Archivos del autor: Mundo Fiduciario

Régimen fiscal de los fideicomisos

Autor: Miguel Pacheco Pérez Tello.

Contador Público, especialista fiscal y con diplomado en derecho tributario; estudió la carrera de Licenciado en Derecho. Es socio fundador de la Asociación Iberoamericana de Instituciones y Especialistas en Fiducia. Conferencista en diversos foros fiscales. Socio de la firma RPH Consultores Fiscales y Legales, S.C.

Régimen fiscal de los fideicomisos:

En primer lugar, se debe tomar en cuenta que quienes participan en un fideicomiso, como es conocido, son los fideicomitentes, la fiduciaria y los fideicomisarios, en consecuencia, los fideicomisos no tienen personalidad jurídica propia; es decir, por el hecho de constituir un fideicomiso, no nace a la vida jurídica una persona distinta a quienes lo suscriben y, por lo tanto, ningún fideicomiso es sujeto de impuestos.

Ciertamente, a través de los fideicomisos quienes tienen que pagar los impuestos, como son el impuesto sobre la renta o el impuesto al valor agregado, son las personas que intervienen en ellos.

Para estos efectos, debemos considerar que la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos establece en su artículo 31, fracción IV, que es obligación de los mexicanos contribuir para los gastos públicos, así de la Federación, como de los Estados, de la Ciudad de México y del Municipio en que residan, de la manera proporcional y equitativa que dispongan las leyes.

Por su parte, el artículo 1º del Código Fiscal de la Federación, señala que las personas físicas y las morales, están obligadas a contribuir para los gastos públicos conforme a las leyes fiscales respectivas.

Como leyes respectivas, podemos mencionar a la Ley del Impuesto sobre la Renta, la cual en su artículo 1, menciona que las personas físicas y las morales están obligadas al pago del impuesto sobre la renta, entre otros casos, las residentes en México, respecto de todos sus ingresos, cualquiera que sea la ubicación de la fuente de riqueza de donde procedan.

Tal como se mencionó, el fideicomiso no es una persona física ni moral, es así que, quienes tienen que contribuir, mediante el pago de los impuestos correspondientes, son las personas físicas y, en su caso, las morales y no el fideicomiso.

Por lo que se refiere al impuesto sobre la renta, se debe tomar en cuenta que es un impuesto que se paga de manera anual, por lo cual, los fideicomisarios, que son quienes reciben el beneficio que el fideicomiso implica, deben pagar este impuesto mediante la presentación de su declaración anual, acumulando el resultado fiscal que determine la fiduciaria a sus demás ingresos, teniendo la posibilidad de acreditar los pagos provisionales que la fiduciaria realizó por su cuenta. En relación con lo anterior, el Servicio de Administración Tributaria emitió el Criterio 11/ISR/N “Declaración del ejercicio del ISR. La fiduciaria no está obligada a presentarla por las actividades realizadas a través de un fideicomiso.”

Por otra parte, aun cuando se realicen actividades empresariales a través del fideicomiso, la regla 3.1.15., de la Resolución Miscelánea Fiscal en vigor, permite que se ejerza la opción de considerar que no se realizan actividades empresariales a través de un fideicomiso, entre otros supuestos, si los ingresos pasivos representen cuando menos el noventa por ciento de la totalidad de los ingresos que se obtengan a través del fideicomiso, durante el ejercicio fiscal de que se trate.

En este caso la misma regla menciona que una vez que se aplique dicha opción, los fideicomisarios o, en su defecto, los fideicomitentes deberán tributar en los términos de los títulos de la Ley del ISR que les corresponda, respecto de todos los ingresos acumulables y deducciones autorizadas que obtengan a través del fideicomiso.

De igual forma quienes no realicen actividades empresariales a través de un fideicomiso; es decir que se trate de un fideicomiso de administración, son los fideicomisarios quienes pagan el impuesto, en los términos que les corresponda de acuerdo con el tipo de ingresos que obtengan y en esos casos la fiduciaria no tiene que cumplir con ninguna obligación por cuenta de los fideicomisarios.

Tratándose del impuesto al valor agregado, la Ley dispone en el artículo 1o., que están obligadas al pago del impuesto al valor agregado, las personas físicas y las morales que, en territorio nacional, realicen los actos o actividades siguientes: enajenen bienes, presten servicios independientes, otorguen el uso o goce temporal de bienes o importen bienes o servicios.

En ese sentido, si los fideicomitentes o fideicomisarios realizaran cualquiera de esos actos, a través del fideicomiso, serían ellos quienes tendrían que pagar el impuesto sin que la fiduciaria tuviera que cumplir con obligación alguna, salvo que, atendiendo lo dispuesto en el artículo 74 del Reglamento de esa Ley, los fideicomisarios ejerzan la opción de que la institución fiduciaria expida por cuenta de ellos los comprobantes respectivos y se cumplan con ciertos requisitos como son:

1.- Que al momento en que se solicite la inscripción del fideicomiso en el Registro Federal de Contribuyentes, los fideicomisarios manifiesten por escrito que ejercen dicha opción y las instituciones fiduciarias manifiesten su voluntad de asumir responsabilidad solidaria por el impuesto que se deba pagar con motivo de las actividades realizadas a través de los fideicomisos en los que participan con ese carácter;

2.- Que la institución fiduciaria calcule y entere el impuesto que corresponda a las actividades realizadas por el fideicomiso y lleve a cabo el acreditamiento del impuesto en los términos y con los requisitos que establece esa Ley, y

3.- Que la citada institución cumpla con las demás obligaciones previstas en la Ley, incluyendo la de llevar contabilidad por las actividades realizadas a través del fideicomiso y la de recabar comprobantes que reúnan requisitos fiscales.

En conclusión, cuando se piense en constituir un fideicomiso, se debe tomar en cuenta que las obligaciones de pago de impuestos, siempre recaerá en los fideicomisarios y no en el propio fideicomiso y que los fideicomisarios tendrán siempre la obligación de contribuir, mediante el pago de los impuestos, por las actividades que se realicen a través del fideicomiso, ya sean empresariales o de administración y que la institución fiduciaria siempre actuará por cuenta de los fideicomisarios.

El Fideicomiso Público en México (Primera Parte)

Autor: Juan Manuel Altamirano León / Director de Ingeniería Fiduciaria en TMSourcing.

Considero que son fideicomisos públicos en México aquellos fideicomisos constituidos por la federación (poderes ejecutivo, legislativo y judicial) y las entidades federativas, no importando que los recursos que aporten sean parte del presupuesto de egresos federal o local, es decir son públicos por que son constituidos por un ente público.

En este artículo hablaremos en lo general de los fideicomisos públicos federales.

La Ley Federal de Presupuesto y Responsabilidad Hacendaria (LFPRH) en su artículo 9 señalan cuales son los fideicomisos públicos federales, “Son fideicomisos públicos los que constituye el Gobierno Federal, por conducto de la Secretaría [Secretaria de Hacienda y Crédito Público (SHCP)] o en su carácter de fideicomitente única de la administración pública centralizada, o las entidades [Entidades Paraestatales], con el propósito de auxiliar al Ejecutivo Federal en las atribuciones del Estado para impulsar las áreas prioritarias y estrategias del desarrollo. Asimismo, son fideicomisos públicos aquellos que constituyan los Poderes Legislativo y Judicial y los entes autónomos a los que se asignen recursos del Presupuesto de Egresos a través de los ramos autónomos.”

