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Las Afores tienen participación del 40% de las FIBRAs por sus ventajas como sólidos instrumentos de inversión, su gran crecimiento y su bajo riesgo 

Por Josefina Moisés 

Los Real Estate Investment Trusts (REITs) surgieron en Estados Unidos en la década de 1960. Desde entonces, más países y regiones han adoptado el modelo de inversión. Hace treinta años se tenían registradas 120 REITs en dos países y para diciembre de 2023 se tenían contabilizadas 940 listadas en mercados financieros internacionales de 42 países con un valor de capitalización de mercado superior a los 2 billones de dólares.  En México, los REITs fueron el modelo para el desarrollo de las FIBRAs (Fideicomisos de Inversión de Bienes Raíces) que son un instrumento de inversión relativamente joven que nació en 2011.  Sin embargo, en escasos 14 años han logrado crecer y sobre todo mostrar sus resultados por encima de otros instrumentos de inversión más antiguos y conocidos.   

 

¿A qué se debe este éxito? Las FIBRAs ofrecen a sus inversionistas acceso a portafolios de bienes inmobiliarios diversificados, una apreciación de capital a largo plazo, ingresos regulares por rentas, y retorno de inversión por arriba de la media del mercado financiero.  Por ejemplo, en EE.UU. en los últimos 25 años han tenido retornos superiores a los de S&P 500, en Europa, desde 1990, han tenido retornos anualizados mensuales promedio de 18.9% y en México en el último año casi el doble del promedio del índice de la bolsa en 2024. Además, su gobernanza corporativa garantiza la transparencia de su operación, tienen un historial muy bueno de entrega de dividendos, pueden tener una rápida liquidez y representan un menor riesgo al ser bienes inmuebles con gran oportunidad de crecimiento de su capitalización a través del tiempo. 

 

Los principales inversionistas de las FIBRAs en el mundo son los fondos mutualistas, fondos de pensiones, ETFs, entre otros.  La inversión en estos instrumentos ha permitido la democratización de los portafolios de bienes raíces gracias a estas inversiones institucionales y a las nuevas oportunidades que se han abierto para pequeños inversionistas individuales debido al avance de la tecnología, la regulación más amigable de los mercados financieros y las nuevas ofertas de las casas de bolsa. 

 

En Estados Unidos, cerca de 170 millones de personas poseen parte de los REITs. En México, casi 68 millones, principalmente trabajadores, tienen propiedad de estos fideicomisos a través de las Afores, que han invertido más de 183,000 millones de pesos en ellos. Esto representa una parte significativa de los más de 22,500 millones de dólares de capitalización total de estos instrumentos, equivalentes al 5% del PIB.  

 

Las Afores son dueñas del 40% de las FIBRAs por sus ventajas como sólidos instrumentos de inversión, su crecimiento y su bajo riesgo, lo que vincula directamente los ahorros para el retiro de millones de mexicanos con el buen retorno de inversión y su baja exposición al riesgo. 



El 25 de octubre de 2024, el Gobierno mexicano anunció modificaciones al régimen de inversión de las Afores con el objetivo de beneficiar a los trabajadores. Entre los cambios destaca un aumento en los límites de inversión en instrumentos estructurados y FIBRAs, permitiendo que las Siefores de los trabajadores jóvenes destinen hasta un 12.5% de sus fondos a estos activos. 

 

Con el impulso del nearshoring y la creciente demanda de infraestructura industrial y comercial, el sector inmobiliario en México tiene un gran potencial de crecimiento. Las FIBRAs representan una inversión rentable y accesible, desempeñando un papel fundamental en la economía mexicana.  

 

El atractivo fiscal de las FIBRAs es compartido en otras regiones también, con el objetivo de incentivar mayores inversiones y generar un mayor impacto en el desarrollo de los países. Pues las inversiones inmobiliarias son uno de los principales indicadores económicos de crecimiento de cualquier nación. 

 

En Europa se estima que el valor de mercado de las FIBRAs crezca de 145 mil millones de dólares a 208 mil millones en los próximos cinco años, en gran parte impulsado por un ambiente regulatorio que ha evolucionado y facilita el ahorro privado y las inversiones institucionales, el cuidado para evitar la doble tributación y para generar un nivel de cancha parejo para todas las formas de propiedades inmobiliarias.   

 

En Asia, el crecimiento de las FIBRAs ha sido notable en las últimas dos décadas, pasando de un valor de mercado de 1.7 mil millones de dólares en 2001 a 252 mil millones en 2023. La apertura de China a estos instrumentos desde 2020 ha reforzado las expectativas en la región. Los cambios regulatorios, enfocados en incentivos y mayor transparencia fiscal, han sido clave para la expansión de estos instrumentos de inversión.  

 

Las FIBRAs han demostrado ser una herramienta fundamental para el crecimiento del sector inmobiliario y la diversificación de inversiones a nivel global. Sin embargo, su crecimiento sostenido no solo se refleja en los rendimientos financieros, sino también en la generación de infraestructura y el fortalecimiento de las economías en las que operan. Por ello, la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (AMEFIBRA) destaca la importancia de impulsar aún más su desarrollo. Con un entorno favorable, estos instrumentos tienen el potencial de consolidarse como un pilar clave en el crecimiento económico del país. 

 



Josefina Moisés
Directora General de AMEFIBRA

AMEFIBRA reafirma su compromiso ambiental con la restauración del río La Silla en Monterrey 

Por Mundo Fiduciario 

 

  • 80 árboles nativos plantados en un área de 1,655 m2 del Parque Natural Río La Silla, gracias al esfuerzo conjunto de AMEFIBRA, Pronatura Noreste y autoridades locales. 
  • La reforestación fortalece la biodiversidad urbana, mitiga el calor y protege la infraestructura natural del corredor biológico. 

 

 AMEFIBRA reafirmó su compromiso con la sostenibilidad y la acción climática a través de una jornada de restauración riparia en el río La Silla, en Monterrey, Nuevo León. La actividad, realizada en coordinación con Pronatura Noreste, la Secretaría de Desarrollo Urbano Sostenible (SEDUSO) y el Municipio de Monterrey, contribuyó directamente a la conservación del Corredor Biológico Río La Silla, un Área Natural Protegida municipal. 

 

Durante la jornada se plantaron 80 árboles nativos (entre ellos mezquites, huizaches, retamas, palo blanco e hierba del potro) en un polígono de 1,655 metros cuadrados. En la actividad participaron 70 voluntarios de AMEFIBRA, 15 integrantes del staff de Pronatura Noreste, así como servidores públicos de Desarrollo Verde de la Secretaría de Desarrollo Urbano Sostenible del Gobierno de Monterrey (Seduso) y del municipio de Monterrey, quienes colaboraron en la plantación, el riego y la restauración del área. 

 

“En AMEFIBRA tenemos la convicción de que el desarrollo inmobiliario y el respeto por el entorno natural deben avanzar de la mano. Este tipo de acciones reflejan la fuerza del sector cuando se une para generar un impacto positivo y duradero en las comunidades donde operamos”, señaló Salvador Daniel Kabbaz Zaga, presidente de AMEFIBRA. 

 

Esta actividad se suma a una trayectoria ambiental iniciada por AMEFIBRA en 2018, cuando comenzó a participar en el programa “Mejores Alianzas, Mejores Bosques” (MAMB) de Reforestamos México A.C., con el objetivo de fortalecer la conectividad ecológica de los bosques cercanos a las grandes ciudades. 

 

En 2022, AMEFIBRA y las fibras mexicanas afiliadas a la asociación realizaron la jornada “Especies Exóticas Invasoras” en el Parque Nacional Cumbres de Monterrey, en colaboración con Reforestamos México. Durante la actividad, los participantes recolectaron entre 5 y 10 costales de kalanchoe por persona, una planta invasora que al propagarse fuera de su hábitat natural altera el ecosistema, afecta la biodiversidad y limita el abastecimiento de agua a las comunidades locales.  

 

En el evento participaron representantes de Fibra Inn, Fibra Mty, Fibra Macquarie, Fibra Prologis, FUNO y otras, fortaleciendo la colaboración del sector inmobiliario bajo criterios ASG (Ambientales, Sociales y de Gobernanza) y contribuyendo al cumplimiento de los Objetivos de Desarrollo Sostenible (ODS) impulsados por la ONU. 

 

Posteriormente, en 2023, AMEFIBRA fortaleció este compromiso con una jornada de reforestación en el Parque Nacional Cumbres de Monterrey, un área natural protegida de 177,395 hectáreas que provee el 60% del agua al Área Metropolitana de Monterrey y alberga una alta riqueza biológica.  

 

En esa ocasión, se plantaron 700 agaves con el apoyo de 60 voluntarios, alcanzando una tasa de supervivencia del 94% y logrando resultados medibles en conservación de suelos, infiltración de agua y captura de carbono, contribuyendo así a la resiliencia ambiental de la región. 

