órganos Reguladores Coordinados en Materia Energética (Comisión Nacional de Hidrocarburos y Comisión Reguladora de Energía).
 
La administración pública paraestatal la componen:
 
  • Los organismos descentralizados,
  • Las empresas de participación estatal,
  • Las instituciones nacionales de crédito,
  • Las organizaciones auxiliares nacionales de crédito,
  • Las instituciones nacionales de seguros y de fianzas y
  • Los fideicomisos.
 
El artículo 47 de la LOAPF establece que los fideicomisos públicos a que se refiere el artículo 3º, son aquellos que el gobierno federal o alguna de las demás entidades paraestatales constituyen, con el propósito de auxiliar al Ejecutivo Federal en las atribuciones del Estado para impulsar las áreas prioritarias del desarrollo, que cuenten con una estructura orgánica análoga a las otras entidades y tengan comités técnicos.
 
Considero que las características de los fideicomisos públicos considerados entidades paraestatales son:
 
  • Constituidos por gobierno federal o alguna de las demás entidades paraestatales;
  • El propósito deberá́ relacionarse invariablemente con alguna de las áreas prioritarias o estratégicas señaladas en la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (CPEUM);
  • El patrimonio deberá estar integrado por recursos públicos federales;
  • Deben de contar con una estructura organizacional análoga a la de los organismos descentralizados o empresas de participación estatal; y
  • Debe de existir necesariamente un órgano de gobierno denominado Comité Técnico.
Los fideicomisos públicos entidades paraestatales requieren para su constitución:
 
  • autorización del Ejecutivo Federal por conducto de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP).
  • acuerdo de la Comisión Intersecretarial de Gasto Financiamiento.
 
Pueden ser creados por Ley o Decreto del Ejecutivo Federal.
 
Las áreas prioritarias y estratégicas están señaladas en los artículos 25, 26 y 29 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (CPEUM).
 
Las áreas estratégicas es el conjunto de actividades económicas (producción y distribución de bienes y servicios) que exclusivamente realiza el gobierno federal a través de organismos públicos descentralizados, y unidades de la administración pública, por imperativos de seguridad nacional, interés general o beneficio social básico para el desarrollo nacional.
 
En el artículo 28 de la CPEUM se señalan como áreas estratégicas las siguientes:
 
  • Acuñación de moneda y emisión de billetes;
  • Correos;
  • Telégrafos y radiotelegrafía;
  • Minerales radiactivos y de energía nuclear;
  • La Planeación y el control del sistema eléctrico nacional;
  • El servicio público de transmisión y distribución de energía eléctrica; y
  • La exploración y extracción del petróleo y de los demás hidrocarburos.
 
Las áreas prioritarias es el conjunto de actividades económicas de producción y distribución de bienes y servicios- que el gobierno federal, mediante las empresas públicas, realiza por sí o en concurrencia con los sectores social y privado, a fin de impulsarlas y organizarlas con antelación a otras, por razones circunstanciales e imperativos de interés general, proveyendo de esta forma el desarrollo nacional.
 
El artículo 28 de la CPEUM señala como áreas prioritarias la:
 
  • Comunicación vía satélite y
  • Los ferrocarriles
 
Por su parte el artículo 6ª párrafo segundo de la LFEP amplia el concepto de prioritario al decir que se consideran áreas prioritarias las que se establezcan en términos de los artículos 25, 26 y 28 de la propia Constitución, particularmente las tendientes a la satisfacción de los intereses nacionales y necesidades populares.
 
En el próximo artículo seguiremos hablando de los fideicomisos públicos considerados entidades paraestatales.
 
JUAN MANUEL ALTAMIRANO LEÓN
 
Licenciado en Derecho egresado de la Universidad Iberoamericana, cuenta con las especialidades en Derecho Administrativo y Derecho Económico Corporativo en la Universidad Panamericana, Diplomado en Liderazgo y Dirección en el Tecnológico de Monterrey Campus Santa Fe y cursó el Programa de Alta Dirección IPADE-NAFINSA en el Instituto Panamericano de Alta Dirección de Empresa (IPADE).
 
Ingreso a Nacional Financiera S.N.C. en 1984, en donde desempeñó diversos puestos dentro del área Jurídica y Fiduciaria, los últimos 9 años como Delegado Fiduciario General y Subdirector Jurídico de Asuntos Jurídicos de la Dirección Fiduciaria, jubilandose en agosto de 2013.
 
En noviembre de 2014 se incorporó a TMSourcing y actualmente se desempeña como Director de Ingeniería Fiduciaria.

Click rompe paradigmas y es la primera SOFOM en constituir Fideicomisos de Zona Restringida

Autor: Genoveva B. Franco Aguado.
 
Click Seguridad Jurídica rompe paradigmas y se convierte en la primera SOFOM en constituir Fideicomisos de Zona Restringida.
 
Click Seguridad Jurídica, una SOFOM con más de diez años de operación en México, se ha convertido históricamente la primera SOFOM en constituir fideicomisos mediante los cuáles personas extranjeras pudieran obtener la posesión física de cualquier propiedad localizada en lo que conocemos como “Zona Restringida”, la cual consta de 50 kilómetros de la costa o 100 kilómetros de fronteras, misma que se encuentra establecida por el artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos.
 
Este tipo de productos fiduciarios estuvieron durante más de treinta años considerados exclusivos para los bancos, ya que la Ley de Inversión Extranjera, en el artículo 11, indica que se requiere permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores para que Instituciones de Crédito adquieran como fiduciarias derechos sobre bienes inmuebles ubicados dentro de la zona restringida cuando el objeto del fideicomiso sea permitir la utilización y el aprovechamiento de tales bienes sin constituir derechos reales sobre ellos, y los fideicomisarios sean personas físicas o morales extranjeras.
Ahora bien, conforme al artículo 2º de la Ley de Instituciones de Crédito, se considerarán instituciones de crédito únicamente a las Instituciones de Banca Múltiple y las Instituciones de Banca de Desarrollo. En ese orden de ideas, las SOFOMES (Sociedad Financiera de Objeto Múltiple) no son consideradas por la Ley de Instituciones de Crédito.
 