Del artículo 9 de la LFPRH podemos considerar que 2 tipos de fideicomiso públicos:

1.- Los que constituyen el Poder Ejecutivo por conducto de la SHCP como fideicomitente único de la administración pública centralizada y las Entidades Paraestatales, debiendo estos fideicomisos tener como finalidad “auxiliar al Ejecutivo Federal en las atribuciones del Estado para impulsar las áreas prioritarias y estrategias del desarrollo”.

A su vez, este tipo de fideicomisos se dividen en dos:

a).- Los Fideicomisos públicos considerados entidades paraestatales en términos de lo dispuesto por la Ley Orgánica de la Administración Pública Federal y la Ley Federal de las Entidades Paraestatales. Estos fideicomisos para su constitución requieren la autorización del Ejecutivo Federal, la cual es emitida por conducto de la SHCP.

b).- Los Fideicomiso públicos no considerados entidades paraestatales o sin estructura orgánica. Los cuales para constituirse sólo requieren la autorización de la SHCP en los términos del Reglamento de la LFPRH, quedando exceptuados de esta autorización aquellos fideicomisos que constituyan las entidades paraestatales no apoyadas presupuestariamente, una vez constituidos deberán registrarse y renovar anualmente su registro ante la SHCP para efectos de su seguimiento, en los términos del Reglamento de la LFPRH. Los recursos se identificarán específicamente en una subcuenta, misma que deberá? reportarse en informes trimestrales a la SHCP, conforme lo establece el Reglamento de la LFPRH, debiendo identificar los ingresos, incluyendo rendimientos financieros del periodo, egresos, así? como su destino y el saldo, en estos fideicomisos se deberá establecer la unidad responsable de la dependencia en el caso de los fideicomisos públicos constituidos por la SHCP como fideicomitente de la administración pública centralizada o de la entidad paraestatal con cargo a cuyo presupuesto se hayan otorgado los recursos, o que coordine su operación, que será? responsable de que se apliquen a los fines para los cuales fue constituido el fideicomiso.

2.- Los que constituyen los Poderes Legislativo y Judicial y los entes autónomos a los que se asignen recursos del Presupuesto de Egresos. En estos fideicomisos se requerirá la autorización de quien constituya el fideicomiso, el artículo 12 de la LFPRH establece que los fideicomisos que constituyan los Poderes Legislativo y Judicial y los entes autónomos a los que se asignen recursos del Presupuesto de Egresos “deberán publicar en el Diario Oficial de la Federación, los ingresos del periodo, incluyendo los rendimientos financieros; egresos; destino y saldo de los fideicomisos en los que participen, en los términos de las disposiciones generales aplicables. La información a que se refiere el párrafo anterior deberá remitirse a la Secretaría para efectos de la integración de los informes trimestrales, a más tardar 10 días hábiles antes de la fecha de entrega del informe trimestral correspondiente. Asimismo, deberán reportar a la Auditoria [Auditoría de la Federación] el ejercicio de los recursos públicos aportados a dichos fideicomisos para efectos de la Cuenta Pública.”

Cabe señalar que esta prohibido por la fracción III del artículo 10 de la LFPRH que en los fideicomisos que constituyan particulares, la suma de los recursos públicos federales otorgados no podrá? representar, en ningún momento, más del 50 por ciento del saldo en el patrimonio neto de los mismos y la fracción IV señala que en el caso de fideicomisos constituidos por las entidades federativas, se requerirá? la autorización del titular de la dependencia o entidad paraestatal para otorgar recursos públicos federales que representen más del 50 por ciento del saldo en el patrimonio neto de los mismos, informando de ello a la Secretarías de Hacienda y Crédito Público y de la Función Pública.

En el próximo artículo hablaremos de los fideicomisos públicos no considerados entidades paraestatales o sin estructura orgánica.

Aplicación del Fideicomiso en la renovación y venta de inmuebles.

Autora: Genoveva B. Franco Aguado- Consultor Fiduciario.

El principal conflicto que pudiere tener el inversionista que se dedique a la compra, venta y renovación de inmuebles, es que éste necesariamente tiene que adquirir la propiedad del inmueble objeto de inversión. En México ésta operativa, si bien es muy atractiva de inversión, conlleva una serie de gastos que podrían generar que la utilidad total al momento de la venta se vea disminuida, como lo son los impuestos y los honorarios notariales, mismos que se causarían en dos momentos diferentes: al momento de comprar el inmueble y al momento de venderlo.

Es por esta razón que muchas personas no se atreven a entrar en éste tipo de negocio, y menos si no cuentan con el capital necesario, toda vez que el primer gran gasto a realizar es, por supuesto, la compra del inmueble. En virtud de lo anterior, y entendiendo un poco el área de oportunidad que esto implica, que se ha estudiado la viabilidad del uso de la figura del Fideicomiso para que esta forma de inversión sea algo que se encuentre al alcance de la mano de cualquier persona interesada en el negocio inmobiliario.

El Fideicomiso para Renovación y Venta Inmobiliaria es un producto fiduciario cuyo objeto es servir como modelo asociativo entre el propietario del inmueble a renovar y el inversionista de la renovación, de manera que éste último no necesariamente tenga que adquirir la propiedad del inmueble objeto de renovación, sino que mediante acuerdos que fijen entre éste y el propietario del inmueble, se aporte la propiedad a un patrimonio externo de las partes, para efecto de que el inversionista pueda realizar las renovaciones necesarias para incrementar el valor del inmueble y comercializar el mismo, de forma que, al momento de la transmisión de propiedad a favor del tercero adquirente que compre la propiedad, se le pague al propietario original los montos acordados y estipulados en el contrato de fideicomiso, quedándose el inversionista con el resto de la ganancia.

Es decir, mediante este vehículo lo que se busca es que se lleve a cabo el negocio inmobiliario sin la necesidad de que el inversionista adquiera la propiedad del inmueble objeto de renovación, y sin el riesgo de que el propietario del mismo no obtenga el monto que solicite por la venta de éste, generando seguridad entre las partes.

Este modelo ganar-ganar ha sido utilizado en dimensiones aún mayores, ya que es un esquema bastante similar al utilizado en los Fideicomisos para la Construcción de Desarrollos Inmobiliarios, en el cual una persona, como Fideicomitente A, aporta a propiedad fiduciaria el inmueble y otra persona, como Fideicomitente B, aporta licencias, permisos y construcciones, a efectos de que el Fiduciario se encargue de verificar que, al momento de la terminación de obra y de la venta de los inmuebles resultantes de la misma, cada parte obtenga lo que le corresponda conforme a lo previamente pactado en los fines del fideicomiso.

Las ventajas que tendría la utilización del Fideicomiso para Renovación y Venta de Inmuebles son:

1. El inversionista no tendrá que adquirir la propiedad del inmueble, y el propietario del mismo no pondrá en riesgo su patrimonio, toda vez que el inmueble se encontrará en un patrimonio externo de las partes, liberando de esta manera el riesgo de que el inversionista se quede con las ganancias totales de la venta del inmueble o bien, que el propietario del inmueble se niegue a la venta posterior del mismo.

2. La posesión del inmueble la mantiene el inversionista, lo cual le da a éste la libertad de realizar las renovaciones necesarias sin tener la necesidad de solicitar acceso al propietario.

3. El inmueble se vuelve inembargable, ya que al formar parte del patrimonio fideicomitido, el inmueble no podrá ser embargado, lo cual genera seguridad a las partes de que la inversión llegará a buen puerto.

