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Ventajas y Mitos de un Fideicomiso Patrimonial

Por Johan Lázaro

Recientemente se ha escuchado mucho un término llamado “Fideicomiso”, el cual se puso en tendencia debido a la controversia que se generó por la extinción de Fideicomisos asociados al Sistema Judicial y al Gobierno Federal de México. Sin embargo, para muchas personas, este concepto suena extraño o desconocido, mientras que para los que sí lo conocen, es percibido como una vía para dar certeza jurídica o para proteger patrimonios.

En las siguientes líneas, se abordará el Fideicomiso Patrimonial, una herramienta legal, que ha sido considerada exclusiva para las personas con grandes patrimonios o fortunas. Esta percepción ha llevado a malentendidos y a la creación de mitos respecto a su finalidad, funcionamiento y estructura. No obstante, este recurso jurídico permite que cualquier persona o familia asegure todas sus propiedades, bienes, derechos y fondos.

Hoy en día, es crucial que tanto familias como personas conozcan esta herramienta, tengan una visión amplia de los beneficios y alcances, y comprendan lo importancia de realizar una adecuada planeación patrimonial para evitar conflictos futuros.

A continuación, se describirá su concepto, ventajas, y mitos comunes relacionados.

Concepto y Ventajas del Fideicomiso Patrimonial

El fideicomiso es un contrato legal mediante el cual una persona moral o física denominada fideicomitente, transfiere la propiedad de sus activos, bienes o derechos a una institución fiduciaria (fiduciario), con el propósito de destinarlos a un fin lícito y determinado (Cámara de Diputados del Congreso de la Unión, 2018)Esta institución bancaria se encarga de administrar y custodiar los bienes y activos que conforman el patrimonio fideicomitido en beneficio de terceros (fideicomisarios), actuando siempre con la debida diligencia, cuidado y responsabilidad, bajo el principio de un buen padre de familia.

El Fideicomiso Patrimonial se alinea con las características mencionadas anteriormente. A través de este instrumento jurídico, el titular o fideicomitente establece directrices específicas para la transferencia, protección, inversión, transmisión y eventual disposición de su patrimonio, designando a las personas que se beneficiarían en vida o en un futuro.

Este modelo de fideicomiso permite al fideicomitente conservar sus derechos y mantener el control sobre los bienes, asegurando que se cumpla el propósito de preservar y proteger el patrimonio conforme a los términos establecidos. En esencia, se trata de un contrato mediante cual una persona o grupo de personas define la planeación, gestión y administración de su patrimonio.

Este vehículo ofrece una gran versatilidad, puesto que permite adaptar sus características a los intereses de quienes lo constituyen, con el propósito cumplir con la voluntad de las partes y facilitar la transmisión de bienes en diferentes situaciones, como en una sucesión mortis causa, el cumplimiento de una condición o de un plazo determinado. (Pérez , 2024)

Tipo de activos Transferibles al Fideicomiso Patrimonial

A continuación, se enumeran algunos de los activos que pueden ser aportados en un Fideicomiso Patrimonial para su protección y administración. (BIM, 2023)

Bienes inmuebles

Dinero

Flujos de Fondos

Títulos de inversiones

Títulos de acciones de sociedades

Pólizas de Seguros de vida

Dividendos

Otros

Entre sus ventajas más relevantes destacan:

Planeación sucesoria: Permite la transmisión directa de los bienes a los beneficiarios designados, evitando la necesidad de recurrir al proceso testamentario, sin costos judiciales. (H&CO, 2024)

Ceder la propiedad a la Fiduciaria: Al constituir un Fideicomiso, los activos y bienes son transferidos al patrimonio de este, lo que implica que pasan a ser propiedad de la Institución Fiduciaria, quien es la responsable de administrarlos en favor de los beneficiarios, dejando de estar a nombre del titular real (Fideicomitente). (Gutiérrez Patrón, 2021)

Protección de Activos: Los bienes o derechos transferidos a un fideicomiso están protegidos de embargos o acciones legales en su contra, dado que quedan fuera del patrimonio del fideicomitente, brindando mayor seguridad jurídica. (Collier Law, s.f.)

Confidencialidad: El fiduciario no revelará ninguna información confidencial de los bienes, activos, derechos y beneficiarios del fideicomiso. (Vela, 2024)

Reducción de Impuestos o Aplicación de Tasas Menores: Contribuye a mejorar la carga fiscal o bien la reducción en los impuestos sobre donaciones y sucesiones. (Collier Law, s.f.)

Traje Hecho a la Medida: Permite estructurarse acorde las necesidades del titular, estableciendo características, condiciones, cláusulas y fines específicos, lo que permite una adecuada administración de activos, la definición de un procedimiento claro para la distribución de recursos, la correcta transmisión de las propiedades y mayor tranquilidad para quien lo constituye y sus beneficiarios.

Continuidad Generacional: Un fideicomiso puede ser diseñado para preservar los bienes o intereses de una familia a lo largo de las generaciones, garantizando que se mantengan conforme a los lineamientos establecidos en el fideicomiso. (Collier Law, s.f.)

Mitos Comunes sobre el Fideicomiso Patrimonial

Si bien el Fideicomiso Patrimonial es un excelente mecanismo legal con ventajas para proteger un patrimonio, aún existen ideas equivocadas, ya que muchas personas lo visualizan riesgoso, complejo o les produce desconfianza. Por ello, el desconocimiento, la limitada comprensión de sus beneficios y su funcionamiento han permitido que se creen mitos que limitan su alcance y potencial. A continuación, se presentarán algunos mitos comunes y se describirá la realidad de estos escenarios.

Mito 1: Al constituir un fideicomiso, pierdo el control sobre mis bienes

Las personas tienen el temor que al constituir este tipo de Fideicomiso se perderá el control sobre los bienes, propiedades o fondos transferirlos al Fiduciario.

Realidad: El fideicomitente o titular no pierde el control sobre sus activos. Al contrario, al constituir un fideicomiso, tiene la facultad de establecer todos los lineamientos, condiciones y términos para administrar sus bienes, definir a los beneficiarios. No obstante, también puede designar un comité técnico integrado por un grupo de personas de confianza que ayuden en la supervisión y administración del fideicomiso.

Mito 2: Es un instrumento complicado y costoso de mantener

Uno de mitos más latente en la sociedad es la creencia de que este instrumento es complicado y costosos de mantener, es decir, que solo es de uso exclusivo de grandes fortunas o patrimonios y que implica costos elevados por su creación y administración.

Realidad: Este tipo de Fideicomiso tiene reglas y características propias que se deben comprender para poder establecer la estructura, objetivos y fines del contrato, por lo cual podría considerarse complicado. Además, es trascendental reconocer que este lleva implícitos costos de análisis, estructuración y administración, los cuales varían en función del tipo de fideicomiso, cantidad de propiedades y bienes, así como las responsabilidades que el Fiduciario debe asumir para cumplir con las disposiciones del Fideicomitente.

Este instrumento se puede personalizar o realizarlo a la medida acorde a las necesidades particulares, ya sea para un patrimonio considerable o modesto.

Por otro lado, se debe contemplar que la labor del fiduciario es actuar «como un buen padre de familia,» brindando seguridad jurídica al administrar los bienes que el titular agrega al fideicomiso. Además, al constituir esta herramienta legal, se puede tener acceso a ciertas ventajas fiscales tales como reducción del impuesto sobre el patrimonio, planificación del impuesto sobre la renta, evitar sucesión. (Collier Law, s.f.). Asimismo, es relevante considerar que tiene una estructura más flexible o versátil, en comparación con otros tipos de instrumentos de planeación patrimonial.

Mito 3: El fideicomiso es irreversible e inmodificable

Existe la idea de que, una vez creado un fideicomiso patrimonial, este no puede modificarse o es irreversible, y solo resta esperar el tiempo o las condiciones establecidas en el contrato para su cumplimiento o ejecución.

Realidad: Durante la vigencia del Fideicomiso mientras el titular o fideicomitente esté vivo, tiene la facultad de realizar modificaciones, tales como adherir otras propiedades, designar nuevos beneficiarios, agregar o ajustar alguna condición o cláusula establecida. Estas modificaciones, deben cumplir con el marco legal aplicable a este recurso, y es fundamental que cualquier modificación en las reglas del fideicomiso, se formalicen en un documento escrito que respete los lineamientos jurídicos del contrato original. (Sucre Míguex, s.f.)

Mito 4: Un fideicomiso solo es útil en casos de muerte o incapacidad

La concepción común entre muchas personas es que la creación del fideicomiso patrimonial solo es necesario en caso de fallecimiento o incapacidad.

Realidad: Los alcances de este instrumento van más allá de esos escenarios, ya que es un instrumento ideal para la administración de propiedades y para planeación sucesoria. Este recurso legal se puede constituir mientras el fideicomitente se encuentra vivo, mismo que tiene la posibilidad de efectuar modificaciones según a sus intereses y necesidades. Además, esta herramienta ayuda a blindar el patrimonio del fideicomiso antes riesgos legales y financieros, a su vez la carga tributaria. Por lo tanto, es fundamental reconocer que el fideicomiso es un mecanismo versátil, flexible y con múltiples beneficios.

