Archivos del autor: Mundo Fiduciario

TMSourcing avanza en la adquisición de la licencia de su casa de bolsa en México

Ciudad de México, 03 de diciembre de 2025. 

 


TMSourcing, firma líder en planeación patrimonial y fideicomisos, anunció una estrategia que refuerza su compromiso con la institucionalización y transparencia financiera: la incorporación de una casa de bolsa y una sociedad administradora de fondos regulados, sujeta a autorización de las autoridades competentes. Este movimiento se consolida con el proceso de adquisición de la licencia que pertenecía a Credit Suisse en México, lo que permitirá a la compañía ampliar su ecosistema financiero y atender las necesidades de familias empresarias, PYMES y proyectos de infraestructura.


Pedro Martínez Brito, director general de TMSourcing, destacó que esta operación forma parte de un plan integral que busca democratizar el acceso al mercado de capitales mediante mecanismos regulados y seguros:

“Contar con una institución financiera de esta magnitud será un motor de desarrollo económico y transformación regional. Hemos recibido invitaciones de diversos estados para establecer la sede, y estamos evaluando opciones como Yucatán, Querétaro o Quintana Roo”, señaló Martínez Brito.

 

Impacto regulatorio y democratización del acceso

 

La estrategia responde a un entorno normativo que impulsa figuras como las SAPIBs, emisiones simplificadas y fideicomisos emisores, instrumentos que facilitan el acceso al mercado bursátil bajo esquemas transparentes.

 

De acuerdo con registros de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), el expediente para el cambio de control de la casa de bolsa de Credit Suisse a TMSourcing se encuentra abierto desde 2024. Aunque Credit Suisse cesó operaciones en México en 2023 como parte de su reestructura global, la licencia permanece vigente y autorizada por la CNBV.

 

Adolfo González Olhovich, presidente del consejo de administración de TMSourcing, destacó que esta adquisición responde a las crecientes necesidades de financiamiento en el país:

 

“El sector de las pymes en México requerirá al menos 10 billones de pesos en los próximos años, principalmente para proyectos de infraestructura. Nuestro objetivo es facilitar el acceso a capital mediante mecanismos innovadores y regulados”.

Fideicomisos como base de institucionalización

 

Con más de 18 años liderando en fideicomisos y formación fiduciaria —incluyendo la capacitación del 25% de los ejecutivos del sector en México— TMSourcing busca trasladar esta experiencia al ámbito bursátil. La integración de una casa de bolsa permitirá estructurar operaciones con apego a la normativa, garantizando seguridad jurídica y transparencia para inversionistas y emisores.

 

Oportunidades en infraestructura y sectores estratégicos

 

México enfrenta un reto de inversión cercano a 1 billón de dólares en infraestructura durante la próxima década, incluyendo puertos, aeropuertos, carreteras y polos de desarrollo. Además, existe un déficit habitacional de 9 millones de hogares y necesidades crecientes en hotelería e industria.

 

“El sector de las PYMES requerirá al menos 10 billones de pesos en los próximos años. Nuestro objetivo es facilitar el acceso a capital mediante mecanismos innovadores y regulados”, agregó González Olhovich.

 

Con esta operación, TMSourcing busca posicionarse como un actor clave en el mercado bursátil, impulsando proyectos que generen beneficios sociales, culturales y económicos de largo plazo.

Las Afores tienen participación del 40% de las FIBRAs por sus ventajas como sólidos instrumentos de inversión, su gran crecimiento y su bajo riesgo 

Por Josefina Moisés 

Los Real Estate Investment Trusts (REITs) surgieron en Estados Unidos en la década de 1960. Desde entonces, más países y regiones han adoptado el modelo de inversión. Hace treinta años se tenían registradas 120 REITs en dos países y para diciembre de 2023 se tenían contabilizadas 940 listadas en mercados financieros internacionales de 42 países con un valor de capitalización de mercado superior a los 2 billones de dólares.  En México, los REITs fueron el modelo para el desarrollo de las FIBRAs (Fideicomisos de Inversión de Bienes Raíces) que son un instrumento de inversión relativamente joven que nació en 2011.  Sin embargo, en escasos 14 años han logrado crecer y sobre todo mostrar sus resultados por encima de otros instrumentos de inversión más antiguos y conocidos.   

 

¿A qué se debe este éxito? Las FIBRAs ofrecen a sus inversionistas acceso a portafolios de bienes inmobiliarios diversificados, una apreciación de capital a largo plazo, ingresos regulares por rentas, y retorno de inversión por arriba de la media del mercado financiero.  Por ejemplo, en EE.UU. en los últimos 25 años han tenido retornos superiores a los de S&P 500, en Europa, desde 1990, han tenido retornos anualizados mensuales promedio de 18.9% y en México en el último año casi el doble del promedio del índice de la bolsa en 2024. Además, su gobernanza corporativa garantiza la transparencia de su operación, tienen un historial muy bueno de entrega de dividendos, pueden tener una rápida liquidez y representan un menor riesgo al ser bienes inmuebles con gran oportunidad de crecimiento de su capitalización a través del tiempo. 

 

Los principales inversionistas de las FIBRAs en el mundo son los fondos mutualistas, fondos de pensiones, ETFs, entre otros.  La inversión en estos instrumentos ha permitido la democratización de los portafolios de bienes raíces gracias a estas inversiones institucionales y a las nuevas oportunidades que se han abierto para pequeños inversionistas individuales debido al avance de la tecnología, la regulación más amigable de los mercados financieros y las nuevas ofertas de las casas de bolsa. 

 

En Estados Unidos, cerca de 170 millones de personas poseen parte de los REITs. En México, casi 68 millones, principalmente trabajadores, tienen propiedad de estos fideicomisos a través de las Afores, que han invertido más de 183,000 millones de pesos en ellos. Esto representa una parte significativa de los más de 22,500 millones de dólares de capitalización total de estos instrumentos, equivalentes al 5% del PIB.  

 

Las Afores son dueñas del 40% de las FIBRAs por sus ventajas como sólidos instrumentos de inversión, su crecimiento y su bajo riesgo, lo que vincula directamente los ahorros para el retiro de millones de mexicanos con el buen retorno de inversión y su baja exposición al riesgo. 



El 25 de octubre de 2024, el Gobierno mexicano anunció modificaciones al régimen de inversión de las Afores con el objetivo de beneficiar a los trabajadores. Entre los cambios destaca un aumento en los límites de inversión en instrumentos estructurados y FIBRAs, permitiendo que las Siefores de los trabajadores jóvenes destinen hasta un 12.5% de sus fondos a estos activos. 

 

Con el impulso del nearshoring y la creciente demanda de infraestructura industrial y comercial, el sector inmobiliario en México tiene un gran potencial de crecimiento. Las FIBRAs representan una inversión rentable y accesible, desempeñando un papel fundamental en la economía mexicana.  

 

El atractivo fiscal de las FIBRAs es compartido en otras regiones también, con el objetivo de incentivar mayores inversiones y generar un mayor impacto en el desarrollo de los países. Pues las inversiones inmobiliarias son uno de los principales indicadores económicos de crecimiento de cualquier nación. 

 

En Europa se estima que el valor de mercado de las FIBRAs crezca de 145 mil millones de dólares a 208 mil millones en los próximos cinco años, en gran parte impulsado por un ambiente regulatorio que ha evolucionado y facilita el ahorro privado y las inversiones institucionales, el cuidado para evitar la doble tributación y para generar un nivel de cancha parejo para todas las formas de propiedades inmobiliarias.   

 

En Asia, el crecimiento de las FIBRAs ha sido notable en las últimas dos décadas, pasando de un valor de mercado de 1.7 mil millones de dólares en 2001 a 252 mil millones en 2023. La apertura de China a estos instrumentos desde 2020 ha reforzado las expectativas en la región. Los cambios regulatorios, enfocados en incentivos y mayor transparencia fiscal, han sido clave para la expansión de estos instrumentos de inversión.  

 

Las FIBRAs han demostrado ser una herramienta fundamental para el crecimiento del sector inmobiliario y la diversificación de inversiones a nivel global. Sin embargo, su crecimiento sostenido no solo se refleja en los rendimientos financieros, sino también en la generación de infraestructura y el fortalecimiento de las economías en las que operan. Por ello, la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (AMEFIBRA) destaca la importancia de impulsar aún más su desarrollo. Con un entorno favorable, estos instrumentos tienen el potencial de consolidarse como un pilar clave en el crecimiento económico del país. 

 



Josefina Moisés
Directora General de AMEFIBRA

Trust 3.0 del secreto al propósito en la arquitectura patrimonial global

Camilo Bernheim

Durante años, los fideicomisos transnacionales fueron el símbolo del blindaje patrimonial. Se construían sobre tres pilares: discreción, flexibilidad y jurisdicciones que ofrecían refugio frente a la volatilidad política y fiscal de América Latina. Pero el tablero cambió. 

 
Hoy, el secreto dejó de ser un activo y se volvió un riesgo. La planificación patrimonial internacional ya no gira en torno a lo que puede ocultarse, sino a lo que puede defenderse: jurídicamente, fiscalmente y reputacionalmente. El fideicomiso moderno está mutando —de herramienta de ocultamiento a instrumento de legitimidad estructurada— y quien no entienda esta transición quedará atrapado entre el pasado offshore y el futuro del cumplimiento global. 

 

La fiducia en el ojo del huracán 

 

El fideicomiso siempre fue un acto de confianza. Pero en la era del GAFI, la OCDE y el CRS (Common Reporting Standard), esa confianza se ha invertido: ahora el fiduciario debe demostrarle al sistema que es confiable. El punto de inflexión llegó con los regímenes de intercambio automático de información y la presión internacional por identificar al beneficiario final o UBO (Ultimate Beneficial Owner). Lo que antes era un “acuerdo privado” entre partes, hoy es un objeto de supervisión multilateral. En ese contexto, el fideicomiso patrimonial se encuentra en una contradicción casi filosófica: nació para proteger la privacidad del individuo frente al poder, y ahora debe abrirse para sobrevivir dentro del sistema de ese mismo poder. No se trata de traicionar su esencia, sino de redefinirla en clave contemporánea: el fiduciario como guardián de la transparencia útil, no de la opacidad ciega. 

 

De los paraísos fiscales a los ecosistemas regulados 

 

Los centros offshore clásicos —Islas Vírgenes Británicas, Panamá, Bahamas, Jersey— están perdiendo atractivo frente a nuevas jurisdicciones que ofrecen seguridad jurídica con legitimidad fiscal. 

 

Uruguay, España, Portugal, Malta o incluso Costa Rica están emergiendo como jurisdicciones puente: suficientemente flexibles para la gestión fiduciaria internacional, pero alineadas con los estándares de transparencia global. 

 

Lo que buscan hoy los clientes de alto patrimonio no es esconder, sino estructurar sin exponerse innecesariamente.  Y el reto para los fiduciarios latinoamericanos es doble: 

 

  • Deslocalizar la arquitectura legal, pero mantener el control operativo. 
  • Cumplir con el estándar internacional, sin perder eficiencia ni confidencialidad funcional. 

 

En este nuevo equilibrio, el fideicomiso ya no es un refugio fiscal, sino un vehículo de gobernanza patrimonial que permite planificar a largo plazo en entornos jurídicos creíbles. 

 

Compliance by Design: el fideicomiso como sistema vivo 

 

El verdadero salto disruptivo no vendrá de la legislación, sino del diseño. 
La nueva generación de estructuras fiduciarias adopta un principio heredado del mundo del software y la ciberseguridad: compliance by design. El cumplimiento ya no se agrega después; se construye desde el inicio, incrustado en el modelo fiduciario mismo.  

 

En la práctica —por mencionar solo algunos de los muchos ejemplos que ya comienzan a materializarse— esta evolución fiduciaria está tomando forma. El cambio real no ocurre en los códigos ni en los manuales, sino en el diseño mismo de la confianza. 

 

Los sistemas de legaltech fiduciario están transformando la gestión cotidiana: integran en una sola plataforma la debida diligencia, el monitoreo de beneficiarios finales y la generación automática de reportes CRS. Lo que antes requería semanas de revisión documental hoy se resuelve con trazabilidad en tiempo real. 

 

Los smart contracts privados llevan el modelo un paso más allá. Son cláusulas programadas que ejecutan, de forma autónoma, condiciones previamente pactadas —como una transferencia, la liberación de fondos o la sustitución de beneficiarios— sin intervención humana. Su lógica es simple y poderosa: menos riesgo operativo, más precisión jurídica. 

 

En paralelo, varias fiduciarias comienzan a experimentar con blockchains de acceso restringido, donde cada movimiento o cambio de control queda registrado en una cadena encriptada, verificable pero no pública. Es una transparencia controlada: suficiente para demostrar legitimidad, pero sin sacrificar confidencialidad. 

 

Y finalmente emergen los llamados fideicomisos adaptativos, verdaderos instrumentos vivos que actualizan sus cláusulas conforme evolucionan las normas fiscales o los estándares de transparencia internacional. No son estructuras rígidas, sino ecosistemas jurídicos capaces de evolucionar con su entorno. 

 

Esta fusión de tecnología, gobernanza y derecho transforma al fiduciario en algo más que un custodio: lo convierte en un arquitecto patrimonial inteligente, capaz de anticipar riesgos antes de que existan. 