4. Control de gestiones, autorizaciones y licencias. El Fiduciario estará al tanto de que el inversionista consiga todas las autorizaciones necesarias para renovar el inmueble, y de ésta manera evitar conflictos administrativos con las autoridades del lugar de ubicación del inmueble.

5. Clara responsabilidad de las partes, ya que tanto el inversionista como el propietario tendrán sus responsabilidades estipuladas en el contrato de Fideicomiso.

6. Estipulación de un plazo máximo de venta. Este será clave para el cumplimiento de los fines del fideicomiso, toda vez que desde antes de la firma del mismo las partes deberán acordar un plazo máximo para la venta del inmueble renovado, lo cual le dará al propietario del inmueble la seguridad de que recibirá los montos acordados en un plazo determinado. En caso de incumplimiento, se procederá conforme se establezca en el mismo fideicomiso.

7. Solución en caso de muerte del propietario, en caso de ser persona física, toda vez que en el contrato deberá establecerse un Fideicomisario Sustituto, quien recibirá los beneficios en caso de fallecimiento del propietario.

8. Ventajas fiscales: El inversionista, al no tener que adquirir el inmueble, se ahorra del pago del Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles al momento de adquirir, así como el propietario, al momento de aportar su inmueble al patrimonio del Fideicomiso, recibe los beneficios establecidos en el artículo 14 del Código Fiscal Federal, siendo el caso que los impuestos se pagarán únicamente al momento de transmitir el inmueble a favor del tercero adquirente.

Fideicomisos: una solución óptima para los desarrolladores inmobiliarios.

Autora: Genoveva B. Franco Aguado- Consultor Fiduciario.

Hoy en día, cada vez son más los Desarrolladores que deciden utilizar la figura del Fideicomiso para poner en marcha sus proyectos. La práctica nos ha demostrado que es la figura idónea para la seguridad del Desarrollador y del Propietario de la tierra, y reduce de manera drástica los gastos de administración de los Desarrolladores. Entre sus múltiples ventajas podemos encontrar que el Fideicomiso se utiliza como un modelo asociativo entre las partes, por lo que podrán formalizar el Fideicomiso y tener completamente seguro el patrimonio sin la necesidad de constituir sociedades mercantiles.

Pero, ¿Cómo se utiliza?

Generalmente existen tres personas importantes en los Fideicomisos para los Desarrollos Inmobiliarios. La primera es el dueño de la tierra. Éste puede ser cualquier persona física o moral que tenga un inmueble lo suficientemente grande como para poder edificar en ella un desarrollo inmobiliario. Nuestro segundo participante es el Desarrollador, quien es el que se encargará de conseguir licencias, permisos y realizar la construcción del Desarrollo Inmobiliario. Generalmente éste será quien comercializa también los inmuebles resultantes del Desarrollo, sin embargo ésta actividad igual podría derivarse a cualquier bróker especializado en la materia. La tercera persona es el Fiduciario, éste puede ser un Banco o Sofom con experiencia en la materia (personalmente recomiendo hacer el Fideicomiso son Sofomes, toda vez que los costos son mucho menores y el trato es más personalizado que en los Bancos. La Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito facultan a las Sofomes para realizar Fideicomisos de Garantía, y los Fideicomisos para los Desarrollos Inmobiliarios son de Garantía, como se los comentaré posteriormente). El Fiduciario es quien tendrá la propiedad jurídica de los inmuebles, toda vez que al constituir el Fideicomiso se transmite la propiedad del dueño de la tierra a favor del Fiduciario, sin embargo la posesión física se le otorga a un cuarto participante quien es llamado “Depositario”, a quien las partes nombran y será el encargado de verificar que esté todo en orden con el inmueble (impuestos, prediales, boletas de agua, etc.), así como de entregar la posesión a los terceros adquirentes.

En palabras un poco más simples, supongamos que el dueño de la tierra es un hombre que heredó el inmueble y un Desarrollador lo ubica por la buena ubicación de la tierra y la gran plusvalía que podría tener, sin embargo éste Desarrollador no tiene el capital suficiente para pagarle al dueño del inmueble el monto total de la tierra, y el hombre no confía en él lo suficiente en dejar que éste construya en su inmueble y posteriormente le pague lo correspondiente por el mismo. Entonces ubican a un intermediario, quien será el Fiduciario, para efecto de que éste verifique que se construya el Desarrollo y conforme se vendan las viviendas se le pague al dueño de la tierra lo que le corresponde. Esa sería la obligación garantizada del Fideicomiso: que se le pague al dueño y que el Desarrollador construya y venda, recibiendo una muy buena utilidad del negocio.

En éste tipo de Fideicomisos será el Fiduciario quien llevará el control de las gestiones, licencias, autorizaciones, así como el control de los inmuebles que se comercialicen mediante un sistema automatizado, el cual dará la posibilidad de emitir reportes de una manera tan práctica que hará que la carga administrativa del Desarrollador disminuya de una manera tan drástica que verá el beneficio en sus bolsillos.

Y para el dueño de la tierra, si es persona física, el Fideicomiso también ofrecerá una solución en caso de su muerte con la designación de un Fideicomisario Sustituto, quien hará las veces de “heredero” de los beneficios del Fideicomiso, generando un ahorro en la elaboración de un testamento, brindándole seguridad a sus herederos.

Entonces, ¿Por qué no son tan conocidos en el medio?

La costumbre relacionar la palabra “Fideicomiso” con que son operaciones muy complicadas cuándo realmente no lo es, y puede ser utilizada para una infinidad de propósitos, como centros comerciales, desarrollos turísticos, complejos hoteleros, oficinas corporativas… incluso el Fideicomiso podría garantizar los mismos créditos para la adquisición de las viviendas, en lugar de utilizar la conocida figura de la hipoteca, haciendo de esto que en caso de incumplimiento, la toma de posesión será más rápida que entrar a los litigios que conllevan las hipotecas.

Por si fuera poco, el Fideicomiso facilitará las negociaciones y acuerdos con las Instituciones Financieras en caso de que se requiera de algún fondeo, ya que la garantía sería el mismo Fideicomiso, lo cual es una gran ventaja para los Desarrolladores.

Si buscas certeza jurídica para tu proyecto, acércate a un Fiduciario y deja que ellos estructuren, integren e implementen tu proyecto.

FIDEICOMISOS: UNA SOLUCIÓN ÓPTIMA PARA LOS DESARROLLADORES INMOBILIARIOS.

Fideicomisos: Una Solución Óptima para los Desarrolladores Inmobiliarios

Por Genoveva B. Franco Aguado

Hoy en día, cada vez son más los Desarrolladores que deciden utilizar la figura del Fideicomiso para poner en marcha sus proyectos. La práctica nos ha demostrado que es la figura idónea para la seguridad del Desarrollador y del Propietario de la tierra, y reduce de manera drástica los gastos de administración de los Desarrolladores. Entre sus múltiples ventajas podemos encontrar que el Fideicomiso se utiliza como un modelo asociativo entre las partes, por lo que podrán formalizar el Fideicomiso y tener completamente seguro el patrimonio sin la necesidad de constituir sociedades mercantiles.
 
Pero, ¿Cómo se utiliza?
 
