Aplicación del Fideicomiso en la renovación y venta de inmuebles.

Autora: Genoveva B. Franco Aguado- Consultor Fiduciario.

El principal conflicto que pudiere tener el inversionista que se dedique a la compra, venta y renovación de inmuebles, es que éste necesariamente tiene que adquirir la propiedad del inmueble objeto de inversión. En México ésta operativa, si bien es muy atractiva de inversión, conlleva una serie de gastos que podrían generar que la utilidad total al momento de la venta se vea disminuida, como lo son los impuestos y los honorarios notariales, mismos que se causarían en dos momentos diferentes: al momento de comprar el inmueble y al momento de venderlo.

Es por esta razón que muchas personas no se atreven a entrar en éste tipo de negocio, y menos si no cuentan con el capital necesario, toda vez que el primer gran gasto a realizar es, por supuesto, la compra del inmueble. En virtud de lo anterior, y entendiendo un poco el área de oportunidad que esto implica, que se ha estudiado la viabilidad del uso de la figura del Fideicomiso para que esta forma de inversión sea algo que se encuentre al alcance de la mano de cualquier persona interesada en el negocio inmobiliario.

El Fideicomiso para Renovación y Venta Inmobiliaria es un producto fiduciario cuyo objeto es servir como modelo asociativo entre el propietario del inmueble a renovar y el inversionista de la renovación, de manera que éste último no necesariamente tenga que adquirir la propiedad del inmueble objeto de renovación, sino que mediante acuerdos que fijen entre éste y el propietario del inmueble, se aporte la propiedad a un patrimonio externo de las partes, para efecto de que el inversionista pueda realizar las renovaciones necesarias para incrementar el valor del inmueble y comercializar el mismo, de forma que, al momento de la transmisión de propiedad a favor del tercero adquirente que compre la propiedad, se le pague al propietario original los montos acordados y estipulados en el contrato de fideicomiso, quedándose el inversionista con el resto de la ganancia.

Es decir, mediante este vehículo lo que se busca es que se lleve a cabo el negocio inmobiliario sin la necesidad de que el inversionista adquiera la propiedad del inmueble objeto de renovación, y sin el riesgo de que el propietario del mismo no obtenga el monto que solicite por la venta de éste, generando seguridad entre las partes.

Este modelo ganar-ganar ha sido utilizado en dimensiones aún mayores, ya que es un esquema bastante similar al utilizado en los Fideicomisos para la Construcción de Desarrollos Inmobiliarios, en el cual una persona, como Fideicomitente A, aporta a propiedad fiduciaria el inmueble y otra persona, como Fideicomitente B, aporta licencias, permisos y construcciones, a efectos de que el Fiduciario se encargue de verificar que, al momento de la terminación de obra y de la venta de los inmuebles resultantes de la misma, cada parte obtenga lo que le corresponda conforme a lo previamente pactado en los fines del fideicomiso.

Las ventajas que tendría la utilización del Fideicomiso para Renovación y Venta de Inmuebles son:

1. El inversionista no tendrá que adquirir la propiedad del inmueble, y el propietario del mismo no pondrá en riesgo su patrimonio, toda vez que el inmueble se encontrará en un patrimonio externo de las partes, liberando de esta manera el riesgo de que el inversionista se quede con las ganancias totales de la venta del inmueble o bien, que el propietario del inmueble se niegue a la venta posterior del mismo.

2. La posesión del inmueble la mantiene el inversionista, lo cual le da a éste la libertad de realizar las renovaciones necesarias sin tener la necesidad de solicitar acceso al propietario.

3. El inmueble se vuelve inembargable, ya que al formar parte del patrimonio fideicomitido, el inmueble no podrá ser embargado, lo cual genera seguridad a las partes de que la inversión llegará a buen puerto.

4. Control de gestiones, autorizaciones y licencias. El Fiduciario estará al tanto de que el inversionista consiga todas las autorizaciones necesarias para renovar el inmueble, y de ésta manera evitar conflictos administrativos con las autoridades del lugar de ubicación del inmueble.

5. Clara responsabilidad de las partes, ya que tanto el inversionista como el propietario tendrán sus responsabilidades estipuladas en el contrato de Fideicomiso.

6. Estipulación de un plazo máximo de venta. Este será clave para el cumplimiento de los fines del fideicomiso, toda vez que desde antes de la firma del mismo las partes deberán acordar un plazo máximo para la venta del inmueble renovado, lo cual le dará al propietario del inmueble la seguridad de que recibirá los montos acordados en un plazo determinado. En caso de incumplimiento, se procederá conforme se establezca en el mismo fideicomiso.

7. Solución en caso de muerte del propietario, en caso de ser persona física, toda vez que en el contrato deberá establecerse un Fideicomisario Sustituto, quien recibirá los beneficios en caso de fallecimiento del propietario.

8. Ventajas fiscales: El inversionista, al no tener que adquirir el inmueble, se ahorra del pago del Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles al momento de adquirir, así como el propietario, al momento de aportar su inmueble al patrimonio del Fideicomiso, recibe los beneficios establecidos en el artículo 14 del Código Fiscal Federal, siendo el caso que los impuestos se pagarán únicamente al momento de transmitir el inmueble a favor del tercero adquirente.

Fideicomisos: una solución óptima para los desarrolladores inmobiliarios.

Autora: Genoveva B. Franco Aguado- Consultor Fiduciario.

Hoy en día, cada vez son más los Desarrolladores que deciden utilizar la figura del Fideicomiso para poner en marcha sus proyectos. La práctica nos ha demostrado que es la figura idónea para la seguridad del Desarrollador y del Propietario de la tierra, y reduce de manera drástica los gastos de administración de los Desarrolladores. Entre sus múltiples ventajas podemos encontrar que el Fideicomiso se utiliza como un modelo asociativo entre las partes, por lo que podrán formalizar el Fideicomiso y tener completamente seguro el patrimonio sin la necesidad de constituir sociedades mercantiles.

Pero, ¿Cómo se utiliza?

Generalmente existen tres personas importantes en los Fideicomisos para los Desarrollos Inmobiliarios. La primera es el dueño de la tierra. Éste puede ser cualquier persona física o moral que tenga un inmueble lo suficientemente grande como para poder edificar en ella un desarrollo inmobiliario. Nuestro segundo participante es el Desarrollador, quien es el que se encargará de conseguir licencias, permisos y realizar la construcción del Desarrollo Inmobiliario. Generalmente éste será quien comercializa también los inmuebles resultantes del Desarrollo, sin embargo ésta actividad igual podría derivarse a cualquier bróker especializado en la materia. La tercera persona es el Fiduciario, éste puede ser un Banco o Sofom con experiencia en la materia (personalmente recomiendo hacer el Fideicomiso son Sofomes, toda vez que los costos son mucho menores y el trato es más personalizado que en los Bancos. La Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito facultan a las Sofomes para realizar Fideicomisos de Garantía, y los Fideicomisos para los Desarrollos Inmobiliarios son de Garantía, como se los comentaré posteriormente). El Fiduciario es quien tendrá la propiedad jurídica de los inmuebles, toda vez que al constituir el Fideicomiso se transmite la propiedad del dueño de la tierra a favor del Fiduciario, sin embargo la posesión física se le otorga a un cuarto participante quien es llamado “Depositario”, a quien las partes nombran y será el encargado de verificar que esté todo en orden con el inmueble (impuestos, prediales, boletas de agua, etc.), así como de entregar la posesión a los terceros adquirentes.

En palabras un poco más simples, supongamos que el dueño de la tierra es un hombre que heredó el inmueble y un Desarrollador lo ubica por la buena ubicación de la tierra y la gran plusvalía que podría tener, sin embargo éste Desarrollador no tiene el capital suficiente para pagarle al dueño del inmueble el monto total de la tierra, y el hombre no confía en él lo suficiente en dejar que éste construya en su inmueble y posteriormente le pague lo correspondiente por el mismo. Entonces ubican a un intermediario, quien será el Fiduciario, para efecto de que éste verifique que se construya el Desarrollo y conforme se vendan las viviendas se le pague al dueño de la tierra lo que le corresponde. Esa sería la obligación garantizada del Fideicomiso: que se le pague al dueño y que el Desarrollador construya y venda, recibiendo una muy buena utilidad del negocio.

En éste tipo de Fideicomisos será el Fiduciario quien llevará el control de las gestiones, licencias, autorizaciones, así como el control de los inmuebles que se comercialicen mediante un sistema automatizado, el cual dará la posibilidad de emitir reportes de una manera tan práctica que hará que la carga administrativa del Desarrollador disminuya de una manera tan drástica que verá el beneficio en sus bolsillos.

Y para el dueño de la tierra, si es persona física, el Fideicomiso también ofrecerá una solución en caso de su muerte con la designación de un Fideicomisario Sustituto, quien hará las veces de “heredero” de los beneficios del Fideicomiso, generando un ahorro en la elaboración de un testamento, brindándole seguridad a sus herederos.

Entonces, ¿Por qué no son tan conocidos en el medio?

La costumbre relacionar la palabra “Fideicomiso” con que son operaciones muy complicadas cuándo realmente no lo es, y puede ser utilizada para una infinidad de propósitos, como centros comerciales, desarrollos turísticos, complejos hoteleros, oficinas corporativas… incluso el Fideicomiso podría garantizar los mismos créditos para la adquisición de las viviendas, en lugar de utilizar la conocida figura de la hipoteca, haciendo de esto que en caso de incumplimiento, la toma de posesión será más rápida que entrar a los litigios que conllevan las hipotecas.