 

El proyecto actual en el río La Silla se alinea con los Objetivos de Desarrollo Sostenible (ODS) 13, 15 y 17, enfocándose en la acción por el clima, la restauración de ecosistemas terrestres y la creación de alianzas multisectoriales. Gracias a este trabajo conjunto, la iniciativa contribuye a reducir las islas de calor urbanas, recuperar suelos y cauces, e infiltrar agua al subsuelo, fortaleciendo la infraestructura natural del río y generando hábitats para la fauna local. 

 

“Estas actividades son un ejemplo de cómo las alianzas estratégicas potencian el impacto ambiental. Con el acompañamiento técnico de Pronatura Noreste y el respaldo de las autoridades municipales, logramos un proyecto que combina la restauración ecológica con el compromiso social de nuestras empresas miembro”, destacó Josefina Moisés, directora general de AMEFIBRA. 

 

Logros históricos de AMEFIBRA en materia ambiental 

 

Desde 2018, AMEFIBRA ha consolidado un liderazgo activo en sostenibilidad dentro del sector inmobiliario mexicano, al integrar el voluntariado ambiental como parte de su estrategia ESG. A través de sus proyectos en colaboración con Reforestamos México A.C., la organización ha demostrado resultados tangibles: más de 9.6 toneladas de suelo retenidas, 72.8 m3 de agua infiltrada por año y una proyección de 16.5 toneladas de CO2 capturadas en 20 años, reflejando un compromiso sólido con la mitigación del cambio climático y la conservación de la biodiversidad. 

 

Estas acciones reafirman la visión de AMEFIBRA de promover un desarrollo urbano que coexista en equilibrio con la naturaleza, fortaleciendo la colaboración entre empresa, comunidad y gobierno para construir ciudades más sostenibles y resilientes. 

 

AMEFIBRA

 

(Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias) es el referente de la profesionalización de la industria inmobiliaria en México. Constituida en noviembre de 2015, actualmente representa 15 FIBRAs que participan en diversos sectores y mercados inmobiliarios que generan rentas en México.