Ahondando más profundo nos encontramos que en la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito, en su artículo 395 se establece que ciertas Instituciones sólo podrán actuar como Fiduciarias en los fideicomisos que tengan como fin garantizar el cumplimiento de alguna obligación o su preferencia de pago, entre las cuales se encuentran las SOFOMES (Fideicomisos de Garantía).
 
En ese orden de ideas, tomando en consideración todo lo anterior, podemos resumir que una SOFOM podrá actuar como Fiduciaria en operaciones en las cuáles se garantice alguna obligación. En la práctica, podemos destacar que las SOFOMES han sido parte importante en el desarrollo de la Fiducia en México, y se ha comprobado que su operación como Fiduciario es incluso equiparable a las Instituciones de Crédito.
 
El punto relacionado en el párrafo anterior ha generado gran controversia ante los promotores inmobiliarios y las instituciones crediticias, toda vez que hasta ahora es la primera SOFOM que ha adoptado éste producto. Sin duda es una ruptura sustancial de paradigmas, ya que éstas operaciones cambian completamente la operativa fiduciaria en éstos fideicomisos y la práctica desde el surgimiento de ésta figura fiduciaria que se ha considerado como una actividad exclusiva de los bancos.

Fideicomisos de Zona Restringida… ¿Es posible su constitución con Sofomes?

Genoveva B. Franco Aguado – Subdirectora Fiduciaria en Click Seguridad Jurídica, SAPI de CV SOFOM ENR.

En los años 70s existió en México una reforma constitucional al artículo 27 que dio origen a la creación de Ley de Inversión Extranjera, que, entre otras cosas, comenzó a permitirle a los extranjeros adquirir propiedades en playas y fronteras por medio de la figura del Fideicomiso, producto al cual muchos fiduciarios le otorgaron el mote de “Fideicomiso de Zona Restringida”.
 
Este curioso esquema es bastante sencillo de entender, toda vez que se basa en que una persona como fideicomitente (vendedor) aporta al patrimonio fideicomitido un inmueble que se encuentra dentro de la franja conocida como “zona restringida” (establecida por el artículo 27 fracción I de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, en la cual entra cualquier propiedad localizada dentro de los 50 kilómetros de la costa o 100 kilómetros de fronteras), para efecto de que el Fiduciario detente la propiedad de dicho inmueble y le otorgue la posesión física a favor de una persona extranjera, quien, a su vez, tendrá los derechos respecto a dicho inmueble sin detentar la propiedad del mismo. La duración de éste Fideicomiso debe ser por un término de hasta 50 años renovables en cualquier momento mediante petición del extranjero y es, prácticamente, el único vehículo legal y jurídico para que un extranjero escriture a su nombre en zona restringida.
 
La Ley de Inversión Extranjera, en el artículo 11, se indica que se requiere permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores para que instituciones de crédito adquieran como fiduciarias derechos sobre bienes inmuebles ubicados dentro de la zona restringida cuando el objeto del fideicomiso sea permitir la utilización y el aprovechamiento de tales bienes sin constituir derechos reales sobre ellos, y los fideicomisarios sean personas físicas o morales extranjeras.
 
Ahora bien, conforme al artículo 2º de la Ley de Instituciones de Crédito, se considerarán instituciones de crédito únicamente a las Instituciones de Banca Múltiple y las Instituciones de Banca de Desarrollo. En ese orden de ideas, las SOFOMES (Sociedad Financiera de Objeto Múltiple) no son consideradas por la Ley de Instituciones de Crédito como una Institución de Crédito.
 
Ahondando más profundo nos encontramos que en la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito, en su artículo 395 se establece que ciertas instituciones sólo podrán actuar como Fiduciarias en los fideicomisos que tengan como fin garantizar el cumplimiento de alguna obligación o su preferencia de pago, entre las cuales se encuentran las Sofomes (Fideicomisos de Garantía).
 
En ese orden de ideas, tomando en consideración todo lo anterior, podemos resumir que una Sofom podrá actuar como Fiduciaria en operaciones en las cuáles se garantice alguna obligación. En la práctica, podemos destacar que las Sofomes han sido parte importante en el desarrollo de la fiducia en México, y se ha comprobado que su operación como Fiduciario es incluso equiparable a las Instituciones de Crédito.
 
Volviendo al tema de la zona restringida y considerando todo lo anterior, la legislación nos permite que si una persona física o moral extranjera adquiere un inmueble por medio de un fideicomiso de garantía, teniendo como objeto de dicho fideicomiso el garantiza la obligación de pago a favor del vendedor del inmueble o incluso obligaciones futuras que pudiera contraer el extranjero, podrá actuar como fiduciario una Sofom, sin necesidad de contar con el permiso de relaciones exteriores y haciendo perfectamente posible la inscripción de la operación ante el Registro Público del lugar en dónde se encuentre el inmueble.
El punto relacionado en el párrafo anterior ha generado gran controversia ante los promotores inmobiliarios y las instituciones crediticias, toda vez que hasta ahora son muy pocas las Sofomes (contadas con los dedos de la mano) que han adoptado éste producto. Sin duda es una ruptura sustancial de paradigmas, ya que éstas operaciones cambian completamente la operativa fiduciaria en éstos fideicomisos ya que la práctica desde el surgimiento de ésta figura fiduciaria se ha considerado como una actividad exclusiva de los bancos.
 
Las ventajas de formalizar fideicomisos de zona restringida con sofomes son, en primer lugar, el ahorro del trámite del permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores, en segundo, los tiempos para la constitución, ya que los tiempos aproximadamente rondan entre los 3 y los 8 días hábiles, en comparación con los bancos que los tiempos son mínimo de 15 días hábiles por la tramitación del permiso. En tercero se tiene la ventaja de poder adquirir varios inmuebles con un solo fideicomiso (cuestión que con los Bancos no sería posible) y por último pero no menos importante, dentro del clausulado se contempla la figura del Fideicomisario Sustituto, quien será el beneficiario en caso de muerte o incapacidad del extranjero sin la necesidad de ir a juicio testamentario.
 
Alguna de las dudas frecuentes que existen en relación a éstas operaciones son:
 
  • ¿Qué pasa con el fideicomiso si el extranjero se naturaliza como mexicano?
En éste caso el extranjero deberá dar aviso al Fiduciario mediante escrito de la circunstancia y solicitará que se le escriture el inmueble a su nombre, dejando sin efecto el fideicomiso.
 