Por si fuera poco, el Fideicomiso facilitará las negociaciones y acuerdos con las Instituciones Financieras en caso de que se requiera de algún fondeo, ya que la garantía sería el mismo Fideicomiso, lo cual es una gran ventaja para los Desarrolladores.

Si buscas certeza jurídica para tu proyecto, acércate a un Fiduciario y deja que ellos estructuren, integren e implementen tu proyecto.

FIDEICOMISOS: UNA SOLUCIÓN ÓPTIMA PARA LOS DESARROLLADORES INMOBILIARIOS.

El Fideicomiso ¿Existe una noción práctica de él?

Autor: Reynaldo Reyes Pérez Díaz / Licenciado en Derecho y en Contaduría Pública.

Maestro en Derecho.

El fideicomiso es un contrato regulado por la legislación mercantil, particularmente por la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito (LGTOC, artículos 381 al 407).

Así, en virtud del contrato de fideicomiso, una persona denominada fideicomitente, transmite la propiedad o titularidad de bienes o derechos “patrimonio” a una institución fiduciaria, para ser destinados a fines lícitos y determinados, encomendando su realización a la propia institución fiduciaria.

Una vez que los fines para los cuales se constituyó el fideicomiso sean cumplidos, la fiduciaria entregará los bienes, derechos y provechos, los aportados y los que se hayan generado, en beneficio de otra persona que se denomina fideicomisario, que puede ser el propio fideicomitente.

Por lo anterior, es posible suscribir un contrato de fideicomiso para que a través de su figura se realice cualquier finalidad, la que desee el fideicomitente aportante de los bienes o derechos-, con la única salvedad de que sea lícita y determinada.

En términos generales ya se ha relatado la forma en la cual se debe constituir un fideicomiso, pero persisten las interrogantes ¿cuáles son los diferentes usos o aplicaciones del fideicomiso? Y desde mi perspectiva de abogado, ¿qué tipo de fideicomiso puedo proponerle a mi cliente, como alternativa de solución a sus problemas? Bueno, la respuesta es: el único límite para beneficiarse de los usos y aplicaciones del fideicomiso, será la imaginación.

A continuación, sólo haré mención de algunos usos del fideicomiso, ya sea que por sí mismos se expliquen o por su uso ya son del conocimiento ordinario: fideicomisos públicos de inversión, administración, desarrollo inmobiliario, de inmuebles en zona restringida, testamentarios, para fundaciones o museos, fondos de pensiones y jubilaciones o de previsión social; fondos de fomento de asistencia social, administración de rentas, de investigación y/o desarrollo de tecnología, sociedades de inversión, para el otorgamiento de créditos, de infraestructura, carreteros, construcción y/o administración de parques industriales, fondos de ahorro y otros; sin embargo, daré a continuación algunos ejemplos en forma particular, únicamente a efecto de constatar la versatilidad de este instrumento:

El fideicomiso de garantía, en época reciente, se ha incrementado sustancialmente su uso, de tal forma que inclusive en la LGTOC fue incluida la sección segunda del fideicomiso (artículos 395 al 407). Este tipo de negocios tiene la finalidad de que la fiduciaria destine el patrimonio aportado a cumplir con el pago de alguna obligación contraída en una operación principal por el deudor-fideicomitente, en favor del acreedor-fideicomisario.

Tratándose de bienes muebles se podrá suscribir el contrato respectivo en forma privada, pero de inmuebles se deberá elevar a escritura pública. En la ejecución de los fines la institución fiduciaria, deberá destinar el patrimonio directamente o con su venta a pagar al fideicomisario (acreedor) en forma extrajudicial, situación que lo hace el medio ideal porque se ahorra dinero y tiempo, en comparación con las otras figuras de garantía, como la prenda, fianza o hipoteca, cuya ejecución es bastante onerosa por los gastos judiciales que representa, sin tomar en cuenta el costo que implica el tiempo que dilata este tipo de trámites.

Los fideicomisos de administración y fuente de pago son frecuentemente utilizados para transparentar el manejo de recursos. En este caso, la fiduciaria será la encargada de cumplir con los lineamientos estipulados para el destino que tendrán los recursos. Son usados en el manejo de tesorerías, como las de las administraciones de condominios, asociaciones de padres de familia, administración de taquillas de espectáculos o presentaciones culturales, administración de eventos con fines benéficos, etc.

Por otra parte, tenemos los fideicomisos bursátiles donde los certificados que se emiten cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), a través de los cuales se bursatilizan activos mediante la cesión al patrimonio del fideicomiso de cuentas por cobrar o en general flujos futuros. El fiduciario, al amparo del fideicomiso, emite los certificados y coloca a través del Intermediario Colocador entre el gran público inversionista; el producto de la colocación se entrega a la fideicomitente y con los flujos de recursos que se vayan obteniendo del patrimonio fideicomitido, se irán liquidando a los fideicomisarios o tenedores de los certificados según se haya pactado.

(1) Imagen consultada en el portal de la Bolsa Mexicana de Valores “BMV” el 1° de mayo de 2016.

Los fideicomisos sobre bienes raíces (Fibras) son los que su patrimonio está conformado por bienes inmuebles y su finalidad será el propio arrendamiento o la adquisición del derecho a recibir los ingresos provenientes del arrendamiento de esos bienes. Los Fibras, reparten el 95% de sus utilidades entre los tenedores de los certificados y sus beneficios se obtienen a través de dividendos, rendimientos y plusvalía.

(2) Imagen consultada en el portal de la Bolsa Mexicana de Valores “BMV” el 1° de mayo de 2016

Los títulos referenciados a acciones (Tracs) son fideicomisos que emiten certificados de participación ordinaria y su patrimonio corresponde a acciones que cotizan en la BMV, cuya intención es replicar algún índice de cotización, por ejemplo el Índice de Precios y Cotizaciones (IPC) de la BMV, para hacer accesibles las inversiones patrimoniales a pequeños inversionistas, quienes a su vez le dan mayor bursatilidad al mercado, pero también cuentan con la ventaja de diversificar la canasta de acciones, indexación, menores comisiones, mayor liquidez, pero sobre todo, replica los mismos efectos del índice.

En los fideicomisos de autoconstrucción, convergen una serie de participantes (fideicomitentes), ya sea con el interés de propalar y efectuar la venta de los inmuebles o construir o bien sólo para ser habitados por ellos mismos. Los fideicomitentes aportan terrenos, materiales, licencias de construcción, planos, mano de obra, recursos líquidos o cualquier derecho o bien que tenga por propósito coadyuvar en el diseño, construcción y terminación de bienes inmuebles.

En lo concerniente a los fideicomisos de bursatilización de participaciones federales, estos pueden ser constituidos por cualquier municipio de la República Mexicana y aportarán los derechos sobre las participaciones federales que en el futuro recibirán del gobierno federal. El fideicomiso, emitirá certificados y serán colocados entre el gran público inversionista, en la forma que ya quedó establecida anteriormente, el servicio de la deuda se hará frente paulatinamente como se reciban las participaciones y es la forma que los gobiernos municipales pueden obtener disponibilidad inmediata con flujos futuros seguros.

Finalmente, en los fideicomisos constructores de infraestructura, como en ejemplos anteriores, se afectan flujos futuros contra la obtención de recursos provenientes de deuda privada o pública a través de la BMV; estos recursos serán destinados precisamente a la construcción de obras de infraestructura que pueden ser en diferentes sectores: caminos y puentes, transporte, telecomunicaciones, suministro de agua, aeropuertos, generación y transmisión de electricidad, puertos marítimos, ferroviario, etc. Cuando las obras han sido concluidas y pueden generar ingresos por los servicios prestados, entonces esos flujos serán destinados precisamente al servicio de la deuda. Con este instrumento, cualquier nivel de gobierno puede construir obra pública, sin descapitalizarse.

En conclusión, en una época donde el común denominador son los recursos escasos, el fideicomiso, por su versatilidad, es el vehículo ideal para poder ejecutar cualquier actividad o acción a costos menores que los medios o recursos tradicionales.

(1) Imagen consultada en el portal de la Bolsa Mexicana de Valores “BMV” el 1° de mayo de 2016.

http://www.bmv.com.mx/es/Grupo_BMV/Instrumentos_disponibles/_rid/965/_mod/TAB_LARGO

(2) Imagen consultada en el portal de la Bolsa Mexicana de Valores “BMV” el 1° de mayo de 2016, http://www.bmv.com.mx/es/Grupo_BMV/Instrumentos_disponibles/_rid/965/_mod/TAB_CAPITALES

México: Algunos requisitos de los fideicomisos de inversión en bienes raíces “Fibras”

Fibras Societarios

Los requisitos que deben cubrir las sociedades que desean constituir una FIBRA serán los siguientes:
Tributar según Titulo II de la LISR.
Adquieran o construyan bienes inmuebles destinados al arrendamiento o la adquisición del derecho a percibir ingresos provenientes del arrendamiento de dichos bienes, así como otorgar financiamiento para tales fines

Inviertan al menos 70% del patrimonio en bienes inmuebles, derechos o créditos y el remanente en valores a cargo del Gobierno Federal inscritos en el RNV o en acciones de sociedades de inversión en instrumentos de deuda.
Los bienes inmuebles deben destinarse al arrendamiento y no enajenarse antes de cuatro años (de enajenarse antes, no aplican beneficios).
Requisitos de información al SAT mediante reglas.

