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Importancia, Alcance y Riesgos del Fideicomiso Maestro de Cobranza 

Por Johan Lázaro 

El ámbito de los negocios empresariales ha adquirido una relevancia significativa en la realización de diferentes transacciones monetarias, financieras, crediticias, en las que participan una diversidad de actores tales como socios, proveedores, bancos, fondos de inversión quienes proporcionan capital a las empresas para la adquisición de activos, ejecución de proyectos de crecimiento, innovación, expansión, o la consolidación de estas.  

 

En México, las empresas pueden acceder a una variedad de opciones o vías de financiamiento, entre las que se incluyen créditos bancarios tanto de corto como a de largo plazo, apoyos financieros del gobierno, inversores ángeles conocidos como Business Angels, socios capitalistas, y fondos de inversión de riesgo o Venture Capital? (Gobierno de México, s.f)?. Además, tienen la posibilidad de participar en el mercado de valores, ya sea mediante la emisión de acciones o deuda, o bien, optar por el financiamiento colectivo, también llamado Crowdfunding.

 

Para que las unidades empresariales puedan obtener acceso a estas opciones de financiamiento, deben satisfacer ciertos criterios: i) Estar formalmente establecida, ii) tener un historial crediticio positivo, iii) contar con una operación comercial de al menos dos años, iv) demostrar capacidad de generar flujos de efectivo que cubran el financiamiento, v) entregar la documentación necesaria solicitada por la institución financiera.? (Nacional Financiera, s.f)?.

 

Aunado a lo anterior, la «Certeza Jurídica» es un elemento crucial en las transacciones crediticias para proteger a las partes involucradas y asegurar sus derechos y obligaciones. Por esta razón, los acreedores suelen incorporar un vehículo financiero conocido como el Fideicomiso en los esquemas de financiamiento a empresas. Es importante resaltar que el Fideicomiso es un contrato mediante el cual “el fideicomitente transmite a una institución fiduciaria la propiedad o la titularidad de uno o más bienes o derechos, según sea el caso, para ser destinados a fines lícitos y determinados, encomendando la realización de dichos fines a la propia institución fiduciaria”. Artículo 381 LGTOC (Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito).? (Cámara de Diputados del Congreso de la Unión, 2018)?. No obstante, el fideicomiso ayuda a garantizar la seguridad y transparencia en las operaciones financieras, proporcionando un marco legal sólido para todas las partes implicadas. 

 

Con la intención de mitigar riesgos, el Fideicomitente, el Fiduciario y el Fideicomisario, se integran para la constitución de un Fidecomiso Maestro de Cobranza (FMC) en la que establecen un mecanismo que permita centralizar, direccionar, dividir y distribuir los flujos de la cobranza o bien los Derechos al Cobro Transmitidos como fuente de pago de las obligaciones financieras de la empresa o para futuras líneas de crédito que puedan ser adquiridas, donde la intención principal es asegurar que los Beneficiarios reciban los fondos que le corresponden,  mediante la efectiva administración de los recursos. 

 

La estructura de un Fideicomiso Maestro de Cobranza generalmente incluye los siguientes elementos clave: 

 

Fideicomitente: Es quien transfiere los activos o derechos al fideicomiso. 

Fiduciario: La entidad financiera que administra el fideicomiso y actúa en beneficio de los beneficiarios, actúa como buen padre de familia. 

Fideicomisarios: Son las personas o entidades que recibirán los beneficios del fideicomiso. 

Patrimonio Fideicomitido: Conjunto de activos o derechos transferidos al fideicomiso. 

Contrato de Fideicomiso: Documento que establece las reglas y condiciones bajo las cuales opera el fideicomiso. 

Cobranza: Proceso de recaudación de flujos de cobro que constituyen la masa del patrimonio del fideicomiso. 

Administrador Maestro: Persona Moral o entidad responsable de garantizar la existencia de los derechos o activos aportados el Patrimonio del Fideicomiso. 

 

Ahora bien, mediante el FMC se constituye un patrimonio distinto al patrimonio del Fideicomitente con los Derechos de cobro del Fideicomitente, así mismo las entidades fiduciarias, en sus estados financieros, separan sus activos financieros de sus estados financieros, al igual que los derechos de los Fideicomisos que tengan a cargo siendo esto un mecanismo que conlleva para potenciar la eficacia en la gestión financiera, operativa y a la mitigación riesgos de este vehículo financiero. 

 

El Fiduciario efectúa la formalización de la titularidad de los Derechos de cobro transmitidos al Fideicomiso, por medio de la emisión de una Constancia de Cesión de Derechos a favor de aquellas personas o empresas que sean titulares de un portafolio de créditos, las cuales se reconocerán como Fideicomisarios, previo a la entrega de la documentación solicitada por él para la identificación y conocimiento del cliente (Know your Customer), con la finalidad de cumplir a normativas y políticas internas, según lo dispuesto en el artículo 15 de la Ley de Instituciones de Crédito (LIC).  

 

Adicional a esto, este proceso se puede llevar a cabo mediante solicitud por escrito del Fideicomitente, en algunos casos con la aprobación o VoBo del Administrador Maestro quien puede dar fe que la relación de Derechos pertenece al Fideicomisario designado. Por otra parte, durante la evolución de la operación del Fideicomiso, el Fideicomitente puede realizar aportaciones adicionales de Derechos de Cobro, o bien efectuar reversiones al Patrimonio del Fideicomiso.  

 

Tomando en cuenta lo mencionado previamente, el Derecho de Reversión establece que el Fideicomitente, o el titular original de los Derechos de Cobro, mantiene la facultad de recuperar su aportación inicial o las aportaciones que haya realizado al patrimonio del Fideicomiso en cualquier momento y a lo largo de la vida del FMC, tal como se refiere la fracción VI del artículo 14 del Código Fiscal de la Federación. 

 

Considerando los puntos previos, el Fiduciario deberá conservar un registro documental en el que se detallen los Fideicomisarios Primer lugar, identificando a aquellos que sean titulares de cada una de las constancias. Asimismo, registrar una descripción cuantitativa y cualitativa de los derechos de cobro de los cuales cada uno de estos Fideicomisarios sea titular o en su defecto dar de baja las constancias o derechos relativos a Derechos al Cobro revertidos. 

 

Por otra parte, es fundamental considerar que el Patrimonio del Fideicomiso Maestro de Cobranza también se constituye mediante la aportación inicial o adicional de recursos. Estos fondos serán depositados por el Fideicomitente a través transferencia en las cuentas del Fideicomiso. Las Cuentas del Fideicomiso, incluida la Concentradora de Cobranza, serán abiertas, gestionadas y controladas por el Fiduciario, que dará acceso a consulta a las personas autorizadas por Fideicomitente, el Administrador Maestro o cualquier Fideicomisario si lo requieren, para validar la cobranza de los derechos cedidos al Fideicomiso. 

 

Los recursos en efectivo derivados de la cobranza de los Derechos de Cobro que ingresen a la cuenta del Fideicomiso podrán ser invertidos de dos formas: por instrucciones del Fideicomitente o con la autorización del Fideicomitente para que el Fiduciario realice inversiones en instrumentos denominados en pesos mexicanos con un plazo máximo de un día. Estos instrumentos incluyen valores gubernamentales emitidos por el Gobierno Federal, tanto en operaciones emitidas en reporto o directo, siempre y cuando la contraparte tenga una calificación crediticia nacional de México AAA, BBB+ o superior en la escala global de S&P. No obstante, este es un requisito dependerá del tipo de contrato de Fideicomiso. Tomando como referentes a la Ley del Mercado de Valores, Reglamento Interno de la Comisión Nacional Bancario de Valores, LIC y LGTOC. 

 

Además, es crucial que las partes establezcan en el contrato del FMC las directrices o los procedimientos para invertir los recursos, así como el manejo de los rendimientos e intereses generados por dichas inversiones dentro de la cuenta del Fideicomiso. Esto es importante porque, en muchos casos, estos rendimientos se destinan a cubrir los gastos de mantenimiento de la cuenta y/o las comisiones bancarias. 

En otro orden de ideas, en algunos contratos de Fideicomisos los participantes, acuerdan que para que se canalice la cobranza la cuenta del Fideicomiso Maestro el Fideicomitente deberá llevar a cabo la “Notificación de Cobranza”, por medio del cual se le informa a los clientes o deudores que los pagos referentes a su crédito deberán ser depositados en la cuenta del Fideicomiso. En caso de que el Fideicomitente no notifique a los Deudores sobre la transmisión de los Derechos al Cobro al Fiduciario, según lo estipula el artículo 427 de la LGTOC, el Fiduciario por cuenta propia o a través de un tercero designado por el y conforme a las instrucciones del Fideicomisario en Primer Lugar, podrá hacerlo a expensas del patrimonio del Fideicomiso. El Fideicomitente deberá reembolsar al Fiduciario los gastos correspondientes si esto sucede. Las notificaciones a los Deudores se llevarán a cabo según lo establecido en el Contrato de Fideicomiso o alguno otro relacionado.  

 

La totalidad de la Cobranza que se reciba en la cuenta del Fideicomiso,  y mediante información que el Fideicomitente proporcione al Administrador Maestro, con los elementos para la identificación  y conciliación de la cobranza individualizada o bien aplicaciones de pago por cliente por cada Fideicomisario titular de una constancia de cesión de Derechos de Cobro, con lo cual se emitirá un reporte y una instrucción de distribución al Fiduciario para que efectúe las transferencias bancarias a las cuentas de los beneficiarios. El Fideicomitente tendrá derecho a recibir cualquier cantidad remanente de Cobranza derivada de los Derechos de Cobro que no se asociaran a una Constancia de Cesión de Derechos, o en su defecto que el Fideicomisario haya notificado que ya no es titular de los Derechos. 

 

Es fundamental reconocer que un Fideicomiso de este tipo puede estar interconectado con otros Fideicomisos, como el de Garantía. Esto establece una relación integral que permite utilizar los fondos recaudados para satisfacer una obligación financiera previamente contraída por el Fideicomitente. 

 

Desde otra perspectiva, este vehículo financiero conlleva ciertos riesgos, tanto implícitos como explícitos, entre los que se incluyen:   

 

Riesgo de Mora: Señala la posibilidad de incumplimiento en los pagos e implicaciones legales que esto podría acarrear. (Ley Derecho, 2018), (BBVA, 2022). 

