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Estrategias y Desafíos del Futuro Inmobiliario: Lo Mejor del Seminario Softec 2024 

Por Mundo Fiduciario
 

Estrategias y Desafíos del Futuro Inmobiliario: Lo Mejor del Seminario Softec 2024 

 

El Seminario Softec 2024: “Decisiones inmobiliarias basadas en datos”, se llevó a cabo en el hotel Four Seasons en la Ciudad de México, el 3 de diciembre a partir de las 9 am. Este evento reunió a expertos y profesionales del sector inmobiliario como lo son Leopoldo Hirschhorn de Grupo HIR, Gabriela Mena de Polibit, Javier Govi de AMAR y Andrés Ponce de León de Entropía AI.  

 

Para discutir las tendencias, desafíos y oportunidades alrededor del mercado. Con un enfoque en la innovación, la tecnología y la sostenibilidad, el seminario ofreció valiosas perspectivas sobre cómo enfrentar los cambios y aprovechar las nuevas herramientas disponibles para tomar decisiones estratégicas en el ámbito inmobiliario. 

 

 A través de diversas ponencias y paneles de expertos, se abordaron temas como: 

 

 1. La Innovación y la Tecnología: Exponer cómo la adopción de la inteligencia artificial y la tokenización, puede transformar el sector inmobiliario, mejorando la eficiencia y la personalización de los servicios. 

2. Sostenibilidad: Destacar la importancia de la sostenibilidad en los proyectos inmobiliarios, abordando temas como la calidad, el mantenimiento sobresaliente y el uso eficiente de recursos como la energía eléctrica y el agua. 

3. Análisis de las Tendencias del Mercado: Exponer la importancia del análisis profundo de las macrotendencias del mercado inmobiliario, considerando los ciclos largos de los proyectos, las oportunidades y retos que estos presentan. 

4. Facilitar el Acceso al Crédito Hipotecario: Discutir modelos de desarrollo hipotecario que permitan un mayor acceso al crédito hipotecario para las personas no afiliadas, impulsando un mayor crecimiento en el mercado de adquisición de viviendas. 

5. Explorar Nuevas Oportunidades de Inversión: Identificar nuevas fuentes de inversión y oportunidades en el mercado inmobiliario, como el desarrollo de comunidades para retirados y la diversificación de las oficinas y hoteles. 

6. Fortalecer la Gestión de Proyectos: Resaltar la importancia de una gestión eficiente de recursos y procesos administrativos en los proyectos inmobiliarios, asegurando la formación de equipos de trabajo sólidos y la mitigación de riesgos. 

 

Puntos clave del seminario Softec 2024 

 

Las ideas principales y discusiones del seminario, proporcionando una visión integral de las tendencias y desafíos para el estado actual y futuro del mercado inmobiliario: 

Se destacó la importancia de la adopción de tecnología en el sector inmobiliario, especialmente la inteligencia artificial y la tokenización. Estas tecnologías pueden mejorar la eficiencia y personalización de los servicios, así como fomentar la liquidez y atraer nuevas inversiones. La digitalización de transacciones y el uso de blockchain son herramientas clave para esta transformación. 

 

Además de la tecnología, la sostenibilidad y la calidad de los proyectos inmobiliarios siguen siendo prioridades; se enfatizó la necesidad de un enfoque riguroso en la regulación y el análisis del mercado para asegurar proyectos sostenibles y de alta calidad. Dicho enfoque no solo mejora la viabilidad de los proyectos, sino que también impulsa el crecimiento del mercado inmobiliario al ampliar el acceso al crédito hipotecario, permitiendo que una mayor parte de la población acceda a financiamiento para vivienda. 

 

El seminario también abordó las oportunidades en el desarrollo de comunidades para retirados extranjeros, destacando la importancia de pensar de forma integral sobre el envejecimiento de la población. 

 

La diversificación de las oficinas y la reducción de la construcción de centros comerciales debido a su baja rentabilidad fueron identificadas como tendencias importantes. En conjunto, estos temas enfatizan la necesidad de una gestión eficiente de recursos y procesos administrativos, así como la formación de equipos de trabajo sólidos, para garantizar el éxito de los proyectos inmobiliarios en un mercado en constante transformación. 

 

Se espera que las conclusiones del seminario tengan un impacto significativo en el sector inmobiliario, impulsando la adopción de nuevas tecnologías y prácticas sostenibles.  

 

Los profesionales del sector estarán mejor preparados para enfrentar los desafíos del futuro, aprovechar las oportunidades de inversión y mejorar la calidad de vida de la población a través de proyectos innovadores y sostenibles. La ampliación del acceso al crédito hipotecario y el desarrollo de comunidades para retirados extranjeros también pueden contribuir al crecimiento económico y social del país.  

 



 

El Papel del Fideicomiso en la Relación Entre Proveedores y Administradores Condominales 

Por Axel Ruíz 

 

La administración de condominios en México es una tarea compleja que implica la gestión de diversos servicios esenciales, como la seguridad, el mantenimiento, la jardinería y la limpieza, todos ellos proporcionados por empresas externas conocidas como proveedores. Estos proveedores dependen de los pagos puntuales para mantener sus operaciones, pero a menudo se enfrentan a retrasos en los pagos o impagos que ponen en riesgo sus negocios y afectan la calidad de los servicios prestados en el condominio. 

 

En este contexto, el fideicomiso emerge como una solución eficaz para regular las relaciones financieras entre los administradores de condominios y los proveedores. El fideicomiso asegura que los fondos necesarios para pagar a los proveedores estén disponibles y se gestionen de manera transparente, reduciendo los riesgos de impago y mejorando la confianza entre todas las partes involucradas. 

 

¿Qué es un fideicomiso en la administración de condominios? 

 

Es un contrato o acuerdo legal donde los recursos financieros del condominio, como las cuotas de mantenimiento y otros fondos que aportan los residentes, se transfieren a una cuenta fiduciaria. Esta cuenta es administrada por un fiduciario, que generalmente es una institución financiera o un banco. El objetivo del fideicomiso es garantizar la correcta gestión de estos fondos, asegurando que se utilicen exclusivamente para los fines establecidos en el contrato, como el pago de proveedores, el mantenimiento de las áreas comunes y la administración del condominio. 

 

El fideicomiso actúa como un mecanismo de protección y seguridad para todas las partes involucradas: administradores, residentes y proveedores. Al establecer un fideicomiso, se asegura que los recursos financieros del condominio no puedan desviarse para otros usos o quedar sujetos a la discreción de los administradores, promoviendo una mayor transparencia y confianza en la gestión. 

 

Elementos clave de un fideicomiso en la administración de condominios  

 

  • Fideicomitente: En el contexto de un condominio, el fideicomitente es usualmente el administrador del condominio o la asamblea de condóminos, quienes tienen la responsabilidad de transferir los fondos del condominio al fideicomiso para su correcta administración. Estos fondos provienen principalmente de las cuotas de mantenimiento pagadas por los residentes.
  • Fiduciario: El fiduciario es una institución financiera que actúa como un tercero imparcial y que se encarga de administrar los fondos del fideicomiso. El fiduciario tiene la responsabilidad de manejar los fondos conforme a los términos establecidos en el contrato y liberar los pagos a los proveedores o para el mantenimiento del condominio según lo estipulado.
  • Responsabilidad del fiduciario: La principal obligación del fiduciario es gestionar los recursos del fideicomiso de manera imparcial y transparente. Esto incluye la obligación de rendir cuentas a los fideicomitentes y asegurar que los pagos a proveedores se realicen conforme con los acuerdos contractuales.
  • Fideicomisarios o beneficiarios: Los fideicomisarios en un fideicomiso condominal son los proveedores de servicios y los residentes del condominio. Los proveedores son los beneficiarios directos al recibir el pago por sus servicios a través del fideicomiso, mientras que los residentes se benefician indirectamente al asegurarse que los recursos de las cuotas de mantenimiento se gestionen de manera responsable y efectiva para mantener la calidad de vida en el condominio.

 

Beneficios para los proveedores 

 

Para los proveedores que trabajan con administradores de condominios, el fideicomiso ofrece varios beneficios clave: 

 

  • Seguridad de pago: El fideicomiso garantiza que los fondos para pagar a los proveedores están disponibles en todo momento, eliminando el riesgo de impago. Esto es especialmente importante en condominios donde los administradores manejan grandes cantidades de dinero provenientes de las cuotas de mantenimiento de los residentes.
  • Dato estadístico: Según un estudio del Instituto de Administradores de Inmuebles de México, más del 35% de los proveedores que trabajan con condominios reportan haber experimentado retrasos en los pagos, lo que afecta su capacidad operativa.
  • Transparencia financiera: Al utilizar un fideicomiso, los proveedores tienen la certeza de que los fondos se están gestionando de manera transparente y conforme a lo estipulado en el contrato. Esto reduce la posibilidad de malentendidos o disputas con los administradores.
  • Reducción de riesgos: En caso de que el administrador enfrente problemas financieros o mala administración, los proveedores siguen protegidos, ya que los fondos fideicomitidos no pueden ser utilizados para otros fines distintos al pago de los servicios acordados.

 

Beneficios para los administradores condominales 

 

El fideicomiso también beneficia a los administradores de condominios al proporcionar una herramienta eficaz para gestionar los fondos del condominio y mejorar la relación con los proveedores: 

 

  • Mejor control de los recursos: Con un fideicomiso, los administradores tienen un mayor control sobre los recursos financieros del condominio, ya que los fondos están bajo la supervisión de un fiduciario imparcial. Esto garantiza que los pagos a los proveedores se realicen conforme a los términos acordados y evita el mal uso de los fondos.
  • Mayor confianza de los residentes: Al implementar un fideicomiso, los administradores pueden demostrar a los residentes que los recursos del condominio se están utilizando de manera correcta y transparente. Esto reduce las quejas y preocupaciones de los propietarios sobre la gestión financiera del condominio.
  • Mejora en las relaciones con los proveedores: Los proveedores que trabajan con administradores que utilizan fideicomisos tienen más confianza en que recibirán sus pagos a tiempo, lo que mejora la relación comercial y facilita la negociación de mejores condiciones contractuales.

 

Marco legal del fideicomiso en la administración condominal 

 

En México, estas leyes permiten que los administradores de condominios actúen como fideicomitentes, transfiriendo los fondos del condominio a un fideicomiso administrado por una institución fiduciaria. El fiduciario es responsable de garantizar que los recursos se utilicen exclusivamente para los fines establecidos en el contrato, como el pago a proveedores y el mantenimiento de las áreas comunes. 