El ocaso del secreto, el nacimiento del propósito 

 

La narrativa pública cambió. Donde antes se aplaudía el secreto como sinónimo de prudencia, hoy se exige propósito. Los grandes grupos económicos están comprendiendo que la legitimidad de su estructura patrimonial depende de poder explicar su razón de ser.  

 

Un fideicomiso que no pueda responder a la pregunta “¿para qué existe?” es un riesgo, no un activo. La transparencia dejó de ser una amenaza; se volvió un elemento de diseño. Los fideicomisos familiares, empresariales y filantrópicos que prosperarán son aquellos cuya lógica jurídica y finalidad económica son defendibles, auditables y sostenibles. 

 

Algunos casos que marcan la tendencia 

 

El mapa fiduciario global se está reconfigurando, y algunos países comienzan a destacar como referentes de esta nueva etapa donde la transparencia y la estrategia conviven en un mismo espacio. 

Uruguay, por ejemplo, se consolida como la “Suiza latinoamericana”. Su estabilidad política, su red de tratados de doble tributación y un sistema financiero serio y predecible lo han convertido en uno de los destinos más atractivos para estructuras patrimoniales de largo plazo. Hoy, los fideicomisos uruguayos suelen funcionar como estructura madre de holdings familiares en toda la región, combinando seguridad jurídica con flexibilidad operativa. 

 

México y Colombia, en cambio, avanzan en la dirección opuesta: están endureciendo la fiscalización de activos en el exterior. Las autoridades tributarias exigen declarar fideicomisos extranjeros y reportar cualquier distribución o beneficio recibido. En este nuevo escenario, las fiduciarias locales que logren entender las reglas y anticiparse al regulador se vuelven socios estratégicos indispensables para quienes buscan regularizar, rediseñar o blindar sus estructuras sin caer en incumplimientos. 

 

Panamá, tras años bajo la sombra de los escándalos, vive una etapa de reinvención. La nueva generación de fiduciarios y abogados panameños está construyendo una oferta basada en legitimidad y profesionalización, donde la transparencia ya no se percibe como una amenaza sino como un valor de marca. El país busca reposicionarse como un centro de servicios fiduciarios sofisticado, no como un refugio opaco. 

 

Por su parte, España y Malta se consolidan como jurisdicciones puente entre Europa y América Latina. Ofrecen estructuras flexibles para trusts de inversión y sucesión, acceso a tratados de protección de inversiones y marcos regulatorios claros, lo que las vuelve opciones ideales para quienes buscan combinar residencia europea con eficiencia estructural y cumplimiento pleno. El mapa fiduciario global se está reordenando, y América Latina no puede seguir jugando con reglas del siglo pasado. 

 

El fiduciario como arquitecto moral 

 

El nuevo fiduciario no solo debe conocer derecho, contabilidad y fiscalidad. 
Debe entender geopolítica, reputación corporativa y riesgo sistémico. Su tarea ya no es custodiar activos, sino custodiar sentido. En un entorno donde el dinero se mueve más rápido que las leyes, el fiduciario se convierte en el punto de anclaje moral y técnico de la estructura patrimonial.  

 

Y aquí está la ironía más interesante de todas: el fideicomiso, que nació como refugio de la desconfianza, puede ser ahora la herramienta más poderosa para restaurar la confianza en la gestión del patrimonio privado. 

 

La fiducia después del secreto 

 

El fideicomiso transnacional no está muriendo; está evolucionando.  Quien siga vendiendo estructuras secretas, terminará vendiendo obsolescencia. Quien entienda que el poder ya no está en la opacidad, sino en la defensabilidad estratégica, será quien domine la próxima década. El futuro de la fiducia no será offshore, será open-law: jurisdicciones limpias, estructuras híbridas, tecnología integrada y propósito legítimo. Y en ese nuevo orden, el fiduciario latinoamericano parte con una ventaja que no se aprende en los manuales: ha vivido la incertidumbre, ha conocido la fragilidad institucional y ha aprendido a construir confianza desde el caos.  

 

Por eso, cuando el mundo busque arquitectos de legitimidad, serán los fiduciarios de esta región quienes sepan diseñarla.  

 

El fiduciario latinoamericano tiene una ventaja competitiva única: entiende la incertidumbre, ha vivido la fragilidad institucional… y sabe que la verdadera fortaleza no se esconde, se diseña. 

 

 


Camilo Bernheim 

Abogado especializado en Derecho Corporativo, Desarrollo de Negocios, Fintech y Servicios Fiduciarios. 

AMEFIBRA reafirma su compromiso ambiental con la restauración del río La Silla en Monterrey 

Por Mundo Fiduciario 

 

  • 80 árboles nativos plantados en un área de 1,655 m2 del Parque Natural Río La Silla, gracias al esfuerzo conjunto de AMEFIBRA, Pronatura Noreste y autoridades locales. 
  • La reforestación fortalece la biodiversidad urbana, mitiga el calor y protege la infraestructura natural del corredor biológico. 

 

 AMEFIBRA reafirmó su compromiso con la sostenibilidad y la acción climática a través de una jornada de restauración riparia en el río La Silla, en Monterrey, Nuevo León. La actividad, realizada en coordinación con Pronatura Noreste, la Secretaría de Desarrollo Urbano Sostenible (SEDUSO) y el Municipio de Monterrey, contribuyó directamente a la conservación del Corredor Biológico Río La Silla, un Área Natural Protegida municipal. 

 

Durante la jornada se plantaron 80 árboles nativos (entre ellos mezquites, huizaches, retamas, palo blanco e hierba del potro) en un polígono de 1,655 metros cuadrados. En la actividad participaron 70 voluntarios de AMEFIBRA, 15 integrantes del staff de Pronatura Noreste, así como servidores públicos de Desarrollo Verde de la Secretaría de Desarrollo Urbano Sostenible del Gobierno de Monterrey (Seduso) y del municipio de Monterrey, quienes colaboraron en la plantación, el riego y la restauración del área. 

 

“En AMEFIBRA tenemos la convicción de que el desarrollo inmobiliario y el respeto por el entorno natural deben avanzar de la mano. Este tipo de acciones reflejan la fuerza del sector cuando se une para generar un impacto positivo y duradero en las comunidades donde operamos”, señaló Salvador Daniel Kabbaz Zaga, presidente de AMEFIBRA. 

 

Esta actividad se suma a una trayectoria ambiental iniciada por AMEFIBRA en 2018, cuando comenzó a participar en el programa “Mejores Alianzas, Mejores Bosques” (MAMB) de Reforestamos México A.C., con el objetivo de fortalecer la conectividad ecológica de los bosques cercanos a las grandes ciudades. 

 

En 2022, AMEFIBRA y las fibras mexicanas afiliadas a la asociación realizaron la jornada “Especies Exóticas Invasoras” en el Parque Nacional Cumbres de Monterrey, en colaboración con Reforestamos México. Durante la actividad, los participantes recolectaron entre 5 y 10 costales de kalanchoe por persona, una planta invasora que al propagarse fuera de su hábitat natural altera el ecosistema, afecta la biodiversidad y limita el abastecimiento de agua a las comunidades locales.  

 

En el evento participaron representantes de Fibra Inn, Fibra Mty, Fibra Macquarie, Fibra Prologis, FUNO y otras, fortaleciendo la colaboración del sector inmobiliario bajo criterios ASG (Ambientales, Sociales y de Gobernanza) y contribuyendo al cumplimiento de los Objetivos de Desarrollo Sostenible (ODS) impulsados por la ONU. 

 

Posteriormente, en 2023, AMEFIBRA fortaleció este compromiso con una jornada de reforestación en el Parque Nacional Cumbres de Monterrey, un área natural protegida de 177,395 hectáreas que provee el 60% del agua al Área Metropolitana de Monterrey y alberga una alta riqueza biológica.  

 

En esa ocasión, se plantaron 700 agaves con el apoyo de 60 voluntarios, alcanzando una tasa de supervivencia del 94% y logrando resultados medibles en conservación de suelos, infiltración de agua y captura de carbono, contribuyendo así a la resiliencia ambiental de la región. 

 

El proyecto actual en el río La Silla se alinea con los Objetivos de Desarrollo Sostenible (ODS) 13, 15 y 17, enfocándose en la acción por el clima, la restauración de ecosistemas terrestres y la creación de alianzas multisectoriales. Gracias a este trabajo conjunto, la iniciativa contribuye a reducir las islas de calor urbanas, recuperar suelos y cauces, e infiltrar agua al subsuelo, fortaleciendo la infraestructura natural del río y generando hábitats para la fauna local. 

 

“Estas actividades son un ejemplo de cómo las alianzas estratégicas potencian el impacto ambiental. Con el acompañamiento técnico de Pronatura Noreste y el respaldo de las autoridades municipales, logramos un proyecto que combina la restauración ecológica con el compromiso social de nuestras empresas miembro”, destacó Josefina Moisés, directora general de AMEFIBRA. 

 

Logros históricos de AMEFIBRA en materia ambiental 

 

Desde 2018, AMEFIBRA ha consolidado un liderazgo activo en sostenibilidad dentro del sector inmobiliario mexicano, al integrar el voluntariado ambiental como parte de su estrategia ESG. A través de sus proyectos en colaboración con Reforestamos México A.C., la organización ha demostrado resultados tangibles: más de 9.6 toneladas de suelo retenidas, 72.8 m3 de agua infiltrada por año y una proyección de 16.5 toneladas de CO2 capturadas en 20 años, reflejando un compromiso sólido con la mitigación del cambio climático y la conservación de la biodiversidad. 

 

Estas acciones reafirman la visión de AMEFIBRA de promover un desarrollo urbano que coexista en equilibrio con la naturaleza, fortaleciendo la colaboración entre empresa, comunidad y gobierno para construir ciudades más sostenibles y resilientes. 

 

AMEFIBRA

 

(Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias) es el referente de la profesionalización de la industria inmobiliaria en México. Constituida en noviembre de 2015, actualmente representa 15 FIBRAs que participan en diversos sectores y mercados inmobiliarios que generan rentas en México.

México apuesta por una Economía Corresponsable: Nace la Ley de Inversiones Mixtas para el Bienestar 

Por Mundo Fiduciario

Una nueva era de colaboración público-privada se abre paso con un marco legal que prioriza la transparencia, la equidad y el desarrollo sostenible. 

La Cámara de Diputados ha presentado una iniciativa que podría transformar radicalmente el modelo de desarrollo económico en México: la Ley de Inversiones Mixtas para el Bienestar. Impulsada por la diputada Gabriela Georgina Jiménez Godoy (Morena), esta propuesta busca institucionalizar la cooperación entre el Estado y el sector privado bajo principios de corresponsabilidad, transparencia y sostenibilidad, alineándose con el Plan México 2025, el Plan Nacional de Desarrollo 2025–2030 y los Objetivos de Desarrollo Sostenible (ODS) 2030. 

 

Un nuevo paradigma de inversión 

 

La ley propone sustituir los esquemas fragmentados de las APPs y los PIDIREGAS por un modelo integral de “inversiones mixtas”, que combina recursos públicos y privados en proyectos estratégicos. A diferencia de modelos anteriores, se plantea una estructura simétrica de riesgos y beneficios, con mecanismos de planeación plurianual, evaluación costo-beneficio y rendición de cuentas, sin comprometer la responsabilidad fiscal ni incrementar la deuda pública. 

 

Gobernanza compartida y equidad de género 

 

Uno de los pilares más innovadores de la ley es el modelo de Gobernanza y Corresponsabilidad, que establece órganos de administración paritarios (50% Estado, 50% inversionistas), con nombramientos basados en paridad de género y transparencia, e inclusión de miembros independientes para garantizar objetividad. Este diseño busca transformar las alianzas público-privadas en verdaderas sociedades de desarrollo. 

Adolfo González Olhovich, presidente de TMSourcing, destacó la relevancia de este esfuerzo legislativo: 

“La transformación de México requiere nuevas formas de colaboración institucional. Esta iniciativa representa un paso firme hacia la consolidación de un modelo de inversión que privilegia el bienestar social, la transparencia y la corresponsabilidad. Convocamos a todos los sectores a sumarse a este esfuerzo, convencidos de que juntos podemos construir un país más próspero, justo y sostenible”, afirmó. 

Impulso al desarrollo sostenible y la equidad social 

 

La Ley de Inversiones Mixtas para el Bienestar se alinea con los objetivos del Plan México, la Agenda 2030 de la ONU y el Plan Nacional de Desarrollo 2025–2030, priorizando la sostenibilidad, la equidad regional y la inclusión social. Entre los sectores estratégicos considerados se encuentran cultura, energía, infraestructura, telecomunicaciones, salud, tecnología y vivienda, con atención especial a proyectos que beneficien a comunidades indígenas, promuevan la igualdad de género y respondan a los desafíos del cambio climático. 

Transparencia institucional y control democrático 

 

La iniciativa incorpora herramientas como los Diálogos Estratégicos, que permitirán intercambios técnicos previos a las licitaciones, y la creación de un Portafolio Nacional de Inversiones Mixtas, donde los proyectos se clasificarán por su rentabilidad social, ambiental y económica. Estos mecanismos fortalecen la supervisión ciudadana y el control legislativo. 

 

Sectores prioritarios y enfoque social 

 

La ley prioriza sectores clave como: 

  • Infraestructura y movilidad: carreteras, trenes, aeropuertos. 
  • Energía y medio ambiente: energías limpias y bonos verdes. 
  • Tecnología y cultura: innovación, museos, economía creativa. 
  • Equidad social: inclusión de pueblos originarios y enfoque de género. 