Entrevista Especial con Josefina Moisés

Por Mundo Fiduciario 

  1. ¿Cuál fue la visión inicial detrás de la creación de AMEFIBRA y cómo ha evolucionado desde su fundación? La Asociación Mexicana de FIBRAs Inmobiliarias (AMEFIBRA), fue constituida en noviembre de 2015 con el propósito de representar y promover la profesionalización del sector de los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs) en México. Nuestra visión inicial fue establecer un frente común que fortaleciera la institucionalización del sector, promoviera la transparencia y mejores prácticas en la industria inmobiliaria, así como la inversión en el instrumento. Desde entonces, han habido avances significativos. Actualmente, AMEFIBRA agrupa a las 14 FIBRAs inmobiliarias que operan en diversos sectores, incluyendo industrial, comercial, hotelero, oficinas, educativo, auto almacenaje y agroalimentario. En conjunto, estas FIBRAs cuentan con 30.5 millones de m2 de área bruta rentable y un promedio de ocupación para el sector superior al 95%.  
  2. ¿Cuáles son los valores fundamentales que guían las decisiones estratégicas de AMEFIBRA? Los valores fundamentales que guían las decisiones estratégicas en la Asociación Mexicana de FIBRAs Inmobiliarias son:
  • Sostenibilidad Integral (ASG): Promovemos fuertemente las prácticas ambientales, sociales y de gobierno corporativo (ASG) en todas nuestras áreas de dirección. El 100% de nuestras FIBRAs asociadas reportan anualmente en materia ASG y participan en el Comité de Sustentabilidad de la asociación. Además, más de 8 millones de metros cuadrados bajo la gestión de las FIBRAs están certificados bajo estándares internacionales como EDGE, LEED, BOMA y otros. 
  • Transparencia y Buen Gobierno Corporativo: Fomentamos una cultura de ética y transparencia en la toma de decisiones. Actualmente, el 80% de Las FIBRAs cuentan con órganos de gobernanza encargados de supervisar riesgos y oportunidades relacionados con el cambio climático. Inclusive, dentro del Consejo Directivo de la asociación contamos con 2 consejeros independientes.
  • Inclusión y Diversidad: En AMEFIBRA, se han hecho importantes esfuerzos en favor de la inclusión en el sector. Por ejemplo, la presencia de mujeres en los comités técnicos ha crecido del 14% en 2021 al 17% en la actualidad, en las mesas directivas ya representan el 25%; y del total de la planilla de colaboradores de las FIBRAs el 41% son mujeres.
  1. ¿Cuál es la estrategia de crecimiento de AMEFIBRA para los próximos años? En AMEFIBRA buscamos continuamente las iniciativas que promuevan el crecimiento y la inversión en el sector, pero, sobre todo la transparencia y alineación con las mejores prácticas internacionales, una muestra de ello es que somos el primer sector que está impulsando la capacitación de su alcance 3 en materia de involucramiento ambiental.
  2. ¿Cuál será la estrategia de AMEFIBRA para el Plan México? Las FIBRAs son parte del Plan México, están alineadas y comprometidas con los planes de desarrollo impulsados por el Gobierno de México para la atracción de inversión y la consolidación de las cadenas productivas en nuestro país, basados en algunos ejes como son: 
  • Movilización de infraestructura existente: Ponemos a disposición más de 40 millones de metros cuadrados de Área Bruta Rentable (ABR) en sectores estratégicos como el industrial, agroindustrial, comercial, de oficinas, auto almacenamiento y educativo. Esto permite a las empresas instalarse de manera inmediata, sin necesidad de construir desde cero. 
  • Cobertura en Polos de Desarrollo Estratégicos: Las FIBRAs asociadas ya tienen presencia de sus inmuebles en los principales Polos de Desarrollo del país: Franja Fronteriza, Golfo de California, Zona Norte, Zona Centro y el entorno del AIFA. Esto nos posiciona como un aliado clave en la descentralización del crecimiento económico. 
  • Fortalecimiento de cadenas de valor nacionales: Mediante nuestras instalaciones, buscamos integrar proveedores locales y fomentar el desarrollo de sectores como el automotriz, aeroespacial, farmacéutico y la manufactura avanzada. 
  • Impulso a nuevas inversiones y expansión empresarial: La disponibilidad de espacios listos para operar facilita la llegada de empresas y el crecimiento de las ya instaladas, consolidando a México como un destino competitivo y atractivo para la inversión. 
  • Desarrollo de infraestructura complementaria: Además del componente industrial, nuestras FIBRAs también están desarrollando infraestructura comercial, hotelera, educativa, de oficinas y almacenamiento, fortaleciendo el ecosistema integral de los Polos de Desarrollo. 
  1. ¿Cómo identifican nuevas oportunidades de inversión en el mercado inmobiliario? Mediante un enfoque integral y estratégico, las FIBRAs identifican oportunidades de inversión incluyendo las mejores prácticas: 
  • Análisis de tendencias del mercado: Las FIBRAs monitorean continuamente las dinámicas del mercado para detectar áreas con alto potencial de crecimiento. Esto incluye la evaluación de sectores emergentes y regiones geográficas en desarrollo.
  • Diversificación de portafolios: Se busca diversificar las inversiones en diferentes tipos de propiedades, de acuerdo con la especialización de cada FIBRA en segmentos como el industrial, centros comerciales, hoteleras, de oficinas, educación y auto almacenamiento y otros, así, se mitigan riesgos y se atienden las necesidades del mercado. 
  • Evaluación de criterios ASG: La incorporación de criterios Ambientales, Sociales y de Gobernanza (ASG) es fundamental en las nuevas edificaciones y especialmente en las ya existentes. Esto asegura que las propiedades no solo sean rentables, sino también sostenibles en el tiempo y responsables socialmente. 
  • Certificaciones y estándares internacionales: Las FIBRAs priorizan inversiones en propiedades que cumplan con certificaciones reconocidas, como LEED y EDGE, garantizando altos estándares de eficiencia y sostenibilidad. 
  • Alianzas estratégicas: Se establecen colaboraciones con desarrolladores, instituciones financieras y otras asociaciones relacionadas, creando valor al actuar en conjunto. Este enfoque permite a las FIBRAs asociadas a AMEFIBRA mantenerse a la vanguardia en el mercado inmobiliario, adaptarse a las tendencias cambiantes y contribuir al desarrollo económico sostenible de México. 
  1. ¿Qué estrategias específicas están utilizando para expandir su portafolio y aumentar su presencia en el mercado? Las FIBRAs asociadas a AMEFIBRA están implementando diversas estrategias para expandir sus portafolios y fortalecer su presencia en el mercado. Estas incluyen la adquisición de activos estratégicos, especialmente en sectores emergentes, así como la diversificación geográfica para cubrir demandas en todos los estados del país. Además, se están enfocadas en la modernización y certificación de propiedades existentes para mejorar su competitividad y sostenibilidad.
  2. ¿Cómo manejan el riesgo asociado con las fluctuaciones del mercado inmobiliario? Las FIBRAs gestionan el riesgo mediante la diversificación de sus portafolios en diversos sectores y ubicaciones geográficas, lo que ayuda a aprovechar las oportunidades de las fluctuaciones en el mercado inmobiliario. Además, mantienen altos niveles de ocupación y establecen contratos de arrendamiento a largo plazo con inquilinos sólidos, lo que proporciona estabilidad en los ingresos, además, un alto porcentaje de los contratos de las FIBRAs están denominados en dólares. La adopción de prácticas de gobernanza y transparencia también contribuye a una eficiente gestión de riesgos. 
  1. ¿Qué papel ha jugado AMEFIBRA en la transformación del mercado inmobiliario en México? Las FIBRAs han sido fundamentales en la transformación del mercado inmobiliario mexicano, promoviendo el crecimiento inmobiliario de manera profesional, con integración de criterios internacionales y en prácticas sostenibles, democratizando la inversión en bienes raíces en un entorno más transparente y atractivo, lo que ha impulsado el crecimiento y la diversificación del mercado inmobiliario en el país. Desde su implementación hace 14 años, los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs) en México han mostrado un crecimiento notable, acumulando activos con un valor de más de 891 mil millones de pesos. Este avance está respaldado por una superficie rentable superior a los 30.5 millones de metros cuadrados en edificaciones y una tasa de ocupación promedio de más del 95%. Estos datos reflejan el papel fundamental que hoy desempeñan las FIBRAs en el desarrollo inmobiliario y en el impulso de la economía nacional. 
  2. ¿Qué factores considera más importantes al evaluar una FIBRA inmobiliaria para invertir? Al evaluar una FIBRA inmobiliaria, es esencial considerar la ubicación y calidad de sus portafolios, los niveles de ocupación, la eficiencia operativa y financiera, los contratos con sus arrendatarios, así como el compromiso con prácticas de transparencia y sustentabilidad. entre otros factores que proporcionan una visión integral de la estabilidad y potencial de crecimiento de la FIBRA.
  3. ¿Cómo ha cambiado la percepción de las fibras inmobiliarias entre los inversionistas desde su inicio? Desde su introducción al mercado mexicano, las FIBRAs han ganado confianza hacia sus inversionistas al demostrar estabilidad en los ingresos y periodicidad de sus distribuciones, transparencia en su gestión de reporteo y compromiso con la sostenibilidad. La profesionalización del sector y la adopción constante de mejores prácticas han contribuido a la positiva percepción de estos instrumentos como opciones de inversión atractivas y confiables. Un porcentaje superior al 45% de las inversiones en las FIBRAs está representado por las Afores, facilitando el acceso a la inversión en bienes raíces para millones de mexicanos. 
  4. ¿Cómo ha influido la regulación gubernamental en la evolución de las fibras inmobiliarias en México? Las FIBRAs en México, están reguladas por las principales autoridades gubernamentales, fomentando la transparencia, la estabilidad del mercado y el desarrollo inmobiliario en el país. también ha contribuido a la consolidación de las FIBRAs como instrumentos financieros sólidos y confiables. 
  5. ¿Qué lecciones se han aprendido a lo largo de los años desde la creación de las fibras? Las FIBRAs están gestionadas por profesionales del sector inmobiliario que conocen la importancia de la institucionalización y la gestión de riesgos, la transparencia y el compromiso con sus inversionistas. Se han adaptado a las condiciones naturales del mercado para mantener la confianza de todos sus stakeholders. 
  6. ¿Qué iniciativas ha tomado AMEFIBRA para promover prácticas sostenibles en el sector? Es un orgullo compartir que la sostenibilidad es uno de los mayores compromisos estratégicos de nuestra asociación, trabajamos activamente para posicionar a México como referente en prácticas responsables dentro del sector inmobiliario. Entre nuestras principales iniciativas en materia de sostenibilidad destacan: 
  • Adopción total de Principios ASG: El 100% de las FIBRAs asociadas a AMEFIBRA reporta indicadores Ambientales, Sociales y de Gobierno Ccorporativo (ASG), lo que garantiza una operación profesional basada en la transparencia, responsabilidad ambiental y compromiso social. constantemente se promueven nuevas políticas de desarrollo sustentable, diversidad e inclusión, consolidando una industria más ética y equitativa. 
  • Liderazgo en Bonos Verdes: Las FIBRAs inmobiliarias han sido pioneras en el financiamiento sostenible. A la fecha, hemos emitido más de 2,000 millones de dólares en bonos verdes, reafirmando nuestro compromiso con proyectos que reducen la huella ambiental y generan valor ambiental y social a largo plazo. 
  • Certificación internacional de propiedades: Más de 8 millones de metros cuadrados de propiedades de las FIBRAs están certificados bajo estándares de clase mundial, lo que evidencia nuestro esfuerzo constante por mejorar el desempeño ambiental del portafolio inmobiliario nacional. Algunas de las certificaciones obtenidas incluyen: LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), EDGE (Excellence in Design for Greater Efficiencies), Green Key, BOMA BEST, Calidad Ambiental Turística (PROFEPA), y otras.
  • Aumento en el consumo de energías renovables: Hemos incrementado el consumo en energías renovables en las propiedades del 17% al 21% tan sólo en el último año, promoviendo así la eficiencia energética y la descarbonización del sector. Estas acciones no solo impulsan la competitividad y la innovación, sino que demuestran el compromiso de las FIBRAs en su alineación con los Objetivos de Desarrollo Sostenible (ODSs). 
  1. ¿Qué la motivó a unirse al sector inmobiliario y qué ha aprendido en su rol actual? De manera personal, tengo una trayectoria de más de 30 años en el sector inmobiliario, puedo decir que ha sido un gran aprendizaje que me ha dejado mucha satisfacción por ser un sector tangible y en constante crecimiento, que genera grandes fuentes de empleo y desarrollo del país, es el termómetro del crecimiento económico de todos los países. En lo personal me apasiona el tema del desarrollo urbano de las ciudades que representa una gran injerencia en la calidad de vida de las personas, la forma en que interactúas con un bien raíz es determinante para la creación de tejido social y desarrollo de los individuos como personas.
  2. ¿Cómo planea adaptarse AMEFIBRA a las tendencias cambiantes del mercado inmobiliario en el futuro? En AMEFIBRA, reconocemos que el mercado inmobiliario está en constante evolución. Para adaptarnos a estas tendencias, nuestras estrategias incluyen:
  • Incorporación de prácticas sostenibles y nuevas tecnologías: Estamos comprometidos con la implementación continua de prácticas sostenibles y la adopción de tecnologías innovadoras en todas las etapas de nuestros procesos. 
  • Respuesta ágil a las necesidades del mercado: Nos enfocamos en adaptarnos rápidamente a los cambios en las preferencias de los consumidores, asegurando que nuestros desarrollos inmobiliarios satisfagan las necesidades actuales y futuras. 
  • Expansión y diversificación: Buscamos oportunidades para expandir y diversificar nuestros portafolios, incluyendo sectores emergentes como el agrícola y la vivienda, para aprovechar nuevas oportunidades de inversión. Estas acciones reflejan nuestro compromiso con la innovación y la sostenibilidad, posicionándonos como líderes en el sector inmobiliario mexicano.
  1. ¿Qué consejos le daría a un nuevo inversionista que está considerando invertir en FIBRAS? Para aquellos interesados en invertir en FIBRAs, recomendamos: 
  • Conocer el tipo de FIBRAs: Identifique los tipos de instrumentos que le resulten familiares o de interés, como oficinas, centros comerciales, hoteles o naves industriales. Puede ser más de uno.
  • Asesorarse con profesionales: Acérquese a un intermediario bursátil o casa de bolsa para obtener orientación sobre cómo invertir en FIBRAs y comprender las ventajas y beneficios de este innovador instrumento
  • Diversificar su inversión: Considere diversificar su inversión en diferentes FIBRAs para mitigar riesgos y aprovechar diversas oportunidades en el mercado inmobiliario. 
  • No es necesario contar con sumas grandes de dinero para invertir en FIBRAS pues ahora hay mecanismos sencillos para hacerlo, incluidas aplicaciones que uno mismo puede manejar.
  • Es importante destacar que el rendimiento de las fibras ha sido excelente, es superior al promedio del mercado financiero de México. En 2024 el sector cerró el año con un crecimiento promedio del 15%, lo que representa un 8% por encima del rendimiento promedio del mercado de valores mexicano. Invertir en FIBRAs es una forma accesible y eficiente de participar en el mercado inmobiliario de forma segura, ofreciendo rendimientos atractivos y exposición a activos tangibles. 
  1. ¿Hay algo que le gustaría compartir a nuestros lectores de Mundo Fiduciario? Espero que esta información haya sido de su agrado y que despierte en ellos el interés por conocer más de las FIBRAs y del sector inmobiliario y de cómo pueden crecer su patrimonio de forma sencilla, reconociendo el entusiasmo que las FIBRAs inyectan al desarrollo del país.