 

Además, el Reglamento de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal (ahora Ciudad de México) establece disposiciones específicas sobre la administración de los bienes comunes y los recursos financieros en los condominios, lo que permite la creación de fideicomisos para garantizar una gestión transparente y eficiente. 

 

Implementación de un fideicomiso  

 

El proceso para establecer un fideicomiso en la administración de un condominio implica varios pasos clave. El primero de ellos es la redacción del contrato de fideicomiso, en el cual se deben especificar las obligaciones de todas las partes involucradas, incluyendo los administradores y los proveedores. Este contrato debe incluir detalles como: 

 

  • El monto de los recursos que se transferirán al fideicomiso.
  • Las condiciones bajo las cuales se liberarán los fondos para pagar a los proveedores.
  • El procedimiento para la auditoría y supervisión de los fondos fideicomitidos.

 

Una vez firmado el contrato, los fondos del condominio se transfieren a una cuenta fiduciaria administrada por una entidad financiera. A partir de ese momento, el fiduciario se encarga de liberar los pagos a los proveedores conforme a las condiciones establecidas en el contrato. 

 

Retos y costos asociados al fideicomiso 

 

A pesar de los beneficios del fideicomiso, su implementación no está exenta de desafíos. Uno de los principales es el costo administrativo asociado a la gestión del fideicomiso. Las instituciones fiduciarias suelen cobrar comisiones por sus servicios, que pueden variar entre el 1% y el 2% del monto fideicomitido, dependiendo de la complejidad del contrato y los recursos involucrados.

 

Además, la resistencia al cambio por parte de algunos administradores y residentes también puede ser un obstáculo para la implementación de fideicomisos. Muchos condominios están acostumbrados a una administración más informal de los fondos y la idea de transferir los recursos a un fideicomiso controlado por un tercero puede generar desconfianza. 

 

Por otro lado, la complejidad jurídica de los fideicomisos puede ser otro desafío. Es fundamental contar con un equipo de asesores que garanticen que el contrato de fideicomiso esté bien estructurado y cumpla con todas las disposiciones legales. 

 

Varios condominios han implementado fideicomisos para garantizar el pago a proveedores y mejorar la transparencia en la administración de los recursos, donde el administrador estableció un fideicomiso para asegurar que los pagos a los proveedores de mantenimiento y seguridad se realizarán a tiempo. Esto no solo mejoró la relación con los proveedores, sino que también aumentó la confianza de los residentes en la gestión del condominio. 

 

Otro ejemplo que los administradores implementaron fue un fideicomiso que les permitió garantizar que los fondos de las cuotas de mantenimiento se utilizarán exclusivamente para el mantenimiento de las áreas comunes y el pago a los proveedores. Gracias a esta medida, el condominio ha experimentado una mejora significativa en la calidad de los servicios prestados y una reducción de quejas por parte de los residentes. 

 

El fideicomiso es una herramienta poderosa para mejorar la relación entre proveedores y administradores de condominios, al garantizar la transparencia y la seguridad en la gestión de los recursos financieros. A medida que el sector inmobiliario sigue creciendo en México, es probable que el uso de fideicomisos se vuelva cada vez más común en la administración condominal, beneficiando tanto a los proveedores como a los residentes. 

 

 

Fondo de Pensiones Privado a través del Fideicomiso 

Por Jessica Gaona Andrade

 

La jubilación forma parte del derecho a una vida digna. Es un derecho fundamental protegido por leyes y convenciones internacionales, que garantiza que los trabajadores se retiren del trabajo con seguridad económica y dignidad, reconociendo su contribución a la sociedad durante su vida laboral y sin preocuparse por generar recursos para cubrir las necesidades básicas diarias. 

 

En México, los trabajadores del sector privado y público tienen derecho a la jubilación a través del Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS) y el Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (ISSSTE), respectivamente. Por su parte, la Organización Internacional del Trabajo (OIT) ha establecido convenios que promueven el derecho a la seguridad social, incluyendo la jubilación, como un derecho humano fundamental.  

 

No obstante, según lo establecido en el “Diagnóstico de las personas adultas mayores en México II”, realizado por el Instituto Nacional de las Personas Adultas Mayores (INAPAM) en el 2023, las problemáticas actuales a las que se enfrentan las personas adultas mayores (60 años o más) en el país, según su opinión, están relacionadas principalmente con el hecho de que al 36.3% la pensión que reciben no les alcanza para cubrir sus necesidades básicas; el 20.9%  tiene falta de oportunidades para encontrar trabajo; y el 13.7% carece de pensión o jubilación:

 

 

Asimismo, en el referido informe mencionan que, en México las principales fuentes de sustento económico para las personas de 60 años y más fueron, en el caso del 33.6%, los recursos obtenidos por su trabajo o negocio, mientras que el 33.4% es la pensión para adultos mayores otorgada por el Gobierno del país.

 

De lo anterior se advierte que, a pesar de que la jubilación es un derecho fundamental no todas las personas tienen acceso a ella y a pesar de tenerla, no es suficiente para que puedan cubrir sus necesidades básicas del día a día, por lo que, existe la alternativa de constituir un fondo de pensiones privado a través de un fideicomiso irrevocable, en el que la empresa otorgue pensiones complementarias a las que establece la Ley del Seguro Social y de primas de antigüedad, el cual funciona como una herramienta esencial para garantizar la seguridad financiera de los empleados en su jubilación, gestionando sus contribuciones de manera profesional y transparente.

 

Los fondos de pensiones privados están protegidos por regulaciones que aseguran su uso exclusivo para los fines previstos, lo que brinda tranquilidad tanto a empleados como a las empresas.  

 

La Comisión Nacional del Sistema de Ahorro para el Retiro (CONSAR), señala que, el fondo o plan privado de pensiones es un esquema voluntario establecido por la empresa o derivado de una contratación colectiva que busca otorgar una jubilación a los trabajadores adscritos a la empresa que diseñó el fondo o plan privado de pensiones. Los tipos de planes de pensiones que existen son: 

 

Beneficio definido: El monto del beneficio que corresponderá a los trabajadores con derecho a una pensión. 

Contribución definida: El monto por concepto de las contribuciones que deberán aportarse a nombre de cada trabajador. 

Híbrido o Mixto: El monto de las aportaciones que deberán aportarse a nombre de cada trabajador, así como el monto de la pensión. 

 

Es importante mencionar que, (i) en el esquema de Beneficio Definido las aportaciones las realiza exclusivamente la empresa y dependen del tiempo que haya laborado el trabajador, así como su salario; (ii) en el caso de la Contribución Definida, las contribuciones deben ser periódicas y las realiza tanto a empresa como el trabajador; y (iii) el esquema Híbrido o Mixto se compone de los dos anteriores, es decir, se da un esquema de beneficio definido al trabajador y además existe la posibilidad de que el empleado tenga una subcuenta en la que realice aportaciones periódicas. 

 

Para efectos de este artículo, nos enfocaremos únicamente en el esquema de Beneficio definido, el cual debe formalizarse en contrato de fideicomiso irrevocable y que, además ofrece diversos beneficios para las empresas y para los empleados, como son: 

 

Empleados: Garantizan que tendrán acceso a una fuente de ingresos durante su jubilación, lo que proporciona estabilidad económica a largo plazo; las aportaciones a los fondos de pensiones pueden ser deducibles de impuestos, según lo establecido en las fracciones I, IV, VII y XX del artículo 93 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR); los fondos de pensiones son gestionados por expertos financieros que buscan maximizar los rendimientos y minimizar los riesgos a través de las inversiones; reciben informes regulares sobre el estado de sus fondos de pensiones, incluyendo detalles sobre las inversiones y los rendimientos obtenido; y, en algunos casos, los fondos de pensiones pueden ofrecer la posibilidad de obtener créditos o anticipos bajo ciertas condiciones, proporcionando liquidez en momentos de necesidad. 

 

Empresa: Es una herramienta valiosa para atraer y retener talento; las contribuciones de la empresa a los fondos de pensiones pueden ser deducibles de impuestos según lo establecido en la fracción X, del artículo 25 y la fracción XI del artículo 27 de la LISR; implementar un fondo de pensiones muestra el compromiso de la empresa con el bienestar de sus empleados; y un fondo de pensiones bien gestionado puede ayudar a la empresa a planificar y gestionar mejor los costos de jubilación, evitando gastos imprevistos en el futuro. 

 

Para poder constituir este fondo privado de pensiones, la empresa debe realizar en apego a lo establecido en el artículo 29 de la LISR y de los artículos 65 al 72 del Reglamento de la LISR, un Plan de Pensiones, en el que las reservas para fondos de pensiones o jubilaciones de personal, complementarias a las que establece la Ley del Seguro Social y de primas de antigüedad, se ajusten a las reglas impuestas en los referidos artículos. Es recomendable que las empresas se asesoren con expertos en pensiones para la implementación de dicho plan y que, una vez realizado se inscriba en la CONSAR. 

 

Una vez que se cuenta con el Plan de Pensiones, se constituye el contrato irrevocable de fideicomiso en el que se establecerán todas las reglas bajo las que operará el Plan de Pensiones y se enlistarán los requisitos, beneficios y obligaciones tanto para la empresa, el empleado y el fiduciario y, dicho plan deberá ser anexo del contrato de fideicomiso.

 

La característica principal de este contrato de fideicomiso es que es irrevocable, esto quiere decir que la empresa no puede revocarlo arbitrariamente una vez que lo constituye, las únicas opciones para extinguir el fideicomiso y, consecuentemente, el fondo de pensiones privados, son las siguientes: 

 

  1. I) Cumplimiento del objeto (todos los fideicomisarios obtienen sus recursos y no hay más obligaciones pendientes). 
  2. II) Imposibilidad del cumplimiento del objeto (si la empresa cierra y todos los fideicomisarios reciben sus recursos).
  3. III) Fusión o adquisición de la empresa (siempre y cuando se transfieran los fondos a un nuevo fideicomiso o plan de pensiones, respetando los términos del fideicomiso original). 
  4. IV) Por decisión judicial o de una autoridad reguladora.

 

 

La empresa será fideicomitente, los empleados serán los fideicomisarios y el fiduciario será alguna institución de crédito autorizada para operar en la República Mexicana, instituciones o sociedades mutualistas de seguros, casas de bolsa, operadoras de fondos de inversión o por administradoras de fondos para el retiro, con concesión o autorización para operar en el país, según las reglas generales del Servicio de Administración Tributaria.  

 

El fin u objeto principal del fideicomiso será la administración e inversión del fondo de pensiones, que se constituirá con los recursos de la empresa, para constituir un fondo privado de pensiones a favor de los empleados, que podrán entregarse a dichos empleados cuando cumplan con los requisitos establecidos en el Plan de Pensiones, que suele implicar que podrá disponerse del dinero en caso de jubilación, incapacidad permanente o fallecimiento. 