  • ¿Qué pasaría si el extranjero decidiera vender su inmueble?
En éste caso, de igual manera, se solicitará mediante escrito la transmisión de la propiedad del inmueble a favor del tercero adquirente, y en virtud de ello se extingue el fideicomiso al momento de realizar la escrituración correspondiente.
 
  • ¿Qué derechos tiene el extranjero respecto a su propiedad?
El extranjero tendrá todos los derechos como si fuera el propietario del inmueble, es decir, puede vender, arrendar, hipotecar, heredar o realizar cualquier acto legal que desee. Si existiere algún Acreditante en el Fideicomiso (Fideicomisario en primer lugar), dichas operaciones estarán sujetas a su conformidad, y deberá liquidarse la obligación de pago al momento de realizar la operación solicitada. Para todos los efectos fiscales, será el extranjero quien tendrá la carga fiscal si decidiera vender el inmueble que forme parte del fideicomiso.
 
Conforme a lo expuesto en el presente artículo, mi recomendación será siempre analizar cada caso y acudir con un experto fiduciario para que, de ser posible, formalizar con Sofomes. Las ventajas expuestas sin duda son un valor agregado sus operaciones y sin lugar a dudas sus clientes se llevarán un mejor sabor de boca.

El Fideicomiso como una Opción de Garantía

ante los efectos de la Ley Nacional de extinción de dominio.

Por Guillermo Donjuán Aguirre – Subdirector de Ingeniería Fiduciaria.
 
Al día de hoy La Ley Nacional de Extinción de Dominio, desde su publicación en el Diario Oficial de la federación el pasado día 9 de agosto del presente año, ya es derecho vigente y que la aplicación de esta ley puede tener diversas implicaciones en la actividad financiera nacional tales como: Inhibir el otorgamiento del crédito y con ello repercutir en la creación de nuevos emprendedores y la creación de empleo, la pérdidas de garantías reales para las Instituciones financieras y de forma directa al Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (FIBRAS) en la figura de arrendamiento, y todo ello con afectación directa al desarrollo y crecimiento de la economía nacional.
 
Si bien es cierto y compartimos la opinión emitida por distinguidos constitucionalistas, que la ley tiene problemas técnicos legislativos, que van desde el refrendo de publicación del decreto, hasta las flagrantes violaciones a las garantías constitucionales previstas en los artículos 14 y 20 de nuestra carta magna, ninguna de estas apreciaciones podrá detener su aplicación hasta que se hagan valer mediante los tribunales competentes, en consecuencia, es importante que la Instituciones Financieras tomen conciencia de los riesgos que implica la aplicación de esta Ley y tomen medidas preventivas que les permitan mitigar los riesgos que implicarían poder perder alguna garantía de sus créditos por la ejecución de una acción de extinción de dominio.
 
Para el análisis de las posibles alternativas preventivas, iniciaremos por definir que es la Extinción de Dominio: Es la pérdida de los bienes de una persona declarada por sentencia judicial, sin remuneración para su propietario o para quien se ostente como tal, ni para quien posea los bienes, y el importe que obtenga el gobierno de estos bienes serán usados primeramente para; la reparación del daño causado a las víctimas de los delitos, si después de pagar la reparación del daño quedan recursos, estos irán a los programas sociales de prevención social del delito, programas para el fortalecimiento de las instituciones de seguridad pública y procuración de justicia.
 
Por otro lado, determinaremos que la Acción de Extinción de Dominio procedería contra las personas que resulten imputados por los delitos previstos en el Artículo 22 constitucional, que entre otros seria los siguientes: delincuencia organizada, secuestro, delitos en materia de hidrocarburos, petrolíferos y petroquímicos (huachicoleo) así como la evasión fiscal como delito previo a operaciones de lavado de dinero, y operaciones con recursos de procedencia ilícita (Lavado de dinero) entre otros.
 
Una vez establecida las causas penales por las que procedería Acción de Extinción de Dominio, determinemos que dicha acción procedería contra los siguientes bienes: (i) Bienes que provengan de hechos ilícitos, (ii) Bienes de procedencia lícita utilizados para ocultar otros bienes de origen ilícito (iii) Bienes respecto a los cuales el propietario no pueda acreditar su procedencia lícita (iv) Bienes de origen lícito cuyo valor sea equivalente a cualquiera de los bienes descritos en los puntos anteriores, cuando no sea posible su localización, identificación, y (v) Bienes utilizados para la comisión de hechos ilícitos por un tercero, si su dueño tuvo conocimiento de ello y no lo notificó a la autoridad por cualquier medio o tampoco hizo algo para impedirlo.
 
Bajo este contexto, el escenario es preocupante y se agrava más para las Instituciones Financieras, FIBRAS y Family Office, entre otras entidades sociales de capital, porque esta ley, prevé la venta de los bienes sujetos a la Acción de Extinción de Dominio, antes de que el imputado pueda ser oído y vencido en juicio y ser declarado culpable, y el proceso de venta o del bien confiscado no establece ningún mitigante, prelación de pago o algún beneficio para aquellos bienes que puedan estar en garantía de un crédito otorgado por alguna institución financiera y/o se encuentren gravados a favor de un tercero por algún otro tipo de adeudo; lo que llevaría a la Institución financiera acreedora a litigar de forma conjunta con el imputado la defensa de dicho bien; asumiendo por su cuenta los costos financieros y el costo de oportunidad del uso del dinero que conlleva el desahogo de este proceso, sin que ello impida la venta anticipada del bien, en los términos arriba comentados.
 
Con la finalidad de coadyuvar con las instituciones financieras, en relación a aquellos bienes que se encuentran en garantía de algún crédito nos permitimos sugerir las siguientes medidas preventivas.
 