 

 

Josefina Moisés Oliver

 

Directora General de AMEFIBRA. 

FIBRAS en México: Oportunidades y Consideraciones para Inversionistas en el Mercado Inmobiliario 

Por Mundo Fiduciario 

 

Las Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) en México son instrumentos financieros que brindan a los inversionistas la oportunidad de participar en el mercado inmobiliario sin necesidad de comprar propiedades directamente.  

 

El marco regulatorio para las FIBRAS en el país se inspiró en los Real Estate Investment Trusts (REITs) que existen en Estados Unidos y otros países, mientras que para 2004 en México, se emitieron las primeras regulaciones a través de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).  

 

En México, el primer fideicomiso de inversión en bienes raíces que se lanzó fue el FIBRA Uno, que comenzó a operar en marzo de 2011. Su éxito inicial ayudó a establecer un modelo de FIBRAS en el país, y aceleradamente se fueron creando otros fideicomisos que han ganado popularidad entre los inversionistas debido a su capacidad de ofrecer rendimientos atractivos y su estructura que permite la diversificación de inversiones en bienes raíces. Esta nueva forma de inversión fue parte de un esfuerzo por atraer capital hacia el sector inmobiliario.  

¿Cómo funcionan?   

 

Funcionan de manera similar a los fondos de inversión, donde los recursos de varios inversionistas se fusionan para comprar y administrar bienes raíces. Las FIBRAS se crean mediante un fideicomiso donde se agrupan diferentes propiedades. Los inversionistas compran certificados bursátiles fiduciarios de este fideicomiso, lo que les permite apropiarse de una parte de las propiedades gestionadas. Estas generan ingresos, principalmente a través del arrendamiento. De acuerdo con la ley, se exige que al menos el 95% de las ganancias obtenidas por la FIBRAS se distribuyan entre los inversionistas, lo que ofrece un flujo de ingresos habituales derivados de la ocupación de los inmuebles.  

 

Desde su creación las FIBRAS se han adaptado a las condiciones del mercado, lo que ha permitido que sigan siendo una opción viable para los inversionistas en México, prueba de ello, son las facilidades fiscales que representan para el mercado debido a que pueden adquirir certificados bursátiles fiduciarios de un fideicomiso que posee y opera bienes inmuebles generadores de ingresos como: oficinas, centros comerciales, entre otro tipo de propiedades. 

 

El desempeño de una FIBRA puede verse afectado por la ocupación de inmuebles y cambios en las rentas, lo cual puede ser riesgoso en condiciones económicas adversas, sin embargo, hoy en día, su regulación por parte de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) ha contribuido a generar confianza en el mercado. De esta manera, han proporcionado a los inversionistas la oportunidad de recibir ingresos regulares a través de distribuciones de utilidades, además de potencialmente beneficiarse del incremento en el valor de las propiedades en las que invierten. Como resultado, las FIBRAS se han convertido en una parte importante del mercado financiero en México, promoviendo la inversión en el sector inmobiliario y contribuyendo a su desarrollo.  

 

El acceso al mercado inmobiliario que ofrecen las FIBRAS es considerable, puesto que permiten que pequeños inversionistas participar en oportunidades que normalmente estarían reservadas para grandes capitales, lo que fomenta una mayor inclusión en el sector. Además, proporcionan diversificación del portafolio, permitiendo la inversión en distintos tipos de propiedades, desde comerciales hasta residenciales, lo que puede ayudar a mitigar riesgos asociados a la concentración en un solo sector. Si está interesado en invertir, los expertos recomiendan la importancia de analizar las diferentes opciones disponibles, ya que cada FIBRA puede tener un enfoque y rendimiento diferente. “Para que los nuevos inversores tengan un portafolio de inversión diversificado necesitan contar con instrumentos diversos que presenten: tanto activos de apreciación de capital como activos que ofrezcan flujos constantes, y es aquí donde las FIBRAS ofrecen dicha diversificación”. Comentó Juan Manuel Olivo, Director de Promoción y Emisoras de la Bolsa Mexicana de Valores. 

 

Juan Manuel Olivo, experto en el sector inmobiliario expresó que actualmente en nuestro país se están impulsando mecanismos que van a permitir a las FIBRAS colocar certificados de forma ágil con el fin de aprovechar las oportunidades que el mercado inmobiliario les presente.  

 

Otro de los principales beneficios de las FIBRAS radica en su tratamiento fiscal favorable, ya que no están sujetas al impuesto sobre la renta, por ganancias de capital. Esto permite que la mayor parte de sus ingresos se distribuyan directamente a los accionistas, atrayendo así a inversores en busca de rendimientos atractivos sin la carga fiscal habitual que enfrentarían otros instrumentos de inversión. 

 

Sin embargo, este atractivo fiscal viene acompañado de una necesidad de permanecer atentos a la regulación y los posibles cambios legislativos que abarcan a las FIBRAS. Estas entidades están sujetas a un marco regulatorio que puede modificarse, lo que tiene el potencial de impactar significativamente su operación y rentabilidad. Estos cambios en la legislación podrían introducir nuevos requisitos, alterar el tratamiento fiscal o modificar las condiciones del mercado, lo que podría llevar a incertidumbre tanto para los administradores de las FIBRAS como para los inversores.  

 

Conclusión: 

 

El crecimiento de las FRIBAS en México, sin duda refleja un equilibrio de expansión estratégico.  Además de que las FIBRAS han transformado el panorama del mercado inmobiliario en México, ofreciendo oportunidades tanto para inversionistas como para desarrolladores, aunque deben estar atentos a los cambios en el entorno económico y social.  

 

Sin duda, invertir en FIBRAS puede ser una opción atractiva para aquellos que buscan diversificar sus portafolios y obtener rendimientos pasivos. Sin embargo, es importante considerar tanto lo beneficios como las áreas de crecimiento y evaluar el perfil de riesgo y los objetivos de inversión antes de realizar una inversión. 


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Juan Manuel Olivo
Director de Promoción y Emisoras de la Bolsa Mexicana de Valores

Mercado Hipotecario e Innovaciones Inmobiliarias y Crecimiento Económico: Un Análisis de las Propuestas en el Seminario de SOFTEC 

Por Mundo Fiduciario 

 

Durante el reciente Seminario de SOFTEC, Enrique Margain, director ejecutivo de HSBC, compartió valiosas perspectivas sobre las innovaciones en el sector inmobiliario y el crecimiento de propuestas que buscan captar mercados atractivos para el desarrollo económico del país. En este artículo, se exploran las principales temáticas abordadas durante su intervención.  

  

Transformación de la Oferta Hipotecaria 

 

La oferta de productos hipotecarios ha experimentado una notable transformación. Nuevas opciones como las hipotecas verdes, que ofrecen tasas preferenciales para propiedades sostenibles, están ganando popularidad entre los consumidores. Además, se observa un creciente interés por la personalización de productos hipotecarios según las necesidades específicas de los clientes, lo que refleja una tendencia hacia la individualización y flexibilidad. 

  

Tasas de Interés: Un Factor Decisivo 

 

Margain subraya que las tasas de interés son un elemento crucial en la adquisición de vivienda. Innovaciones como la fijación de tasas variables y la opción de tasas de interés fijas por períodos determinados brindan a los compradores mayor flexibilidad. Asimismo, la implementación de modelos predictivos y análisis de datos permite a las instituciones financieras ajustar sus tasas de manera más efectiva, mejorando así la oferta hipotecaria. 

 

Evaluación de Riesgo y Cartera Vencida 

 

La cartera vencida representa un riesgo significativo para las instituciones financieras. Sin embargo, la innovación en la evaluación del riesgo crediticio, mediante el uso de big data y machine learning, permite a los bancos identificar clientes potencialmente problemáticos antes de que se conviertan en morosos. Esto facilita la adopción de estrategias de préstamo más adecuadas y seguras. 

 

Inclusión Financiera: Hipotecas para No Afiliados  

 

Durante el seminario Margain detalló que cerca del 59% de la Población Económicamente Activa (PEA) no está afiliada por lo cual un aspecto destacable es el desarrollo de hipotecas para no afiliados, que busca incluir a personas que no forman parte de sistemas de seguridad social o que carecen de acceso a créditos tradicionales. Este enfoque beneficia a trabajadores independientes y aquellos en la economía informal, ampliando el acceso a la vivienda y promoviendo la inclusión financiera. 