 

También se debe establecer la forma de inversión de los recursos que, conforme a la fracción II del artículo 29 de la LISR, debe ser cuando menos en un 30% en valores a cargo del Gobierno Federal inscritos en el Registro Nacional de Valores o en acciones de fondos de inversión en instrumentos de deuda y la diferencia deberá invertirse en valores aprobados por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores. Asimismo, los rendimientos obtenidos por la inversión deberán ser parte del fondo y permanecer en el patrimonio del fideicomiso, que solo podrán destinarse los bienes y rendimientos de la inversión para los fines creados. 

 

Conforme al artículo 80 de la Ley de Instituciones de Crédito, se puede designar a un Comité Técnico que se encargue de tomas las decisiones y girar las instrucciones al fiduciario para la operación, administración e inversión del fideicomiso, pero siempre en apego a lo señalado en el Plan de Pensiones. 

 

El Fiduciario deberá llevar una individualización, muchas veces, mediante subcuentas por cada empleado (fideicomisarios), para que, puedan advertir el monto de su subcuenta, así como los intereses que se han ido generando. Además, debe proporcionar informes periódicos a la empresa (fideicomitente), a los empleados (fideicomisarios) y a las autoridades reguladoras sobre la administración del fideicomiso, incluyendo detalles sobre inversiones, rendimientos y comisiones. 

 

Este tipo de fideicomisos son transparentes, lo que implica que la empresa y el empleado se deben encargar directamente de la carga o beneficios fiscales generados, siendo la única obligación del Fiduciario expedir constancias fiscales por los rendimientos de las inversiones del fondo.  

 

Como se advierte, el fondo de pensiones privado a través de un contrato de fideicomiso es una herramienta que permite a la empresa y a los trabajadores recibir beneficios fiscales. Asimismo, a los empleados les permite asegurar su derecho a la jubilación, con mejor calidad de vida al jubilarse o tener una incapacidad permanente o, en su caso, a su muerte, ya que esos recursos se entregarán a sus beneficiarios. Por su parte, la empresa es una herramienta valiosa para atraer y retener talento, pues muestra el compromiso de la empresa con el bienestar de sus empleados. 

 

 

 

 

Jessica Gaona 

Gerente de Promoción Fiduciaria

SOFOM Fiduciaria de Nicho; Respondiendo al Negocio que los Bancos Evaden 

Por Miguel Izaguirre 

 

Hola, amigo lector, esta vez un poco a la carrera, pero queriendo compartir contigo esta reflexión respecto a lo que pudiéramos llegar a ser las SOFOMs, que si bien, como lo he manifestado anteriormente, los fideicomisos y SOFOMs en estos tiempos resultan un tema tabú o poco conocido en nuestra sociedad en general, y entre los abogados también. 

 

Aún se desconocen muchas cosas y seguimos con los dichos coloquiales ¿y esto qué es? ¿con qué se come? El desconocimiento de qué es el fideicomiso, para qué funciona, qué, dónde, cómo, cuándo, y por qué, para muchos siguen sin poder responderse. Al igual que el tema de la SOFOM, sigue sin quedar claro, hasta dónde pueden llegar, qué pueden y no pueden hacer, estando supervisadas, ¿ENR? ¿ER? Muchas preguntas en el aire, y al parecer pocas respuestas.  

 

A mi parecer creo que las respuestas son más simples de lo que se puede llegar a pensar. Aunque en este artículo no abundare ni tratare estos temas, solo quiero llegar al punto, de que con toda esta “incertidumbre” y “desconocimiento” las instituciones bancarias se han aprovechado, y desde mi punto de vista, de una forma muy desleal, ya que las ventajas competitivas que ostentan los bancos, sobre todo, son el acceso a capital mucho más económico, una tasa de sobre giro, así como captar dinero del gran público inversión. Si lo sé, todo ese aparato tiene un costo, pero el costo que tiene versus el costo que paga por rendimiento accionario (a sus propios inversores) versus las tasas de intereses que cobran, bueno ya se imaginaran sobre que hablo, existe una ganancia enorme, en fin. Aunado a todo, ello se le privilegia a los Bancos, a que realicen ciertos fideicomisos que, hoy en día, dentro de los modelos de negocio de los propios bancos, resulta que no son negocio, porque se requiere mucho personal, y además del personal, el riesgo que representa, así como también los costos que se pueden cobrar no significan ganancias atractivas que cobrar. En esas condiciones, muchas instituciones bancarias, han optado por negar los servicios fiduciarios o tardarse varios meses o a veces hasta un año en constituir un fideicomiso por ejemplo de zona restringida. 

 

Ante esta situación, ya han surgido hasta brokers de fideicomisos, “especialistas” que buscan una mejor fiduciaria que pueda constituir el fideicomiso, y todos tienen el mismo argumento, trabajaron en algún banco en el área fiduciaria y tienen vasta experiencia de haber hecho muchos fideicomisos, aquí es donde me surge una duda, ¿cuántos de estos fideicomisos, el que los hizo los pudo poner a prueba, en un juicio? Porque ahí es donde se sabe, que tan efectivo o no puede ser el fideicomiso. 

 

 

En la actualidad, no es que este en contra del bróker, pero me cuesta creer y poner en manos de una persona mi negocio, que solo conoce partes teóricas de todo un negocio — con esto no digo que todos los brókeres de fideicomisos son malos o innecesarios, hay que muchos que son conscientes y deben ser buenos en lo que hace —, pero me cuesta creer que ahora surja esta figura de intermediación entre cliente y banco, que tan efectivo es el servicio en los bancos que necesita alguien en el medio para poder ser eficiente en el servicio. 

Estoy convencido de que algunos bancos se han alejado tanto del espíritu para lo que se constituyeron, que es el motor de desarrollo de un país, teniendo eso como prioridad, todos los servicios deberían enfocarse o relacionarse a ello, pero cada vez vemos más alejado esta situación. En concreto, el tema de los fideicomisos.  

 

Sabemos que existen bancos de nicho especializados en un sector o actividad económicos, por ejemplo; en cambio de divisas, inversión, manejo de portafolio y/o banca patrimonial, sectores primarios, populares, etcétera, pero por poner un ejemplo, sectores como el inmobiliario que, aunque sé que es controvertido, es como todo negocio, con sus buenos y malos jugadores, pero saben cómo hacer que a menudo este sector aporte alrededor del 6 % del PIB nacional.  

 

Creo desde mi punto de vista que no es malo reconocer, no se hacer esto o no se hacer esto otro, o hasta aquí llego, creo que empezar por ahí, el ser leal al cliente, transparente, claro, y no abrumarlo con que “somos un banco”, “una gran firma nos respalda”, “cuántos fideicomisos hemos hecho”, solo pregúntense o pregúntenles a quien los atienden cuantos años tienen de experiencia real, en el campo, en los juzgados, porque lo demás es como jugar un simulador de carros, hooters, y creerse soldado o piloto.  

 

Los fideicomisos son una combinación de entender leyes y finanzas, en la mayoría de los casos, hay que entender el negocio atrás, entender para que está siendo creado el fideicomiso, cual es la razón por la que los clientes quieren constituir el fideicomiso, qué situación es la que se quiere mejorar, cuáles obligaciones de ambas partes hay que garantizar, qué va a pasar si hay un incumplimiento, cuáles serán los mecanismos para los incumplimientos, sistemas de votación, alcances fiscales. Todos estos datos aplican tanto para los fideicomisos de Administración y para los fideicomisos de garantía.  

 

Todos los Bancos, diseñan un “machote” o formato y sobre ese se trabaja. Todos los fideicomisos son iguales, y las preguntas aquí son ¿todos los negocios son iguales, tratan de lo mismo, tienen las mismas necesidades? 

 

Aquí es donde las SOFOM se pueden y tienen una gran brecha y espacio para jugar, aun con una cancha dispareja, las SOFOM pueden sacar gran partido, ya que al ser más especializadas que los bancos, tener mayor cercanía con el cliente, poder entender mejor sus necesidades, para así poderlas traducir en productos, que en este caso pueden ser Fideicomisos. 

 

Los abogados tienen esa gran oportunidad enfrente como nicho de negocio que, algunos hemos visto y otros no, y es un modelo de negocio que cada uno elige, los fideicomisos son un excelente instrumento en la vida de los negocios, que pueden estar presentes en el día a día de cualquier empresa, solo falta creatividad por parte del asesor y de la SOFOM, el combinar la SOFOM con los fideicomisos es una gran herramienta que solo la imaginación conoce sus límites. Cualquier actividad económica es aplicable. 

 

Lo reitero, los fideicomisos son una excelente herramienta para los negocios, siempre y cuando conozcamos el negocio, es por eso, que hoy en día podemos dividir los servicios, porque como en la calle se dice “el que mucho abarca, poco aprieta”, las SOFOM y los Bancos podemos prestar la cancha de Juego, que son los servicios fiduciarios, la estructura fiduciaria, pero a lo mejor no sabemos cómo armar el contrato ahí conviene dejarlo a los especialistas y sin ningún recelo, existe negocio para todos, ahí es cuando hay que hablarle a un buen abogado, o bien, a un buen Notario. 

 

Las SOFOM poden ser grandes plataformas para impulsar los negocios haciendo uso de los fideicomisos, y más ahora con el surgimiento de la IA, pero recalco, siempre conociendo los alcances y límites de los recursos tanto técnicos como humanos. 

  

 

 

Miguel Izaguirre 

Licenciado en Derecho con más de 18 años de experiencia.  Miembro del bufete de abogados Izaguirre Consultoría Legal & Litigio. 

Importancia, Alcance y Riesgos del Fideicomiso Maestro de Cobranza 

Por Johan Lázaro 

El ámbito de los negocios empresariales ha adquirido una relevancia significativa en la realización de diferentes transacciones monetarias, financieras, crediticias, en las que participan una diversidad de actores tales como socios, proveedores, bancos, fondos de inversión quienes proporcionan capital a las empresas para la adquisición de activos, ejecución de proyectos de crecimiento, innovación, expansión, o la consolidación de estas.  

 

En México, las empresas pueden acceder a una variedad de opciones o vías de financiamiento, entre las que se incluyen créditos bancarios tanto de corto como a de largo plazo, apoyos financieros del gobierno, inversores ángeles conocidos como Business Angels, socios capitalistas, y fondos de inversión de riesgo o Venture Capital? (Gobierno de México, s.f)?. Además, tienen la posibilidad de participar en el mercado de valores, ya sea mediante la emisión de acciones o deuda, o bien, optar por el financiamiento colectivo, también llamado Crowdfunding.