  1. Para los contratos anteriores a la expedición de la Ley de Extinción de Dominio, modificar sus contratos, para incluir una cláusula que prevenga la causal de vencimiento anticipado del crédito, por haber sido iniciado en contra del deudor cualquier clase de procedimientos judicial, sea penal, civil, mercantil fiscal o administrativo. En este punto es importante aclarar, que de conformidad con las Disposiciones de Transparencia emitidas por la CONDUSEF, cuando el cliente no este acuerdo con alguna modificación realizada por la Entidad Financiera al Contrato de Adhesión, el cliente puede solicitar la terminación del Contrato de Adhesión dentro de los treinta días posteriores al aviso de la modificación realizada, sin responsabilidad alguna a su cargo, y bajo las condiciones pactadas originalmente, debiendo cubrir, en su caso, los adeudos que se generen hasta el término de la operación o el servicio, sin que la Entidad Financiera pueda cobrar penalización alguna por dicha causa.Para estos cambios, sugerimos a las instituciones financieras seguir el procedimiento establecidos en las Disposiciones de Transparencia emitidas por la CONDUSEF, para la notificación de los cambios al contrato y su debido registro en el Registro de Contratos de Adhesión (RECA) de CONDUSEF.
  2. Asimismo, para sus nuevas operaciones de crédito los nuevos contratos deberán incluir la cláusula que prevenga la causal de vencimiento anticipado del crédito, por haber sido iniciado en contra del deudor cualquier clase de procedimientos judicial, sea penal, civil, mercantil fiscal o administrativo y con ello llevar a cabo el cambio del contrato en el Registro de Contratos de Adhesión (RECA) de CONDUSEF.
  3. En caso de que el contrato que formaliza la operación de crédito, el mismo contemple el uso del bien inmueble objeto de la garantía del crédito, por un tercero, o bien que este sea arrendado, los contratos deberán prever, que el uso del inmueble por un tercero o bien el arrendatario deberá ser autorizado por la Institución Financiera Acreedora, a fin que la esta institución someta al tercero a un proceso de identificación y conocimiento del tercero, similar al proceso que la instituciones financieras siguen para dar cumplimiento a las disposiciones en materia de Prevención de Lavado de Dinero y Financiamiento al Terrorismo.
 
Por otro lado, en materia de constitución de garantía nos permitimos hacer el siguiente análisis:
 
Desde la perspectiva de que en una operación de crédito esta la figura de la garantía de un bien en cualquiera de sus modalidades, ya sea la prenda, la hipoteca o la fiduciaria, y en virtud de que la acción extinción de dominio, va contra el patrimonio de la persona imputada de cometer un delito, es decir, primero se finca la responsabilidad sobre la persona, la cual a su vez sería el deudor en una operación de crédito, la acción de extinción de dominio seria dirigida a los bienes que conforman su patrimonio, para lo cual nos permitimos hacer el siguiente cuadro comparativo para concluir cual sería la mejor opción para garantizar sus créditos y mitigar sus riesgos contra la Ley de Extinción de Dominio:
 
¿Por qué al bien dado en garantía en fideicomiso, no le aplica la Ley de Extinción de Dominio?, porque el bien aportado al patrimonio de un fideicomiso, implica una acción de traslado de dominio, es decir el fideicomitente entrega en propiedad al fiduciario dicho bien y sale de la esfera de su patrimonio, y si el fideicomitente fuera sujeto de acción de extinción de dominio, el bien aportado al fideicomiso no sería sujeto de la acción de dominio porque ya no forma parte de su patrimonio.
 
Esta conclusión se ve reforzada por el criterio Jurisprudencia emitido por SCJN emitido el pasado 3 de agosto de 2018, que establece lo siguiente:
 
FIDEICOMISO DE GARANTÍA SUS EFECTOS EN CASO DE QUIEBRA DEL DEUDOR
 
“Los bienes afectos al fideicomiso se desplazan del patrimonio del fideicomitente al del fiduciario para que permanezcan aislados y no confundidos con los bienes ni con las deudas personales de este último”.[i]
 
Por otra lado, ¿Qué sucede, cuando el delito que da paso a la Acción de Extinción de Domino se lleva a cabo en un inmueble que está dentro del patrimonio de un fideicomiso?
 
Si esto llegara a suceder, es importante aclarar, que, en este caso, la Acción de Extinción de Dominio sería procedente y la misma se llevaría a cabo contra el fiduciario que ostenta la titularidad del inmueble; quedando como única opción de defensa para el fiduciario, acreditar la buena Fe, establecida en la misma ley, respecto de la titularidad del inmueble.
 
Para Acreditar la buena fe, cobra importancia la recomendación señalada anteriormente, relativa a que cuando la operación de crédito o garantía, contemple el uso del bien inmueble objeto de la garantía del crédito, por un tercero, o bien que este, sea arrendado, los contratos de la Entidades Financieras, deberán prever, que el uso del inmueble por un tercero o bien el arrendatario deberá ser autorizado por la Institución Financiera Acreedora, a fin que la esta institución someta al tercero a un proceso de identificación y conocimiento del tercero similar al proceso de seguido por las disposiciones en materia de Prevención de Lavado de Dinero y Financiamiento al Terrorismo. Asimismo, se sugiere que el fiduciario como buena práctica deberá implementar visitas de inspección al inmueble patrimonio de fideicomiso a fin de cerciorarse, del buen uso que el depositario del inmueble le esta dando al mismo.
 
Es importante señalar, que La ley Nacional de Extinción de dominio, al día de hoy es derecho vigente y ninguna de estas apreciaciones de valor que se han vertido en el presente artículo podrá detener su aplicación, hasta que se hagan valer mediante los recursos previsto por nuestro sistema judicial y en los tribunales competentes. Por lo que es de suma importancia que las instituciones financieras tomen medidas preventivas al respecto.
 
Por último, cabe mencionar, que el pasado mes de septiembre, la Comisión Nacional de los Derechos Humanos, presento ante la Suprema Corte de Justicia de la Nación, una acción de inconstitucionalidad en contra de la Ley de Nacional de Extinción de Dominio, la cual fue admitida para su resolución, por lo que hay que es atentos a lo que resuelva dicho órgano, en este asunto.
[i] https://sjf.scjn.gob.mx/sjfsist/Paginas/DetalleGeneralV2.aspx?Epoca=1e3e10000000000&Apendice=1000000000000&Expresion=fideicomiso%2520de%2520garantia&Dominio=Rubro,Texto&TA_TJ=2&Orden=1&Clase=DetalleTesisBL&NumTE=46&Epp=20&Desde=-100&Hasta=-100&Index=0&InstanciasSeleccionadas=6,1,2,50,7&ID=2017494&Hit=7&IDs=2020501,2020372,2020516,2020517,2017753,2017493,2017494,2016621,2014778,2011169,2008858,2007887,2005235,2004555,2003355,2003356,2001921,2001162,2000941,161435&tipoTesis=&Semanario=0&tabla=&Referencia=&Tema=

La Ciudad de México es una de las más atractivas del mundo para la inversión extranjera

La Ciudad de México es una de las más atractivas del mundo para la inversión extranjera

“La Ciudad de México es la entidad del país que recibe el mayor porcentaje de inversión extranjera directa, por lo que también ofrece un clima de seguridad financiera”. Esta es la ciudad que más empleos genera anualmente y es por ello que uno de los enfoques de la Secretaría de Desarrollo Económico de la CDMX es combatir la informalidad laboral con la generación de nuevas plazas y con la meta de formalizar al menos un millón de empleos.