 

Riesgo de Crédito: Relacionado con la capacidad de los deudores para cumplir con sus obligaciones financieras. (Banco Santander, 2023) 

 

Riesgo de Due Diligence Inadecuado: Asociado a la posibilidad de que los fideicomisarios no suministren información fidedigna, (OBS Business School, 2017)Riesgo de la Contraparte: Implica la posible pérdida que una empresa puede cumplir con sus obligaciones contractuales. (Pascual, s.f). 

 

Riesgo de Administrador Maestro: Se presenta cuando no puede cumplir con sus obligaciones y funciones. (Del razo González, 2022). 

 

Riesgo de Evicción: Existe la posibilidad de que los bienes o derechos fideicomitidos sean reclamados por terceros, poniendo en duda la propiedad o los derechos del fideicomiso (Lamudi, s.f). 

 

Riesgo de Mezcla (Comingling Risk): Este riesgo involucra la posibilidad de que los activos de propiedad legal del fideicomitente se mezclen con otros fuera de su esfera patrimonial. En el contexto del Fideicomiso Maestro de Cobranza, esto podría significar que los derechos de cobro de créditos cedidos a un fideicomisario se confundan con el patrimonio legal del Fideicomitente en caso de bancarrota, lo que exige a los fiduciarios asegurar una separación clara de los derechos asignados al fideicomiso y prevenir una gestión inadecuada de los recursos derivados de la cobranza (Jiameng Yu, s.f). 

 

Es fundamental que los fiduciarios, fideicomisarios y administradores maestros de fideicomisos lleven a cabo las siguientes acciones:  

 

Identificar y analizar meticulosamente los riesgos inherentes y potenciales vinculados con la gestión de los Fideicomisos Maestros y sus participantes.  

 

Reportar y monitorear continuamente dichos riesgos para asegurar una respuesta rápida y efectiva ante cualquier eventualidad.  

 

Mitigar los riesgos a través de la adopción de buenas prácticas, controles internos y políticas de riesgo robustas que protejan el patrimonio del fideicomiso. Además, es imprescindible contar con la asesoría de expertos en derecho financiero y finanzas, quienes proporcionarán orientación crucial en la estructuración y administración eficiente del fideicomiso, garantizando así su integridad y la seguridad de los activos fideicomitidos. 

 

En resumen, el Fideicomiso Maestro de Cobranza es una herramienta que garantiza la seguridad y transparencia en las operaciones, protegiendo los derechos y obligaciones de las partes involucradas y asegurando que los pagos se dirijan a los Fideicomisarios en primer lugar. Esta estructura financiera establece un patrimonio fideicomitido separado del fideicomitente, lo que facilita una gestión más eficiente y ayuda a mitigar los riesgos asociados. Sin embargo, el uso de un Fideicomiso Maestro de Cobranza conlleva ciertos riesgos, como Riesgo de Mora y Ejecución, Riesgo de Crédito, Riesgo de Crédito, Riesgo de la Contraparte, Riesgo de Administrador Maestro, Riesgo de Evicción, Riesgo de Mezcla (Comingling Risk), mismos que requieren una atención especial por parte de los fiduciarios, fideicomisarios y administradores maestros. Es fundamental que identifiquen, analicen y monitoreen estos riesgos a través de prácticas y controles internos sólidos para proteger siempre los intereses del Fideicomiso. 

 

 

??Bibliografía 

??Banco Santander. (13 de marzo de 2023). Obtenido de https://www.santanderconsumer.es/blog/post/riesgo-de-credito-o-crediticio-que-son-y-cuales-hay 

?BBVA. (17 de mayo de 2022). Obtenido de https://www.bbva.com/es/salud-financiera/que-es-la-morosidad-y-que-consecuencias-tiene/ 

?Cámara de Diputados del Congreso de la Unión. (22 de junio de 2018). Obtenido de https://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/ref/lgtoc.htm 

?Cámara de Diputados del Congreso de la Unión. (11 de marzo de 2022). 

?Cámara de Diputados del Congreso de la Unión. (26 de junio de 2022). 

?Código Fiscal de la Federación. (12 de noviembre de 2021).

 

?Del razo González, J. (20 de 01 de 2022). Cuáles son los Riesgos Asociados a los Fideicomisos Emisores. Mundo Fiduciario. 

?Gobierno de México. (s.f). https://e.economia.gob.mx/guias/financiar-la-empresa/. Obtenido de https://e.economia.gob.mx/guias/financiar-la-empresa/. 

?Jiameng Yu. (s.f). Demica. Obtenido de https://www.demica.com/resource/why-seller-risk-matters-in-receivables-finance-transactions/ 

?Lamudi. (s.f). Obtenido de https://www.lamudi.com.mx/journal/saneamiento-por-eviccion/ 

?Ley Derecho. (21 de marzo de 2018). Obtenido de https://mexico.leyderecho.org/mora/ 

?Nacional Financiera. (s.f). https://www.nafin.com/portalnf/content/financiamiento/empresarial.html. 

?OBS Business School. (22 de marzo de 2017). Obtenido de https://www.obsbusiness.school/blog/due-diligence-ejemplo-4-enfoques-de-una-investigacion-que-reduce-riesgos 

?Pascual, L. (s.f). Obtenido de https://www2.deloitte.com/es/es/pages/strategy-operations/solutions/riesgo-contraparte.html 

?UNIÓN, C. D. (11 de 03 de 2022). 

 

 

 

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Johan Asdrúbal Lázaro Celis 

Analista Senior de Compliance de Fideicomisos en Tecnología en Cuentas por Cobrar (Administrador Maestro), responsable de evaluar el cumplimiento interno operativo, procedimental y normativo de las estructuras de Fideicomisos. Además, supervisa y monitorea tableros de control y seguimientos de Fideicomisos con el objetivo de identificar y reportar riesgos o desviaciones de manera oportuna. 

 

TMSourcing presenta Plan de Financiamiento para México

TMSourcing se pronuncia a favor de la alineación de intereses entre la autoridad, la sociedad y el sistema financiero mexicano.

 

Adolfo Gonzalez Olhovich, presidente de TMSourcing, Click Seguridad Jurídica y líder del sector de intermediarios financieros no bancarios, tuvo una importante participación el pasado 20 de junio, en un panel dentro del Seminario Anual de STEP México, la mayor asociación mundial de Planeadores Patrimoniales del mundo,  y posteriormente, el mismo día, como expositor en el evento Regional Centro de ASOFOM, la asociación de IFNB con mayor número de miembros en LATAM, en donde invitó a los mexicanos a trabajar en lograr la Prosperidad Compartida siguiendo el concepto que la Dra. Claudia Sheinbaum ha expuesto en diferentes foros, incluyendo la reunión con el CCE el pasado 19 de junio.

 

El empresario indicó que, hoy México está en un momento de consolidación, que pocas veces se ha visto: Teniendo inversiones, que sólo, del sector privado el año pasado representaron el 22.1% del PIB; con una tasa de desempleo muy baja; reservas cercanas a los $219,000 millones de USD; con inversiones anunciadas de empresas extranjeras por más de $85,000 millones de USD; con el mercado turístico con el mayor crecimiento probablemente en las Américas; un nivel de exportaciones de productos a EEUU incluyendo agroindustria que ha superado a China y a la Unión europea; el crecimiento del salario mínimo e inyección de recursos a la economía en virtud de los programas sociales en los sectores; una política prudente y responsable; la construcción de proyectos como el corredor interoceánico que impactará en la geopolítica y la consolidación del beneficio que llevará el Tren Maya a la península de Yucatán que sin duda es un ejemplo de responsabilidad social entre otras.

 

 

“Los mexicanos debemos de hablar bien de México, dos ejemplos de nuestro sistema financiero, que le debe dar envidia a otros países: gracias a su número de figuras jurídicas y servicios podemos atender poblaciones que se encuentran a dos horas del cajero más cercano y a lideres empresariales mundiales, tanto a sus empresas como a sus bienes personales; y somos el número uno en fideicomisos en virtud de los activos administrados como efecto de su uso, ámbito privado, como él modelo asociativo con mayores ventajas”.

 

 

“Existen proyectos que pueden ayudar a cubrir un gran número de necesidades de nuestro país, sólo debemos hacer equipo para que juntos logremos un mejor país para lo cual proponemos hacer un “Plan de Financiamiento para México”, incluyendo a todos las partes involucradas del sistema financiero y económico. La búsqueda de utilidades tiene que ser en términos sociales, ambientales, culturales y económicos para vivir en el país que queremos”. 

 

Adolfo González resaltó positivamente el nombramiento de los secretarios que hasta el momento ha nombrado la presidenta electa, especialmente la continuación del secretario Ramirez de la O y su equipo en la SHCP, ya que han hecho un muy buen trabajo financieramente hablando e incluso, de manera disruptiva lidereando temas a nivel mundial como bonos verdes o la implementación de la taxonomía como una política pública. 

 

 

“Altagracia Gomez quien llevará el Consejo de Regionalización y Relocalización, se ve como pieza clave para fundamentar y ayudar a fusionar los intereses de las diferentes partes que llevarán a México a ser la décima economía mundial en 2050”.

 

Adolfo González Olhovich espera que en México no sólo se creen 12 Polos de Desarrollo como se ha comunicado, si no que la metodología que se use deje herramientas para crear o rehabilitar centros urbanos, y subcentros urbanos donde nos gustaría vivir consideradas obras de arte urbanística y estéticamente.

Confidencialidad vs. Conectividad: Balanceando el Secreto Fiduciario con APIs en Fintech el reto de Integración de Servicios Fiduciarios y APIs en México

Por Irving Peña, Sandra Romero, Susana Bravo y Javier Contreras

La Ley para Regular las Instituciones de Tecnología Financiera, conocida como Ley Fintech, es un marco regulatorio en México que busca fomentar la innovación financiera y proteger a los usuarios, manteniendo la estabilidad y la integridad del sistema financiero.

 

Los servicios fiduciarios involucran la gestión y administración de activos por parte de una institución financiera (fiduciaria) en beneficio de una tercera parte. La naturaleza de estos servicios implica un alto grado de confidencialidad conocido como secreto fiduciario.