 

Para que las unidades empresariales puedan obtener acceso a estas opciones de financiamiento, deben satisfacer ciertos criterios: i) Estar formalmente establecida, ii) tener un historial crediticio positivo, iii) contar con una operación comercial de al menos dos años, iv) demostrar capacidad de generar flujos de efectivo que cubran el financiamiento, v) entregar la documentación necesaria solicitada por la institución financiera.? (Nacional Financiera, s.f)?.

 

Aunado a lo anterior, la «Certeza Jurídica» es un elemento crucial en las transacciones crediticias para proteger a las partes involucradas y asegurar sus derechos y obligaciones. Por esta razón, los acreedores suelen incorporar un vehículo financiero conocido como el Fideicomiso en los esquemas de financiamiento a empresas. Es importante resaltar que el Fideicomiso es un contrato mediante el cual “el fideicomitente transmite a una institución fiduciaria la propiedad o la titularidad de uno o más bienes o derechos, según sea el caso, para ser destinados a fines lícitos y determinados, encomendando la realización de dichos fines a la propia institución fiduciaria”. Artículo 381 LGTOC (Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito).? (Cámara de Diputados del Congreso de la Unión, 2018)?. No obstante, el fideicomiso ayuda a garantizar la seguridad y transparencia en las operaciones financieras, proporcionando un marco legal sólido para todas las partes implicadas. 

 

Con la intención de mitigar riesgos, el Fideicomitente, el Fiduciario y el Fideicomisario, se integran para la constitución de un Fidecomiso Maestro de Cobranza (FMC) en la que establecen un mecanismo que permita centralizar, direccionar, dividir y distribuir los flujos de la cobranza o bien los Derechos al Cobro Transmitidos como fuente de pago de las obligaciones financieras de la empresa o para futuras líneas de crédito que puedan ser adquiridas, donde la intención principal es asegurar que los Beneficiarios reciban los fondos que le corresponden,  mediante la efectiva administración de los recursos. 

 

La estructura de un Fideicomiso Maestro de Cobranza generalmente incluye los siguientes elementos clave: 

 

Fideicomitente: Es quien transfiere los activos o derechos al fideicomiso. 

Fiduciario: La entidad financiera que administra el fideicomiso y actúa en beneficio de los beneficiarios, actúa como buen padre de familia. 

Fideicomisarios: Son las personas o entidades que recibirán los beneficios del fideicomiso. 

Patrimonio Fideicomitido: Conjunto de activos o derechos transferidos al fideicomiso. 

Contrato de Fideicomiso: Documento que establece las reglas y condiciones bajo las cuales opera el fideicomiso. 

Cobranza: Proceso de recaudación de flujos de cobro que constituyen la masa del patrimonio del fideicomiso. 

Administrador Maestro: Persona Moral o entidad responsable de garantizar la existencia de los derechos o activos aportados el Patrimonio del Fideicomiso. 

 

Ahora bien, mediante el FMC se constituye un patrimonio distinto al patrimonio del Fideicomitente con los Derechos de cobro del Fideicomitente, así mismo las entidades fiduciarias, en sus estados financieros, separan sus activos financieros de sus estados financieros, al igual que los derechos de los Fideicomisos que tengan a cargo siendo esto un mecanismo que conlleva para potenciar la eficacia en la gestión financiera, operativa y a la mitigación riesgos de este vehículo financiero. 

 

El Fiduciario efectúa la formalización de la titularidad de los Derechos de cobro transmitidos al Fideicomiso, por medio de la emisión de una Constancia de Cesión de Derechos a favor de aquellas personas o empresas que sean titulares de un portafolio de créditos, las cuales se reconocerán como Fideicomisarios, previo a la entrega de la documentación solicitada por él para la identificación y conocimiento del cliente (Know your Customer), con la finalidad de cumplir a normativas y políticas internas, según lo dispuesto en el artículo 15 de la Ley de Instituciones de Crédito (LIC).  

 

Adicional a esto, este proceso se puede llevar a cabo mediante solicitud por escrito del Fideicomitente, en algunos casos con la aprobación o VoBo del Administrador Maestro quien puede dar fe que la relación de Derechos pertenece al Fideicomisario designado. Por otra parte, durante la evolución de la operación del Fideicomiso, el Fideicomitente puede realizar aportaciones adicionales de Derechos de Cobro, o bien efectuar reversiones al Patrimonio del Fideicomiso.  

 

Tomando en cuenta lo mencionado previamente, el Derecho de Reversión establece que el Fideicomitente, o el titular original de los Derechos de Cobro, mantiene la facultad de recuperar su aportación inicial o las aportaciones que haya realizado al patrimonio del Fideicomiso en cualquier momento y a lo largo de la vida del FMC, tal como se refiere la fracción VI del artículo 14 del Código Fiscal de la Federación. 

 

Considerando los puntos previos, el Fiduciario deberá conservar un registro documental en el que se detallen los Fideicomisarios Primer lugar, identificando a aquellos que sean titulares de cada una de las constancias. Asimismo, registrar una descripción cuantitativa y cualitativa de los derechos de cobro de los cuales cada uno de estos Fideicomisarios sea titular o en su defecto dar de baja las constancias o derechos relativos a Derechos al Cobro revertidos. 

 

Por otra parte, es fundamental considerar que el Patrimonio del Fideicomiso Maestro de Cobranza también se constituye mediante la aportación inicial o adicional de recursos. Estos fondos serán depositados por el Fideicomitente a través transferencia en las cuentas del Fideicomiso. Las Cuentas del Fideicomiso, incluida la Concentradora de Cobranza, serán abiertas, gestionadas y controladas por el Fiduciario, que dará acceso a consulta a las personas autorizadas por Fideicomitente, el Administrador Maestro o cualquier Fideicomisario si lo requieren, para validar la cobranza de los derechos cedidos al Fideicomiso. 

 

Los recursos en efectivo derivados de la cobranza de los Derechos de Cobro que ingresen a la cuenta del Fideicomiso podrán ser invertidos de dos formas: por instrucciones del Fideicomitente o con la autorización del Fideicomitente para que el Fiduciario realice inversiones en instrumentos denominados en pesos mexicanos con un plazo máximo de un día. Estos instrumentos incluyen valores gubernamentales emitidos por el Gobierno Federal, tanto en operaciones emitidas en reporto o directo, siempre y cuando la contraparte tenga una calificación crediticia nacional de México AAA, BBB+ o superior en la escala global de S&P. No obstante, este es un requisito dependerá del tipo de contrato de Fideicomiso. Tomando como referentes a la Ley del Mercado de Valores, Reglamento Interno de la Comisión Nacional Bancario de Valores, LIC y LGTOC. 

 

Además, es crucial que las partes establezcan en el contrato del FMC las directrices o los procedimientos para invertir los recursos, así como el manejo de los rendimientos e intereses generados por dichas inversiones dentro de la cuenta del Fideicomiso. Esto es importante porque, en muchos casos, estos rendimientos se destinan a cubrir los gastos de mantenimiento de la cuenta y/o las comisiones bancarias. 

En otro orden de ideas, en algunos contratos de Fideicomisos los participantes, acuerdan que para que se canalice la cobranza la cuenta del Fideicomiso Maestro el Fideicomitente deberá llevar a cabo la “Notificación de Cobranza”, por medio del cual se le informa a los clientes o deudores que los pagos referentes a su crédito deberán ser depositados en la cuenta del Fideicomiso. En caso de que el Fideicomitente no notifique a los Deudores sobre la transmisión de los Derechos al Cobro al Fiduciario, según lo estipula el artículo 427 de la LGTOC, el Fiduciario por cuenta propia o a través de un tercero designado por el y conforme a las instrucciones del Fideicomisario en Primer Lugar, podrá hacerlo a expensas del patrimonio del Fideicomiso. El Fideicomitente deberá reembolsar al Fiduciario los gastos correspondientes si esto sucede. Las notificaciones a los Deudores se llevarán a cabo según lo establecido en el Contrato de Fideicomiso o alguno otro relacionado.  

 

La totalidad de la Cobranza que se reciba en la cuenta del Fideicomiso,  y mediante información que el Fideicomitente proporcione al Administrador Maestro, con los elementos para la identificación  y conciliación de la cobranza individualizada o bien aplicaciones de pago por cliente por cada Fideicomisario titular de una constancia de cesión de Derechos de Cobro, con lo cual se emitirá un reporte y una instrucción de distribución al Fiduciario para que efectúe las transferencias bancarias a las cuentas de los beneficiarios. El Fideicomitente tendrá derecho a recibir cualquier cantidad remanente de Cobranza derivada de los Derechos de Cobro que no se asociaran a una Constancia de Cesión de Derechos, o en su defecto que el Fideicomisario haya notificado que ya no es titular de los Derechos. 

 

Es fundamental reconocer que un Fideicomiso de este tipo puede estar interconectado con otros Fideicomisos, como el de Garantía. Esto establece una relación integral que permite utilizar los fondos recaudados para satisfacer una obligación financiera previamente contraída por el Fideicomitente. 

 

Desde otra perspectiva, este vehículo financiero conlleva ciertos riesgos, tanto implícitos como explícitos, entre los que se incluyen:   

 

Riesgo de Mora: Señala la posibilidad de incumplimiento en los pagos e implicaciones legales que esto podría acarrear. (Ley Derecho, 2018), (BBVA, 2022). 

 

Riesgo de Crédito: Relacionado con la capacidad de los deudores para cumplir con sus obligaciones financieras. (Banco Santander, 2023) 

 

Riesgo de Due Diligence Inadecuado: Asociado a la posibilidad de que los fideicomisarios no suministren información fidedigna, (OBS Business School, 2017)Riesgo de la Contraparte: Implica la posible pérdida que una empresa puede cumplir con sus obligaciones contractuales. (Pascual, s.f). 

 

Riesgo de Administrador Maestro: Se presenta cuando no puede cumplir con sus obligaciones y funciones. (Del razo González, 2022). 

 

Riesgo de Evicción: Existe la posibilidad de que los bienes o derechos fideicomitidos sean reclamados por terceros, poniendo en duda la propiedad o los derechos del fideicomiso (Lamudi, s.f). 

 

Riesgo de Mezcla (Comingling Risk): Este riesgo involucra la posibilidad de que los activos de propiedad legal del fideicomitente se mezclen con otros fuera de su esfera patrimonial. En el contexto del Fideicomiso Maestro de Cobranza, esto podría significar que los derechos de cobro de créditos cedidos a un fideicomisario se confundan con el patrimonio legal del Fideicomitente en caso de bancarrota, lo que exige a los fiduciarios asegurar una separación clara de los derechos asignados al fideicomiso y prevenir una gestión inadecuada de los recursos derivados de la cobranza (Jiameng Yu, s.f). 