José Luis Beato González, Secretario de Desarrollo Económico de la CDMX, comentó en esta entrevista que uno de los retos importantes al comienzo de su gestión, fue poner a la secretaría en marcha; “El arranque de SEDECO ha sido un gran reto pero estoy muy satisfecho con el equipo de trabajo que hemos integrado porque así, esta secretaría puede dar grandes resultados en favor de la ciudad.”

 

De igual manera comentó que la participación e interés de la mujer por el desarrollo económico de la ciudad es fundamental, por eso existen apoyos económicos y de acompañamiento para impulsar su trabajo a través de los diferentes programas de SEDECO:

“En estos meses de trabajo arduo hemos notado que en especial las mujeres se muestran más participativas para generar nuevos proyectos laborales y llevarlos a buen puerto. Además las mujeres suelen pagar de una manera más formal sus adeudos y cumplir con sus compromisos.”

 

A través del programa MujerEs Innovando, SEDECO apoya a las mujeres empresarias de manera económica con créditos y les brinda acompañamiento además de enlazarlas con empresarios y cadenas de distribución para lograr un mejor desarrollo de su proyecto.

 

Así mismo, para apoyar a todo tipo de emprendedores de la ciudad, la secretaría cuenta con la participación del sector privado, de empresarios, de incubadoras y del sector financiero para realizar 16 CAE, que son centros de acompañamiento al emprendedor, una iniciativa de acompañamiento a los beneficiarios de esta iniciativa desde el principio hasta el final de su proyecto.

 

“Se tiene contemplado la realización de al menos un CAE en cada una de las 16 alcaldías, para que las y los emprendedores acudan a las asesorías que requieran y así podamos darles el empujón que necesitan para crear su negocio. Actualmente contamos con un CAE en el que se han atendido a más de 1,000 empresas y que ya han dado resultado para 100 proyectos.”

 

El proyecto contempla que los CAE sean espacios de 200-250 m2. De de los 16 iniciales ya se tienen 4 proyectos firmados y se espera que éstos entren en funciones para otoño de 2019, para contar con la totalidad de CAE para el primer semestre de 2020.

Aprovechamos también para preguntarle al Maestro Beato sobre el avance y las acciones que se han generado para formalizar al menos un millón de empleos durante su gestión y nos contestó lo siguiente:

 

“La primera idea es generar economías de escala; juntar a varias personas e incorporarlas a un tipo de economía social y de cooperativismo para que, entre varios, puedan generar un negocio más grande mediante cooperativas de distribución. Otra iniciativa es la de realizar un programa con el que podamos regularizar por derechos adquirido a los pequeños locales que existen por toda la ciudad y que no tienen uso de suelo comercial, pero llevan 20 años trabajando y vendiendo. Entre otras cosas, quiero hacerlo porque sin el uso de suelo correspondiente los comerciantes de estos locales no pueden aspirar a ningún crédito, ni programa de financiamiento o apoyo.”

 

El sector financiero del mundo crece y nosotros debemos sumarnos a ese crecimiento. La gente que no conoce del tema financiero piensa únicamente en el banco para pedir apoyos financieros, cuando hoy existen muchas alternativas de financiamiento, como las SOFOMES, SOFIPOS, así como las empresas FINTECH. Respecto a este tema, el Secretario comentó que desde la SEDECO se realizan esfuerzos permanentes por integrar estas nuevas tecnologías a la vida cotidiana de los ciudadanos, sin embargo el tema tiene un freno cultural:

 

“Fuimos innovadores con la Ley Fintech y ahora tendríamos que ir más rápido para ser punta de lanza en el tema, pero nosotros seguimos haciendo la tarea. De hecho, a través del Banco de México, la Presidencia de la República brindará las herramientas necesarias para que podamos realizar pagos a través de aplicaciones adecuadas. De hecho nosotros ya estamos trabajando para implementar esta modalidad en los mercados de la ciudad, sin embargo nos hemos encontrado con una fuerte resistencia a pagar de esta manera pues en México una buena parte de la economía se maneja con billetes, así que es también un tema cultural.”

 

Sin duda tenemos un gran camino por avanzar, sin embargo el panorama del desarrollo económico de la Ciudad de México pinta prometedor, fuerte y al mando de una figura humilde, con una gran trayectoria y visión por contribuir a la consolidación económica de la CDMX.

 
 
 

La Aplicación de la Mediación en el Fideicomiso

Por Juan Miguel Castro Alcocer.
En México hace ya más de diez años se hizo una reforma constitucional (de fecha 18 de junio de 2008) por medio de la cual se estableció en el artículo 17 que las leyes preverán mecanismos alternativos de solución de controversias, por lo que ofrecer servicios de justicia alternativa se convirtió en una obligación para todas las entidades del país.
 
Los mecanismos alternativos de solución de controversias son todos aquellos que permiten a las personas llegar a acuerdos de manera eficaz y eficiente con plenos efectos legales para resolver sus conflictos, sin la necesidad de pasar por un proceso judicial. Entre los mecanismos alternativos de solución de controversias que contemplan nuestras leyes se encuentran: el arbitraje, la conciliación, la amigable composición y, por supuesto, la mediación, siendo esta última el objeto del presente artículo.
 
Podemos definir a la mediación como un procedimiento no judicial que implica la intervención de un tercero imparcial denominado mediador, que guía a las personas que solicitan sus servicios para que a través del diálogo encuentren por sí mismas las bases para un acuerdo que sea satisfactorio para ambas partes y a su vez que contribuya a prevenir o solucionar un conflicto.
 