 

Beneficios para el país, el sector privado y la sociedad 

 

Entre los principales aportes de la ley destacan: 

  • Un marco jurídico moderno para regular inversiones mixtas. 
  • Integración con el mercado de valores mexicano mediante FIBRAs, CKDs y CERPIs. 
  • Promoción de buen gobierno corporativo y mecanismos de control. 
  • Fortalecimiento de la capacidad para atraer capital privado sin perder la rectoría pública. 
  • Alineación con los ODS 2030, priorizando inclusión, innovación y sostenibilidad. 

 

Respaldo empresarial y visión de futuro 

 

El sector privado ha mostrado respaldo a la iniciativa. Adolfo González Olhovich, presidente de TMSourcing, destacó que el nuevo marco “privilegia el bienestar social, la transparencia y la corresponsabilidad”. La firma anunció que promoverá su aplicación a nivel federal, estatal y municipal. 

Un amortiguador ante la incertidumbre global 

 

En un contexto de incertidumbre económica global, la ley podría convertirse en un amortiguador estructural, al ampliar las fuentes de inversión y modernizar los esquemas de financiamiento. La incorporación de instrumentos financieros verdes y sociales abre nuevas oportunidades para atraer capital nacional e internacional. 

 

Conclusión: hacia una economía corresponsable 

 

La Ley de Inversiones Mixtas para el Bienestar no solo busca atraer inversión, sino redefinir la relación entre Estado, mercado y sociedad. Al establecer principios de gobernanza compartida, equidad y sostenibilidad, México da un paso firme hacia una economía moderna, justa y participativa. 

 

De Friends & Family a Fondeo Institucional: Cómo profesionalizar sin perder el ADN

Por Adolfo González Olhovich

 

Una guía práctica para convertir el respaldo de familia y amigos en una base de capital sólida. 

 

Introducción 

 

En México, muchas Sociedades Financieras de Objeto Múltiple (SOFOMES) han fondeado su operación bajo un esquema informal conocido como “Friends & Family”, donde recurren a familiares, amigos y conocidos para obtener recursos. Este esquema ha sido el camino  que muchas SOFOMES , con poco acceso al financiamiento de Instituciones de Crédito, mercados reconocidos o inversionistas institucionales. Así, en las primeras etapas de crecimiento de una SOFOM, el modelo se ajusta con base en si cumple con lo establecido tomando en cuenta principalmente las siguientes normas: 

 

  • Ley General de Organizaciones y Actividades Auxiliares del Crédito (LGOAAC) 
  • Ley de Instituciones de Crédito (LIC) 
  • Ley del Mercado de Valores (LMV) 
  • Ley de Fondos de Inversión (LFI)  
  • Ley para Regular las Instituciones de Tecnología Financiera (Ley Fintech) 
  • Ley General de Sociedades Cooperativas 
  • Ley de Ahorro y Crédito Popular 

 

En el entendido de que la LIC define la captación como: 

“Artículo 2.- El servicio de banca y crédito sólo podrá prestarse por instituciones de crédito, que podrán ser: 

 

  1. Instituciones de banca múltiple.
  2. Instituciones de banca de desarrollo.

 

Para efectos de lo dispuesto en la presente Ley, se considera servicio de banca y crédito la captación de recursos del público en el mercado nacional para su colocación en el público, mediante actos causantes de pasivo directo o contingente, quedando el intermediario obligado a cubrir el principal y, en su caso, los accesorios financieros de los recursos captados. 

 

No se consideran operaciones de banca y crédito aquellas que, en el ejercicio de las actividades que les sean propias, celebren intermediarios financieros distintos a instituciones de crédito que se encuentren debidamente autorizados conforme a los ordenamientos legales aplicables. Dichos intermediarios en ningún caso podrán recibir depósitos irregulares de dinero en cuenta de cheques. 

 

Tampoco se considerarán operaciones de banca y crédito la captación de recursos del público mediante la emisión de instrumentos inscritos en el Registro Nacional de Valores, colocados mediante oferta pública incluso cuando dichos recursos se utilicen para el otorgamiento de financiamientos de cualquier naturaleza. 

 

Para efectos de este artículo, así como del artículo 103 se entenderá que existe captación de recursos del público cuando: a) se solicite, ofrezca o promueva la obtención de fondos o recursos de persona indeterminada o mediante medios masivos de comunicación, o b) se obtengan o soliciten fondos o recursos de forma habitual o profesional.

Artículo 103.- Ninguna persona física o moral, podrá captar directa o indirectamente recursos del público en territorio nacional, mediante la celebración de operaciones de depósito, préstamo, crédito, mutuo o cualquier otro acto causante de pasivo directo o contingente, quedando obligado a cubrir el principal y, en su caso, los accesorios financieros de los recursos captados.  

Se exceptúa de lo dispuesto en el párrafo anterior a: 

I. Las instituciones de crédito reguladas en la presente Ley, así como a los demás intermediarios financieros debidamente autorizados conforme a los ordenamientos legales aplicables;

II. Los emisores de instrumentos inscritos en el Registro Nacional de Valores colocados mediante oferta pública, respecto de los recursos provenientes de dicha colocación, y 

III. Se deroga.

IV. Se deroga.

V. Las Sociedades Cooperativas de Ahorro y Préstamo a que se refiere  de Sociedades Cooperativas.

VI. Las asociaciones y sociedades, así como los grupos de personas físicas que capten recursos exclusivamente de sus asociados, socios o integrantes, respectivamente, para su colocación entre éstos, que cumplan con los requisitos siguientes:

  • La colocación y entrega de los recursos captados por las asociaciones y sociedades, así como por los grupos de personas físicas citados, solo podrá llevarse a cabo a través de alguna persona integrante de la propia asociación, sociedad o grupo de personas físicas;
  • Sus activos no podrán ser superiores a 350,000 UDIS y;
  • Se abstendrán de promover la captación de recursos a persona indeterminada o mediante medios masivos de comunicación.

 

VII. Las instituciones de tecnología financiera, así como los usuarios de las instituciones de financiamiento colectivo en las operaciones que realicen en dichas instituciones a que se refiere la Ley para Regular las Instituciones de Tecnología Financiera. 

 

Los emisores a que se refiere la fracción II, que utilicen los recursos provenientes de la colocación para otorgar crédito, deberán ajustarse a las disposiciones de carácter general que, en su caso, expida la Comisión Nacional Bancaria y de Valores en materia de información financiera, administrativa, económica, contable y legal, que deberán dar a conocer al público en los términos de la Ley del Mercado de Valores”. 

 

Por ejemplo, manteniendo la oferta de acciones privada (dirigida a un grupo cerrado y limitado menor a 100 inversionistas) conforme a la  Ley de Mercado de Valores (LMV) y evitando incurrir en captación ilegal de recursos del público. La Ley General de Organizaciones y Actividades Auxiliares del Crédito (LGOAAC), marco de las SOFOMES, permite su operación sin autorización de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores, pero les prohíbe “captar” dinero del gran público inversionista como lo hacen los bancos o que puede cumplirse en esquemas Friends & Family cuando se venden acciones de la sociedad. Asimismo, la Ley de Fondos de Inversión (LFI) impone requisitos si la financiación colectiva adoptara formas de fondo de inversión, algo que debe evitarse en estas rondas privadas.  

El contexto del sector financiero ha cambiado drásticamente. En los últimos años, varios intermediarios financieros e intermediarios afines enfrentaron graves problemas financieros, de cumplimiento y liquidez, si bien, no es un problema sistémico lo que ha generado desconfianza en autoridades e inversionistas. Casos conocidos como la CI Banco, Intercam, Vector, UNIFIN, CAME, Crédito Real, Mexarrend, AlphaCredit, Préstamo Feliz, Progresemos, Tamayo Capital, Alivio Capital, Grupo Peak, Operadora Mega, Liqudez Corporativa, EFIM, Don Apoyo, Capital Tech y Trinitas sufrieron eventos del mercado que están elevando los estándares de gobernanza, transparencia y fondeo. Estas situaciones han encendido alertas regulatorias: la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) bajo nueva presidencia podría enfocar sus esfuerzos en fortalecer la transparencia y robustez de las entidades financieras, especialmente ahora que vivimos en un entorno de escrutinio público e internacional (ej. señalamientos de FinCEN por riesgo de lavado de dinero). En paralelo, los inversionistas se han vuelto más cautelosos, privilegiando empresas con estructuras financieras sólidas y buen gobierno corporativo – un fenómeno de “flight to quality” que se acentuó tras los escándalos recientes. 

En este escenario, seguir apoyándose solo en esquemas de Friends & Family puede quedarse corto frente a las nuevas expectativas del mercado. Aunque el financiamiento Friends & Family ha sido legítimo y útil en etapas iniciales, su uso extendido y masivo en la industria ya muestra sus límites: buscar la claridad regulatoria (evitar zonas grises y fortalecer documentación), restricción en el monto y número de aportantes, y evitar la falta de reconocimiento en el mercado. Hoy es momento de evolucionar hacia esquemas de financiamiento más institucionales y estructurados, que brinden a las SOFOMES por lo menos cuatro grandes ventajas: 

  • Fondeo o financiamiento. 
  • Credibilidad frente a sus clientes. 
  • Certeza a sus colaboradores. 
  • Trasparencia y seguridad a sus accionistas. 

.

Al robustecer su administración, operación y cumplimiento, incluir estándares, medidas y metodologías que mitigan los riesgos a los que están expuestos y mayor estabilidad.  

Lecciones del entorno, IFNB 

 

El sector de las SOFOMES y otros intermediarios financieros han experimentado una expansión importante en las últimas dos décadas, llenando espacios que la banca tradicional no cubría. Sin embargo, esta rápida proliferación también trajo retos de supervisión y solvencia. Casos recientes de quebrantos ilustran las vulnerabilidades de ciertos modelos de negocio y de fondeo: 

Estos quebrantos generalizados elevaron las alarmas. La CNBV, responsable de la supervisión del sector financiero, está teniendo presiones para iniciar revisiones más estrictas a intermediarios financieros, incluso se ha señalado que ciertos esquemas de fondeo podrían convertirse en los de mayor escrutinio y solicitudes de información por parte de autoridades y contrapartes. Esto sugiere que financiamientos informales, si bien,no explícitamente prohibidos, podrían ser objeto de sanciones o restricciones si se percibe que ponen en riesgo a inversionistas o la estabilidad financiera. 

 

Opciones de mercado 

 

Las SOFOMES tienen las siguientes opciones para robustecer sus esquemas de financiamiento a través de: 

  • Crédito de Banca Múltiple, Banca de Desarrollo, SOFOMES de segundo piso y otras instituciones similares México y el extranjero; 
  • Fondos de Capital de Riesgo; 
  • Emisión de acciones de SAPI a Friends & Family, limitados a un número menor a 100 accionistas; 
  • Emisión de acciones de SAPIB abierta al gran público inversionista; 
  • Emisión de valores de deuda, siempre y cuando no se realice de manera habitual ni profesional; 
  • Emisión de valores a inversionistas calificados o institucionales, en el entendido de que se debe cumplir con lo establecido por la normatividad vigente y llevar el control de que las personas califican como tales; 
  • Emisión de Obligaciones privadas o públicas; 
  • Fideicomisos que emitan certificados fiduciarios bursátiles privados o públicos (Bursatilización de cartera de crédito); 
  • Emisión de valores en los mercados reconocidos de deuda de largo plazo o de corto plazo, entendiendo que la SOFOM tendría que convertirse en SOFOM ENR; 
  • Entre otros. 

Adicionalmente, el gobierno mexicano implementó reformas legales en 2023-2024 para fortalecer el mercado de valores e inversiones. En diciembre de 2023 se publicó una reforma a la Ley de Mercado de Valores con el objetivo de “dotar de mayor profundidad y dinamismo al mercado de valores mexicano, tanto para emisoras como inversionistas”. Entre sus puntos destacan: 

Por otro lado, en agosto de 2025 se designó un nuevo presidente de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), Ángel Cabrera, con el mandato expreso de coadyuvar con el mantenimiento de un sistema financiero sólido, moderno e incluyente, capaz de atender las necesidades de los usuarios y de responder a los retos que plantean la innovación tecnológica, la transformación de los mercados, la supervisión en materia de prevención de lavado de dinero y la importancia de preservar la confianza del público en las instituciones. Aunque principalmente enfocado en bancos y casas de bolsa, este cambio de liderazgo confirma una tendencia: mayor vigilancia a todos los intermediarios financieros, incluyendo SOFOMES, para prevenir riesgos sistémicos. 

En resumen, el escenario actual combina lecciones amargas y nuevas oportunidades. Las caídas de varias SOFOMES emblemáticas evidenciaron que depender de fondeos frágiles o poco transparentes puede tener áreas de oportunidad. A la vez, se están abriendo puertas para que las financieras saludables den el salto hacia mecanismos de financiamiento más institucionales, con apoyo de cambios legales (mercado de valores más accesible) y de una demanda de mercado por emisores confiables. 

En términos generales, el fondeo institucional supera al esquema tradicional en acceso a recursos, estabilidad y proyección a futuro, aunque exige formalidad, transparencia y compartir control. Las SOFOMES que aspiren a crecer de manera sostenida y sobrevivir en el entorno actual deben evaluar seriamente esta transición. 