Mito 5: El fideicomiso expone mis bienes a los riesgos del fiduciario

Algunas personas consideran que, al constituir el Fideicomiso, y transferir los bienes al Banco que actúa como fiduciario, estos quedan expuestos a los riesgos asociados a sus actividades u operaciones propias.

Realidad: Los bienes que constituyen el patrimonio de un Fideicomiso no forman parte del patrimonio del Fiduciario, permanecen separados y son destinados a los fines establecidos en el contrato de Fideicomiso. Esta separación garantiza que los bienes no sean sujetos a ninguna obligación o riesgo financiero propios del fiduciario. Además, las instituciones financieras tienen la obligación legal de mantener los bienes del fideicomiso completamente separados de su propio patrimonio, asegurando que estén protegidos y administrados de acuerdo con las regulaciones y condiciones contractuales, protegiendo los intereses de los fideicomitentes y beneficiarios. (Central Fiduciaria, 2017)

Mito 6: Mis herederos pueden impugnar el fideicomiso, igual que un testamento

Muchos piensan que los herederos o beneficiarios tienen la posibilidad de impugnar el fideicomiso de la misma manera que lo harían con un testamento.

Realidad: Una vez que el fideicomiso ha sido constituido y ocurre el fallecimiento del fideicomitente, este no puede ser impugnado por los herederos o familiares, a diferencia de un testamento, que en ciertos casos puede ser sujeto de cuestionamientos. Sin embargo, es crucial contemplar que, al fallecer el titular, el fideicomiso se convierte en irrevocable y el fiduciario tiene la obligación de cumplir con las condiciones establecidas en el contrato. Así mismo, los beneficiarios, no tienen la facultad de modificar o impugnar los términos y condiciones del fideicomiso, por lo que deberán regirse por los lineamientos o disposiciones legales contractuales al igual que los procesos a los cuales está sujeto el instrumento.

En conclusión, el fideicomiso patrimonial es una herramienta legal valiosa, flexible y versátil que no debe limitarse a la idea que solo está al alcance de personas con grandes fortunas. Más allá de las malinterpretaciones, prejuicios o mitos acerca de su funcionamiento, este mecanismo brinda una serie de beneficios importantes, como la administración y protección de bienes, la planeación sucesoria, y la optimización de la carga fiscal. Además, permite que tanto personas como familias pueden administrar su patrimonio de manera segura, transparente.

Finalmente, al tener una perspectiva más amplia del fideicomiso, su funcionamiento, participantes, ventajas o beneficios, costos, más personas y familias podrían considerar este instrumento legal como una solución para sus necesidades o preocupaciones relacionadas con la administración y protección de su patrimonio. Además, el Fideicomiso, puede estructurarse como un traje a la medida, para alcanzar objetivos específicos.

No obstante, es fundamental recurrir a profesionales especializados que brinden una asesoría adecuada para tomar decisiones informadas y que se evalúen todos los alcances de esta herramienta.

Johan Lázaro
Analista Senior de Compliance de Fideicomisos en Tecnología en Cuentas por Cobrar (Administrador Maestro).

El Fideicomiso en Vida como Herramienta de Planificación Patrimonial

Por Ismael Vélez

La figura fiduciaria, flexible y sobre todo con capacidad de estructurar soluciones a la medida ante eventuales manejos presentes y futuros de bienes, se ha constituido como una herramienta muy importante al momento de establecer un mecanismo de protección patrimonial, incluyendo o no una estructura de sucesión sobre un patrimonio determinado.

Bajo esa perspectiva se ha colocado a la figura fiduciaria como una alternativa sustancial a estructuras legales tradicionales como es el testamento, con sus ventajas y desventajas. Una de estas figuras descansa en el denominado Fideicomiso en vida, que de manera general lo podremos definir como aquel en el que un individuo desea estructurar su sucesión para que a futuro sus activos y patrimonio en el caso de no estar presente se tenga una definición respecto a cómo deberán y podrán ser distribuidos. Quien constituye la figura se denomina constituyente o fideicomitente del fideicomiso y lo otorga con el fin de que esta estructura legal con impactos económicos, financieros y patrimoniales se ajuste a sus intereses incluso dentro de una economía globalizada. Esta estructura fiduciaria, del fideicomiso en vida, permite que el mismo se aplique a esquemas de planificación patrimonial personal, familiar y empresarial.

Características de un Fideicomiso en Vida

La flexibilidad de la figura fiduciaria permite establecer un manejo acorde a las necesidades de una planificación patrimonial personal en la cual el fideicomiso puede tener una figura similar a la del testamento, hasta figuras más complejas que giran alrededor del mundo empresarial como es una planificación patrimonial empresarial.

A su vez el fideicomiso en vida permite que el mismo se lo pueda establecer bajo figuras de que el mismo sea revocable o modificable en el tiempo, acorde a determinadas condiciones que se le puedan presentar al constituyente o fideicomitente del mismo, hasta un mecanismo de que se presente irrevocable a su cumplimiento.

El mecanismo de que será revocable, el constituyente o fideicomitente mantiene el control sobre los activos que fueren entregados al fideicomiso. Si bien se designa de manera inicial potenciales beneficiarios o fideicomisarios, con el aporte de ciertos activos, en el transcurso del tiempo al constituyente o fideicomitente podría modificar la línea de beneficiarios o fideicomisarios o los bienes que conforman la estructura fiduciaria. No está por demás entender que si se presentare el fallecimiento del constituyente o fideicomitente o su ausencia definitiva los beneficiarios o fideicomisarios designados al momento de este hecho.

Uno de los motivos iniciales de constituir este tipo de mecanismos es para la protección de activos y bienes del constituyente o fideicomitente en caso de que no pudieran controlarlos. Las instrucciones que se constituyan dentro del fideicomiso serán establecidas en un inicio por parte del constituyente o fideicomitente, y como hemos mencionado incluso el caso de falta definitiva de parte del constituyente o fideicomitente debe estar previsto en este tipo de vehículos legales.

La otra figura sería la contraria, esto es estructurar en este vehículo legal la condición de que las instrucciones dadas y los beneficiarios o fideicomisarios establecidos, por ejemplo, quedarán de manera irrevocable establecidos. La propiedad de los bienes estarán a cargo del fideicomiso, con las instrucciones previamente establecida incluso sus modificaciones pueden llegar a establecerse en casos muy puntuales. Quizás la mayor ventaja de una estructura irrevocable, frente a una revocable radica en que en la primera al haber un traslado del dominio y de la propiedad se protege frente a futuras acciones que potenciales acreedores o demandantes a futuro puedan establecerse

Ventajas y Desventajas de un Fideicomiso en Vida

Las ventajas más claras radican en que se pueden evitar un proceso sucesorio que muchas veces puede generar problemas y la distribución de los activos y bienes bajo esta figura pueden ser entregados de manera ordenada sin que medien temas judiciales.

Un tema importante gira alrededor del manejo de la información, sobre todo hoy en día en que el manejo de la privacidad se está tornando en un tema de gran importancia, como es el tema de la seguridad personal. A esta situación habrá que añadir la referente a la protección de acreedores y de situaciones legales inesperadas, o por el contrario contar con una figura que permita un manejo ordenado de uno o varios activos hasta cuando realmente el constituyente del fideicomiso necesite de ellos.

Como una potencial desventaja encontramos que el constituyente o fideicomitente puede perder el control de los activos, si este se estructura de una manera irrevocable. Esta situación podría generar un alto grado de inflexibilidad sobre todo en condiciones cambiantes y se podría requerir en un momento liquidar un activo o aportarlo para un beneficio de un futuro negocio. Si se tomó la decisión de realizarlo de manera irrevocable es un riesgo que deberá asumirse.

No existen ventajas de orden fiscal al estructurar este tipo de figuras, a no ser qué la razón de otorgar una estructura irrevocable radique en una disminución sustancial del patrimonio. Este tema cobra vigencia en legislaciones en donde exista el impuesto al patrimonio y se desea reducir esta carga fiscal respecto de los activos.

Muchos tratadistas comparan esta figura fiduciaria con la del testamento tradicional. En ambos casos existe la figura de ser revocables en el tiempo, hasta antes de la ausencia definitiva del constituyente o del fideicomitente o del causante según sea el caso. Quizás una de las grandes diferencias radique que un testamento, bajo estructuras tradicionales de nuestras legislaciones establece mecanismos obligatorios de sucesión o lo que se denomina “herencia forzada” o “reserva hereditaria”, la misma que no podrá ser modificada al antojo de quien la otorga. Si bien un fideicomiso en vida tampoco puede modificar las leyes hereditarias, esta figura permite tener una herramienta de administración, transferencia y gestión de dichos activos a favor de los beneficiarios.

No debemos dejar a un lado la posibilidad de que si se estructura un fideicomiso de manera ilegítima hacia los herederos forzosos estos podrían impugnar dicha situación puesto que como todo contrato, y siendo el fideicomiso uno de ellos, la causa licita es parte esencial de su existencia legal.