 

Las hipotecas para no afiliados suelen referirse a préstamos hipotecarios que están disponibles para personas que no son parte de una organización específica, como un sindicato o una cooperativa que ofrece condiciones especiales para sus miembros.  

 

Esta cátedra impartida nos dejó un panorama más inclusivo sobre la posición del mercado inmobiliario respecto a las personas no afiliadas para adquirir una vivienda que puede variar según el contexto económico, las políticas gubernamentales y las condiciones del mercado en cada país o región. Sin embargo, hay algunos puntos generales que se pueden considerar: 

 

  • Acceso a Financiamiento: Las personas no afiliadas a sistemas de crédito o que no tienen un historial crediticio sólido pueden enfrentar dificultades para obtener financiamiento. Los bancos y entidades financieras suelen requerir un buen historial crediticio para otorgar préstamos hipotecarios. 
  • Requisitos de Entrada: La falta de afiliación a programas de vivienda o ahorro puede significar que estas personas no cuenten con los fondos necesarios para el pago inicial, lo que puede ser un obstáculo significativo para la adquisición de una vivienda. 
  • Opciones Limitadas: Sin acceso a programas de ayuda gubernamental o subsidios, las personas no afiliadas pueden tener opciones limitadas en cuanto a la compra de vivienda, lo que puede llevar a una mayor dependencia del mercado de alquiler. 
  • Aumento de Precios: En muchos mercados, el aumento de los precios de la vivienda puede hacer que la compra sea aún más inalcanzable para aquellos que no tienen una afiliación que les brinde apoyo financiero. 
  • Programas Alternativos: En algunos lugares, pueden existir iniciativas o programas específicos diseñados para ayudar a las personas no afiliadas, pero la disponibilidad y efectividad de estos programas pueden variar. 

 

Es recomendable que las personas no afiliadas busquen asesoramiento financiero y consideren opciones como cooperativas de vivienda, programas de asistencia pública, o iniciativas comunitarias que puedan facilitar la adquisición de una vivienda. 

 

Relación entre tasas de interés y adquisición de vivienda: 

 

Seguros de Crédito a la Vivienda 

 

Margain explica que la importancia de los seguros de crédito a la vivienda ha crecido en un entorno económico incierto. La innovación en este ámbito ha permitido la creación de productos más flexibles y accesibles, protegiendo tanto a prestatarios como a prestamistas. La integración de tecnología en la gestión de riesgos y la personalización de pólizas contribuye a una oferta más robusta y segura. 

  

Productos Hipotecarios y Segmentos de Mercado 

 

Por otra parte, brindó información sobre los productos hipotecarios que pueden variar considerablemente según las necesidades del cliente y las políticas de las entidades financieras. Entre los tipos más comunes se encuentran: 

 

  • Hipotecas a tasa fija: Ofrecen estabilidad en los pagos, ya que la tasa de interés se mantiene constante. 
  • Hipotecas a tasa variable: Permiten fluctuaciones en la tasa de interés, con pagos iniciales más bajos, pero con riesgo de aumentos futuros. 
  • Hipotecas de interés solo: Durante un período inicial, el prestatario paga solo los intereses, facilitando los pagos en los primeros años. 
  • Hipotecas inversas: Dirigidas a personas mayores, permiten convertir parte del valor acumulado de su vivienda en efectivo. 

 

Los segmentos de mercado para estos productos incluyen compradores de vivienda por primera vez, inversionistas inmobiliarios y propietarios que buscan refinanciar. 

 

Crédito Puente 

 

El crédito puente es un financiamiento temporal que ayuda a los compradores a adquirir una nueva propiedad antes de vender su actual vivienda. Este producto es especialmente útil en mercados donde la venta de una propiedad puede demorar. Se caracteriza por plazos cortos, altas tasas de interés y facilidad de acceso. 

 

La Importancia de la Diversificación en la Cartera de Crédito 

 

La cartera de crédito de una entidad financiera debe ser gestionada de manera efectiva, incluyendo la diversificación de productos hipotecarios para mitigar riesgos y mejorar la estabilidad financiera. La atención a diferentes segmentos de mercado es clave para lograr este objetivo. 

 

Oportunidades en el próximo sexenal con la Vivienda 

 

Para el próximo sexenio, el crecimiento inmobiliario representará una importante oportunidad para la banca. Es fundamental que las entidades financieras identifiquen cómo pueden sumar esfuerzos para promover créditos accesibles a la población, facilitando así el acceso a la vivienda. 

 

Hipoteca Verde: Fomento de la Sostenibilidad 

 

Margain explica que la hipoteca verde es un préstamo diseñado para fomentar la compra de propiedades que cumplen con estándares de eficiencia energética. Este tipo de hipoteca generalmente ofrece condiciones favorables, como tasas de interés más bajas, incentivando a los compradores a invertir en viviendas sostenibles. 

 

Hipoteca para Extranjeros 

 

La hipoteca para extranjeros está diseñada para personas que no son residentes en el país donde desean comprar una propiedad. Este tipo de préstamo puede ser más complicado de obtener, con requisitos específicos y condiciones variables, pero busca facilitar el acceso a la vivienda para no residentes. 

Conclusión 

 

El mercado inmobiliario en México ha mostrado una recuperación notable en los últimos años, impulsada por una combinación de factores como la demanda creciente de vivienda, el acceso a créditos hipotecarios a tasas competitivas y el desarrollo de proyectos sustentables en diversas regiones del país. Sin embargo, persisten retos significativos, como la desigualdad en el acceso a vivienda digna, la burocracia en los trámites de construcción y la necesidad de infraestructura adecuada en áreas en expansión. A medida que el país avanza hacia una urbanización más planificada y sostenible, el sector inmobiliario tiene el potencial de jugar un papel clave en el impulso del crecimiento económico y la mejora de la calidad de vida de sus habitantes, siempre y cuando se aborden las disparidades y se fomenten políticas que prioricen la inclusión y el desarrollo sostenible. 

 

En conclusión, las innovaciones en el sector inmobiliario, desde productos hipotecarios hasta seguros de crédito, están transformando la forma en que los consumidores acceden a la vivienda. Las tasas de interés, la inclusión financiera y la sostenibilidad son factores cruciales que influirán en el futuro del mercado inmobiliario. Es esencial que tanto los compradores como las instituciones financieras se mantengan informados sobre estas tendencias para aprovechar las oportunidades que surgen en este dinámico entorno. 

 

 

 

 

 

Gene Towle

Managing Partner en SOFTEC

El Papel del CONARED en la Planificación Urbana y el Desarrollo Inmobiliario en México

Por Mundo Fiduciario

 

En el contexto actual de la planificación urbana en México, el CONARED se ha consolidado como un actor fundamental que busca establecer un diálogo entre diversas instituciones del sector público y privado, así como académicos. Este artículo explora el papel del CONARED en la planificación urbana y en el desarrollo de proyectos inmobiliarios y FIBRAS, resaltando su enfoque en la sostenibilidad, la inclusión social y la accesibilidad.

 

¿Qué es la CONARED?

 

El Consejo Nacional de Desarrollo Urbano, está compuesto por representantes de más 20 organizaciones, lo que enriquece el debate y permite abordar un objetivo común: la mejora de la planificación urbana en México. Su función principal y promover políticas públicas que responden a las demandas actuales de las ciudades, alineándose con la agenda 2030 del gobierno.

 

El Consejo Nacional de Desarrollo Urbano juega un rol fundamental en la planificación urbana y en el desarrollo de proyectos inmobiliarios y FIBRAS (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces) en México. Su enfoque busca no solo optimizar la construcción y el desarrollo de la infraestructura urbana, sino también asegurar que estos proyectos cumplan con estándares de sostenibilidad y accesibilidad, integrando a diferentes actores del sector público, privado y académico. En una entrevista especial que tuvimos con la Doctora Mariana Flores representante de la Comisión de Vivienda del CONARED, nos brindó su opinión sobre las propuestas del desarrollo urbano y las fibras inmobiliarias.

 

Un enfoque Holístico en la Planificación Urbana

 

A diferencia de enfoques anteriores que se llevaban a cabo de manera aislada, el CONARED se esfuerza por establecer mecanismos de diálogo que fortalezcan una visión integral de la ciudad. Las alianzas estratégicas, que abarcan desde organismos gubernamentales hasta la comunidad, son esenciales para lograr un impacto significativo en la planificación urbana contemporánea.

