Archivos del autor: Adolfo González Olhovich

México: Planeación Patrimonial, una necesidad o un estilo de vida

Hablar de la vida, es algo que nos gusta; de mujeres hablan lo hombres y los hijos nos cambian la perspectiva; dicen los abuelos que con los nietos su trabajo es consentir, no educar. Pero qué debemos cuidar, cuáles son los aspectos que al crecer cambian y que debemos prever.
Existen diferentes maneras en las que incrementamos nuestro patrimonio: suerte, herencia, premios o trabajo. En esta serie de artículos no se revisará el cómo se llega a él, sino el cómo por medio de fideicomisos o estructuras se pueden obtener beneficios para mantenerlo protegido y en determinado momento se entregue conforme a nuestra voluntad. Esta propuesta está diseñada para que en cinco artículos revisemos:

1. Planeación patrimonial una necesidad o un estilo de vida
Los conceptos que un plan acerca del patrimonio deben contemplar o atender; así como los bienes o derechos que debe comprender.
2. Los beneficios de una Planeación Patrimonial y sus detonadores
Se tocan las consecuencias en caso de presentarse incapacidad, declaración de ausencia o fallecimiento, y los beneficios en cada caso a través del uso de fideicomisos.
3. Las partes de un fideicomiso de Planeación Patrimonial
La lógica nos llevara a revisar los jugadores y beneficiarios, describiendo las características y puntos que debemos tener en cuenta en cada caso.
4. Control Accionario
Aquí analizaremos situaciones y estrategias mediante de las cuales el empresario y su familia logran que el negocio sobreviva varias generaciones usando al fideicomiso.
5. Los riesgos fiduciarios de una Planeación Patrimonial
Cerramos ciclo examinando qué cosas se deben tomar en cuenta, que términos cuidar y las cláusulas que deben incluir estos contratos para cumplir con los fines requeridos y esperados y minimizar los posibles problemas, incluyendo algunas soluciones para el caso de países donde existan las “legítimas”(1).

La coyuntura de vida y sus retos
Nacimiento, niñez, adolescencia, adultez, matrimonio, madurez, vejez y muerte: una línea simple en concepto y compleja en su desarrollo ¿Qué debemos visualizar cuando pensamos en una Planeación Patrimonial? Si analizamos nuestra línea de actos encontraremos que hemos sido ayudados por un lado y por otro queremos apoyar a nuestros seres queridos para que logren alcanzar una siguiente fase exitosa. Esto da razón a que debemos cuidar y darle seguridad a nuestro patrimonio con las mejores herramientas que estén a nuestra disposición, debiendo ser tan dinámicas que los cambios de vida o necesidades sean fáciles de incorporar. No ubicamos ninguna mejor que el fideicomiso.

 

Bienes afectos a una Planeación Patrimonial
La primera gran pregunta es: ¿Qué bienes tengo o tiene mi cliente? ¿Cómo los debo organizar para hacer eficiente la propuesta? Si bien hablaremos de contratos, es de todos sabido que los fideicomisos tienen sus peculiaridades; como propuesta académica nos gustaría agrupar las aportaciones a fideicomisos por su naturaleza en:
a) Líquidos, entendiendo efectivo y valores negociados en mercados reconocidos;
b) Acciones de compañías privadas, considerando las acciones, intereses o partes que se tienen en negocios, siempre y cuando los mismos no coticen en mercados reconocidos.
c) Inmuebles, incluyendo propiedades urbanas y rurales.
d) Derechos, como son -a manera de ejemplo- las marcas, los que están al cobro por algún contrato y en general toda posibilidad transferible de recibir algún beneficio derivado de cualquier acto jurídico;
e) Otros, todos los demás bienes que podemos transmitir, como piezas de arte, automóviles, joyas, etcétera.

 

En consideración de lo anterior podemos decir que el patrimonio de una persona generalmente se concentrará en los siguientes bienes, de acuerdo con su forma de vida:

Todos en la práctica logramos aglutinar nuestro patrimonio de manera ordenada y nos quedamos tranquilos al saber qué tenemos y dónde ésta. No obstante, para poder lograr mayor control debemos imaginar el segundo movimiento, como en el ajedrez: ¿qué pasará cuando no esté aquí?, ya sea por incapacidad, ausencia o muerte; ¿quién y cómo tendrá control para beneficiarse de mis bienes?; ¿cómo se mantendrán y administrarán?. En general los fiduciarios, a través de fideicomisos, pueden ayudar a despejar estas y otras preguntas que el ajedrez de la vida nos pone por delante. Cada tipo de bien o derecho tiene su particularidad y el consultor fiduciario debe encontrar la forma de transmitirlo, recibirlo en el fideicomiso y administrarlo, buscando el justo medio entre la operación, el riesgo y el costo.