Conclusiones

Los mecanismos fiduciarios son de gran atractivo e importancia al momento de buscar soluciones dentro de un ámbito de planificación patrimonial. Hoy en día la figura de la planificación patrimonial está siendo vista con una perspectiva distinta. Una de las razones radica, en que se la seguridad jurídica esta sobre la opción impositiva. Se profiere pagar y regularizar estructuras existentes, pero tener seguridad jurídica.

Vivimos la época de la longevidad en donde se supone que viviremos más pero no sabemos cómo llegaremos a futuro. Estadísticamente una persona de 65 años que se jubila tiene aún un tercio de vida por delante y parte de cómo va a vivir esa vida debe descansar en una planificación patrimonial que permita tener más orden y control sobre los bienes que mantiene y en primer orden ajustar a sus necesidades futuras y también a lo que le importaría que el legado pase en una sucesión.

Este último tema puede ser muy interesante en una sucesión patrimonial empresarial en donde no solo la jubilación implica el retirarse del manejo de una firma o empresa sino también la forma y condiciones bajo las cuales la propiedad de dicha empresa pueda ser parte de la sucesión, con determinados controles y es aquí que la figura de una sucesión en vida puede formar parte de una solución ajustada a las necesidades del constituyente o fideicomitente.

Las figuras fiduciarias constituyen herramientas muy poderosas para poder llevar adelante decisiones tan importantes como son la planificación patrimonial desde una visión personal hasta una visión empresarial.

Ismael Vélez

Abogado y Doctor en Jurisprudencia por la Pontificia Universidad Católica del Ecuador (PUCE).

Profesional con más de 25 años de experiencia en Mercado de Valores, estructuraciones financieras incluyendo esquemas fiduciarios y Finanzas Internacionales.

Las Dudas Frecuentes del Fideicomiso

Por Miguel Izaguirre

En los dos últimos meses, he estado en contacto con diversos clientes y profesionales del derecho y he observado que comparten principalmente dos inquietudes importantes sobre el fideicomiso. La primera de estas inquietudes: ¿Qué es el fideicomiso? ¿Es un contrato accesorio, un gravamen, ambas cosas, una anotación marginal o aviso preventivo? La segunda gran duda que es: ¿Cómo se determinan los costos de un fideicomiso? ¿Por qué puede ser tan económico o costoso?

Cuando se tiene intenciones de constituir un fideicomiso, independientemente de su finalidad, es fundamental contar con la asesoría de un experto y en quien se pueda confiar. La base de todo buen negocio siempre es y será la confianza.

En este sentido, el primer contacto suele con un abogado, un contador público o, en muchas otras ocasiones con un notario público. Todos ellos son profesionales en su campo y, por lo general, personas de confianza para el cliente.

Continuando con la trama, alguno de los profesionales que mencione anteriormente, escucha al cliente qué es lo que desea o cuáles son sus intenciones al constituir el fideicomiso.

Después de todo escuchar, salvo los notarios que propondrán otros esquemas, como compraventas con reservas de dominio, hipotecas, donaciones, etc. (Disculpen amigos notarios, pero así sucede a veces, y no es su culpa; sé que es debido al mal servicio de las fiduciarias, pero no somos todos somos así) estos profesionales buscarán acercarse a un fiduciario para poder constituir el fideicomiso.

Hasta aquí, aparentemente todo transcurriría en calma. Sin embargo, es en este punto donde comienzan a complicarse. y aquí amigo lector, es donde debes de estar muy bien asesorado, que algo se complique, no significa que siempre sea negativo -quiero desmenuzar todo esto para que te sea más fácil entenderlo y sepas a que te enfrentas y como hacerle frente- Por lo general cada que hablamos de un fideicomiso involucramos un tema eminente económico, ósea que hay dinero de por medio, si como cliente has elegido que lo mejor para la operación que vas a realizar es el fideicomiso, y así lo confirman tus asesores, solo hay que buscar que se den en las mejores condiciones, sin embargo hay que tomar en cuenta, que hay que realizar una cierta inversión para lograr la seguridad y transparencia que proporciona el fideicomiso. Los cuales pueden ser los siguientes:

Abogado, que podrá negociar con alguna de las partes, te asesorará a lo largo de todo el proceso, podrá elaborar ciertos contratos previos y hasta un borrador del contrato de fideicomiso. Cobrará conforme a su experiencia y prestigio, NO existe un tabulador, pero dependiendo de las condiciones del negocio te pudiera cobrar una iguala, una cantidad fija o un porcentaje, el cual en mi experiencia no debería de ser superior al 1% del valor del negocio (lo cual sería un límite alto, pero se puede dar, dependiendo de las condiciones de pago). Aclarando que puede ser que lo contrates o no, mi sugerencia seria que si contrataras.

Financiero/Contador, posiblemente la operación requiere de un contador y/o financiero que revise la contabilidad y/o los flujos del negocio fiduciario, previo, durante o finales del fideicomiso. Los cobros son bastante variables y van a depender de tamaño del negocio. Puede ser que llegues a no necesitarlo, mi sugerencia es asesórate.

Notario Público, casi siempre intervendrá un notario público en las operaciones fiduciarias, para ellos en la mayoría de los Estados existe una ley que regula los aranceles, pero en algunos casos he visto que llegan hasta el 4% del valor de la operación, no conozco todas las legislaciones, pero es para tomarse en cuenta y también de platicarlo con los notarios.

Fiduciario, invariablemente tiene que intervenir el fiduciario, los costos por los diversos servicios son variables, pero creo que el que más interesa, es por constituir un fideicomiso y el mantenimiento. Por constituir un fideicomiso he visto fiduciarias que pueden llegar a cobrar $50,000 mxn hasta 3% del valor de la operación; y por mantenimiento anual desde $10,000 mxn hasta .5% del valor del patrimonio fiduciario. Cabe aclarar que cada fiduciaria tiene sus propios aranceles, que cambian constantemente y que algunas los puedes negociar en costo o en forma de pago (es el caso de mi fiduciaria) en algunas otras no, cada quien sabe cómo estructura su negocio.

Que es lo importante de todo esto, que a los profesionales que te acerques, tengan conocimiento del tema que les vas a plantear, si es un tema de inversión, ósea un fideicomiso patrimonial, existen fiduciarias de nicho especializadas específicamente en el tema, de cómo organizar un portafolio de inversión y que sea transmisible para tus hijos, pero que no puedan gastar el capital solo los intereses, por ejemplo; hay otras fiduciarias que te pueden ayudar con servicios conexos al ser bancos, te dan otros servicios que te pueden ayudar en tu negocio; existimos otros fiduciarios que le entendemos muy bien al tema de desarrollo inmobiliario, y que no es solo hacer un contrato, si no todas las implicaciones que toma el desarrollo inmobiliario.

Con esto a lo que quiero llegar es asesórate lo mejor posible, pero toma en cuenta que eso tiene un costo, con eso no quiere decir que derroches dinero, pero que si, definitivamente va a haber que gasta, porque no existen los negocios de puro aire.

Con la otra duda que les comento que me he topado, el fideicomiso ¿qué es, un contrato accesorio, un gravamen, son ambas o qué, o una anotación marginal, o un aviso preventivo?

El Fideicomiso es un contrato autónomo, en algunas ocasiones puede tener como antecedente algún otro contrato, pero siempre conservara su autonomía, no puede considerarse como un contrato accesorio o subsidiario, como lo pudiera ser el contrato de prenda o el contrato de hipoteca; puesto que para que estos contratos existan invariablemente es necesario que exista un contrato principal que les de origen.

El Fideicomiso NO puede ser considerado un gravamen, porque como ya te comenté, no es un contrato accesorio, y al ser un contrato autónomo con la característica formidable que tiene un patrimonio propio, esto es, que los fideicomitentes al decir que aportan bienes muebles o inmuebles, al patrimonio del fideicomiso, esto quiere decir que dejan de ser suyos para pasar al patrimonio propio del fideicomiso, administrado por el Fiduciario, en otras palabras, los bienes pasaran a nombre del Fiduciario. Es por ello, que el fideicomiso debe contar con su propia inscripción (si hablamos de bienes muebles), o tendrían que endosar en propiedad si hablamos de facturas, o refacturaciones en algunos casos, etc.

Una cosa más, no tengas temor a preguntar, y resolver cualquier duda, y te reitero asesórate lo mejor posible.

Miguel Izaguirre

Licenciado en Derecho con más de 18 años de experiencia. Miembro del bufete de abogados Izaguirre Consultoría Legal & Litigio.

El Fideicomiso Público en México

Por Juan Manuel Altamirano

Considero que son fideicomisos públicos en México aquellos fideicomisos constituidos por la federación (poderes ejecutivo, legislativo y judicial) y las entidades federativas, no importando que los recursos que aporten sean parte del presupuesto de egresos federal o local, es decir son públicos por que son constituidos por un ente público.

En este artículo hablaremos en lo general de los fideicomisos públicos federales.