Conclusiones 

 

El sector financiero en México se encuentra en un punto de inflexión. Tras un período de auge desenfrenado seguido de sobresaltos y escándalos, surge la oportunidad de fortalecer las estructuras de financiamiento de las SOFOMES para restaurar la confianza y asegurar su viabilidad a largo plazo. 

 

El esquema de fondeo Friends & Family, ha jugado un papel importante como trampolín, no obstante, se está quedando corto ante los nuevos desafíos. La proliferación de casos de incumplimiento y fraudes en los años recientes puso de manifiesto que financiarse principalmente con los recursos de familiares y conocidos, sin una estructura institucional detrás, puede conducir a des sabores. Los reguladores ya ponen la mira en esquemas opacos que pueden considerarse de captación y favorecerán —mediante regulación y supervisión— a aquellas entidades que adopten “estructuras más robustas y transparentes”. En paralelo, los inversionistas sofisticados han incrementado sus estándares y prefieren canalizar fondos hacia empresas con gobierno corporativo y financiamiento ordenado. 

 

En este contexto, migrar hacia esquemas de fondeo estructurado sofisticado cada vez es más conveniente y valorado por el mercado y beneficioso para las SOFOMES que quieran prosperar.  

Vale la pena destacar que, el Gobierno y los órganos reguladores están incentivando la transición. Las recientes reformas a la LMV buscan que más empresas accedan al mercado de valores simplificado, y los bancos de desarrollo ofrecen garantías o inversiones ancla para emisiones de SOFOMES (como en el caso de FIRA y las bursatilizaciones sostenibles). Incluso la banca comercial aprecia cuando sus clientes SOFOMES muestran orden en su fondeo, premiándolos con líneas de crédito más baratas o amplias. Es decir, el ecosistema financiero se está alineando para premiar a quienes adopten esquemas institucionales y calificaciones aceptables conforme a la LMV. 

Invitar a las SOFOMES a migrar de “Friends & Family” a financiamiento institucional es motivarlas a madurar y a prepararse para el futuro. No se trata de desestimar el apoyo valioso de los primeros inversionistas cercanos, sino de llevar la empresa al siguiente nivel, construyendo sobre esa base inicial una estructura de capital robusta, diversificada y conforme al marco regulatorio moderno. El camino específico puede variar; algunos priorizarán aumentar capital vía SAPI o bolsa, otros preferirán emitir deuda o bursatilizar activos, lo importante es dar el paso hacia la formalización y diversificación del fondeo. 

Como se mencionó en la carta de TMSourcing al sector: “el entorno indica que se dará mayor apoyo a las estructuras más robustas y transparentes… es evidente la necesidad de cambiar las figuras de fondeo”. En línea con esa visión, la bursatilización de cartera aparece como el camino natural de crecimiento más recomendable, pues encapsula muchas ventajas – convierte el activo en liquidez, reduce riesgos y abre la puerta del mercado institucional sin perder el control del negocio. Sin embargo, cualquier esquema institucional bien ejecutado redundará en fortalecer a la SOFOM, volviéndola más atractiva para todo el ecosistema. 

El momento actual representa una oportunidad para los directivos y dueños de SOFOMES: profesionalizar su fuente de financiamiento no solo mitigará riesgos inmediatos (de regulador o de solvencia), sino que les permitirá dar un salto cualitativo en tamaño y alcance. Aquellas entidades que lo hagan estarán en posición de liderar el sector en los próximos años, capturando la creciente demanda de crédito en la economía (pensemos en oportunidades como el nearshoring, financiamiento PYME, consumo post-pandemia) con el respaldo de un fondeo sólido. Por el contrario, quienes planifican una transición ordenada tienden a capturar mejores oportunidades. 

 

En síntesis, Friends & Family fue el primer voto de confianza. Hoy, el mercado nos invita a dar el siguiente paso: mantener ese respaldo, pero enmarcarlo en estructuras que sumen claridad jurídica, escala y reputación.  

 

 

 

 

Adolfo González Olhovich

Presidente de Consejo de TMSourcing

TMSourcing: Resumen de la Mexican Financial Week en Nueva York

Por Mundo Fiduciario

 

Las ventajas de Invertir en México  

 

México se ha consolidado en años recientes como un destino atractivo para la inversión, respaldado por el crecimiento de su ecosistema financiero y la creación de vehículos innovadores de inversión. A continuación, se presentan cinco ámbitos clave —capital de riesgo (Venture Capital), mercado bursátil institucional (BIVA), Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs), sostenibilidad y gobierno corporativo en FIBRAs (datos AMEFIBRA), y rendimientos comparativos frente al mercado accionario general— los cuales evidencian las ventajas competitivas de invertir en México, sustentados con cifras recientes y fuentes institucionales.

 

1. Fondo de Capital de Riesgo en México (AMEXCAP y el Venture Capital) 

 

El sector de capital de riesgo en México ha mostrado un crecimiento robusto en tamaño y rendimientos, apuntalado por la labor de la Asociación Mexicana de Capital Privado (AMEXCAP). En 2024, la inversión en startups mexicanas alcanzó los $970 millones de dólares, un aumento del 16% respecto a 2023. Este dinamismo refleja un crecimiento compuesto anual cercano al 25% en los últimos cinco años, consolidando al venture capital como motor de innovación. México cuenta ya con más de 170 fondos de capital emprendedor activos, siendo el país con mayor número de vehículos de inversión en la industria de capital privado de la región. La maduración del ecosistema se evidencia también en las salidas: solo en 2024 se registraron 66 “exits” (desinversiones) que suman un histórico de $4,400 millones de dólares devueltos a inversionistas, demostrando la capacidad de generar retornos significativos. Más importante aún, varios fondos han logrado múltiplos sobre el capital invertido (MOIC) sobresalientes en sus casos de éxito, alcanzando de 3 a 4 veces el capital inicial invertido, lo cual resalta el atractivo rendimiento potencial del venture capital mexicano. En conjunto, estas cifras muestran una industria en rápida evolución y rendimiento competitivo. AMEXCAP, fundada en 2003, desempeña un papel clave como catalizador de este desarrollo: no solo agrupa a los fondos y promueve mejores prácticas y alianzas público-privadas, sino que a través de eventos internacionales (e.g. VC Day 2025 en Nueva York) difunde el panorama positivo de México ante inversionistas globales. En síntesis, el capital de riesgo en México ofrece rendimientos atractivos y un ecosistema en consolidación, posicionando al país como un destino cada vez más competitivo para inversiones de venture capital. 

 

2. BIVA y el BIVA Day: La Bolsa Institucional de Valores y su Impacto 

La Bolsa Institucional de Valores (BIVA), inaugurada en 2018 como la segunda bolsa de México, ha jugado un rol crucial al democratizar el financiamiento empresarial y fomentar la competencia bursátil. En pocos años, BIVA ha logrado cifras notables de colocación y participación de mercado. A finales de 2024, BIVA acumulaba más de 590 mil millones de pesos en financiamiento para empresas mexicanas, atendiendo tanto emisiones de capital como de deuda. Este monto equivale aproximadamente al 20% del volumen total emitido en el mercado financiero nacional, lo que subraya su rápida consolidación. La nueva bolsa ha sido especialmente exitosa atrayendo nuevos emisores: 36 empresas realizaron su primera emisión a través de BIVA desde 2018, cifra que representa el 39% de todas las nuevas emisoras que entraron al mercado en ese periodo. Tan solo en el primer semestre de 2025, BIVA captó el 75% de las nuevas emisiones en México, superando ampliamente a la bolsa tradicional en incorporación de compañías emergentes. Esta apertura ha beneficiado sobre todo a empresas medianas que antes tenían dificultades para financiarse vía bolsa. De hecho, la propia directora general de BIVA, María Ariza, ha enfatizado que la misión de BIVA es construir un mercado competitivo y abrir las puertas del financiamiento bursátil a las Pequeñas y Medianas Empresas (PyMEs) BIVA Day, un foro anual en Nueva York, reflejan esta estrategia: en dichos eventos, BIVA conecta a empresas mexicanas con inversionistas institucionales internacionales, promoviendo nuevas oportunidades de inversión global. Gracias a BIVA, el mercado de valores mexicano es hoy más inclusivo, líquido y competitivo, impulsando el crecimiento empresarial con condiciones favorables (menores costos de listado, mayor visibilidad) para emisores que antes carecían de acceso a inversión pública.  En suma, la entrada de BIVA ha dinamizado el financiamiento corporativo en México, complementando a la Bolsa Mexicana de Valores y ampliando las opciones tanto para emisores como para inversionistas. 

3. Tamaño y Evolución de las FIBRAs en México 

Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs) han revolucionado el sector inmobiliario mexicano desde su creación en 2011, ofreciendo a los inversionistas una vía líquida hacia bienes raíces comerciales. En 14 años de operación, el crecimiento de estos vehículos ha sido exponencial. El valor de los activos bajo gestión de las FIBRAs supera actualmente los 891 mil millones de pesos, partiendo de apenas -8.4 mil millones en 2011 con la primera FIBRA (Fibra Uno). Esto implica un incremento promedio de más de 63 mil millones de pesos anuales en activos incorporados, una consolidación sumamente rápida del sector. Consecuentemente, el número de propiedades institucionalizadas dentro de portafolios FIBRA ha aumentado dramáticamente: de 17 inmuebles iniciales (Fibra Uno en 2011) a más de 2,200 propiedades en 2025, lo que equivale a añadir ~156 propiedades por año. En términos de superficie arrendable, las FIBRAs administran unos 30.5 millones de m² de Área Bruta Rentable (ABR) en 2025, habiendo multiplicado por 42 veces la ABR desde los ~720 mil m² iniciales. Este crecimiento implica una expansión promedio de +2.09 millones de m² de ABR por año, reflejando el apetito del mercado por espacios inmobiliarios. Cabe destacar que la tasa de ocupación promedio de las propiedades FIBRA ronda el 95% (al cierre de marzo de 2025), evidenciando la sólida demanda y estabilidad de estos activos. El continuo interés inversionista permite que las FIBRAs planeen añadir más de 2 millones de m² adicionales de ABR en 2025, enfocándose especialmente en naves industriales y logísticas, sectores de alta demanda. En suma, en poco más de una década las FIBRAs han pasado de ser una novedad para convertirse en un pilar del mercado inmobiliario institucional: hoy constituyen un vehículo maduro y diversificado que canaliza recursos masivos hacia bienes raíces con una escala y liquidez sin precedentes en México. Este éxito avala la ventaja de invertir en FIBRAs, al combinar el crecimiento del sector inmobiliario mexicano con la transparencia y acceso del mercado bursátil. 

 

4. Sostenibilidad, Gobernanza y Aporte Económico (Datos de AMEFIBRA) 
 

Además del crecimiento financiero, las FIBRAs han impulsado estándares elevados en sustentabilidad y gobierno corporativo, alineados con tendencias globales ASG (Ambientales, Sociales y de Gobernanza). Según la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (AMEFIBRA), el 100% de las FIBRAs mexicanas reporta actualmente indicadores ASG en sus informes, mostrando un compromiso unánime con la transparencia en sostenibilidad. En materia de inclusión y gobierno corporativo, el 90% de las FIBRAs asociadas promueve políticas de diversidad e inclusión, y más del 90% aplica estrategias activas de sustentabilidad en sus operaciones (p.ej., eficiencia energética, huella de carbono). Estos esfuerzos se reflejan en certificaciones y financiamiento verde: el sector ha logrado certificar más de 8 millones de m² bajo estándares internacionales (LEED, EDGE, BOMA, entre otros), garantizando la eficiencia y sustentabilidad de una parte sustancial de sus inmuebles. Asimismo, las FIBRAs mexicanas lideran el mercado de financiamiento sostenible con más de $2,000 millones de dólares en emisiones de bonos verdes y sustentables, canalizando capital hacia proyectos ambientales (energías renovables, edificaciones ecoeficientes, etc.). En términos de aporte macroeconómico, las FIBRAs se han convertido en actores relevantes: representan aproximadamente 4.5% del PIB nacional, reflejando su contribución al valor agregado del sector construcción y arrendamiento, y equivalen a cerca del 4% de la capitalización del mercado de renta variable en México. Estos indicadores subrayan que las FIBRAs no solo generan rentabilidad, sino que operan con responsabilidad social y peso económico tangible. La propia directora general de AMEFIBRA, Josefina Moguel Moisés, destaca que en 14 años las FIBRAs “se han convertido en pilares de una economía más sólida, equitativa y sustentable”. En conclusión, el modelo FIBRA en México combina rentabilidad con criterios ESG, ofreciendo a inversionistas institucionales un vehículo alineado con los principios de inversión responsable y, a la vez, con un impacto positivo en el desarrollo sostenible del país. 