 

Es fundamental que los fiduciarios, fideicomisarios y administradores maestros de fideicomisos lleven a cabo las siguientes acciones:  

 

Identificar y analizar meticulosamente los riesgos inherentes y potenciales vinculados con la gestión de los Fideicomisos Maestros y sus participantes.  

 

Reportar y monitorear continuamente dichos riesgos para asegurar una respuesta rápida y efectiva ante cualquier eventualidad.  

 

Mitigar los riesgos a través de la adopción de buenas prácticas, controles internos y políticas de riesgo robustas que protejan el patrimonio del fideicomiso. Además, es imprescindible contar con la asesoría de expertos en derecho financiero y finanzas, quienes proporcionarán orientación crucial en la estructuración y administración eficiente del fideicomiso, garantizando así su integridad y la seguridad de los activos fideicomitidos. 

 

En resumen, el Fideicomiso Maestro de Cobranza es una herramienta que garantiza la seguridad y transparencia en las operaciones, protegiendo los derechos y obligaciones de las partes involucradas y asegurando que los pagos se dirijan a los Fideicomisarios en primer lugar. Esta estructura financiera establece un patrimonio fideicomitido separado del fideicomitente, lo que facilita una gestión más eficiente y ayuda a mitigar los riesgos asociados. Sin embargo, el uso de un Fideicomiso Maestro de Cobranza conlleva ciertos riesgos, como Riesgo de Mora y Ejecución, Riesgo de Crédito, Riesgo de Crédito, Riesgo de la Contraparte, Riesgo de Administrador Maestro, Riesgo de Evicción, Riesgo de Mezcla (Comingling Risk), mismos que requieren una atención especial por parte de los fiduciarios, fideicomisarios y administradores maestros. Es fundamental que identifiquen, analicen y monitoreen estos riesgos a través de prácticas y controles internos sólidos para proteger siempre los intereses del Fideicomiso. 

 

 

??Bibliografía 

??Banco Santander. (13 de marzo de 2023). Obtenido de https://www.santanderconsumer.es/blog/post/riesgo-de-credito-o-crediticio-que-son-y-cuales-hay 

?BBVA. (17 de mayo de 2022). Obtenido de https://www.bbva.com/es/salud-financiera/que-es-la-morosidad-y-que-consecuencias-tiene/ 

?Cámara de Diputados del Congreso de la Unión. (22 de junio de 2018). Obtenido de https://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/ref/lgtoc.htm 

?Cámara de Diputados del Congreso de la Unión. (11 de marzo de 2022). 

?Cámara de Diputados del Congreso de la Unión. (26 de junio de 2022). 

?Código Fiscal de la Federación. (12 de noviembre de 2021).

 

?Del razo González, J. (20 de 01 de 2022). Cuáles son los Riesgos Asociados a los Fideicomisos Emisores. Mundo Fiduciario. 

?Gobierno de México. (s.f). https://e.economia.gob.mx/guias/financiar-la-empresa/. Obtenido de https://e.economia.gob.mx/guias/financiar-la-empresa/. 

?Jiameng Yu. (s.f). Demica. Obtenido de https://www.demica.com/resource/why-seller-risk-matters-in-receivables-finance-transactions/ 

?Lamudi. (s.f). Obtenido de https://www.lamudi.com.mx/journal/saneamiento-por-eviccion/ 

?Ley Derecho. (21 de marzo de 2018). Obtenido de https://mexico.leyderecho.org/mora/ 

?Nacional Financiera. (s.f). https://www.nafin.com/portalnf/content/financiamiento/empresarial.html. 

?OBS Business School. (22 de marzo de 2017). Obtenido de https://www.obsbusiness.school/blog/due-diligence-ejemplo-4-enfoques-de-una-investigacion-que-reduce-riesgos 

?Pascual, L. (s.f). Obtenido de https://www2.deloitte.com/es/es/pages/strategy-operations/solutions/riesgo-contraparte.html 

?UNIÓN, C. D. (11 de 03 de 2022). 

 

 

 

??? 

Johan Asdrúbal Lázaro Celis 

Analista Senior de Compliance de Fideicomisos en Tecnología en Cuentas por Cobrar (Administrador Maestro), responsable de evaluar el cumplimiento interno operativo, procedimental y normativo de las estructuras de Fideicomisos. Además, supervisa y monitorea tableros de control y seguimientos de Fideicomisos con el objetivo de identificar y reportar riesgos o desviaciones de manera oportuna. 

 

El Fideicomiso como Herramienta para las Finanzas Verdes

Por Claudia Sejas Avendaño

En un mundo donde la crisis climática se cierne sobre nuestras vidas y los desafíos que nos impone el cambio climático que, de por sí ya son acelerados y cuyo impacto ya es negativo en la vida de las personas, la biodiversidad y los ecosistemas, la búsqueda de soluciones se vuelve más que una necesidad: es una urgencia ineludible. 

 

La necesidad de financiar y orientar recursos hacia iniciativas ecológicas nunca ha sido tan apremiante y las finanzas verdes surgen como una respuesta a la creciente conciencia de los desafíos ambientales y la necesidad de abordar problemáticas cruciales del cambio climático en los cuatro ejes de atención: agua, energía, agropecuario y bosques. A medida que se hizo evidente la importancia de reducir la huella ecológica de las actividades humanas, surgió la necesidad de movilizar recursos financieros hacia iniciativas que promovieron la sostenibilidad y la protección del medio ambiente.

 

En este contexto de alta exigencia, el Fideicomiso emerge como una herramienta esencial y poderosa, capaz de canalizar los recursos “verdes” que se están movilizando en todo el mundo para transformar nuestra relación con el planeta y orientarlos hacia el desarrollo de productos financieros y no financieros innovadores.

Los Fideicomisos pueden ser la clave para estructurar el financiamiento de proyectos de conservación y tratamiento de agua, velando por la gestión integral de recursos hídricos, así como pueden promover la transición hacia fuentes renovables y la reducción de emisiones contaminantes en la búsqueda de energía limpia.

 

En el manejo integral y conservación de bosques, la preservación de los bosques es crucial para la biodiversidad y la mitigación del cambio climático, por lo que a través de los fideicomisos se puede financiar proyectos de manejo sostenible y protección de áreas forestales, mientras que en las actividades agropecuarias, se puede promover la producción sustentable y amigable con el medio ambiente a partir del uso de prácticas resilientes.

 

El fideicomiso tiene el poder de dirigir, optimizar los recursos existentes y captar nuevos recursos necesarios para impulsar proyectos ecológicos hacia la realización de metas sostenibles. Desde la identificación y gestión del negocio fiduciario hasta la administración y finalización, cada etapa juega un papel crítico para el éxito de este.

 

En el universo financiero, la perspectiva sobre productos como el crédito, cambia radicalmente cuando se analiza desde la óptica fiduciaria. En este contexto, el crédito deja de ser un activo de riesgo para convertirse en una fuente adicional de ingresos para las entidades financieras. Este cambio de enfoque se traduce en una oportunidad única para diseñar productos financieros que no solo generen ganancias, sino que también impulsen el desarrollo sostenible de sectores clave.

 

El éxito de los fideicomisos reside en su adecuada estructuración. En el ámbito de las finanzas verdes, la incorporación de la Metodología de Desarrollo de Mercados Inclusivos (MSD) en su diseño proporciona un conocimiento profundo de las cadenas de valor, desde su concepción hasta su implementación dentro del contexto fiduciario boliviano. Cada fase de este proceso puede marcar una diferencia significativa en la lucha contra el cambio climático y la promoción de un entorno más sostenible y resistente, permitiendo una toma de decisiones más informada y asertiva.

 

La aplicación de la Metodología de Sistemas Dinámicos (MSD) en la estructuración de fideicomisos se convierte en un pilar esencial para lograr este cometido. 

Gráfico 1. Esquema del sistema de mercado: la visión del MSD
Gráfico 2: Beneficios de Estructuración de Fideicomisos con metodologías MSD

 

Los 3 principales beneficios que se puede encontrar en la estructuración de Fideicomiso incluyendo metodología MSD en el análisis son:


  • Análisis Profundo de las Cadenas de Valor

Las Metodologías MSD permiten un análisis detallado y con una visión integral de los flujos, interacciones y dinámicas en una cadena de valor. Al comprender a fondo cada etapa, desde la producción hasta la distribución, ofrece una visión completa de las necesidades y se identifican puntos críticos y áreas de oportunidad del sector analizado. Esto, a su vez, facilita la creación de productos financieros adaptados a las particularidades del sector productivo, promoviendo la resiliencia y la sostenibilidad. 


  • Diseño y Adaptación de Instrumentos Financieros

Con la información detallada proporcionada por las MSD, es posible diseñar productos financieros que aborden de manera específica los desafíos y requisitos de la producción agropecuaria. Permite incluir productos desde procesos de incubación de empresas, con financiamientos de capital de semilla, riesgo compartido, líneas de crédito flexibles, capital de riesgo, hasta esquemas relacionados con fondos de inversión, bolsa de valores, e inclusive subsidios, la adaptabilidad es clave para impulsar un sistema de producción más resiliente.


  • Incorporación de Componentes Sociales y de Subvención

Las Metodologías MSD también facilitan la identificación de áreas donde la inversión social y la subvención pueden tener un impacto significativo. Estos elementos no sólo fortalecen la sostenibilidad económica, sino que también contribuyen al bienestar de las comunidades locales y al equilibrio medioambiental.

En última instancia, la integración de Metodologías MSD en la estructuración de fideicomisos para los sectores de interés; agua, energía, agropecuario y bosques, no sólo mejora la viabilidad financiera, sino que también impulsa un sistema de producción más robusto y adaptativo. Este enfoque no solo es una oportunidad para las entidades financieras, sino también un paso crucial hacia la construcción de una economía más sostenible y resiliente con el medio ambiente.

 

Blind Trust (El Fideicomiso Ciego)

Por Ismael Vélez

La figura fiduciaria del BLIND TRUST o Fideicomiso Ciego, en su traducción al castellano, es una vehículo legal en el que el constituyente (fideicomitente) de un fideicomiso, y su potencial beneficiario (fideicomisario), no conocen y no tienen el control del resultado respecto de los activos que fueran transferidos al mismo y de su forma de administración. El Fiduciario, que dependiendo el país y la legislación en donde se aplique puede ser una persona natural o una Fiduciaria, maneja el control de dichos activos y durante el período de vigencia del mismo no  comunicará ni al constituyente ni al beneficiario un reporte de las actividades que realice dicho vehículo legal. 