Conceptos de una Planeación Patrimonial


En mi experiencia son ocho los puntos que durante la vida, en sus diferentes coyunturas, siempre están presentes:
a) Confidencialidad Cierto es que a muchos la idea de que las personas de su entorno sepan que tiene dinero les llama la atención. Sin embargo, a la mayoría de nosotros nos cautiva la imagen de que poca gente conozca cuánto tenemos. Para esto, el fidecomiso resulta un instrumento eficiente porque con su creación el patrimonio autónomo y todos los actos derivador tanto en vida como después de ella-, se ejecutarán a nombre del fiduciario, dejando en un nivel de la mayor privacidad al fideicomitente (dueño del patrimonio) y sus fideicomisarios (beneficiarios).


Existen dos motivos principales por los que la persona de nuestros países en estos días busque reducir el número de personas con conocimiento de su patrimonio:
1. Seguridad en vida y protección de los herederos. En vida, la posibilidad generada en alguna gente de saber cuánto valgo o vale mi cliente se debe eliminar, ya que no conocemos la naturaleza, el desarrollo y las eventuales derivaciones de ese conocimiento.
2. Reserva familiar. Cada cabeza es singular y no necesariamente es bueno que todos los integrantes de la familia estén en conocimiento de lo que está pasando o pasará.
b) Incapacidad o estado de interdicción La ley en general resuelve este tema, porque en toda legislación y en cada jurisdicción se propone de una u otra manera la solución, incluso en lugares como la ciudad de México la norma da la posibilidad de nombrar de antemano un tutor. No obstante, no siempre es la mejor respuesta a los problemas que en realidad se enfrentan. Por medio del fideicomiso podemos establecer una vía paralela donde dejamos las reglas para el patrimonio, ya sea para una capacidad parcial o permanente. Las posibilidades usando esta herramienta hacen que la toma de decisiones sobre los bienes y el cuidado de los mismos se hagan conforme a la voluntad del fideicomitente.
c) Unión Familiar Al igual que en toda interacción humana las familias tienen su complejidad. Los roles, responsabilidades y facultades se adoptan de una manera muy firme y no necesariamente con el acuerdo de todos. Así la experiencia nos indica dos grandes elementos en que el recurso del fideicomiso mitiga el riesgo de una separación familiar:

a. Hijo Administrador Existe el elegido por el propietario del patrimonio para tomar decisiones y administrar los bienes. Si bien hay historias negativas -que no son el objeto de este artículo-, el miembro que toma
esta posición estará trabajando para la familia y al que probablemente no le paguen, en todo momento será criticado y cuestionado. El uso del fideicomiso ayuda a relevar algunas de dichas responsabilidades, al ser e  fiduciario quien lleva a cabo la voluntad del fideicomitente, reduciendo posibles roses o fricciones entre él y el grupo familiar.


b. Consejo de Hermanos En todo grupo social existen elementos de unión: llamémosles principios filosóficos o conceptos éticos, morales, comunes. En una familia los usos y costumbres suelen ser los mismos. Cuando la familia crece, a través de enlaces, por ejemplo, en el núcleo empieza a haber influencias extrañas con sentido diverso. Los puntos de vista afortunados siempre serán bien recibidos, pero los que no lo son causan estrés entre el integrante que defenderá su célula familiar y los demás integrantes de grupo de origen. Es por esto que el consejo de hermanos funciona, generalmente, hasta que:

La familia ampliada, esposas(os) o similares, interviene en la toma de decisiones; u
2. Otros parientes empiezan a tomar decisiones con el antecedente de filosofías familiares distintas, resultado de la unión de la familia de origen y una nueva.

 

d) Protección del Patrimonio Si hablamos de riesgo, es cuando nadie se salva. El trabajar en un piso 20 es peligroso: podría ocurrir un terremoto; el hacer negocios contrae posibilidades de ser demandado, aun cuando nos asista la razón; el contratar un empleado implica una contingencia laboral; el ser servidor público supone responsabilidades que pueden tener efectos sobre el patrimonio. Es decir que todo lo que hacemos en la cotidianidad implica unos resultados y estos pueden llegar a la afectación de nuestro patrimonio. En virtud de que al fideicomiso le transmitimos la propiedad del mismo, es decir éste deja de ser del fideicomitente, en la mayoría de las jurisdicciones los mismos no podrán ser embargados o en una situación similar y contingente el fideicomitente. Es importante apuntar que el fideicomitente no deja de ser propietario de los derechos fideicomisarios, de recibir beneficios del fideicomiso, algo que sí puede ocurrirle a los acreedores.
e) Simplificación Sucesoria, dicen los estadounidenses que hay dos cosas seguras en esta vida:

 La muerte
 Pagar impuestos

 