 

5. Rendimientos y Plusvalía: FIBRAs vs. Índices Bursátiles (IPC y FIBRATC) 

 

Desde su creación, los fideicomisos inmobiliarios han ofrecido a los inversionistas rendimientos totales superiores a los del mercado accionario tradicional, reforzando el caso de inversión en México. Un análisis de largo plazo (2011-2025) muestra que el índice bursátil de las FIBRAs (S\&P/BMV FIBRAS) acumuló una plusvalía de +175.54%, muy por encima del +61.4% obtenido por el índice accionario general S\&P/BMV IPC en el mismo periodo. Es decir, en 14 años las FIBRAs prácticamente triplicaron el valor de capital invertido, mientras el mercado accionario amplio aumentó ~60%. Incluso en horizontes más cortos, la tendencia se mantiene: en los últimos 3 años, el rendimiento promedio anual compuesto de las FIBRAs fue cercano al 15%, superando por ~7.8 puntos porcentuales el rendimiento medio del IPC (≈7% anual). Este desempeño superior se atribuye tanto a la revalorización de los activos inmobiliarios subyacentes como a la distribución constante de ingresos por rentas (dividendos) que ofrecen las FIBRAs. Para facilitar la inversión diversificada en este sector, en 2014 se listó el ETF FIBRA Tracker (FIBRATC), que replica un portafolio de FIBRAs inmobiliarias. Desde enero de 2021 hasta abril de 2025, el ETF FIBRATC generó un retorno total (con dividendos) del +60.73%, alrededor de 14 puntos porcentuales por encima del retorno del índice accionario local en ese lapso. La siguiente tabla resume estos comparativos de rendimiento entre FIBRAs y otros instrumentos bursátiles clave: 

 

Los datos anteriores confirman que las FIBRAs han ofrecido mayor plusvalía y rendimiento que el índice bursátil general de México. Esto se debe no solo a la apreciación de los bienes raíces, sino también a la distribución periódica de flujos (dividendos) que incrementan el rendimiento total para el inversionista. En particular, el ETF FIBRATC ha servido para diversificar portafolios incluyendo el sector inmobiliario con excelentes resultados relativos (superando al IPC en rendimiento acumulado). En conclusión, la evidencia histórica sugiere que invertir en instrumentos mexicanos como las FIBRAs puede brindar una combinación de plusvalía de capital y rendimientos recurrentes superior a la de los índices bursátiles tradicionales, reforzando las ventajas competitivas del mercado mexicano. 

 

Conclusión:  

 

A través de este análisis se observa que México ofrece oportunidades de inversión altamente atractivas, sustentadas por un ecosistema financiero en crecimiento y profesionalización continua. El capital emprendedor respaldado por AMEXCAP impulsa la innovación con rendimientos competitivos; la Bolsa BIVA ha ampliado el acceso al financiamiento con éxito; los FIBRAs han transformado el mercado inmobiliario con escala y rendimiento sobresalientes; todo ello acompañado de mejoras en sustentabilidad y gobernanza reconocidas por AMEFIBRA, y con un desempeño bursátil que supera índices de referencia. Estas ventajas, soportadas en datos duros, posicionan a México como un destino privilegiado para el inversionista informado, combinando crecimiento económico, estabilidad institucional y retornos atractivos a mediano y largo plazo. 

 

Conclusión TMSourcing 

 

En México, existen relevantes oportunidades de rentabilidad y un notable optimismo entre los inversionistas extranjeros; sin embargo, resulta esencial proteger el negocio subyacente, garantizar la solidez de las fuentes de ingreso y asegurar el marco jurídico, haciendo uso de estructuras como fideicomisos, mediación y arbitraje. Actualmente, se dispone de herramientas que permiten desarrollar esquemas avanzados de financiamiento tanto de capital como de deuda, aprovechando, por ejemplo, la nueva Ley del Mercado de Valores. 

 

SAPIB Mexicana: La mejor salida para fondos de Private Equity en América Latina 

Por Pedro Martínez Brito 

 

Introducción 

 

En América Latina, los fondos de capital privado (Private Equity) enfrentan un desafío recurrente:  ¿cómo realizar una salida eficiente de sus inversiones en empresas medianas?  Tradicionalmente, las opciones han sido la venta a un socio estratégico, la recompra por los fundadores o, en casos limitados, una oferta pública inicial (OPI) convencional. Estas alternativas a menudo conllevan  tiempos prolongados, costos elevados o liquidez limitada. 

 

México ha inaugurado una nueva vía de salida gracias a las recientes reformas a la Ley del Mercado de Valores (LMV) aprobadas a finales de 2023. En virtud de esta reforma, se fortaleció la figura de la  Sociedad Anónima Promotora de Inversión Bursátil (SAPIB) como un mecanismo ágil para llevar empresas medianas al mercado de valores  sin necesidad de una OPI tradicional. Desde la perspectiva de Trust Management Sourcing, S.A.P.I. de C.V. (TMSourcing) –firma especializada en solucionar problemas y mitigar riesgos de tenedores de activos– esta figura  representa actualmente la mejor ruta de salida para fondos de private equity en la región, ofreciendo liquidez, transparencia y valorización competitiva. 

 

En este informe detallado dirigido a fondos de capital privado y organismos multilaterales como BID Invest, explicaremos  por qué la SAPIB Mexicana brinda una vía de desinversión superior en Latinoamérica. Presentaremos los antecedentes regulatorios, definiremos la SAPIB y sus diferencias frente a otras figuras (SAPI, SAB, Regla 144A, etc.), analizaremos sus ventajas para fondos e inversionistas, compararemos con alternativas de salida tradicionales y aportaremos ejemplos recientes. Asimismo, destacaremos cómo TMSourcing está  liderando la implementación de este esquema y por qué resulta un socio atractivo para inversionistas institucionales interesados en impulsar el crecimiento de las PyMEs. 

 

Antecedentes: Reforma reciente a la Ley del Mercado de Valores en México 

 

A finales de 2023, México llevó a cabo  una reforma significativa de su marco bursátil  con el objetivo de dinamizar el mercado de capitales e impulsar la participación de empresas de mediano tamaño. Esta reforma, contemplada en el Decreto publicado el 28 de diciembre de 2023 en el Diario Oficial de la Federación, introdujo un  procedimiento de inscripción simplificada de valores  pensado para facilitar el acceso de las PyMEs al mercado bursátil mexicano. Paralelamente, la Ley de Fondos de Inversión también se modificó para permitir nuevas figuras como los  fondos de cobertura (hedge funds) locales y para ampliar límites de inversión de las afores en activos alternativos. 

 

 

¿Qué motivó esta reforma? 


Principalmente, la necesidad de  eliminar barreras de entrada al mercado de valores  para empresas emergentes y medianas. Antes, los requisitos para cotizar (historial operativo, tamaño de la oferta, número de inversionistas, obligaciones de divulgación) estaban pensados para grandes corporativos, excluyendo en la práctica al 99.9999% de las empresas. Basta considerar que en México existen alrededor de 50 mil empresas medianas y grandes con acceso a financiamiento bancario,  pero muy pocas han aprovechado el financiamiento bursátil. 

 

La reforma de 2023 aborda este problema estableciendo la SAPIB como categoría especial de emisora bursátil con la posibilidad de usar el esquema con  requisitos simplificados, para que corporaciones más pequeñas puedan listar sus acciones de forma expedita. La Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) fue facultada para definir por regulación secundaria los detalles operativos de esta inscripción simplificada, lo cual se materializó a finales de 2024 y principios del 2025, con circulares y reglamentos específicos. En síntesis, el marco legal ahora ofrece  “menos barreras y más oportunidades”  para que empresas en crecimiento accedan al mercado de valores, posibilitando así nuevas alternativas de salida para inversionistas. 

 

¿Qué es una SAPIB y en qué se diferencia de SAPI y SAB? 

 

La Sociedad Anónima Promotora de Inversión Bursátil (SAPIB)  es una figura societaria mexicana creada inicialmente en la Ley del Mercado de Valores de 2005 y fortalecida con la reforma de 2023, que permite a una empresa  cotizar en bolsa con requerimientos reducidos, previo a convertirse en una empresa pública plena. En esencia, es el  eslabón intermedio entre una SAPI privada y una SAB plenamente pública: 

 

  • SAPI (Sociedad Anónima Promotora de Inversión): Es una sociedad anónima especial (bajo la Ley del Mercado de Valores) diseñada para incorporar inversionistas privados (ej. fondos de inversión) con mayor flexibilidad que una S.A. tradicional.  No está listada en bolsa, pero sus estatutos pueden incluir derechos especiales (p. ej. acciones preferentes, obligaciones convertibles, cláusulas de arrastre y acompañamiento) que facilitan futuras inversiones o una eventual salida a bolsa. Las SAPI se regulan principalmente por la Ley General de Sociedades Mercantiles, con algunas disposiciones de la Ley del Mercado de Valores que permiten esos derechos corporativos avanzados.

 

  • SAPIB (S.A. Promotora de Inversión Bursátil): Es la figura transicional  para cotizar en el mercado bursátil con un régimen simplificado o tradicional. Típicamente, una empresa privada (S.A. o SAPI)  se transforma en SAPIB para listar sus acciones en una bolsa (BMV o BIVA) sin estar obligados a realizar una OPI tradicional. La SAPIB está sujeta a la supervisión de la CNBV y debe cumplir con requisitos de información y gobierno corporativo más ligeros que una emisora tradicional. Se espera que en el mediano plazo evolucione a una SAB, aunque gracias a la reforma actual  no existe un plazo fijo obligatorio  para dicha conversión inmediata.

 

  • SAB (Sociedad Anónima Bursátil): Es la  empresa pública tradicional en México. Debe cumplir todos los requisitos de emisora listada: al menos 3 años de historial operativo, dispersión accionaria amplia (típicamente cientos de accionistas o un porcentaje mínimo de flotación), reportes financieros trimestrales en IFRS, consejo de administración con miembros independientes (mínimo 25% independientes) y comités de auditoría/prácticas societarias obligatorios, entre otras obligaciones estrictas. La SAB representa la fase de máxima institucionalización y transparencia corporativa.

 

A continuación, se resume comparativamente las  características clave de SAPI, SAPIB y SAB  y sus implicaciones para fondos de private equity: 

 

 

Tabla 1: Comparativa entre sociedad privada (SAPI), emisora simplificada (SAPIB) y emisora pública (SAB) en México, destacando requisitos y obligaciones clave.

Como se observa,  la SAPIB reduce sustancialmente las barreras de entrada al mercado: requiere menos historial (2 vs 3 años), permite comenzar con un único inversionista (sin necesidad de pulverizar el capital de inmediato) y aligera las cargas de reporte y gobierno corporativo inicial. Aun así, mantiene un nivel de transparencia y supervisión regulatoria que brinda confianza a inversionistas externos. Esta flexibilidad balanceada es lo que convierte a la SAPIB en  una herramienta idónea para fondear empresas medianas sin someterlas de golpe al rigor máximo de ser una SAB. 

 

¿Cómo nace una SAPIB?

 

 Generalmente mediante la  transformación voluntaria  de una SAPI de C.V. en SAPIB, aprobada por sus accionistas y autorizada por la CNBV. El proceso implica inscribir las acciones en el Registro Nacional de Valores (RNV) y depositarlas en Indeval (institución de custodia), tras lo cual las acciones pueden comenzar a cotizar en una bolsa mexicana. No se requiere la emisión de nuevas acciones al público en ese momento, por lo que la empresa puede iniciar cotizando con su base accionaria existente (usualmente el fondo de capital privado y los fundadores). Cabe destacar que la estructura SAPIB fue concebida  precisamente para facilitar la transición  de empresas con inversión privada hacia el ámbito público bursátil, de forma ordenada y gradual.

 

Beneficios clave de la SAPIB para empresas e inversionistas 

 

La figura SAPIB ofrece  múltiples ventajas  que la hacen atractiva tanto para las empresas emisoras como para sus inversionistas (fondos, familias propietarias, etc.). A continuación, se destacan los beneficios más relevantes que entrega este esquema, en gran parte derivados de las  flexibilidades introducidas por la reforma de la LMV:

 

 

Estos beneficios hacen que  listar una empresa como SAPIB  sea una propuesta de valor clara: la empresa obtiene visibilidad inmediata, que en el mediano plazo otorga acceso a capital y liquidez de mercado con trámites simplificados, mientras que los inversionistas ven reforzada la  transparencia, seguridad jurídica y la eventual liquidez  de su inversión. En palabras de la Bolsa Institucional de Valores (BIVA), “la institucionalización de las PyMEs y su acceso a los mercados de valores fortalece la economía de México. La reciente reforma a la LMV es la principal herramienta que tienen las PyMEs para lograr un crecimiento sustentable de largo plazo”. 

 

Vale resaltar que estas ventajas no solo aplican a empresas mexicanas: cualquier inversionista internacional puede participar en acciones listadas vía SAPIB, sin traba legal. Así, la SAPIB sirve de puente entre el capital global y las empresas latinoamericanas de alto crecimiento,  mitigando riesgos (gracias al marco regulatorio) y  capturando oportunidades de financiamiento antes inaccesibles. Para las empresas familiares o emprendimientos que recibieron capital privado, la SAPIB ofrece una especie de “graduación” al mercado público  en sus propios términos y tiempos, preservando el valor construido. 

 

¿Por qué es atractiva para los fondos de capital privado? 

 

Desde la óptica de un fondo de private equity o venture capital, la SAPIB se convierte en una  herramienta estratégica de salida de sus inversiones. Los fondos suelen tomar participaciones significativas (aunque a veces minoritarias) en empresas privadas con la expectativa de vender su participación unos años después con plusvalía.  Listar la compañía en bolsa vía SAPIB puede facilitar enormemente esa venta, por varias razones: 

 

  • Facilidad para vender participaciones minoritarias: Es mucho más sencillo vender una participación minoritaria en una empresa pública que en una privada. En una compañía listada, un fondo puede vender gradualmente sus acciones en el mercado abierto o colocarlas con inversionistas institucionales, mientras que en una empresa cerrada debe encontrar un comprador específico para su bloque de acciones (lo cual reduce la base de potenciales compradores). La liquidez del mercado bursátil ofrece una  salida flexible y escalonada, adaptada al cronograma del fondo. 