Generalmente existen tres personas importantes en los Fideicomisos para los Desarrollos Inmobiliarios. La primera es el dueño de la tierra. Éste puede ser cualquier persona física o moral que tenga un inmueble lo suficientemente grande como para poder edificar en ella un desarrollo inmobiliario. Nuestro segundo participante es el Desarrollador, quien es el que se encargará de conseguir licencias, permisos y realizar la construcción del Desarrollo Inmobiliario. Generalmente éste será quien comercializa también los inmuebles resultantes del Desarrollo, sin embargo ésta actividad igual podría derivarse a cualquier bróker especializado en la materia. La tercera persona es el Fiduciario, éste puede ser un Banco o Sofom con experiencia en la materia (personalmente recomiendo hacer el Fideicomiso son Sofomes, toda vez que los costos son mucho menores y el trato es más personalizado que en los Bancos. La Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito facultan a las Sofomes para realizar Fideicomisos de Garantía, y los Fideicomisos para los Desarrollos Inmobiliarios son de Garantía, como se los comentaré posteriormente). El Fiduciario es quien tendrá la propiedad jurídica de los inmuebles, toda vez que al constituir el Fideicomiso se transmite la propiedad del dueño de la tierra a favor del Fiduciario, sin embargo la posesión física se le otorga a un cuarto participante quien es llamado “Depositario”, a quien las partes nombran y será el encargado de verificar que esté todo en orden con el inmueble (impuestos, prediales, boletas de agua, etc.), así como de entregar la posesión a los terceros adquirentes.
 
En palabras un poco más simples, supongamos que el dueño de la tierra es un hombre que heredó el inmueble y un Desarrollador lo ubica por la buena ubicación de la tierra y la gran plusvalía que podría tener, sin embargo éste Desarrollador no tiene el capital suficiente para pagarle al dueño del inmueble el monto total de la tierra, y el hombre no confía en él lo suficiente en dejar que éste construya en su inmueble y posteriormente le pague lo correspondiente por el mismo. Entonces ubican a un intermediario, quien será el Fiduciario, para efecto de que éste verifique que se construya el Desarrollo y conforme se vendan las viviendas se le pague al dueño de la tierra lo que le corresponde. Esa sería la obligación garantizada del Fideicomiso: que se le pague al dueño y que el Desarrollador construya y venda, recibiendo una muy buena utilidad del negocio.
 
En éste tipo de Fideicomisos será el Fiduciario quien llevará el control de las gestiones, licencias, autorizaciones, así como el control de los inmuebles que se comercialicen mediante un sistema automatizado, el cual dará la posibilidad de emitir reportes de una manera tan práctica que hará que la carga administrativa del Desarrollador disminuya de una manera tan drástica que verá el beneficio en sus bolsillos.
 
Y para el dueño de la tierra, si es persona física, el Fideicomiso también ofrecerá una solución en caso de su muerte con la designación de un Fideicomisario Sustituto, quien hará las veces de “heredero” de los beneficios del Fideicomiso, generando un ahorro en la elaboración de un testamento, brindándole seguridad a sus herederos.
 
Entonces, ¿Por qué no son tan conocidos en el medio?
 
La costumbre relacionar la palabra “Fideicomiso” con que son operaciones muy complicadas cuándo realmente no lo es, y puede ser utilizada para una infinidad de propósitos, como centros comerciales, desarrollos turísticos, complejos hoteleros, oficinas corporativas… incluso el Fideicomiso podría garantizar los mismos créditos para la adquisición de las viviendas, en lugar de utilizar la conocida figura de la hipoteca, haciendo de esto que en caso de incumplimiento, la toma de posesión será más rápida que entrar a los litigios que conllevan las hipotecas.
 
Por si fuera poco, el Fideicomiso facilitará las negociaciones y acuerdos con las Instituciones Financieras en caso de que se requiera de algún fondeo, ya que la garantía sería el mismo Fideicomiso, lo cual es una gran ventaja para los Desarrolladores.
Si buscas certeza jurídica para tu proyecto, acércate a un Fiduciario y deja que ellos estructuren, integren e implementen tu proyecto.
 
FIDEICOMISOS: UNA SOLUCIÓN ÓPTIMA PARA LOS DESARROLLADORES INMOBILIARIOS.
 
 
 

Aplicación del Fideicomiso en la Renovación y Venta de Inmuebles

Por Genoveva B. Franco Aguado

El principal conflicto que pudiere tener el inversionista que se dedique a la compra, venta y renovación de inmuebles, es que éste necesariamente tiene que adquirir la propiedad del inmueble objeto de inversión. En México ésta operativa, si bien es muy atractiva de inversión, conlleva una serie de gastos que podrían generar que la utilidad total al momento de la venta se vea disminuida, como lo son los impuestos y los honorarios notariales, mismos que se causarían en dos momentos diferentes: al momento de comprar el inmueble y al momento de venderlo.
 
Es por esta razón que muchas personas no se atreven a entrar en éste tipo de negocio, y menos si no cuentan con el capital necesario, toda vez que el primer gran gasto a realizar es, por supuesto, la compra del inmueble. En virtud de lo anterior, y entendiendo un poco el área de oportunidad que esto implica, que se ha estudiado la viabilidad del uso de la figura del Fideicomiso para que esta forma de inversión sea algo que se encuentre al alcance de la mano de cualquier persona interesada en el negocio inmobiliario.
 
El Fideicomiso para Renovación y Venta Inmobiliaria es un producto fiduciario cuyo objeto es servir como modelo asociativo entre el propietario del inmueble a renovar y el inversionista de la renovación, de manera que éste último no necesariamente tenga que adquirir la propiedad del inmueble objeto de renovación, sino que mediante acuerdos que fijen entre éste y el propietario del inmueble, se aporte la propiedad a un patrimonio externo de las partes, para efecto de que el inversionista pueda realizar las renovaciones necesarias para incrementar el valor del inmueble y comercializar el mismo, de forma que, al momento de la transmisión de propiedad a favor del tercero adquirente que compre la propiedad, se le pague al propietario original los montos acordados y estipulados en el contrato de fideicomiso, quedándose el inversionista con el resto de la ganancia.
 
Es decir, mediante este vehículo lo que se busca es que se lleve a cabo el negocio inmobiliario sin la necesidad de que el inversionista adquiera la propiedad del inmueble objeto de renovación, y sin el riesgo de que el propietario del mismo no obtenga el monto que solicite por la venta de éste, generando seguridad entre las partes.
 
Este modelo ganar-ganar ha sido utilizado en dimensiones aún mayores, ya que es un esquema bastante similar al utilizado en los Fideicomisos para la Construcción de Desarrollos Inmobiliarios, en el cual una persona, como Fideicomitente A, aporta a propiedad fiduciaria el inmueble y otra persona, como Fideicomitente B, aporta licencias, permisos y construcciones, a efectos de que el Fiduciario se encargue de verificar que, al momento de la terminación de obra y de la venta de los inmuebles resultantes de la misma, cada parte obtenga lo que le corresponda conforme a lo previamente pactado en los fines del fideicomiso.
Las ventajas que tendría la utilización del Fideicomiso para Renovación y Venta de Inmuebles son:
 
1. El inversionista no tendrá que adquirir la propiedad del inmueble, y el propietario del mismo no pondrá en riesgo su patrimonio, toda vez que el inmueble se encontrará en un patrimonio externo de las partes, liberando de esta manera el riesgo de que el inversionista se quede con las ganancias totales de la venta del inmueble o bien, que el propietario del inmueble se niegue a la venta posterior del mismo.
 
2. La posesión del inmueble la mantiene el inversionista, lo cual le da a éste la libertad de realizar las renovaciones necesarias sin tener la necesidad de solicitar acceso al propietario.
 