Los mexicanos buscan incluso con rituales populares cierta belleza en la muerte. Pero refiriéndonos a nuestros bienes o los activos de clientes, la sucesión es un proceso complicado. Se simplifica si se tiene un testamento que cumpla con las condiciones de ley, y puede llegar a ser muy complicado si el fallecido no previó ni siquiera eso. De nueva cuenta el fideicomiso, que en el mejor de los casos debe de estar coordinado con el testamento y, si existe el Protocolo Familiar, es la mejor arma para lograr una eficiente y simple transmisión de los bienes a nuestros herederos o legatarios: lograr que algunos conceptos, como condicionar entregas o nombrar herederos sustitutos, se ejecuten de manera ágil y con certeza; se delimitan responsabilidades del Hijo Administrador y se evitando subjetividades del albacea.

 

f) Control del Patrimonio, todo derecho u obligación en general intrínsecamente contiene derechos pecuniarios y para toma de decisiones. Hay veces que por salud de los negocios, estos deben ser separados. El caso más claro son los fideicomisos de Control Accionario en donde a las acciones fideicomitidas, se les separan los derechos patrimoniales -definidos ampliamente como la posibilidad de recibir dividendos- de los corporativos, reconocidos en lato sensu como la opción de votar en asamblea; logrando que la toma de decisiones se haga por quien conoce el negocio, generalmente un Comité Técnico, y recibiendo los beneficios en dinero aquellos que por vida les corresponde.
g) Inversión del Patrimonio, el saber cómo y dónde se debe invertir el patrimonio de cualquiera de nosotros es importante. No obstante, depende de muchos factores, incluyendo edad, aversión al riesgo, monto de patrimonio, etcétera. Comúnmente se dice que se deben cubrir con cuatro fondos:

  Vida diaria;

  Educación de los hijos;

  Retiro y vejez;

  Manutención de los padres

En todos los casos el fideicomiso puntualmente puede ayudar a generarlos.
h) Eficiencia Fiscal En la mayoría de los países el régimen fiscal y de fiscalización es un punto toral para la economía, al igual que el gasto de los mismos. Toda Planeación Patrimonial debe traer aparejada una estrategia fiscal que, de acuerdo con la ley, aporte beneficios al fideicomitente, como una empresa lo haría con sus accionistas. Una familia por sí misma es un ente económico y así se debe ver.


¡Hasta el siguiente número de Mundo Fiduciario!

 


(1) Se llama Legítima a aquella porción de bienes de que el testador (persona que hace el testamento) no puede disponer por haberla reservado la Ley a determinados herederos, llamados por ello herederos forzosos o legitimarios. Es decir, todo legitimario es heredero, mas no todo heredero es legitimario (hay una relación de género-especie)

México: Especial FIBRAS

FIBRAS La democratización del negocio inmobiliario

A través de las siguientes páginas se busca profundizar sobre los fideicomisos de infraestructura y bienes raíces conocidos en el mercado como FIBRA o FIBRAS. No creemos que el constituir un vehículo como éste sea el trabajo de una sola firma o especialista, se requiere de un grupo multidisciplinario que en equipo, trabaje en casos específicos para lograr que el dueño de los inmuebles, los inversionistas, el fiduciario y las autoridades consideren que es un negocio sólido y con los riesgos medidos.
Los diversos autores que participaron en el presente artículo central revisan el tema con visiones distintas pero todos coinciden que la figura cambiará radicalmente el negocio inmobiliario en México.

En los últimos años se ha venido hablando de FIBRAS, de su gran potencial benéfico para el sector inmobiliario; sin embargo, la escasa dotación de información que está muy especializada y, en algunos casos, fraccionada ha significado que paulatinamente apenas estemos construyendo una imagen cada vez más clara de este importante vehículo que puede acercar dinero a desarrollos inmobiliarios y/o de infraestructura. Pero para hacer más claro su concepto es fundamental explicar qué es una FIBRA y sus antecedentes.
Este tipo de vehículo de inversión tiene su origen en Estados Unidos donde se le conoce como REITs (por sus siglas en inglés Real Estate Investment Trusts), y fueron creados para proporcionar al público inversionista un mecanismo de inversión en grandes proyectos inmobiliarios. Su éxito radica en que son entidades que brindan atractivos rendimientos con un bajo nivel de riesgo. Es decir, en el caso específico de las fibras, una o varias personas, fideicomitentes portan (trasmiten la propiedad) de dinero y/o bienes inmuebles a un fideicomiso, el cual emitirá certificados fiduciarios que otorgará a los tenedores (fideicomisarios) ciertos derechos y que, por lo menos, representarán el valor del patrimonio México: Especial FIBRAS

