Por Claudia Sejas
Bolivia
Durante los últimos años, la construcción en Bolivia presentó un comportamiento variado, desde periodos que reflejaron niveles de crecimiento elevados, incluso por encima del Producto Interno Bruto (PIB), hasta periodos negativos que frenaron las actividades del sector principalmente en la etapa de la pandemia de COVID – 19 y la incertidumbre política, que ha generado desafíos para el sector.
De acuerdo con el reporte de la Cámara Boliviana de Construcción (CABOCO), al 2023 el sector de la construcción registró un crecimiento de 3,39%, como efecto de la variación en formación bruta de capital fijo en construcción, público y privado, registraron crecimientos de 3,72% y 3,15% respectivamente.
Este crecimiento puede ser impulsado por diversos factores, como la demanda de vivienda, el dinamismo económico, la inversión pública y privada, entre otros. No obstante, considerando el crecimiento del sector, particularmente en el segmento de vivienda, existe un aumento en la oferta de condominios nuevos y existentes, lo cual incrementa la necesidad de servicios profesionales de administración para gestionar estos conjuntos habitacionales de manera eficiente y efectiva.
Por otra parte, la complejidad y los desafíos asociados a la administración de condominios modernos, con mayor cantidad de unidades, servicios y áreas comunes, se centran, principalmente, en a) gestionar los recursos de manera eficiente, b) mantener la infraestructura en buen estado, c) resolver conflictos entre condóminos y d) velar por la legitimidad de sus acciones.
Adicionalmente, considerando el comportamiento de la cartera de créditos del sistema financiero para vivienda de interés social, si bien hubo incrementos de cartera del 2018 al 2023 el crecimiento ha disminuido. Los principales departamentos donde se concentra la cartera son Santa Cruz con el 39.3% (Bs12.489 millones) seguido de La Paz con el 20,6% (Bs6.450 millones) y Cochabamba con 17,6% (Bs5.599 millones).
Y conforme a declaraciones de Century 21, de acuerdo al medio de comunicación Los Tiempos, durante los primeros seis meses de 2023, el 71 % de las ventas son de departamentos.
“El mercado inmobiliario ha mudado a los clientes inversionistas y, por eso, prefieren invertir en departamentos más que en casas, por esto es que ellos lo compran para alquilarlo. Hay una nueva demanda adicional, porque ya no hay créditos de vivienda social, entonces los inversionistas compran los inmuebles para alquilarlos, cosa que antes los clientes finales tenían el acceso para poder comprarlos, entonces lo que más se demanda son los departamentos”.
En este contexto, donde la demanda de vivienda se circunscribe a departamentos en condominios, sea para habitar o para negocio, la necesidad de contar con administradores profesionales con habilidades y conocimientos necesarios para manejar estos espacios de manera integral es creciente y el Fideicomiso surge como una herramienta jurídica financiera con el potencial para mejorar la gestión de los recursos en los condominios, proteger los intereses de los condóminos y sobre todo transparentar la administración de estos.
Dado que en Bolivia sólo las entidades financieras pueden ser Fiduciarios, para éstos se constituye en una oportunidad principalmente por tres razones:
- Diversificación de ingresos:
- Porque por el lado de captaciones, los condominios tendrían que abrir cuentas recaudadoras para recibir el cobro de expensas.
- En la medida que se genere masa crítica, la oferta de servicio de administración de recursos vía Fideicomiso, le genera comisiones adicionales.
- Por ejemplo, un Condominio de 134 departamentos en la ciudad de La Paz, donde el ingreso promedio de recaudación de ingresos por concepto de cobro de expensas oscila entre Bs 50.000.- implica un movimiento económico anual de Bs 600.000.- monto que puede ser interesante para una entidad financiera.
- Fidelización de clientes y captación de nuevos clientes, porque en el tiempo al copropietario/usuario le resultara mejor realizar sus pagos directamente en la plataforma de la entidad, pudiendo esta ofrecer, débitos automáticos, facilidades de pago por banca móvil, QR, reportes de sus pagos, etc.
- Lograr alianzas estratégicas, porque pueden ampliar su cobertura de servicio a partir de alianzas con las empresas administradoras siendo su rol netamente operativo y de la entidad de administración de recursos.
Todo dependerá de cómo se vaya a estructurar el Fideicomiso y de la versatilidad de la plataforma digital de la entidad financiera.
La mayoría de las administraciones de Condominios grandes son tercerizados; es decir, los servicios de seguridad, limpieza, jardinería entre otros, son desarrollados por empresas supervisadas por una administración que puede ser asumido por personas naturales o empresas que dan el servicio en calidad de administración y solo se encargan de pagar los servicios y dar algún tipo de asistencia al condominio además de los reportes económicos financieros.
Otro nicho de mercado a explorar son los departamentos en preventa, por parte de las empresas constructoras, pues en la medida que van consolidando la venta asumen la administración de estos hasta que se hace la entrega de la administración a los condóminos. En este nicho de mercado, la estructura del Fideicomiso va muy ligada a un Fideicomiso Inmobiliario; por tanto, en ambos casos la utilidad de la figura se reduce a:
Mayor Transparencia y Control:
- Separación de Patrimonios, porque los recursos del Condominio formarán un patrimonio autónomo separados del Fiduciario y del Condominio, evitando el uso indebido de fondos.
- Gestión Profesional: El expertise de una entidad financiera es la administración de recursos y con ello garantiza la eficiencia y transparencia del manejo de cuentas.
- Rendición de Cuentas Regular: Se establecen mecanismos claros para la rendición de cuentas periódica a la Directiva del Condominio y a los condóminos.
- Acceso a Información: Los condóminos tienen acceso a información detallada sobre el manejo de los recursos a través de estados de cuenta y reportes periódicos.
Fortalecimiento de la Gobernanza:
- Neutralidad e Imparcialidad: El fiduciario actúa como un tercero neutral, evitando conflictos de intereses y asegurando la toma de decisiones imparciales.
- Mejora en la Toma de Decisiones: La gestión profesional del fiduciario aporta herramientas y análisis para la toma de decisiones informadas y estratégicas.
Eficiencia y Seguridad en la Gestión:
- Optimización de Recursos y gestión de riesgos: El fiduciario busca la mejor manera de utilizar los recursos del condominio, generando ahorros y optimizando gastos, además de identificar y mitigar los riesgos financieros y operativos asociados a la administración del condominio.
- Protección de Activos: Los recursos del condominio se encuentran protegidos por los marcos legales y financieros del fideicomiso.
Por tanto, es importante continuar evaluando la posibilidad de ampliar a este sector la administración fiduciaria, pues si bien, existen condiciones para su estructuración y se constituye en oportunidades para los diferentes actores del sector inmobiliario, depende de lograr la sinergia y predisposición tanto de los condóminos como las entidades financieras y las empresas constructoras.
Claudia Sejas
Licenciada en Administración de Empresas con experiencia profesional de más de 17 años y especialista en Administración Fiduciaria.