3. El inmueble se vuelve inembargable, ya que al formar parte del patrimonio fideicomitido, el inmueble no podrá ser embargado, lo cual genera seguridad a las partes de que la inversión llegará a buen puerto.
 
4. Control de gestiones, autorizaciones y licencias. El Fiduciario estará al tanto de que el inversionista consiga todas las autorizaciones necesarias para renovar el inmueble, y de ésta manera evitar conflictos administrativos con las autoridades del lugar de ubicación del inmueble.
 
5. Clara responsabilidad de las partes, ya que tanto el inversionista como el propietario tendrán sus responsabilidades estipuladas en el contrato de Fideicomiso.
 
6. Estipulación de un plazo máximo de venta. Este será clave para el cumplimiento de los fines del fideicomiso, toda vez que desde antes de la firma del mismo las partes deberán acordar un plazo máximo para la venta del inmueble renovado, lo cual le dará al propietario del inmueble la seguridad de que recibirá los montos acordados en un plazo determinado. En caso de incumplimiento, se procederá conforme se establezca en el mismo fideicomiso.
 
7. Solución en caso de muerte del propietario, en caso de ser persona física, toda vez que en el contrato deberá establecerse un Fideicomisario Sustituto, quien recibirá los beneficios en caso de fallecimiento del propietario.
 
8. Ventajas fiscales: El inversionista, al no tener que adquirir el inmueble, se ahorra del pago del Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles al momento de adquirir, así como el propietario, al momento de aportar su inmueble al patrimonio del Fideicomiso, recibe los beneficios establecidos en el artículo 14 del Código Fiscal Federal, siendo el caso que los impuestos se pagarán únicamente al momento de transmitir el inmueble a favor del tercero adquirente.
 
 
 

La Responsabilidad Civil del Fiduciario

Por Antonio Fernández Fernández

 

“El precio de la grandeza es la responsabilidad”

W.Churchill

Primero tenemos que definir en qué consiste la responsabilidad civil, para posteriormente desarrollar la responsabilidad del fiduciario y de esta forma desarrollar la exposición del tema. Por responsabilidad civil, Borja Soriano sostiene que consiste en la obligación que tiene una persona de indemnizar a otra de los daños y perjuicios que se le han causado.
Para que exista responsabilidad civil se requieren algunos elementos, como son la realización de un daño, el cual el Código Civil para el Distrito Federal (CC), hoy Ciudad de México, en su artículo 2108 define por daño “la pérdida o menoscabo sufrido en el patrimonio por falta de cumplimiento de una obligación”; también se requiere la vinculación causa-efecto que consiste en la relación que debe existir entre la conducta y el daño causado, como lo establece el artículo 2110 del CC que señala que “los daños y perjuicios deben de ser consecuencia inmediata y directa de la falta de cumplimiento de la obligación”; y el tercer elemento necesario es el dolo o culpa del deudor, el primero consiste directamente en el actuar de la persona, que de una manera premeditada tiene una acción u omisión en su actuación que provoca un daño, mientras que la culpa consiste en un mal actuar por negligencia o imprudencia, teniendo el dolo un grado de responsabilidad superior a la culpa.
 
Por lo anterior tenemos que en el fideicomiso el principal responsable de la buena administración y cumplimiento de los fines es el fiduciario, quien al ser contratado se obliga a siempre obrar como un buen padre de familia, según lo establece el artículo 391 de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito (LGTOC),lo cual puede ser muy general, por ello es importante que en el propio contrato de fideicomiso se determine de forma precisa los derechos y obligaciones del fiduciario, para que con ello las partes tengan claro su margen de actuación.
 
La LGTOC regula muy vagamente los derechos y obligaciones del fiduciario, pero al ser administrador de un patrimonio ajeno su actuar se vuelve muy delicado, y por ende son sujetos de una gran responsabilidad, de esta manera se puede decir que existe una responsabilidad civil del fiduciario de forma natural, aún cuando no se encuentre establecida en el contrato, y por la propia naturaleza de las instituciones que pueden ejercer la función de fiduciario, éstas deben ser altamente especializadas debiendo de actuar con profesionalismo, lo que las obliga a conducirse de la mejor manera, con diligencia, por ello siempre deben estar atentas a toda cuestión que tenga el fideicomitente o fideicomisario.
 
Se entiende que la Ley presupone que las fiduciarias cuentan con un alto nivel de conocimiento de la materia y que es un experto en el negocio a administrar, por lo que se les aplica la responsabilidad que tienen los profesionales(1), pues no pueden alegar en su defensa algún tipo de desconocimiento del negocio, ya que al aceptar el contrato de fideicomiso en el mismo se plasmaron los fines y las obligaciones del fiduciario, siendo su responsabilidad de tipo contractual principalmente y directa.
 
Las fiduciarias deben de ser altamente especializadas en los negocios que administran y su actuar debe contar con el expertis necesario para cada negocio encomendado y brindar los resultados esperados, debiendo otorgar un alto grado de confianza y lealtad, salvaguardando la información de sus clientes de tal manera que nadie pueda utilizarla de alguna manera, por ello también les llevaría una responsabilidad civil al violar el secreto profesional que deben guardar.
 
Por todo lo anterior las fiduciarias asumen una responsabilidad civil muy grande, principalmente derivada de la administración de bienes ajenos, deben actuar con toda la prudencia y confidencialidad, el incumplimiento de cualquier obligación del fiduciario puede generar un daño patrimonial o moral a los contratantes y por ello la fiduciaria puede ser sujeta de responsabilidad civil, lo que la llevará a resarcir el daño causado y los perjuicios ocasionados, además de la remoción del cargo de fiduciario que le haya sido encomendado.
 
Las fiduciarias tienen en sus manos cada vez negocios y patrimonios más valiosos y de diversos tipos, por lo que su personal debe estar calificado para llevar a cabo cada negocio en específico, y solo administrar el número de fideicomisos que pueda administrar de la mejor forma, ya que muchas veces por el exceso de negocios fiduciarios cometen errores graves que les puede provocar el pago de daños y perjuicios y la pérdida del cargo.
 
Además de lo anterior, se debe de tener en cuenta que con mayor frecuencia se presentan demandas por responsabilidad civil, y en el negocio del fideicomiso se encuentran las fiduciarias ante una gran exposición de riesgo, en virtud de que hay patrimonios importantes que administran los cuales muchas veces pueden ser superiores al patrimonio de la propia fiduciaria y una demanda en su contra pondría en riesgo su propia existencia.
 
Para evitarse algunas responsabilidades, muchas veces las fiduciarias pactan cláusulas de liberación de responsabilidad, las cuales son totalmente legales, pero tienen limitaciones, pues no puede eximirse de responsabilidad la derivada del dolo, pues emana de una responsabilidad superior que va directamente contra la buena fe que debe imperar en los contratos y solo se permite pactar la liberación de responsabilidad proveniente de la culpa, por la mala administración derivada de la negligencia o descuido.
 
En este sentido, para demandar la responsabilidad civil del fiduciario se debe primero legitimar en el juicio, y podrá hacerlo toda persona que haya sufrido un daño en su patrimonio como consecuencia de la gestión del fiduciario, y estará facultado para demandar la reparación del daño y el pago de perjuicios, siendo los directamente afectados el fideicomitente y el fideicomisario, pero el derecho a demandar no se limita solo a ellos, pues cualquier tercero puede hacerlo si fue afectado.
 