 

La Ley Fintech mexicana contempla la posibilidad de que las instituciones financieras utilicen tecnologías innovadoras para ofrecer sus servicios, lo que incluye el uso de APIs. Estas APIs permitirían la interconexión con otras plataformas y sistemas, facilitando la creación de servicios financieros más accesibles y personalizados.

 

Según el artículo 76 de la Ley, todas las entidades financieras están obligadas a compartir información mediante Interfaces de Programación de Aplicaciones (APIs). Esto incluye datos transaccionales y de productos de los usuarios que pueden ser compartidos con terceros autorizados, siempre que exista consentimiento explícito del cliente.

 

Desde una perspectiva oportuna, el enfoque del open banking debe dirigirse hacia los servicios secundarios utilizados para la gestión de los activos fiduciarios, en lugar de centrarse en el fideicomiso como un producto en sí mismo. En otras palabras, el open banking puede emplearse con límites claramente definidos, como el intercambio de perfiles transaccionales de cuentas de débito o de inversión, así como los contratos de servicios financieros utilizados por los fideicomisos como clientes. Sin embargo, el fideicomiso en sí mismo, dada su complejidad y el principio fundamental de adaptación a las necesidades específicas, dificulta la estandarización de la información para su intercambio mediante open banking.

 

Aunque sería factible con las precauciones adecuadas y el consentimiento expreso de todas las partes involucradas en el contrato fiduciario, lo cual es fundamental para respetar el secreto fiduciario, se debe evaluar la utilidad de la información compartida para mejorar las condiciones del mercado financiero.

 

Esta oportunidad de compartir información con otras instituciones podría ser beneficiosa para productos altamente estandarizados y similares entre distintas entidades. No obstante, basta con que uno de los objetivos establecidos en el contrato fiduciario difiera para alterar completamente el propósito del producto de una institución fiduciaria a otra.

 

Por lo tanto, es crucial plantearse hasta qué punto se desea estandarizar los productos para

aprovechar estas herramientas, sin perder la esencia y la flexibilidad inherentes al fideicomiso.

 

Información Fiduciaria Compartible

 

En el contexto fiduciario, la información que puede ser compartida incluiría datos sobre transacciones y productos fiduciarios específicos. No obstante, el secreto fiduciario protege ciertos datos, y cualquier intercambio debería realizarse dentro de los límites establecidos por la ley y con el permiso explícito del cliente.

 

La información compartible bajo open banking podría incluir:

 

  • Detalles sobre la naturaleza y características de los productos fiduciarios.
  • Información sobre las transacciones realizadas dentro del marco de un fideicomiso.
  • Datos sobre el rendimiento de los activos dentro del fideicomiso.

 

Restricciones y Protecciones

 

Es fundamental considerar que la información sensible o personal, especialmente aquella protegida por el secreto fiduciario, no puede ser compartida libremente. Esto incluye:

 

  • Identidades de los fideicomitentes y beneficiarios.
  • Detalles específicos sobre los activos que no están directamente relacionados con transacciones o productos financieros.
  • Cualquier otra información que pueda comprometer la privacidad o la seguridad del fideicomiso o sus participantes.

 

 

Consentimiento del Cliente

 

La clave para compartir cualquier información a través de open banking es el consentimiento del cliente. Este debe ser informado, explícito y revocable. Los clientes deben tener control total sobre qué datos se comparten y con quién.

 

Comparación Internacional

 

Al observar las prácticas de open banking en otros países, se puede encontrar que la tendencia global es hacia una mayor transparencia y acceso a datos financieros. Sin embargo, siempre se mantiene un equilibrio cuidadoso con la privacidad y la protección de datos personales. En la Unión Europea, por ejemplo, el Reglamento General de Protección de Datos (GDPR) y la Directiva de Servicios de Pago (PSD2) establecen límites estrictos sobre cómo y cuándo se pueden compartir los datos financieros. 

 

Open Banking y Secreto Fiduciario

 

El concepto de open banking se basa en la idea de que los bancos proporcionen acceso a sistemas y datos financieros a través de APIs. Esto permite que terceros desarrollen nuevos servicios y aplicaciones que pueden interactuar con las cuentas bancarias de los usuarios, con su consentimiento explícito.

 

Sin embargo, el secreto fiduciario representa un desafío para la plena integración de los servicios fiduciarios en open banking. La confidencialidad es fundamental en los servicios fiduciarios, ya que se manejan activos e información sensible del fideicomitente (quien aporta los activos) y del beneficiario.

 

Análisis con Base en la Ley Fintech de México

 

Según la Ley Fintech, las instituciones financieras deben garantizar la seguridad de la información y proteger la privacidad de los usuarios . Esto sugiere que cualquier integración de servicios fiduciarios con APIs deberá diseñarse para cumplir con estos requisitos estrictos.

 

Conclusión

 

La integración de servicios fiduciarios con APIs es viable bajo la Ley Fintech de México, pensando en los productos estandarizados que propicien un mejor comportamiento el sistema financiero, sin embargo la autoridad debe comenzar con aquellos servicios financieros de mayor volumen y con mayor impacto como son cuentas de débito, crédito e inversión siempre y cuando se respete la confidencialidad intrínseca de estos servicios. 

 

Por ello, es importante que en paralelo a la integración de las APIs, se adopte una política de seguridad de la información que proteja en todo momento la confidencialidad, la integridad y la disponibilidad de los datos, lo cual se puede lograr de la mano de un aliado idóneo en Ciberseguridad e Identidad Digital que provea a las instituciones financieras de:

 

  • Mecanismos de identificación y autenticación del personal responsable del manejo de APIs, bajo el principio de mínimo privilegio. 
  • Cifrado de la información almacenada y de los canales por los que se envían los datos. 
  • Procesos de gestión para la atención de incidentes de seguridad de la información que se presenten en la operación de las APIs, entre otros.

 

Es necesario el desarrollo de protocolos claros que permitan el intercambio de información útil pero que no vulneren la privacidad ni el secreto fiduciario. Para esto, la colaboración entre reguladores, instituciones financieras y proveedores tecnológicos será crucial para garantizar que se atiendan tanto las necesidades de innovación como las obligaciones legales y éticas hacia los clientes.

 

 

El Fideicomiso de Garantía

Por Ismael Vélez

En el desarrollo económico de las sociedades, la figura del crédito ha dado lugar al surgimiento de las actividades económicas, cuyo objeto principal ha sido el de facilitar recursos financieros y no financieros a personas, empresas y gobiernos que los requieren con el fin de solventar sus actividades. 

 

Las formas y mecanismos de crédito se han desarrollado a través del tiempo, desde civilizaciones antiguas como la egipcia, la mesopotámica o la griega. La figura de ofrecer crédito o préstamos a cambio de un compromiso de pago futuro constituye una forma de adquirir bienes.  Ya en la antigua Roma existieron mecanismos mejor desarrollados al establecerse garantías en  propiedades o esclavos. Pero fue durante la Edad Media que el desarrollo del comercio y de las actividades financieras sobre todo en Europa, en donde surgieron figuras especializadas como bancos y casas de cambio que facilitaban esta actividad. Con la mayor implementación del crédito vino la figura de la garantía y de por ende del riesgo. 

 

Estos dos conceptos (garantía y riesgo) nacieron y en su desarrollo han convivido íntimamente ligados.  Los riesgos no terminan de eliminarse, pero si se tratan de mitigar a su menor expresión posible y es ahí en donde el papel de la garantía suele tener un papel importante no solo en una cuantificación respecto a su valor sino también respecto a cómo puede llegar a responder antes las obligaciones principales.  Conjuntamente con el desarrollo de las actividades comerciales y bancarias las opciones de estas garantías fueron fluyendo. Así es como hoy en día tenemos estructuras de garantía basadas en garantías personales, garantías reales como son la prenda y la hipoteca, garantías financieras que se estructuran en base a valores o instrumentos financieros que se arman como una garantía hacia la obligación principal y por últimos pueden estructurarse garantías mixtas, esto es una combinación de esas estructuras dependiendo del tipo, monto, plazo, estructura de la operación.  Pero no olvidemos que las garantías, perse no constituyen la fuente de pago. La fuente de pago descansará sobre la capacidad intrínseca o de la operación, esto es su capacidad de generar los recursos necesarios para hacer frente a la obligación previamente definida. 

 

Es aquí en donde el aporte que se realiza a través de figuras fiduciarias como es el fideicomiso en garantía.  En algunas legislaciones la figura podría resultar nueva ya que se ha constituido en una alternativa de control y ejecución más dinámica que las figuras tradicionales antes citadas.   La figura del fideicomiso en garantía, es sumamente dinámico y desde su origen y estructuración inicial puede dar lugar a interesantes figuras combinadas como es el fideicomiso en administración que podría generar estructuras como una titularización dado el control que se pueda generar respecto de activos y operaciones.

Características del Contrato de Fiducia en Garantía.-

Como toda relación contractual el Contrato de Fiducia requiere ciertas condiciones para su estructuración y ejecución inicial. Entre las principales condiciones tenemos que se trata de un contrato que debe contar con Capacidad de las partes contratantes incluyendo el consentimiento de las mismas, el tener un objeto lícito y causa lícita como fin, su posibilidad de que pueda ejecutarse y el tener la condición mutua de las partes esto es que cada parte se compromete a dar, hacer o dejar de hacer una determinada actividad o gestión.  

 

Ya en la estructura de un fideicomiso en garantía se requiere, al igual que otros contratos fiduciarios y dependiendo de la legislación existente, la presencia de tres partes (Fideicomitente o Aporte, el Beneficiario y el Fiduciario). Al crearse un patrimonio autónomo es necesario la transferencia de dicho activo para la creación del patrimonio autónomo. También el propósito o la razón de la estructuración de esta figura deberá ser específica; y, determinadas instrucciones al fiduciario para que ante eventualidades o condiciones que pudieren presentarse a futuro, el fiduciario que será el administrador del bien, o de los bienes existentes tenga todo el soporte legal para poder ejecutar, conforme a las instrucciones previamente establecidas y definidas.

 

El plazo de duración de un fideicomiso en garantía dependerá de ciertas condiciones previamente establecidas por las partes en su estructura contractual.  Es así como en algunos casos estaremos al frente de una duración específica, previamente estipulada en el contrato, pero otra estará en función de instrucciones y especificaciones previamente señaladas.  