Al hablar de la figura del mediador, es importante aclarar que éste tiene que estar debidamente certificado, ya que se trata de un profesional que debe tener una capacitación que lo vuelva experto en temas tales como la comunicación y el conflicto. En México, cada estado tiene su propia legislación en la cual establece el mínimo de horas teóricas y prácticas de preparación para acreditarse como mediador.
 
Por otra parte, la mediación se rige bajo ciertos principios, uno de ellos es la confidencialidad, lo cual implica que todo los asuntos que se traten dentro de la mediación no pueden salir de la misma y los participantes, incluyendo al mediador, no pueden ser llamados a un juicio como testigos para hablar acerca de los temas que se tocaron en ella. Otro de los principios es la voluntariedad, lo cual quiere decir que ninguna de las partes puede ser obligada para permanecer en este proceso y tienen la libertad para decidir si desean resolver su conflicto a través de esta vía. Otro de los principios es la imparcialidad con la que el mediador debe trabajar, pues parte de su labor consiste en escuchar y tratar de la misma forma a los mediados, sin favorecer a alguno de ellos.
 
¿Cuál es la aplicación de la Mediación?
 
La mediación es aplicable en diferentes áreas como la familiar, mercantil, civil y penal, así como en diferentes contextos como las escuelas, empresas, comunidades, etc. En materia Mercantil, es una vía de prevención o solución de conflictos alternativa a un proceso judicial que facilita la resolución para el caso de incumplimiento, estableciendo un procedimiento acordado por las propias partes, lo cual es totalmente aplicable a la figura del Fideicomiso.
 
¿Cuál es la relación de la Mediación con el Fideicomiso?
 
Como sabemos el Fideicomiso es un contrato por medio del cual se pueden garantizar diferentes tipos de obligaciones (por ejemplo, el pago de un crédito) por medio de la aportación de diferentes tipos de bienes al mismo, como pueden ser los inmuebles. En este mismo contrato se establece un procedimiento convencional de venta de los bienes, para que en caso de incumplimiento el fiduciario realice el pago a favor del acreedor (Fideicomisario) con el producto de dicha venta, o bien lleve a cabo la adjudicación de la garantía a favor del mismo, siendo precisamente en ese procedimiento de ejecución en el cual las partes podrían realizar una mediación, toda vez que ellas mismas establecerían los pasos a seguir en caso de que hubiere un incumplimiento, teniendo como principal ventaja facilitar el proceso de venta, adjudicación y toma de posesión de los bienes aportados al fideicomiso, así como el establecimiento de las penas convencionales. Estos acuerdos deben plasmarse en un convenio por escrito el cual tendrá efecto de cosa juzgada o título ejecutivo, permitiendo que los tiempos de ejecución sean más eficientes y seguros, sin necesidad de llevar este procedimiento ante un juez.
 
Finalmente, este tipo de mediación, al ser preventiva, establece las bases solamente en caso de que se llegue a presentar el conflicto y tiene un impacto positivo en la relación contractual que las partes establecen a través del Fideicomiso, por lo que, con base a lo expuesto en este artículo, la recomendación para aquellos que deciden formalizar un fideicomiso para garantizar algún tipo de obligación, es complementarlo con un convenio de mediación que permita aprovechar todas las ventajas anteriormente expuestas.

El Fideicomiso Público en México (Segunda Parte)

Por Juan Manuel Altamirano León.

Los fideicomisos públicos no considerados entidades paraestatales o sin estructura orgánica, como ya dijimos en el artículo anterior son aquellos que para su constitución sólo requieren la autorización de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP) en los términos del Reglamento de la Ley Federal de Presupuesto y Responsabilidad Hacendaria (LFPRH), no requieren de algún decreto para su constitución.
 
Este tipo de fideicomisos son los que la SHCP como fideicomitente único de la administración pública centralizada y las Entidades Paraestatales, constituyen preferentemente ya que como su nombre lo señala no crean estructura orgánica alguna en su constitución.
 
Es conveniente señalar que existe la creencia de que al final de ejercicio fiscal y con el objeto de no devolver los recursos a la Tesorería de la Federación (Tesorería) se crean fideicomisos, lo cual no es cierto ya que el penúltimo párrafo del artículo 214 del Reglamento de la LFPRH (RLFPRH) lo prohíbe tal como se señala a continuación: “Queda prohibido constituir o participar en fideicomisos, mandatos o análogos, con ahorros, economías o subejercicios del Presupuesto de Egresos, que tengan por objeto evitar la concentración de recursos en la Tesorería al final del ejercicio correspondiente.”
 
El artículo 215 del RLFRH señala que las dependencias y las entidades que constituyan fideicomisos deberán cumplir con lo siguiente:
 
La fracción I establece que el Comité Técnico que en su caso se constituya ya que para los fideicomisos públicos no considerados entidades paraestatales no es un requisitos contar con Comité Técnico, deberá estar integrada en su mayoría por servidores públicos de la Administración Pública Federal cuyas facultades deberán estar relacionados con el fin del fideicomiso y los miembros del Comité Técnico que no sean servidores públicos serán considerados como particulares que manejan o aplican recursos públicos en los términos de las disposiciones aplicables.
 
La participación de los miembros del Comité Técnico es de carácter honorífico, por lo que no podrán recibir emolumento alguno por su participación en los Comités Técnicos.
 
La fracción II del artículo 215 del RLFRH establece que los contratos de fideicomiso se deberán elaborar conforme al modelo de contrato obligatorio establecido por la SHCP y difundido en su página de Internet, en la siguiente liga electrónica: www.gob.mx/cms/uploads/attachment/file/151761/Modelos_de_Contratos_de_Fideicomisos_y_Mandatos.pdf , se encuentran publicados los siguientes modelos:
 
  • Fideicomiso Público no considerado entidad paraestatal de administración y pago. Este tipo de fideicomiso solo recibe recursos y el fiduciario únicamente realiza pago por instrucciones del Comité Técnico o del fideicomitente y no esta previsto que se pueden realizar contrataciones.
  • Fideicomiso Público no considerado entidad paraestatal para la adquisición de bienes y/o contratación de servicios y obra pública, en este tipo de fideicomiso sólo recibe recursos y el fiduciario si puede realizar contrataciones Comité Técnico o del fideicomitente.
  • Contrato de mandato
  • Fideicomiso público considerado entidad paraestatal
  • Convenio de Extinción de Fideicomiso
 
Asimismo, la fracción II establece que los contrato deberán contener como mínimo ciertos supuestos, comentaré dos que considero muy importantes a continuación los que desde mi punto de vista son muy importantes.
 