I. Tratamiento fiscal


Su tratamiento fiscal será el siguiente:
Acumulación de ganancia por aportación de inmuebles cuando:
1. Enajenen las acciones de la sociedad mercantil
2. Se enajenen los bienes aportados.
La ganancia se actualiza (desde el mes en que se obtuvo).

II. Miscelánea Fiscal 2010

 

La miscelánea 2010 adiciona el capítulo “de los fideicomisos”, el cual contempla dos disposiciones relacionadas con FIBRAS, los cuales son:

1. Constancia e información respecto de certificados de participación emitidos al amparo de un fideicomiso de inversión en bienes raíces, colocados entre el gran público inversionista, cuyos puntos principales son:
 • Se modifica la regla aplicable a la realización de actividades por las que se deba pagar el Impuesto Empresarial a Tasa Única (el “IETU”), a través de FIBRAS, cuando al amparo de éste se emitan certificados de participación colocados entre el gran público inversionista.
 • El intermediario financiero que tenga en custodia y administración los certificados de participación, proporcionará a los tenedores de los certificados, a más tardar el
15 de febrero de cada año, la constancia correspondiente.
 • El estado de cuenta anual podrá ser considerado como constancia, siempre y cuando se contenga con la información requerida, y deberá contener la leyenda “Constancia para efectos fiscales”.
 • Igualmente se establece que en lugar del fiduciario, serán los intermediarios financieros los obligados a cumplir con las obligaciones de información tratándose de FIBRAS.

 • Al proporcionar la constancia correspondiente, se entenderá que el intermediario financiero o el fiduciario, según corresponda, expresa su voluntad de asumir responsabilidad solidaria con el tenedor, hasta por el monto del IETU omitido y de las multas correspondientes.

2. Opción para las personas que realicen actividades por las que se deba pagar el IETU a través de FIBRA, su principal punto es el siguiente:
 • Cuando al amparo de una FIBRA se emitan certificados de participación colocados entre el gran público inversionista, dicha opción permite a los contribuyentes optar porque el fiduciario determine el ingreso gravable que le corresponda a los tenedores de los certificados, dividiendo el IETU a cargo entre la tasa del 17.5%, siempre que el fiduciario cumpla con los requisitos correspondientes

III. Capital Privado y FIBRAS

 

Tanto el esquema legal de la FIBRA como el fideicomiso de capital privado o FICAP, previsto en los artículos 227 y 228 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta, fueron diseñados teniendo en mente la necesidad de contar con vehículos eficientes desde el punto de vista fiscal que permitan canalizar la inversión en distintas clases de activos. Ambos esquemas, tanto FIBRAS como FICAPS se pueden utilizar como fondos de capital administrados profesionalmente para inversionistas pasivos, principalmente institucionales.

México: Fideicomisos de Reversión y Revocación

Reversión y revocación; dos vocablos o palabras que en el manejo de fideicomisos, suelen ser confundidos y hasta utilizados como sinónimos por delegados fiduciarios, notarios públicos y personas que sin una u otra de esas actividades, se dedican al manejo, al estudio y diseño de los fideicomisos, de ahí que ante algunas discusiones estériles sobre su significado y alcance, decidí hacer una pequeña explicación doctrinal que nos permita al menos cuando debemos de hablar de reversión y cuando de revocación.
Inicio este pequeño artículo con los significados literales que sobre los vocablos o palabras citados como titulo del mismo, nos da el diccionario enciclopédico Larousse (1), el cual textualmente a la letra dice: REVERSIÓN. Vuelta de una cosa al estado que tenía anteriormente. Y luego en la misma página nos dice: REVOCACIÓN (2) . Acción y efecto de revocar. Anulación de una orden, mandato, decreto, etc.

Por su parte Escriche (3) nos dice: REVERSION. La restitución (4) de alguna cosa al estado que tenía, o la devolución de ella a la persona que la poseía primero. Luego respecto del diverso vocablo nos dice este Magistrado de la Audiencia de Madrid: REVOCACIÓN (5). La anulación o retractación de una disposición que se había hecho, o de un acto que se había otorgado, como de una donación, de un legado, de un testamento o codicilio, de un poder o mandato.
DUARTE Y NIETO (6), apoyada en la obra “El proceso civil en México” 8ª ed, 1980, de Becerra Bautista, nos dice que REVOCACIÓN. (Del Latín“ revocatio-onis” es la acción y efecto de revocarse, dejar sin efecto una concesión, un mandato o una resolución; acto jurídico que deja sin
efecto otro anterior por voluntad del otorgante). La revocación es una de las formas de terminación de los contratos o de extinción de actos jurídicos por voluntad del autor o de las partes. (…) 

REVOCACIÓN (7), Cancelación, abolición, etc.

DOCTRINA: Con respecto a la reversión, Acosta Romero y ALMAZAN ALANIZ (8), expresan que el artículo 358 de la LGTOC, establecía que: “Extinguido el fideicomiso, los bienes a él destinado que queden en poder de la institución fiduciaria, “serán devueltos” por ella al fideicomitente o a sus herederos (…), destacando dichos tratadistas que reversión es una devolución. Hoy el artículo 393 de la LGTOC en las
modificaciones sobre algunos preceptos del capítulo del fideicomiso, no habla ya de “devolución” sino de transmisión, pero considero que con la redacción del texto legal prevalece el mismo espíritu de reintegrar, revertir o devolver al fideicomitente, los bienes aportados al fideicomiso, cuando este se extingue por cualquiera de las causas establecidas en la ley; en este caso la extinción es anterior a la reversión.

Estos mismos autores respecto a la revocación (9) , nos dicen que “La revocación es una de las formas de terminación de los contratos o de extinción de los actos jurídicos por voluntad del autor y solamente podrá realizarse dicho acto jurídico cuando expresamente se haya reservado este derecho tal y como lo apreciamos en el artículo 392 Fracción VI de la ley mencionada.

 

Por su parte Ortiz Soltero con respecto a la reversión, nos dice que si se
trata de bienes inmuebles La fiduciaria debe revertir al fideicomitente la propiedad de los mismos, mediante escritura pública lo que provoca que el fideicomiso se extinga. En este caso la reversión es anterior a la extinción (10). Respecto de la revocación, señala dicho tratadista que para que pueda hacer valer este acto jurídico el que terminará con la vida jurídica del fideicomiso, es necesario que el fideicomitente se encuentre legitimado, es decir que se haya reservado tal derecho previamente en el momento de la constitución del fideicomiso.

JURISPRUDENCIA.- Veamos ahora algo del criterio jurisprudencial relacionado con el vocablo “reversión” para observar que sentido le da el Poder Judicial Federal:
Octava Época
Registro: 205542
Instancia: Pleno
Tesis AisladaFuente: Gaceta del Semanario Judicial de la Federación
70, Octubre de 1993
Materia(s): Administrativa
Tesis: P. L/93
Página: 28

REVERSIÓN DE UN BIEN EXPROPIADO. EL ARTÍCULO 33, SEGUNDO PARRAFO, DE LA LEY GENERAL DE BIENES NACIONALES, QUE ESTABLECE UN PLAZO PARA RECLAMARLA, NO VIOLA LOS ARTICULOS 14, 16, 22 Y 27 CONSTITUCIONALES.
Dispone el artículo 9o. de la Ley de Expropiación que “Si los bienes que
han originado una declaratoria de expropiación, de ocupación temporal o de limitación de dominio, no fueren destinados al fin que dio causa a la declaratoria respectiva, dentro del término de cinco años, el propietario afectado podrá reclamar la reversión del bien de que se trate, o la insubsistencia del acuerdo sobre ocupación temporal o limitación de dominio”. No establece este precepto legal, ni puede derivarse de lo dispuesto por el mismo, que basta que transcurra el término que prevé sin que el bien expropiado se destine al fin que dio causa a la expropiación, para que automáticamente el Estado pierda la propiedad del bien y éste ingrese al patrimonio del particular afectado, sino que el transcurso de ese término, sin que el bien sea destinado, únicamente produce el derecho a reclamar la reversión. Por tanto, al estatuir el artículo 33, segundo párrafo, de la Ley General de Bienes Nacionales, que los particulares que tengan derecho a demandar la reversión de bienes expropiados, tendrán un plazo de dos años para ejercer sus derechos, contados a partir de la fecha en que aquélla sea exigible, no viola los artículos 14, 16, 22 y 27 constitucionales, pues el no ejercicio de tales derechos dentro de los dos años mencionados, sólo acarrea la pérdida del derecho a reclamar la reversión, más no puede traducirse en una confiscación o en una expropiación del bien, y mucho menos en la privación de la propiedad del bien sin cumplimiento a las garantías de previa audiencia y de debida fundamentación y motivación legales, dado que el bien sigue siendo propiedad del Estado mientras no se reclame su reversión y, en su caso, se resuelva favorablemente la reversión relativa.

Amparo en revisión 812/92. Sucesión de Sotero Galván Núñez. 18 de agosto de 1993. Unanimidad de dieciséis votos. Ponente: Mariano Azuela Güitrón. Secretaria: María Estela Ferrer Mac Gregor Poisot.
El Tribunal Pleno en su sesión privada celebrada el martes cinco de octubre en curso, por unanimidad de veinte votos de los señores Ministros Presidente Ulises Schmill Ordóñez, Carlos de Silva Nava,Ignacio Magaña Cárdenas, José Trinidad Lanz Cárdenas, Miguel Montes García, Noé Castañón León, Felipe López Contreras, Luis Fernández Doblado, José Antonio Llanos Duarte, Victoria Adato Green, Samuel Alba Leyva, Ignacio Moisés Cal y Mayor Gutiérrez, Clementina Gil de Lester,Atanasio González Martínez, José Manuel Villagordoa Lozano, Fausta Moreno Flores, Carlos García Vázquez, Mariano Azuela Güitrón, Juan Díaz Romero y Sergio Hugo Chapital Gutiérrez: aprobó, con el número L/93, la tesis que antecede; y determinó que la votación es idónea para integrar tesis de jurisprudencia. México, Distrito Federal, a ocho de octubre de mil novecientos noventa y tres.