 

  • Mayor transparencia y valorización continua: Al estar la empresa listada, existe un flujo constante de información financiera y operativa pública. Esta transparencia  reduce la asimetría de información  y genera confianza en otros inversionistas potenciales. Además, el precio de la acción en el mercado sirve como referencia objetiva del valor de la empresa (mark-to-market), facilitando negociar transacciones. Para un fondo, esto significa que su participación tiene una  valuación de mercado clara  en todo momento, lo que puede incluso reflejarse positivamente en sus estados financieros y en la percepción de sus propios inversionistas (LPs). 

 

  • Liquidez del mercado secundario: Las acciones de la empresa cotizan en una bolsa, lo que puede brindar  liquidez inmediata. Un inversionista puede entrar o salir con relativa rapidez a precios de mercado. Esta liquidez inherente hace que la participación del fondo sea más atractiva para eventuales compradores, ya que estos saben que luego podrían revender en el mercado abierto si lo desean. En cambio, una acción de empresa privada es básicamente “ilíquida” hasta que se logra una venta privada completa. 

 

  • Protección y gobernanza mejoradas: Las empresas SAPIB están sujetas a la regulación de la CNBV, a normas de auditoría externa y a ciertos lineamientos de gobierno corporativo (por mínimos que sean al inicio). Esto se traduce en  mayor protección legal para los accionistas minoritarios, reduciendo riesgos de malas prácticas o abusos por parte de accionistas de control. Un fondo de Private Equity se beneficia al tener estos candados que  protegen el valor de su inversión  mientras prepara su salida. 

 

  • Acceso a nuevos capitales para crecimiento: Aunque una SAPIB no está obligada a realizar una oferta pública inicial al listar, nada impide que posteriormente lleve a cabo una  emisión subsecuente  de acciones o una colocación privada ya estando listada, para atraer nuevo capital. De hecho, muchas empresas usarán el estatus SAPIB para, tras uno o dos años cotizando, hacer una oferta pública de venta o suscripción de acciones (ya con más prestigio y preparación). Para un fondo, esta es una oportunidad de coinvertir o diluirse a un buen precio, o incluso vender parte de sus acciones en una oferta subsecuente. Es decir, la SAPIB  abre la puerta a inyecciones de capital fresco  que pueden impulsar la valoración de la empresa antes de la salida definitiva del fondo. 

 

  • Procesos de debida diligencia (due diligence): resulta mucho más sencillo cuando se trata de una empresa listada. El acceso público y regular a información financiera, operativa y legal permite a potenciales compradores o fondos revisar el estado real de la compañía sin obstáculos ni demoras. Las auditorías externas y los reportes periódicos exigidos por la regulación bursátil aseguran que los datos sean confiables y estén actualizados, lo cual reduce significativamente el costo, el tiempo y la incertidumbre del análisis previo a cualquier transacción. En contraste, en una empresa privada la información suele ser limitada, fragmentada o reservada, lo que obliga a realizar investigaciones más exhaustivas y, a menudo, enfrentar resistencia para obtener datos clave. Esta transparencia inherente a las empresas listadas agiliza el proceso de evaluación y toma de decisiones para inversionistas, facilitando la entrada o salida de capital con mayor confianza.

 

En resumen,  la  SAPIB convierte a la empresa objetivo del fondo en un activo financiero cotizable, con todas las ventajas que ello conlleva en términos de  liquidez, valoración y seguridad. Numerosos analistas destacan que un esquema de salida bursátil así es benéfico para los fondos porque  maximiza el valor de realización  (al exponer la empresa al mercado competitivo), a la vez que minimiza las fricciones de negociar la venta.  TMSourcing está asesorando varias empresas de sus clientes para listarse como SAPIB, como vía para monetizar las inversiones de forma ordenada y rentable.

 

Para ilustrar estas ventajas de forma concreta, a continuación, se sintetizan las  razones por las que vender una participación en una empresa pública resulta más sencillo y atractivo que hacerlo en una empresa privada:

 

En definitiva, para los fondos de capital privado la SAPIB  amplía las opciones de salida: no dependen exclusivamente de fusionar o vender la empresa entera, sino que pueden monetizar su inversión parcial o totalmente en el mercado de valores. Esto puede mejorar los retornos y, muy importante,  acortar el ciclo de desinversión, permitiendo retornar capital a los inversionistas del fondo más rápido que esperando a un comprador estratégico. Dado que los plazos de vida de los fondos son finitos, contar con una vía adicional de liquidez es altamente ventajoso.

 

Desde la perspectiva de TMSourcing,  cada vez más fondos internacionales están mostrando interés en esta ruta de salida bursátil  para sus inversiones en México, en la medida en que conocen el nuevo esquema legal. Nuestro equipo ha incorporado esta alternativa en los planes de salida de varios proyectos, conscientes de que maximiza valor y minimiza conflictos.

 

 

Comparativa con otras alternativas de salida en la región 

 

Es importante ubicar a la SAPIB en el contexto de las alternativas de salida disponibles en América Latina y a nivel global para fondos de private equity. Históricamente, los fondos han recurrido a opciones como: 

 

  • Venta estratégica (Trade Sale): Vender la compañía participada a un tercero industrial o corporativo. Si bien es común, depende de encontrar el comprador “ideal” y negociar privadamente, lo que puede prolongarse o no lograr la valoración esperada. Además, compradores estratégicos tienden a buscar control total, no comprar minorías. 

 

  • Venta secundaria (Secondary buyout): Vender la participación a otro inversionista financiero o fondo. Es una ruta posible pero limitada: implica que otro fondo tome el lugar, y generalmente ocurre con descuentos si la liquidez es baja. No resuelve el tema de transparencia inherente. 

 

  • OPI tradicional (IPO): Listar la empresa realizando una oferta pública de acciones nueva o venta. En América Latina esto ha sido poco frecuente fuera de empresas grandes, por los altos costos, requisitos y volatilidad de los mercados. Un IPO también diluye la posición del fondo inmediatamente y suele requerir desbloquear parte de las ganancias en un plazo (lock-up). 
  • Fusionarse con un SPAC o cotizar en extranjero: En años recientes algunas empresas optaron por fusionarse con compañías vehículo (SPACs) listadas en EE. UU. u otras bolsas, o por inscribir ADRs/acciones directamente en mercados mayores. Sin embargo, estos caminos requieren también dimensiones significativas, cumplimiento regulatorio complejo (SEC, etc.) y  no proveen una presencia local en el mercado de origen. 

 

  • Colocaciones privadas internacionales (Regla 144A, etc.): Una alternativa usada por empresas latinoamericanas es emitir acciones o títulos en mercados internacionales de forma privada bajo exenciones regulatorias. Por ejemplo, en Estados Unidos la  Regla 144A  permite colocar valores entre inversionistas institucionales calificados (QIBs) sin necesidad de registro ante la SEC. Muchos bonos corporativos latinoamericanos se emiten así, e incluso acciones preferentes o ADRs. No obstante,  estas colocaciones 144A no otorgan cotización pública ni visibilidad en mercados locales. En esencia, se limita a un acuerdo entre inversores profesionales, con liquidez restringida solo a reventas entre esos QIBs. 

 

Para evaluar la  ventaja comparativa de la SAPIB, resulta ilustrativo contrastarla frente a una de las alternativas internacionales mencionadas:  el esquema de colocación privada bajo la Regla 144A de EE.UU.

 

En la siguiente tabla se resumen las diferencias clave: 

 

Tabla 2: Comparación entre listar acciones vía SAPIB en México vs. realizar una colocación privada bajo Rule 144A en EE.UU., desde la perspectiva de salida para inversionistas.

Del comparativo se desprende que  la SAPIB ofrece algo único: combinación de flexibilidad inicial con reconocimiento oficial público. En contraste, la 144A (u otras vías privadas) puede eludir trámites regulatorios en mercados desarrollados, pero  “privatiza” la operación completamente, sin generar efecto reputacional ni liquidez amplia en el mercado local. Para un fondo de private equity que invierte en LatAm, una colocación 144A podría facilitar una venta parcial a un grupo acotado de instituciones, pero difícilmente logra la eficiencia de precio y salida total que un listado en las bolsas mexicanas puede brindar. Además, la SAPIB no está reñida con eventualmente usar 144A: una empresa listada en México podría adicionalmente atraer inversionistas extranjeros vía una emisión privada; sin embargo, el valor agregado de tener las acciones registradas en las Bolsas mexicanas es incuestionable en términos de visibilidad y acceso a  todo tipo de inversionistas. 

En comparación con otros mercados de la región, México se está posicionando a la vanguardia con este esquema. Países como Brasil tienen segmentos para medianas empresas (Bovespa Mais, Novo Mercado), pero aún requieren ofertas públicas iniciales de cierto tamaño y estándares de gran empresa. Otras bolsas latinoamericanas son pequeñas o carecen de mecanismos adaptados a PyMEs. Por ello, la  SAPIB mexicana se destaca actualmente como la alternativa más innovadora en América Latina  para que fondos de capital privado logren monetizar inversiones: ofrece liquidez sin dilución inmediata, mantiene la empresa bajo escrutinio local (lo que es valioso para gobiernos y desarrolladores) y prepara el terreno para futuras rondas de financiamiento, todo con respaldo legal robusto. 

Caso de ejemplo: Un fondo de inversión posee ~30% de una empresa de retail en México desde hace 4 años. Tradicionalmente, evaluaría venderla a un competidor grande (trade sale) o buscar otro fondo que la compre. Con la nueva opción SAPIB, decide junto con la empresa listar sus acciones en BMV sin OPI; de este modo empieza a cotizar. Tras unos meses, el fondo vende en el mercado un 10% a distintos inversionistas institucionales locales (logrando liquidez inmediata), otro 10% lo vende a través de un block trade a un fondo internacional atraído por la transparencia de la empresa, y retiene el 10% restante esperando un mejor precio. La cotización en bolsa sube un 15% tras resultados positivos, con lo cual el fondo luego coloca su resto a un precio mayor, completando su salida con rentabilidad superior a la esperada en una venta privada. Este ejemplo hipotético ilustra la  versatilidad que brinda la condición de empresa pública (SAPIB) frente a la rigidez de tener que encontrar “un solo comprador”  en las ventas privadas. 

Ejemplos recientes de SAPIB en acción 

Aunque la figura SAPIB reforzada es muy reciente,  ya se han concretado casos reales que demuestran su funcionamiento exitoso. Mencionamos dos ejemplos ilustrativos: 

  • Diablos Rojos del México, S.A.P.I.B. de C.V.: Se trata de la famosa franquicia de béisbol profesional en México. A finales de 2024, su propietario decidió listar al equipo en la Bolsa Mexicana de Valores bajo el esquema SAPIB, convirtiéndola en la  primera entidad deportiva en cotizar en la BMV. En noviembre de 2024 iniciaron los trámites ante la CNBV y la BMV, “sin oferta pública”, emitiendo 624,255 acciones representativas del 100% del capital del club. El  20 de diciembre de 2024, Diablos Rojos concluyó su inscripción en el Registro Nacional de Valores, comenzando a cotizar en la BMV como SAPIB. Este caso demostró que incluso organizaciones fuera del sector típico (industrial/financiero), como un equipo deportivo,  pueden capitalizarse vía SAPIB para obtener recursos. Tras listar, el club ganó visibilidad y se anunció su intención de realizar una emisión subsecuente para captar financiamiento fresco —posiblemente para nuevas instalaciones o talento deportivo— aprovechando ya estar en bolsa. Para los inversionistas (la familia propietaria y socios), se abrió la posibilidad de monetizar parte del valor del equipo en el mercado, sin perder el control. El caso Diablos evidenció la flexibilidad sectorial de la figura: no solo empresas tradicionales, sino también entidades de entretenimiento y consumo pueden beneficiarse del mercado de valores simplificado. 

  • Globcash (Casa Mazatlán) en BIVA: Casi en paralelo al caso anterior, en diciembre de 2024 otra empresa llamada Globcash, relacionada al sector de empeños,  debutó en la Bolsa Institucional de Valores (BIVA) mediante una  colocación privada  de acciones. Este listado fue similar a la SAPIB en espíritu: las acciones quedaron inscritas en BIVA pero dirigidas a inversionistas privados, producto también de las  recientes reformas legales que permiten listados sin oferta pública amplia. Si bien técnicamente Globcash no se listoó bajo la denominación SAPIB (pues pudo haber usado un vehículo específico), las autoridades atribuyeron este debut a las facilidades creadas por la reforma. Se trató de un ejemplo de cómo la  flexibilidad regulatoria  permite atraer proyectos innovadores al mercado bursátil que antes no habrían considerado la vía pública. En adelante, esas acciones de Globcash podrían eventualmente negociarse más abiertamente en BIVA o ampliarse a más inversionistas, mostrando nuevamente un trayecto gradual de privado a público. 

Estos casos iniciales son  pioneros y han sido observados de cerca por la comunidad financiera. En TMSourcing creemos que su éxito sienta un precedente importante:  si las primeras emisiones simplificadas salen bien, el mercado ganará confianza en este nuevo esquema, generando un efecto multiplicador. De hecho, ya a mediados de 2025 se reportaba que había alrededor de  diez empresas medianas preparando su salida bursátil simplificada  con apoyo de intermediarios financieros, por un valor conjunto de aproximadamente $1,000 millones de pesos. Los sectores van desde inmobiliario, financiero (sofomes) hasta consumo y deportes, lo que refleja el amplio espectro de aplicación de la SAPIB.