El inciso e) señala que en el contrato se deberá incluir “La instrucción del fideicomitente al fiduciario para que transparente y rinda cuentas sobre el manejo de los recursos presupuestarios que se hubieren aportado al fideicomiso, o análogo; proporcione los informes que permitan su vigilancia y fiscalización, así́ como las facilidades para realizar auditorías y visitas de inspección por parte de las instancias fiscalizadoras federales. Asimismo, que el titular de la unidad administrativa encargada de coordinar la operación, o con cargo a cuyo presupuesto se hayan otorgado los recursos será responsable de facilitar dicha fiscalización;”
 
Para mi punto de vista lo señalado anteriormente es muy importante ya que permite que el fiduciario sin violar el secreto fiduciario proporcione información o permita la fiscalización, en caso de que le requieran información o realicen visitas de inspección las instancias fiscalizadoras federales,
 
El inciso i) establece que en el contrato se deberá incluir “La previsión expresa de que la institución fiduciaria llevará a cabo la defensa del patrimonio del fideicomiso; asimismo, que en el supuesto de que las instituciones fiduciarias requieran, de forma excepcional, la contratación de terceros para dicha defensa, con sujeción a las disposiciones aplicables se harán responsables de ésta y se preverá́ que lleven a cabo el seguimiento de la actuación de los apoderados y, en su caso, recomendaran realizar las acciones que consideren pertinentes en el ámbito de su competencia. El Comité́ Técnico o a falta de éste la unidad responsable, deberá́ autorizar los honorarios correspondientes;”
 
Es importante señalar que en practica fiduciaria los señalado anteriormente es lo contrario ya que los fiduciarios en sus clausulas de defensa del patrimonio fideicomitido señalan que en caso de que se requiera su responsabilidad terminará responsabilidad cuando otorguen los poderes por instrucciones del Comité Técnico o del fideicomitente o fideicomisario y no llevarán el seguimiento de los apoderados.
 
La fracción IV señala que es requisito contar con la autorización presupuestaria de la SHCP y el VI con la opinión jurídica de la SHCP, pero el último párrafo del articulo 215 del RLFPRH establece que el caso de las entidades no apoyadas presupuestariamente no se requerirá las autorizaciones a que se refieren las fracciones IV y VI.
 
En el próximo artículo seguiremos hablando de los fideicomisos públicos no considerados entidades paraestatales o sin estructura orgánica.

La Ciudad de México es una de las más Atractivas del Mundo para la Inversión Extranjera

Por Redacción Mundo Fiduciario 

“La Ciudad de México es la entidad del país que recibe el mayor porcentaje de inversión extranjera directa, por lo que también ofrece un clima de seguridad financiera”. Esta es la ciudad que más empleos genera anualmente y es por ello que uno de los enfoques de la Secretaría de Desarrollo Económico de la CDMX es combatir la informalidad laboral con la generación de nuevas plazas y con la meta de formalizar al menos un millón de empleos.
 
José Luis Beato González, Secretario de Desarrollo Económico de la CDMX, comentó en esta entrevista que uno de los retos importantes al comienzo de su gestión, fue poner a la secretaría en marcha; “El arranque de SEDECO ha sido un gran reto pero estoy muy satisfecho con el equipo de trabajo que hemos integrado porque así, esta secretaría puede dar grandes resultados en favor de la ciudad.”
 
De igual manera comentó que la participación e interés de la mujer por el desarrollo económico de la ciudad es fundamental, por eso existen apoyos económicos y de acompañamiento para impulsar su trabajo a través de los diferentes programas de SEDECO:
“En estos meses de trabajo arduo hemos notado que en especial las mujeres se muestran más participativas para generar nuevos proyectos laborales y llevarlos a buen puerto. Además las mujeres suelen pagar de una manera más formal sus adeudos y cumplir con sus compromisos.”
 
A través del programa MujerEs Innovando, SEDECO apoya a las mujeres empresarias de manera económica con créditos y les brinda acompañamiento además de enlazarlas con empresarios y cadenas de distribución para lograr un mejor desarrollo de su proyecto.
 
Así mismo, para apoyar a todo tipo de emprendedores de la ciudad, la secretaría cuenta con la participación del sector privado, de empresarios, de incubadoras y del sector financiero para realizar 16 CAE, que son centros de acompañamiento al emprendedor, una iniciativa de acompañamiento a los beneficiarios de esta iniciativa desde el principio hasta el final de su proyecto.
 
“Se tiene contemplado la realización de al menos un CAE en cada una de las 16 alcaldías, para que las y los emprendedores acudan a las asesorías que requieran y así podamos darles el empujón que necesitan para crear su negocio. Actualmente contamos con un CAE en el que se han atendido a más de 1,000 empresas y que ya han dado resultado para 100 proyectos.”
 
El proyecto contempla que los CAE sean espacios de 200-250 m2. De de los 16 iniciales ya se tienen 4 proyectos firmados y se espera que éstos entren en funciones para otoño de 2019, para contar con la totalidad de CAE para el primer semestre de 2020.
Aprovechamos también para preguntarle al Maestro Beato sobre el avance y las acciones que se han generado para formalizar al menos un millón de empleos durante su gestión y nos contestó lo siguiente:
 
“La primera idea es generar economías de escala; juntar a varias personas e incorporarlas a un tipo de economía social y de cooperativismo para que, entre varios, puedan generar un negocio más grande mediante cooperativas de distribución. Otra iniciativa es la de realizar un programa con el que podamos regularizar por derechos adquirido a los pequeños locales que existen por toda la ciudad y que no tienen uso de suelo comercial, pero llevan 20 años trabajando y vendiendo. Entre otras cosas, quiero hacerlo porque sin el uso de suelo correspondiente los comerciantes de estos locales no pueden aspirar a ningún crédito, ni programa de financiamiento o apoyo.”
 
