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ASG en Fideicomisos Inmobiliarios

Por Genoveva Franco

En el año 2000, la Organización de Naciones Unidas estableció los Objetivos del Desarrollo del Milenio (ODM), con los cuáles pretendía que los países mostrarán avances en ocho necesidades mundiales, lo cual no logró cumplirse en el año 2015, que era el plazo máximo, por lo cual la misma ONU decidió definir 17 Objetivos de Desarrollo Sostenible (ODS) para crear un mundo mejor para las generaciones futuras. A partir de estos ODS se consideraron también criterios Ambientales, sociales y de gobernanza ( ASG ).

Los beneficios que estos podrían traer en las empresas, permitiendo abordar los principales desafíos globales como el cambio climático o la escasez de recursos, que ha derivado un crecimiento en la demanda de este tipo de políticas en todo el mundo, tanto así que, el gremio de las FIBRAS (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces) han establecido metas puntuales para que, hacia el 2025, la mayoría de los inmuebles administrados, al igual que los mismos fideicomisos, cumplan con los criterios ASG, pero… ¿qué sucedería con los demás fideicomisos inmobiliarios que existen en México?

Sin duda, durante los últimos años hemos pasado por situaciones complejas para la humanidad, por lo cual es necesario estar preparados ante un futuro incierto en cualquier aspecto, y la industria inmobiliaria al día de hoy tiene que contar con una gran responsabilidad en materia social y ambiental, tomar en cuenta los criterios ambientales, sociales y de gobernanza para que se vuelven no una opción, sino en un requerimiento, y con ellos determinar una serie de beneficios en las condiciones para futuros financiamientos a las desarrolladoras, sin importar el tamaño de éstas.

¿Por qué su importancia?

La experiencia nos ha demostrado que los riesgos ASG, que antes eran considerados no financieros, hoy ya son considerados como tales, toda vez que, presentan riesgo en la rentabilidad y ganancia de las organizaciones. Una organización que no toma en cuenta los factores ASG no podrá ser competitiva.

Tan es así que, en diciembre del 2021 la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción, dio a conocer que Infonavit se adhirió a los Principios de Inversión Responsable respaldados por Naciones Unidas, para dar una mayor transparencia y uso eficiente a los ahorros de sus derechohabientes, con lo que los factores ASG ya son un tema considerado en sus inversiones, y aparte, son cada vez más instrumentos financieros enfocados al desarrollo de este tipo de políticas.

Ahora bien, ¿qué tener en cuenta para implementar políticas ASG en la industria de construcción? A continuación, te explicamos punto por punto:

Ambiental

El 4 de noviembre de 2016 se firmó el Acuerdo de París, el cual es un tratado internacional sobre el cambio climático jurídicamente vinculante, ¿qué significa esto? Que todos los países firmantes se unieron a una causa común para emprender esfuerzos ambiciosos para combatir el cambio climático y adaptarse a sus efectos, y sí, México forma parte de este acuerdo.

En el acuerdo de París se establece que hacia el 2030 todas las edificaciones nuevas deberán ser bajo la modalidad de cero carbono y que todas las edificaciones previas al 2050 no deberán emitir contaminantes. Esto genera un gran reto a la industria de la construcción, toda vez que al día de hoy las edificaciones “verdes” son proyectos más costosos que los proyectos estándar, por lo cual se requiere de una inversión más alta y de mejores herramientas para que se pueda generar una utilidad interesante para el constructor.

La buena noticia es que las instituciones financieras ya se encuentran creando productos enfocados en este tipo de proyectos, tan así que ya podemos escuchar de créditos vinculados a la sostenibilidad, bonos verdes, así como emisiones verdes y sostenibles en el mercado bursátil.

Otra buena noticia es que, si bien, el costo de construcción es mayor, la operación de este tipo de construcciones se podrá reducir en un porcentaje interesante respecto a las obras tradicionales, por lo que estamos en el momento de aprovechar las opciones que se nos presentan de financiamiento para poder implementar este tipo de construcciones en el país.

Sin duda, implementar este tipo de criterios deberá verse como una inversión en las empresas desarrolladoras ya que al mismo tiempo reducirán riesgos de que las obras se vean interrumpidas por violar reglamentos o cuestiones ambientales que no se hayan previsto en el proyecto maestro.

Social

En este punto, las políticas de salud y seguridad en empleados, derechos humanos, capacitación a empleados, políticas de equidad de oportunidades, privacidad y programas comunitarios, son criterios generales para integrar el bienestar social en las organizaciones.

Si a esto le sumamos el diseñar complejos donde las personas puedan gozar igualdad de derechos y oportunidades, generar un verdadero sentido de pertenencia y una posible fuente de trabajo a través de la construcción, sin duda el proyecto arquitectónico se volverá un tema primordial para la generación de bienestar en la comunidad, lo cual será algo a considerar al momento de gestionar inversiones o fondeo para la construcción.

Gobierno

La flexibilidad y la variedad de ideas en la toma de posesión es uno de los temas que cada vez más llama la atención en las construcciones. Inclusión de género, independencia del consejo, derechos de los inversionistas, políticas salariales, ética en el negocio, entre otros, son criterios generales para integrar un modelo de gobernanza sólido y transparente.

A esto, conviene definir que el gobierno corporativo se refiere a la estructura y conjunto de procesos y políticas que rigen a una empresa. Dos piezas clave son, primeramente, la conformación de un Consejo de Administración y un equipo ejecutivo que, como su nombre lo dice, ejecute la estrategia formada por el Consejo.

Ahora bien, ¿cómo construir un gobierno corporativo en un Fideicomiso?

Aquí juega un papel clave el Comité Técnico y en su caso, comités independientes del Fideicomiso. Si bien es cierto que, muchos fideicomisos inmobiliarios no requieren de la implementación de un Comité Técnico por su simplicidad de la operación, cada vez es más frecuente encontrarse con desarrolladores que buscan precisamente contar con un ente que tome decisiones y además genere una mayor transparencia en cuanto a las políticas del desarrollo que, junto con la implementación de solución de conflictos a través de mecanismos alternativos de solución de controversias, hacen que sea mucho más dinámica la toma de decisiones en proyectos inmobiliarios.

Ante los aspectos anteriormente expuestos, podemos resumir que hoy en día son pocas las desarrolladoras y constructoras que se encuentran comprometidas con el desarrollo social y ambiental en sus proyectos, siendo el tema del gobierno corporativo tal vez uno de los más desarrollados pero también con algunas áreas de oportunidad, y la realidad es que en México ya existe una gran demanda de construcciones eficientes y de calidad donde lamentablemente la oferta es baja.

Por lo anterior, es importante comenzar a considerar y enfocar esfuerzos para que las próximas construcciones en las cuales seamos parte, gestionemos, o administremos como fiduciarios, cumplan con los criterios aquí planteados y realmente sean proyectos que sumen, generen bienestar y, sobre todo, generen rentabilidad a los inversionistas relacionados.

Genoveva Franco

Licenciada en Derecho con Maestría en Derecho Constitucional y Amparo, especialista en temas inmobiliarios y propiedad intelectual avalada con certificaciones AMPI y OMPI.

Asimismo, es miembro social de diversas asociaciones como AMPI y Barra de Abogados, así como Vicepresidente del Capítulo Yucatán de la Federación Mexicana de Administradores de Edificios y Condominios (FEME).

Herramientas y Beneficios de la Tecnología para la Ejecución de Fideicomisos en la Actualidad

Nota Editorial de la

Entrevista con Erick Rincón

Mundo Fiduciario tuvo una entrevista con Erick Rincón, director de Tic Tank, abogado y doctor en Derecho con más de 23 años de experiencia en el desarrollo ejecutivo, jurídico, tecnológico y estratégico de empresas.

Durante la entrevista, el contexto de la conversación que se llevó a cabo fue sobre las nuevas tecnologías, herramientas y beneficios para la ejecución de un Fideicomiso hoy en día. Desde su punto de vista, Erick Rincón compartió a Mundo Fiduciario que, si bien, hoy en día la tecnología ya no se puede relacionar solo con temas de incorporación de sistemas de información, medios computacionales, virtualización de documentos, trámites o procedimientos.

La tecnología tiene que ver en la actualidad sobre todo con la mejor utilización de los datos. Para él, existen tres grandes puntos que se deben tomar en consideración en cuanto al negocio fiduciario al momento de desarrollar su expresión tecnológica; la automatización, refiriéndose al consumo de datos más inteligente; la racionalización, hacerlo en menos pasos, evitando roces y demoras con los clientes, y finalmente, la simplificación, hacerlo más sencillo para cada usuario y crearles una mejor experiencia.

Para que todo esto sea posible comenta que, es muy importante la adopción de tecnologías propias de la 4a Revolución Industrial, como lo es el Blockchain, el internet de las cosas, Big Data y la Inteligencia Artificial. Esos son los principales elementos para el desarrollo de un negocio fiduciario que, de manera evolutiva, vaya también generando nuevas capacidades y competencias tecnológicas.