FIBRAS La democratización del negocio inmobiliario aportado con el fin de que el fideicomiso “se dedique a la adquisición o construcción de bienes inmuebles que se destine al arrendamiento o a la adquisición del derecho a percibir ingresos provenientes del arrendamiento de dichos bienes, así como a otorgar financiamiento para lograr esos fines”.(1)

(1) Artículo 223 y 224 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta
Gracias a las ventajas que nos brinda la ley mexicana, la FIBRA es la mejor manera de consolidar en una sola estructura jurídica, segura y versátil, los elementos que se requieren. De esta manera, en el mundo fiduciario nos encontramos con diferentes formas de utilizar el fideicomiso, como son, por mencionar algunas, y sin importar el tamaño del proyecto inmobiliario:
a) Los fideicomisos de desarrollo inmobiliario o llamados fideicomisos inmobiliarios A + B, donde una parte aporta el terreno y la otra lo desarrolla.
b) Los fideicomisos de rentas, donde el vehículo mantiene la propiedad de ciertos inmuebles y recibe las rentas que los mismos generan.
c) Los fideicomisos emisores, los cuales con el fin de financiar proyectos emiten títulos de crédito que pueden o no ser colocados en la Bolsa Mexicana de Valores, obteniendo recursos de los diferentes tipos de inversionistas a cambio de un premio.
d) Los fideicomisos públicos–privados, los cuales en sus diferentes modalidades ayudan a entrelazar los objetivos de gobierno y de particulares en temas específicos como la infraestructura.

La Secretaria de Hacienda, la Bolsa Mexicana de Valores y los legisladores, desde nuestro punto de vista, unieron en las FIBRAS diferentes productos fiduciarios con la intención de que en el fideicomiso se mantenga la propiedad de los desarrollos inmobiliarios, los rente y por medio de la emisión de certificados públicos o privados, como lo hacen los REITs en Estados Unidos, se financie la operación con interesantes rendimientos, incrementado los mismos gracias a los beneficios fiscales que se les conceden.

 

En este sentido fue muy alentador el mensaje del Presidente de la Bolsa, Luis Téllez, quien en un desayuno con motivo de la promoción de FIBRAS (en fecha cercana al “debut” de FIBRA UNO) destacó: “…Con las FIBRAS es de esperarse que el promotor se dedique más a promover más desarrollos que andar atorado con uno, buscando

socios, cuando la Bolsa puede respaldarlo al acercar al mercado a esos proyectos que tienen rentabilidad, y en lugar de conseguirse un par de socios se puede, en cambio, lograr cientos o hasta miles de socios inversionistas…” También mencionó que los Fondos para el Retiro y Fondos de Ahorro, son instituciones que pueden invertir en este tipo de vehículos, ya que al estar obligados a generar –con un razonable riesgo- los créditos necesarios para responder a los intereses de sus ahorradores, se convierten en un atractivo mercado para invertir en FIBRAS.

La noticia de que finalmente había sido lanzada exitosamente la primera FIBRA en el país, abre un amplio horizonte de posibilidades, donde los aspectos del capital –de riesgo y financiero– pueden someterse a una diferente estrategia.

Tenemos un nuevo “vehículo” que nos puede conducir a diversos y positivos escenarios y habrá que ir aprendiendo a “manejarlo”. Para esto, se requiere que los desarrollos inmobiliarios que se propongan, tengan un probado grado de madurez, los estudios y proyectos que garanticen su viabilidad y rentabilidad, así como el historial del grupo promotor, que deberá garantizar capacidad, probidad y experiencia.
Se sabe que la integración de la FIBRA es compleja, el notable retraso que se tuvo para lograr la primera es evidente, aún así es de esperar que conforme se vayan generando nuevas FIBRAS, tanto el mercado, como los promotores y sus principales actores se capaciten y vayan acumulando la experiencia necesaria para ir mejorando la gestión de las mismas.
Recordemos que a fines de los años 50´s y principio de los 60´s, la Ley de Condominio y la aplicación de la misma no fue fácil de implementar en el DF y todavía, hasta mediados de la década de los ochenta, en muchos estados de la república, tanto promotores, arquitectos, notarios y los registro público locales, así como varios condóminos y usuarios, no sabían definir, establecer, registrar, implementar y menos administrar un condominio (ni había leyes locales que lo permitieran).

El que pequeños ahorradores puedan, a través de la Bolsa de Valores, participar en grandes negocios inmobiliarios, indudablemente tiene un sentido político-social avanzado, pues democratiza el acceso de modestos inversionistas a grandes empresas, que de otra forma les sería imposible y obviamente les permite mejores ingresos.
Quien hoy recibe en la banca por sus ahorros (digamos $300 mil pesos) alrededor del 6% de interés anual es un potencial inversionista porque le es factible aumentar este porcentaje invirtiendo en FIBRAS y éstas se convierten en su nueva alternativa de renta patrimonial. Esta democratización del capital, tiene implicaciones socio-económicas positivas, sobre todo en un ámbito político enfrentado y polarizado, además es una oportunidad para invitar indistintamente a los tres niveles de gobierno, ya que con la coyuntura que se presenta, ahora pueden participar en varios de nuestros proyectos con inversión, tierras, obras o permisos a cambio de sus correspondientes certificados, donde se garantizan los intereses del sector púbico.

