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Autora: Genoveva B. Franco Aguado- Consultor Fiduciario.

El principal conflicto que pudiere tener el inversionista que se dedique a la compra, venta y renovación de inmuebles, es que éste necesariamente tiene que adquirir la propiedad del inmueble objeto de inversión. En México ésta operativa, si bien es muy atractiva de inversión, conlleva una serie de gastos que podrían generar que la utilidad total al momento de la venta se vea disminuida, como lo son los impuestos y los honorarios notariales, mismos que se causarían en dos momentos diferentes: al momento de comprar el inmueble y al momento de venderlo.

Es por esta razón que muchas personas no se atreven a entrar en éste tipo de negocio, y menos si no cuentan con el capital necesario, toda vez que el primer gran gasto a realizar es, por supuesto, la compra del inmueble. En virtud de lo anterior, y entendiendo un poco el área de oportunidad que esto implica, que se ha estudiado la viabilidad del uso de la figura del Fideicomiso para que esta forma de inversión sea algo que se encuentre al alcance de la mano de cualquier persona interesada en el negocio inmobiliario.

El Fideicomiso para Renovación y Venta Inmobiliaria es un producto fiduciario cuyo objeto es servir como modelo asociativo entre el propietario del inmueble a renovar y el inversionista de la renovación, de manera que éste último no necesariamente tenga que adquirir la propiedad del inmueble objeto de renovación, sino que mediante acuerdos que fijen entre éste y el propietario del inmueble, se aporte la propiedad a un patrimonio externo de las partes, para efecto de que el inversionista pueda realizar las renovaciones necesarias para incrementar el valor del inmueble y comercializar el mismo, de forma que, al momento de la transmisión de propiedad a favor del tercero adquirente que compre la propiedad, se le pague al propietario original los montos acordados y estipulados en el contrato de fideicomiso, quedándose el inversionista con el resto de la ganancia.

Es decir, mediante este vehículo lo que se busca es que se lleve a cabo el negocio inmobiliario sin la necesidad de que el inversionista adquiera la propiedad del inmueble objeto de renovación, y sin el riesgo de que el propietario del mismo no obtenga el monto que solicite por la venta de éste, generando seguridad entre las partes.

Este modelo ganar-ganar ha sido utilizado en dimensiones aún mayores, ya que es un esquema bastante similar al utilizado en los Fideicomisos para la Construcción de Desarrollos Inmobiliarios, en el cual una persona, como Fideicomitente A, aporta a propiedad fiduciaria el inmueble y otra persona, como Fideicomitente B, aporta licencias, permisos y construcciones, a efectos de que el Fiduciario se encargue de verificar que, al momento de la terminación de obra y de la venta de los inmuebles resultantes de la misma, cada parte obtenga lo que le corresponda conforme a lo previamente pactado en los fines del fideicomiso.

Las ventajas que tendría la utilización del Fideicomiso para Renovación y Venta de Inmuebles son:

1. El inversionista no tendrá que adquirir la propiedad del inmueble, y el propietario del mismo no pondrá en riesgo su patrimonio, toda vez que el inmueble se encontrará en un patrimonio externo de las partes, liberando de esta manera el riesgo de que el inversionista se quede con las ganancias totales de la venta del inmueble o bien, que el propietario del inmueble se niegue a la venta posterior del mismo.

2. La posesión del inmueble la mantiene el inversionista, lo cual le da a éste la libertad de realizar las renovaciones necesarias sin tener la necesidad de solicitar acceso al propietario.

3. El inmueble se vuelve inembargable, ya que al formar parte del patrimonio fideicomitido, el inmueble no podrá ser embargado, lo cual genera seguridad a las partes de que la inversión llegará a buen puerto.

4. Control de gestiones, autorizaciones y licencias. El Fiduciario estará al tanto de que el inversionista consiga todas las autorizaciones necesarias para renovar el inmueble, y de ésta manera evitar conflictos administrativos con las autoridades del lugar de ubicación del inmueble.

5. Clara responsabilidad de las partes, ya que tanto el inversionista como el propietario tendrán sus responsabilidades estipuladas en el contrato de Fideicomiso.

6. Estipulación de un plazo máximo de venta. Este será clave para el cumplimiento de los fines del fideicomiso, toda vez que desde antes de la firma del mismo las partes deberán acordar un plazo máximo para la venta del inmueble renovado, lo cual le dará al propietario del inmueble la seguridad de que recibirá los montos acordados en un plazo determinado. En caso de incumplimiento, se procederá conforme se establezca en el mismo fideicomiso.

7. Solución en caso de muerte del propietario, en caso de ser persona física, toda vez que en el contrato deberá establecerse un Fideicomisario Sustituto, quien recibirá los beneficios en caso de fallecimiento del propietario.

8. Ventajas fiscales: El inversionista, al no tener que adquirir el inmueble, se ahorra del pago del Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles al momento de adquirir, así como el propietario, al momento de aportar su inmueble al patrimonio del Fideicomiso, recibe los beneficios establecidos en el artículo 14 del Código Fiscal Federal, siendo el caso que los impuestos se pagarán únicamente al momento de transmitir el inmueble a favor del tercero adquirente.