Hay un tema importante con la blockchain. Esta tecnología que tiene una combinación de componentes como lo son bases de datos distribuidas, el desarrollo de operaciones de persona a persona y la vinculación de cada una de las a través de elementos criptográficos, ocasionan una desintermediación de la confianza, logrando tributos que antes solo se tenía cuando existía un tercero que verificaba dichos datos, como lo es autenticidad, integridad, disponibilidad e inmutabilidad de la información.

La blockchain propone un cambio en ese paradigma, y algo importante es que la tecnología no es enemiga de la ritualidad o formalidad. Las operaciones como la creación de un encargo fiduciario por medio de estas, son tan solemnes con la tecnología como en persona.

Durante una conferencia que dio en el evento anual de STEP LATAM 2022, Erick Rincón dio a conocer la noticia de que en Colombia ya no será necesario un tercero de confianza (fiduciario) para comprar un inmueble. Explica que este cambio se debe a la naturaleza jurídica que tienen los tokens, donde finalmente hoy por hoy, a partir de Blockchain y desarrollando contratos inteligentes podrían tokenizarse, es decir, donde se puede individualizar derechos a través de NFT´s o de Tokens creados por dichos contratos, diferentes activos, incluyendo un activo inmobiliario, donde esta operación de compra-venta no implica cuando se adquiere ese derecho sobre el token, no implicaría el modelo de captación en el cual haría en ocasiones irrelevante la presencia de una entidad fiduciaria.

En este sentido, las entidades fiduciarias deberán aprovechar la funcionalidad tecnológica para poder implementarla en la estructura de su negocio y hacer más eficientes y seguras sus operaciones.

Por su parte, la tecnología hace que hoy en día las fronteras sean mucho menos fáciles de verificar. Cuando se habla de operaciones Cross-border u operaciones que utilizan tecnología de una manera intensiva, ocasiona que las fronteras que se han creado a través de diferente instrumentos regulatorios se desvanezcan o desaparezcan en su totalidad y empiece a ser importante el desarrollo de servicios financieros por medios electrónicos que no tienen como tal una jurisdicción, y es ahí de donde nace el concepto de la glocalización, cuya ventaja sobre sale en no estar limitados bajo los derechos nacionales de cada país al que se ofrece sino que hay un encubrimiento jurídico global.

Ahora bien, otro punto importante en la conversación y en relación a lo anteriormente comentado, Erick Rincón compartió que, ya está a la vista una criptomoneda soberana en Colombia. Explicó que, estas significan que por medio de tecnología blockchain de carácter privado, los bancos centrales van a tener la posibilidad de emitir una moneda digital que va a tener validez como la moneda local que se maneja en cada estado.

Hay diferentes proyectos en el mundo para el desarrollo de criptomonedas soberanas que tienen como principal pretensión el digitalizar el dinero y esa digitalización de dinero en económicas. Sin embargo, por otro lado existen económicas que dependen de la conectividad que tiene los ciudadanos a internet ya sea por razones de brechas o asimetrías como en el caso de naciones como El Salvador, donde no se habla de una criptomoneda soberana, pero hay una adopción de bitcoin como moneda de curso legal, cuyo reflejo de uso por parte de los salvadoreños es de un 30% los cuales pueden acceder en condiciones adecuadas a la red de internet, y esto en lugar de ser un fenómeno incluyente puede generar brechas de discriminación por oportunidades.

Finalmente, como último comentario sobre el tema de las criptomonedas, Erick Rincón compartió que como consecuencia del envió de toda moneda al exterior, están las remesas, y en el caso de las criptomonedas que no son soberanas, pueden ser vistas como vehículos para el desarrollo de operaciones de cambio, giros o envíos de dinero al exterior, el cual se está aprovechando bajo un marco jurídico mucho más flexible e incluso, inexistente. Por tanto, en la medida en la que las criptomonedas son vistas como un vehículo para el envío de dinero al exterior va a seguir creciendo ese modelo y seguramente tendrá que haber alguna reacción por parte de quienes controlan la política cambiaria de los estados en cuestión al tema de remesas.

Abogado de la Universidad del Rosario, con posgrados en Derecho Financiero y Derecho Contractual de la Universidad del Rosario; Diplomado en Comercio Electrónico Internacional de la Universidad Externado de Colombia; Diploma de Estudios Avanzados D.E.A.

El Fideicomiso y el Trust Anglosajón; Diferencias y Similitudes

Por Ismael Vélez

Antecedentes

La figura del Trust, tiene un origen de mucho tiempo atrás. Así es, como Lisoprawski y Kiper, en su gran libro de referencia denominado “Fideicomiso”. Dominio Fiduciario y Securitización señala que, “el antecedente del trust es el use cuya aparición se remonta a la Edad Media, como vía para eludir las confiscaciones en tiempos de las guerras dinásticas y de persecuciones políticas que se abatían sobre vencidos, así como la exacción de tributos feudales y el rigor de las leyes contra las “manos muertas (1217) que prohibía a las congregaciones religiosas la propiedad inmueble”.

Como vemos, el origen del trust no solo está en el concepto de confianza sino de protección ante problemas y condiciones resultantes de factores exógenos que no puedan ser controladas directamente por parte de quienes querían perpetuar un patrimonio.

En el caso de la figura del fideicomiso, y puntualmente en América Latina, vemos que la figura comienza a desarrollarse con base al trust del derecho inglés y norteamericano a partir de 1925 en países como Panamá y posteriormente en México. En parte se atribuye ese desarrollo a la denominada misión Kemmerer, quien por esos años analizó la estructura de los sistemas financieros latinoamericanos y propusieron algunos cambios relevantes como fueron la creación de Bancos Centrales, pero que también ampliaron las propuestas a la creación de figuras legales, mercantiles y financieras como es la figura del trust. La gran gestión de Ricardo J. Alfaro, notable jurista panameño de esas épocas impulsó el proyecto de Ley de la Estructura del Trust.

De manera inicial vemos que, tanto el trust como el fideicomiso responden a principios similares, tales como el poder perpetuar en el tiempo los patrimonios personales, sin que estos se vean afectados por diferentes circunstancias e incertidumbres propias de esa época. La religión y la guerra constituían parte importante del desarrollo de los feudos, y por otro lado, en el caso latinoamericano, el nacimiento reciente de Estados cuyos principios de legislación comenzaron a tomar figuras ya existentes en naciones, donde el desarrollo legal y económico, ya había tomado mayor forma y relevancia.

Partícipes de la Figura del Trust y del Fideicomiso

Antes de analizar los partícipes de estas figuras, vemos como la estructura inicial de las mismas mantienen una similitud en cuanto a los derechos y obligaciones que se derivan en el actuar de dichos partícipes.

Quizás la primera similitud descansa en el concepto de la capacidad de la realización de los actos jurídicos. En la práctica, la capacidad jurídica tanto en sistema anglosajón como en el romano garantiza que una persona pueda ser reconocida ante la ley, ejerza sus derechos y asuma obligaciones a través de celebrar contratos. Es esta figura legal, la contractual, la que obliga a las partes a realizar actos jurídicos que terminaran crean derechos y obligaciones pero que, los mismos deben mantener la condición de estructurarse bajo un objeto lícito y una causa lícita. Vemos como la capacidad, conjuntamente con el objeto y causa lícita, determina la existencia de una estructura contractual, que en este caso, determina la existencia de un contrato de fideicomiso o de trust.

La responsabilidad de quien ejerza las actividades fiduciarias es lo que se denomina la responsabilidad fiduciaria. En nuestras legislaciones se suele confundir como que esta responsabilidad fiduciaria, corresponde únicamente respecto de quien administra un fideicomiso.

Por su parte, en el sistema anglosajón define que al actuar a nombre de terceros se deben anteponer dichos intereses por encima de los propios con el fin de preservar la confianza y la buena fe. Este concepto crea no solo un vínculo legal sino ético del actuar en el mejor interés del tercero, y dicha figura, suele amparar la administración de activos y bienes de terceros.

Al analizar a los partícipes dentro del sistema anglosajón si lo comparamos con la figura que conocemos, sobre todo en América Latina, alrededor del fideicomiso encontramos los siguientes:

El Settlor: en América Latina el fideicomitente, persona constituyente u otorgante del fideicomiso. Es el propietario de los activos y derechos, quien crea la figura fiduciaria transfiriendo dichos bienes que serán objeto del trustee o fideicomiso.

El Trustee: denominado fiduciario en América Latina, será el que administre, bajo condiciones e instrucciones previamente señaladas dichos bienes y activos en beneficio de un tercero. Esta administración implica el mantener los bienes en confianza, pero no deja de ser considerado el nuevo titular de estos bienes que administra hasta que se cumplan las condiciones e instrucciones previamente señaladas.