 

El CONARED se compone de más de 20 organizaciones que representan al sector público, privado y académico, facilitando un debate enriquecedor sobre la planificación urbana en México. Entre sus funciones más destacadas se encuentran:

 

  1. Asesoría Técnica: Proporcionar orientación técnica en la planificación urbana, promoviendo políticas públicas que respondan a las necesidades actuales de las ciudades.
  2. Desarrollo de Iniciativas: Fomentar proyectos que involucren alianzas estratégicas entre diferentes sectores, incluyendo el inmobiliario, ferroviario y turístico, para abordar de manera integral los desafíos urbanos.
  3. Inclusión Social: Impulsar la creación de comunidades inclusivas, atendiendo a la diversidad de la población y garantizando el acceso a vivienda digna.
  4. Sostenibilidad: Promover la sostenibilidad en el desarrollo urbano, alineándose con la Agenda 2030 y fomentando prácticas que mitiguen el impacto ambiental de los proyectos inmobiliarios mediante metodologías validadas, como los estudios de impacto social, que analizan cómo las iniciativas afectan a las comunidades. Esta evaluación se realiza a diferentes escalas (nacional, estatal, municipal) y busca asegurar que las acciones de planificación urbana respondan a las dinámicas y necesidades locales. 

 

Accesibilidad y Proyectos Inmobiliarios

 

El CONARED propone a los desarrolladores inmobiliarios un enfoque integral sobre la accesibilidad. Esto implica garantizar que no sólo las viviendas, sino también los espacios públicos sean seguros e inclusivos para las personas con movilidad limitada o con alguna discapacidad. Se busca priorizar a los grupos vulnerables mediante la implementación de políticas que integren la perspectiva de género y faciliten el acceso a la vivienda.

 

La sensibilización y capacitación en torno a la accesibilidad y sostenibilidad son fundamentales, ya que permiten que los proyectos inmobiliarios no solo cumplan la normativa vigente, sino que también innoven y se alineen con las necesidades de la población.

 

Ejemplos de Proyectos Exitosos

 

Uno de los aportes más relevantes del CONARED es la reciente norma de habitabilidad, que establece criterios para evaluar las condiciones de habitabilidad de los desarrollos inmobiliarios en México. Esta norma incluye aspectos como el acceso al transporte público y la infraestructura necesaria para garantizar una vida digna en las comunidades.

 

Desafíos y Oportunidades

 

El CONARED enfrenta varios desafíos al trabajar con el sector inmobiliario, como la resistencia al cambio y la falta de conocimiento sobre prácticas sostenibles. Sin embargo, estos desafíos se convierten en oportunidades para establecer diálogos abiertos, compartir buenas prácticas y fomentar la innovación en la planeación urbana.

 

Conclusión

 

La colaboración entre el CONARED, los desarrolladores inmobiliarios y las Fibras es esencial para promover un desarrollo urbano más eficiente y sustentable. La planificación urbana no debe ser considerada solo desde la perspectiva técnica, sino que debe integrar las necesidades humanas y sociales, garantizando un futuro más inclusivo y sostenible para las ciudades mexicanas. A medida que el CONARED continúa su labor, su impacto en la regulación y desarrollo urbano seguirá siendo fundamental para enfrentar los retos contemporáneos del país.

 

 

 


Mariana Flores

Presidenta de la Comisión de Vivienda del CONARED.

El Potencial de las Fibras en el Mercado Inmobiliario: Mensaje de BIVA a Inversionistas y Desarrolladores 

Por Mundo Fiduciario 

 

En el desafiante mundo del mercado inmobiliario mexicano, las Fibras (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces) se han consolidado como una opción atractiva para el financiamiento de proyectos. A través de la Bolsa Institucional de Valores (BIVA), se ha creado un espacio donde tanto desarrolladores como inversionistas pueden encontrar oportunidades significativas. En este contexto, BIVA tiene un mensaje claro para ambos grupos: hay un potencial inmenso en el mercado de las Fibras y es crucial que se aproveche. 

 

 Un Llamado a los Desarrolladores 

 

Para los desarrolladores, el mensaje de BIVA es claro: no tengan miedo de explorar el mercado de valores. A menudo, los desarrolladores pueden sentirse intimidados por el proceso de búsqueda de financiamiento en este sector, pero BIVA está aquí para ofrecer asesoría y guía. La idea es que los desarrolladores pueden seguir atendiendo las crecientes necesidades de vivienda y espacio comercial que México enfrenta. Al buscar financiamiento a través de las Fibras, los desarrolladores no solo pueden concretar sus proyectos, sino también contribuir al crecimiento económico del país. 

 

BIVA ha logrado movilizar más de 400,000 millones de pesos en capitalización a través de las Fibras, lo que representa un 4.5% del PIB. Este es un dato significativo que resalta la importancia de este instrumento financiero en el desarrollo económico nacional. Con más de 2,000 propiedades atendidas en el país y un impresionante 95% de ocupación en las áreas rentables, las Fibras son un mecanismo poderoso para satisfacer la demanda de espacios habitacionales y comerciales. 

 

Un Mensaje para los Inversionistas 

 

Para los inversionistas, el llamado de BIVA es igualmente fuerte. Continuar invirtiendo en este sector no es solo una oportunidad de rendimientos atractivos, sino también una forma de contribuir a la creación de empleo y al fortalecimiento de la economía mexicana. La industria inmobiliaria ha demostrado ser un motor de desarrollo, generando más de 6,000 empleos de manera directa e indirecta. Los inversionistas tienen la oportunidad de ser parte de este crecimiento al explorar nuevos proyectos y mantenerse atentos a las oportunidades que el sector de las Fibras tiene para ofrecer. 

 

 Ventajas de BIVA Frente a Otras Plataformas 

 

Una de las principales ventajas de BIVA es la reducción de costos asociados al financiamiento y la obtención de recursos. Desde su creación, BIVA ha implementado un modelo que ha permitido reducir las tarifas de listado en un 47% y las cuotas de mantenimiento en un 40%. Este enfoque ha fomentado la competencia en el mercado y ha incentivado a más desarrolladores a considerar el financiamiento a través de las Fibras. 

 

Además, BIVA se ha posicionado como líder en el sector al ofrecer un servicio personalizado a sus clientes. A diferencia de otras plataformas que ofrecen un servicio generalizado, BIVA ha creado un área específica dedicada a la asesoría para Fibras, adaptando su enfoque a las necesidades particulares de cada cliente. Esto incluye desde Fibras hipotecarias hasta Fibras hoteleras, cada una con requerimientos únicos. 

 

 Innovación y Sostenibilidad 

 

La innovación es otro pilar fundamental que BIVA ha integrado en su modelo de negocio. Gracias a sistemas de operación avanzados, BIVA ha logrado mantener la continuidad del mercado, incluso en momentos críticos. Este enfoque innovador permite que el mercado inmobiliario se adapte a las necesidades cambiantes y a la creciente demanda de financiamiento. 

 

La sostenibilidad también se ha convertido en un enfoque prioritario. BIVA ha establecido una dirección especializada en financiamiento sostenible, ayudando a las empresas a integrar prácticas sostenibles en sus estrategias de acceso a financiamiento. Esto no solo es beneficioso para el medio ambiente, sino que también pueden mejorar las condiciones económicas para las empresas que buscan emitir bonos sostenibles. 

 

 Atracción de Inversión Extranjera 

 

Uno de los objetivos de BIVA es atraer inversión extranjera hacia el mercado de Fibras en México. A través de eventos como el BIVA Day, se han creado plataformas para conectar emisores locales con inversionistas internacionales. Estas iniciativas han permitido que proyectos de gran envergadura sean financiados no solo por capital local, sino también por fondos de inversión de otras partes del mundo.

 

La colaboración con la Comisión Europea y otros organismos internacionales ha amplificado este esfuerzo, facilitando la llegada de capital destinado a proyectos sostenibles y de infraestructura. Con eventos en Londres y Bruselas, BIVA ha logrado posicionar a México como un destino atractivo para la inversión extranjera en el sector inmobiliario. 

 

Respondiendo a la Creciente Demanda de Financiamiento 

 

Ante la creciente demanda de financiamiento en el sector inmobiliario, BIVA ha desarrollado un plan claro que incluye educación y capacitación para empresarios e inversionistas. El objetivo es no solo satisfacer la demanda actual, sino también preparar a los futuros líderes del sector para que puedan acceder a capital de manera efectiva. 

 

Los programas de capacitación han sido clave en este esfuerzo, permitiendo que los actores del mercado se familiaricen con las herramientas y recursos disponibles. BIVA busca empoderar a los desarrolladores e inversionistas para que puedan tomar decisiones informadas que beneficien a sus proyectos y, por ende, a la economía en general. 

 

Conclusión 

 

El potencial de las Fibras en el mercado inmobiliario mexicano es inmenso, y BIVA está decidida a jugar un papel fundamental en su desarrollo. A través de la asesoría a desarrolladores, la atracción de inversión extranjera, la innovación y el enfoque en sostenibilidad, BIVA está creando un ecosistema que favorece tanto a los inversionistas como a los desarrolladores. 

 

El mensaje es claro: el mercado de las Fibras es una oportunidad que no debe ser subestimada. Con el apoyo de BIVA, tanto los desarrolladores como los inversionistas pueden contribuir al crecimiento y desarrollo del sector inmobiliario en México, creando un futuro más próspero para todos. 