 

Será importante, a más del plazo, tener en claro las condiciones bajo las cuales existan las razones o eventos por los cuales el fideicomiso deba terminar. Si se dan por ejecutadas dichas condiciones, la estructura de garantía deberá volver al mismo estado en que se encontraba, esto es sin las limitaciones contractuales establecidas en el fideicomiso.

 

La figura fiduciaria permite  tener un mayor grado de flexibilidad que las figuras tradicionales ya comentadas, como son las prendas e hipotecas en el sentido de que estas garantías podrían mantenerse para una diversidad de operaciones crediticias, previamente canceladas con anterioridad, con el fin de agilizar las actividades mercantiles. 

Conclusión

 

La figura fiduciaria del Fideicomiso en garantía constituye un gran avance para las relaciones comerciales existentes en el mercado, dado que la dinámica con la que el crédito se mueve hoy en día. 

 

Las figuras clásicas de la prenda y de la hipoteca constituyen aún una alternativa de garantía, pero estas figuras han perdido cierto interés de las partes en los casos de ejecución de las mismas.  Dependiendo de cada legislación puede darse el caso que la ejecución de una hipoteca o de una prenda es un proceso legal que se puede tornar tortuoso en la que se corre el riesgo de que los bienes otorgados en garantía pierdan valor o capacidad de cubrir los requerimientos del contrato principal.  Podría darse el caso incluso de que el bien pueda ser objeto de un deterioro y el acreedor o beneficiario de dicho bien, en un potencial incumplimiento de las obligaciones contractuales iniciales, se vea afectado sin que ni siquiera conozca de los cambios en la calidad del activo.   Esto también abre la posibilidad de que si el bien está bajo la administración y tutela de un tercero exista un mayor control del mismo. 

 

Otras condiciones que torna atractiva la figura del fideicomiso en garantía está  en su posibilidad de convivir con otra figura como es el fideicomiso de administración que podría ayudar al desarrollo de operaciones como la titularización, ya que como sabemos quién procede a realizar una titularización es un patrimonio autónomo y que mejor que este patrimonio pueda manera no solo la calidad del activo subyacente con su garantía y los potenciales flujos que puedan aportarse al mismo.   

 

Cada día gana más terreno esta figura fiduciaria, dado que su facilidad de la ejecución de la garantía bajo un mecanismo privado y ágil que busca el cumplimiento oportuno y a tiempo de las condiciones contractuales.  

 

 

Ismael Vélez G. 

Profesional con más de 25 años de experiencia en Mercado de Valores, estructuraciones financieras incluyendo esquemas fiduciarios y Finanzas Internacionales. Consultor Legal en Derecho Corporativo y Financiero.  Especialista en Planificación Patrimonial personal y empresarial.

La utilidad del Fideicomiso en la Administración de Condominios en Bolivia

Por Claudia Sejas

Bolivia

 

Durante los últimos años, la construcción en Bolivia presentó un comportamiento variado, desde periodos que reflejaron niveles de crecimiento elevados, incluso por encima del Producto Interno Bruto (PIB), hasta periodos negativos que frenaron las actividades del sector principalmente en la etapa de la pandemia de COVID – 19 y la incertidumbre política, que ha generado desafíos para el sector.

 

De acuerdo con el reporte de la Cámara Boliviana de Construcción (CABOCO), al 2023 el sector de la construcción registró un crecimiento de 3,39%, como efecto de la variación en formación bruta de capital fijo en construcción, público y privado, registraron crecimientos de 3,72% y 3,15% respectivamente.

Este crecimiento puede ser impulsado por diversos factores, como la demanda de vivienda, el dinamismo económico, la inversión pública y privada, entre otros. No obstante, considerando el crecimiento del sector, particularmente en el segmento de vivienda, existe un aumento en la oferta de condominios nuevos y existentes, lo cual incrementa la necesidad de servicios profesionales de administración para gestionar estos conjuntos habitacionales de manera eficiente y efectiva.

 

Por otra parte, la complejidad y los desafíos asociados a la administración de condominios modernos, con mayor cantidad de unidades, servicios y áreas comunes, se centran, principalmente, en a) gestionar los recursos de manera eficiente, b) mantener la infraestructura en buen estado, c) resolver conflictos entre condóminos y d) velar por la legitimidad de sus acciones. 

 

Adicionalmente, considerando el comportamiento de la cartera de créditos del sistema financiero para vivienda de interés social, si bien hubo incrementos de cartera del 2018 al 2023 el crecimiento ha disminuido. Los principales departamentos donde se concentra la cartera son Santa Cruz con el 39.3% (Bs12.489 millones) seguido de La Paz con el 20,6% (Bs6.450 millones) y Cochabamba con 17,6% (Bs5.599 millones). 

 

Y conforme a declaraciones de Century 21, de acuerdo al medio de comunicación Los Tiempos, durante los primeros seis meses de 2023, el 71 % de las ventas son de departamentos. 

“El mercado inmobiliario ha mudado a los clientes inversionistas y, por eso, prefieren invertir en departamentos más que en casas, por esto es que ellos lo compran para alquilarlo. Hay una nueva demanda adicional, porque ya no hay créditos de vivienda social, entonces los inversionistas compran los inmuebles para alquilarlos, cosa que antes los clientes finales tenían el acceso para poder comprarlos, entonces lo que más se demanda son los departamentos”.

En este contexto, donde la demanda de vivienda se circunscribe a departamentos en condominios, sea para habitar o para negocio, la necesidad de contar con administradores profesionales con habilidades y conocimientos necesarios para manejar estos espacios de manera integral es creciente y el Fideicomiso surge como una herramienta jurídica financiera con el potencial para mejorar la gestión de los recursos en los condominios, proteger los intereses de los condóminos y sobre todo transparentar la administración de estos. 

 

Dado que en Bolivia sólo las entidades financieras pueden ser Fiduciarios, para éstos se constituye en una oportunidad principalmente por tres razones:

  1. Diversificación de ingresos:
    • Porque por el lado de captaciones, los condominios tendrían que abrir cuentas recaudadoras para recibir el cobro de expensas.
    • En la medida que se genere masa crítica, la oferta de servicio de administración de recursos vía Fideicomiso, le genera comisiones adicionales. 
    • Por ejemplo, un Condominio de 134 departamentos en la ciudad de La Paz, donde el ingreso promedio de recaudación de ingresos por concepto de cobro de expensas oscila entre Bs 50.000.- implica un movimiento económico anual de Bs 600.000.- monto que puede ser interesante para una entidad financiera.
  2. Fidelización de clientes y captación de nuevos clientes, porque en el tiempo al copropietario/usuario le resultara mejor realizar sus pagos directamente en la plataforma de la entidad, pudiendo esta ofrecer, débitos automáticos, facilidades de pago por banca móvil, QR, reportes de sus pagos, etc.
  3. Lograr alianzas estratégicas, porque pueden ampliar su cobertura de servicio a partir de alianzas con las empresas administradoras siendo su rol netamente operativo y de la entidad de administración de recursos.



Todo dependerá de cómo se vaya a estructurar el Fideicomiso y de la versatilidad de la plataforma digital de la entidad financiera.

 

La mayoría de las administraciones de Condominios grandes son tercerizados; es decir, los servicios de seguridad, limpieza, jardinería entre otros, son desarrollados por empresas supervisadas por una administración que puede ser asumido por personas naturales o empresas que dan el servicio en calidad de administración y solo se encargan de pagar los servicios y dar algún tipo de asistencia al condominio además de los reportes económicos financieros.

 

Otro nicho de mercado a explorar son los departamentos en preventa, por parte de las empresas constructoras, pues en la medida que van consolidando la venta asumen la administración de estos hasta que se hace la entrega de la administración a los condóminos. En este nicho de mercado, la estructura del Fideicomiso va muy ligada a un Fideicomiso Inmobiliario; por tanto, en ambos casos la utilidad de la figura se reduce a:

 

Mayor Transparencia y Control:

  • Separación de Patrimonios, porque los recursos del Condominio formarán un patrimonio autónomo separados del Fiduciario y del Condominio, evitando el uso indebido de fondos.
  • Gestión Profesional: El expertise de una entidad financiera es la administración de recursos y con ello garantiza la eficiencia y transparencia del manejo de cuentas.
  • Rendición de Cuentas Regular: Se establecen mecanismos claros para la rendición de cuentas periódica a la Directiva del Condominio y a los condóminos.
  • Acceso a Información: Los condóminos tienen acceso a información detallada sobre el manejo de los recursos a través de estados de cuenta y reportes periódicos.

 

Fortalecimiento de la Gobernanza:

  • Neutralidad e Imparcialidad: El fiduciario actúa como un tercero neutral, evitando conflictos de intereses y asegurando la toma de decisiones imparciales.
  • Mejora en la Toma de Decisiones: La gestión profesional del fiduciario aporta herramientas y análisis para la toma de decisiones informadas y estratégicas.

 

Eficiencia y Seguridad en la Gestión:

  • Optimización de Recursos y gestión de riesgos: El fiduciario busca la mejor manera de utilizar los recursos del condominio, generando ahorros y optimizando gastos, además de identificar y mitigar los riesgos financieros y operativos asociados a la administración del condominio.
  • Protección de Activos: Los recursos del condominio se encuentran protegidos por los marcos legales y financieros del fideicomiso.

 

Por tanto, es importante continuar evaluando la posibilidad de ampliar a este sector la administración fiduciaria, pues si bien, existen condiciones para su estructuración y se constituye en oportunidades para los diferentes actores del sector inmobiliario, depende de lograr la sinergia y predisposición tanto de los condóminos como las entidades financieras y las empresas constructoras. 

 

 

 

Claudia Sejas 

Licenciada en Administración de Empresas con experiencia profesional de más de 17 años y especialista en Administración Fiduciaria.

Las 10 Dudas más Importantes sobre los Fideicomisos en México

Por Miguel Izaguirre

En México hablar en estos días sobre fideicomisos a veces suele ser hasta como un tema tabú para algunos, o para otros un tema interesante pero desconocido, que quisieran utilizarlo pero ante la falta de información o ante la desinformación de muchos asesores y pseudo profesionales del medio deciden no utilizar esta gran herramienta en los negocios. 