Beneficiary: en América Latina fideicomisario o beneficiario, es quien da sentido a la existencia del Trust o al fideicomiso, pues es el beneficiario, o la tercera persona a favor de la cual se constituye el Trust y se mantienen los bienes objeto del mismo.

Property/Assets: se denomina a los bienes en América Latina el patrimonio fideicomitido, activos y derechos objeto del Trust o del Fideicomiso, pudiendo los mismos tener existencia actual o futura.

Protector: esta figura utilizada en Estados Unidos, implica la existencia de un tercero nombrado (normalmente por el settlor o constituyente) para guiar y supervisar al trustee en el desarrollo de sus funciones. Si realizamos un símil al sistema del fideicomiso podríamos darle la figura de la denominada Junta de Fideicomiso o Comité Técnico, pero esta última más limitada de la figura americana puesto que, el protector goza de amplios poderes que podrían incluir la destitución del trustee si no se cumplen las instrucciones generadas en el Trust

Trust Instrument: la escritura o el documento que otorga y registra los términos del Trust. Normalmente redactado por el settlor, esta figura sería la del Contrato Constitutivo del Fideicomiso, con potenciales reformas que podrían introducirse, pero sin violentar los principios básicos para los cuales fue creado. En algunas legislaciones existe la figura del encargo fiduciario, en el que no se produce la transferencia de dominio del activo o del bien por parte del constituyente, ya que este conserva la propiedad del mismo, que a diferencia del fideicomiso si existe. El fideicomiso se instrumentaliza ante notario, pero el encargo no requiere dicha validez y puede hacerse con instrumento privado.

Existe una limitación en determinadas legislaciones, en la que la figura fiduciaria es limitada a entidades debidamente autorizadas, para tal efecto constituyendo las únicas entidades autorizadas para administrar fideicomisos y fondos de inversión a las Administradoras de Fondos de Inversión y Fideicomisos, mismas que se encuentran bajo control y vigilancia de organismo de control societario. Incluso, algunas legislaciones, como la ecuatoriana, limita la capacidad de los bancos de estructurar lo que se denomina el grupo financiero hacia determinadas actividades, tales como las de Seguros, el negocio fiduciario, incluyendo fondos de inversión y la de corretaje de valores que no pueden ser realizadas por parte de Bancos. Esto implica que los bancos no pueden participar en propiedad de la administración fiduciaria.

Conclusiones

Como podemos apreciar, existen similitudes y pocas diferencias entre las figuras del modelo casi tradicional del trust anglosajón y la del fideicomiso adoptado por el sistema latinoamericano a inicios del siglo XX.

La funcionalidad y versatilidad de la figura del fideicomiso se ha ido ajustando a los requerimientos y necesidades de las personas de acuerdo a las circunstancias existentes. Hoy en día, por ejemplo, la figura del fideicomiso tiene una aplicación muy especial en el área sucesoria, como mecanismos de protección, mantenimiento y continuidad de patrimonios a futuro. Igualmente, en la estructura de negocios, sobre todo inmobiliarios, en donde es importante recalcar la figura de la confianza.

La figura fiduciaria Trust, se ha mantenido perenne en el tiempo brindando por generaciones, brindando más beneficios que problemas, y resaltando los conceptos de propiedad, libertad y protección.

Ismael Vélez

Abogado y Doctor en Jurisprudencia por la Pontificia Universidad Católica del Ecuador (PUCE). MBA por el Tecnológico de Monterrey, Campus Monterrey – México (ITESM).

Profesional con más de 25 años de experiencia en Mercado de Valores, estructuraciones financieras incluyendo esquemas fiduciarios y Finanzas Internacionales. Consultor Legal en Derecho Corporativo y Financiero. Especialista en Planificación Patrimonial personal y empresarial.

La Importancia de las Mujeres en el Sector Financiero

Por Dana Maza

El sector financiero está en constante crecimiento, pero al mismo tiempo, también busca nuevas estrategias que le permitan innovar dentro de sus propias empresas para potencializar sus capacidades de financiamiento o poder adentrarse a nuevos mercados.

Sin embargo, cuando hablamos de innovación, muchas veces atribuímos esto de manera directa al uso de las tecnologías dentro de nuestros procesos para un mayor alcance de los mismos y poder estar a la vanguardia en el mercado. Pero la innovación hoy en día, también debe verse desde la conceptualización social, donde a través de nuestras políticas podamos combatir brechas de desigualdad, e incluso, poder beneficiar a poblaciones específicas a través de nuestros productos financieros y no financieros.

Sobre esta misma línea, tenemos que voltear a ver la agenda internacional y el impacto que ha tenido el desarrollo de la Agenda 2030, a través de los Objetivos de Desarrollo Sostenible alrededor del mundo. Dicha agenda, ha sido bien recibida desde instituciones de fondeo internacional como fondeos nacionales que están buscando que los recursos que puedan colocar, también de manera lateral estén cumpliendo con esta “Hipoteca Social” para poder tener no sólo rentabilidad de las inversiones, sino también de manera paralela un impacto dentro de Políticas Ambientales, Sociales y de Gobernanza (ASG).

En esta misma línea, encontraremos que la búsqueda de la igualdad de género dentro de nuestra instituciones, ya no responde a intereses personales, sino que se mantiene dentro del eje cinco de los Objetivos de Desarrollo Sostenible, dándonos un parteaguas para poder tener un mismo canal de interlocución con estas instituciones para poder ejercer alianzas que ayuden a combatir las desigualdades para las mujeres alrededor del mundo.

Hoy en día, las instituciones del sector financiero deben ver las estrategias de igualdad de género como una oportunidad de innovar al interior de sus empresas con sentido humano, e incluso, verlo como una estrategia de fortalecimiento al interior y al exterior de la empresa que pueda impulsar políticas sostenibles a un mediano y largo plazo, y rentables por ende para la misma.

Un estudio comparativo entre México y Colombia muestra que, respecto a la adopción de prácticas de responsabilidad social empresarial, Colombia evidencia mejor desempeño en las dimensiones ambientales y sociales con presencia de mujeres en el consejo de administración, mientras que en México, la presencia de mujeres en ese nivel generó un rendimiento financiero superior en rentabilidad, liquidez y presencia internacional (Reyes, Briano, Saavedra, 2020).

Durante este año, el INMUJERES desarrolló en conjunto con asociaciones e instituciones financieras el Diagnóstico de la “Incorporación de la Perspectiva de Género en el Quehacer de las Entidades Financieras”. Los principales hallazgos con respecto a la incorporación de la perspectiva de género en las políticas y prácticas de las entidades financieras, fue que el 68% contó con una política o práctica de igualdad de género, sin embargo, solo el 27% contó con una que englobara indicadores para medir su avance (INMUJERES, 2022).

Incluir políticas internas que permitan entornos libres de violencia e incluso de un crecimiento laboral igualitario, nos permite decrecer la tasa de rotación laboral en las mujeres. Dicho estudio nos menciona que si bien, del total de personas contratadas, el 48% fueron mujeres, asimismo, del total de personas que dejaron de laborar en la misma, el 47% corresponde a mujeres. Actualmente, solo 3 de cada 10 puestos de la alta dirección son ocupados por una mujer dentro de las instituciones financieras (INMUJERES,2022).

Pero entonces, ¿por qué es importante la inclusión de las mujeres dentro de nuestras políticas internas y externas?

El incluir a mujeres también nos permite conocer perspectivas y barreras que pueden mejorar los productos financieros y no financieros que tenemos hoy en día, y visualizar posibles campos de oportunidad para el mejoramiento de las mismas. Financieras como Avanza Sólido, han realizado estudios hacia las mujeres acreditadas que han permitido hoy en día comenzar a diseñar productos que atiendan necesidades muy específicas tanto de la zona geográfica, pero también de la parte social a la que las mujeres se enfrentan hoy en día, y con ello, buscar la mejora de su calidad de vida.

En México, más del 65% de las mujeres cuentan con al menos un producto financiero, por encima del 52% reportado en 2012, pero aún por debajo del 72% de hombres, de acuerdo con la Encuesta Nacional de Inclusión Financiera (ENIF), incluso, México está lejos de otras regiones en inclusión financiera para las mujeres. En la región de América Latina y el Caribe, el 52% participan en el sector financiero, y en Europa es el 94%.

Uno de los retos más relevantes que tenemos como sociedad es abatir el rezago de las mujeres en materia de inclusión financiera. De 10 mujeres en México solo 4 cuentan con un medio de ahorro formal y solo 2 cuentan con la protección financiera de un seguro privado. Por ello, es momento de innovar al interior de las instituciones, pero ahora, desde una visión social.

Dana Maza

Especialista en Género y Responsabilidad Social Empresarial. Directora de AYTIK Consultoría.