Cabe señalar que no hay que confundir la responsabilidad del fiduciario dentro del negocio del fideicomiso, en el cual debe actuar apegado a lo encomendado y su responsabilidad se limita a su buen desempeño, con la responsabilidad que se tiene fuera del fideicomiso, donde el fiduciario, en el desempeño de su cargo, pueda ocasionar daños a terceros y por ello deberá responder, no con su patrimonio si no con el patrimonio del mismo fideicomiso pues el daño de causó por su actuar en el fideicomiso sin que haya ocurrido por su mala actuación. Por todo lo anterior cada vez la materia fiduciaria tiene mayor importancia y las leyes deben regular de mejor manera esta materia.
 
(1)Urrets Zavalía, Pedro, Responsabilidad Civil del Fiduciario; Colección Estudios de Derecho Privado. Rubinza-Culzoni Editores. Buenos Aires, Argentina. 2002.

El Fideicomiso y el Lavado de Dinero

Autor: Guillermo Donjuán Aguirre / Subdirector de Ingeniería Fiduciaria y Prevención de Lavado de Dinero TMSourcing.

Mucho se ha argumentado en relación a que si el Fideicomiso es un instrumento financiero que sirve o facilita el lavado de dinero, y recientemente, Fundar, Centro de Análisis e Investigación, A.C. público un estudio intitulado “Fideicomisos en México, el arte de desaparecer dinero público”(1) donde su conclusión central es: Los Fideicomisos cuando se relacionan con la política y los recursos públicos, ya que dicha figura ha sentado sus bases en la protección de la información y el patrimonio de sus usuarios, por lo que es común que los fideicomisos evadan las normas referentes al control del gasto, la transparencia y la rendición de cuentas y que ello facilita los actos de corrupción.

Contrario a la conclusión citada, empiezo por señalar, que ningún producto que opera dentro del sistema financiero nacional, fue diseñado o creado para facilitar actos de corrupción y/o facilitar el lavado de dinero y en consecuencia el Fideicomiso no es instrumento que facilite o permita el lavado de dinero.

El fideicomiso es un producto financiero especializado y su comprensión y acceso a su información requiere del conocimiento del producto. en México tenemos 10 tipos de instituciones financieras de cuatro sectores financieros que tiene autorización para operar como fiduciarias, algunas de ellas, supervisadas en materia prudencial por los organismos reguladores del sistema financiero nacional y todas ellas sujetas al marco jurídico normativo en materia de Prevención de Lavado de Dinero y Financiamiento al terrorismo y todas las instituciones fiduciarias en cumplimiento a ese marco normativo, tienen la obligación suministrar a las autoridades competentes información relativa al fideicomiso cuando se solicite, información sobre el beneficiario final y los activos del fideicomiso a mantener o administrar bajo los términos de la relación comercial.

Adicionalmente, es importante destacar que dentro del marco regulatorio las instituciones fiduciarias son legalmente responsables de algún incumplimiento en el desempeño de sus deberes y en su carácter de sujetos obligados pueden ser sancionados de forma penal, civil o administrativamente por su incumplimiento y podemos asegurar que dichas sanciones son eficaces y disuasivas.

Además, para los fideicomisos que manejan recursos públicos desde 1997, se estableció en la Ley de Ingresos la obligación de registrar ante la Secretaría de Hacienda todos los fideicomisos, mandatos y contratos análogos en los que el gobierno federal intervenga, lo que hace público, que Dependencia, Organismo Público Descentralizado o Paraestatal constituye y su vez son auditados por la Auditoría Superior de la Federación.

Por lo anterior podemos concluir que el marco Jurídico que norma la actividad fiduciaria, no facilita las actividades que quieran llevar a cabo el blanqueo de activos, sin embargo, no podemos dejar de advertir que dentro de las etapas proceso Lavado de Dinero, la segunda etapa que corresponde a la Estratificación, donde su objetivo es dificultar el rastreo del dinero sucio a través de la realización de operaciones financieras, el fideicomiso puede servir de ese enmascaramiento que requieren los delincuentes para cumplir su objetivo, por lo ello, significa un reto para las instituciones financieras, que deben establecer los controles necesarios a fin de evitar ser instrumentadas en una operación que tenga como objetivo lavar dinero.

Para ello es necesario, que las instituciones financieras que operan fideicomisos además de llevar a cabo sus procesos de conocer a su cliente, y al beneficiario final, recabar sus cuestionarios de debida diligencia y los procesos que nos permitan identificar a Personas Políticamente Expuestas y la identificación en Listas Negras, también lleven a cabo un análisis del esquema operativo del fideicomiso que incluya al menos los siguientes aspectos:

Una clara definición de la procedencia de las riquezas de los bienes o recursos financieros que serán aportados al fideicomiso.

Si el fideicomiso va manejar recursos financieros, llevar a cabo una buena identificación del origen de los fondos que serán acreditados en el fideicomiso regularmente.

El Fideicomisario o la tercera persona relacionados con los fines del fideicomiso, deben de tener un claro vinculo jurídico con el Fideicomitente.

Una definición clara del por qué de los fines del Fideicomiso y las operaciones que se pretenden realizar en el mismo.

Todo lo anterior coadyuvará a que las instituciones financieras en las que colaboramos, no sean utilizadas para blanquear activos.

[i] http://fundar.org.mx/mexico/pdf/FideicomisosEnMexico.pdf

Mesa de Control Fiduciaria Sencillas

Sugerencias para una práctica útil

Autor:Reynaldo Reyes Pérez Díaz / Licenciado en Derecho y en Contaduría Pública.

Maestro en Derecho.

Las dinámicas vanguardistas que rigen las administraciones de nuestra época, exigen que las conformaciones de las organizaciones estén integradas por sistemas y éstos a su vez por procesos, situación que no ha sido ajena para las instituciones fiduciarias y han tenido que hacerse más eficaces y eficientes en la administración de los fideicomisos que tienen contratados.

Para poder optimizar esta administración se han integrado las denominadas mesas de control, las cuales están conformadas por un conjunto de personas que preferentemente ejecutan acciones repetitivas y no realizan tareas creativas.

Por el contrario, en el diseño e implementación de las mesas de control, el ingenio y la creatividad deben estar muy presentes, además encontramos evidencias tanto de un gran conocimiento de la actividad fiduciaria, como de una amplia experiencia en las operaciones que realizan por cuenta de sus fideicomisos y sin faltar la inspiración mostrada en el establecimiento de los controles que verifiquen el cumplimiento de las políticas, de las diferentes normatividades y de los fines de los fideicomisos.

Por lo tanto, se podrían establecer en la organización tantas mesas de control, como sus operaciones lo requirieran, sin embargo, predominantemente en las instituciones fiduciarias se implantan como un mecanismo para separar la gestión operativa de los negocios a su cargo y generan un proceso que se encargue de atender todas las operaciones programables, liberando de esas obligaciones a los recursos humanos que estén destinados a la atención de los fines de los fideicomisos, es decir, aquellos que ejecutan la administración fiduciaria (o de los fideicomisos), representando la actividad fiduciaria de mayor importancia una vez constituidos los fideicomisos.

A continuación, se listarán enunciativa más no limitativamente algunas sugerencias que intentan promover el manejo óptimo de una mesa de control, tanto en sentido amplio como restringido, siendo en este último caso el relativo a las acciones u operaciones que son rutinarias y pueden ser programables, como las instrucciones a la tesorería (depósitos y retiros), la supervisión del cumplimiento de los fines de los fideicomisos, que derivan en un fortalecimiento de control interno para el cumplimiento de las normatividades, tanto interna como externa. De igual forma se incluyen la serie de informes en los cuales queda plasmado los movimientos habido en los patrimonios de los fideicomisos.