La Ley Federal de Presupuesto y Responsabilidad Hacendaria (LFPRH) en su artículo 9 señalan cuales son los fideicomisos públicos federales, “Son fideicomisos públicos los que constituye el Gobierno Federal, por conducto de la Secretaria [Secretaria de Hacienda y Crédito Público (SHCP)] o en su carácter de fideicomitente única de la administración pública centralizada, o las entidades [Entidades Paraestatales], con el propósito de auxiliar al Ejecutivo Federal en las atribuciones del Estado para impulsar las áreas prioritarias y estrategias del desarrollo. Asimismo, son fideicomisos públicos aquellos que constituyan los Poderes Legislativo y Judicial y los entes autónomos a los que se asignen recursos del Presupuesto de Egresos a través de los ramos autónomos.”

Del artículo 9 de la LFPRH podemos considerar que 2 tipos de fideicomiso públicos:

1.- Los que constituyen el Poder Ejecutivo por conducto de la SHCP como fideicomitente único de la administración pública centralizada y las Entidades Paraestatales, debiendo estos fideicomisos tener como finalidad “auxiliar al Ejecutivo Federal en las atribuciones del Estado para impulsar las áreas prioritarias y estrategias del desarrollo”.

A su vez, este tipo de fideicomisos se dividen en dos:

a). – Los Fideicomisos públicos considerados entidades paraestatales en términos de lo dispuesto por la Ley Orgánica de la Administración Pública Federal y la Ley Federal de las Entidades Paraestatales.

Estos fideicomisos para su constitución requieren la autorización del Ejecutivo Federal, la cual es emitida por conducto de la SHCP.

b). – Los Fideicomiso públicos no consideradas entidades paraestatales o sin estructura orgánica.

Los cuales para constituirse sólo requieren la autorización de la SHCP en los términos del Reglamento de la LFPRH, quedando exceptuados de esta autorización aquellos fideicomisos que constituyan las entidades paraestatales no apoyadas presupuestariamente.

Una vez constituidos deberán registrarse y renovar anualmente su registro ante la SHCP para efectos de su seguimiento, en los términos del Reglamento de la LFPRH.

Los recursos se identificarán específicamente en una subcuenta, misma que deberá́ reportarse en informes trimestrales a la SHCP, conforme lo establece el Reglamento de la LFPRH, debiendo identificar los ingresos, incluyendo rendimientos financieros del periodo, egresos, así́ como su destino y el saldo.

En estos fideicomisos se deberá establecer la unidad responsable de la dependencia en el caso de los fideicomisos públicos constituidos por la SHCP como fideicomitente de la administración pública centralizada o de la entidad paraestatal con cargo a cuyo presupuesto se hayan otorgado los recursos, o que coordine su operación, que será́ responsable de que se apliquen a los fines para los cuales fue constituido el fideicomiso.

2.- Los que constituyen los Poderes Legislativo y Judicial y los entes autónomos a los que se asignen recursos del Presupuesto de Egresos.

En estos fideicomisos se requerirá la autorización de quien constituya el fideicomiso.

El artículo 12 de la LFPRH establece que los fideicomisos que constituyan los Poderes Legislativo y Judicial y los entes autónomos a los que se asignen recursos del Presupuesto de Egresos “deberán publicar en el Diario Oficial de la Federación, los ingresos del periodo, incluyendo los rendimientos financieros; egresos; destino y saldo de los fideicomisos en los que participen, en los términos de las disposiciones generales aplicables.

La información a que se refiere el párrafo anterior deberá́ remitirse a la Secretaría para efectos de la integración de los informes trimestrales, a más tardar 10 días hábiles antes de la fecha de entrega del informe trimestral correspondiente. Asimismo, deberán reportar a la Auditoria [Auditoría de la Federación] el ejercicio de los recursos públicos aportados a dichos fideicomisos para efectos de la Cuenta Pública.”

Cabe señalar que está prohibido por la fracción III del artículo 10 de la LFPRH que en los fideicomisos que constituyan particulares, la suma de los recursos públicos federales otorgados no podrá́ representar, en ningún momento, más del 50 por ciento del saldo en el patrimonio neto de los mismos y la fracción IV señala que en el caso de fideicomisos constituidos por las entidades federativas, se requerirá́ la autorización del titular de la dependencia o entidad paraestatal para otorgar recursos públicos federales que representen más del 50 por ciento del saldo en el patrimonio neto de los mismos, informando de ello a la Secretarías de Hacienda y Crédito Público y de la Función Pública.

En el próximo artículo hablaremos de los fideicomisos públicos no considerados entidades paraestatales o sin estructura orgánica.

Los fideicomisos públicos no considerados entidades paraestatales o sin estructura orgánica, como ya dijimos en el artículo anterior son aquellos que para su constitución sólo requieren la autorización de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP) en los términos del Reglamento de la Ley Federal de Presupuesto y Responsabilidad Hacendaria (LFPRH), no requieren de algún decreto para su constitución.

Este tipo de fideicomisos son los que la SHCP como fideicomitente único de la administración pública centralizada y las Entidades Paraestatales, constituyen preferentemente ya que como su nombre lo señala no crean estructura orgánica alguna en su constitución.

Es conveniente señalar que existe la creencia de que al final de un ejercicio fiscal y con el objeto de no devolver los recursos a la Tesorería de la Federación (Tesorería) se crean fideicomisos, lo cual no es cierto ya que el penúltimo párrafo del artículo 214 del Reglamento de la LFPRH (RLFPRH) lo prohíbe tal como se señala a continuación: “Queda prohibido constituir o participar en fideicomisos, mandatos o análogos, con ahorros, economías o subejercicios del Presupuesto de Egresos, que tengan por objeto evitar la concentración de recursos en la Tesorería al final del ejercicio correspondiente.”

El artículo 215 del RLFRH señala que las dependencias y las entidades que constituyan fideicomisos deberán cumplir con lo siguiente:

La fracción I establece que el Comité Técnico que en su caso se constituya, ya que para los fideicomisos públicos no considerados entidades paraestatales no es un requisito contar con Comité Técnico, deberá estar integrada en su mayoría por servidores públicos de la Administración Pública Federal cuyas facultades deberán estar relacionados con el fin del fideicomiso y los miembros del Comité Técnico que no sean servidores públicos serán considerados como particulares que manejan o aplican recursos públicos en los términos de las disposiciones aplicables.

La participación de los miembros del Comité Técnico es de carácter honorifico, por lo que no podrán recibir emolumento alguno por su participación en los Comités Técnicos.

La fracción II del artículo 215 del RLFRH establece que los contratos de fideicomiso se deberán elaborar conforme al modelo de contrato obligatorio establecido por la SHCP y difundido en su página de Internet, en la siguiente liga electrónica:

www.gob.mx/cms/uploads/attachment/file/151761/Modelos_de_Contratos_de_

Fideicomisos_y_Mandatos.pdf, se encuentran publicados los siguientes modelos:

Fideicomiso Público no considerado entidad paraestatal de administración y pago. Este tipo de fideicomiso solo recibe recursos y el fiduciario únicamente realiza pago por instrucciones del Comité Técnico o del fideicomitente y no está previsto que se pueden realizar contrataciones.

Fideicomiso Público no considerado entidad paraestatal para la adquisición de bienes y/o contratación de servicios y obra pública, En este tipo de fideicomiso solo recibe recursos y el fiduciario si puede realizar contrataciones Comité Técnico o del fideicomitente.

Contrato de mandato

Fideicomiso público considerado entidad paraestatal

Convenio de Extinción de Fideicomiso

Asimismo, la fracción II establece que los contrato deberán contener como mínimo ciertos supuestos, a continuación, comentare los que desde mi punto de vista son muy importantes.

El inciso e) señala que en el contrato se deberá incluir “La instrucción del fideicomitente al fiduciario para que transparente y rinda cuentas sobre el manejo de los recursos presupuestarios que se hubieren aportado al fideicomiso, o análogo; proporcione los informes que permitan su vigilancia y fiscalización, así́ como las facilidades para realizar auditorías y visitas de inspección por parte de las instancias fiscalizadoras federales. Asimismo, que el titular de la unidad administrativa encargada de coordinar la operación, o con cargo a cuyo presupuesto se hayan otorgado los recursos será responsable de facilitar dicha fiscalización;”

Para mi punto de vista lo señalado anteriormente es muy importante ya que permite que el fiduciario sin violar el secreto fiduciario proporcione información o permita la fiscalización, en caso de que le requieran información o realicen visitas de inspección las instancias fiscalizadoras federales,

El inciso i) establece que en el contrato se deberá incluir “La previsión expresa de que la institución fiduciaria llevará a cabo la defensa del patrimonio del fideicomiso; asimismo, que en el supuesto de que las instituciones fiduciarias requieran, de forma excepcional, la contratación de terceros para dicha defensa, con sujeción a las disposiciones aplicables se harán responsables de ésta y se preverá́ que lleven a cabo el seguimiento de la actuación de los apoderados y, en su caso, recomendaran realizar las acciones que consideren pertinentes en el ámbito de su competencia. El Comité́ Técnico o a falta de éste la unidad responsable, deberá́ autorizar los honorarios correspondientes;”

Es importante señalar que en práctica fiduciaria lo señalado anteriormente es lo contrario ya que los fiduciarios en sus cláusulas de defensa del patrimonio fideicomitido señalan que en caso de que se requiera su responsabilidad terminara cuando otorguen los poderes por instrucciones del Comité Técnico o del fideicomitente o fideicomisario y no llevaran el seguimiento de los apoderados.