TEDx Speaker con «Emprende como Niña». Panelista en Foros de Naciones Unidas y Banco Mundial. Actualmente Directora de Inversión Social en Avanza Sólido, Mentora en el programa nacional Posible COOP, Líder de Comunidades en CCME Chiapas y Presidenta del Comité Nacional de Igualdad de Género e Inclusión en ASOFOM.

Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces

Por Edith Linares

Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) son vehículos que emiten Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFI) que son instrumentos que cotizan en las Bolsas de Valores y tienen como propósito el financiamiento para la compra o construcción de bienes inmuebles en México.

Estos instrumentos bursátiles tuvieron su origen en Estados Unidos de Norteamérica donde son conocidos como REITs (por sus siglas en inglés Real Estate Investment Trusts), para fomentar la inversión en desarrollos inmobiliarios.

Con el poco desarrollo inmobiliario que existía en nuestro país, se comenzó a analizar esta alternativa y, por consiguiente, en 2003, el Ejecutivo Federal, comenzó a planear y así adelantarse, a incluir un tratamiento fiscal, que se ha considerado desde principios de 2004, como un estímulo fiscal para efectos del Impuesto sobre la Renta (ISR).

En 2011 sale en México la primera Fibra (Fibra Uno). Debido al resultado, esta generó mucho interés entre los inversionistas, siendo así que comienzan a emitirse este tipo de instrumentos que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) y en la Bolsa Institucional de Valores (BIVA).

Las Fibras son administradas para su arrendamiento, con el derecho a recibir los ingresos de la renta de los activos, y por ende, son parte importante en las carteras de inversión de las empresas. Los inversionistas reciben pagos periódicos que se obtienen de los arrendamientos, y a su vez, tienen la posibilidad de hacerse de ganancias del capital (plusvalía).

Los Fibras se integran con varios inversionistas que reúnen cantidades de dinero para comprar, desarrollar y administrar bienes raíces destinados al arrendamiento, disminuyendo riesgos. Si alguna propiedad presenta un siniestro y queda inservible, las demás, al ser administradas por la FIBRa, siguen generando ingresos que mantienen la rentabilidad de todo el fideicomiso. Lo que antes eran propietarios inconexos se convierten en socios inversionistas.

¿Cuándo entraron a la Bolsa de Valores?

Como ya se mencionó, en el año 2011 entraron a la BMV y de 2011 a 2017 se habían colocado $149,000 millones de pesos. En 2019, la colocación fue de $38,000 millones, en 2020 de $35,500 millones, y en 2021, por $39,800 millones.

De 2011 a 2017 se habían constituido 12 Fibras, siendo a marzo de 2022 un número de 16.

Una Fibra es un portafolio de bienes raíces que están empaquetados y tienen distintos fines. Se pueden empaquetar centros comerciales que sean sustentables o un grupo de edificios verdes que tengan la Certificación Leed (Liderazgo en Energía y Diseño Ambiental), o sea Edificios sustentables. La Certificación Leed tiene reconocimiento internacional creado por el Consejo de Edificación Sustentable de Estados Unidos que permite contar con espacios que mejoran las condiciones de salud y productividad. Al tiempo en que disminuye las emisiones de gases de efecto invernadero, reduce los costos de operación, aumenta el ahorro y facilita los incentivos fiscales, entre otros beneficios.

En la BMV ya existe un Índice Sustentable, que integra a las emisoras con el mejor desempeño “verde”.

¿Cuáles son sus efectos fiscales en México?

Para tener el beneficio del estímulo fiscal, acorde con los Art. 187 y 188 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta (ISR), se tienen que constituir fideicomisos que se dediquen a la adquisición o construcción de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento o a la adquisición del derecho a percibir ingresos provenientes del arrendamiento de dichos bienes, así como a otorgar financiamiento para esos fines, y cumplir con los requisitos siguientes:

El fideicomiso se haya constituido o se constituya de conformidad con las leyes mexicanas y la fiduciaria sea una institución de crédito o casa de bolsa residente en México autorizada para actuar como tal en el país.

El fin primordial del fideicomiso sea la adquisición o construcción de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento o la adquisición del derecho a percibir ingresos provenientes del arrendamiento de dichos bienes, así como otorgar financiamiento para esos fines con garantía hipotecaria de los bienes arrendados.

Al menos el 70% del patrimonio del fideicomiso esté invertido en los bienes inmuebles, los derechos o créditos señalados y el remanente se invierta en valores a cargo del Gobierno Federal inscritos en el Registro Nacional de Valores o en acciones de fondos de inversión en instrumentos de deuda.

Los bienes inmuebles que se construyan o adquieran se destinen al arrendamiento y no se enajenen antes de haber transcurrido al menos cuatro años contados a partir de la terminación de su construcción o de su adquisición, respectivamente. Los bienes inmuebles que se enajenen antes de cumplirse dicho plazo no tendrán el beneficio fiscal.

La fiduciaria emita CBFI por los bienes que integren el patrimonio del fideicomiso y que dichos certificados se coloquen en el país entre el gran público inversionista.

La fiduciaria distribuya entre los tenedores de los CBFI cuando menos una vez al año, a más tardar el 15 de marzo, al menos el 95% del resultado fiscal del ejercicio inmediato anterior generado por los bienes integrantes del patrimonio del fideicomiso.

Cuando la fiduciaria estipule en los contratos o convenios de arrendamiento que para determinar el monto de las contraprestaciones se incluyan montos variables o referidos a porcentajes, excepto en los casos en que la contraprestación se determine en función de un porcentaje fijo de las ventas del arrendatario, estos conceptos no podrán exceder del 5% del monto total de los ingresos anuales por concepto de rentas del fideicomiso.

Que se encuentre inscrito en el Registro de Fideicomisos dedicados a la adquisición o construcción de inmuebles, de conformidad con las reglas que al efecto expida el Servicio de Administración Tributaria.

La fiduciaria presente a más tardar el 15 de febrero de cada año:

a) La información de identificación de los fideicomitentes.

b) La información y documentación de cada una de las operaciones mediante las cuales se realizó la aportación al fideicomiso de cada uno de los inmuebles, incluyendo la identificación de los mismos, así como el monto y número de los certificados de participación entregados a los fideicomitentes. En caso de que los inmuebles aportados al fideicomiso hayan sido arrendados a dichos fideicomitentes, los contratos respectivos.

c) Informe de cada inmueble aportado al fideicomiso que contenga:

Fecha de aportación.
Valor de la aportación.
Años transcurridos entre la fecha de construcción y la de su aportación.
Domicilio.
Uso o destino.
Datos de identificación del portafolio de inversión al que se integra el inmueble, de ser el caso.
Cuando el inmueble sea enajenado por la institución fiduciaria, incluir en el informe la fecha de enajenación, valor de enajenación y ganancia o pérdida.

Y si se cumplen estos requisitos, entonces se tendrá el beneficio del estímulo fiscal.

Edith Linares Negrete

Experiencia laboral desde hace 20 años en el sector administrativo como Administración de Riesgos (intermediario financiero y fianzas). Asistente de la Dirección de Actuaría; Industrias Cannon Mills, Asistente de la Dirección General en Confyl RPH Consultores Fiscales y Legales, atendiendo la parte de determinación de impuestos de diversos fideicomisos para instituciones como Nafin y BBVA Casa de bolsa. Asimismo, cuenta con experiencia en asesoría fiscal para personas físicas y morales.

Actualmente, labora como consultora de impuestos en la firma Tmsourcing.

¿Certificados Fideicomisarios o Security Tokens?

Por Enrique Jatto

Todos conocemos el término tiempo compartido como el derecho a usar semanas o intervalos de un desarrollo turístico durante un periodo específico; en otras palabras, es la compra anticipada de una vacación por determinado número de años. Con el tiempo evolucionó al fractional, que es quien adquiere una fracción y se convierte en dueño en copropiedad de un inmueble, pudiendo utilizarlo en los tiempos convenidos y, además, recibir las utilidades que su renta genere, la principal diferencia es que en el tiempo compartido solo “compras días” y en el fractional compras una porción de un inmueble representado en días de uso o en el resultante de las rentas de esos días.

En esta última modalidad, el fideicomiso es el vehículo idóneo para el negocio, el titular de la fracción del inmueble podrá decir que es el dueño de esa fracción a través del contrato de fideicomiso y de certificados fiduciarios, ahora con la aparición de la Blockchain, WEB 3 y las criptomonedas, cada vez nos estamos alejando más de las costumbres en papel y se hacen más atractivas las opciones digitales.

¿Qué les parece si planteamos que un fideicomiso emita NFTs o Tokens para representar derechos fideicomisarios?

Antes que nada, analicemos los ingredientes para realizar este platillo exótico.

¿Qué es un Fideicomiso?

Es un contrato a través del cual una persona transmite la propiedad de uno o más bienes o derechos (patrimonio fideicomitido) a una institución fiduciaria para ser destinados a fines lícitos y determinados con el objetivo de beneficiar a otra persona o a la persona que entrega dichos bienes o pago.