 

 

 

 

Francisco Valle

Director de Emisoras en BIVA. 

El Papel de Click Seguridad Jurídica en el Sector Inmobiliario y Fiduciario: Entrevista con Javier Contreras

Por Mundo Fiduciario 

 

En un mundo en constante evolución, donde el sector inmobiliario y fiduciario se enfrenta a desafíos y oportunidades únicas, Click Seguridad Jurídica se ha consolidado como un actor clave en la protección y gestión de activos. En una reciente entrevista, Javier Contreras, representante de Click, compartió su visión sobre la importancia de la seguridad jurídica y el papel que desempeña su empresa en un mercado cada vez más competitivo y regulado.

 

¿Qué es Click Seguridad Jurídica?

 

Javier Contreras inició la conversación destacando que Click es una Sociedad Financiera de Objeto Múltiple (SOFOM) que ha estado operando en el mercado durante 15 años. A lo largo de este tiempo, la empresa ha llegado a ser reconocida como la fiduciaria SOFOM comercial número uno de México, gestionando activos que ascienden a casi 9 mil millones de pesos y manteniendo más de 620 relaciones vigentes en el sector.

 

“Nos hemos especializado en brindar seguridad y confianza a nuestros clientes, permitiendo que el sector inmobiliario continúe su crecimiento a través de la figura del fideicomiso”, explicó Contreras. Este enfoque no solo garantiza la protección de los activos, sino que también facilita el desarrollo de proyectos inmobiliarios de manera eficiente y segura.

 

Inversión en Fibras Inmobiliarias

 

Uno de los temas centrales de la entrevista fue la inversión en Fibras Inmobiliarias (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces), que han revolucionado la forma en que las personas y empresas invierten en bienes raíces. Contreras destacó que las Fibras permiten a pequeños y medianos inversionistas acceder al mercado inmobiliario con un capital inicial mucho más bajo que adquirir propiedades directamente.

 

“Las Fibras ofrecen una liquidez constante y periódica, ya que hasta el 95% de las utilidades se distribuyen a los inversionistas en forma de dividendos”, señaló. Además, la diversificación que ofrecen estas inversiones es una ventaja significativa, ya que permiten a los inversores participar en diferentes nichos del mercado, desde hoteles hasta bodegas y centros comerciales.

 

Consejos para Inversionistas Novatos

 

A aquellos que están considerando invertir en Fibras por primera vez, Contreras les aconsejó: “Es fundamental entender cómo funciona una Fibra, cuáles son sus rendimientos, de dónde provienen y qué factores pueden afectar esos rendimientos”. También enfatizó la importancia de conocer la tolerancia al riesgo de cada inversionista y de investigar a fondo las diferentes opciones disponibles, así como la tasa de ocupación y el apalancamiento de cada fibra.

 

El Rol de Click en la Seguridad Jurídica

 

Cuando se le preguntó sobre el papel de Click Seguridad Jurídica en la protección de los activos de las Fibras, Contreras explicó que su empresa se especializa en la consultoría legal y en la creación de estructuras fiduciarias que aseguran una gestión transparente y segura de los activos. “Nuestro objetivo es ofrecer soluciones a las necesidades de nuestros clientes, garantizando que sus inversiones estén protegidas y cumplan con la legislación vigente”, agregó.

 

Además, Contreras mencionó que Click cuenta con un equipo experto que asesora a los inversionistas sobre las mejores prácticas y oportunidades en el mercado, asegurando que cada decisión de inversión esté respaldada por un análisis sólido y un entendimiento claro del entorno jurídico.

 

Ventajas y Riesgos de Invertir en Fibras

 

Contreras también abordó las ventajas de invertir en Fibras, como la accesibilidad, la liquidez y los beneficios fiscales. Sin embargo, también subrayó la importancia de estar conscientes de los riesgos asociados, que pueden incluir la volatilidad del mercado, la inflación y factores macroeconómicos que pueden afectar el rendimiento de las inversiones.

 

“Es crucial que los inversionistas comprendan que, aunque las Fibras ofrecen muchas ventajas, también existen riesgos que deben ser gestionados de manera proactiva”, enfatizó.

 

El Futuro de las Fibras Inmobiliarias en México

 

Al mirar hacia el futuro, Contreras es optimista sobre la evolución del mercado de Fibras en México. “La demanda por espacios inmobiliarios sigue creciendo, especialmente en sectores como el industrial y el habitacional. Las Fibras jugarán un papel fundamental en este crecimiento, facilitando el financiamiento y la inversión en proyectos que beneficien a la economía en general”.

 

Conclusión

 

La entrevista con Javier Contreras de Click Seguridad Jurídica ofrece una visión integral sobre el papel fundamental que desempeña la seguridad jurídica en el sector inmobiliario y fiduciario. A medida que el mercado continúa evolucionando, la necesidad de estructuras sólidas y confiables se vuelve más crítica que nunca. Click se presenta como un aliado estratégico para los inversionistas, asegurando que sus activos estén protegidos y que sus inversiones sean rentables y sostenibles en el tiempo.

 

En un entorno donde la incertidumbre puede ser la norma, invertir en Fibras a través de una entidad confiable como Click puede ser la clave para construir un futuro financiero sólido y seguro.

 

 

 

 

 

Javier Contreras

Director General de Click Seguridad

La Importancia de las Fibras Inmobiliarias en el Desarrollo Urbano de México: Una Entrevista con la Arquitecta Romy Rojas  

Por Mundo Fiduciario 

 

La manera en que se desarrolla el entorno urbano es fundamental para el bienestar de las comunidades. Las fibras inmobiliarias han surgido como una figura clave en el desarrollo urbano de México, y para profundizar en este tema, tuvimos la oportunidad de conversar con la arquitecta Romy Rojas, presidenta del  Consejo Nacional de Desarrollo Urbano de México (CONARED). Durante esta entrevista, nos compartió su visión sobre el papel de las fibras en el desarrollo urbano, los desafíos que enfrentan y las oportunidades para mejorar la calidad de vida en las ciudades. 

 

El Rol de las Fibras Inmobiliarias 

 

La presidenta del CONARED comenzó destacando la importancia de las fibras inmobiliarias en el desarrollo urbano en México, señalando que han tomado un posicionamiento significativo en las últimas dos décadas, especialmente en la última década. «Las fibras han venido a impulsar el desarrollo de vivienda, ofreciendo oportunidades que antes no se tenían», explicó. Esta herramienta no solo beneficia a los desarrolladores, sino que también ayuda a regular el mercado y a mejorar la accesibilidad a la vivienda. 

 

Influencia en la Planificación Urbana 

 

Cuando se le preguntó sobre cómo las fibras inmobiliarias pueden influir en la planificación urbana, Rormy Rojas subrayó que estas marcan el tipo de mercado y crean un efecto multiplicador en la economía. «Las fibras son impulsores que empiezan a marcar cierta presión en el mercado, lo que a su vez regula el precio de la vivienda», comentó. Esta dinámica es crucial para garantizar que el desarrollo urbano sea sostenible y accesible para todos. 

 

Educación y Conciencia en el Desarrollo Urbano 

 

La arquitecta también abordó la necesidad de educar tanto a desarrolladores como a la comunidad sobre la importancia de las fibras inmobiliarias. «Existen iniciativas importantes que dividimos en dos rubros: asesorías a gobiernos y campañas de sensibilización ciudadana», dijo. A través de la Red, se busca empoderar a la ciudadanía para que comprendan los beneficios del desarrollo urbano y cómo este impacta en su calidad de vida. 

 

Desafíos en el Sector 

 

Romy Rojas no esquivó los desafíos que enfrenta el sector de las fibras inmobiliarias. Uno de los principales obstáculos es la falta de alineación de los gobiernos con las nuevas políticas que promueven la sostenibilidad y la planificación adecuada de la vivienda. «Es fundamental que los gobiernos estén en sintonía con estas políticas para que las fibras puedan prosperar y generar un impacto positivo en el desarrollo urbano», enfatizó. 

 

Colaboración Público-Privada 

 

La colaboración entre las fibras inmobiliarias y las autoridades es esencial para lograr un desarrollo que beneficie a las comunidades. «Debemos participar y estar presentes en los gobiernos, influyendo en las decisiones que afectan el tipo de vivienda que se construye», dijo Romy Rojas. Este tipo de colaboración puede llevar a un esquema de «ganar-ganar» que beneficie tanto a los desarrolladores como a los ciudadanos. 

 

Inversión Social y Bienestar 

 

Un aspecto crucial de las fibras inmobiliarias es su capacidad para contribuir a proyectos que priorizan el bienestar social. Romy Rojas afirmó que «cuando se hacen bien las cosas, repercute directamente en los ciudadanos más vulnerables». La construcción de vivienda de calidad no solo mejora la accesibilidad, sino que también proporciona seguridad y calidad de vida a las familias. 