El hecho que los negocios de FIBRAS deben de cumplir con una serie de requisitos como gobierno corporativo (léase eficiente) y se transparente la administración, como debe ser en toda empresa pública, facilita en gran medida el camino de justificar la participación de cualquier entidad de gobierno y les permite a éstas promover empresas público-privadas para múltiples propósitos: desde el desarrollo de grandes reservas territoriales, concesiones de servicios públicos hasta los permisos a desarrollos comerciales, derechos por conexión de servicios, así como otros muchos de operación urbana que signifique rentas o ingresos de naturaleza análoga. Todo esto puede llegar a ser el tema de amplias alianzas entre promotores / inversionistas, sector público y el mercado.

ALGUNOS BENEFICIOS DE LAS FIBRAS
a) Confidencialidad frente a terceros (secreto fiduciario). Al crearse un patrimonio autónomo todos los actos que se realizan se llevan a cabo a nombre del fiduciario; esto no implica que la autoridad fiscal no esté enterada de lo que sucede pero se reduce en forma importante quienes son los propietarios de los bienes frente a terceros.
b) Control del patrimonio. En su caso, a través de la figura del Comité Técnico se pueden tomar decisiones, incorporando buenas prácticas de Gobierno Corporativo, pero con las limitaciones acordadas entre las partes.
c) Copropiedad. En caso de inmuebles, se evita que se establezca un régimen de copropiedad.
d) Protección de activos. El patrimonio fideicomitido no puede ser gravado o embargado por obligaciones del fideicomitente. Los acreedores pueden gravar o embargar los derechos sobre el fideicomiso, dejando a salvo el negocio que se genera en el fideicomiso.
e) Certeza jurídica e imparcialidad; El fiduciario, actuando como buen padre de familia debe apegarse a su encomienda, conforme lo establece el contrato de Fideicomiso, sin más facultades que las que dicho instrumento le confiera.
f) Reglas de lavado de dinero. La situación en México nos invita y la ley nos obliga a saber con quién tenemos nexos o negocios. Al usar un fideicomiso la instrucción financiera debe correr sus procesos de Prevención de Lavado de Dinero, lo que deja a todas las partes con una mayor seguridad.
g) Modelo asociativo. El fideicomiso es un excelente modelo para reunir a un grupo de personas para realizar un fin determinado, en virtud de su flexibilidad para adoptar las reglas de negocio dejando la responsabilidad de la propiedad de los bienes en un tercero autorizado.

h. Transparencia. Todo fideicomiso que emita certificados fiduciario debe tener cierto grado de transparencia frente a los fideicomisarios, y mucha transparencia si consideramos a los tenedores de los mismos al gran público inversionista a través de la Bolsa Mexicana y sus instituciones de apoyo.
Así, a grandes rasgos podemos concluir que la FIBRA es:
I. Un eficaz vehículo para crear valor y recibir rendimientos, apoyando al desarrollo de la infraestructura en México.
II. Un atractivo negocio inmobiliario, financiado a través de la Bolsa Mexicana de Valores.
III. Eficiente fiscalmente, con las precisiones según el caso.
IV. Adaptable a diferentes escalas y proyectos con distintos niveles de participación y jugadores.
V. La democratización del negocio inmobiliario.
VI. Flexible, no todo tiene que ser FIBRA, pueden ser una o varias de las
siguientes figuras:
i. Fideicomisos solos
ii. Fideicomisos con emisión
iii. Fideicomisos con rentas
iv. FIBRAS
v. CKDs
Por ello, los fideicomisos de infraestructura y bienes raíces abren un amplio panorama de posibilidades no sólo para los desarrolladores inmobiliarios sino también para los inversionistas y otros nichos

México: ¿Los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (FIBRAS) serán el negocio del siglo?

