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Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (FIBRAS) en México: Un Impulso al Desarrollo Económico y Urbano

Por Mundo Fiduciario 

 

Las FIBRAS, la versión mexicana de los Real Estate Investment Trust (REITs), han revolucionado el mercado inmobiliario en el país. En 2004 surgieron gracias a una colaboración entre la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP) y la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) como un mecanismo diseñado para fomentar el desarrollo de proyectos inmobiliarios de gran envergadura.

 

En una reciente entrevista, Adolfo González, presidente de TMSourcing y experto en el sector, nos ofreció una visión profunda sobre qué son las FIBRAS, cómo funcionan y su impacto en el ecosistema urbano y el mercado inmobiliario en el país. En este artículo analizaremos las ideas clave presentadas por Adolfo, así como el contexto y las implicaciones de esta forma de inversión.

 

¿Qué son las FIBRAS?

 

Las FIBRAS o Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces, son un producto fiduciario que incluye un fideicomiso y algunas ventajas fiscales que se establecen en la Ley del Impuesto sobre la Renta en México. Los fines del vehículo son adquirir, desarrollar, y arrendar bienes inmuebles o derechos sobre estos y permite a todo tipo de inversionista adquirir equity por medio de certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios. En 2004 la SHCP y la BMV crearon el modelo en respuesta a la necesidad de revitalizar el sector inmobiliario, que en ese momento enfrentaba desafíos similares a los que había vivido Estados Unidos en décadas anteriores.

 

Proceso de Creación de una FIBRA

 

Para establecer una FIBRA, es crucial definir un plan de negocios que contemple la adquisición y gestión de propiedades. Adolfo explicó que el primer paso es identificar el tipo de inmuebles que se desean adquirir y el modelo de negocio para dimensionar la inversión requerida.

 

Posteriormente, se debe elaborar un prospecto de inversión y registrar la emisión de certificados bursátiles en el Registro Nacional de Valores.

 

Además, resaltó la importancia de contar con una gobernanza adecuada y una alineación de intereses entre los diferentes actores involucrados: el desarrollador, los operadores de la FIBRA, los administradores inmobiliarios, el equipo de mantenimiento, los comercializadores, los propios inversionistas, las casas de bolsa y demás consultores necesarios.

 

Orígenes

 

Adolfo mencionó que la idea de las FIBRAS se inspira en los Real Estate Investment Trusts (REITs) de Estados Unidos, que nacieron para mitigar una crisis inmobiliaria en la década de 1960. Estos vehículos permiten a los inversores participar en el mercado inmobiliario sin tener que adquirir propiedades directamente. En México, la implementación de las FIBRAS fue un paso significativo hacia la democratización de la inversión en bienes raíces, brindando acceso a un sector que tradicionalmente había estado reservado para grandes capitales.

 

Desde su creación, el número de FIBRAS ha crecido y hoy en día existen alrededor de 15 FIBRAS que abarcan diversos sectores, como el comercial, industrial y turístico, aunque la parte habitacional aún está en desarrollo.

 

Impacto en el Mercado Inmobiliario y el Ecosistema Urbano

 

Las FIBRAS han tenido un impacto positivo en el desarrollo urbano de México, contribuyendo a la creación de centros comerciales, hoteles y otros proyectos de infraestructura. La capacidad de atraer inversiones ha permitido que se realicen desarrollos de gran envergadura, como el proyecto de Torre Mayor en la Ciudad de México.

 

Sin embargo, el futuro de las FIBRAS podría estar en la creación de comunidades completas alrededor de proyectos de infraestructura como el Tren Maya. La planificación de ciudades que integren espacios de trabajo, vivienda y recreación es un paso hacia un desarrollo urbano más sostenible y colaborativo.

 

Lecciones Aprendidas y Recomendaciones

 

A lo largo de los años, se ha aprendido que el éxito de las FIBRAS depende de varios factores, incluyendo la gobernanza corporativa, la calidad de los desarrolladores inmobiliarios y la administración adecuada de los activos. Para aquellos que deseen ingresar al mercado de FIBRAS, Adolfo recomienda:

 

  • Establecer buenas prácticas de gobernanza: Un órgano de gobierno transparente y sin conflictos de interés es esencial para generar confianza entre los inversionistas.
  • Seleccionar desarrolladores calificados: Es crucial contar con profesionales experimentados que puedan garantizar el éxito de los proyectos.
  • Realizar estudios de mercado: Comprender la demanda y las necesidades de los inversionistas es fundamental para el éxito de la colocación de certificados.
  • Fomentar la confianza entre inversionistas: La transparencia en la gestión y la comunicación clara sobre los objetivos y riesgos son clave para atraer capital.

 

Conclusión

 

Adolfo cerró la entrevista mencionando que las FIBRAS han demostrado ser una herramienta valiosa para impulsar el desarrollo del mercado inmobiliario en México. Con el potencial de transformar no solo el panorama urbano, sino también la economía en general, su correcta implementación y gestión son cruciales para el futuro del país. Al continuar innovando y adaptándose a las necesidades del mercado, las FIBRAS pueden ayudar a construir comunidades más sostenibles y prósperas en México.

 

 

 

 

Adolfo González Olhovich 

Presidente de TMSourcing 

Análisis del Sector Inmobiliario en México: Retos y Oportunidades 

Por Mundo Fiduciario

 

Gene Towle es una figura destacada en el ámbito de la tecnología y la innovación, especialmente en su papel como líder en SOFTEC, una empresa que se especializa en el desarrollo de software y soluciones tecnológicas. Bajo su dirección, SOFTEC ha crecido y se ha diversificado, ofreciendo servicios que abarcan desde el desarrollo de aplicaciones hasta consultoría tecnológica. 