La fracción IV señala que es requisito contar con la autorización presupuestaria de la SHCP y el VI con la opinión jurídica de la SHCP, pero el último párrafo del artículo 215 del RLFPRH establece que el caso de las entidades no apoyadas presupuestariamente no se requerirá las autorizaciones a que se refieren las fracciones IV y VI.

En el próximo artículo seguiremos hablando de los fideicomisos públicos no considerados entidades paraestatales o sin estructura orgánica.

Juan Manuel Altamirano

Director de Ingeniería Fiduciaria

Fidevida: Un Fideicomiso para el Futuro de tus Hijos

Por Mundo Fiduciario

Fidevida: Un Fideicomiso para el Futuro de tus Hijos

En la actualidad, la educación y la alimentación son pilares fundamentales para el desarrollo integral de los niños. Conscientes de esta realidad, surge Fidevida, un fideicomiso diseñado específicamente para garantizar el bienestar de tus hijos a través de la inversión en su alimentación y educación. A continuación, exploraremos los beneficios de Fidevida, su funcionamiento y por qué es una opción superior en comparación con otras alternativas disponibles en el mercado.

Beneficios de Fidevida

Inversión en Educación

Fidevida permite destinar fondos específicos para la educación de tus hijos. Según estudios recientes, los hijos que participan en actividades extracurriculares tienen un 30% más de probabilidades de obtener mejores calificaciones.

Alimentación Saludable

El fideicomiso también se enfoca en asegurar una alimentación balanceada para tus hijos, la nutrición adecuada en la infancia puede aumentar la capacidad de aprendizaje hasta en un 20%.

Flexibilidad y Seguridad

A diferencia de otras opciones de ahorro, Fidevida ofrece:

Flexibilidad en los aportes: Puedes ajustar las contribuciones según tus posibilidades económicas.

Seguridad financiera: Los fondos están protegidos y se gestionan de manera profesional, asegurando que estén disponibles cuando los necesites.

Comparativa con Otras Opciones del Mercado

Cuentas de Ahorro Tradicionales

Rendimiento bajo: Las cuentas de ahorro suelen ofrecer tasas de interés muy bajas (alrededor del 1% anual), que no cubren la inflación.

Falta de enfoque: No están diseñadas específicamente para la educación y alimentación de los niños.

Planes de Ahorro Educativo

Restricciones: Muchos planes tienen limitaciones en el uso de los fondos, que solo pueden destinarse a matrícula.

Costos ocultos: Algunos planes pueden incluir comisiones que reducen el monto final disponible.

Fidevida como Opción Superior

Rendimiento competitivo: Fidevida ofrece un rendimiento más alto que las cuentas de ahorro tradicionales, lo que significa que tu inversión crece más rápidamente.

Uso flexible de los fondos: Puedes utilizar los recursos no solo para educación, sino también para asegurar una alimentación adecuada. Se podrá determinar cuándo podrán disponer de este fideicomiso.

Funcionamiento de un Fideicomiso de Educación y Alimentación

Un fideicomiso de educación y alimentación es una herramienta financiera diseñada para asegurar que los fondos destinados a estos propósitos se gestionen de manera eficiente y segura. A continuación, se describen los componentes y el funcionamiento de este tipo de fideicomiso.

Creación del Fideicomiso
Establecimiento

Partes involucradas: Se establece un fideicomiso entre un fideicomitente (quien crea el fideicomiso), un fiduciario (la entidad que gestiona los fondos) y los fideicomisarios (los beneficiarios).

Documentación: Se redacta un contrato que especifica los términos y condiciones del fideicomiso, incluyendo los objetivos, aportes y distribución de los fondos.

Aportes Iniciales

Contribuciones: El fideicomitente realizar aportes iniciales en efectivo al fideicomiso.

Gestión de Fondos
Inversión

Diversificación: Los fondos se invierten en diferentes instrumentos financieros (acciones, bonos, bienes raíces) para maximizar el rendimiento.

Rendimiento: El fiduciario se encarga de administrar las inversiones, buscando obtener un retorno que supere la inflación y aumente el capital disponible.

Control y Supervisión

Informes periódicos: El fiduciario proporciona informes regulares al fideicomitente sobre el estado de los fondos y su rendimiento.

Cumplimiento de objetivos: Se asegura que los fondos se utilicen de acuerdo con los propósitos educativos y alimentarios establecidos en el contrato.

Distribución de Fondos
Retiro de Fondos

Uso específico: Los fondos se pueden retirar para cubrir gastos relacionados con la educación (matrículas, libros) y la alimentación (compras de alimentos, programas nutricionales).

Condiciones de retiro: El fideicomiso puede establecer condiciones específicas sobre cuándo y cómo se pueden retirar los fondos.

Beneficios para los hijos

Educación: Los beneficiarios pueden acceder a una educación de calidad sin la preocupación constante de los costos.

Alimentación: Se garantiza que los hijos tengan acceso a una alimentación saludable, lo que contribuye a su desarrollo físico y cognitivo.

Ventajas del Fideicomiso

Seguridad financiera: Los fondos están protegidos y gestionados de manera profesional.

Flexibilidad: Los fideicomitentes pueden ajustar las aportaciones según sus posibilidades y necesidades.

Planificación a largo plazo: Permite una planificación financiera efectiva para el futuro de los beneficiarios.

Conclusión

Fidevida es una opción ideal para aquellos padres que desean invertir en el futuro de sus hijos. Con su enfoque en la educación y la alimentación, este fideicomiso no solo asegura un crecimiento financiero, sino que también promueve un desarrollo integral. Al elegir Fidevida, no solo estás ahorrando, sino que estás construyendo un futuro más brillante para ellos. Este fideicomiso es una herramienta poderosa que permite a los padres y/o tutores asegurar su bienestar proporcionando un marco financiero sólido que garantiza que los fondos se utilicen de manera efectiva y eficiente para cubrir necesidades educativas y alimentarias.

FIBRAS en México: Oportunidades y Consideraciones para Inversionistas en el Mercado Inmobiliario

Por Mundo Fiduciario

Las Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) en México son instrumentos financieros que brindan a los inversionistas la oportunidad de participar en el mercado inmobiliario sin necesidad de comprar propiedades directamente.

El marco regulatorio para las FIBRAS en el país se inspiró en los Real Estate Investment Trusts (REITs) que existen en Estados Unidos y otros países, mientras que para 2004 en México, se emitieron las primeras regulaciones a través de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).

En México, el primer fideicomiso de inversión en bienes raíces que se lanzó fue el FIBRA Uno, que comenzó a operar en marzo de 2011. Su éxito inicial ayudó a establecer un modelo de FIBRAS en el país, y aceleradamente se fueron creando otros fideicomisos que han ganado popularidad entre los inversionistas debido a su capacidad de ofrecer rendimientos atractivos y su estructura que permite la diversificación de inversiones en bienes raíces. Esta nueva forma de inversión fue parte de un esfuerzo por atraer capital hacia el sector inmobiliario.

¿Cómo funcionan?

Funcionan de manera similar a los fondos de inversión, donde los recursos de varios inversionistas se fusionan para comprar y administrar bienes raíces. Las FIBRAS se crean mediante un fideicomiso donde se agrupan diferentes propiedades. Los inversionistas compran certificados bursátiles fiduciarios de este fideicomiso, lo que les permite apropiarse de una parte de las propiedades gestionadas. Estas generan ingresos, principalmente a través del arrendamiento. De acuerdo con la ley, se exige que al menos el 95% de las ganancias obtenidas por la FIBRAS se distribuyan entre los inversionistas, lo que ofrece un flujo de ingresos habituales derivados de la ocupación de los inmuebles.

Desde su creación las FIBRAS se han adaptado a las condiciones del mercado, lo que ha permitido que sigan siendo una opción viable para los inversionistas en México, prueba de ello, son las facilidades fiscales que representan para el mercado debido a que pueden adquirir certificados bursátiles fiduciarios de un fideicomiso que posee y opera bienes inmuebles generadores de ingresos como: oficinas, centros comerciales, entre otro tipo de propiedades.

El desempeño de una FIBRA puede verse afectado por la ocupación de inmuebles y cambios en las rentas, lo cual puede ser riesgoso en condiciones económicas adversas, sin embargo, hoy en día, su regulación por parte de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) ha contribuido a generar confianza en el mercado. De esta manera, han proporcionado a los inversionistas la oportunidad de recibir ingresos regulares a través de distribuciones de utilidades, además de potencialmente beneficiarse del incremento en el valor de las propiedades en las que invierten. Como resultado, las FIBRAS se han convertido en una parte importante del mercado financiero en México, promoviendo la inversión en el sector inmobiliario y contribuyendo a su desarrollo.