 

Desde mi experiencia y mi opinión, y al menos en la región donde vivió y algunas partes del país que me ha tocado visitar, existe más desinformación respecto a los fideicomisos, y seudo especialistas del tema, que por haber trabajado en una institución financiera, que por lo general es un banco, se abanderan diciendo que han creado más de mil o diez mil fideicomisos, lo cual me parece un buen logro, pero no es por demeritarlos a todos, pero la gran mayoría, utiliza ese argumento para que los contraten, reitero, y ante el desconocimiento y falta de información, mucha gente cae en esas redes, que repito, en mi experiencia resulta ser más brokers para bancos, y que ni ellos mismos realizan los fideicomisos. Bueno eso será tema de mi próximo artículo, por eso amigo lector, te dejo a continuación las que creo yo son las 10 dudas o preguntas más recurrentes respecto al tema de fideicomisos.

 

Ojo, no entraremos en muchas particularidades técnicas respecto a los fideicomisos, buscando que me puedas entender, este artículo tiene garantía, si no me explique en algo con gusto contáctame y te lo explico, bueno aquí vamos:

 

  • ¿Qué es un Fideicomiso?

El Fideicomiso, no es otra cosa de un acuerdo de voluntades, ósea un contrato, donde una persona, ya sea física o moral (una empresa), decide destinar ciertos bienes (muebles o Inmuebles) o derechos para un propósito legal y específico, ya sea para su propio beneficio o el de otra persona, confiando la gestión de estos bienes a una entidad fiduciaria. Estos bienes pueden incluir propiedades, dinero en efectivo, valores, derechos de seguros, acciones, entre otros.

 

En México el Fideicomiso se rige principalmente por la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito y la Ley de Instituciones de Crédito. Otros marcos legales relevantes incluyen el Código Civil Federal, el Código de Comercio, la Ley del Mercado de Valores y la Ley de Concursos Mercantiles. La Comisión Nacional Bancaria y de Valores también emite regulaciones para las operaciones fiduciarias. Es fundamental estar al tanto de estas normativas para comprender el funcionamiento y la regulación del fideicomiso en el país.

 

Es importante destacar que un fideicomiso no es una entidad legal en sí misma, sino más bien un contrato que refleja un acuerdo entre las partes involucradas. Por lo tanto, las responsabilidades asociadas con el fideicomiso recaen únicamente en quienes participan en este acuerdo: el que aportan los bienes (fideicomitente), el beneficiario del fideicomiso (fideicomisario) y la entidad que administra los bienes (fiduciario). 


  •  ¿Cuántos y cuáles tipos de fideicomisos existen?

Esta pregunta es bastante, pero bastante curiosa, y nos daría para un debate, pero puramente solo existen en México Tres tipos de fideicomisos;


  • Los de Garantía: Vigila el cumplimiento de obligaciones.
  • Los de Zona Restringida:  Administra bienes adquiridos por extranjeros en zonas costeras.
  • Todos los demás (Administración): Cualquier otro contrato de fideicomiso donde la institución fiduciaria sea la responsable de la gestión sea el Fiduciario.

 

Esta clasificación así se encuentra en los diversos cuerpo de leyes, creo que te habrás dado cuenta del inciso (c), la ley no distingue como tal a los fideicomisos de inversión, educativos, sucesorios, de gestión de activos, etc, todos ellos quedan englobados en el apartado de administración, de hecho, ni siquiera la ley lo nombra como administración al contrario del Fideicomiso en Garantía que si es nombrado de esa forma, al igual que el de Zona Restringida.

  •  ¿Para qué se utiliza un fideicomiso?  El Fideicomiso tiene un sinfín de usos, yo suelo decir que, los límites de los fideicomisos son los que la imaginación y creatividad alcancen, como dije anteriormente, es un contrato, no existe un modelo predefinido, hay que utilizar la imaginación, el ingenio, la creatividad, para solucionar la problemática o situación planteada. En otras palabras, un Fideicomiso puede ser utilizado para el cumplimiento de obligaciones, pago de créditos, gestión de fondos, gestión de derechos o bienes, la planeación patrimonial y sucesoria, entre otros. Pueden faltar más a la lista, pero son algunos ejemplos. Quiero ser más claro, un ejemplo muy común es el Fideicomiso de Desarrollo Inmobiliario, el cual tiene por objeto facilitar la adquisición, desarrollo y comercialización de inmuebles, dándole seguridad a todos los intervinientes del pago.


  • ¿Cuál es el papel de la Fiduciaria? La institución fiduciaria (usualmente un banco o entidad financiera autorizada como puede ser una SOFOM) tiene la responsabilidad de administrar o invertir los bienes del fideicomiso de acuerdo con el objetivo establecido, actuando siempre en beneficio de los fideicomisarios.


  •  ¿Cuáles son los beneficios fiscales? Los beneficios fiscales pueden variar según el tipo de fideicomiso y el propósito para el cual se establezca. Es importante consultar con un asesor fiscal para entender las implicaciones específicas. Pero uno de los beneficios fiscales, y por dar un ejemplo, en los fideicomisos de Desarrollo Inmobiliario, (si se saben constituir) se puede exentar el Impuesto Sobre la Renta -ISR- y el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles -ISAI-, la exención seda si se agregan ciertas o cuales cláusulas al contrato. Los fideicomisos denominados FIBRAS, también proporcionan algunos beneficios fiscales, como los ingresos generados por los activos del fideicomiso se transfieren directamente a los inversionistas, quienes pagan impuestos sobre esos ingresos a sus tasas personales, Si un FIBRA distribuye al menos el 95% de sus utilidades fiscales a los inversionistas, está exento de pagar impuestos corporativos sobre esas ganancias, entre otros.


  • ¿Cómo se crea o constituye un Fideicomiso?  La constitución o celebración de un fideicomiso implica la elaboración de un contrato en el que se detallan los bienes o derechos fideicomitidos, el objetivo, en algunos casos las obligaciones garantizadas, los beneficiarios, y las obligaciones de la institución fiduciaria, entre otros aspectos. La ley solo exige que sean celebrados en escritura pública o póliza, todo aquel fideicomiso en el que intervengan bienes que para su venta sea necesario para su celebración sea en escritura pública o póliza. No todos los fideicomisos es necesario celebrarse ante notario, sin embargo, como consejo cuando menos, la ratificación de firmas sería para mí lo mínimo indispensable, aunque la ley no lo exigiera.

 

  • ¿Qué obligaciones fiscales se generan Dependiendo del tipo de fideicomiso, puede haber obligaciones de presentar declaraciones y pagar impuestos, tanto para el fideicomitente como para el fideicomiso en sí. Las reglas específicas pueden variar. Aquí dependerá, mucho la situación fiscal, de los que intervienen, del modelo de negocio, del objeto del fideicomiso, etc.


  • ¿Es posible revocar un Fideicomiso?  Algunos fideicomisos son revocables, lo que significa que el fideicomitente puede terminar el fideicomiso bajo ciertas condiciones. Otros son irrevocables y no pueden ser terminados de manera unilateral. Lo importante a destacar es la unilateralidad, esto es que es por decisión propia de una de las partes, aquí no hay que confundirlo con la cláusula de reversión o la cláusula de ejecución, son temas totalmente distintos. Un fideicomiso al ser REVOCABLE, no es necesario estarse a los fines u objetivos del mismo, unilateralmente puede ser revocado por el fideicomitente.

 

  • ¿Qué sucede al fallecimiento con los derechos de un participante de en el Fideicomiso? Todo dependerá que es lo que se haya pactado en al inicio del contrato de fideicomiso o en algún adendum del mismo, para el caso, que no se haya pactado absolutamente nada, se estará a la legislación Civil o Familiar según sea el caso. 
  • ¿Cuál es el costo de un Fideicomiso? El costo del fideicomiso depende de muchísimos factores, aunque suena complejo no lo es, lo que les puedo decir es que no existe una regla para determinar cuánto debe de costar un fideicomiso, tampoco existe una ley que lo regule, lo que sí debemos de distinguir qué es lo que compone el costo del fideicomiso, que sería lo siguiente:


  • Servicios Fiduciarios
    1. Estudio de la documentación.
    2. Constitución del Fideicomiso.
    3. Mantenimiento Anual.
    4. Firma de documentos.
    5. Ejecución o mandato.
    6. Servicios Especiales.
    7. Servicios de Administración.
  • Elaboración del Contrato de Fideicomiso
  • Honorarios Notariales
  • Impuestos
    1. ISR
    2. IVA
    3. ISA
    4. Gastos Registrales

 

Una pregunta que va a quedar sin contestar es quién hace qué.



Miguel Izaguirre

Licenciado en Derecho con más de 18 años de experiencia.  Miembro del bufete de abogados Izaguirre Consultoría Legal & Litigio. Es consultor de empresas y empresarios en temas legales y financieros, así como especialista en temas inmobiliarios.

Reforma a la Ley para el Sector Turístico de la Ciudad de México

Por Susana Bravo

El dinámico paisaje regulatorio del turismo en la Ciudad de México ha sido nuevamente moldeado con la promulgación de modificaciones clave a la Ley de Turismo del Distrito Federal. Publicado el 4 de abril de 2024 en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México, el Decreto introduce cambios significativos que afectan tanto a anfitriones como a plataformas tecnológicas en el sector de la estancia turística eventual.

 

Entre las reformas más destacadas se encuentra la definición precisa de «Estancia Turística Eventual», ahora entendida como el servicio de estancia temporal en inmuebles de uso habitacional a cambio de una contraprestación. Asimismo, se introducen dos nuevas figuras: la del Anfitrión, responsable de facilitar el alojamiento, y la de Plataforma Tecnológica que sirve como intermediario digital para la oferta de estos servicios.

 

Enfocándonos en el Capítulo II, «De la Estancia Turística Eventual», se delinean las responsabilidades de los anfitriones. Estas incluyen desde el registro en los padrones correspondientes hasta la garantía de seguridad e higiene en los inmuebles ofrecidos. Además, se requiere una presentación semestral de informes sobre la ocupación de los inmuebles, junto con el cumplimiento de obligaciones fiscales establecidas.