¿Qué es un fideicomiso fractional?

Es una típica operación inmobiliaria en la que a través de un Fideicomiso un fideicomitente aporta un inmueble y diversos fideicomisarios pagan al fideicomitente una contraprestación que les da derecho una parte alícuota de los derechos sobre la propiedad del inmueble afecto al patrimonio del Fideicomiso, pudiendo utilizar o recibir las rentas del inmueble. Estos derechos son representados con certificados de derechos fiduciarios.

¿Qué es el patrimonio fideicomitido?

Es el objeto o patrimonio del fideicomiso pudiendo ser toda clase de bienes o derechos que el fideicomitente aporta al mismo y se consideran afectos al fin a que se destinan.

¿Qué es un bien mueble?

Son los bienes que se pueden trasladar de un lugar a otro, ya sea por sí mismos o por una fuerza exterior, así como los derechos y acciones que tienen por objeto cosas muebles o cantidades exigibles por acción personal, así como aquellos cuyo destino sea, al ser separados de un inmueble, adquirir el carácter de muebles.

¿Qué es un activo digital?

En el artículo 30 de la Ley Para Regular las Instituciones de Tecnología Financiera (Ley Fintech) señala que un activo digital es la representación de valor registrada electrónicamente y utilizada entre el público como medio de pago para todo tipo de actos jurídicos y cuya transferencia únicamente puede llevarse a cabo a través de medios electrónicos. De dicho concepto legal, destaca la inmaterialidad de los activos virtuales.

¿Qué es un equity token?

Es un tipo de security token que funciona más como un activo de acciones tradicional. En otras palabras, quienes tienen en su poder equity tokens poseen alguna forma de propiedad en sus inversiones. Cada token representa un porcentaje sobre la propiedad que realmente tienen. En la mayoría de los casos, los equity token representan un activo, una propiedad o una empresa.

Ahora bien, empecemos a elaborar este platillo…

Los fideicomisos establecen derechos fideicomisarios que son los beneficios por el cual un fideicomiso fue celebrado, estos pueden ser otorgados con un certificado fiduciario, y en general, existen 2 tipos de certificados fiduciarios.

Constancia de derechos fiduciarios: Documento expreso en donde se consignan los derechos fideicomisarios.
Certificados bursátiles Fiduciarios: Títulos de crédito que representan el derecho a una parte de;

El derecho de propiedad o de la titularidad sobre bienes o derechos afectos en fideicomiso.
Los frutos, rendimientos y, en su caso, al valor residual de los bienes o derechos afectos con ese propósito en fideicomiso.
El producto que resulte de la venta de los bienes o derechos que formen el patrimonio fideicomitido.
En su caso, el derecho de recibir el pago de capital, intereses o cualquier otra cantidad.

En la actualidad, un fideicomiso fractional otorga los beneficios de uso, goce y habitación del inmueble a través de un título emitido por una institución fiduciaria llamado certificado de derechos fiduciarios, en el que se establecen los derechos que tiene el fideicomisario para utilizar y disfrutar su participación en el inmueble, es decir las fechas en las que podrá utilizar el inmueble.

¿Qué les parece una institución fiduciaria que agregue un tipo de certificado más un security token que esté respaldado directamente con el inmueble que pertenece al patrimonio del fideicomiso?

Definitivamente suena posible en la teoría, sin embargo hará falta el salto a un sistema fiduciario que sea compatible con blockchain y a los sistemas de tokenización. Un claro ejemplo, es lo que están haciendo en Argentina con Briken.

Retomando la definición de activo digital, de acuerdo a Banxico, es una unidad de información que no representa la tenencia de algún activo subyacente a la par, y que es unívocamente identificable, incluso de manera fraccional, almacenada electrónicamente. Puede asegurarse que la naturaleza jurídica de estos, es la de ser bienes muebles intangibles dentro del comercio y, por lo tanto, susceptibles de ser objeto de actos jurídicos. Por lo tanto, si es un bien mueble puede ser parte del patrimonio de cualquier tipo de persona, ser sujeto de garantía para cumplir obligaciones, e incluso, aportar o transmitir la titularidad, al menos la guardia y custodia de los activos digitales a una institución financiera para obtener créditos, o bien, celebrar otros fideicomisos.

Asimismo, de acuerdo con la Ley General de Títulos y Operación de Crédito; pueden ser objeto del fideicomiso toda clase de bienes y derechos, salvo aquellos que, conforme a la ley, sean estrictamente personales de su titular.

En otro orden de ideas, ¿te imaginas el potencial para capitalizar proyectos? Imaginemos un desarrollo inmobiliario que emita security tokens y que pueda venderlos para poder capitalizar su proyecto. En este punto ya se lo que estás pensando, eso me huele a una Fibra, definitivamente sí, pero… crear una Fibra requiere una inversión considerable de conocimiento, capital humano y económico. Así que la tokenización inmobiliaria podría resolver, en parte, muchos de los costos administrativos de estas Fibras y permitir la creación de nuevos competidores que utilizan inversionistas privados y mercados alternativos de compra y venta de certificados (Exchanges Crypto).

Si lo simplificamos, la tokenización inmobiliaria es como crear Fibras privadas que puedan comercializarse en un mundo ligado a crypto.

Desafortunadamente, ninguna ley en México define, formalmente, qué es una criptomoneda y tampoco un criptoactivo, sino que la Ley Fintech está basada en el concepto de activo digital y ahí está uno de los problemas de interpretación del uso de criptomonedas debido a que la ley mexicana y Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (LFPIORPI), establece que un activo virtual es “una representación de valor registrada electrónicamente y utilizada entre el público como medio de pago para todo tipo de actos jurídicos, cuya transferencia únicamente puede llevarse a cabo a través de medios electrónicos. En ningún caso se entenderá como activo virtual la moneda de curso legal en territorio nacional, las divisas ni cualquier otro activo denominado en moneda de curso legal o en divisas”.

Estamos viendo el nacimiento de una nueva forma de representación de acciones, del futuro, de los certificados, entre otros, donde su manera de resguardo e intercambio, definitivamente, está en un tiempo de cambio y los fiduciarios no son la excepción. El primero que adopte la tecnología blockchain y sus derivados, será el ganador de una estrella michelin y se convertirá en el estandarte por los próximos años, y esto sin tocar al 100% el tema de los fideicomisos y notarios virtuales, pero ese tema lo tocamos en otro artículo.

Sin más que decir, bon appetit…

Enrique Jatto

Estructurador Fiduciario y Negocios en TMSourcing y Click Seguridad Jurídica, egresado de la Universidad del Valle de México, especialista en esquemas fiduciarios, inmobiliarios, planeación patrimonial y desarrollo de negocios públicos y privados.

La Firma Electrónica; Un Recurso de Vanguardia en la Firma de Contratos

Por Lucely Cruz Sánchez

La digitalización de los procesos ya no es un lujo sino una necesidad, el tiempo avanza y con ello las situaciones ameritan modernidad, es la realidad de hoy en día. Ante esta condición, es necesario avanzar con base en las necesidades del mundo moderno, gracias a ello han surgido diversas tecnologías que nos permiten avanzar a la par, tal como sucede con la Firma Electrónica.

Si bien es cierto, por muchos años el medio idóneo y recurrente para la suscripción de documentos ha sido la firma autógrafa, ya que es comúnmente reconocida por la sociedad como el medio oportuno de manifestación de la voluntad, sin embargo, esta situación ha tenido que cambiar, pues la contratación entre ausentes se torna más necesaria día con día, tal como le ocurrió al mundo entero con el acontecimiento de la pandemia por COVID-19, desencadenando una serie de dificultades para contratar o llevar a cabo actos a distancia, no dejando de lado las diversas complicaciones que se derivan del uso de la firma autógrafa, tal como su falsificación.

Englobando dichos acontecimientos, la Firma Electrónica es el recurso de vanguardia que emergió para contrarrestar estas condiciones adversas; en México, su implementación data desde el año 2000 y que más adelante el 11 enero del 2012 se llevaría a cabo la puesta en marcha de la Firma Electrónica Avanzada con la publicación de la Ley que lleva el mismo nombre, sin embargo su práctica no ha sido sencilla, pues las empresas y la sociedad aún tiene dudas respecto a su validez y legalidad, cuestionando y evitando recurrir a este medio por desconocimiento o simplemente por negación.

Pero, ¿qué es la Firma Electrónica? Ésta puede ser de dos tipos:

Firma Electrónica Simple (FES): El Artículo 89 del Código de Comercio la define como;

“Los datos en forma electrónica consignados en un Mensaje de Datos, o adjuntados o lógicamente asociados al mismo por cualquier tecnología, que son utilizados para identificar al Firmante en relación con el Mensaje de Datos e indicar que el Firmante aprueba la información contenida en el Mensaje de Datos, y que produce los mismos efectos jurídicos que la firma autógrafa, siendo admisible como prueba en juicio”.