Los últimos dos siglos han estado marcados de una u otra manera por la fiducia o el trust. En el siglo XIX en Estados Unidos se lograron aglutinar y consolidar un número importante de mercados; en México ya en siglo XX se garantizaron las líneas ferroviarias; se lograron centros turísticos lideres a nivel internacional como Cancún; los fideicomisos públicos tomaron fuerza; se construyeron carreteras; las familias líderes en el país lograron trasmitir el control de sus empresas a las nuevas generaciones a través del fideicomisos de control accionario; muchas empresas se han financiado usando esquemas fiduciarios, y la Bolsa Mexicana de Valores reforzó su uso al ser un mecanismo ágil y seguro que hoy tiene más de 5.7 billones de pesos en activos administrados.
Todos prácticamente hemos estado cerca de un fideicomiso, no obstante, sólo algunos aprovechan las ventajas que estos otorgan.
A pocos días de que se crucen los primeros Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios en la Bolsa Mexicana de Valores recordé, con un grupo de amigos, como unos años atrás, alrededor de 2004, los invite para presentarles la nueva manera de ver el mercado inmobiliario; escépticos y dudosos nos reunimos en la sala de juntas que por sí misma sorprendió a todos, después de ver la presentación que revisaba la oportunidad de negocios que representaban los REITS (Real Estate Investment Trust), en Estados Unidos de Norte América, hoy con un valor de capitalización mayor a los $300 mil millones de dólares y un retorno anual a largo plazo mucho mayor al hacer un promedio de todos ellos a los índices accionarios más importantes en aquel país, la emoción era notoria. Así iniciamos trabajos al respecto el equipo incluía varios profesionistas como fiscalistas, abogados, desarrolladores, y algunos consultores fiduciarios como yo. Días después los correos iban y venían hasta que el dictamen final cambio nuestras caras y entendimos, que había “temas” que superar.
Jóse Antonio González Anaya en su encargo como Director de Seguros y Valores, Pepe Toño González Anaya como se hace llamar, hoy Subsecretario en la Secretaria de Hacienda y Crédito Público, y su equipo, hicieron diferentes propuestas y reformas a los artículos 222 y 223 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta y otras tantas al Código Fiscal de la Federación; así nació la Ley del Impuesto Empresarial Tasa Única y se siguieron haciendo esfuerzos al respecto. Se unificó el criterio en varios Estados hasta que hoy, perfectible como todo en la vida, la regulación al parecer está lista.

Por nuestro lado seguimos estudiado y monitoreando el mercado.
Sorpresa nos llevamos al analizar como en Latinoamérica, muchos países le debían su infraestructura urbana, comercial, industrial y habitacional, a los fideicomisos inmobiliarios donde sus certificados fueron titularizados o se emitieron y negociaron en sus Bolsas de Valores locales; ejemplos como Puerto Madero en Buenos Aires que fue construido gracias a los Fideicomisos Financieros, y así en otros países como Canadá, Singapur, Australia, y un buen número de países
que han aprovechado la figura o por lo menos, vehículos similares. Iniciamos el proceso de implementación con diferentes clientes y con todos concluíamos que la barrera más importante era el costo del dinero, de 2004 a 2008 los desarrolladores y propietarios de inmuebles a través de banca múltiple, tenían acceso al dinero gracias a tasas que se encontraban muy por debajo de lo Consultor Fiduciario y Director General de TMSourcing.
México:
¿Los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (FIBRAS) serán el
negocio del siglo?que había que pagar a inversionistas o participantes bursátiles.
Hoy en México la situación es diferente a lo que se vivió en aquel entonces, algunas instituciones han dejado de establecer créditos con la industria inmobiliaria si precisar ¿por qué? Si bien es cierto, en algunos mercados encontramos sobre oferta, en otros vemos problemas fundamentales pero un buen grupo necesitan ser desarrollados para atender las necesidades que hoy existen. Así la Bolsa Mexicana de Valores, que a realizo un gran esfuerzo para poder tener la plataforma y elementos de este nuevo tipo de activos, es la manera de financiar a los proyectos de una forma eficiente.
Una FIBRA, conforme al artículo 223 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta, es un fideicomiso que tiene como fin la adquisición o construcción de bienes inmuebles para que se destinen al arrendamiento o a la adquisición del derecho a percibir ingresos provenientes del arrendamiento de dichos bienes, así como a otorgar financiamiento para esos fines; que al cumplir con algunas condiciones puede obtener beneficios fiscales, siendo el más importante de estos, la exención de algunos impuestos como el Impuesto Sobre la Renta al venden en la Bolsa Mexicana de Valores los sus certificados.
De esta forma los inversionistas aportan en propiedad bienes inmuebles o dinero para que los inmuebles que conforman el patrimonio del fideicomiso sean arrendados y se obtenga un rendimiento. Es importante aclarar que el rendimiento tiene básicamente dos componentes:

Pero esto no es todo lo que las FIBRAS, al igual que otros fideicomisos no tan complejos, nos pueden brindar:  Democratización del negocio
inmobiliario, ya que gracias a su negociación en un mercado reconocido, un gran número de personas sin necesidad de invertir
cantidades importantes puede ser parte de ellas e invertir en un negocio inmobiliario de gran envergadura.
 Economía de Escalas, al existir un gran número de bienes en el fideicomisos los gastos de administración, sistemas de información y demás honorarios se pulverizan entre todos los inversionistas logrando mejores costos; 
 Administración Profesional, al tener la FIBRA un administrador calificado que vela con experiencia por la rentabilidad del negocio. 