1. Cumplir con la normatividad interna relativa a los procesos de organización, tales como: orientación del área a los objetivos institucionales, establecimiento de metas, optimización de recursos, comunicación efectiva entre áreas de la organización, obtener mejores resultados con menores costos, evitar la duplicidad de esfuerzos, etc.

2. Integrar un equipo obviamente con personas del fiduciario con conocimiento exhaustivo en las operaciones, responsabilidades y fines de sus fideicomisos, para que objetivamente determinen las actividades de orden operativo que serán responsabilidad de la mesa de control y ejecutará cotidianamente. Asimismo, se elaborarán los formatos de entrada mediante los cuales dará inicio la actividad y responsabilidad del área, además cuáles serán los formatos que representarán las salidas de información y a qué personas o puestos deben de ser entregados.

3. Nominar todos y cada uno de los conceptos que involucre la mesa de control, en este apartado podemos hablar de actividades, documentación, instrucciones, acciones, etc., no será necesario que los nombres sean correctos semánticamente, sino que tengan una representación al interior de la organización, como ejemplos:

a. Nombre del área, éste bien podría ser “Gestión Operativa.”

b. Para el tipo de operación valdría como distinguir entre monetarias y no monetarias.

c. En torno a la documentación podemos presentar dos conceptos que bien podrían ser sinónimos, reporte e informe, pero se puede establecer que “reporte” es el entregable que el área de gestión operativa le proporciona al administrador fiduciario y en base a esa información este último elaborará y proporcionará al cliente un “informe”.

d. En el establecimiento de las entradas y salidas al área de gestión operativa, se puede establecer que las “Instrucciones de Operación Fiduciaria” serán las entradas, mismas que detonarán la programación de actividades y operación que se tendrán que realizar periódicamente y las salidas los reportes que son entregados a los administradores fiduciarias, informándoles la serie de operaciones realizadas por cada uno de los negocios fiduciarios.

4. En relación con lo indicado en el punto anterior que no sería necesario que los nombres sean correctos semánticamente, si es relevante que en los manuales respectivos se definan exhaustivamente todos los términos utilizados en el área de gestión operativa, ya sea que se trate de actividades, documentación, instrucciones, acciones, etc.

5. Cumplir con los principios de la gestión de la calidad, lo cual dará continuidad a los preceptos determinados por la alta dirección de la organización en la búsqueda de la excelencia, para tal efecto se sugiere practicar(1):

a. Enfoque al Cliente, entender que son dinámicas las necesidades de los clientes y que éstas están en constante evolución, por lo que se deben anticipar a ofrecerles los servicios y/o productos que vayan requiriendo, así mismo, deberán concluir que el cliente está dentro de la misma organización.

b. Liderazgo, establecer cuál es el objetivo de realizar las funciones del área y ubicar la actividad del área en el futuro.

c. Participación del Personal, es obvio que las personas que conforman la oficina son vitales en su funcionamiento, por lo que se tiene que afanar en conseguir que comprometan su experiencia, habilidad, facultad, ingenio y talento en favor de la organización.

d. Enfoque basado en procesos, reconocer y entender que la organización ya no se integra por departamentos o divisiones, sino que tanto el patrimonio como las acciones están encaminadas a gestionarse como un proceso.

e. Enfoque de sistema para la gestión, reconocer, distinguir y tramitar los procesos relacionados como un sistema, favorece la consecución de los propósitos de la organización, tanto de cantidad como de calidad, toda vez que el fin ulterior que se pretende es la obtención de los objetivos propuestos, por lo que resulta vital detectar todos los procesos que se interrelacionan entre sí.

f. Mejora continua, el progreso permanente de la empresa debe de ser de observancia estricta.

g. El análisis de los hechos como precursor de la toma de decisiones, se dice “lo que no se puede medir no puede ser controlado”, por lo tanto, se deben obtener datos de los productos no conformes y la razón de que acontezcan, a fin de que auxilien en una planificación, ejecución, verificación y actuación cíclica y constante.

h. Beneficios recíprocos entre la organización y sus proveedores, la empresa y sus proveedores son autónomos uno con respecto del otro, pero que entre ellos exista una relación que favorezca el aumento de su potencial para generar valor, es menester pactar alianzas estratégicas que promuevan la competitividad y redunde en un aumento de la productividad y la rentabilidad.

6. Elaborar los mapas que presenten de una forma más gráfica, todo el proceso de la gestión operativa, es decir desde un inicio hasta el final, evidenciando claramente las entradas y las salidas.

7. Establecer los controles necesarios que nos permitan detectar cualquier desviación y en consecuencia realinear la mesa de control para que cumpla con los objetivos para los cuales fue creada, esta actividad debe ejecutarse de manera constante y permanente y el responsable o responsables deberán contar con mucha sensibilidad para detectar por mínima que sea cualquier alteración, se enuncian a continuación algunos ejemplos:

a. Efectuar periódicamente cuestionarios de satisfacción del cliente, aunado a las noticias que sobre ellos se tengan sobre quejas, disgustos, reclamaciones o exigencias.

b. Detectar que existan solicitudes no atendidas, atendidas con retraso o que simplemente no se tenga la capacidad de estipular un día o plazo de atención.

c. Exista a extravío de los documentos que conforman o sustentan las operaciones de la mesa de control.

d. Que a simple vista se perciba el área desordenada

e. Que cualquier integrante de la mesa de control destine parte de su tiempo a la atención de asuntos que no son de la incumbencia del área.

f. Falta de precisión en los entregables.

g. Que cualquier elemento del área no pueda señalar sus funciones y/o los criterios de operación que rijan a determinado negocio fiduciario.

8. Toda vez que es un hecho que se llevará una bitácora de todas las instrucciones y/u operaciones realizadas por el área, es menester traducir ese detalle a información comprensible de la alta dirección, para que estén en condiciones de tomar las decisiones más adecuadas. Esta información puede ser: el número de operaciones totales, diarias, semanales, mensuales, trimestrales, por fideicomiso, promedio; honorarios cobrados, con cargo al patrimonio, pagados directamente por los clientes, cartera vencida; monto total de operación diaria, semanales, mensuales, trimestrales, por fideicomiso, promedio, etc.

Finalmente, si se tiene la necesidad de implementar e implantar una mesa de control, sería ideal la contratación de un especialista o bien contar con los expertos que laboran dentro de la organización, tanto los que estén relacionados con la calidad total, como los del área de organización.

(1) Consultado en Internet en la dirección: https://www.nueva-iso-9001-2015.com/2017/07/principios-de-gestion-de-la-calidad/, el 23 de diciembre de 2018. NUEVAS NORMAS ISO ES UNA INICIATIVA DE ESCUELA EUROPEA DE EXCELENCIA.

El Fideicomiso ¿Existe una noción práctica de él?

Autor: Reynaldo Reyes Pérez Díaz / Licenciado en Derecho y en Contaduría Pública.

Maestro en Derecho.

El fideicomiso es un contrato regulado por la legislación mercantil, particularmente por la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito (LGTOC, artículos 381 al 407).

Así, en virtud del contrato de fideicomiso, una persona denominada fideicomitente, transmite la propiedad o titularidad de bienes o derechos “patrimonio” a una institución fiduciaria, para ser destinados a fines lícitos y determinados, encomendando su realización a la propia institución fiduciaria.