 

Es particularmente notable el rol de  TMSourcing  en este ecosistema emergente. Nuestra firma, alineada con su misión de resolver problemas y mitigar riesgos de tenedores de activos, ha conformado un equipo especializado en mercado de capitales, con el fin de acompañar a las empresas en todo el proceso de transformación a SAPIB y cotización. Esto nos ha permitido ya incubar proyectos concretos y posicionarnos como  aliados estratégicos de fondos  que buscan opciones de salida. Nuestra experiencia fiduciaria y legal aporta un valor añadido: incorporamos mecanismos como fideicomisos y mediación para atender cualquier controversia entre inversionistas durante el proceso, asegurando estabilidad y confianza (un tema crucial cuando se transita de lo privado a lo público). 

 

En suma,  los primeros casos de SAPIB han validado la propuesta: es factible, incluso en sectores no tradicionales, y las empresas pueden cotizar sin ofrecer acciones al público de inmediato, obteniendo los beneficios deseados. A medida que más historias de éxito se materialicen, es previsible que  crezca el apetito de fondos e inversionistas institucionales por usar este camino  como preferencia en sus estrategias de salidas en México y la región.

 

Interés de organismos multilaterales 

La relevancia de la SAPIB trasciende el interés privado de fondos e inversionistas:  organismos multilaterales de desarrollo, han puesto la mira en instrumentos que promuevan la financiación e institucionalización de las PyMEs en América Latina. Estos organismos tienen el mandato de catalizar desarrollo económico y uno de sus enfoques centrales es  ampliar el acceso a financiamiento para empresas medianas, dado que son motores de empleo y crecimiento en la región. 

 

La reforma financiera mexicana de 2023, incluyendo la SAPIB,  alinea objetivos con entidades de fomento en varios sentidos: 

 

  • Impulso a las PyMEs: Permitir que empresas de menor tamaño accedan al mercado de valores significa habilitarles una fuente de capital de largo plazo para crecer. Las entidades de fomento han promovido históricamente programas de financiamiento a PyMEs, usualmente vía banca local o fondos. La SAPIB proporciona otra vía complementaria – el mercado de capitales – que hasta ahora estaba vedada para las PyMEs. Esto  fomenta la institucionalización y transparencia  de las empresas, metas que este tipo de entidades comparte para fortalecer el tejido empresarial y formalización en la región. 

 

  • Desarrollo de mercados de capitales locales: Los multilaterales suelen apoyar iniciativas que profundicen los mercados financieros domésticos, porque un mercado robusto mejora la asignación de recursos en la economía. El esquema SAPIB efectivamente apunta a  ampliar el número de emisoras en bolsa  (más participación, más liquidez), lo que es crucial en mercados emergentes donde pocas empresas cotizan. Un mercado accionario con más emisoras brinda más opciones de inversión a instituciones como las Afores (fondos de pensión) y a inversionistas extranjeros, incrementando la resiliencia financiera del país. 

 

  • Modelos replicables regionalmente: Si México logra demostrar que las salidas bursátiles simplificadas funcionan, otros países podrían estudiar implementar esquemas similares. Organismos como el BID o el Banco Mundial observan estos laboratorios regulatorios para difundir buenas prácticas. Un involucramiento de BID Invest en apoyar casos piloto de SAPIB (por ejemplo, co-invirtiendo en una emisión o brindando asesoría técnica)  podría generar un caso de éxito replicable en mercados vecinos, cumpliendo su rol catalítico. 

 

  • Crecimiento inclusivo: La filosofía de organismos como el BID Invest incluye promover crecimiento económico sostenible y socialmente incluyente. Facilitar que más emprendedores accedan a financiamiento  democratiza las oportunidades. Además, la transparencia de estar listado promueve mejores estándares en temas ASG (ambientales, sociales y de gobernanza). Todo ello concuerda con las metas de sostenibilidad de los organismos multilaterales. 

 

Con base en lo anterior,  TMSourcing ve una gran sinergia potencial con los organismos nacionales e internacionales.

 

Nuestra invitación expresa a los diferentes bancos de desarrollo a participar junto con TMSourcing  se fundamenta en esta visión compartida. Identificamos un  importante potencial para ayudar a crecer a las PyMEs mediante su acceso al mercado bursátil simplificado, y consideramos que trabajando de la mano con organismos de desarrollo podemos potenciar este impacto.

 

Concretamente,  ¿cómo podría involucrarse con nosotros? Por ejemplo: 

 

  • Como inversionistas ancla  en emisiones SAPIB: aportando capital en las etapas iniciales de cotización de algunas empresas piloto, enviando una señal de confianza al mercado que atraiga a otros inversionistas. 

 

  • Co-desarrollando un programa de “PyMEs a la Bolsa”  junto con TMSourcing y autoridades mexicanas, aportando know-how, asistencia técnica o garantías parciales para ciertos casos, asegurando que las primeras experiencias sean exitosas (como apuntó Adolfo González de TMSourcing, “las primeras emisiones tienen que salir muy bien para generar confianza en la nueva disposición”). 

 

  • Financiando la transición: mediante deuda mezzanine o equity temporal, ayudar a empresas a costear los preparativos de gubernatura corporativa y adaptación necesarios para listarse, recuperando esa inversión tras la cotización. 

 

  • Expandir la iniciativa a otros países: Evaluando los resultados en México y proponiendo marcos parecidos en mercados donde tengan influencia, apalancando la experiencia. 

 

Desde la perspectiva de TMSourcing, contar con socios multilaterales  reforzaría enormemente la credibilidad y alcance de este esfuerzo. Vemos un camino claro para  consolidar un ecosistema donde las PyMEs latinoamericanas transiten del financiamiento tradicional al mercado de valores, generando valor compartido: los fondos logran salidas rentables, los nuevos inversionistas acceden a oportunidades atractivas, las empresas crecen y los objetivos de desarrollo económico se cumplen. 

 

En pocas palabras,  la SAPIB ofrece un “ganar-ganar” también para las instituciones de desarrollo. Al final del día, facilitar que un mayor número de empresas prosperen y accedan a mercados de capital genera empleo, innovación y competitividad regional, que es la misión última de las entidades de desarrollo. TMSourcing está comprometida con esa visión, sirviendo de puente entre el sector privado y el institucional para concretarla. 

 

Conclusiones 

 

La aparición de la  SAPIB Mexicana, potenciada por las reformas a la Ley del Mercado de Valores de 2023, marca un  antes y después para los fondos de capital privado en América Latina. Por primera vez, existe una  vía diseñada a la medida  para que empresas medianas –incluyendo aquellas con capital de fondos– puedan dar el salto al mercado bursátil  de forma ágil, segura y exitosa, sin los tradicionales obstáculos de un IPO convencional. Esto tiene profundas implicaciones: 

 

  • Para los  fondos de private equity, la SAPIB representa  la mejor alternativa de salida disponible hoy en la región: maximiza el valor (al obtener precio de mercado), brinda flexibilidad en el momento y tamaño de la desinversión, y minimiza el riesgo de quedar “atrapado” sin compradores. En comparación con ventas privadas o listados en el extranjero, la SAPIB ofrece  liquidez real, visibilidad local y respaldo institucional, factores clave para monetizar inversiones en entornos emergentes. 

 

  • Para las empresas participadas, cotizar como SAPIB significa acceder a los beneficios del mercado público (valoración, reputación, posibilidad de nuevo financiamiento)  sin sacrificar el control ni incurrir en costos prohibitivos. Es un paso intermedio inteligente en su camino de crecimiento, que las prepara para eventualmente convertirse en corporaciones plenamente públicas si así lo desean, o sencillamente permanecer con una base de inversores más amplia pero manejable. 

 

  • Para el  ecosistema financiero latinoamericano en general, este esquema innovador inyecta dinamismo y promete ampliar la profundidad del mercado de capitales. México se posiciona a la vanguardia al proveer este mecanismo legislativo, y de su éxito depende que otros países quizá sigan el ejemplo. Un mercado bursátil más accesible para PyMEs puede convertirse en  un catalizador de desarrollo económico, canalizando ahorro hacia la economía productiva de manera eficiente. 

 

  • Para los  organismos multilaterales y de desarrollo, la SAPIB ofrece una herramienta concreta para lograr sus objetivos de inclusión financiera empresarial. Apoyar su implementación y difusión encaja perfectamente con los mandatos de estas instituciones, generando impactos de largo plazo en la formalización y crecimiento de empresas locales.

 

En TMSourcing, estamos  firmemente convencidos del potencial transformador de la SAPIB. Nuestra experiencia en mitigación de riesgos, estructuras fiduciarias y finanzas corporativas nos ha llevado a ser pioneros en la puesta en práctica de este modelo, guiando casos reales y construyendo un pipeline robusto de próximas emisiones. Hemos visto de primera mano cómo alinear los intereses de familias empresarias, fondos de inversión e inversionistas públicos es posible cuando se cuenta con un vehículo adecuado y con acompañamiento profesional. 

 

En virtud de las modificaciones a la LMV, la SAPIB Mexicana se erige como la mejor salida para los fondos de Private Equity en América Latina  al día de hoy. Combina lo mejor de dos mundos: la  flexibilidad privada  (acuerdos entre socios, gradualidad, menor regulación inicial) con las  ventajas públicas  (transparencia, liquidez, valoración abierta). Esta dualidad la hace sumamente poderosa para desbloquear valor en empresas que de otra manera permanecerían subvaluadas o ilíquidas. 

 

Nuestro mensaje final para los fondos e instituciones es claro:  las oportunidades están listas para ser aprovechadas. Con la reforma en marcha, el apoyo de las bolsas (BMV y BIVA) y la voluntad de actores clave, el momento es propicio para subirse a esta nueva ola.  TMSourcing extiende su mano como socio confiable para navegar juntos este proceso, aportando su experticia para que cada listado simplificado sea un caso de éxito que valide y amplifique el modelo. 

 

En conclusión, La SAPIB no solo es una innovación legal, sino una solución práctica a un problema latente en la región: la falta de salidas eficientes para inversiones en empresas medianas. Hoy, gracias a esta figura, un fondo de private equity en Latinoamérica puede planear su estrategia de salida con una alternativa adicional muy poderosa en el menú. Y eso, sin duda,  transformará el panorama de las inversiones y el crecimiento empresarial en los años por venir, hacia un ecosistema más líquido, transparente y colaborativo entre capital privado y mercados públicos. 

 

 

 


Pedro Martínez Brito

Director General de TMSourcing

La Responsabilidad Fiduciaria ¿De medio o de fin? Breve análisis de sentencia en Colombia

Por Ismael Vélez

 

Existe un principio básico atado a cualquier negocio fiduciario, cualquiera que este fuere, y se fundamenta en que la responsabilidad del fiduciario es de medio y no de fin.  Este principio ha sido sostenido por el tiempo por brillantes tratadistas como Rodríguez Azuero o Baena Cárdenas para citar algunos, o por parte de organismos de control de negocios fiduciarios a través de diversas instituciones y países.  

 

De manera inicial se entiende que, dadas las condiciones de un negocio fiduciario, el principio fundamental desde el punto de la estructura del negocio   no está en que, si la actividad realizada se puede considerar buena o mal o exitosa o no, sino que quien maneja y administra un fideicomiso o un trustee si ejerció el debido cuidado respecto de lo que fuera su encargo y si sus actuaciones fueron realizadas sin conflicto de interés alguno. 

 

En los principios del derecho anglosajón estos conceptos se entienden como el duty of loyalty o el duty of care, que se enfocan hacia la forma y no el fondo del tema a tratarse.   Es este concepto de responsabilidad fiduciaria la que conlleva a que se actué bajo una similitud de un buen padre de familia respecto a sus responsabilidades.   Es en este punto que comienza a generase una división respecto del papel fiduciario y al constituirse responsabilidad de medio implica que el fiduciario comprometa su diligencia, prudencia y profesionalismos en el negocio encomendado, sin que garantice el resultado de este. Si uno o varios beneficiarios de esta estructura consideran que la actividad de la fiduciaria no fue lo suficientemente diligente deberán probar tal afirmación, ya que no existe una responsabilidad fiduciaria a menos que se demuestre negligencia. 

 

Este principio de ser una responsabilidad de medio también descansa en la naturaleza y profesionalismos de la gestión. Es así como profesionales fiduciarios presentan sus credenciales enfocadas a temas muy puntuales como pueden ser el inmobiliario, el de tenencia, el de administración de activos, el de cobranza, etc. Esto es que dada la especialidad que acompaña la gestión fiduciaria existe un  expertise respecto a que se debe hacer y cómo se debe hacer.  

 

A esto debemos sumar el principio legal de buena fe contractual dado que el negocio fiduciario se base en la confianza.  La buena fe es un camino de dos vías tanto para el fideicomitente o constituyente como para el fiduciario, puesto que el primero y el segundo entregará o recibirá bienes, valores, activos, etc., bajo presunciones de buena fe respecto a su origen, composición, objeto, etc.  A pesar de esto, siempre es recomendable  no solo por un tema de gestión fiduciaria sino incluso por directrices de Cumplimiento de Prevención y Lavado de Dinero y Financiamiento al Terrorismo (PLD/FT), así como de órganos de control el realizar una debida gestión, lo que se ha denominado un due dilligence por parte de la fiduciaria para asegurarse que el cumplimiento del negocio sigue descansando sobre los pilares claros de un contrato como son capacidad, consentimiento, objeto y causa lícita.    