Como verán, es el tipo básico de firma electrónica, este conjunto de datos al utilizarse como firma se une a un documento electrónico y se envía en un mensaje electrónico, dicho mensaje va cifrado; para que vaya cifrado el emisor debe contar con una clave pública, asignada por un organismo autorizado para tal fin, de manera que nadie puede modificarlo ni alterarlo, garantizando su integridad de esta forma.

La principal finalidad de la FES es la de identificar al sujeto que la utiliza (el Emisor/firmante), que como podrán darse cuenta, el Código de Comercio señala claramente que produce los mismos efectos jurídicos que una firma autógrafa, además, es admisible como prueba en juicio.

Firma Electrónica Avanzada (FIEL): El artículo 2 de la Ley de Firma Electrónica Avanzada la define como; “el conjunto de datos y caracteres que permite la identificación del firmante, que ha sido creada por medios electrónicos bajo su exclusivo control, de manera que está vinculada únicamente al mismo y a los datos a los que se refiere, lo que permite que sea detectable cualquier modificación ulterior de éstos, la cual produce los mismos efectos jurídicos que la firma autógrafa.”

En similitud con la anterior, la FIEL también es un conjunto de datos electrónicos que sirven para identificar al emisor de un mensaje permitiendo su integridad. Te preguntarás entonces, ¿cuál es la diferencia?

La diferencia entre la simple y la avanzada es que la última está creada bajo una serie de controles que están bajo vigilancia u observación directa e inmediata del firmante, por lo que la dota de mayor seguridad, permitiendo una autenticación e identificación más segura del firmante, además de que la infraestructura de la tecnología de la FIEL es de clave pública o PKI que se asocia al certificado digital, que es el medio físico, mensaje de datos o registro que confirma el vínculo entre un firmante y la clave privada, esto es, el medio donde se entrega la firma respaldado por un tercero confiable, siendo este, la autoridad certificadora que lo emitió.

Una vez comprendidos ambos conceptos, me abocaré a responder las preguntas más frecuentes en torno al uso de la Firma Electrónica:

¿Es válida la Firma Electrónica en México?

Como dije al inicio, el acostumbrado uso de la firma autógrafa en la suscripción de documentos podría deberse a un simple hábito y desinformación, pues disposiciones legales como el Código Civil Federal, Código de Comercio, Código Federal de Procedimientos Civiles, la Ley de Firma Electrónica Avanzada y la NOM-151, reconocen la manifestación del consentimiento por medios electrónicos desde hace ya varios años, así como el uso de las firmas electrónicas.

Por ejemplo, nuestro Código Civil Federal desde su reforma, el 29 de mayo del 2000, en su artículo 1803 reconoce a los medios electrónicos, ópticos o cualquier otra tecnología como una forma de consentimiento expreso, esto es, respaldados por dicha disposición, podíamos optar por estas soluciones vanguardistas para manifestar la voluntad desde hace ya 22 años.

Lo mismo sucede con la firma de actos mercantiles, pues el Código de Comercio desde el 2003 regula el uso de este tipo de herramientas digitales. Entonces, en resumidas cuentas, la respuesta es SÍ, la validez de la Firma Electrónica en nuestro país es una realidad desde hace más de 20 años, reforzando y tomando mayor aceptación con la creación de la Ley de Firma Electrónica Avanzada en 2012 que nos otorgó los parámetros y directrices para su uso y validez.

¿Es segura?

Completamente, ya sea con el firmado simple o el avanzado, pues ambos generan registros electrónicos que permiten la identificación y autenticación del firmante, la hora y fecha en la que la firma se registra, así como su dirección IP, tornando de seguridad y validez a una transacción en comparación con una firma autógrafa.

Ahora bien, ¿Cuáles son sus ventajas?

El uso de la Firma Electrónica otorga mayor agilidad en los procesos y reducción de los tiempos de respuesta, permitiendo englobar la prestación de los servicios y/o contratación en tu empresa, ahorrando los tiempos y costos en la gestión y agenda de firmas de los actos que se vayan a ejecutar (reduce el papeleo y costos en el traslado de firmantes).

Un mejor control de tus documentos firmados es también otra de las ventajas del uso de la Firma Electrónica, eliminando la exposición al empleo y el traslado de información confidencial tangible.

Se disminuyen y evitan errores humanos, esto debido a que la Firma Electrónica a diferencia de la autógrafa, provee de mayor seguridad en la firma de documentos, pues dos de las características más importante de la FIEL es el No Repudio, es decir; la autoría del contenido del documento es innegable por el emisor, así como la confidencialidad, ocasionando con esto una disminución de daños y pérdidas en el patrimonio respecto al riesgo de falsificación de firmas y/o fraude.

Es amigable con el ambiente, pues al reducir el papeleo, contribuirás a un panorama de sustentabilidad en el planeta.

Y por último la pregunta del millón, ¿qué actos podemos firmar con Firma Electrónica?

Como es de saberse, tanto el Código Civil Federal como el Código de Comercio, le aseguran validez y legalidad a los contratos celebrados a través de estas soluciones tecnológicas, por lo que podemos utilizar la firma electrónica desde un simple acuse de recibo, hasta la firma de diferentes tipos de documentos comerciales y empresariales, inclusive en la celebración de diversos contratos y convenios, exceptuando de estos la celebración de contratos en donde la ley exige una firma autógrafa o les requiere una forma específica, por ejemplo, la compraventa de inmuebles.

Para culminar, de manera muy general me gustaría comentar otro uso que pudiésemos darle a la Firma Electrónica, esto es en el tema de la operación de los fideicomisos a través de la Firma Electrónica. Si bien es cierto, la operación de los fideicomisos se rige ampliamente por las instrucciones de las partes al Fiduciario y en su defecto por el comité técnico, como es de suponerse, estas instrucciones deberán cumplir con las tres más importantes características que son comúnmente conocidas dentro del universo Fiduciario como “Las tres Fs” esto es, FINES, FIRMAS y FACULTADES, que su conjetura deberían ser los primeros filtros para validar y consecuentemente ejecutar la instrucción, sin embargo esto no es completamente seguro debido a las falsificaciones de firmas autógrafas que suelen ocurrir en la operación de los fideicomisos.

En relación con lo anterior, los fiduciarios optan por añadir otro tipo de filtros y seguros que garanticen que efectivamente se trata de una instrucción genuina de las partes o del comité técnico, tales como; llamadas de confirmación y correos y personas autorizadas para instruir. Sin embargo, muchas veces estas medidas no son suficientes a la hora de asegurarnos de la genuinidad de las instrucciones, por lo que tomando en cuenta todas las ventajas que fueron plasmadas en el desarrollo del presente, una solución muy correcta para esta situación sería la de implementar el uso de la Firma Electrónica en la suscripción de las instrucciones al Fiduciario, agilizando también de esta manera la operación.

Fuentes

Barreto Zúñiga, L.A. (2011). Evolución de la firma autógrafa a la Firma Electrónica Avanzada. Revista Digital Universitaria. Volumen 12 Número 3. Pág. 5-8.
Ley de Firma Electrónica Avanzada
Código Civil Federal
Código de Comercio

Lucely Cruz Sánchez

Licenciada en Derecho y Maestra en Derecho Corporativo.Profesional con más de 8 años de experiencia en el sector Corporativo y Fiduciario, se ha desempeñado como Abogado Corporativo y Ejecutivo de Promoción y Administración Fiduciaria en importantes Instituciones Financieras.

Aporte de Terrenos; Un Vehículo Fiduciario donde todos Ganan

Por Leonardo Hortúa

Colombia

Hace 17 años ya, era propietario de un terreno con una ubicación privilegiada; la compra de ese terreno en un principio se trató de una inversión en finca raíz, donde el negocio estaba por participar en el “Remate” o “Subasta” de una propiedad que perteneció a una empresa en liquidación a un precio por debajo del valor comercial, dado que la forma de pago debía hacerse en un solo pago.

Para aquella época, la actividad de la construcción se desarrollaba usualmente de la siguiente manera:

El desarrollador compraba los terrenos, asumía por su cuenta los estudios y diseños (lo que ya de por sí significa una inversión importante), y finalmente, solicitaba las licencias o permisos. Una vez estructurado el proyecto y con la correspondiente viabilidad financiera, lo presentaba a un banco para obtener la financiación; la banca usualmente exigía al desarrollador tener mínimo el ciento por ciento del valor de los costos indirectos para llegar, en el mejor de los casos, a obtener una financiación del 70% de los costos directos. La diferencia, se asume que corresponde a cuotas iniciales de las ventas.

Sentía que el potencial y la rentabilidad que podía generar ese terreno que acababa de adquirir, era mucho mayor si yo me convertía en socio del proyecto que allí se desarrollara.