Una cláusula notable del decreto plantea desafíos para los anfitriones que gestionan múltiples propiedades, imponiendo restricciones adicionales después del cuarto inmueble. Sin embargo, se establece una excepción para los anfitriones que residen en los inmuebles que ofrecen, buscando preservar el carácter residencial de las comunidades.

 

Más allá de los aspectos regulatorios, estas reformas reflejan un intento por abordar la creciente preocupación por la gentrificación y, al mismo tiempo, fortalecer la recaudación fiscal en el sector turístico.

 

En este contexto, surge el debate sobre la viabilidad del fideicomiso como una alternativa para evitar ciertas regulaciones. Si bien, podría ofrecer ciertas ventajas, como la delegación de responsabilidades, plantea desafíos financieros y operativos significativos.

 

En última instancia, la búsqueda de eficiencia y cumplimiento normativo en el sector turístico sugiere la necesidad de soluciones innovadoras y estandarizadas. La creación de productos empaquetados que combinen eficacia regulatoria con costos competitivos, podría ofrecer un camino hacia adelante para los actores del mercado.

 

 

 

Susana Bravo

Licenciada en Derecho por la Universidad Tecnológica de México. Actualmente Directora de Ingeniería Legal en TMSourcing.

La Toma de Posesión en Colombia

Por Leonardo Hortúa Herrera

En Colombia, existen actividades económicas consideradas estratégicas o de alto impacto social. Desde hace más de medio siglo, el Estado ha facultado a diversas entidades para que, a través de un acto administrativo, lleven a cabo la toma de posesión de los activos, bienes y haberes de personas o empresas que participen en alguna de estas actividades de gran impacto social. Todo esto con el objetivo de preservar el orden social basado en el Estado de Derecho, promoviendo la paz, la armonía y una convivencia sana.

 

El sector financiero, que sin duda es una actividad económica sensible, experimentó un rápido desarrollo normativo en un periodo relativamente corto. Desde la promulgación de la Ley 66 de 1968 hasta la fecha actual, la Superintendencia Financiera (anteriormente bancaria) ha estado facultada para tomar posesión inmediata de los negocios, bienes y activos de personas jurídicas o naturales que se dediquen a actividades dentro del sector financiero, previa definición de causales establecidas por la misma Ley 66.

 

El rápido desarrollo y fortalecimiento de nuestro sistema financiero, permitió que la industria de la construcción experimentará durante la década de los setentas, uno de los mejores ciclos para la construcción y desarrollo de vivienda, trayendo consigo la creación de corporaciones de ahorro y vivienda dedicadas específicamente a la financiación de enormes y numerosos proyectos habitacionales a lo largo y ancho del país.

 

Como consecuencia del acelerado desarrollo de la industria de la construcción y del notable compromiso de recursos financieros por parte de los ahorradores, surgió la necesidad de modificar la Ley 66 de 1968. Esta modificación asignó a la Superintendencia Bancaria la función de inspeccionar y vigilar las actividades relacionadas con la venta de inmuebles destinados a vivienda, así como la concesión de créditos para la adquisición de terrenos o viviendas, o para la construcción de las mismas   . En términos prácticos, esta ampliación del alcance de la Ley 66 facultó a la Superintendencia para tomar posesión en el sector de la construcción, el cual indudablemente tiene un impacto estratégico en la sociedad y la economía. 

 

Hasta la fecha, afortunadamente, los casos de toma de posesión han tenido una baja repercusión e impacto económico para los ahorradores y compradores de vivienda. Esto se debe en parte a que se han dado en situaciones con afectaciones limitadas a zonas geográficas de escaso impacto a nivel nacional, como proyectos fallidos con alcance regional en ciudades intermedias o municipios de menor tamaño. Sin embargo, es importante destacar que sí han habido casos de quiebras y casos donde los proyectos lamentablemente no han llegado al resultado deseado por todas las partes involucradas.

 

A comienzos de los años 90, con la expedición de la Ley 45 del mismo año, nacen las sociedades fiduciarias en Colombia, las cuales, en la práctica, ya existían antes, pero como una sección o departamento al interior de los bancos. Para el año siguiente de la expedición de esta Ley, nace jurídicamente y oficialmente la primera sociedad fiduciaria y en ese mismo año, Colombia estrena una nueva constitución política, la cual trajo novedades jurídicas y algunos reordenamientos o reasignación de funciones como por ejemplo la señalada en el artículo 313, numeral 7º, de la nueva Constitución, que atribuyó a los concejos municipales la competencia para reglamentar los usos del suelo y: vigilar y controlar las actividades relacionadas con la construcción de inmuebles destinados a vivienda.  

En términos prácticos, tiene todo el sentido que cada ciudad tenga y asuma la responsabilidad ante sus conciudadanos de hacer control sobre esa actividad económica que tanto jala las economías y que tienen impacto directo en las zonas donde se desarrollan; sin embargo, en la práctica, sucedió una transición mal hecha o mejor dicho, no se dio una adecuada transición que hoy está mostrando diversos e impredecibles efectos.

 

Recordemos que las funciones de inspección vigilancia y control fueron creadas y asignadas en cabeza de la Superintendencia Bancaria, entidad que las asumió hasta 1987, cuando pasaron las funciones a la hoy Superintendencia de Sociedades. Sin embargo, dentro de la nueva organización que se estaba dando al Estado Colombiano, en 1997 se promulga la Ley 388 que en su Artículo 109: Ordena a los concejos municipales determinar, dentro de los 6 meses siguientes a la promulgación de la ley, designar la entidad o dependencia municipal que se encargará de la vigilancia y control de las actividades de construcción y enajenación de inmuebles destinados a vivienda. Dicha norma especificó aún más la competencia y funciones de los municipios, ratificando, reiterando y reconociendo lo señalado en el Art. 313 de reciente constitución. Sin embargo, la entrada en vigor de esta norma, se daba a menos de 10 años de comenzar de forma democrática y por votación popular, la elección de concejales, quienes en su gran mayoría tenían poca o nula preparación para la presentación, motivación y debates sobre acuerdos municipales y en general creación de normas de carácter local.

 

Consecuencia de lo anterior, es que pasados 26 años desde la promulgación de la Ley 388, la realidad es que hay una gran cantidad de municipios sin reglamentar ni definir la entidad local que debe hacer la inspección vigilancia y control de los constructores, responsabilidad que debe estar específicamente señalada a una de las entidades o secretarías de las alcaldías municipales, así como el procedimiento para elegir a los agentes especiales que tendrán a su cargo la titánica tarea de responder antes los entes de control, los afectados, acreedores, aportantes, fiduciarias y bancos acreedores, cuando finalmente los constructores tengan problemas con el desarrollo y finalización de los proyectos, como en efecto ya está sucediendo en gran parte del territorio Colombiano.

 

En un artículo pasado, señalaba que hasta hace un par de años, las fiduciarias creían tener escrito sobre mármol macizo la frase “Nuestra gestión es de medio y no de resultado”; pero que a la fecha y luego de varios fallos en contra de los altos tribunales, la realidad es que están respondiendo por multi millonarias sanciones que le fueron impuestas, afectando así la solidez de propio patrimonio.

 

¡El orden jurídico se está viendo alterado de forma grave!, le escuché decir a la asociada de una respetable firma de abogados, cuando estaba presentándole el oscuro panorama para el banco financiador de un proyecto que había quebrado. Yo estaba allí como parte del equipo asesor del agente especial designado por un municipio que tenía en orden su normatividad y que acudió a la medida de toma de posesión, con la finalidad no sólo de proteger y garantizar el derecho a la vivienda digna, y es aquí justamente donde nace el meollo del asunto.

 

Si bien, es cierto que la figura fiduciaria y especialmente los patrimonios autónomos de fiducia inmobiliaria, tienen como finalidad jurídica “salvaguardar” un activo o activos de manera independiente a la del patrimonio del constituyente (constructor); y que a su vez esos bienes inmuebles, sirven de garantía hipotecaria a favor del Banco financiador; lo cierto es que en los más recientes fallos de los altos tribunales han prevalecido los intereses y la protección de las personas afectadas por la desatención de las fiduciarias, al afectar negativamente los intereses patrimoniales de los consumidores financieros que acudieron a ese tipo de entidades, pues éstas, las fiduciarias; debían proteger y velar no sólo por el patrimonio del promotor o desarrollador, sino por el patrimonio de todos los vinculados al proyecto, pues se truncaron las expectativas de decenas de personas de convertirse en propietarios de los inmuebles resultantes del desarrollo inmobiliario.

 

El más reciente fallo del consejo de Estado, no sólo condenó a la sociedad fiduciaria, sino que es considerado un hito en la jurisprudencia colombiana, ya que por primera vez se condena a la Nación por los perjuicios causados a los ciudadanos por un proyecto urbanístico fallido. De hecho, el fallo representa un triunfo para los propietarios de del proyecto Balsillas de Tolú, quienes durante años lucharon por obtener justicia, fijando con este caso un precedente para otras comunidades que han sido afectadas por proyectos similares, afectando incluso las finanzas del mismo estado al verse sancionado por la falta de inspección en temas medio ambientales.




Con las bases establecidas por las altas cortes para agilizar la resolución de litigios de este tipo, se ha facilitado el uso de otra figura menos conocida pero más ágil, que los municipios pueden aplicar. Me refiero a la facultad de tomar posesión de los bienes y enseres de las sociedades dedicadas y/o personas dedicadas a la actividad de la construcción y enajenación de inmuebles para vivienda, o, disponer su liquidación, según los informes presentados por los agentes especiales. Estos agentes especiales tienen una serie de facultades, aún sobre los patrimonios autónomos y por ende, como juez concursal del proceso, da prioridad a los afectados sobre la garantía hipotecaria que tienen los Bancos. 

 

En resumen, los largos procesos judiciales contra algunas fiduciarias, aunque han logrado casos de indemnización y recuperación del capital, han implicado años de duración, costos por honorarios legales y desgaste para los demandantes en las diferentes instancias. Por otro lado, la toma de posesión por parte del agente especial ofrece protección grupal sin costos para los afectados (los costos se descuentan de los activos de la empresa intervenida), detiene los procesos legales contra la constructora intervenida, incluyendo la acción ejecutiva del banco financiador contra el activo fideicomitido. Además, toma los activos del patrimonio autónomo con el fin de restablecer el derecho a una vivienda digna para quienes deseen continuar en el proyecto o devuelve los recursos a los afectados que prefieran retirarse.  La ley también autoriza al agente, como juez del concurso, a que mediante un acto administrativo (resolución) pueda cancelar las hipotecas que pesan sobre inmuebles que ya han sido pagados en su totalidad por los compradores, pero que el constructor dejó de pagar al banco financiador por irresponsabilidad o incapacidad financiera. Lo anterior, sin necesidad de aprobación del banco financiador, lo que convierte a la entidad financiera en otro afectado, pero de quinto orden de prioridad.

