Mundo Fiduciario

México: La Hipoteca Inversa

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Autor: Mundo Fiduciario

Cristhian Inacua Tzontecomani / Subdirector Jurídico, TMSourcing

La aparición de la hipoteca en las operaciones diarias de las personas ha crecido desde mediados del pasado siglo XX, la cual demostró un crecimiento considerable en las prácticas financieras. Este crecimiento ha sido doble desde una manera cuantitativa y cualitativa; entendiendo a la primera con el crecimiento estadístico en el número de hipotecas otorgadas para el aseguramiento de capitales; y a la segunda con la aparición de una nueva tipología hipotecaria.


Es importante reconocer y puntualizar que el endeudamiento a través de la hipoteca ha crecido de una manera gradual, pero también se ha fortalecido de igual manera el derecho real que lo garantiza. Esto es, en gran medida a su fundamentación jurídica de sus propios principios inspiradores y por consiguiente, a una capacidad de adaptación a las continuas alteraciones y exigencias del mercado inmobiliario y crediticio, resultando como tal el cumplimiento de la verdadera exigencia de garantía y seguridad que demanda la sociedad.


Aunado a lo anterior, el crecimiento cualitativo se debe a diversos factores que derivan de los créditos u obligaciones aseguradas, de igual manera a las nuevas modalidades demandadas de los propios préstamos y créditos concedidos por las entidades financieras, dando como resultado las reformas a su regulación, así como el nacimiento de nuevos tipos de hipotecas como lo es, la Hipoteca inversa

El término de hipoteca inversa proviene del derecho anglosajón, del concepto Reverse mortage que al traducirse literalmente significa hipoteca delantera o avanzada.
La hipoteca inversa surge de una necesidad social principalmente en personas cuyas características principales es su edad avanzada, cuya problemática identificada es el no contar con recursos suficientes para
satisfacer ciertas necesidades primordiales durante sus últimos años de vida.


Esta hipoteca permite que el propietario de un bien inmueble destinado a su casa habitación realice disposiciones periódicas, o en su caso, pueda ser de una sola vez hasta un importe máximo, el cual es determinado por un porcentaje del valor de tasación en el momento de la constitución del préstamo, o en su caso crédito hipotecario. Cuando se alcanza dicho porcentaje, el acreditado deja de disponer de la renta, para la cual la deuda sigue generando intereses, la recuperación por parte de la entidad de crédito de lo dispuesto más sus accesorios se produce al fallecimiento del acreditado, mediante la cancelación de la deuda por los herederos o la ejecución.


En esta hipoteca inversa, el acreedor otorga ciertas cantidades de dinero al acreditado, reduciendo el valor líquido del bien inmueble, es decir, el acreedor proporciona cantidades de dinero que van reduciendo el valor líquido del bien inmueble a medida que se acumulan con los intereses y demás accesorios. Este tipo de Hipoteca es lo contrario de la hipoteca tradicional, en donde se obtiene un capital inicial y que en la medida en que se vaya amortizando el crédito el bien inmueble irá aumentando su valor.

Su importancia, se encuentra en que no es necesario acreditar la solvencia del acreditado ni justificarla, ya que la única garantía es el valor de la venta voluntaria o forzosa del bien inmueble, esto es, que a partir de una edad determinada se otorga el crédito que por lo regular es en edad avanzada, cuyo crédito no vence en general hasta el fallecimiento de la persona acreditada, en la cual llegara la decisión de los mismos herederos en decidir en primer término de optar por el pago, o en un segundo término por la venta del bien inmueble para efectuar el pago de la deuda contraída, a falta de herederos o por omisión de los mismos, el acreedor procederá a la venta forzosa del bien inmueble.

Las principales características de este tipo de Hipoteca son las siguientes: 

 Es un producto financiero novedoso.

 Dirigido solo a personas físicas. 

 Es de previsión de toda persona en una determinada edad. 

 Se constituye sobre una propiedad destinada a uso exclusivo de habitación del acreditado. 

 No es exigible la solvencia del acreditado. 

 Se otorga un préstamo o crédito. 

 Se transforman los activos patrimoniales en rentas. 

 Se recibe una renta periódica o única. 

 No se renuncia a la propiedad del bien inmueble. 

 Es exigible el pago hasta al fallecimiento del acreditado, es decir no es exigible el pago del crédito antes del fallecimiento. 

Para que se dé un préstamo o crédito garantizado mediante la hipoteca inversa, se requerirá lo siguiente:

 El solicitante deberá ser persona física de edad avanzada (por lo general igual o superior a los 60 años) o en su caso tener una dependencia severa o gran dependencia. 

 Que el solicitante acredite la propiedad de un bien inmueble destinado a su casa habitación. 

 Se solicite el importe del préstamo o crédito mediante disposiciones periódicas o únicas. 

 Que la vivienda hipotecada haya sido tasada y asegurada contra daños de acuerdo con los términos establecidos.

 La utilización de estas hipotecas solo podrán ser concedidas por la entidades de crédito autorizadas. 

 Permite que se puedan señalar posibles beneficiarios.

COMENTARIOS FINALES
Uno. Como se comento a lo largo de este trabajo este tipo de hipoteca puede ser un vehículo muy útil para la sociedad en la actualidad, principalmente en un sector que son aquellas personas que no obtienen una remuneración o recursos líquidos de una manera periódica, pero que cuentan con bienes inmuebles que es su activo.

Dos. La hipoteca inversa puede entenderse como el medio idóneo por medio de la cual, toda persona propietaria de alguna vivienda puede transformar en valor líquido de la misma en dinero efectivo. Esto es, el acreditado percibe del acreedor cierta cantidad de dinero durante un plazo que puede ser de una manera periódica o en un solo pago, asegurando al acreedor la devolución de lo prestado contra el valor que en su momento arroje el inmueble en que proceda la devolución de lo estipulado en el crédito más sus accesorios.

Tres. El desarrollo e incremento de un mercado de hipotecas inversas ofrece en la actualidad un gran potencial de beneficios económicos y sociales. Permitir a la sociedad el disfrute en su vida del ahorro acumulado en la vivienda puede aumentar la capacidad para suavizar el perfil de renta y consumo a lo largo del ciclo vital, resultando consigo un efecto de bienestar personal y social.

 

Cuatro. Este tipo de hipoteca puede ser un instrumento adecuado, enfocado a movilizar patrimonios inmobiliarios de personas que por su situación de edad, dependencia o insuficiencia de ingresos se hallan imposibilitados para obtener recursos por otros instrumentos financieros. 

Cinco. De conformidad a la realidad que hoy existe en México, es conveniente e importante su debida legislación en nuestro país y su implementación en las nuevas prácticas financieras y crediticias, así como ya lo han empezado a realizar diversos países.

Biografía
Lic. Cristhian Fdo. Inacua Tzontecomani.
En 2001 inició sus estudios profesionales en la Facultad de Derecho de la UNAM, donde obtuvo su título de licenciado, con la defensa de la tesis La función notarial en la praxis de la voluntad anticipada en el Distrito Federal.
Su desarrollo profesional le ha permitido adquirir conocimientos en materia notarial, registral, corporativa, judicial y financiera

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