Sexta Época
Registro: 268104
Instancia: Segunda Sala
Tesis Aislada
Fuente: Semanario Judicial de la Federación
Tercera Parte, XXVIII
Materia(s): Administrativa
Tesis:
Página: 21

EXPROPIACIÓN. REVERSIÓN DEL BIEN.
El artículo 9o. de la Ley de Expropiación establece que, “si los bienes que han originado una declaratoria de expropiación… no fueren destinados al fin que dio causa a la declaratoria respectiva, dentro del término de cinco años, el propietario afectado podrá reclamar la reversión del bien de que se trata”. Ahora bien, la reversión puede reclamarla el quejoso con el solo hecho de demostrar que el inmueble relacionado no se ha destinado al fin para el cual fue expropiado.
Amparo en revisión 3142/59. Joaquín González Aragón. 1 de octubre de 1959. Unanimidad de cuatro votos. Ponente: Felipe Tena Ramírez.

Sexta Época
Registro: 268388
Instancia: Segunda Sala
Tesis Aislada
Fuente: Semanario Judicial de la Federación
Tercera Parte, XX
Materia(s): Administrativa
Tesis:
Página: 83

PETROLEOS. REVERSIÓN DE LAS CONCESIONES CONFIRMATORIAS.
Habiendo quedado firme una resolución anterior en que la Secretaría de la Economía Nacional se negó a reconocer la reversión de las concesiones confirmatorias petrolíferas que traspasó la quejosa a favor de determinadas compañías, y apoyando la citada agraviada su interés jurídico, en el aludido derecho de reversión que no le fue reconocido, cabe concluir que el desechamiento de la oposición que hizo valer, respecto de la solicitud de Petróleos Mexicanos para perforar el pozo relativo, en terrenos amparados con una concesión petrolera confirmatoria, no le causa perjuicio en sus intereses jurídicos en virtud de que quedó firme la resolución por la cual se declaró que la quejosa no tenía derecho a la reversión de la referida concesión confirmatoria. Amparo en revisión 3963/57. Compañía Carbonífera de Ciudad Mier, S. A. 16 de febrero de 1959. Cinco votos. Ponente: José Rivera Pérez Campos.

Sexta Época
Registro: 268690
Instancia: Segunda Sala
Tesis Aislada
Fuente: Semanario Judicial de la Federación
Tercera Parte, IX
Materia(s): Administrativa
Tesis:
Página: 44

EXPROPIACIÓN. REVERSIÓN, INTERES JURÍDICO DEL AFECTADO PARA PROMOVER EL AMPARO.
Carece de justificación el sobreseimiento del inferior, porque aun cuando por virtud de la expropiación el bien expropiado salga del patrimonio del particular, tal hecho no aniquila todo interés jurídico del afectado, puesto que éste conserva, aparte del derecho a la indemnización correspondiente, por lo menos una legítima pretensión a que se resuelva, por autoridad competente, si tiene o no derecho a que se le revierta el bien expropiado, si éste no se destina a la finalidad de orden público que causó el acto expropiatorio, o sea, que precisamente por la razón de que alguien haya sido expropiado, es por lo que ese alguien tiene el interés jurídico de ejercitar el derecho a la reversión versión, si además demuestra el hecho de que el bien expropiado no se destina a la finalidad que provocó el acto expropiatorio, o se sustrae de tal destino para dedicarlo a finalidades diversas.

Amparo en revisión 4819/48. Hermanos Fernández y Compañía. 5 de marzo de 1958. Unanimidad de cuatro votos. Ponente: José Rivera Pérez Campos.
Novena Época
Registro: 165034
Instancia: Primera Sala
Jurisprudencia
Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta
XXXI, Marzo de 2010
Materia(s): Civil
Tesis: 1a./J. 104/2009
Página: 261

DONACIÓN. SU REVOCACIÓN POR CAUSA DE INGRATITUD, SE DEMUESTRA MEDIANTE LA PRUEBA DE LA COMISIÓN DE UN ILÍCITO O DELITO CIVIL POR EL DONATARIO EN AGRAVIO DEL DONANTE, SUS FAMILIARES, CÓNYUGES O BIENES. POR LO QUE PARA LA PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN CORRESPONDIENTE NO ES NECESARIA LA PREEXISTENCIA DE SENTENCIA CONDENATORIA PENAL.
De la interpretación integral, sistemática y teleológica del artículo 2224
del Código Civil para el Estado de México abrogado, equivalente al numeral 7.642 de su similar en vigor, y el diverso 2344 del Código Civil del Estado de Chiapas, que prevén el supuesto de revocación de la donación por ingratitud cuando el donatario cometa algún delito contra la persona, la honra o los bienes del donante o de sus ascendientes, descendientes o cónyuge, se advierte que dichos preceptos no remiten a los ordenamientos penales de esas entidades, por lo que al referirse a la comisión de un delito, éste no debe interpretarse como una conducta criminosa en sentido técnico-penal, sino como el hecho ilícito que trastoca el derecho privado. Por ello el Juez civil no resolverá la existencia o no de un delito en términos penales, sino de la ingratitud hacia el donante. De ahí que si se toma en cuenta, por un lado, que la revocación de la donación por ingratitud se dirige a dotar al donante de un medio coactivo y psicológico para obligar al donatario al cumplimiento de sus deberes morales y, por el otro, que se trata de un procedimiento civil mediante el cual pretende demostrarse la falta del deber de gratitud moral que tiene el donatario para con el donador, resulta evidente que para la procedencia de la revocación de donación por ingratitud no es necesario que la conducta asumida por el donatario sea calificada como delito en sentencia ejecutoria dictada por un Juezpenal, pues en el derecho privado el acto ilícito sólo se considera en relación con el daño, prescindiendo de la idea de hecho punible penalmente, en virtud de que en la especie la tutela jurídica se dirige a sancionar una acción entre particulares que aun sin ser ilícita en el ámbito criminal, es reprochable tanto por la sociedad como por el donante, al tratarse de una conducta realizada con ánimo de causar una afectación a las personas estipuladas en la ley. Por tanto, el Juez civil que conozca de la revocación señalada está facultado para analizar las pruebas ofrecidas por las partes para determinar con su libre apreciación si la conducta de que se trata es ingrata o no, ya que de lo contrario se limitaría su jurisdicción en tanto que se condicionaría su actuar a la existencia de una sentencia dictada por un Juez penal; máxime que la Suprema Corte de Justicia de la Nación ha sostenido que los juicios civiles cuentan con sus propias pruebas y que las actuaciones penales sirven como meros indicios para la comprobación de los hechos que tendrán que valorarse junto con los demás elementos probatorios existentes. Además, si se admitiera como único medio de prueba la sentencia que condene al donatario por un delito, en la mayoría de los casos la acción de revocación sería improcedente, pues al tener que esperar hasta la emisión de la sentencia penal, aquélla prescribiría por el plazo que tarda en integrarse y resolverse el juicio penal.

Contradicción de tesis 175/2009. Entre las sustentadas por el entonces Tribunal Colegiado del Vigésimo Circuito, actualmente Primer Tribunal Colegiado del Vigésimo Circuito y el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Segundo Circuito. 23 de septiembre de 2009. Mayoría de tres votos. Ausente: José de Jesús Gudiño Pelayo. Disidente: Juan N. Silva Meza. Ponente: Sergio A. Valls Hernández. Secretaria: Paola Yaber Coronado. 

Tesis de jurisprudencia 104/2009. Aprobada por la Primera Sala de este Alto Tribunal, en sesión de fecha veintiocho de octubre de dos mil nueve.

 

CONCLUSIÓN:
De las citas gramaticales, doctrinarias y de los criterios que anteceden, podemos observar que el sentido que se le da a la palabra reversión, es que dicho vocablo se refiere a “la devolución” de un bien y esta devolución puede ser parcial o total; puede solicitarse antes de la extinción del fideicomiso o puede ser posterior como consecuencia de la extinción de tal forma que cuando una persona “se reserva el derecho a la reversión de los bienes aportados al fideicomiso” solo esta pactando que puede pedirle al FIDUCIARIO que le regrese parte o la totalidad delos bienes respecto de los cuales le transmitió la titularidad de derechos o la propiedad de bienes tangibles. Una devolución parcial por supuesto que deja vigente el fideicomiso, siempre y cuando no haga imposible el cumplimiento de los fines, lo que daría causa a una extinción del fideicomiso acorde a lo señalado en el artículo 392 Fracción II de la LGTOC, pues hay que recordar que el Artículo 381 de la LGTOC nos dice que los bienes que se aporten a un fideicomiso, será para el cumplimiento de fines lícitos y determinados (Además los fines deben ser posibles, según lo señala el Artículo 1827 Fracción I del Código Civil del Distrito Federal de aplicación supletoria a la materia mercantil), de Tal manera que si la devolución de bienes aunque no sean en su totalidad, si con ello no se pueden cumplir los fines, el fideicomiso se extingue: Ejemplo. Se aporta un inmueble a un fideicomiso y dinero para urbanizarlo y enajenarlo, si se pide la reversión del inmueble, el fin principal se vuelve imposible y el fideicomiso se extingue, no obstante que haya dinero en el patrimonio del mismo y aquí, tenemos las dos formas de reversión, la primera solicitada por el fideicomitente antes de la extinción del fideicomiso y la segunda al llevarse a cabo la extinción en cuyo caso el fiduciario como consecuencia de dicho acto jurídico, proceda a devolver el dinero a quien lo aportó al fideicomiso.
El derecho de reversión puede pactarse en el contrato de fideicomiso o posteriormente mediante convenio modificatorio, pues la LGTOC no dice nada al respecto y el artículo 14 del Código fiscal de la Federación, establece que “Se entiende por enajenación de bienes” (…) Fracción V.- La que se realiza a través del fideicomiso, en los siguientes casos: a).- En el acto en que el fideicomitente designe o se obliga a designar fideicomisario diverso de él y siempre que no tenga derecho a readquirir del fiduciario los bienes.