 Trasparencia, al estar la información del negocio a la mano de cualquier inversionista que la necesite, incluyendo los tenedores de los títulos. 

 Planeación patrimonial, en el tema de inmuebles la sucesión no es sencilla siempre será más fácil transmitir certificados que inmuebles.

 Riesgo bajo y rendimiento alto, como vehículo de inversión está mezcla a muchos les llamará la atención.

 Control y buen gobierno corporativo, el órgano de gobierno de un fideicomiso es totalmente flexible y pueden incorporar reglas especificas, incluyendo aquellas de buen gobierno corporativo.

 Seguridad, el mercado y la autoridad ayudan a darle seguridad a los fideicomisarios o tenedores. 

 Administración imparcial, al ser el fiduciario el responsable se mantiene un balance entre administrador del negocio y el administrador dueño, cosa que pocas estructuras ofrecen.

 Confidencialidad, el registro público de la propiedad como su nombre lo indica, es público, así que el ser dueño de inmuebles puede tener su riesgo. En el caso de la FIBRA el dueño es el fideicomiso y como en toda inversión existe el secreto bancario o bursátil, estos cuidan la identidad del tenedor.

 

No debo dejar pasar que la FIBRA al final del día es un fideicomiso que tiene elementos que lo clasifican como tal, sin dejar su esencia. Pensemos que es el mejor vehículo asociativo que existe para negocios inmobiliarios, ya que puede emitir certificados que representan partes alícuotas del negocio en mercados reconocidos con beneficios fiscales.
Con la información que se tiene hoy en el mercado, el próximo mes (Febrero 2011) estaremos viendo dos FIBRAS: en la primera, actuando como fiduciario Deutsche Bank México y denominada FIBRA UNO, la Familia Elman estará bursatilizando más de 15 inmuebles en diferentes ciudades de la republica; y la segunda siendo fiduciario HSBC y Planigrupo Management administrador fortalecerá el mercado de los centros comerciales.
Estamos frente a un cambio contundente del mercado inmobiliario en México, su bursatilización es un negocio que no debemos dejar pasar.

¿Cuáles son los intereses y expectativas de su generación?

Digamos que comenzaré describiendo como iba percibiendo las cosas…diez sillas, una mesa frente al Caribe mexicano, abrazos de años por no habernos visto casi 15 años después de haber dejado la universidad; abogados, médicos, arquitectos, doctores y mercadólogos, todos hablando. Me hago hacia atrás y los observo, ¿qué es lo que motiva al grupo? Todos ellos son exitosos, están vestidos de manera casual, pero elegante; nadie deja de estar conectado, los dispositivos cada vez con más funciones, sms, e-mail, alguna red social como facebook…

“Cada cabeza es un mundo”, no puedo decir sin equivocarme, ¿que los mueve o cuáles serían los intereses particulares o generales que tienen? Sin embargo, haciendo la introspección y al escuchar comentarios, puedo intuir que hay cinco grandes conceptos que motivan al líder hoy:
   – Rentabilidad; entendiendo este concepto como la actividad, incluso
creativas, de generación dinero o generación de valor con menos recursos. Muchas son las herramientas que se pueden usar desde metodologías de producción, “line thinking”, hasta productos financieros internacionales estructurados con fideicomisos. Por lo que se debe de estar en constante estudio y sin comunicaciones sería imposible. No todo es dinero y esto el empresario lo entiende, debemos general valor a la empresa aun cuando nos cueste, pero consientes que el patrimonio crecerá.
   – Buen Gobierno Corporativo; nuestra herencia y vivencias nos forma el criterio, y que mejor que reunir a un grupo de personas con sentido común y de negocios que lleven la empresa a buen puerto. En México se dice que “dos cabezas piensan mejor que una” y este sentido se a adoptado como una forma de apoyo necesario para el líder. Aun mejor si incluimos extraños a la compañía pero profesionales que, sin más, aporten ideas y sugerencias sin conflicto de interés. 

c) Sustentabilidad económica, así como los seres humanos necesitamos cuidados cuando nacemos, una empresa los necesita. Al tiempo esta va madurando hasta que encuentra su vocación y se convierte en autosustentable. Una meta clara es que el negocio no debe de tener subsidios, a menos, que le agreguen valor a quien aporta los recursos. Sobre todo los gobiernos han creado obras espectaculares, museos, bibliotecas, proyectos educativos, entre otras que son el ejemplo de lo que no se debe de hacer. En su mayoría se convierten en elefantes blancos que nadie puede mantener. En cambio si vemos proyectos de la misma naturaleza con el Metropolitan Art Musseum (MET) en Nueva York, o el Museo Dolores Olmedo en la ciudad de México, viven y operan por sí mismos.

d) Responsabilidad Social, debemos pensar y actuar en darle valor al entorno que nos rodea. El apoyar a las costumbres y cultura nacionales; el respeto a la diversidad de género y raza, y al medio ambiente; así como el contribuir al desarrollo económico de las comunidades hacen que el vivir y trabajar sean un placer.