La mayor virtud de esta medida de toma de posesión, es la celeridad en el tiempo, pues la responsabilidad de todo el proceso recae sobre expertos que deben rendir informes en muy cortos lapsos de tiempo ya fijados por la Ley; hay un evidente beneficio para los afectados en términos de la reducción del tiempo de incertidumbre. Otros beneficios destacables, es que la medida tiene dos fases, la primera, la toma de posesión con fines administrativos, donde el agente especial o agente interventor, debe realizar un diagnóstico a las alcaldías, describiendo los hallazgos encontrados y proyectando si la empresa puede continuar o no con su actividad económica, a cargo obviamente del agente especial que ya ha removido a los representantes legales e inscrito su nombre en la cámara de comercio, ó si por el contrario, los hallazgos técnicos y financieros, permiten inferir y sustentar razonablemente que la empresa se debe liquidar, estableciendo el orden de acreencias para tal finalidad.

 

Considerando que: 

 

  1. El constructor, como constituyente, desarrolla su actividad económica mediante la recepción de recursos, principalmente cuotas iniciales de los compradores y que él dispone de estos recursos a través de órdenes o instrucciones a la fiduciaria, quien actúa como vocera del patrimonio autónomo y atiende lo acordado en el contrato fiduciario. 
  2. Mediante la anterior acción, se crea un vínculo inequívoco entre el patrimonio de los compradores y el constituyente, quien administra los recursos de todos bajo la supervisión de la fiduciaria. 
  3. Que esta realidad económica y jurídica ha sido reconocida por las altas cortes colombianas, que en todos sus fallos han respaldado las acciones de los agentes especiales en las tomas de posesión, por cuanto
  4. Se trata de la misma persona jurídica (el constituyente), pero con un representante legal y vocero diferente: el agente especial y,
  5. Esta medida protege el derecho a la vivienda digna y la competencia de las alcaldías municipales para velar por el bienestar de sus ciudadanos.

 

Se concluye que: 

 

La existencia de un vínculo jurídico y económico entre el patrimonio de los compradores y el patrimonio autónomo fideicometido, pero afectado por las decisiones del constituyente, que han llevado a las altas cortes a la protección del derecho a la vivienda digna, que justifican y respaldan las acciones de los agentes especiales en las tomas de posesión.

 

Efectivamente, lo que se avecina en Colombia, en momentos donde existen decenas de proyectos detenidos por diferentes tipos de problemas y donde existen dramas familiares de empleados, emprendedores, pensionados, familias recién constituidas, etc. etc. será motivo para nuevas actuaciones del orden jurídico que ponga contra las cuerdas tanto a las fiduciarias como a los Bancos financiadores, por cuanto los recientes fallos, llaman la atención principalmente sobre:

 

  • La falta de diligencia en la administración del patrimonio autónomo.
  • No realizar un seguimiento adecuado al avance de la obra.
  • No tomar medidas oportunas ante el incumplimiento del constructor.
  • No informar de manera clara y oportuna a los compradores sobre la situación del proyecto.  Todo lo anterior, conlleva a la responsabilidad de la Fiduciaria y a la solidaridad y compromiso de su patrimonio frente a los daños causados a terceros en su actuar.

 

El dilema de esta compleja e histórica realidad jurídica, es que existe un claro real y latente riesgo sistémico para el sector fiduciario, dado que la principal sociedad fiduciaria comprometida hasta ahora, es filial de un Banco de gran tamaño patrimonial, ¿qué sucederá con las otras sociedades fiduciarias en caso de recibir fallos similares? ¿Qué sucederá cuando el patrimonio técnico de una entidad no cubra el valor de un fallo adverso? Por el tipo de negocios, patrimonios administrados, carteras colectivas o fondos de inversión, ciertamente liquidar una sociedad fiduciaria, no será una labor sencilla y con absoluta seguridad traerá repercusiones más complejas a las que actualmente ya se enfrenta el sector fiduciario, por ejemplo:

 

  1. Reducción de la demanda: La incertidumbre jurídica generada por los fallos, ha reducido el apetito de los inversores por este tipo de vehículos.
  2. Bajos retornos: Algunos proyectos han tenido que reestructurarse, lo que ha impactado negativamente los retornos para los inversores. 
  3.  Aumento de los costos de transacción: Los costos de estructurar y administrar un patrimonio autónomo han aumentado debido a la necesidad de mayor diligencia legal y análisis dinámico del riesgo de cada proyecto durante su ejecución.
  4.  Menor apetito por el riesgo: Los fiduciarios se han vuelto más reacios a asumir el riesgo asociado con la administración de patrimonios autónomos conexos a la actividad de la construcción.

 

Algunas sociedades fiduciarias a las que estamos asesorando han comprobado los beneficios de la figura del agente especial y la toma de posesión, pues esta medida actúa como una gran protección ó sombrilla, que las cubre de responsabilidades, al mismo tiempo que les permite delegar una parte significativa de las acciones legales e informes ante los entes de control y los tribunales. 

 

Las alcaldías municipales y concejales con los que hemos colaborado en el desarrollo de mesas de capacitación y validación técnico-jurídica han llegado a la conclusión de que la figura del agente especial se convierte en el método más eficaz y legalmente reconocido para garantizar que la entidad y el mandatario cumplan con su deber constitucional. Adicionalmente, así evitan posibles acciones colectivas o demandas grupales, como las que actualmente han llevado a la condena y vinculación de responsabilidad fiscal de tres alcaldes que, durante sus mandatos, no cumplieron con su responsabilidad de inspección, vigilancia y control de los constructores.

 

Nota: Este artículo fue escrito en colaboración con Gemini, un modelo de lenguaje de Google AI. 

Fuentes

 

  • Adicional a la Constitución Política de Colombia y las leyes citadas.
  • Sentencia del Tribunal Superior de Bogotá, D. C. – Sala Civil de Decisión, proceso con radicación:  11001-31-03-003-2018-02591-01 de fecha 09 Dic/2020.
  • Artículo W Radio Colombia:  Fiduciaria Bancolombia deberá reintegrar dinero a dos compradores de Balsillas de Tolú.
  • Artículo: «El millonario pago que debe hacer Fiduciaria Bancolombia por fallo en su contra”. Extraído de:https://www.bloomberglinea.com

 

 

Leonardo Hortúa Herrera

Administrador de empresas especializado en finanzas, con más de 16 años de experiencia ocupando cargos gerenciales en compañías nacionales y multinacionales del sector Fiduciario, Financiero y Construcción.

Desarrollos Inmobiliarios a través del Fideicomiso

Por Jessica Gaona Andrade

El desarrollo inmobiliario a través del fideicomiso es una estrategia utilizada para financiar y llevar a cabo proyectos de construcción, desarrollo y mejora de bienes raíces. Esto implica la creación de un fideicomiso específico para el desarrollo inmobiliario, con el objetivo de reunir los fondos necesarios y administrar la construcción y operación de manera eficiente y efectiva. Un fideicomiso de administración inmobiliaria proporciona beneficios para el propietario del inmueble y para los inversionistas en términos de administración profesional, protección de activos y planificación patrimonial.

 

Los fideicomisos de administración inmobiliaria pueden ser estructurados de diversas formas para adaptarse a las necesidades y objetivos específicos del fideicomitente y los fideicomisarios. Esto puede incluir disposiciones para la distribución de ingresos generados por los bienes inmuebles, así como condiciones específicas para la venta o disposición de las propiedades.

 

Algunos de los proyectos inmobiliarios que se pueden desarrollar a través del fideicomiso son:

  • Residenciales: casas o departamentos.
  • Comerciales: hoteles, restaurantes, bodegas, locales, oficinas, etc.
  • Industriales: instalaciones para actividades manufactureras, logísticas y de almacenamiento. 
  • Desarrollos mixtos: combinan usos residenciales, comerciales y/o industriales.
  • Turísticos: resorts, complejos vacacionales, parques temáticos, complejos de spa, centros de deporte y recreación.
  • Desarrollos urbanísticos: comunidades planificadas o urbanizaciones, que incluyen una variedad de servicios y amenidades, como viviendas, áreas verdes, escuelas, centros comerciales y de entretenimiento.
  • Rehabilitación y renovación: restauración de edificios o proyectos existentes.
  • Infraestructura: carreteras, puentes, aeropuertos, puertos marítimos, etc.

 

En este tipo de fideicomisos el propietario del inmueble, a quién denominaremos “fideicomitente y fideicomisario A”, aporta el inmueble como patrimonio del fideicomiso con la intención de que inversionistas, a quienes denominaremos “fideicomitentes y fideicomisarios B” aporten recursos para el desarrollo de algún proyecto inmobiliario. También es posible que se permita la adhesión de más inversionistas o “fideicomitentes adherentes” al fideicomiso con la intención de que aporten recursos para el desarrollo inmobiliario y reciben ciertos beneficios.

Asimismo, en los fines del fideicomiso se establecerán las reglas para el desarrollo del proyecto inmobiliario, como (i) el depositario del inmueble; (ii) la contraprestación que recibirá el propietario del inmueble; (iii) el porcentaje de participación de los inversionistas o fideicomisarios; (iv) el tipo de proyecto inmobiliario que se va a desarrollar; (v) el plazo y reglas para la construcción; (vi) reglas para la operación, comercialización o arrendamiento del proyecto inmobiliario; (vii) reglas para revertir y/o transmitir el patrimonio del fideicomiso en caso de que no se concluya el proyecto inmobiliario; (viii) reglas para la administración del proyecto inmobiliario una vez que esté construido; (ix) en su caso, la designación del Comité Técnico que se encargará de la toma de decisiones en el fideicomiso; (x) aspectos fiscales del fideicomiso; y (xi) los términos para la extinción del fideicomiso.