Por lo que respecta a la revocación, no queda ninguna duda que se trata de una manifestación de voluntad del creador del fideicomiso con su aportación de bienes, quien para llevar a cabo dicha intención, debe estar legitimado a través de la reserva de tal derecho a su favor al
constituirse el fideicomiso, tal y como lo señala la ley de la materia. Esta revocación deriva de su voluntad de encomendar a una institución fiduciaria el cumplimiento de su voluntad con los bienes aportados al fideicomiso a través de los fines fijados en el contrato correspondiente.


Lo anterior no contraviene de ninguna forma que un fideicomitente pueda llevar a cabo la formalización de un contrato de fideicomiso de manera irrevocable con derecho a reversión cuando exista uno o más fideicomisarios, ya que como ha quedado establecido, ambas acciones corresponden a hipótesis diferentes pues con la reversión puedo solicitarla devolución de bienes si no hay algún impedimento como pudiese ser el haber recibido alguna contraprestación por los mismos o se encuentren dados en garantía, pero si el otorgante es fideicomitente y fideicomisario, por supuesto que puede pactar ambas hipótesis, tal y como lo han demostrado los usos y prácticas bancaria.

 

LIC. Y M.D.F. JOSE SANTOS ALVARADO VELAZQUEZ. ABRIL DE 2012, TORREON, COAHUILA, MEXICO.
(1) “El Pequeño Larousse Ilustrado 2009, Diccionario enciclopédico, 15ª ed, Ed. Larousse, Colombia, 2009, pág. 887.
(2) Idim, pág. 887.
(3) ESCRICHE, Joaquín, Diccionario razonado de legislación y jurisprudencia, Tomo III, K-V, 2ª ed. Ed. Temis, Santa Fe de Bogotá, Colombia, 1998, Pág. 616.
(4) RESTITUIR, reintegrar, devolver, Diccionario de sinónimos y antónimos, 1ª ed, Ed. Océano, España, 2007, pág. 600
(5) Ibid. Pág. 616.
(6) PEREZ DUARTE Y NIETO, Alicia Elena, Instituto de Investigaciones Jurídicas, Diccionario Jurídico Mexicano, P-Z. Ed. Histórica, Ed. Porrúa, México, 2007, Pág.
(7) Ob. Cit Diccionario de sinónimos y antónimos, pág. 606
(8) ACOSTA ROMERO, Miguel y ALMAZAN ALANIZ, Pablo Roberto, Tratado teórico práctico de fideicomiso, 2ª ed, Ed. Porrúa, México, 1997, pág. 342.
(9) Ibid, pág. 345.
(10) ORTIZ SOLTERO, Sergio Monserrit, El fideicomiso mexicano, Ed. Porrúa, México 2006, pág. 165 y 167. Ver BATIZA, Rodolfo y LUJÁN, Marcial, El fideicomiso, 9ª ed, Ed. Porrúa y Universidad Panamericana, México, 2009, págs.. 324 y 326.

BIOGRAFÍA: LIC. Y MTRO D. F. JOSÉ SANTOS ALVARADO VELÁZQUEZ
Estudios: Licenciado en Derecho, Universidad Autónoma de Coahuila, Maestría en Mercadotecnia en ITESM, Campus Laguna, Maestría en Derecho Fiscal, Facultad de Derecho U.A. de C., y actualmente estudiante de Doctorado con acentuación en Derecho Civil.
Actividades laborales: Auxiliar jurídico, Bancomer, S.A., 1971-1972;
Actuario Juzgado Penal 1973,-1974, Actuario Civil 1975-1976. Auxiliar Jurídico Asuntos Agricolas en Comarca Lagunera 1976-1977, DirectorEstatal Asuntos Agricolas, Ganaderos y Forestales del Estado de Durango, 1977-1980, Director Jurídico Regional de la Confederación Nacional Ganadera, para los Estados de Coahuila, Durango, Chihuahua y Zacatecas Julio de 1980 a Junio de 1983, Juez 2o Local Letrado Jun 1983 a Octubre de 1983, Asesor Jurídico Interno de Multibanco Comermex, S.A. de Noviembre de 1983 a Junio de 1988, Coordinador Regional y Delegado Fiduciario de Banco Inverlat, S.A., hoy Scotiabank, S.A., (Coahuila, Chihuahua, Durango y Zacatecaz) de Junio de 1989 a 2007, Asesor Fiduciario de Desarrollo Ventanas de San Miguel, S.A. DE C.V., de San Miguel de Allende, de Casa de Bolsa Actinver, S.A., de C.V., Banco Actinver, S.A., y de multiples empresarios de Agosto de 2007 a la fecha así como el Excellency Quality Award 2008 por la Global Quality
Foundation

México: ¿Los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (FIBRAS) serán el negocio del siglo?

Los últimos dos siglos han estado marcados de una u otra manera por la fiducia o el trust. En el siglo XIX en Estados Unidos se lograron aglutinar y consolidar un número importante de mercados; en México ya en siglo XX se garantizaron las líneas ferroviarias; se lograron centros turísticos lideres a nivel internacional como Cancún; los fideicomisos públicos tomaron fuerza; se construyeron carreteras; las familias líderes en el país lograron trasmitir el control de sus empresas a las nuevas generaciones a través del fideicomisos de control accionario; muchas empresas se han financiado usando esquemas fiduciarios, y la Bolsa Mexicana de Valores reforzó su uso al ser un mecanismo ágil y seguro que hoy tiene más de 5.7 billones de pesos en activos administrados.
Todos prácticamente hemos estado cerca de un fideicomiso, no obstante, sólo algunos aprovechan las ventajas que estos otorgan.
A pocos días de que se crucen los primeros Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios en la Bolsa Mexicana de Valores recordé, con un grupo de amigos, como unos años atrás, alrededor de 2004, los invite para presentarles la nueva manera de ver el mercado inmobiliario; escépticos y dudosos nos reunimos en la sala de juntas que por sí misma sorprendió a todos, después de ver la presentación que revisaba la oportunidad de negocios que representaban los REITS (Real Estate Investment Trust), en Estados Unidos de Norte América, hoy con un valor de capitalización mayor a los $300 mil millones de dólares y un retorno anual a largo plazo mucho mayor al hacer un promedio de todos ellos a los índices accionarios más importantes en aquel país, la emoción era notoria. Así iniciamos trabajos al respecto el equipo incluía varios profesionistas como fiscalistas, abogados, desarrolladores, y algunos consultores fiduciarios como yo. Días después los correos iban y venían hasta que el dictamen final cambio nuestras caras y entendimos, que había “temas” que superar.
Jóse Antonio González Anaya en su encargo como Director de Seguros y Valores, Pepe Toño González Anaya como se hace llamar, hoy Subsecretario en la Secretaria de Hacienda y Crédito Público, y su equipo, hicieron diferentes propuestas y reformas a los artículos 222 y 223 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta y otras tantas al Código Fiscal de la Federación; así nació la Ley del Impuesto Empresarial Tasa Única y se siguieron haciendo esfuerzos al respecto. Se unificó el criterio en varios Estados hasta que hoy, perfectible como todo en la vida, la regulación al parecer está lista.

Por nuestro lado seguimos estudiado y monitoreando el mercado.
Sorpresa nos llevamos al analizar como en Latinoamérica, muchos países le debían su infraestructura urbana, comercial, industrial y habitacional, a los fideicomisos inmobiliarios donde sus certificados fueron titularizados o se emitieron y negociaron en sus Bolsas de Valores locales; ejemplos como Puerto Madero en Buenos Aires que fue construido gracias a los Fideicomisos Financieros, y así en otros países como Canadá, Singapur, Australia, y un buen número de países
que han aprovechado la figura o por lo menos, vehículos similares. Iniciamos el proceso de implementación con diferentes clientes y con todos concluíamos que la barrera más importante era el costo del dinero, de 2004 a 2008 los desarrolladores y propietarios de inmuebles a través de banca múltiple, tenían acceso al dinero gracias a tasas que se encontraban muy por debajo de lo Consultor Fiduciario y Director General de TMSourcing.
México:
¿Los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (FIBRAS) serán el
negocio del siglo?que había que pagar a inversionistas o participantes bursátiles.
Hoy en México la situación es diferente a lo que se vivió en aquel entonces, algunas instituciones han dejado de establecer créditos con la industria inmobiliaria si precisar ¿por qué? Si bien es cierto, en algunos mercados encontramos sobre oferta, en otros vemos problemas fundamentales pero un buen grupo necesitan ser desarrollados para atender las necesidades que hoy existen. Así la Bolsa Mexicana de Valores, que a realizo un gran esfuerzo para poder tener la plataforma y elementos de este nuevo tipo de activos, es la manera de financiar a los proyectos de una forma eficiente.
Una FIBRA, conforme al artículo 223 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta, es un fideicomiso que tiene como fin la adquisición o construcción de bienes inmuebles para que se destinen al arrendamiento o a la adquisición del derecho a percibir ingresos provenientes del arrendamiento de dichos bienes, así como a otorgar financiamiento para esos fines; que al cumplir con algunas condiciones puede obtener beneficios fiscales, siendo el más importante de estos, la exención de algunos impuestos como el Impuesto Sobre la Renta al venden en la Bolsa Mexicana de Valores los sus certificados.
De esta forma los inversionistas aportan en propiedad bienes inmuebles o dinero para que los inmuebles que conforman el patrimonio del fideicomiso sean arrendados y se obtenga un rendimiento. Es importante aclarar que el rendimiento tiene básicamente dos componentes:

Pero esto no es todo lo que las FIBRAS, al igual que otros fideicomisos no tan complejos, nos pueden brindar:  Democratización del negocio
inmobiliario, ya que gracias a su negociación en un mercado reconocido, un gran número de personas sin necesidad de invertir
cantidades importantes puede ser parte de ellas e invertir en un negocio inmobiliario de gran envergadura.
 Economía de Escalas, al existir un gran número de bienes en el fideicomisos los gastos de administración, sistemas de información y demás honorarios se pulverizan entre todos los inversionistas logrando mejores costos; 
 Administración Profesional, al tener la FIBRA un administrador calificado que vela con experiencia por la rentabilidad del negocio. 

 Trasparencia, al estar la información del negocio a la mano de cualquier inversionista que la necesite, incluyendo los tenedores de los títulos. 

 Planeación patrimonial, en el tema de inmuebles la sucesión no es sencilla siempre será más fácil transmitir certificados que inmuebles.

 Riesgo bajo y rendimiento alto, como vehículo de inversión está mezcla a muchos les llamará la atención.

 Control y buen gobierno corporativo, el órgano de gobierno de un fideicomiso es totalmente flexible y pueden incorporar reglas especificas, incluyendo aquellas de buen gobierno corporativo.

 Seguridad, el mercado y la autoridad ayudan a darle seguridad a los fideicomisarios o tenedores. 

 Administración imparcial, al ser el fiduciario el responsable se mantiene un balance entre administrador del negocio y el administrador dueño, cosa que pocas estructuras ofrecen.

 Confidencialidad, el registro público de la propiedad como su nombre lo indica, es público, así que el ser dueño de inmuebles puede tener su riesgo. En el caso de la FIBRA el dueño es el fideicomiso y como en toda inversión existe el secreto bancario o bursátil, estos cuidan la identidad del tenedor.

 

No debo dejar pasar que la FIBRA al final del día es un fideicomiso que tiene elementos que lo clasifican como tal, sin dejar su esencia. Pensemos que es el mejor vehículo asociativo que existe para negocios inmobiliarios, ya que puede emitir certificados que representan partes alícuotas del negocio en mercados reconocidos con beneficios fiscales.
Con la información que se tiene hoy en el mercado, el próximo mes (Febrero 2011) estaremos viendo dos FIBRAS: en la primera, actuando como fiduciario Deutsche Bank México y denominada FIBRA UNO, la Familia Elman estará bursatilizando más de 15 inmuebles en diferentes ciudades de la republica; y la segunda siendo fiduciario HSBC y Planigrupo Management administrador fortalecerá el mercado de los centros comerciales.
Estamos frente a un cambio contundente del mercado inmobiliario en México, su bursatilización es un negocio que no debemos dejar pasar.

ARGENTINA: Fideicomisos Financieros con OP.

Autora: Ana De Benedetti

De cómo nacía un gran mercado y una regulación posterior cambia el rumbo.

Se acercaba el fin del año 2001 y Argentina era tapa de noticias en periódicos internacionales por la sucesión de 5 Presidentes en 10 días.

Era la expresión política de la tan recordada “crisis económica del 2001”.

Fanáticos del ahorro en dólares, tanto como si se tratara de la final de la copa mundial de fútbol, los Argentinos sufrimos la salida de la paridad cambiaria que nos había caracterizado en la década del 90, de la peor manera: abrupta y descontroladamente.

Lo llamamos “corralito” y, también “corralón”: Prohibición de extraer dinero depositado en cuentas bancarias.

En este breve artículo, me propongo contarles como a través de la figura del “Fideicomiso Financiero”, se estructuró en Argentina una alternativa de financiamiento en el Mercado de Capitales, que fue motor de la economía en la etapa posterior a la crisis económica financiera del año 2001; y como, nueve años después, dicho mercado fue desmantelado a raíz de una intervención de la Autoridad Pública.

EL FIDEICOMISO EN LA ARGENTINA

El Fideicomiso fue introducido en la Argentina mediante Ley 24,441 en el año 1994 como una figura versátil que brinda el marco jurídico necesario para realizar diferentes negocios.

Sin entrar a hacer un análisis exegético de la Ley, su importancia radicaba en la novedad legal para el mercado argentino, de permitir estructurar negocios sin necesidad de ajustarse a los estereotipos propios de la tipificación legal que establecía el Código Comercial.

Como todo instrumento novedoso, en un principio fue mirado con recelo pero adquiría importancia a medida que su utilización demostró eficacia.

CREACIÓN DE UN NUEVO MERCADO

Para el año 2003, un gran sector de la población argentina no tenía acceso al crédito de consumo. Los sueldos de los empleados públicos y las pensiones de los jubilados eran paupérrimos.

Acceder al financiamiento para adquirir bienes de consumo, se volvía una nueva necesidad.

Y donde hay necesidad, surge el mercado…

Si a eso se le suma, seguridad en el cobro, inversores en busca de nuevas oportunidades y, avidez por motorizar el consumo, surge el combo perfecto para crear un nuevo producto que contemplaba ambos intereses: la del asalariado empobrecido por acceder a una mejor calidad de vida y la del mercado financiero por hacer negocios rentables. ¡Altamente rentables!

Comenzaron los bancos otorgando créditos personales a los clientes que adquirían productos en empresas de retail (electrodomésticos).

Continuaron otras empresas de retail de variados rubros, que vendían sus productos mediante pagos en cuotas a través de las tarjetas de crédito.

Los fondos líquidos fideicomitibles, provenientes de las cuotas de créditos, generaron una importante masa crítica de fondos securitizables, cuando finalmente, se le sumaron los préstamos personales directos a empleados públicos nacionales y provinciales, así como también a los jubilados del Régimen Nacional de la Seguridad Social.

Florecieron los convenios entre las Autoridades Nacionales y provinciales con el aval de los Sindicatos; y las denominadas “Cooperativas de Crédito, Servicios y Consumo Ltda.etc, etc, etc…” En los puntos suspensivos, coloque el nombre rimbombante que desee, relacionado con la localidad o provincia donde el crédito se otorgaba al grupo de pertenencia de beneficiarios que representaba.

Masa crítica de tomadores de crédito + Institucionalidad como garantía del cobro: Flujo de fondos asegurados = Nuevo Mercado de Fondos.

Se creó así un círculo virtuoso mediante el cual, el empleado público o el jubilado, accedían al crédito “a sola firma” bajo el paraguas del convenio que la cooperativa había firmado con el Organismo Público.

El repago del préstamo estaba asegurado por el débito automático, llamado “código de descuento”, de las cuotas del recibo mensual de haberes por parte del Organismo Público, a su vez, Agente de Retención.

Las cuotas retenidas eran transferidas a las cuentas fiduciarias, pasando a integrar el patrimonio de afectación sobre los cuales se emitían los títulos.

El caudal de negocios fiduciarios con activos subyacentes en créditos de consumo otorgados con “código de descuentos”, rendía títulos con un 6% y hasta un 10% anual de interés vs el 3.5% del sistema tradicional bancario.

La rentabilidad, más el manifiesto descontento con los bancos, la falta de alternativas para el mercado inversor, y la versatilidad de la Ley de Fideicomisos que aún no tenía mayores regulaciones, impulsaron al mercado a volcarse en inversiones de Títulos Fiduciarios. A ello se sumaron también, las altas notas que otorgaban las Calificadoras de Riesgo más las veedurías de las Consultoras.

Entre los años 2004-2007 los Fideicomisos Financieros cuyo activo fideicomitido eran los préstamos al consumo (créditos personales, cupones de tarjetas de crédito) alcanzan una participación en el mercado superior al 50%, los récords de montos emitidos y las cantidades de emisión, se superaban en forma continua.

Para el 2008 alcanzaron el 90%, constituyendo así, casi el 75% del financiamiento total del mercado de capitales argentino.

El fideicomiso financiero fue la herramienta más dinámica y versátil y utilizada por las empresas argentinas, para financiarse genuinamente a través del mercado de capitales local luego de la crisis de 2001 – 2002.

Pero, a la par que esto sucedía, gran preocupación suscitaba en las autoridades públicas el hecho de que los créditos no fueran otorgados en las condiciones más justas y transparentes para los tomadores.

EL FIN DEL NEGOCIO

Se habló de usura y de abuso de posición dominante. Se registraban 539 entidades operando con código de descuento, de las cuales 280 eran mutuales, 92 cooperativas y 80 sindicatos. El resto se dividía entre centros de jubilados, círculos (por ejemplo, círculos militares) y bancos, el mercado de este tipo de préstamos era utilizado por 1, 993, 109 jubilados (34% del total de los jubilados del sistema).