  – Calidad de vida, toda empresa se conforma de dos grandes elementos: el económico por el cual se obtienen todos bienes materiales para que la empresa cumpla con su objeto; y el factor humano que no sólo necesita de un dinero para vivir. El humano con sus complejidades necesita balancear su vida en cuatro rubros: familia, sociedad, empresa y desarrollo Personal.
Así el líder debe ayudar a su equipo a lograr este balance y lograr una
mayor productividad.

Hace unos años cuando trabajaba en banca privada de un banco importante en México se hizo un estudio de mercado para establecer los puntos clave de venta. Sorpresa fue para todos darnos cuenta que los empresarios de otras generaciones tenia diferencias marcadas con los nuevos: 

  • La falta de transparencia, hace lenta la toma de decisiones o rápidas pero sin fundamento. 
  • En muchos casos las decisiones se hacía siguiendo el estado de ánimo de líder, sin consenso, ni mayor consulta. 
  • El desconocimiento de la cultura cívica y ambiental, dejaron heridas profundas en el entorno y la sociedad. 
  • La desconfianza a los medios y consultores fuera de su control o ámbito de poder, dejaba a la persona aislada. Apoyándose en un grupo donde lo importante no era el conocimiento, si no la lealtad y servilismo. 
  • En términos de comunicaciones, el líder hoy está al tanto en todo momento y tiempo real de lo que sucede. Las nuevas generaciones entienden al “mouse” como extensión de su brazo, lo que hace que su interacción con los medios digitales y las redes sociales virtuales sea natural. 
  • La comercialización de los servicios y productos, gracias a internet y a otros mecanismos, cambio. Su eficiencia es brutal, se deben buscar economías de escala y más puntos de venta. Lo que no es muy claro para otras generaciones.
  • Las marcas dictan el patrón del comprador y no la persona que esta atrás.
    El producto es importante pero el donde se venda y como se mercadea es la clave.
  • El líder de hoy enfrenta diferentes retos que deben de ser cubiertos:

– La normatividad, legal y de mercado, es cada vez más restrictiva, las barreras de entrada cresen y a un empresario cada vez le cuesta más llevar su producto al mercado.

– La fiscalización gracias a los sistemas es más sencilla, no obstante, hace que la cantidad de reportes e información que se emite sea abrumadora.

– Los puntos de venta se eficientica pero han perdido aceptación de nuevas opciones. El vendedor no se quiere arriesgar, prefiere seguir con lo que mercadológicamente está probado. 

– Existe una falta de generación de empleos. 

– Inseguridad.

Los retos son muchos, pero no hay que dejar de subrayar que a nuestra generación le han inculcado la creatividad y las educaron profesionalmente, herramientas fundamentales para proponer ideas y por lo tanto la creación de valor. Cuando estas bases se conjuntan con el establecimiento de lazos afectivos, el buen desempeño, información, metodología y actitud se crea una fortaleza que pocas generaciones han tenido.
El sector financiero, al cual pertenezco, en México recibió prácticamente una nueva serie de reglas. Desregulo y regulo diferentes giros haciendo de la legislación mexicana un prototipo a seguir. Lo cual hará que en 20 años México se convierta en una potencia financiera. Por mi parte el grupo que encabezo está logrando que diferentes intermediarios incursionen en sus nuevas facultades, con la seguridad de que serán jugadores importantes. Los demás participantes del mercado están entendiendo y asimilando los cambios, una vez digeridos y como un gran equipo haremos que México sea reconocido como uno de los mejores centros financieros del mundo.

Los logros de la generación a la que pertenezco se pueden situar en dos ámbitos:

  • El político, donde la transparencia y la lucha contra la corrupción son los dos pilares en lo que hemos trabajado para tener una democracia y un cambio real en la forma de gobierno. 
  • El sector privado, hemos logrado entender y hacer propios los conceptos de buen gobierno corporativo, responsabilidad social, calidad de vida y sustentabilidad. Lo que nos llevará si son implementados de forma correcta en toda empresa a ser una potencia mundial.

Adolfo González Olhovich
Consultor y Director General de TMSourcing.
Experto en fideicomisos mexicanos y extranjeros, estructuras de planeación patrimonial, Wealth Management y negocios financieros; estructura de inversiones Onshore y Offshore; diseño y ejecución de estructuras jurídicas para garantizar créditos y emisiones privadas.