El acceso al mercado inmobiliario que ofrecen las FIBRAS es considerable, puesto que permiten que pequeños inversionistas participar en oportunidades que normalmente estarían reservadas para grandes capitales, lo que fomenta una mayor inclusión en el sector. Además, proporcionan diversificación del portafolio, permitiendo la inversión en distintos tipos de propiedades, desde comerciales hasta residenciales, lo que puede ayudar a mitigar riesgos asociados a la concentración en un solo sector. Si está interesado en invertir, los expertos recomiendan la importancia de analizar las diferentes opciones disponibles, ya que cada FIBRA puede tener un enfoque y rendimiento diferente. “Para que los nuevos inversores tengan un portafolio de inversión diversificado necesitan contar con instrumentos diversos que presenten: tanto activos de apreciación de capital como activos que ofrezcan flujos constantes, y es aquí donde las FIBRAS ofrecen dicha diversificación”. Comentó Juan Manuel Olivo, Director de Promoción y Emisoras de la Bolsa Mexicana de Valores.

Juan Manuel Olivo, experto en el sector inmobiliario expresó que actualmente en nuestro país se están impulsando mecanismos que van a permitir a las FIBRAS colocar certificados de forma ágil con el fin de aprovechar las oportunidades que el mercado inmobiliario les presente.

Otro de los principales beneficios de las FIBRAS radica en su tratamiento fiscal favorable, ya que no están sujetas al impuesto sobre la renta, por ganancias de capital. Esto permite que la mayor parte de sus ingresos se distribuyan directamente a los accionistas, atrayendo así a inversores en busca de rendimientos atractivos sin la carga fiscal habitual que enfrentarían otros instrumentos de inversión.

Sin embargo, este atractivo fiscal viene acompañado de una necesidad de permanecer atentos a la regulación y los posibles cambios legislativos que abarcan a las FIBRAS. Estas entidades están sujetas a un marco regulatorio que puede modificarse, lo que tiene el potencial de impactar significativamente su operación y rentabilidad. Estos cambios en la legislación podrían introducir nuevos requisitos, alterar el tratamiento fiscal o modificar las condiciones del mercado, lo que podría llevar a incertidumbre tanto para los administradores de las FIBRAS como para los inversores.

Conclusión:

El crecimiento de las FRIBAS en México, sin duda refleja un equilibrio de expansión estratégico. Además de que las FIBRAS han transformado el panorama del mercado inmobiliario en México, ofreciendo oportunidades tanto para inversionistas como para desarrolladores, aunque deben estar atentos a los cambios en el entorno económico y social.

Sin duda, invertir en FIBRAS puede ser una opción atractiva para aquellos que buscan diversificar sus portafolios y obtener rendimientos pasivos. Sin embargo, es importante considerar tanto lo beneficios como las áreas de crecimiento y evaluar el perfil de riesgo y los objetivos de inversión antes de realizar una inversión.

Juan Manuel Olivo
Director de Promoción y Emisoras de la Bolsa Mexicana de Valores

Mercado Hipotecario e Innovaciones Inmobiliarias y Crecimiento Económico: Un Análisis de las Propuestas en el Seminario de SOFTEC

Por Mundo Fiduciario

Durante el reciente Seminario de SOFTEC, Enrique Margain, director ejecutivo de HSBC, compartió valiosas perspectivas sobre las innovaciones en el sector inmobiliario y el crecimiento de propuestas que buscan captar mercados atractivos para el desarrollo económico del país. En este artículo, se exploran las principales temáticas abordadas durante su intervención.

Transformación de la Oferta Hipotecaria

La oferta de productos hipotecarios ha experimentado una notable transformación. Nuevas opciones como las hipotecas verdes, que ofrecen tasas preferenciales para propiedades sostenibles, están ganando popularidad entre los consumidores. Además, se observa un creciente interés por la personalización de productos hipotecarios según las necesidades específicas de los clientes, lo que refleja una tendencia hacia la individualización y flexibilidad.

Tasas de Interés: Un Factor Decisivo

Margain subraya que las tasas de interés son un elemento crucial en la adquisición de vivienda. Innovaciones como la fijación de tasas variables y la opción de tasas de interés fijas por períodos determinados brindan a los compradores mayor flexibilidad. Asimismo, la implementación de modelos predictivos y análisis de datos permite a las instituciones financieras ajustar sus tasas de manera más efectiva, mejorando así la oferta hipotecaria.

Evaluación de Riesgo y Cartera Vencida

La cartera vencida representa un riesgo significativo para las instituciones financieras. Sin embargo, la innovación en la evaluación del riesgo crediticio, mediante el uso de big data y machine learning, permite a los bancos identificar clientes potencialmente problemáticos antes de que se conviertan en morosos. Esto facilita la adopción de estrategias de préstamo más adecuadas y seguras.

Inclusión Financiera: Hipotecas para No Afiliados

Durante el seminario Margain detalló que cerca del 59% de la Población Económicamente Activa (PEA) no está afiliada por lo cual un aspecto destacable es el desarrollo de hipotecas para no afiliados, que busca incluir a personas que no forman parte de sistemas de seguridad social o que carecen de acceso a créditos tradicionales. Este enfoque beneficia a trabajadores independientes y aquellos en la economía informal, ampliando el acceso a la vivienda y promoviendo la inclusión financiera.

Las hipotecas para no afiliados suelen referirse a préstamos hipotecarios que están disponibles para personas que no son parte de una organización específica, como un sindicato o una cooperativa que ofrece condiciones especiales para sus miembros.

Esta cátedra impartida nos dejó un panorama más inclusivo sobre la posición del mercado inmobiliario respecto a las personas no afiliadas para adquirir una vivienda que puede variar según el contexto económico, las políticas gubernamentales y las condiciones del mercado en cada país o región. Sin embargo, hay algunos puntos generales que se pueden considerar:

Acceso a Financiamiento: Las personas no afiliadas a sistemas de crédito o que no tienen un historial crediticio sólido pueden enfrentar dificultades para obtener financiamiento. Los bancos y entidades financieras suelen requerir un buen historial crediticio para otorgar préstamos hipotecarios.
Requisitos de Entrada: La falta de afiliación a programas de vivienda o ahorro puede significar que estas personas no cuenten con los fondos necesarios para el pago inicial, lo que puede ser un obstáculo significativo para la adquisición de una vivienda.
Opciones Limitadas: Sin acceso a programas de ayuda gubernamental o subsidios, las personas no afiliadas pueden tener opciones limitadas en cuanto a la compra de vivienda, lo que puede llevar a una mayor dependencia del mercado de alquiler.
Aumento de Precios: En muchos mercados, el aumento de los precios de la vivienda puede hacer que la compra sea aún más inalcanzable para aquellos que no tienen una afiliación que les brinde apoyo financiero.
Programas Alternativos: En algunos lugares, pueden existir iniciativas o programas específicos diseñados para ayudar a las personas no afiliadas, pero la disponibilidad y efectividad de estos programas pueden variar.

Es recomendable que las personas no afiliadas busquen asesoramiento financiero y consideren opciones como cooperativas de vivienda, programas de asistencia pública, o iniciativas comunitarias que puedan facilitar la adquisición de una vivienda.

Relación entre tasas de interés y adquisición de vivienda:

Seguros de Crédito a la Vivienda

Margain explica que la importancia de los seguros de crédito a la vivienda ha crecido en un entorno económico incierto. La innovación en este ámbito ha permitido la creación de productos más flexibles y accesibles, protegiendo tanto a prestatarios como a prestamistas. La integración de tecnología en la gestión de riesgos y la personalización de pólizas contribuye a una oferta más robusta y segura.

Productos Hipotecarios y Segmentos de Mercado

Por otra parte, brindó información sobre los productos hipotecarios que pueden variar considerablemente según las necesidades del cliente y las políticas de las entidades financieras. Entre los tipos más comunes se encuentran:

Hipotecas a tasa fija: Ofrecen estabilidad en los pagos, ya que la tasa de interés se mantiene constante.
Hipotecas a tasa variable: Permiten fluctuaciones en la tasa de interés, con pagos iniciales más bajos, pero con riesgo de aumentos futuros.
Hipotecas de interés solo: Durante un período inicial, el prestatario paga solo los intereses, facilitando los pagos en los primeros años.
Hipotecas inversas: Dirigidas a personas mayores, permiten convertir parte del valor acumulado de su vivienda en efectivo.

Los segmentos de mercado para estos productos incluyen compradores de vivienda por primera vez, inversionistas inmobiliarios y propietarios que buscan refinanciar.

Crédito Puente

El crédito puente es un financiamiento temporal que ayuda a los compradores a adquirir una nueva propiedad antes de vender su actual vivienda. Este producto es especialmente útil en mercados donde la venta de una propiedad puede demorar. Se caracteriza por plazos cortos, altas tasas de interés y facilidad de acceso.

La Importancia de la Diversificación en la Cartera de Crédito

La cartera de crédito de una entidad financiera debe ser gestionada de manera efectiva, incluyendo la diversificación de productos hipotecarios para mitigar riesgos y mejorar la estabilidad financiera. La atención a diferentes segmentos de mercado es clave para lograr este objetivo.

Oportunidades en el próximo sexenal con la Vivienda

Para el próximo sexenio, el crecimiento inmobiliario representará una importante oportunidad para la banca. Es fundamental que las entidades financieras identifiquen cómo pueden sumar esfuerzos para promover créditos accesibles a la población, facilitando así el acceso a la vivienda.