Los altos porcentajes de endeudamiento ya eran noticia alarmante en el mercado. Las tasas de interés que se cobraban a los tomadores del crédito, llegó a superar el 70% / 80%.

La obligación de afiliarse con el pago de una cuota mensual a las entidades dadoras del crédito, impactaba en forma directa en el CFT (Costo Financiero Total), difiriendo sustancialmente del CFT declarado.

Ante la verificación de tales hechos, la Autoridad Pública intervino, y lo hizo mediante el Decreto no. 246/11 (Diciembre del 2011) que fijó como límite máximo de CFT: tasa (Banco Nación para este tipo de operaciones) + 5%.

Por fuera de dicho tope, los descuentos de cuotas con el sistema «código descuento» fueron prohibidos. Y por tanto, el crédito perdía la calificación de contar con «cobro asegurado», con dicho límite, el negocio dejó de ser rentable.

Los Fideicomisos Financieros con oferta pública con activos subyacentes en códigos de descuentos a préstamos otorgados a empleados públicos y jubilados durante el periodo 2003/2011 que fueran motor de expansión de la actividad económica, empezaron lenta pero gradualmente a ser desmantelados.

Desarticular el mecanismo generado en derredor de este producto, sería blanco de una ingeniería y creatividad legal exitosa. Los daños colaterales que su derrumbe podían generar, no fueron de la índole que se hubieran podido imaginar.

El desarme de la maquinaria generada se producía sin mayores costos, más allá de un par de casos puntuales cuyas causas no se relacionan directamente con la regulación mencionada.

La pregunta resuena siempre en los mercados de las diferentes plazas. ¿Es válida la regulación para el mercado fiduciario?

Para algunos la respuesta radica en la necesidad de brindar protección. Para otros, la intervención estatal no se corresponde con la naturaleza del instrumento fiduciario.

[1] Los considerandos del Decreto menciona los casos más relevantes: A) CFT declarado: 65,94% en un crédito por $ 339 en Agosto/2011, con un costo de $ 39 por gastos administrativos (desembolso real al beneficiario: $ 300) plazo: 30 meses en cuotas de $ 20,36 (total a restituir $ 610,85) CFT total: 71,36%.- B) CFT declarado: 62,72% por $ 1.010 en Agosto/2011, con un costo de $ 10 por “acción cooperativa” (desembolso real al beneficiario: $ 1.000) plazo: 40 meses en cuotas de $ 60,12 (total a restituir $ 2.404,80) CFT total: 66,13%.- C) CFT declarado: 127,08% Crédito por $ 2.000 en Jun/2009, con $ 12 mensuales de gastos en concepto de cuota social, plazo: 30 cuotas de $ 201,21 (total a reembolsar $ 6.036,20) CFT real: 159,02%.- D) CFT declarado: 84,65% en Mayo/2011 .- E) CFT declarado: 63,21%, a Febrero 2011 en un crédito por $ 2.900, con gastos por $ 35 en concepto de cuota social, plazo: 30 meses, CFT real: al 86,21%; por citar algunos ejemplos.

Lo que surge claramente de esta experiencia, es que, en definitiva, la regulación del mercado alteró las reglas de juego inicial, a tal punto que implicó el derrumbe del negocio.

¿Regulación o Intervención? El modo de llamarlo, para el caso, no varía las consecuencias.

Créditos usuarios que generaron situaciones escandalosas, como se describía en los considerandos del Decreto no. 246/11.

Entiendo en este caso que, la regulación fue genuina y respondió a la necesidad de equilibrar la balanza en salvaguarda del sector social más desprotegido.

Quizás, una intervención oportuna podría haberse realizado en forma escalonada en el tiempo hasta que el mismo mercado se «auto-regulara» encontrando la tasa genuina y permitiendo continuar con este genuino fondeo del mercado financiero.

LAS NORMAS NIIF Y LOS FIDEICOMISOS MERCANTILES EN COLOMBIA

Autor: Dra. Stella Villegas

La aplicación de las Normas de Información Financiera Internacional conocidas bajo la sigla NIIF, han suscitado serias controversias frente a su aplicación a todos los negocios fiduciarios en Colombia, pretensión que se persiguió inicialmente, con independencia de la tipología y de las responsabilidades establecidas a cargo de la sociedad fiduciaria o de aquellas reservadas para el fideicomitente.

La cronología que se tuvo en Colombia respecto a la normatividad en dicha materia se inicia con la propuesta que en 2007 el Gobierno Colombiano presentó a consideración del Congreso de la República para que se estableciera la disposición que regularía los principios y reglas contables de información financiera, así como las entidades responsables de vigilar su cumplimiento. El Gobierno sustentó su petición bajo la premisa de que estas reglas han sido aplicadas en países de importancia relativa en los mercados, experiencia que fue tomada en cuenta para la preparación de los proyectos que trabajó el órgano legislativo.

En atención a lo anterior, se expidió la Ley 1314 de 2009, cuyo propósito fundamental según se expresa en la propia disposición es,

expedir normas contables, de información financiera y de aseguramiento de la información, que conformen un sistema único y homogéneo de alta calidad, comprensible y de forzosa observancia,

con la finalidad principalísima de contar con un régimen contable “comprensible, transparente y comparable, pertinente y confiable”[1] que permita a todos los interesados, sean estos inversionistas, acreedores, accionistas y hasta entidades de supervisión, tomar decisiones debidamente ilustrados.

La Ley ordenó, de igual manera, que el sistema se debe convertir en instrumento que contribuya a mejorar la productividad, la competitividad de las empresas nacionales y extranjeras, en un marco armónico del desarrollo empresarial.

Otro de los propósitos de la Ley, no menos importante, es que en su aplicación se permita la internacionalización de las empresas al incorporar estándares internacionales y mejores prácticas en todo aquello que apunte a establecer reglas dirigidas a conseguir que en el mercado se apliquen registros electrónicos de los libros de comercio, buscando la autenticidad e integralidad documental de los libros y registros de las empresas.

Importante advertir que en los países en los que se han adoptado las Normas de Información Financiera Internacional, los registros a cargo de las empresas han dejado de ser instituciones arcaicas y rígidas, para dar paso a medidas destinadas a obtener información fundamentada en “postulados, principios, limitaciones, conceptos”, bajo normas técnicas generales, específicas, especiales que brindan orientación sobre revelaciones, registros, libros, interpretaciones y guías,

“que permiten identificar, medir, clasificar, reconocer, interpretar, analizar, evaluar e informar, las operaciones económicas de un ente, de forma clara y completa, relevante, digna de crédito y comparable”[1], según lo expresa textualmente la citada Ley 1314 de 2009.

No obstante, la interesante intención de la Ley, en una primera fase de su reglamentación mediante el Decreto 3022 de 2013, el Gobierno estableció que a los negocios fiduciarios se les aplicarían los requerimientos de la NIIF para las PYMES, decisión que resultaba altamente inconveniente e imposible de aplicar, tal como le fue advertido en su oportunidad al Gobierno y a los órganos de control y de supervisión.

El contenido del Decreto 3022 del 2013 fue ampliamente debatido por el sector fiduciario, según consta en comunicación dirigida a la Superintendencia y suscrita por la Asociación de Fiduciarias de Colombia, a la que se adjuntó estudio preparado por la firma ERNST & YOUNG en el que se compendia la experiencia internacional en relación con las determinaciones que se han venido tomando sobre la aplicación de las normas NIIF a patrimonios autónomos derivados de la constitución de negocios fiduciarios o de operaciones similares[2].

En la comunicación de la Asociación se insistió en que en los países analizados,[1] los únicos fideicomisos a los que se les aplican las Normas Internacionales de Información Financiera para la preparación de sus estados financieros son los que se catalogan como de interés público, vale decir, aquellos que emiten valores y mantienen la inscripción en el registro nacional de valores y, por el contrario, los demás tipos de fideicomisos NO se encuentran obligados a generar estados financieros bajo las normas NIIF. En esa misma comunicación, la Asociación de Fiduciarias solicitó a la autoridad de supervisión, que para este tipo de fideicomisos se exigieran únicamente reportes de información financiera con fines de supervisión que también consultaran las necesidades y características particulares de cada fideicomitente.

Bajo las mismas consideraciones, el Consejo Técnico de la Contaduría Pública[1] se pronunció frente al texto del decreto en mención, anotando como uno de los fundamentos de su análisis que, de acuerdo con la legislación colombiana, los negocios fiduciarios no tienen personería jurídica y, por tanto, según se expresa en el concepto, los Patrimonios Autónomos no tienen la condición de “comerciantes”. En este sentido, consideran los citados especialistas que dichas normas serían excepcionalmente aplicables a los Patrimonios Autónomos que, en sí mismos, cumplen actividades empresariales.

Continúa el Consejo Técnico manifestando que, en general, la finalidad de los patrimonios autónomos se establece normalmente en los contratos de fiducia, los cuales pueden abarcar actividades de diversa índole. Además, el desarrollo de los contratos es interés exclusivo de las partes, en particular de los fideicomitentes.

En línea con lo anterior, son los fideicomitentes, entonces, los que están obligados a establecer las políticas que afectan la operación de los bienes transferidos al patrimonio. En consecuencia, son ellos quienes deben incorporar dichos bienes en el proceso de generación de sus estados financieros para dar aplicación a uno de los requisitos establecidos en la norma, como es la declaración explícita y sin reservas de su cumplimiento.»[2] ”, dado que en este tipo de negocios es evidente que el fideicomitente es el que cuenta con “poder de decisión sobre los hechos económicos que se presentan en la estructura fiduciaria”.