 

En un inicio parecería que no tiene percepción la constitución de este tipo de estructuras, pero las mismas se encuentran atadas a realidades con mucho sentido y su creación y ejecución están inmersas a temas de potenciales conflictos de interés, regulaciones especiales respecto al ejercicio de un cargo público e incluso se intentan a través de esta figura jurídica alivianar las potenciales situaciones respecto al manejo y utilización de información privilegiada.  Los campos que abarca su utilización van desde un funcionario público de alto rango con acceso a información financiera privilegiada, hasta funcionarios de empresas o conglomerados, en los que se busca que la transparencia y ética empresarial funcionen de ambos lados de la mesa.   Incluso, podría darse el caso de que sirviera para la administración, por un tiempo determinado de una estructura sucesoria en la que por alguna razón, sea esta la falta de un testamento o el que las partes beneficiarias del mismo no pudieran ponerse de acuerdo en la división del bien o bienes estos pasen a un tercero que lo administre.  Siempre recordemos que el gran atractivo de las diferentes figuras fiduciarias está en que la imaginación es el límite. 

Características principales

Es importante analizar con qué tipo de activos se puede estructurar un vehículo legal de este tipo. ¿Es obligatorio, al constituirse un BLIND TRUST que el Constituyente coloque todo su patrimonio dentro de la estructura fiduciaria? No necesariamente, y en la práctica estos fideicomisos se constituyen con activos financieros que puedan llegar a tener importancia o relevancia dentro de las actividades que el Constituyente y/o el Beneficiario puedan tener injerencia o conocimiento de ciertas condiciones a futuro.

 

Es por eso que normalmente los activos que conforman este tipo de Fideicomisos son recursos financieros, acciones, bonos o títulos valores en los que, por las actividades que el Constituyente desarrollará o que el Beneficiario pudieren tener interés en un futuro cercano.

La estructura de este tipo de fideicomiso lo podríamos clasificar en administración antes que en tenencia de bienes, pues suelen ser activos en su operatividad y suelen ser en muchos casos lo que se denomina “rentas pasivas”, estos es recursos que potencialmente tienen la capacidad de generarse a futuro, dependiendo de condiciones de mercado.  

 

Ahora las instrucciones que reciba el Fiduciario deberían enmarcarse dentro de  lo que denominaremos una administración de  “portafolio discrecional”.  En la práctica, la diferencia en la administración de un portafolio de manera “discrecional” o “no discrecional”, está en la capacidad de la toma de decisiones; ya quien termina tomando las decisiones es el Fiduciario  y no el Constituyente del fideicomiso.

Bajo esta premisa podemos deducir que la figura del BLIND TRUST se asemeja mucho al del mandato, pero en el mandato las responsabilidades del mandatario no son ilimitadas, y todas o estas, terminan enfocándose directamente con lo que se denomina en el sistema anglosajón “la responsabilidad fiduciaria”.  La figura de la responsabilidad fiduciaria simplemente es que el fiduciario o quien tenga dicha responsabilidad actúe de manera diligente, cual un buen padre de familia y que los actos que respalden su mandato sean hechos de manera pródiga y transparente.

 

Como vemos la figura del BLIND TRUST va encontrando raíces de manera directa con el  tema del potencial  conflicto de interés, potenciales usos o abusos de la información privilegiada, la del mandato pero con responsabilidad fiduciaria, puesto que la constitución de esta figura no será de manera ilimitada ya que suele tener  una fecha de caducidad o vencimiento a más de que se podría establecer en su constitución si el Fideicomiso es revocable o no, antes de que finiquite su plazo,  bajo el cual fue constituido el fideicomiso mercantil que ampara esta figura encuentra su fin.  

 

Acá citamos dos ejemplos de BLIND TRUST.  El primero es aquel que constituyó el Presidente de Chile, Sebastián Piñera, al asumir el cargo. El Presidente Piñera, tenía como antecedentes un patrimonio muy respetable al asumir la presidencia de Chile y lo que se quería buscar es regularizar esta situación. 

 

En el link consta la noticia y su forma de estructura realizada. 

https://btgpactual.cl/pinera-y-su-familia-entregan-fideicomiso-ciego-por-us-1-170-millones-a-cuatro-administradores/

 

Otro ejemplo de este tipo de vehículos legales, lo instrumentalizó el Presidente Argentino, Mauricio Macri, también al inicio de su mandato.  Igualmente adjunto el link correspondiente.

https://apnews.com/article/ba0c8a3d23ca4aceac08144284c77b83

 

Más allá de realizar juicios de valor, respecto a las estructuras de los mismos y los fines que perseguían, que no es la razón del artículo, simplemente pongo en consideración dos ejemplos de cómo se pueden establecer en la práctica dichos instrumentos fiduciarios.

Conclusiones

No existe una estructura base en la cual establecer un BLIND TRUST pero considero que al menos el mismo deberá guardar los conceptos de:

  • Independencia de la gestión.
  • Activos legalmente transferidos sin restricciones ni interferencias.
  • Imposibilidad de comunicación respecto a la gestión entre Fiduciario, Constituyente y Beneficiario.
  • La aprobación del Fideicomitente y de Fideicomisarios por parte de organismos de control si es que se requiera esa figura.
 

Como vemos es importante también el tener en cuenta la existencia de las denominadas “murallas o barreras chinas” con el fin de que lo que una parte realiza no tenga conocimiento de lo que la otra parte realiza.  Este también es quizás otro de los problemas que enfrenta la figura del BLIND TRUST, esto es su credibilidad.

 

La instrumentalización de estos activos muchas veces versa únicamente respecto a activos financieros que generen renta o potenciales posibilidades de ganancia de capital o pérdida como puedan ser bonos, acciones y derechos fiduciarios.

 

En fin, estamos frente a una figura legal que tiene mucha aceptación en el mundo anglosajón, sobre todo en legislaciones como la norteamericana, ya que se ven inmersos, en teoría, personas ligadas al mundo político que acceden a altos puestos públicos.  

 

 

Ismael Vélez 

Abogado y Doctor en Jurisprudencia por la Pontificia Universidad Católica del Ecuador (PUCE). MBA por el Tecnológico de Monterrey, Campus Monterrey – México (ITESM). 

Profesional con más de 25 años de experiencia en Mercado de Valores, estructuraciones financieras incluyendo esquemas fiduciarios y Finanzas Internacionales. Consultor Legal en Derecho Corporativo y Financiero.  Especialista en Planificación Patrimonial personal y empresarial.

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Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces

Por Edith Linares

Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) son vehículos que emiten Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFI) que son instrumentos que cotizan en las Bolsas de Valores y tienen como propósito el financiamiento para la compra o construcción de bienes inmuebles en México.

 

Estos instrumentos bursátiles tuvieron su origen en Estados Unidos de Norteamérica donde son conocidos como REITs (por sus siglas en inglés Real Estate Investment Trusts), para fomentar la inversión en desarrollos inmobiliarios.

 

Con el poco desarrollo inmobiliario que existía en nuestro país, se comenzó a analizar esta alternativa y, por consiguiente, en 2003, el Ejecutivo Federal,  comenzó a planear y así adelantarse, a incluir un tratamiento fiscal, que se ha considerado desde principios de 2004, como un estímulo fiscal para efectos del Impuesto sobre la Renta (ISR).

En 2011 sale en México la primera Fibra (Fibra Uno). Debido al resultado, esta generó mucho interés entre los inversionistas, siendo así que comienzan a emitirse este tipo de instrumentos que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) y en la Bolsa Institucional de Valores (BIVA).

 

Las Fibras son administradas para su arrendamiento, con el derecho a recibir los ingresos de la renta de los activos, y por ende, son parte importante en las carteras de inversión de las empresas. Los inversionistas reciben pagos periódicos que se obtienen de los arrendamientos, y a su vez, tienen la posibilidad de hacerse de ganancias del capital (plusvalía).

 

Los Fibras se integran con varios inversionistas que reúnen cantidades de dinero para comprar, desarrollar y administrar bienes raíces destinados al arrendamiento, disminuyendo riesgos. Si alguna propiedad presenta un siniestro y queda inservible, las demás, al ser administradas por la FIBRa, siguen generando ingresos que mantienen la rentabilidad de todo el fideicomiso. Lo que antes eran propietarios inconexos se convierten en socios inversionistas. 

 

¿Cuándo entraron a la Bolsa de Valores?

 

Como ya se mencionó, en el año 2011 entraron a la BMV y de 2011 a 2017 se habían colocado $149,000 millones de pesos. En 2019, la colocación fue de $38,000 millones, en 2020 de $35,500 millones, y en 2021, por $39,800 millones. 

De 2011 a 2017 se habían constituido 12 Fibras, siendo a marzo de 2022 un número de 16.

Una Fibra es un portafolio de bienes raíces que están empaquetados y tienen distintos fines. Se pueden empaquetar centros comerciales que sean sustentables o un grupo de edificios verdes que tengan la Certificación Leed (Liderazgo en Energía y Diseño Ambiental), o sea Edificios sustentables. La Certificación Leed tiene reconocimiento internacional creado por el Consejo de Edificación Sustentable de Estados Unidos que permite contar con espacios que mejoran las condiciones de salud y productividad. Al tiempo en que disminuye las emisiones de gases de efecto invernadero, reduce los costos de operación, aumenta el ahorro y facilita los incentivos fiscales, entre otros beneficios.

 

En la BMV ya existe un Índice Sustentable, que integra a las emisoras con el mejor desempeño “verde”.

 

¿Cuáles son sus efectos fiscales en México?

 

Para tener el beneficio del estímulo fiscal, acorde con los Art. 187 y 188 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta (ISR), se tienen que constituir fideicomisos que se dediquen a la adquisición o construcción de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento o a la adquisición del derecho a percibir ingresos provenientes del arrendamiento de dichos bienes, así como a otorgar financiamiento para esos fines, y cumplir con los requisitos siguientes:

 

  • El fideicomiso se haya constituido o se constituya de conformidad con las leyes mexicanas y la fiduciaria sea una institución de crédito o casa de bolsa residente en México autorizada para actuar como tal en el país.

 

  • El fin primordial del fideicomiso sea la adquisición o construcción de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento o la adquisición del derecho a percibir ingresos provenientes del arrendamiento de dichos bienes, así como otorgar financiamiento para esos fines con garantía hipotecaria de los bienes arrendados.
  • Al menos el 70% del patrimonio del fideicomiso esté invertido en los bienes inmuebles, los derechos o créditos señalados y el remanente se invierta en valores a cargo del Gobierno Federal inscritos en el Registro Nacional de Valores o en acciones de fondos de inversión en instrumentos de deuda.