Hipoteca Verde: Fomento de la Sostenibilidad

Margain explica que la hipoteca verde es un préstamo diseñado para fomentar la compra de propiedades que cumplen con estándares de eficiencia energética. Este tipo de hipoteca generalmente ofrece condiciones favorables, como tasas de interés más bajas, incentivando a los compradores a invertir en viviendas sostenibles.

Hipoteca para Extranjeros

La hipoteca para extranjeros está diseñada para personas que no son residentes en el país donde desean comprar una propiedad. Este tipo de préstamo puede ser más complicado de obtener, con requisitos específicos y condiciones variables, pero busca facilitar el acceso a la vivienda para no residentes.

Conclusión

El mercado inmobiliario en México ha mostrado una recuperación notable en los últimos años, impulsada por una combinación de factores como la demanda creciente de vivienda, el acceso a créditos hipotecarios a tasas competitivas y el desarrollo de proyectos sustentables en diversas regiones del país. Sin embargo, persisten retos significativos, como la desigualdad en el acceso a vivienda digna, la burocracia en los trámites de construcción y la necesidad de infraestructura adecuada en áreas en expansión. A medida que el país avanza hacia una urbanización más planificada y sostenible, el sector inmobiliario tiene el potencial de jugar un papel clave en el impulso del crecimiento económico y la mejora de la calidad de vida de sus habitantes, siempre y cuando se aborden las disparidades y se fomenten políticas que prioricen la inclusión y el desarrollo sostenible.

En conclusión, las innovaciones en el sector inmobiliario, desde productos hipotecarios hasta seguros de crédito, están transformando la forma en que los consumidores acceden a la vivienda. Las tasas de interés, la inclusión financiera y la sostenibilidad son factores cruciales que influirán en el futuro del mercado inmobiliario. Es esencial que tanto los compradores como las instituciones financieras se mantengan informados sobre estas tendencias para aprovechar las oportunidades que surgen en este dinámico entorno.

Gene Towle

Managing Partner en SOFTEC

El Papel del CONARED en la Planificación Urbana y el Desarrollo Inmobiliario en México

Por Mundo Fiduciario

En el contexto actual de la planificación urbana en México, el CONARED se ha consolidado como un actor fundamental que busca establecer un diálogo entre diversas instituciones del sector público y privado, así como académicos. Este artículo explora el papel del CONARED en la planificación urbana y en el desarrollo de proyectos inmobiliarios y FIBRAS, resaltando su enfoque en la sostenibilidad, la inclusión social y la accesibilidad.

¿Qué es la CONARED?

El Consejo Nacional de Desarrollo Urbano, está compuesto por representantes de más 20 organizaciones, lo que enriquece el debate y permite abordar un objetivo común: la mejora de la planificación urbana en México. Su función principal y promover políticas públicas que responden a las demandas actuales de las ciudades, alineándose con la agenda 2030 del gobierno.

El Consejo Nacional de Desarrollo Urbano juega un rol fundamental en la planificación urbana y en el desarrollo de proyectos inmobiliarios y FIBRAS (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces) en México. Su enfoque busca no solo optimizar la construcción y el desarrollo de la infraestructura urbana, sino también asegurar que estos proyectos cumplan con estándares de sostenibilidad y accesibilidad, integrando a diferentes actores del sector público, privado y académico. En una entrevista especial que tuvimos con la Doctora Mariana Flores representante de la Comisión de Vivienda del CONARED, nos brindó su opinión sobre las propuestas del desarrollo urbano y las fibras inmobiliarias.

Un enfoque Holístico en la Planificación Urbana

A diferencia de enfoques anteriores que se llevaban a cabo de manera aislada, el CONARED se esfuerza por establecer mecanismos de diálogo que fortalezcan una visión integral de la ciudad. Las alianzas estratégicas, que abarcan desde organismos gubernamentales hasta la comunidad, son esenciales para lograr un impacto significativo en la planificación urbana contemporánea.

El CONARED se compone de más de 20 organizaciones que representan al sector público, privado y académico, facilitando un debate enriquecedor sobre la planificación urbana en México. Entre sus funciones más destacadas se encuentran:

Asesoría Técnica: Proporcionar orientación técnica en la planificación urbana, promoviendo políticas públicas que respondan a las necesidades actuales de las ciudades.
Desarrollo de Iniciativas: Fomentar proyectos que involucren alianzas estratégicas entre diferentes sectores, incluyendo el inmobiliario, ferroviario y turístico, para abordar de manera integral los desafíos urbanos.
Inclusión Social: Impulsar la creación de comunidades inclusivas, atendiendo a la diversidad de la población y garantizando el acceso a vivienda digna.
Sostenibilidad: Promover la sostenibilidad en el desarrollo urbano, alineándose con la Agenda 2030 y fomentando prácticas que mitiguen el impacto ambiental de los proyectos inmobiliarios mediante metodologías validadas, como los estudios de impacto social, que analizan cómo las iniciativas afectan a las comunidades. Esta evaluación se realiza a diferentes escalas (nacional, estatal, municipal) y busca asegurar que las acciones de planificación urbana respondan a las dinámicas y necesidades locales.

Accesibilidad y Proyectos Inmobiliarios

El CONARED propone a los desarrolladores inmobiliarios un enfoque integral sobre la accesibilidad. Esto implica garantizar que no sólo las viviendas, sino también los espacios públicos sean seguros e inclusivos para las personas con movilidad limitada o con alguna discapacidad. Se busca priorizar a los grupos vulnerables mediante la implementación de políticas que integren la perspectiva de género y faciliten el acceso a la vivienda.

La sensibilización y capacitación en torno a la accesibilidad y sostenibilidad son fundamentales, ya que permiten que los proyectos inmobiliarios no solo cumplan la normativa vigente, sino que también innoven y se alineen con las necesidades de la población.

Ejemplos de Proyectos Exitosos

Uno de los aportes más relevantes del CONARED es la reciente norma de habitabilidad, que establece criterios para evaluar las condiciones de habitabilidad de los desarrollos inmobiliarios en México. Esta norma incluye aspectos como el acceso al transporte público y la infraestructura necesaria para garantizar una vida digna en las comunidades.

Desafíos y Oportunidades

El CONARED enfrenta varios desafíos al trabajar con el sector inmobiliario, como la resistencia al cambio y la falta de conocimiento sobre prácticas sostenibles. Sin embargo, estos desafíos se convierten en oportunidades para establecer diálogos abiertos, compartir buenas prácticas y fomentar la innovación en la planeación urbana.

Conclusión

La colaboración entre el CONARED, los desarrolladores inmobiliarios y las Fibras es esencial para promover un desarrollo urbano más eficiente y sustentable. La planificación urbana no debe ser considerada solo desde la perspectiva técnica, sino que debe integrar las necesidades humanas y sociales, garantizando un futuro más inclusivo y sostenible para las ciudades mexicanas. A medida que el CONARED continúa su labor, su impacto en la regulación y desarrollo urbano seguirá siendo fundamental para enfrentar los retos contemporáneos del país.

Mariana Flores

Presidenta de la Comisión de Vivienda del CONARED.

El Potencial de las Fibras en el Mercado Inmobiliario: Mensaje de BIVA a Inversionistas y Desarrolladores

Por Mundo Fiduciario

En el desafiante mundo del mercado inmobiliario mexicano, las Fibras (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces) se han consolidado como una opción atractiva para el financiamiento de proyectos. A través de la Bolsa Institucional de Valores (BIVA), se ha creado un espacio donde tanto desarrolladores como inversionistas pueden encontrar oportunidades significativas. En este contexto, BIVA tiene un mensaje claro para ambos grupos: hay un potencial inmenso en el mercado de las Fibras y es crucial que se aproveche.

Un Llamado a los Desarrolladores

Para los desarrolladores, el mensaje de BIVA es claro: no tengan miedo de explorar el mercado de valores. A menudo, los desarrolladores pueden sentirse intimidados por el proceso de búsqueda de financiamiento en este sector, pero BIVA está aquí para ofrecer asesoría y guía. La idea es que los desarrolladores pueden seguir atendiendo las crecientes necesidades de vivienda y espacio comercial que México enfrenta. Al buscar financiamiento a través de las Fibras, los desarrolladores no solo pueden concretar sus proyectos, sino también contribuir al crecimiento económico del país.

BIVA ha logrado movilizar más de 400,000 millones de pesos en capitalización a través de las Fibras, lo que representa un 4.5% del PIB. Este es un dato significativo que resalta la importancia de este instrumento financiero en el desarrollo económico nacional. Con más de 2,000 propiedades atendidas en el país y un impresionante 95% de ocupación en las áreas rentables, las Fibras son un mecanismo poderoso para satisfacer la demanda de espacios habitacionales y comerciales.