En consideración a la posición del Consejo Técnico de la Contaduría, el Gobierno Nacional expidió el Decreto 2267 del 11 de noviembre de 2014 “por el cual se modifican parcialmente los decretos 1851 y 3022 de 2013 y se dictan otras disposiciones» en el que aclaró que

“….los negocios fiduciarios (…) administrados por entidades vigiladas por la Superintendencia Financiera, que no establezcan contractualmente aplicar el marco técnico normativo…, ni sean de interés público, prepararán información financiera únicamente para fines de supervisión, en los términos que para el efecto establezca el Supervisor, conforme a los marcos técnicos normativos de información financiera expedidos por el Gobierno Nacional”.

Es decir, el mencionado Decreto estableció que los instrumentos cobijados por dicha excepción deben preparar información exclusivamente con fines de supervisión, conforme a las reglas que dicte para estos efectos la misma Superintendencia Financiera, con la única condición de que las reglas que se expidan tengan en cuenta los marcos técnicos normativos de información financiera expedidos por el Gobierno, según se lee en la disposición que así lo reglamentó.

Finalmente, en desarrollo de la instrucción proferida por el Decreto 2267 de 2014, la Superintendencia Financiera expidió la Circular Externa 030 de 2017 mediante la cual imparte “Instrucciones para el reconocimiento, medición, presentación y revelación de la Información Financiera con Fines de Supervisión de los portafolios de terceros, los negocios fiduciarios y cualquier otro recurso administrado por las entidades vigiladas por la Superintendencia Financiera de Colombia”. De acuerdo con el texto de esta norma, el primer periodo de aplicación de este marco normativo para la presentación de información financiera está comprendido entre enero y diciembre de 2018, de forma tal que “los primeros Informes Financieros con Fines de Supervisión y los Estados Financieros de Propósito Especial de los negocios a los que les aplica la Circular Externa, serán los preparados con corte a 31 de diciembre de 2018.”[1]

El sector considera que la normatividad que finalmente se concretó, consulta los intereses de los fiduciarios, de sus clientes y, de las autoridades de supervisión.

[1] Ley 1314 de 2019

[2] Ley 1314 de 2019

[3] Comunicación de mayo 22 de 2013 de la Asociación de Fiduciarias dirigida a la Superintendencia Financiera de Colombia.

[4] El estudio de la Firma ERNST & YOUNG se incluye la experiencia de México, Perú y Chile.

[5] Comunicación del 12 de junio de 2014 proferida por el Consejo Técnico de la Contaduría Pública, Órgano consultor del Gobierno Nacional, el cual debe pronunciarse sobre cualquier iniciativa que se formule que podría tener incidencia en la presentación de estados financieros.

[6] Comunicación de la Asociación de Fiduciarias al Consejo Técnico de la Contaduría Pública.

[7] Circular Externa 030 de 2017 de la Superintendencia Financiera de Colombia.

México: Especial TMSourcing Administración Fiduciaria

La administración de negocios fiduciarios es una de las etapas fundamentales en la vida de los mismos, en algunos casos y dadas las características fiduciarias específicas, inicia desde el mismo momento de la prospección del negocio, y aun después de su extinción o término.

 

Las amplias características administrativas y operativas requeridas para cumplir los fines encomendados, hacen necesario vigilar y administrar los bienes fideicomitidos, identificar y certificar las figuras participantes, asegurar y garantizar el buen andar del negocio, emitir información oportuna y veraz así como llevarlo a buen término o extinción.

deben establecer estrategias “tipo” atendiendo a la diversidad y complejidad de la administración requerida por la amplia gama de usuarios, como son, los propios participantes, órganos de administración y vigilancia internos y externos, inversionistas y en algunos casos el público en general.

 

Esta amplia labor se conoce en el ámbito fiduciario como back office, que en amplio sentido de la palabra incluye la administración, operación y contabilidad fiduciaria.

La gama de servicios de administración fiduciaria Out Sourcing, permite establecer una sinergia con el cliente, interviniendo activamente en cualquier segmento del proceso administrativo-operativo del negocio, esto es, atendiéndolo en tu totalidad o en el segmento específico que requiera el cliente.

En la estrategia y modelo de atención se establecen mecanismos de monitoreo y vigilancia que dotan de información y elementos de juicio que permiten asegurar tanto el adecuado funcionamiento del negocio como todas y cada una de las etapas de atención administrativa- operativa encomendadas.

En los servicios de Out Sourcing Fiduciario que ofrecemos, actuamos siempre como “Buen Padre de Familia”, respaldados en un grupo colegiado de profesionales de amplio conocimiento y experiencia en la
materia.

Gabriel Colín García

 

Licenciado en Contaduría Publica.
– Posgrado en Finanzas.
– Diplomado en Finanzas Bancarias.
– Formación Financiera-Administrativa en BBVA Bancomer, desarrollo profesional en áreas Corporativas de Contabilidad, Finanzas, Fiscal, Fiduciario y Operación Bancaria. – Amplia experiencia en Back Office Fiduciario, gestionando servicios administrativos, operativos y contables requeridos por el negocio fiduciario, desarrollo de nuevos productos, así como la gestión de información ejecutiva a Directivos y Organismos de Control y Vigilancia del negocio fiduciario. Actualmente como titular de la Subdirección de Administración y Fiduciario en TM Sourcing.

Los fideicomisos y el intercambio de información

Parte 1

“Este intermediario será el que está obligado a reportar, por sí mismo el fideicomiso como contrato no estaría obligado, pero sí es el intermediario que lo está administrando”.

Durante el panel de reconocidos fiscalistas durante el 7° Encuentro Fiduciario, los ponentes orientaron a los asistentes sobre las disposiciones que han llegado a México a partir de que el gobierno federal comenzó con la firma de tratados con diversos países para el intercambio de información.


De acuerdo con Miguel Ortiz, socio del despacho Ortiz, Sosa y Asociados, en este contexto agresivo de intercambio de información con diversos países del mundo, se busca que todos los activos financieros sean reportados y los fideicomisos no están exento de ello. Sin embargo, agregó Ortiz, el fideicomiso no es sujeto de reportar información directamente, pero sí lo es el intermediario financiero que funge como fiduciario en este tipo de instrumentos.


“Este intermediario será el que está obligado a reportar, por sí mismo el fideicomiso como contrato no estaría obligado, pero sí es el intermediario que lo está administrando”, acotó el fiscalista de la firma OSY. Si un fideicomiso, dijo Ortiz, tiene una cuenta de inversión con un banco, éste está obligado a reportar los activos y el fideicomiso ya no lo haría. Es decir, en un principio el fideicomiso es un tema que sí se tiene que reportar, pero sí hay excepciones para evitar duplicidad de información.


El fiscalista de la firma OSY acotó que, en este entorno de una estricta vigilancia fiscal y financiera, prácticamente es imposible utilizar a los fideicomisos como una vía para aislar activos, pues es necesario que estos sean reportados a la autoridad correspondiente.

Miguel Ortiz Aguilar

– Socio de Ortiz, Sosa y Asociados y Conferencista del 7mo. Encuentro Fiduciario.
Contador Público egresado de la Universidad La Salle.
– En 1977 ingresó al Departamento de Impuestos de la firma de contadores públicos Ruiz, Urquiza y Cía., S.C., representante en México de Arthur Andersen & AMP; Co., habiendo sido posteriormente socio de Trueba, Ruiz y Cía. y de Chevez, Ruiz, Zamarripa y Cía.
– Es socio fundador de Ortiz, Sosa Y Asociados, S. C., firma dedicada a la asesoría y consultoría en materia fiscal desde octubre de 2001 y hasta enero de 2014.
– A partir de febrero de 2014 y hasta febrero de 2016, fue socio Líder Nacional de Impuestos y Legal de KPMG Cárdenas Dosal, S. C.
– Actualmente es el Presidente de IFA Grupo Mexicano, A. C.
– Es miembro de la International Fiscal Association (IFA), habiendo representado a México como Relator Nacional en el congreso mundial de Barcelona, España en el año de 1991.
– Desde 1997 es miembro activo del Subcomité Fiscal del Comité de Administración de la Asociación Mexicana de Intermediarios Bursátiles, A.C. (AMIB).

– Socio de Ortiz, Sosa y Asociados y Conferencista del 7mo. Encuentro – Fiduciario Contador Público egresado de la Universidad La Salle.
– En 1977 ingresó al Departamento de Impuestos de la firma de contadores públicos Ruiz, Urquiza y Cía., S.C., representante en México de Arthur Andersen & Co., habiendo sido posteriormente socio de
– Trueba, Ruiz y Cía. y de Chevez, Ruiz, Zamarripa y Cía.
– Es socio fundador de Ortiz, Sosa Y Asociados, S. C., firma dedicada a la asesoría y consultoría en materia fiscal desde octubre de 2001 y hasta enero de 2014.
– A partir de febrero de 2014 y hasta febrero de 2016, fue socio Líder Nacional de Impuestos y Legal de KPMG Cárdenas Dosal, S. C.
– Actualmente es el Presidente de IFA Grupo Mexicano, A. C.
– Es miembro de la International Fiscal Association (IFA), habiendo representado a México como Relator Nacional en el congreso mundial de Barcelona, España en el año de 1991.
– Desde 1997 es miembro activo del Subcomité Fiscal del Comité de Administración de la Asociación Mexicana de Intermediarios Bursátiles, A.C. (AMIB).