 

  • Los bienes inmuebles que se construyan o adquieran se destinen al arrendamiento y no se enajenen antes de haber transcurrido al menos cuatro años contados a partir de la terminación de su construcción o de su adquisición, respectivamente. Los bienes inmuebles que se enajenen antes de cumplirse dicho plazo no tendrán el beneficio fiscal.

 

  • La fiduciaria emita CBFI por los bienes que integren el patrimonio del fideicomiso y que dichos certificados se coloquen en el país entre el gran público inversionista.

 

  • La fiduciaria distribuya entre los tenedores de los CBFI cuando menos una vez al año, a más tardar el 15 de marzo, al menos el 95% del resultado fiscal del ejercicio inmediato anterior generado por los bienes integrantes del patrimonio del fideicomiso.

 

  • Cuando la fiduciaria estipule en los contratos o convenios de arrendamiento que para determinar el monto de las contraprestaciones se incluyan montos variables o referidos a porcentajes, excepto en los casos en que la contraprestación se determine en función de un porcentaje fijo de las ventas del arrendatario, estos conceptos no podrán exceder del 5% del monto total de los ingresos anuales por concepto de rentas del fideicomiso.

 

  • Que se encuentre inscrito en el Registro de Fideicomisos dedicados a la adquisición o construcción de inmuebles, de conformidad con las reglas que al efecto expida el Servicio de Administración Tributaria.
  • La fiduciaria presente a más tardar el 15 de febrero de cada año:

 

a) La información de identificación de los fideicomitentes.

b) La información y documentación de cada una de las operaciones mediante las cuales se realizó la aportación al fideicomiso de cada uno de los inmuebles, incluyendo la identificación de los mismos, así como el monto y número de los certificados de participación entregados a los fideicomitentes. En caso de que los inmuebles aportados al fideicomiso hayan sido arrendados a dichos fideicomitentes, los contratos respectivos.

c) Informe de cada inmueble aportado al fideicomiso que contenga:

 

  1. Fecha de aportación.
  2. Valor de la aportación.
  3. Años transcurridos entre la fecha de construcción y la de su aportación.
  4. Domicilio.
  5. Uso o destino.
  6. Datos de identificación del portafolio de inversión al que se integra el inmueble, de ser el caso.
  7. Cuando el inmueble sea enajenado por la institución fiduciaria, incluir en el informe la fecha de enajenación, valor de enajenación y ganancia o pérdida.

 

Y si se cumplen estos requisitos, entonces se tendrá el beneficio del estímulo fiscal.

 

 

Edith Linares Negrete

Experiencia laboral desde hace 20 años en el sector administrativo como Administración de Riesgos (intermediario financiero y fianzas). Asistente de la Dirección de Actuaría; Industrias Cannon Mills, Asistente de la Dirección General  en Confyl RPH Consultores Fiscales y Legales, atendiendo la parte de determinación de impuestos de diversos fideicomisos para instituciones como Nafin y BBVA Casa de bolsa. Asimismo, cuenta con experiencia en asesoría fiscal para personas físicas y morales.

Actualmente, labora como consultora de impuestos en la firma Tmsourcing.

¿Certificados Fideicomisarios o Security Tokens?

Por Enrique Jatto

Todos conocemos el término tiempo compartido como el derecho a usar semanas o intervalos de un desarrollo turístico durante un periodo específico; en otras palabras, es la compra anticipada de una vacación por determinado número de años. Con el tiempo evolucionó al fractional, que es quien adquiere una fracción y se convierte en dueño en copropiedad de un inmueble, pudiendo utilizarlo en los tiempos convenidos y, además, recibir las utilidades que su renta genere, la principal diferencia es que en el tiempo compartido solo “compras días” y en el fractional compras una porción de un inmueble representado en días de uso o en el resultante de las rentas de esos días.

 

En esta última modalidad, el fideicomiso es el vehículo idóneo para el negocio, el titular de la fracción del inmueble podrá decir que es el dueño de esa fracción a través del contrato de fideicomiso y de certificados fiduciarios, ahora con la aparición de la Blockchain, WEB 3 y las criptomonedas, cada vez nos estamos alejando más de las costumbres en papel y se hacen más atractivas las opciones digitales.

 

¿Qué les parece si planteamos que un fideicomiso emita NFTs o Tokens para representar derechos fideicomisarios?

 

Antes que nada, analicemos los ingredientes para realizar este platillo exótico.

¿Qué es un Fideicomiso?

Es un contrato a través del cual una persona transmite la propiedad de uno o más bienes o derechos (patrimonio fideicomitido) a una institución fiduciaria para ser destinados a fines lícitos y determinados con el objetivo de beneficiar a otra persona o a la persona que entrega dichos bienes o pago.

 

¿Qué es un fideicomiso fractional?

Es una típica operación inmobiliaria en la que a través de un Fideicomiso un fideicomitente aporta un inmueble y diversos fideicomisarios pagan al fideicomitente una contraprestación que les da derecho una parte alícuota de los derechos sobre la propiedad del inmueble afecto al patrimonio del Fideicomiso, pudiendo utilizar o recibir las rentas del inmueble. Estos derechos son representados con certificados de derechos fiduciarios.

 

¿Qué es el patrimonio fideicomitido?

Es el objeto o patrimonio del fideicomiso pudiendo ser toda clase de bienes o derechos que el fideicomitente aporta al mismo y se consideran afectos al fin a que se destinan.

 

¿Qué es un bien mueble?

Son los bienes que se pueden trasladar de un lugar a otro, ya sea por sí mismos o por una fuerza exterior, así como los derechos y acciones que tienen por objeto cosas muebles o cantidades exigibles por acción personal, así como aquellos cuyo destino sea, al ser separados de un inmueble, adquirir el carácter de muebles.

 

¿Qué es un activo digital?

En el artículo 30 de la Ley Para Regular las Instituciones de Tecnología Financiera (Ley Fintech) señala que un activo digital es la representación de valor registrada electrónicamente y utilizada entre el público como medio de pago para todo tipo de actos jurídicos y cuya transferencia únicamente puede llevarse a cabo a través de medios electrónicos. De dicho concepto legal, destaca la inmaterialidad de los activos virtuales.

¿Qué es un equity token?

Es un tipo de security token que funciona más como un activo de acciones tradicional. En otras palabras, quienes tienen en su poder equity tokens poseen alguna forma de propiedad en sus inversiones. Cada token representa un porcentaje sobre la propiedad que realmente tienen. En la mayoría de los casos, los equity token representan un activo, una propiedad o una empresa.

 

Ahora bien, empecemos a elaborar este platillo…

Los fideicomisos establecen derechos fideicomisarios que son los beneficios por el cual un fideicomiso fue celebrado, estos pueden ser otorgados con un certificado fiduciario, y en general, existen 2 tipos de certificados fiduciarios.

  1. Constancia de derechos fiduciarios: Documento expreso en donde se consignan los derechos fideicomisarios.
  2. Certificados bursátiles Fiduciarios: Títulos de crédito que representan el derecho a una parte de;
  • El derecho de propiedad o de la titularidad sobre bienes o derechos afectos en fideicomiso. 
  • Los frutos, rendimientos y, en su caso, al valor residual de los bienes o derechos afectos con ese propósito en fideicomiso. 
  • El producto que resulte de la venta de los bienes o derechos que formen el patrimonio fideicomitido. 
  • En su caso, el derecho de recibir el pago de capital, intereses o cualquier otra cantidad. 

 

En la actualidad, un fideicomiso fractional otorga los beneficios de uso, goce y habitación del inmueble a través de un título emitido por una institución fiduciaria llamado certificado de derechos fiduciarios, en el que se establecen los derechos que tiene el fideicomisario para utilizar y disfrutar su participación en el inmueble, es decir las fechas en las que podrá utilizar el inmueble.

¿Qué les parece una institución fiduciaria que agregue un tipo de certificado más un security token que esté respaldado directamente con el inmueble que pertenece al patrimonio del fideicomiso?

 

Definitivamente suena posible en la teoría, sin embargo hará falta el salto a un sistema fiduciario que sea compatible con blockchain y a los sistemas de tokenización. Un claro ejemplo, es lo que están haciendo en Argentina con Briken.

 

Retomando la definición de activo digital, de acuerdo a Banxico, es  una unidad de información que no representa la tenencia de algún activo subyacente a la par, y que es unívocamente identificable, incluso de manera fraccional, almacenada electrónicamente. Puede asegurarse que la naturaleza jurídica de estos, es la de ser bienes muebles intangibles dentro del comercio y, por lo tanto, susceptibles de ser objeto de actos jurídicos. Por lo tanto, si es un bien mueble puede ser parte del patrimonio de cualquier tipo de persona, ser sujeto de garantía para cumplir obligaciones, e incluso, aportar o transmitir la titularidad, al menos la guardia y custodia de los activos digitales a una institución financiera para obtener créditos, o bien, celebrar otros fideicomisos.

 

Asimismo, de acuerdo con la Ley General de Títulos y Operación de Crédito; pueden ser objeto del fideicomiso toda clase de bienes y derechos, salvo aquellos que, conforme a la ley, sean estrictamente personales de su titular.

 

En otro orden de ideas, ¿te imaginas el potencial para capitalizar proyectos? Imaginemos un desarrollo inmobiliario que emita security tokens y que pueda venderlos para poder capitalizar su proyecto. En este punto ya se lo que estás pensando, eso me huele a una Fibra, definitivamente sí, pero… crear una Fibra requiere una inversión considerable de conocimiento, capital humano y económico. Así que la tokenización inmobiliaria podría resolver, en parte, muchos de los costos administrativos de estas Fibras y permitir la creación de nuevos competidores que utilizan inversionistas privados y mercados alternativos de compra y venta de certificados (Exchanges Crypto).

 

Si lo simplificamos, la tokenización inmobiliaria es como crear Fibras privadas que puedan comercializarse en un mundo ligado a crypto.

Desafortunadamente, ninguna ley en México define, formalmente, qué es una criptomoneda y tampoco un criptoactivo, sino que la Ley Fintech está basada en el concepto de activo digital y ahí está uno de los problemas de interpretación del uso de criptomonedas debido a que la ley mexicana y  Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (LFPIORPI), establece que un activo virtual es “una representación de valor registrada electrónicamente y utilizada entre el público como medio de pago para todo tipo de actos jurídicos, cuya transferencia únicamente puede llevarse a cabo a través de medios electrónicos. En ningún caso se entenderá como activo virtual la moneda de curso legal en territorio nacional, las divisas ni cualquier otro activo denominado en moneda de curso legal o en divisas”.