 

Como podemos ver el concepto de gestión y no de resultados, de medio y no de fin, guarda no solo un respaldo doctrinario y legal sino también práctico dado que la gestión fiduciaria descansa en esos principios y reglas. En resumen, no solo la doctrina sino también los organismos de control convergen en la idea de que la fiduciaria está obligada a la diligencia en su gestión (obligación de medio) y no a garantizar un resultado específico (obligación de fin), salvo que haya una estipulación contractual o legal expresa en sentido contrario. 

 

Sentencia Tribunal Superior de Bogotá 

 

Pero pueden presentarse situaciones diferentes y fue así como existe una sentencia, dentro del sistema judicial colombiano.  En el DIARIO LA REPÚBLICA DE COLOMBIA, en su sección ASUNTOS LEGALES de la edición  hace alusión a una sentencia del 20 de junio de 2025, en la que el Tribunal Superior de Bogotá analizó y determinó que…  “Si existe responsabilidad solidaria de la fiduciaria, en el marco de una relación de consumo, soportando su análisis en la figura de coligación de contratos, atendiendo tanto al régimen de protección al consumidor como al régimen de la fiducia inmobiliaria.” En la sentencia emitida hace referencia no solo a que el contrato fiduciario esta coligado al cumplimiento de una serie de contratos, sino que también hace una referencia al cumplimiento de la ley de defensa del consumidor. 

 

La coligación contractual es un fenómeno jurídico en el que varios contratos autónomos e independientes se vinculan entre sí mediante un nexo de interdependencia funcional para lograr una finalidad económica que no podría alcanzarse con ninguno de ellos por separado. En un lenguaje sencillo estamos frente a contratos que se activan o se gatillan en la medida que se van cumpliendo los anteriores.  Un ejemplo sencillo puede ser el del ser contrato de compraventa a crédito de un automóvil.  Si se adquiere, por ejemplo, un automóvil y para su cancelación o pago se celebra un crédito con una entidad financiera, estamos frente al caso de una compraventa (adquirir el vehículo) que depende de la existencia y validez de un contrato de crédito, puesto que si no hay financiamiento no existirá negocio.  Si se anula la compraventa, por ejemplo, se podría llevar a anular el contrato de crédito con la institución financiera.

 

En el caso del Tribunal de Bogotá la sentencia versa respecto a la responsabilidad del fiduciario en fideicomiso inmobiliario de construcción. El Tribunal afirmó que existe una relación de consumo entre el comprador de una vivienda nueva y el fideicomiso, administrado por la fiduciaria, a través del cual se ejecutó el proyecto inmobiliario, resaltando que esta última actuó como proveedor indirecto, concepto previsto en el artículo 5º del Estatuto del Consumidor, al intervenir de manera estructural en la cadena contractual que culminó con la promesa de compraventa.

 

Siguiendo esa misma línea contractual podemos ver que cada contrato, si bien es autónoma y válido su ejecución está ligado a los demás contratos en conjunto.  Si uno de ellos no llega a cumplirse o se presenta de manera ineficaz podría terminar afectando no solo la ejecución de este sino la del resto de contratos.  

 

 Conclusión
 

La sentencia del Tribunal es clara puesto que no se enfoca a temas que no son competencia directa de la fiduciaria, sobre todo en el éxito del proyecto, pero si respecto a la aplicación de la máxima diligencia posible respecto de su gestión y responsabilidad dentro del negocio fiduciario. 

 

En el fondo, la distinción es clara.  La fiduciaria no puede garantizar un éxito económico del negocio fiduciario (por ejemplo, que un proyecto inmobiliario venda todas sus unidades o que una inversión genere una rentabilidad específica). Sin embargo, sí tiene la obligación de aplicar la máxima diligencia, pericia y prudencia en cada paso de su gestión. El fallo considera importante para la fiduciaria en la necesidad de resguardar los derechos de la parte más débil en una relación de consumo.  

 

El análisis del fallo proyecta el cómo debería enfocarse la gestión fiduciaria para este tipo de negocios. No basta un declaratorio de ser un mecanismo de medio y no de fin, sino que también el ejercer una gestión diligente y legal no solo con su constituyente sino también con terceros que podrían ser afectados por decisiones no claras realizada en el desarrollo del negocio fiduciario.  

 

 


Ismael Vélez

Abogado con más de 24 años de experiencia en Mercado de Valores, estructuraciones financieras, esquemas fiduciarios y Finanzas Internacionales


Ten Cuidado con los Brokers el Desconocimiento del Fideicomiso con Actividad Empresarial en el Desarrollo Inmobiliario

Por Miguel Izaguirre

Anteriormente, ya habíamos hablado de que el fideicomiso es una excelente herramienta en el desarrollo inmobiliario, ya que mediante el fideicomiso se puede dar seguridad o resolver la incertidumbre a tres grandes dudas ¿cómo se negoció la tierra? ¿Cómo entro al negocio y como salgo del negocio? ¿Cómo sé que se va a cumplir lo que acordamos? 

 

Recordemos, que al final de cuentas poner un negocio en marcha, sea del origen que sea, inversión inmobiliario, exportación, agrícola, inversión en capitales, criptomoneda (que miedo), comida, ventas multinivel (flor de la abundancia, smart+, etc) venta de ropa, o cualquiera que este sea, todo absolutamente todo implica un riesgo, no existe negocio que no tenga riesgo, por más mínimo que sea, entre mayor riesgo mayor ganancia, entre menor riesgo menor  ganancia, aquí dependerá de cuál sea nuestro horizonte de inversión, nuestro humor de inversionista, y  sí, cuanto queremos arriesgar, pero siempre tomar en cuenta que estamos arriesgando, y que podemos salir raspados, poco, casi nada, mucho o liquidados. 

 

A que voy con esto, el fideicomiso, lo que proporciona es una gran herramienta de certeza jurídica y también de ejecución del negocio, en alguna otra publicación habíamos tocado el tema de ¿Cómo comienza un desarrollo inmobiliario? Y comentábamos que por lo general es cuando un bróker o promotor inmobiliario detecta una oportunidad de negocio ósea descubre un buen terreno que este en un buen precio (sobre todo) o que el dueño tiene ánimos de aportarlo, aquí decíamos que ya sea que el bróker acuda con un desarrollador o el mismo desarrollador haya sido el que detecto la oportunidad, después, el promotor o desarrollador inmobiliario tiene que tomar una decisión de negocio muy importante, comprar la tierra o recibir la tierra en aportación.  

 

En mi opinión y en mi experiencia el mejor vehículo para estructurar un proyecto inmobiliario sin duda alguna es el FIDEICOMISO EN GARANTÍA, ya que este contrato al contrario de lo que muchos creen, es un vehículo que, si está bien armado, es el más seguro sobre cualquier otro tipo de contrato, con grandes beneficios Jurídicos – fiscales – financieros, y de organización. 

 

El gran problema por lo que muchas veces no se puede llegar a un acuerdo para un desarrollo inmobiliario en casi el 90% de las veces es la desconfianza entre las partes, simple, cada una de las partes que intervienen en el negocio se preguntan si la otra va a cumplir, y si no cumple se avecinan juicios, gastos en abogados, gastos en peritos, y sobre todo tiempo. 

 

Lo que el fideicomiso inmobiliario proporciona es esa certeza jurídica necesaria para que el negocio fluya, y todo es gracias a que existe un tercero que es el que vela para que los acuerdos tomados entre las partes se cumplan, esta figura es la del fiduciario. 

Con lo anterior quise darte un preámbulo general del tema fiduciario -inmobiliario,  ahora sin entrar tanto a detalle, en definir la estructura de un fideicomiso inmobiliario en cuanto a su origen jurídico, creo muy importante resaltar que el Fideicomiso es por definición un contrato (un acto jurídico), y que el celebrar cien o mil o dos millones de fideicomisos, al año o al mes, no te vuelve un experto, el sentarte frente a una computadora y teclear en Word, en Page, y espero que no lo estén haciendo en ChatGPT, no lo convierte en un experto, o un asesor fiable, no son todos.  

 

 

A que voy con todo esto, últimamente me he estado percatando, cierta confusión entre algunos BROKERS FIDUCIARIOS y BANCOS (QUE INSTRUMENTAN FIDEICOMISOS) que creo (algunos entiendo tienen tiempo haciéndolo) al momento de instrumentar un fideicomiso que en el 99.99% de los casos para el tema de desarrollo inmobiliario instrumentan un fideicomiso de Administración, lo cual desde mi muy particular punto de vista, ni si quiera existe, pero les doy la ventaja de la duda y la controversia, digo que no existe porque la ley no lo reconoce como tal, no porque no se pueda instrumentar. Ahora, por otra parte, aquí el orden de los factores si altera el producto, LA REDACCIÓN CLARA Y PRECISA EN UN FIDEICOMISO es como decirlo, primordial, super importante, es necesario usar un lenguaje muy entendible, al menos yo opto por uno usar ninguna forma en latín o anglicismos, pero eso es lo de menos, al referirme al orden de los factores, cuando hablamos de un fideicomiso de administración es tanto como si le cedemos el control total de la operación del negocio al Fiduciario, para que actúe si, bajo unas reglas, pero para que el actúe y el ejecute.  

 

Sin embargo, en el negocio inmobiliario, el 99.99% de las ocasiones antes de hablar de negocio inmobiliario, antes de eso, primero tenemos que ver, la relación contractual entre el desarrollador y el dueño de la tierra, sea cual sea, el formato que sea, esa relación va primero, o sea, el desarrollador, primero tiene la obligación de pago, antes de que cualquier cosa, como ellos decidan que tenga que ser y después de cómo se haya decidido entonces sí, se podrá facultar al fiduciario a administrar y este a su vezce podrá subrogar esa obligación y/o contratar.  

 

En otras palabras, el fideicomiso inmobiliario va a nacer, porque alguien está aportando al patrimonio fiduciario un inmueble y otra parte se compromete de una u otra forma pagarlo y el fiduciario se compromete a que ese trato suceda en los términos que pactaron las partes y para ello se le faculta para administrar el patrimonio.  

 

Analizado desde esta óptica, forzosamente el fideicomiso inmobiliario tiene que ser en garantía, en virtud de que hay una obligación pendiente de pago o cumplimiento y el hecho que se faculte a la administración de los bienes no lo convierte en un fideicomiso de administración.  

 

Vamos complicando las cosas, sea cual sea el fideicomiso celebrado, hay que tener cuidado con los efectos fiscales, ya que si hablamos de un fideicomiso para un desarrollo inmobiliario donde se va a construir y vender departamentos, no hay que perder de vista que se va a unificar el terreno y la construcción, el futuro cliente, no va a distinguir que el terreno es de una persona y la construcción es de otra, aquí es donde se complica la cosa, en este especifico caso, podría ser un  fideicomiso con actividad empresarial, lo que indicaría que aparte de la constitución del fideicomiso, hay que acudir ante la autoridad hacendaria (SAT), a dar de alta el mismo fideicomiso como un ente contribuyente para que se le asigne un RFC (Registro Federal de Contribuyentes) para que pueda como quien dice facturar, que no es otra cosa pagar impuestos. 

 

Que es lo que va a suceder, el fideicomiso se convertirá en algo así como en una empresa, realizará pago de impuesto de esa misma manera y repartirá utilidades, la diferencia es que el fiduciario, será el responsable de la retención del pago provisional de impuestos, así como de su cálculo. Así mismo, el fiduciario llevara la contabilidad del fideicomiso y todo lo inherente a ese tema.  

 

Porque es importante esto, porque llegado el momento, de escriturar las unidades que mencionábamos con anterioridad, surge la pregunta, ¿quién le va a facturar al cliente? Parece sencillo, pudieras pensar, el desarrollador al momento de vender el departamento él le ha facturado. Solo que hay un pequeño detalle, él no es dueño del terreno, el dueño legalmente es el fideicomiso, entonces pues él no va a firmar la escritura y si no va a firmar la escritura ¿cómo va a emitir una factura por el total de la operación? Puede emitir una factura solo por la construcción, pero por lo demás no.  

 

Ten claro esto, si hablamos de un fideicomiso de desarrollo inmobiliario, el fiduciario tiene que gestionar todo, pero garantizando el pago al dueño del terreno, que eso es lo primordial. La gestión o administración el fiduciario generalmente en su mayoría la va a delegar en el desarrollador. 

 

Por eso en párrafos anteriores te comentaba, que había brókeres fiduciarios y bancos, que confundían el orden o realmente no entienden cómo funciona el negocio inmobiliario y después vienen los dolores de cabeza. 

 

Un fideicomiso debe de ser como un reloj suizo, debe tener una maquinaria impecable todos sus engranes deben de funcionar sincronizadamente con una alta precisión y fluidez. Esto es, sin que las partes dependan uno del otro, si un fideicomiso requiere, la firma siempre uno del otro, pues realmente cuestionaría si funciona, si es viable, eso lo hablamos después.  

 

 


Miguel Izaguirre

Abogado con más de 18 años de experiencia.  Miembro del bufete de abogados Izaguirre Consultoría Legal & Litigio.