Mundo Fiduciario

México: ¿Los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (FIBRAS) serán el negocio del siglo?

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Autor: Adolfo González Olhovich

Los últimos dos siglos han estado marcados de una u otra manera por la fiducia o el trust. En el siglo XIX en Estados Unidos se lograron aglutinar y consolidar un número importante de mercados; en México ya en siglo XX se garantizaron las líneas ferroviarias; se lograron centros turísticos lideres a nivel internacional como Cancún; los fideicomisos públicos tomaron fuerza; se construyeron carreteras; las familias líderes en el país lograron trasmitir el control de sus empresas a las nuevas generaciones a través del fideicomisos de control accionario; muchas empresas se han financiado usando esquemas fiduciarios, y la Bolsa Mexicana de Valores reforzó su uso al ser un mecanismo ágil y seguro que hoy tiene más de 5.7 billones de pesos en activos administrados.
Todos prácticamente hemos estado cerca de un fideicomiso, no obstante, sólo algunos aprovechan las ventajas que estos otorgan.
A pocos días de que se crucen los primeros Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios en la Bolsa Mexicana de Valores recordé, con un grupo de amigos, como unos años atrás, alrededor de 2004, los invite para presentarles la nueva manera de ver el mercado inmobiliario; escépticos y dudosos nos reunimos en la sala de juntas que por sí misma sorprendió a todos, después de ver la presentación que revisaba la oportunidad de negocios que representaban los REITS (Real Estate Investment Trust), en Estados Unidos de Norte América, hoy con un valor de capitalización mayor a los $300 mil millones de dólares y un retorno anual a largo plazo mucho mayor al hacer un promedio de todos ellos a los índices accionarios más importantes en aquel país, la emoción era notoria. Así iniciamos trabajos al respecto el equipo incluía varios profesionistas como fiscalistas, abogados, desarrolladores, y algunos consultores fiduciarios como yo. Días después los correos iban y venían hasta que el dictamen final cambio nuestras caras y entendimos, que había “temas” que superar.
Jóse Antonio González Anaya en su encargo como Director de Seguros y Valores, Pepe Toño González Anaya como se hace llamar, hoy Subsecretario en la Secretaria de Hacienda y Crédito Público, y su equipo, hicieron diferentes propuestas y reformas a los artículos 222 y 223 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta y otras tantas al Código Fiscal de la Federación; así nació la Ley del Impuesto Empresarial Tasa Única y se siguieron haciendo esfuerzos al respecto. Se unificó el criterio en varios Estados hasta que hoy, perfectible como todo en la vida, la regulación al parecer está lista.

Por nuestro lado seguimos estudiado y monitoreando el mercado.
Sorpresa nos llevamos al analizar como en Latinoamérica, muchos países le debían su infraestructura urbana, comercial, industrial y habitacional, a los fideicomisos inmobiliarios donde sus certificados fueron titularizados o se emitieron y negociaron en sus Bolsas de Valores locales; ejemplos como Puerto Madero en Buenos Aires que fue construido gracias a los Fideicomisos Financieros, y así en otros países como Canadá, Singapur, Australia, y un buen número de países
que han aprovechado la figura o por lo menos, vehículos similares. Iniciamos el proceso de implementación con diferentes clientes y con todos concluíamos que la barrera más importante era el costo del dinero, de 2004 a 2008 los desarrolladores y propietarios de inmuebles a través de banca múltiple, tenían acceso al dinero gracias a tasas que se encontraban muy por debajo de lo Consultor Fiduciario y Director General de TMSourcing.
México:
¿Los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (FIBRAS) serán el
negocio del siglo?que había que pagar a inversionistas o participantes bursátiles.
Hoy en México la situación es diferente a lo que se vivió en aquel entonces, algunas instituciones han dejado de establecer créditos con la industria inmobiliaria si precisar ¿por qué? Si bien es cierto, en algunos mercados encontramos sobre oferta, en otros vemos problemas fundamentales pero un buen grupo necesitan ser desarrollados para atender las necesidades que hoy existen. Así la Bolsa Mexicana de Valores, que a realizo un gran esfuerzo para poder tener la plataforma y elementos de este nuevo tipo de activos, es la manera de financiar a los proyectos de una forma eficiente.
Una FIBRA, conforme al artículo 223 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta, es un fideicomiso que tiene como fin la adquisición o construcción de bienes inmuebles para que se destinen al arrendamiento o a la adquisición del derecho a percibir ingresos provenientes del arrendamiento de dichos bienes, así como a otorgar financiamiento para esos fines; que al cumplir con algunas condiciones puede obtener beneficios fiscales, siendo el más importante de estos, la exención de algunos impuestos como el Impuesto Sobre la Renta al venden en la Bolsa Mexicana de Valores los sus certificados.
De esta forma los inversionistas aportan en propiedad bienes inmuebles o dinero para que los inmuebles que conforman el patrimonio del fideicomiso sean arrendados y se obtenga un rendimiento. Es importante aclarar que el rendimiento tiene básicamente dos componentes:

Pero esto no es todo lo que las FIBRAS, al igual que otros fideicomisos no tan complejos, nos pueden brindar:  Democratización del negocio
inmobiliario, ya que gracias a su negociación en un mercado reconocido, un gran número de personas sin necesidad de invertir
cantidades importantes puede ser parte de ellas e invertir en un negocio inmobiliario de gran envergadura.
 Economía de Escalas, al existir un gran número de bienes en el fideicomisos los gastos de administración, sistemas de información y demás honorarios se pulverizan entre todos los inversionistas logrando mejores costos; 
 Administración Profesional, al tener la FIBRA un administrador calificado que vela con experiencia por la rentabilidad del negocio. 

 Trasparencia, al estar la información del negocio a la mano de cualquier inversionista que la necesite, incluyendo los tenedores de los títulos. 

 Planeación patrimonial, en el tema de inmuebles la sucesión no es sencilla siempre será más fácil transmitir certificados que inmuebles.

 Riesgo bajo y rendimiento alto, como vehículo de inversión está mezcla a muchos les llamará la atención.

 Control y buen gobierno corporativo, el órgano de gobierno de un fideicomiso es totalmente flexible y pueden incorporar reglas especificas, incluyendo aquellas de buen gobierno corporativo.

 Seguridad, el mercado y la autoridad ayudan a darle seguridad a los fideicomisarios o tenedores. 

 Administración imparcial, al ser el fiduciario el responsable se mantiene un balance entre administrador del negocio y el administrador dueño, cosa que pocas estructuras ofrecen.

 Confidencialidad, el registro público de la propiedad como su nombre lo indica, es público, así que el ser dueño de inmuebles puede tener su riesgo. En el caso de la FIBRA el dueño es el fideicomiso y como en toda inversión existe el secreto bancario o bursátil, estos cuidan la identidad del tenedor.

 

No debo dejar pasar que la FIBRA al final del día es un fideicomiso que tiene elementos que lo clasifican como tal, sin dejar su esencia. Pensemos que es el mejor vehículo asociativo que existe para negocios inmobiliarios, ya que puede emitir certificados que representan partes alícuotas del negocio en mercados reconocidos con beneficios fiscales.
Con la información que se tiene hoy en el mercado, el próximo mes (Febrero 2011) estaremos viendo dos FIBRAS: en la primera, actuando como fiduciario Deutsche Bank México y denominada FIBRA UNO, la Familia Elman estará bursatilizando más de 15 inmuebles en diferentes ciudades de la republica; y la segunda siendo fiduciario HSBC y Planigrupo Management administrador fortalecerá el mercado de los centros comerciales.
Estamos frente a un cambio contundente del mercado inmobiliario en México, su bursatilización es un negocio que no debemos dejar pasar.

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