Una vez que los fines para los cuales se constituyó el fideicomiso sean cumplidos, la fiduciaria entregará los bienes, derechos y provechos, los aportados y los que se hayan generado, en beneficio de otra persona que se denomina fideicomisario, que puede ser el propio fideicomitente.

Por lo anterior, es posible suscribir un contrato de fideicomiso para que a través de su figura se realice cualquier finalidad, la que desee el fideicomitente aportante de los bienes o derechos-, con la única salvedad de que sea lícita y determinada.

En términos generales ya se ha relatado la forma en la cual se debe constituir un fideicomiso, pero persisten las interrogantes ¿cuáles son los diferentes usos o aplicaciones del fideicomiso? Y desde mi perspectiva de abogado, ¿qué tipo de fideicomiso puedo proponerle a mi cliente, como alternativa de solución a sus problemas? Bueno, la respuesta es: el único límite para beneficiarse de los usos y aplicaciones del fideicomiso, será la imaginación.

A continuación, sólo haré mención de algunos usos del fideicomiso, ya sea que por sí mismos se expliquen o por su uso ya son del conocimiento ordinario: fideicomisos públicos de inversión, administración, desarrollo inmobiliario, de inmuebles en zona restringida, testamentarios, para fundaciones o museos, fondos de pensiones y jubilaciones o de previsión social; fondos de fomento de asistencia social, administración de rentas, de investigación y/o desarrollo de tecnología, sociedades de inversión, para el otorgamiento de créditos, de infraestructura, carreteros, construcción y/o administración de parques industriales, fondos de ahorro y otros; sin embargo, daré a continuación algunos ejemplos en forma particular, únicamente a efecto de constatar la versatilidad de este instrumento:

El fideicomiso de garantía, en época reciente, se ha incrementado sustancialmente su uso, de tal forma que inclusive en la LGTOC fue incluida la sección segunda del fideicomiso (artículos 395 al 407). Este tipo de negocios tiene la finalidad de que la fiduciaria destine el patrimonio aportado a cumplir con el pago de alguna obligación contraída en una operación principal por el deudor-fideicomitente, en favor del acreedor-fideicomisario.

Tratándose de bienes muebles se podrá suscribir el contrato respectivo en forma privada, pero de inmuebles se deberá elevar a escritura pública. En la ejecución de los fines la institución fiduciaria, deberá destinar el patrimonio directamente o con su venta a pagar al fideicomisario (acreedor) en forma extrajudicial, situación que lo hace el medio ideal porque se ahorra dinero y tiempo, en comparación con las otras figuras de garantía, como la prenda, fianza o hipoteca, cuya ejecución es bastante onerosa por los gastos judiciales que representa, sin tomar en cuenta el costo que implica el tiempo que dilata este tipo de trámites.

Los fideicomisos de administración y fuente de pago son frecuentemente utilizados para transparentar el manejo de recursos. En este caso, la fiduciaria será la encargada de cumplir con los lineamientos estipulados para el destino que tendrán los recursos. Son usados en el manejo de tesorerías, como las de las administraciones de condominios, asociaciones de padres de familia, administración de taquillas de espectáculos o presentaciones culturales, administración de eventos con fines benéficos, etc.

Por otra parte, tenemos los fideicomisos bursátiles donde los certificados que se emiten cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), a través de los cuales se bursatilizan activos mediante la cesión al patrimonio del fideicomiso de cuentas por cobrar o en general flujos futuros. El fiduciario, al amparo del fideicomiso, emite los certificados y coloca a través del Intermediario Colocador entre el gran público inversionista; el producto de la colocación se entrega a la fideicomitente y con los flujos de recursos que se vayan obteniendo del patrimonio fideicomitido, se irán liquidando a los fideicomisarios o tenedores de los certificados según se haya pactado.

(1) Imagen consultada en el portal de la Bolsa Mexicana de Valores “BMV” el 1° de mayo de 2016.

Los fideicomisos sobre bienes raíces (Fibras) son los que su patrimonio está conformado por bienes inmuebles y su finalidad será el propio arrendamiento o la adquisición del derecho a recibir los ingresos provenientes del arrendamiento de esos bienes. Los Fibras, reparten el 95% de sus utilidades entre los tenedores de los certificados y sus beneficios se obtienen a través de dividendos, rendimientos y plusvalía.

(2) Imagen consultada en el portal de la Bolsa Mexicana de Valores “BMV” el 1° de mayo de 2016

Los títulos referenciados a acciones (Tracs) son fideicomisos que emiten certificados de participación ordinaria y su patrimonio corresponde a acciones que cotizan en la BMV, cuya intención es replicar algún índice de cotización, por ejemplo el Índice de Precios y Cotizaciones (IPC) de la BMV, para hacer accesibles las inversiones patrimoniales a pequeños inversionistas, quienes a su vez le dan mayor bursatilidad al mercado, pero también cuentan con la ventaja de diversificar la canasta de acciones, indexación, menores comisiones, mayor liquidez, pero sobre todo, replica los mismos efectos del índice.

En los fideicomisos de autoconstrucción, convergen una serie de participantes (fideicomitentes), ya sea con el interés de propalar y efectuar la venta de los inmuebles o construir o bien sólo para ser habitados por ellos mismos. Los fideicomitentes aportan terrenos, materiales, licencias de construcción, planos, mano de obra, recursos líquidos o cualquier derecho o bien que tenga por propósito coadyuvar en el diseño, construcción y terminación de bienes inmuebles.

En lo concerniente a los fideicomisos de bursatilización de participaciones federales, estos pueden ser constituidos por cualquier municipio de la República Mexicana y aportarán los derechos sobre las participaciones federales que en el futuro recibirán del gobierno federal. El fideicomiso, emitirá certificados y serán colocados entre el gran público inversionista, en la forma que ya quedó establecida anteriormente, el servicio de la deuda se hará frente paulatinamente como se reciban las participaciones y es la forma que los gobiernos municipales pueden obtener disponibilidad inmediata con flujos futuros seguros.

Finalmente, en los fideicomisos constructores de infraestructura, como en ejemplos anteriores, se afectan flujos futuros contra la obtención de recursos provenientes de deuda privada o pública a través de la BMV; estos recursos serán destinados precisamente a la construcción de obras de infraestructura que pueden ser en diferentes sectores: caminos y puentes, transporte, telecomunicaciones, suministro de agua, aeropuertos, generación y transmisión de electricidad, puertos marítimos, ferroviario, etc. Cuando las obras han sido concluidas y pueden generar ingresos por los servicios prestados, entonces esos flujos serán destinados precisamente al servicio de la deuda. Con este instrumento, cualquier nivel de gobierno puede construir obra pública, sin descapitalizarse.

En conclusión, en una época donde el común denominador son los recursos escasos, el fideicomiso, por su versatilidad, es el vehículo ideal para poder ejecutar cualquier actividad o acción a costos menores que los medios o recursos tradicionales.

(1) Imagen consultada en el portal de la Bolsa Mexicana de Valores “BMV” el 1° de mayo de 2016.

http://www.bmv.com.mx/es/Grupo_BMV/Instrumentos_disponibles/_rid/965/_mod/TAB_LARGO

(2) Imagen consultada en el portal de la Bolsa Mexicana de Valores “BMV” el 1° de mayo de 2016, http://www.bmv.com.mx/es/Grupo_BMV/Instrumentos_disponibles/_rid/965/_mod/TAB_CAPITALES