La primera fase fue buscar un desarrollador experto que se interesara, y una vez logrado el interés de éste, estructuramos lo que sería el acuerdo de APORTE para la creación de un FIDEICOMISO INMOBILIARIO. Específicamente acordamos participar en una porcentaje del valor de las ventas, lo cual en la práctica es mucho más sencillo que estar verificando costos, calidad de los materiales etc. Y lo más importante, acordamos la forma en que recibiríamos lo que en Colombia, la Ley denomina “Restitución de aportes”. Esta última parte es bien importante, pues define de forma clara y completa esa cláusula de “salida o fin” del negocio fiduciario, que permite contemplar los mejores y peores escenarios para finalizar el fideicomiso.

Para tranquilidad de las partes involucradas, (Desarrollador y Aportante) que hasta ese momento éramos dos completos desconocidos que habíamos coincidido en la voluntad o deseo de hacer un proyecto, transferimos la titularidad del predio a un Fideicomiso, en la escritura de transferencia, se dejó mención de dos anexos: primero, el acuerdo celebrado entre las partes, y segundo, las instrucciones dadas a la Fiduciaria para la ejecución de todo el contrato.

Llegar a un Banco con un esquema jurídico tan claro tiene ventajas enormes, en primer lugar, el Banco tiene la certeza de la legitimidad de la propiedad del terreno (pues previamente las fiduciarias deben hacer estudio de títulos), y adicionalmente, tienen ya la garantía del crédito, es decir, el terreno en cabeza de una Fiduciaria. Para el constructor o desarrollador, su capacidad de flujo de caja no se vería comprometida para pagar el terreno, lo que significaba una menor financiación, menores costos financieros, menor costo de oportunidad, y obviamente, un inicio de obra más rápido, por tanto un proyecto más ágil.

El resultado final no pudo ser mejor, mi rentabilidad por la compra del terreno se incrementó en forma exponencial, el desarrollador redujo sustancialmente su inversión inicial, y por ende, la rentabilidad del proyecto también fue mucho mayor a un proyecto tradicional. Los compradores finales recibieron lo prometido y tenían a una Fiduciaria que velaba por ello, así como el banco financiador tenía prelación de pago.

Hoy en día esta figura es muy usual en Colombia, es un vehículo ideal para los pequeños y nuevos constructores y desarrolladores, pero también muy empleado para los grandes proyectos, en razón al beneficio obvio del flujo de caja que se alivia al no tener que comprar un costoso o enorme terreno.

Esta figura aplica no sólo para terrenos, aplica para unir a vecinos que tienen diferentes propiedades que, al sumarlas o unirlas, pueden representar un terreno atractivo por ubicación para llevar a cabo un proyecto de renovación urbana, o simplemente, para modificar usos de casas unifamiliares o viviendas multifamiliares de altura (edificios de apartamentos).

No obstante, es preciso recordar que la Fiduciaria en Colombia seguirá exigiendo que se cumplan las fases para desarrollar un proyecto, es decir, preventa, demostrar punto de equilibrio, desarrollo y cumplimiento de la obra y de las garantías, pólizas de seguro, etc., hasta el momento de liquidación.

Finalmente, he notado que este producto funciona bastante bien en diferentes países y quizás lo único que cambia es el marco legal y tributario (en algunos casos inexistentes), donde promueven este tipo de uniones a diferencia de nuestro país, se otorga un beneficio tributario muy interesante y atractivo al participar de este tipo contratos fiduciarios.

En caso de tener dudas o deseo de conocer ejemplos de cláusulas de salida y cierre que le permitan estar tranquilo y avanzar a un desarrollo de este tipo de negocios, no dude en contactarme.

Leonardo Hortúa Herrera

Más de 16 años de experiencia ocupando cargos directivos en compañías nacionales y multinacionales del sector Fiduciario, Financiero y Construcción.

La Importancia del Ahorro para la Educación

Por Laura Monserrat Zarco

¿Por qué es imprescindible ahorrar?

Tener un buen manejo de nuestro dinero nos da la tranquilidad de contar con un respaldo para el futuro y poder disfrutar de estabilidad económica, evitando caer en un consumismo excesivo y sobreendeudamiento.

De acuerdo con la Encuesta Nacional de Inclusión Financiera 2018 (ENIF), en México las personas prefieren el ahorro informal, el cual se da principalmente guardando el dinero en casa o a través de tandas, en vez de apostar mediante entidades financieras que cuentan con mayores beneficios como:

Garantizar seguridad para tu dinero.
Recibes intereses por el dinero que depositas.
Construcción de historial crediticio.
Acceso ágil y rápido.
Mayor control.

Personalmente considero que el tema del ahorro es un factor cultural, por lo que la educación financiera debería ser enseñada de forma imprescindible para que se nos brinden herramientas que en un futuro o en la edad adulta nos permitan tener una buena planeación de nuestros ingresos. Está de sobra decir que, los acontecimientos de estos últimos años nos han brindado un panorama en el que debemos tener mayor conciencia de cómo gastamos nuestro dinero y cómo priorizamos nuestros gastos.

Lograr tener mayor liquidez mediante finanzas sanas

En los últimos años he escuchado de retos y la importancia de hacer un presupuesto. Es decir, nos dicen que debemos ahorrar el 20% de nuestro sueldo durante 52 semanas, o bien, iniciar con $10 e ir duplicando esta cifra cada semana.

Si bien, son estrategias que sin duda nos ayudarán a tener un ahorro. En la mayoría de los casos nuestra capacidad económica puede obstaculizar su cumplimiento. Es por ello que, considero que se debe iniciar por crear este hábito, sin importar la cantidad que pueden ser, $10, $100, o lo que tu bolsillo te permita, así como la periodicidad y constancia con la que lo hagas.

Nunca es tarde para crear buenos hábitos, por lo que si aún no has comenzado en este momento puedes dar el primer paso. Lo importante, reitero, es la constancia, una vez creado el hábito nunca pares, cada vez te será más fácil y casi de manera automática realizaras ese “apartado” para lograr adquirir un bien.

Quiero mencionar que no solo se ahorra para adquirir un bien material como el más sofisticado gadget, una vivienda o un automóvil, hay otros motivos por los que deberíamos ahorrar, principalmente para una emergencia, como por ejemplo, la vejez y la educación. Por lo tanto, en esta ocasión nos enfocaremos en la educación.

En el mundo actual la educación influye en el avance y progreso, es por ello que debemos garantizar a nuestros jóvenes la oportunidad de acceder a una educación constante y de calidad que permita adquirir mayores conocimientos y elevar sus condiciones culturales. La educación es importante y esencial para el desarrollo de un país, pues a través de ella se alcanzan mejores niveles de bienestar social y de crecimiento económico.

Dado lo anterior, te presento los siguientes datos que considero relevante sobre la educación en México:

Una licenciatura en México es de aproximadamente de 3 y medio a 5 años.
Solo el 16 % de los jóvenes y adultos cuentan con estudios de licenciatura (INEE, 2019).
El costo promedio por carrera en una Universidad privada en nuestro país, se encuentra entre los $125,000 pesos a $930,000 pesos (IMCO,2021).

Por lo que si tienes hijos y les quieres brindar la oportunidad de acceder a una buena educación universitaria y un futuro exitoso debes estar preparado y buscar la mejor opción que te permita alcanzar esta meta.

Principalmente la gente recurre a:

Préstamos bancarios.
Seguro educativo: Este es parecido a un plan de ahorro, cuyo objetivo es generar un capital para que al cumplir los 18 años el beneficiario reciba el dinero acordado y pueda continuar sus estudios en nivel superior.
Fideicomiso Educativo.

El Fideicomiso Educativo es un instrumento jurídico y financiero que permite realizar operaciones para el beneficio de los contratantes.

Su principal característica es que este debe estar operado por una institución fiduciaria que es el encargado de captar, custodiar, administrar e invertir las aportaciones para generar rendimientos del dinero que se vaya depositando.

Una de las ventajas de este producto financiero es el periodo de aportación que ronda entre los 4 y 6 años siendo mucho menor que el del seguro educativo, por lo que se tiene mayor facilidad para llevar un ahorro a largo plazo, conociendo la cantidad y los períodos de aportación que a diferencia de un seguro educativo debes considerar la edad de tu hijo o hija, pues entre más pronto se compre el seguro del menor, los montos de pagos se reducirán, ya que la suma asegurada se dividirá en más años. Regularmente los plazos que manejan son de 15, 18 y 22 años para cubrir los planes contratados.

Otra de los beneficios de este fideicomiso es que al tratarse de financiar la educación hasta nivel licenciatura de los descendientes en línea recta, siempre que los estudios cuenten con reconocimiento de validez oficial, los rendimientos obtenidos están exentos del Impuesto Sobre la Renta (ISR) de conformidad con el artículo 90 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta. Se diferencia de otros productos ya que te brinda mayor libertad al momento del ahorro y genera rendimientos competitivos en promedio superiores a la inflación y cetes.