 

Tendencias Futuras 

 

Sobre las tendencias futuras en el sector de las fibras inmobiliarias, la arquitecta destacó la creciente importancia de la construcción de vivienda de tipo medio y de alta densidad. «Las fibras están buscando expandirse mediante desarrollos verticales, lo que representa una gran oportunidad para atender la demanda de vivienda en las ciudades», explicó. 

 

Consejos para Nuevos Desarrolladores 

 

Finalmente, Romy Rojas ofreció consejos a aquellos que consideran ingresar al mercado de las fibras inmobiliarias. «Es fundamental pensar fuera de la caja y comprender que el financiamiento es la base de cualquier proyecto», afirmó. La planificación adecuada y la colaboración con las autoridades son clave para garantizar que los desarrollos urbanos sean sostenibles y accesibles. 

 

Reflexiones Finales 

 

A lo largo de la entrevista, Romy Rojas enfatizó la importancia de la participación ciudadana en el desarrollo urbano. «Debemos ser ciudadanos activos y mantenernos informados sobre el impacto que nuestras decisiones tienen en nuestras comunidades», concluyó.  

 

La arquitecta dejó claro que el futuro de las fibras inmobiliarias en México es prometedor, siempre y cuando se trabaje en conjunto para crear un entorno urbano que beneficie a todos. 

 

La visión de Romy Rojas sobre el papel de las fibras inmobiliarias en el desarrollo urbano es un recordatorio de que el crecimiento y la sostenibilidad de nuestras ciudades dependen de la colaboración entre todos los actores involucrados. Con un enfoque en la educación, la inversión social y la planificación sostenible, las fibras inmobiliarias tienen el potencial de transformar el paisaje urbano de México para mejor. 

 

 

 

Romy Rojas Garrido

Presidenta del Consejo Nacional de Desarrollo Urbano de México (CONARED), además lidera la empresa Urban Linked Culture “ULC”.

El Papel del Capital Privado en la Infraestructura de México: Una Entrevista con Liliana Reyes  

Por Mundo Fiduciario 

 

En el contexto global marcado por la incertidumbre económica y política, el capital privado se presenta como un motor esencial para el desarrollo de proyectos de infraestructura en México. Para profundizar en este tema, tuvimos la oportunidad de entrevistar a Liliana Reyes, representa Directora General de la AMEXCAP, quien compartió su visión sobre el impacto de esta industria en el crecimiento económico del país.  

 

La Asociación Mexicana de Capital Privado  

 

La AMEXCAP fue fundada en 2003 y es una organización sin fines de lucro que representa a toda la industria de capital privado en México. A través de más de 85 fondos asociados, AMEXCAP ha facilitado inversiones por más de $15,600 millones de dólares en México, impulsando la creación de más de 1.8 millones de empleos y apoyando proyectos clave en sectores como energía, infraestructura y tecnología. Actualmente, AMEXCAP cuenta con más de 85 fondos miembros que operan en seis estrategias distintas: Capital Emprendedor, Capital de Crecimiento, Crédito Privado, Infraestructura y Energía, y Bienes Raíces.  

 

Reyes explicó que la asociación reúne a una variedad de fondos que invierten en diferentes sectores, desde el venture capital hasta el capital de infraestructura y energía. “Nuestro objetivo es hacer que esta industria crezca a través de diversas incitativas y una de ellas es destacar la importancia del capital privado en proyectos de infraestructura”, afirmó Liliana.  

 

Actualmente la AMEXCAP representa alrededor de 50 fondos que han financiado más de 100 proyectos en México, de los cuáles más del 40% han sido miembros de AMEXCAP acumulando inversiones que superar los 15, 600 millones de dólares. Entre los fondos destacados se encuentran Mexico Infrastructure Partners y varios otros de origen global. Esta inversión no solo posiciona a México como un destino clave para el capital privado, sino que también promueve la visibilidad y la confianza en estos proyectos cruciales para el desarrollo económico del país. 

 

Diálogo con el Gobierno y Marco Regulatorio 

 

Uno de los pilares de la AMEXCAP es el diálogo constante que mantiene con el Gobierno federal y local para fortalecer la industria del capital privado. Reyes mencionó que este diálogo incluye conversaciones con reguladores y actores clave gubernamentales, como la Secretaría de Hacienda, Secretaría de Economía y la CONSAR. «Este trabajo nos permite incluir a la industria en las agendas regulatorias y demostrar su relevancia para el crecimiento económico», explicó. 

 

  • Un ejemplo reciente de esta colaboración es la reforma a la Ley del Mercado de Valores, que busca facilitar el acceso de las empresas al mercado bursátil nacional. Además, la AMEXCAP mantiene un diálogo permanente con las AFORES para promover mejores prácticas que faciliten la inversión en fondos de capital privado que impulsen el crecimiento económico y el desarrollo de infraestructura en el país. 

 

Impacto en el Crecimiento Regional y Generación de Empleo 

 

El capital privado no solo se enfoca en la inversión, sino que también juega un papel crucial en el crecimiento regional y la generación de empleo. Reyes destacó que, en los 22 años de actividad de la industria en México, se han generado cerca de 1.8 millones de empleos formales, de los cuales 385,000 provienen de inversiones en infraestructura. «Estos empleos contribuyen al bienestar social y cierran brechas regionales», afirmó Reyes, subrayando que el impacto del capital privado va más allá de lo económico, cumpliendo con altos estándares de sostenibilidad. 

 

Sectores con Mayor Atracción de Inversión 

 

Al ser cuestionada sobre los sectores de infraestructura más atractivos, Reyes mencionó que las energías renovables y la infraestructura vial están en el centro de atención. «La transición hacia energías limpias es fundamental, y la infraestructura vial facilitará la relocalización de empresas y la conectividad necesaria para el crecimiento de nuevas industrias», expresó. 

 

Proyectos Emblemáticos y Casos de Éxito 

 

La AMEXCAP ha estado involucrada en varios proyectos emblemáticos. Reyes mencionó carreteras como la de Tuxtla a San Cristóbal y hospitales desarrollados por fondos como Blackrock. «Estos proyectos no solo mejoran la conectividad y los servicios de salud, sino que también están respaldados por fondos que siguen las mejores prácticas ambientales y sociales», afirmó. 

 

Retos y Oportunidades en el Capital Privado 

 

Sin embargo, la industria no está exenta de retos. Liliana Reyes destacó que uno de los principales desafíos es la competencia por levantar capital, especialmente en un entorno económico incierto. «Los fondos deben atraer inversionistas que estén dispuestos a invertir en proyectos, y eso puede ser complicado con tasas de interés elevadas y mayor competencia entre fondos», explicó. 

 

A pesar de los retos, Reyes se mostró optimista sobre las oportunidades que ofrece el capital privado, especialmente en el contexto de las ciudades inteligentes. «La inversión en capital privado es fundamental para el desarrollo de ciudades inteligentes, ya que permite financiar proyectos innovadores que mejoran la calidad de vida y la eficiencia urbana», comentó. 

 

Iniciativas de Educación Financiera 

  

La AMEXCAP también lidera iniciativas de educación financiera para promover la comprensión del capital privado en México. Reyes explicó que la asociación ha desarrollado un diplomado en colaboración con la Universidad Anáhuac, diseñado para capacitar a los actores de la industria y hacerla más accesible y comprensible. 

 

Perspectivas a Futuro 

 

Mirando hacia el futuro, Reyes se mostró optimista sobre el panorama de la inversión en capital privado en México. «La industria ha demostrado ser resiliente y continuar creciendo, incluso en tiempos de dificultad económica», afirmó. La AMEXCAP espera que en los próximos cinco años aumente la creación de fondos y la participación de inversionistas, lo que a su vez generará más recursos para el tejido económico nacional. 

 

Mensaje para Nuevos Inversionistas 

 

Finalmente, Reyes dejó un mensaje claro para los nuevos inversionistas: «El capital privado es un motor esencial para el desarrollo sostenible y cada vez más inversores buscan este tipo de oportunidades. Es importante que todos conozcan esta industria y consideren el capital privado como una opción viable para financiar proyectos». 

 

La conversación con Liliana Reyes subraya la importancia del capital privado en el desarrollo de México, destacando tanto sus retos como sus oportunidades. En un entorno en constante cambio, el capital privado emerge como un aliado estratégico para el crecimiento económico y la innovación en el país. 

 

Si eres inversionista y quieres explorar oportunidades en el capital privado, te invitamos a participar en la Cumbre AMEXCAP 2025. Será una plataforma única para conectar con líderes del sector, descubrir proyectos innovadores y conocer cómo tu inversión puede generar un impacto significativo. 

 

 

 

Liliana Reyes

 Directora General de la AMEXCAP