 

Estamos viendo el nacimiento de una nueva forma de representación de acciones, del futuro, de los certificados, entre otros, donde su manera de resguardo e intercambio, definitivamente, está en un tiempo de cambio y los fiduciarios no son la excepción. El primero que adopte la tecnología blockchain y sus derivados, será el ganador de una estrella michelin y se convertirá en el estandarte por los próximos años, y esto sin tocar al 100% el tema de los fideicomisos y notarios virtuales, pero ese tema lo tocamos en otro artículo.

 

 Sin más que decir, bon appetit…

 

 

Enrique Jatto

Estructurador Fiduciario y Negocios en TMSourcing y Click Seguridad Jurídica, egresado de la Universidad del Valle de México, especialista en esquemas fiduciarios, inmobiliarios, planeación patrimonial y desarrollo de negocios públicos y privados.

La Firma Electrónica; Un Recurso de Vanguardia en la Firma de Contratos

Por Lucely Cruz Sánchez

La digitalización de los procesos ya no es un lujo sino una necesidad, el tiempo avanza y con ello las situaciones ameritan modernidad, es la realidad de hoy en día. Ante esta condición, es necesario avanzar con base en las necesidades del mundo moderno, gracias a ello han surgido diversas tecnologías que nos permiten avanzar a la par, tal como sucede con la Firma Electrónica.

 

Si bien es cierto, por muchos años el medio idóneo y recurrente para la suscripción de documentos ha sido la firma autógrafa, ya que es comúnmente reconocida por la sociedad como el medio oportuno de manifestación de la voluntad, sin embargo, esta situación ha tenido que cambiar, pues la contratación entre ausentes se torna más necesaria día con día, tal como le ocurrió al mundo entero con el acontecimiento de la pandemia por COVID-19, desencadenando una serie de dificultades para contratar o llevar a cabo actos a distancia, no dejando de lado las diversas complicaciones que se derivan del uso de la firma autógrafa, tal como su falsificación.

 

Englobando dichos acontecimientos, la Firma Electrónica es el recurso de vanguardia que emergió para contrarrestar estas condiciones adversas; en México, su implementación data desde el año 2000 y que más adelante el 11 enero del 2012 se llevaría a cabo la puesta en marcha de la Firma Electrónica Avanzada con la publicación de la Ley que lleva el mismo nombre, sin embargo su práctica no ha sido sencilla, pues las empresas y la sociedad aún tiene dudas respecto a su validez y legalidad, cuestionando y evitando recurrir a este medio por desconocimiento o simplemente por negación.

Pero, ¿qué es la Firma Electrónica? Ésta puede ser de dos tipos:

 

Firma Electrónica Simple (FES): El Artículo 89 del Código de Comercio la define como;

“Los datos en forma electrónica consignados en un Mensaje de Datos, o adjuntados o lógicamente asociados al mismo por cualquier tecnología, que son utilizados para identificar al Firmante en relación con el Mensaje de Datos e indicar que el Firmante aprueba la información contenida en el Mensaje de Datos, y que produce los mismos efectos jurídicos que la firma autógrafa, siendo admisible como prueba en juicio”.

 

Como verán, es el tipo básico de firma electrónica, este conjunto de datos al utilizarse como firma se une a un documento electrónico y se envía en un mensaje electrónico, dicho mensaje va cifrado; para que vaya cifrado el emisor debe contar con una clave pública, asignada por un organismo autorizado para tal fin, de manera que nadie puede modificarlo ni alterarlo, garantizando su integridad de esta forma. 

 

La principal finalidad de la FES es la de identificar al sujeto que la utiliza (el Emisor/firmante), que como podrán darse cuenta, el Código de Comercio señala claramente que produce los mismos efectos jurídicos que una firma autógrafa, además, es admisible como prueba en juicio.

 

Firma Electrónica Avanzada (FIEL): El artículo 2 de la Ley de Firma Electrónica Avanzada la define como; “el conjunto de datos y caracteres que permite la identificación del firmante, que ha sido creada por medios electrónicos bajo su exclusivo control, de manera que está vinculada únicamente al mismo y a los datos a los que se refiere, lo que permite que sea detectable cualquier modificación ulterior de éstos, la cual produce los mismos efectos jurídicos que la firma autógrafa.”

En similitud con la anterior, la FIEL también es un conjunto de datos electrónicos que sirven para identificar al emisor de un mensaje permitiendo su integridad. Te preguntarás entonces, ¿cuál es la diferencia? 

 

La diferencia entre la simple y la avanzada es que la última está creada bajo una serie de controles que están bajo vigilancia u observación directa e inmediata del firmante, por lo que la dota de mayor seguridad, permitiendo una autenticación e identificación más segura del firmante, además de que la infraestructura de la tecnología de la FIEL es de clave pública o PKI que se asocia al certificado digital, que es el medio físico, mensaje de datos o registro que confirma el vínculo entre un firmante y la clave privada, esto es, el medio donde se entrega la firma respaldado por un tercero confiable, siendo este, la autoridad certificadora que lo emitió.

 

Una vez comprendidos ambos conceptos, me abocaré a responder las preguntas más frecuentes en torno al uso de la Firma Electrónica:

 

¿Es válida la Firma Electrónica en México? 

Como dije al inicio, el acostumbrado uso de la firma autógrafa en la suscripción de documentos podría deberse a un simple hábito y desinformación, pues disposiciones legales como el Código Civil Federal, Código de Comercio, Código Federal de Procedimientos Civiles, la Ley de Firma Electrónica Avanzada y la NOM-151, reconocen la manifestación del consentimiento por medios electrónicos desde hace ya varios años, así como el uso de las firmas electrónicas.

 

Por ejemplo, nuestro Código Civil Federal desde su reforma, el 29 de mayo del 2000, en su artículo 1803 reconoce a los medios electrónicos, ópticos o cualquier otra tecnología como una forma de consentimiento expreso, esto es, respaldados por dicha disposición, podíamos optar por estas soluciones vanguardistas para manifestar la voluntad desde hace ya 22 años.

Lo mismo sucede con la firma de actos mercantiles, pues el Código de Comercio desde el 2003 regula el uso de este tipo de herramientas digitales. Entonces, en resumidas cuentas, la respuesta es SÍ, la validez de la Firma Electrónica en nuestro país es una realidad desde hace más de 20 años, reforzando y tomando mayor aceptación con la creación de la Ley de Firma Electrónica Avanzada en 2012 que nos otorgó los parámetros y directrices para su uso y validez.

 

¿Es segura?

Completamente, ya sea con el firmado simple o el avanzado, pues ambos generan registros electrónicos que permiten la identificación y autenticación del firmante, la hora y fecha en la que la firma se registra, así como su dirección IP, tornando de seguridad y validez a una transacción en comparación con una firma autógrafa.

 

Ahora bien, ¿Cuáles son sus ventajas? 

El uso de la Firma Electrónica otorga mayor agilidad en los procesos y reducción de los tiempos de respuesta, permitiendo englobar la prestación de los servicios y/o contratación en tu empresa, ahorrando los tiempos y costos en la gestión y agenda de firmas de los actos que se vayan a ejecutar (reduce el papeleo y costos en el traslado de firmantes).

 

Un mejor control de tus documentos firmados es también otra de las ventajas del uso de la Firma Electrónica, eliminando la exposición al empleo y el traslado de información confidencial tangible.

 

Se disminuyen y evitan errores humanos, esto debido a que la Firma Electrónica a diferencia de la autógrafa, provee de mayor seguridad en la firma de documentos, pues dos de las características más importante de la FIEL es el No Repudio, es decir; la autoría del contenido del documento es innegable por el emisor, así como la confidencialidad, ocasionando con esto una disminución de daños y pérdidas en el patrimonio respecto al riesgo de falsificación de firmas y/o fraude.

Es amigable con el ambiente, pues al reducir el papeleo, contribuirás a un panorama de sustentabilidad en el planeta.

 

Y por último la pregunta del millón, ¿qué actos podemos firmar con Firma Electrónica?

Como es de saberse, tanto el Código Civil Federal como el Código de Comercio, le aseguran validez y legalidad a los contratos celebrados a través de estas soluciones tecnológicas, por lo que podemos utilizar la firma electrónica desde un simple acuse de recibo, hasta la firma de diferentes tipos de documentos comerciales y empresariales, inclusive en la celebración de diversos contratos y convenios, exceptuando de estos la celebración de contratos en donde la ley exige una firma autógrafa o les requiere una forma específica, por ejemplo, la compraventa de inmuebles.

 

Para culminar, de manera muy general me gustaría comentar otro uso que pudiésemos darle a la Firma Electrónica, esto es en el tema de la operación de los fideicomisos a través de la Firma Electrónica. Si bien es cierto, la operación de los fideicomisos se rige ampliamente por las instrucciones de las partes al Fiduciario y en su defecto por el comité técnico, como es de suponerse, estas instrucciones deberán cumplir con las tres más importantes características que son comúnmente conocidas dentro del universo Fiduciario como “Las tres Fs” esto es, FINES, FIRMAS y FACULTADES, que su conjetura deberían ser los primeros filtros para validar y consecuentemente ejecutar la instrucción, sin embargo esto no es completamente seguro debido a las falsificaciones de firmas autógrafas que suelen ocurrir en la operación de los fideicomisos. 

 

En relación con lo anterior, los fiduciarios optan por añadir otro tipo de filtros y seguros que garanticen que efectivamente se trata de una instrucción genuina de las partes o del comité técnico, tales como; llamadas de confirmación y correos y personas autorizadas para instruir. Sin embargo, muchas veces estas medidas no son suficientes a la hora de asegurarnos de la genuinidad de las instrucciones, por lo que tomando en cuenta todas las ventajas que fueron plasmadas en el desarrollo del presente, una solución muy correcta para esta situación sería la de implementar el uso de la Firma Electrónica en la suscripción de las instrucciones al Fiduciario, agilizando también de esta manera la operación.

Fuentes

  • Barreto Zúñiga, L.A. (2011). Evolución de la firma autógrafa a la Firma Electrónica Avanzada. Revista Digital Universitaria. Volumen 12 Número 3. Pág. 5-8. 
  • Ley de Firma Electrónica Avanzada
  • Código Civil Federal
  • Código de Comercio

 

 

Lucely Cruz Sánchez

Licenciada en Derecho y Maestra en Derecho Corporativo.Profesional con más de 8 años de experiencia en el sector Corporativo y Fiduciario, se ha desempeñado como Abogado Corporativo y Ejecutivo de Promoción y Administración Fiduciaria en importantes Instituciones Financieras.