 

Respecto a la figura del Comité Técnico, con fundamento en el artículo 80 de la Ley de Instituciones de Crédito, se puede constituir para que tome las decisiones del desarrollo del proyecto inmobiliario, como la adhesión de nuevos inversionistas, la aplicación y distribución de los recursos, los términos del proyecto arquitectónico, la administración y transmisión del proyecto inmobiliario, la extinción del fideicomiso.

 

Una vez que se concluye el desarrollo del proyecto inmobiliario, los beneficios generados ya sea por la venta o arrendamiento de las unidades privativas, se distribuyen por el fiduciario a favor de los fideicomisarios conforme a las instrucciones del Comité Técnico o conforme a lo establecido en el contrato de fideicomiso.

 

Por lo que refiere al aspecto fiscal, los fideicomitentes y fideicomisarios pueden elegir las siguientes opciones para la constitución del contrato de fideicomiso:

  • Transparente: Cada uno de los fideicomitentes y/o fideicomisarios se hace cargo directamente de las obligaciones fiscales que se generen por la administración y operación del fideicomiso (proyecto inmobiliario), sin que el fiduciario intervenga de alguna manera.

 

  • RFC de arrendamiento o rentas: Tiene su fundamento principalmente en el artículo 117 Ley de Impuesto Sobre la Renta (LISR). En caso de fideicomisos con inmuebles destinados únicamente al arrendamiento se obtiene un RFC para el fideicomiso y se considera que los rendimientos son ingresos del fideicomitente o fideicomisario. No obstante, el fiduciario es el encargado de efectuar los pagos provisionales por cuenta de los fideicomitentes o fideicomisarios durante los meses de mayo, septiembre y enero del siguiente año, mediante declaración que presentará ante las oficinas autorizadas. 

 

  • Empresariales: Tiene su fundamento principalmente en el artículo 13 de la LISR. En este tipo de fideicomisos, el fiduciario determina el resultado o la pérdida fiscal de las actividades realizadas a través del fideicomiso en cada ejercicio fiscal y cumplirá por cuenta de los fideicomitentes y/o fideicomisarios las obligaciones señaladas en la LISR, incluso la de efectuar pagos provisionales. Asimismo, el fiduciario deberá expedir a los fideicomisarios o fideicomitentes, en su caso, comprobante fiscal en que consten los ingresos y retenciones derivados de las actividades empresariales realizadas a través del fideicomiso de que se trate.

 

  • FIBRAS: Tiene su fundamento principalmente en el artículo 187 de la LISR y la Ley del Mercado de Valores. Son fideicomisos regulados por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores en México y cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores. Las FIBRAS generan ingresos principalmente a través de los arrendamientos de los inmuebles en su portafolio y gozan de ciertos beneficios fiscales, como la exención del impuesto sobre la renta a nivel de la entidad, siempre y cuando distribuyan al menos el 95% de sus ingresos netos.

Es importante señalar que las disposiciones legales y fiscales aplicables a los fideicomisos inmobiliarios pueden variar dependiendo de la naturaleza específica del fideicomiso, su estructura y los activos que administra. Por lo tanto, es fundamental que los participantes del fideicomiso se asesoren adecuadamente con profesionales legales y fiscales.

 

Adicionalmente, existen muchos beneficios por realizar desarrollos inmobiliarios a través del fideicomiso de administración inmobiliaria, ya que al transferir la propiedad de los bienes inmuebles al patrimonio de un fideicomiso y designar un fiduciario imparcial para administrarlos, se pueden evitar conflictos familiares o entre socios y disputas entre herederos en el futuro, ya que la gestión y distribución de los activos y bienes se rigen por los términos del fideicomiso. 

 

Asimismo, los fideicomisos de administración inmobiliaria pueden proporcionar un grado de confidencialidad y privacidad, ya que la titularidad y administración de los bienes se realiza por el fiduciario a través del fideicomiso, por lo que no se hacen públicos los detalles de la propiedad en los registros de propiedad. Aunado a ello, en caso de fallecimiento o incapacidad de los fideicomitentes y/o fideicomisarios, la gestión de los activos inmobiliarios puede continuar sin interrupciones, ya que el fiduciario seguirá administrando los bienes de acuerdo con los términos establecidos en el fideicomiso.

 

En resumen, los fideicomisos de administración inmobiliaria representan una opción atractiva y versátil para aquellos que desean gestionar sus proyectos e inversiones inmobiliarias de manera profesional, proteger su patrimonio y planificar el futuro de sus activos de manera eficiente y efectiva. Estos fideicomisos ofrecen una solución integral y sólida para los desafíos y oportunidades que presenta este sector hoy en día y puede proporcionar un mecanismo para la toma de decisiones unificada y la resolución de conflictos, al establecer reglas claras para la gestión y disposición de los bienes y activos.

 

La estructura legal y regulada de los fideicomisos de administración inmobiliaria ofrece un alto grado de seguridad y transparencia para todos los involucrados, ya que los activos y bienes están protegidos por la ley y la gestión del fiduciario se lleva a cabo de manera transparente y sujeta a supervisión regulatoria.

 

 

 

 

Jessica Gaona Andrade

Gerente de Promoción Fiduciaria

Planeación Patrimonial; ¿Por qué tomar la Decisión?

Por Javier Contreras

La vida está llena de incertidumbres, pero una cosa es segura: todos enfrentaremos eventos importantes como jubilaciones, enfermedades, y eventualmente, la inevitable realidad de la muerte. Si bien, estos temas pueden parecer desalentadores, sin embargo abordarlos de manera proactiva a través de la planeación patrimonial puede brindar una gran tranquilidad y protección tanto para ti como para tus seres queridos. Por ello, es importante que exploremos por qué es crucial considerar la planeación patrimonial y cómo puede beneficiarte a lo largo de tu vida y más allá.

 

Para la protección de tu Patrimonio

 

Uno de los aspectos más importantes de la planeación patrimonial es asegurarse de que tus deseos sean cumplidos después de tu fallecimiento. Al elaborar un testamento claro y detallado, siendo este una herramienta necesaria, puedes especificar cómo deseas que se distribuyan tus activos y propiedades entre tus seres queridos. Sin una planificación adecuada, tus bienes podrían quedar sujetos a la distribución según las leyes de sucesión del estado, lo que podría no reflejar tus verdaderos deseos y causar conflictos entre tus herederos.

 

Minimización de impuestos y costos

 

La planeación patrimonial también puede ayudarte a minimizar la carga fiscal que recae sobre tus herederos, buscando lograr su eficiencia. Estrategias como la creación de fideicomisos, la donación de bienes durante tu vida y el uso de exenciones fiscales pueden reducir significativamente los impuestos sobre la herencia y maximizar la cantidad de activos que pasan a tus beneficiarios. Además, la planeación patrimonial puede ayudarte a evitar costosos procedimientos legales y disputas familiares que podrían surgir si no se abordan adecuadamente las cuestiones de la sucesión.

Protección durante la vida

 

Ahora bien, la planeación patrimonial es a menudo asociada con la planificación para después de la muerte, no obstante, tambiénse  puede proporcionar importantes beneficios durante tu vida. Por ejemplo, la creación de poderes notariales y directivas anticipadas te permite designar a personas de confianza para tomar decisiones en tu nombre en caso de que no puedas hacerlo por ti mismo debido a una enfermedad o incapacidad. Del mismo modo, la planificación financiera adecuada puede ayudarte a proteger tus activos y asegurar tu bienestar financiero a medida que envejeces.

 

Corazones Sanos, Bolsillos Llenos

 

Uno de los mayores beneficios de la planeación patrimonial es la tranquilidad que proporciona. Al saber que has tomado medidas para proteger a tus seres queridos y asegurar tu patrimonio, puedes disfrutar de una mayor seguridad financiera y emocional. Además, la planeación patrimonial te permite abordar temas difíciles de manera proactiva y tomar el control de tu futuro, en lugar de dejarlo al azar.

 

Ahora es importante que tengamos claro qué es lo que queremos buscar, una herencia, un legado o una dinastía, y para eso es importante que veamos las diferencias.

 

La herencia se refiere a los bienes, activos y deudas que una persona deja a sus herederos después de su fallecimiento. Esto puede incluir propiedades inmobiliarias, inversiones financieras, cuentas bancarias, vehículos, empresas y cualquier otro tipo de activo o pasivo que forme parte del patrimonio del difunto. La herencia se distribuye entre los herederos según las disposiciones establecidas en el testamento del fallecido o, en su ausencia, según las leyes de sucesión del país o estado correspondiente.

 

El legado se refiere a las posesiones, bienes materiales o inmateriales, valores y tradiciones que una persona deja como parte de su patrimonio cultural, social o emocional. Esto puede incluir objetos de valor sentimental, obras de arte, joyas familiares, propiedades con un significado especial, así como valores, creencias y enseñanzas transmitidas a través de las generaciones. A diferencia de la herencia, que se trata principalmente de activos financieros, el legado se centra en aspectos más intangibles y personales del patrimonio de una persona.

Una dinastía se refiere a una familia o linaje que mantiene una posición de poder, influencia o prestigio durante varias generaciones. En el contexto de la planificación patrimonial, una dinastía puede implicar la implementación de estrategias específicas para preservar y hacer crecer la riqueza familiar a lo largo del tiempo, así como para mantener la continuidad y el legado familiar. Esto puede incluir la creación de fideicomisos familiares, empresas familiares, fundaciones benéficas y otras estructuras legales diseñadas para proteger y administrar los activos familiares de manera efectiva y asegurar su transmisión a las generaciones futuras.

 

En resumen, herencia, legado y dinastía son conceptos fundamentales en el ámbito de la planificación patrimonial y la transmisión de bienes y valores a través de las generaciones. Mientras que la herencia se refiere a los activos y deudas que se transmiten a los herederos, el legado abarca los aspectos más intangibles y personales del patrimonio de una persona, y la dinastía implica la preservación y continuidad del legado familiar a lo largo del tiempo. Juntos, estos conceptos forman parte de la compleja red de planificación patrimonial que busca proteger y preservar el patrimonio de una persona y su familia para las generaciones futuras.

 

 

Javier Contreras Flores

Director General de TMSourcing y especialista en Planeación Patrimonial.