 

Towle es conocido por su enfoque en la transformación digital y su habilidad para identificar oportunidades de negocio en el sector tecnológico. Su liderazgo ha sido fundamental para posicionar a SOFTEC como un actor clave en el mercado, promoviendo una cultura de innovación y colaboración dentro de la empresa. 

 

Además, Gene Towle ha participado en conferencias y eventos relacionados con la tecnología, compartiendo su experiencia y conocimientos sobre las tendencias actuales y futuras en el sector. Su visión estratégica y su compromiso con la excelencia han contribuido al éxito y la reputación de SOFTEC en la industria. Razón por la cual en el Seminario SOFTEC 2024, nos brindó información sobre el sector inmobiliario. Te contamos lo más destacado, que nos brindó en una entrevista especial.  

 

Towle abrió la entrevista resaltando la infraestructura de transporte en México que ha sido un tema de debate en los últimos años, especialmente con la propuesta de crear una vía única para el transporte de mercancías sensibles al tiempo. Este tipo de infraestructura no solo permitiría agilizar la llegada de productos esenciales como alimentos, medicamentos y ropa, sino que también podría reducir significativamente los tiempos de entrega en comparación con rutas tradicionales, como el Canal de Panamá. 

 

Sin embargo, la realidad es que, a pesar de las ventajas potenciales, muchos inversionistas están mostrando cautela. La incertidumbre generada por reformas constitucionales y cambios en la regulación judicial ha llevado a una parálisis en nuevas inversiones, afectando negativamente el crecimiento del sector inmobiliario. Las empresas que ya están establecidas en el país, como Ford y John Deere, parecen estar menos preocupadas, pero los nuevos entrantes están evaluando cuidadosamente sus decisiones antes de comprometer capital a largo plazo. 

 

Crisis en la Vivienda Asequible 

 

Otro aspecto crítico del sector inmobiliario es la crisis de la vivienda asequible. Los desarrolladores se enfrentan a un aumento en los costos de materiales y a un proceso administrativo más lento para obtener permisos y licencias. En Monterrey, por ejemplo, la implementación de un nuevo impuesto sobre componentes ha encarecido el cemento, lo que ha limitado la capacidad de construir viviendas a precios accesibles. 

 

Además, la disponibilidad de servicios básicos como energía eléctrica y agua potable se ha convertido en un obstáculo para la finalización de proyectos habitacionales. Regiones como Juárez y Tijuana están experimentando una creciente demanda de vivienda, pero la oferta no satisface esta necesidad. 

 

 Desafíos en el Mercado Comercial 

  

El sector comercial también ha enfrentado desafíos significativos. La creación de nuevos centros comerciales ha disminuido drásticamente debido a la incertidumbre económica y a la necesidad de que los inquilinos generen ingresos suficientes para cubrir gastos operativos. Muchos inversionistas están esperando a que las tasas de interés bajen antes de comprometerse a nuevos proyectos. 

  

Se estima que, para el próximo año, la inversión total en el sector inmobiliario podría alcanzar los 652,000 millones de pesos, aunque las proyecciones son cautelosas. Los desarrolladores están especialmente interesados en el segmento de vivienda asequible, aunque la viabilidad de estos proyectos es cuestionable dado el contexto económico. 

  

La Importancia del Contexto Económico y Social 

  

El contexto económico y social actual está afectando directamente el desempeño del sector inmobiliario. La burocracia en la obtención de permisos ha aumentado significativamente; en la Ciudad de México, por ejemplo, el proceso que antes tomaba de 8 a 9 meses ahora puede extenderse hasta 48 meses. 

  

Los desarrolladores también deben considerar la posibilidad de clausuras durante el proceso de construcción, lo que puede añadir meses de retraso a sus proyectos. Además, el costo de obtener permisos ha aumentado drásticamente, y en algunos casos, puede llegar a representar hasta el 15% del precio de venta de una propiedad. 

 

 Nuevas Oportunidades en el Mercado 

  

A pesar de estos desafíos, hay un reconocimiento creciente de la necesidad de volver a prácticas de planificación y análisis de costos para abordar la crisis de vivienda asequible. Los desarrolladores deben enfocarse en entender las necesidades del consumidor y en diseñar productos que se alineen con su capacidad de pago. 

  

A su vez recalco que ciudades como Guadalajara y Mérida están mostrando un balance en el mercado de vivienda, con una producción más acorde a la demanda actual. Sin embargo, el sureste del país, incluyendo estados como Oaxaca y Guerrero, enfrenta mayores dificultades para atraer inversiones. 

 

Conclusión 

 

En resumen, el sector inmobiliario en México está experimentando cambios significativos impulsados por la economía, la política, y la demanda de vivienda. Los desarrolladores y los inversionistas deben adaptarse a un entorno cambiante, donde la planificación cuidadosa y la evaluación de riesgos son más importantes que nunca. 

 

El sector inmobiliario en México se encuentra en una encrucijada. Mientras que las oportunidades para el crecimiento y la innovación son evidentes, los retos asociados a la burocracia, la disponibilidad de servicios y la incertidumbre económica presentan obstáculos significativos. Los desarrolladores deberán adaptarse y encontrar formas creativas de abordar estos problemas si desean aprovechar las oportunidades que presenta el mercado en los próximos años.

 

 

 

 

 

 

Gene Towle

Socio Director de SOFTEC.