Protege las aportaciones realizadas durante el periodo de ahorro en caso de fallecimiento o invalidez de cualquiera de los suscriptores. Estos fideicomisos tienen alianzas con universidades por lo que puedes elegir la mejor opción permitiendo una mejor proyección de tus aportaciones de tu plan de ahorro.

Ahora bien, con todos los beneficios antes mencionados prepara el terreno para el futuro de tus hijos.

No olvides considerar los precios, coberturas, requisitos, beneficios adicionales y asesórate con expertos que te brinden toda la información y adecuen la mejor opción para tu fideicomiso. La educación es el mejor patrimonio que les puedes heredar a tus hijos.

Laura Monserrat Zarco

Licenciada en Administración y Finanzas, con 11 años experiencia en el ramo asegurador en donde ha ocupado puestos de ejecutivo , Middle Office y Supervisión en áreas de Atención al clientes. Especialista en el ramo de seguros de Gastos Médicos y Vida. Actualmente se desempeña como Mesa de Control en la empresa en la que labora, y adicionalmente pertenece al comité de Calidad y Mercadotecnia donde realiza tareas de auditoría y cumplimiento al ERS.

El Fideicomiso como Instrumento Constitutivo de la Titularización Mercantil

Por Ismael Vélez

A la titularización se le considera un mecanismo alternativo de financiamiento mediante el cual se busca “acelerar” flujos de recursos que existan o que podrán existir en el tiempo, cuyo origen son activos financieros generados en operaciones mercantiles que, a través del tiempo logran mantener un determinado flujo de recursos.

En definitiva su objetivo es precipitar el ciclo de generación de estos flujos, dependiendo de la estructura y del mecanismo constitutivo. El origen de la titularización puede darse ya sea en la cesión del derecho de dicha cartera para su administración y cobro, o bien, por la cesión de un derecho constitutivo de propiedad de obligaciones contractuales existentes.

Con base a una estructura legal sólida y aislada de su origen inicial, con el fin de garantizar de cierta manera la existencia de los mismos, estos flujos pueden estar contenidos; ya sea en contratos constitutivos de cartera hipotecaría (bienes inmuebles), prendaria (prenda mercantil) e incluso en contratos de consumo (tarjetas de crédito).

La flexibilidad del proceso permite que diversos títulos y valores puedan ser considerados de manera inicial como susceptibles de un proceso de titularización. Sin limitar los mismos, estos pueden estar contenidos en documentos de crédito y contratos, flujos existentes o que se espera que existan, contrato de compra venta de bienes y servicios, arrendamiento financiero (leasing), cartera de crédito, proyectos de construcción, etc.

La titularización es un proceso muy atractivo para el dueño del activo subyacente, háblese del originador, puesto que se le presentan ventajas, tales como la posibilidad de hacer efectiva activos de rotación baja o media en el tiempo, generando una utilidad en dichos activos, incremento en los ingresos y mayor eficiencia en el uso del capital.

Por otro lado, para los inversionistas este tipo de activos tendrá una tasa más alta de retorno sobre sus recursos, mayor liquidez, diversificación y potenciales utilidades en su portafolio de inversión. Y cómo olvidar los beneficios para el mercado de valores al contar con instrumentos más novedosos como alternativa de democratización de las inversiones.

Existen condiciones y figuras claves para el desarrollo de un proceso de titularización. El primero es la calidad de los flujos; esto conlleva a analizar de manera muy detallada la calidad de activos sujetos a este proceso. Esta calidad está basada en una homologación de su generación, esto quiere decir que, la cartera esté formada en condiciones y circunstancias similares, puesto que su tratamiento y desarrollo en el transcurso del tiempo son claves para su éxito. Quien también juega un papel muy importante en este esquema de verificación de la calidad del flujo, contenido en cartera o en derechos de cobro, es una tercero llamado calificadora de Riesgo.

Por otro lado, en segundo lugar, se habla de la existencia de un patrimonio autónomo, distinto de quien origina el proceso de titularización. Este patrimonio autónomo, también denominado fideicomiso titularizado, será el que reciba los activos, creando un vehículo legal especial que será el nuevo beneficiario de dichos activos y/o flujos; y, con base a esta estructura, procederá a realizar una emisión de títulos, ya sea de renta fija, variable o mixta, estructurando también en esta emisión mecanismos de garantía como puede ser la sobre-colateralización de cartera o flujos, la creación de series, dentro de la emisión de los títulos por parte del patrimonio autónomo, que rediman en condiciones de prelación diferentes al resto de los valores u otro tipo de garantías de cumplimiento.

El Fideicomiso como Patrimonio Autónomo

Como se señaló anteriormente, la base de un proceso de titularización es la existencia de un patrimonio autónomo, distinto del originador al momento de aislar o encapsular los activos sujetos del proceso.

El Fideicomiso titularizador no solo será quien emita los títulos dirigidos hacia los futuros tenedores de estas obligaciones, sino que con base a los derechos cedidos procederá al pago de la emisión, siendo ésta su función principal. Asimismo, deberá coordinar con el originador el que las condiciones de cartera y flujos se vayan comportando conforme lo planeado y establecido, y en el caso de existir una variación en los mismos, proceder conforme se estipulan en la creación del patrimonio autónomo y de las instrucciones establecidas, ya sea a canjes o sustituciones de flujos o carteras de las mismas condiciones y formas bajo las cuales se estructuró el proceso inicial. Dependiendo de la estructura de la emisión y del tipo de activo subyacente titularizado, el seguimiento y control de cumplimiento de ese activo podría quedar en manos del originador, por efectos prácticos, puesto que ellos conocen de mejor manera la relación con los titulares de dichos activos.

El aislar el activo subyacente en un vehículo legal distinto al de su origen, permitirá que los riesgos asociados al negocio no “contaminen” estos flujos previamente diseñados, estructurados y manejados a través del patrimonio autónomo, lo que en última instancia favorecerá no solo la reputación del originador sino también la calidad de los activos con lo que se originan las operaciones.

Por último, otro aspecto relevante recae en la calificación de riesgo, donde no solo debe versar sobre quién maneja y administra el patrimonio autónomo, sino que la misma deberá versar sobre el originador, puesto que no solo comprometió para con el patrimonio los flujo, también desarrolló una metodología y mecanismos que ha hecho posible que durante el tiempo se pueda tener mucha certeza sobre el cumplimiento de dichos flujos. Así por ejemplo, en una titularización de cartera automotriz, las condiciones de plazo, tasa, monto inicial de pago, plazos, garantías, etc, son similares en todos los contratos constitutivos de dicha cartera. De igual forma, las condiciones o exigencias hacia los deudores de dicha cartera también son similares, tales como ingreso base, gasto familiar, ingreso a destinar al activo, etc.

CONCLUSIONES

La figura fiduciaria constituye el eje principal dentro de un proceso de titularización puesto que, desde el punto de vista crediticio será quien deba responder para con los tenedores o compradores de los títulos principales y los intereses o rendimientos que estos lleguen a generar, solo hasta el monto del patrimonio fideicometido. Simplemente como diferenciación, hablamos de interés en papel con cupón y de rendimientos con papel sin cupón de interés.

La estructura fiduciaria puede generarse no solo en contratos o flujos provenientes del sector privado sino también provenientes del sector público. Solo imaginemos que, por ejemplo; una gran corporación pública que venda electricidad podría titularizar un 20% o 25% de sus ingresos provenientes de un número significativo de consumidores, lo que originaría una cartera de alta certeza de pago dado que es un servicio público esencial que se brinda.

No dejemos de lado la responsabilidad de otros partícipes como son las calificadoras de riesgo, las cuales otorgan un análisis respectivo del comportamiento en el pasado del subyacente, monitorear las condiciones del entorno, así como las internas dentro del originador para evitar que sufran deterioros que pueda poner en riesgo la calidad de dichos flujos.

Y esto queda claro puesto que, el éxito de un proceso de titularización radica en la capacidad del originador en seguir produciendo mayor flujo, razón básica de adelantar esos flujos a futuro para nuevos proyectos y emprendimientos.

La titularización se convierte en una herramienta atractiva para los denominados inversionistas institucionales, dadas las condiciones de plazo, tasa y certeza en durante el tiempo de inversión, tales como Fondos Complementarios de Jubilación, la Seguridad Social, Fondos Privados de Jubilación, etc.

Como todo negocio conlleva un riesgo, pero en un proceso de titularización, los riesgos no se eliminan, simplemente se logran mitigar y es la figura fiduciaria o de patrimonio autónomo quien se convierte en una herramienta clara, puesto que los flujos provenientes de dichos procesos han sido previamente aislados dentro del fideicomiso para lograr su objetivo.

Ismael Vélez

Abogado y Doctor en Jurisprudencia por la Pontificia Universidad Católica del Ecuador (PUCE). MBA por el Tecnológico de Monterrey, Campus Monterrey – México (ITESM).