Autora: Genoveva B. Franco Aguado- Consultor Fiduciario.

Hoy en día, cada vez son más los Desarrolladores que deciden utilizar la figura del Fideicomiso para poner en marcha sus proyectos. La práctica nos ha demostrado que es la figura idónea para la seguridad del Desarrollador y del Propietario de la tierra, y reduce de manera drástica los gastos de administración de los Desarrolladores. Entre sus múltiples ventajas podemos encontrar que el Fideicomiso se utiliza como un modelo asociativo entre las partes, por lo que podrán formalizar el Fideicomiso y tener completamente seguro el patrimonio sin la necesidad de constituir sociedades mercantiles.

Pero, ¿Cómo se utiliza?

Generalmente existen tres personas importantes en los Fideicomisos para los Desarrollos Inmobiliarios. La primera es el dueño de la tierra. Éste puede ser cualquier persona física o moral que tenga un inmueble lo suficientemente grande como para poder edificar en ella un desarrollo inmobiliario. Nuestro segundo participante es el Desarrollador, quien es el que se encargará de conseguir licencias, permisos y realizar la construcción del Desarrollo Inmobiliario. Generalmente éste será quien comercializa también los inmuebles resultantes del Desarrollo, sin embargo ésta actividad igual podría derivarse a cualquier bróker especializado en la materia. La tercera persona es el Fiduciario, éste puede ser un Banco o Sofom con experiencia en la materia (personalmente recomiendo hacer el Fideicomiso son Sofomes, toda vez que los costos son mucho menores y el trato es más personalizado que en los Bancos. La Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito facultan a las Sofomes para realizar Fideicomisos de Garantía, y los Fideicomisos para los Desarrollos Inmobiliarios son de Garantía, como se los comentaré posteriormente). El Fiduciario es quien tendrá la propiedad jurídica de los inmuebles, toda vez que al constituir el Fideicomiso se transmite la propiedad del dueño de la tierra a favor del Fiduciario, sin embargo la posesión física se le otorga a un cuarto participante quien es llamado “Depositario”, a quien las partes nombran y será el encargado de verificar que esté todo en orden con el inmueble (impuestos, prediales, boletas de agua, etc.), así como de entregar la posesión a los terceros adquirentes.

En palabras un poco más simples, supongamos que el dueño de la tierra es un hombre que heredó el inmueble y un Desarrollador lo ubica por la buena ubicación de la tierra y la gran plusvalía que podría tener, sin embargo éste Desarrollador no tiene el capital suficiente para pagarle al dueño del inmueble el monto total de la tierra, y el hombre no confía en él lo suficiente en dejar que éste construya en su inmueble y posteriormente le pague lo correspondiente por el mismo. Entonces ubican a un intermediario, quien será el Fiduciario, para efecto de que éste verifique que se construya el Desarrollo y conforme se vendan las viviendas se le pague al dueño de la tierra lo que le corresponde. Esa sería la obligación garantizada del Fideicomiso: que se le pague al dueño y que el Desarrollador construya y venda, recibiendo una muy buena utilidad del negocio.

En éste tipo de Fideicomisos será el Fiduciario quien llevará el control de las gestiones, licencias, autorizaciones, así como el control de los inmuebles que se comercialicen mediante un sistema automatizado, el cual dará la posibilidad de emitir reportes de una manera tan práctica que hará que la carga administrativa del Desarrollador disminuya de una manera tan drástica que verá el beneficio en sus bolsillos.

Y para el dueño de la tierra, si es persona física, el Fideicomiso también ofrecerá una solución en caso de su muerte con la designación de un Fideicomisario Sustituto, quien hará las veces de “heredero” de los beneficios del Fideicomiso, generando un ahorro en la elaboración de un testamento, brindándole seguridad a sus herederos.

Entonces, ¿Por qué no son tan conocidos en el medio?

La costumbre relacionar la palabra “Fideicomiso” con que son operaciones muy complicadas cuándo realmente no lo es, y puede ser utilizada para una infinidad de propósitos, como centros comerciales, desarrollos turísticos, complejos hoteleros, oficinas corporativas… incluso el Fideicomiso podría garantizar los mismos créditos para la adquisición de las viviendas, en lugar de utilizar la conocida figura de la hipoteca, haciendo de esto que en caso de incumplimiento, la toma de posesión será más rápida que entrar a los litigios que conllevan las hipotecas.

Por si fuera poco, el Fideicomiso facilitará las negociaciones y acuerdos con las Instituciones Financieras en caso de que se requiera de algún fondeo, ya que la garantía sería el mismo Fideicomiso, lo cual es una gran ventaja para los Desarrolladores.

Si buscas certeza jurídica para tu proyecto, acércate a un Fiduciario y deja que ellos estructuren, integren e implementen tu proyecto.

FIDEICOMISOS: UNA SOLUCIÓN ÓPTIMA PARA LOS DESARROLLADORES INMOBILIARIOS.