Un Mensaje para los Inversionistas

Para los inversionistas, el llamado de BIVA es igualmente fuerte. Continuar invirtiendo en este sector no es solo una oportunidad de rendimientos atractivos, sino también una forma de contribuir a la creación de empleo y al fortalecimiento de la economía mexicana. La industria inmobiliaria ha demostrado ser un motor de desarrollo, generando más de 6,000 empleos de manera directa e indirecta. Los inversionistas tienen la oportunidad de ser parte de este crecimiento al explorar nuevos proyectos y mantenerse atentos a las oportunidades que el sector de las Fibras tiene para ofrecer.

Ventajas de BIVA Frente a Otras Plataformas

Una de las principales ventajas de BIVA es la reducción de costos asociados al financiamiento y la obtención de recursos. Desde su creación, BIVA ha implementado un modelo que ha permitido reducir las tarifas de listado en un 47% y las cuotas de mantenimiento en un 40%. Este enfoque ha fomentado la competencia en el mercado y ha incentivado a más desarrolladores a considerar el financiamiento a través de las Fibras.

Además, BIVA se ha posicionado como líder en el sector al ofrecer un servicio personalizado a sus clientes. A diferencia de otras plataformas que ofrecen un servicio generalizado, BIVA ha creado un área específica dedicada a la asesoría para Fibras, adaptando su enfoque a las necesidades particulares de cada cliente. Esto incluye desde Fibras hipotecarias hasta Fibras hoteleras, cada una con requerimientos únicos.

Innovación y Sostenibilidad

La innovación es otro pilar fundamental que BIVA ha integrado en su modelo de negocio. Gracias a sistemas de operación avanzados, BIVA ha logrado mantener la continuidad del mercado, incluso en momentos críticos. Este enfoque innovador permite que el mercado inmobiliario se adapte a las necesidades cambiantes y a la creciente demanda de financiamiento.

La sostenibilidad también se ha convertido en un enfoque prioritario. BIVA ha establecido una dirección especializada en financiamiento sostenible, ayudando a las empresas a integrar prácticas sostenibles en sus estrategias de acceso a financiamiento. Esto no solo es beneficioso para el medio ambiente, sino que también pueden mejorar las condiciones económicas para las empresas que buscan emitir bonos sostenibles.

Atracción de Inversión Extranjera

Uno de los objetivos de BIVA es atraer inversión extranjera hacia el mercado de Fibras en México. A través de eventos como el BIVA Day, se han creado plataformas para conectar emisores locales con inversionistas internacionales. Estas iniciativas han permitido que proyectos de gran envergadura sean financiados no solo por capital local, sino también por fondos de inversión de otras partes del mundo.

La colaboración con la Comisión Europea y otros organismos internacionales ha amplificado este esfuerzo, facilitando la llegada de capital destinado a proyectos sostenibles y de infraestructura. Con eventos en Londres y Bruselas, BIVA ha logrado posicionar a México como un destino atractivo para la inversión extranjera en el sector inmobiliario.

Respondiendo a la Creciente Demanda de Financiamiento

Ante la creciente demanda de financiamiento en el sector inmobiliario, BIVA ha desarrollado un plan claro que incluye educación y capacitación para empresarios e inversionistas. El objetivo es no solo satisfacer la demanda actual, sino también preparar a los futuros líderes del sector para que puedan acceder a capital de manera efectiva.

Los programas de capacitación han sido clave en este esfuerzo, permitiendo que los actores del mercado se familiaricen con las herramientas y recursos disponibles. BIVA busca empoderar a los desarrolladores e inversionistas para que puedan tomar decisiones informadas que beneficien a sus proyectos y, por ende, a la economía en general.

Conclusión

El potencial de las Fibras en el mercado inmobiliario mexicano es inmenso, y BIVA está decidida a jugar un papel fundamental en su desarrollo. A través de la asesoría a desarrolladores, la atracción de inversión extranjera, la innovación y el enfoque en sostenibilidad, BIVA está creando un ecosistema que favorece tanto a los inversionistas como a los desarrolladores.

El mensaje es claro: el mercado de las Fibras es una oportunidad que no debe ser subestimada. Con el apoyo de BIVA, tanto los desarrolladores como los inversionistas pueden contribuir al crecimiento y desarrollo del sector inmobiliario en México, creando un futuro más próspero para todos.

Francisco Valle

Director de Emisoras en BIVA.

El Papel de Click Seguridad Jurídica en el Sector Inmobiliario y Fiduciario: Entrevista con Javier Contreras

Por Mundo Fiduciario

En un mundo en constante evolución, donde el sector inmobiliario y fiduciario se enfrenta a desafíos y oportunidades únicas, Click Seguridad Jurídica se ha consolidado como un actor clave en la protección y gestión de activos. En una reciente entrevista, Javier Contreras, representante de Click, compartió su visión sobre la importancia de la seguridad jurídica y el papel que desempeña su empresa en un mercado cada vez más competitivo y regulado.

¿Qué es Click Seguridad Jurídica?

Javier Contreras inició la conversación destacando que Click es una Sociedad Financiera de Objeto Múltiple (SOFOM) que ha estado operando en el mercado durante 15 años. A lo largo de este tiempo, la empresa ha llegado a ser reconocida como la fiduciaria SOFOM comercial número uno de México, gestionando activos que ascienden a casi 9 mil millones de pesos y manteniendo más de 620 relaciones vigentes en el sector.

“Nos hemos especializado en brindar seguridad y confianza a nuestros clientes, permitiendo que el sector inmobiliario continúe su crecimiento a través de la figura del fideicomiso”, explicó Contreras. Este enfoque no solo garantiza la protección de los activos, sino que también facilita el desarrollo de proyectos inmobiliarios de manera eficiente y segura.

Inversión en Fibras Inmobiliarias

Uno de los temas centrales de la entrevista fue la inversión en Fibras Inmobiliarias (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces), que han revolucionado la forma en que las personas y empresas invierten en bienes raíces. Contreras destacó que las Fibras permiten a pequeños y medianos inversionistas acceder al mercado inmobiliario con un capital inicial mucho más bajo que adquirir propiedades directamente.

“Las Fibras ofrecen una liquidez constante y periódica, ya que hasta el 95% de las utilidades se distribuyen a los inversionistas en forma de dividendos”, señaló. Además, la diversificación que ofrecen estas inversiones es una ventaja significativa, ya que permiten a los inversores participar en diferentes nichos del mercado, desde hoteles hasta bodegas y centros comerciales.

Consejos para Inversionistas Novatos

A aquellos que están considerando invertir en Fibras por primera vez, Contreras les aconsejó: “Es fundamental entender cómo funciona una Fibra, cuáles son sus rendimientos, de dónde provienen y qué factores pueden afectar esos rendimientos”. También enfatizó la importancia de conocer la tolerancia al riesgo de cada inversionista y de investigar a fondo las diferentes opciones disponibles, así como la tasa de ocupación y el apalancamiento de cada fibra.

El Rol de Click en la Seguridad Jurídica

Cuando se le preguntó sobre el papel de Click Seguridad Jurídica en la protección de los activos de las Fibras, Contreras explicó que su empresa se especializa en la consultoría legal y en la creación de estructuras fiduciarias que aseguran una gestión transparente y segura de los activos. “Nuestro objetivo es ofrecer soluciones a las necesidades de nuestros clientes, garantizando que sus inversiones estén protegidas y cumplan con la legislación vigente”, agregó.

Además, Contreras mencionó que Click cuenta con un equipo experto que asesora a los inversionistas sobre las mejores prácticas y oportunidades en el mercado, asegurando que cada decisión de inversión esté respaldada por un análisis sólido y un entendimiento claro del entorno jurídico.

Ventajas y Riesgos de Invertir en Fibras

Contreras también abordó las ventajas de invertir en Fibras, como la accesibilidad, la liquidez y los beneficios fiscales. Sin embargo, también subrayó la importancia de estar conscientes de los riesgos asociados, que pueden incluir la volatilidad del mercado, la inflación y factores macroeconómicos que pueden afectar el rendimiento de las inversiones.

“Es crucial que los inversionistas comprendan que, aunque las Fibras ofrecen muchas ventajas, también existen riesgos que deben ser gestionados de manera proactiva”, enfatizó.

El Futuro de las Fibras Inmobiliarias en México

Al mirar hacia el futuro, Contreras es optimista sobre la evolución del mercado de Fibras en México. “La demanda por espacios inmobiliarios sigue creciendo, especialmente en sectores como el industrial y el habitacional. Las Fibras jugarán un papel fundamental en este crecimiento, facilitando el financiamiento y la inversión en proyectos que beneficien a la economía en general”.

Conclusión

La entrevista con Javier Contreras de Click Seguridad Jurídica ofrece una visión integral sobre el papel fundamental que desempeña la seguridad jurídica en el sector inmobiliario y fiduciario. A medida que el mercado continúa evolucionando, la necesidad de estructuras sólidas y confiables se vuelve más crítica que nunca. Click se presenta como un aliado estratégico para los inversionistas, asegurando que sus activos estén protegidos y que sus inversiones sean rentables y sostenibles en el tiempo.

En un entorno donde la incertidumbre puede ser la norma, invertir en Fibras a través de una entidad confiable como Click puede ser la clave para construir un futuro financiero sólido y seguro.

Javier Contreras

Director General de Click Seguridad