El sector financiero del mundo crece y nosotros debemos sumarnos a ese crecimiento. La gente que no conoce del tema financiero piensa únicamente en el banco para pedir apoyos financieros, cuando hoy existen muchas alternativas de financiamiento, como las SOFOMES, SOFIPOS, así como las empresas FINTECH. Respecto a este tema, el Secretario comentó que desde la SEDECO se realizan esfuerzos permanentes por integrar estas nuevas tecnologías a la vida cotidiana de los ciudadanos, sin embargo el tema tiene un freno cultural:
 
“Fuimos innovadores con la Ley Fintech y ahora tendríamos que ir más rápido para ser punta de lanza en el tema, pero nosotros seguimos haciendo la tarea. De hecho, a través del Banco de México, la Presidencia de la República brindará las herramientas necesarias para que podamos realizar pagos a través de aplicaciones adecuadas. De hecho nosotros ya estamos trabajando para implementar esta modalidad en los mercados de la ciudad, sin embargo nos hemos encontrado con una fuerte resistencia a pagar de esta manera pues en México una buena parte de la economía se maneja con billetes, así que es también un tema cultural.”
 
Sin duda tenemos un gran camino por avanzar, sin embargo el panorama del desarrollo económico de la Ciudad de México pinta prometedor, fuerte y al mando de una figura humilde, con una gran trayectoria y visión por contribuir a la consolidación económica de la CDMX.

Fideicomisos: Una Solución Óptima para los Desarrolladores Inmobiliarios

Por Genoveva B. Franco Aguado

Hoy en día, cada vez son más los Desarrolladores que deciden utilizar la figura del Fideicomiso para poner en marcha sus proyectos. La práctica nos ha demostrado que es la figura idónea para la seguridad del Desarrollador y del Propietario de la tierra, y reduce de manera drástica los gastos de administración de los Desarrolladores. Entre sus múltiples ventajas podemos encontrar que el Fideicomiso se utiliza como un modelo asociativo entre las partes, por lo que podrán formalizar el Fideicomiso y tener completamente seguro el patrimonio sin la necesidad de constituir sociedades mercantiles.
 
Pero, ¿Cómo se utiliza?
 
Generalmente existen tres personas importantes en los Fideicomisos para los Desarrollos Inmobiliarios. La primera es el dueño de la tierra. Éste puede ser cualquier persona física o moral que tenga un inmueble lo suficientemente grande como para poder edificar en ella un desarrollo inmobiliario. Nuestro segundo participante es el Desarrollador, quien es el que se encargará de conseguir licencias, permisos y realizar la construcción del Desarrollo Inmobiliario. Generalmente éste será quien comercializa también los inmuebles resultantes del Desarrollo, sin embargo ésta actividad igual podría derivarse a cualquier bróker especializado en la materia. La tercera persona es el Fiduciario, éste puede ser un Banco o Sofom con experiencia en la materia (personalmente recomiendo hacer el Fideicomiso son Sofomes, toda vez que los costos son mucho menores y el trato es más personalizado que en los Bancos. La Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito facultan a las Sofomes para realizar Fideicomisos de Garantía, y los Fideicomisos para los Desarrollos Inmobiliarios son de Garantía, como se los comentaré posteriormente). El Fiduciario es quien tendrá la propiedad jurídica de los inmuebles, toda vez que al constituir el Fideicomiso se transmite la propiedad del dueño de la tierra a favor del Fiduciario, sin embargo la posesión física se le otorga a un cuarto participante quien es llamado “Depositario”, a quien las partes nombran y será el encargado de verificar que esté todo en orden con el inmueble (impuestos, prediales, boletas de agua, etc.), así como de entregar la posesión a los terceros adquirentes.
 
En palabras un poco más simples, supongamos que el dueño de la tierra es un hombre que heredó el inmueble y un Desarrollador lo ubica por la buena ubicación de la tierra y la gran plusvalía que podría tener, sin embargo éste Desarrollador no tiene el capital suficiente para pagarle al dueño del inmueble el monto total de la tierra, y el hombre no confía en él lo suficiente en dejar que éste construya en su inmueble y posteriormente le pague lo correspondiente por el mismo. Entonces ubican a un intermediario, quien será el Fiduciario, para efecto de que éste verifique que se construya el Desarrollo y conforme se vendan las viviendas se le pague al dueño de la tierra lo que le corresponde. Esa sería la obligación garantizada del Fideicomiso: que se le pague al dueño y que el Desarrollador construya y venda, recibiendo una muy buena utilidad del negocio.
 
En éste tipo de Fideicomisos será el Fiduciario quien llevará el control de las gestiones, licencias, autorizaciones, así como el control de los inmuebles que se comercialicen mediante un sistema automatizado, el cual dará la posibilidad de emitir reportes de una manera tan práctica que hará que la carga administrativa del Desarrollador disminuya de una manera tan drástica que verá el beneficio en sus bolsillos.
 
Y para el dueño de la tierra, si es persona física, el Fideicomiso también ofrecerá una solución en caso de su muerte con la designación de un Fideicomisario Sustituto, quien hará las veces de “heredero” de los beneficios del Fideicomiso, generando un ahorro en la elaboración de un testamento, brindándole seguridad a sus herederos.
 
Entonces, ¿Por qué no son tan conocidos en el medio?
 
La costumbre relacionar la palabra “Fideicomiso” con que son operaciones muy complicadas cuándo realmente no lo es, y puede ser utilizada para una infinidad de propósitos, como centros comerciales, desarrollos turísticos, complejos hoteleros, oficinas corporativas… incluso el Fideicomiso podría garantizar los mismos créditos para la adquisición de las viviendas, en lugar de utilizar la conocida figura de la hipoteca, haciendo de esto que en caso de incumplimiento, la toma de posesión será más rápida que entrar a los litigios que conllevan las hipotecas.
 
Por si fuera poco, el Fideicomiso facilitará las negociaciones y acuerdos con las Instituciones Financieras en caso de que se requiera de algún fondeo, ya que la garantía sería el mismo Fideicomiso, lo cual es una gran ventaja para los Desarrolladores.
Si buscas certeza jurídica para tu proyecto, acércate a un Fiduciario y deja que ellos estructuren, integren e implementen tu proyecto.
 
FIDEICOMISOS: UNA SOLUCIÓN ÓPTIMA PARA LOS DESARROLLADORES INMOBILIARIOS.