Por Genoveva Franco
En el año 2000, la Organización de Naciones Unidas estableció los Objetivos del Desarrollo del Milenio (ODM), con los cuáles pretendía que los países mostrarán avances en ocho necesidades mundiales, lo cual no logró cumplirse en el año 2015, que era el plazo máximo, por lo cual la misma ONU decidió definir 17 Objetivos de Desarrollo Sostenible (ODS) para crear un mundo mejor para las generaciones futuras. A partir de estos ODS se consideraron también criterios Ambientales, sociales y de gobernanza ( ASG ).
Los beneficios que estos podrían traer en las empresas, permitiendo abordar los principales desafíos globales como el cambio climático o la escasez de recursos, que ha derivado un crecimiento en la demanda de este tipo de políticas en todo el mundo, tanto así que, el gremio de las FIBRAS (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces) han establecido metas puntuales para que, hacia el 2025, la mayoría de los inmuebles administrados, al igual que los mismos fideicomisos, cumplan con los criterios ASG, pero… ¿qué sucedería con los demás fideicomisos inmobiliarios que existen en México?
Sin duda, durante los últimos años hemos pasado por situaciones complejas para la humanidad, por lo cual es necesario estar preparados ante un futuro incierto en cualquier aspecto, y la industria inmobiliaria al día de hoy tiene que contar con una gran responsabilidad en materia social y ambiental, tomar en cuenta los criterios ambientales, sociales y de gobernanza para que se vuelven no una opción, sino en un requerimiento, y con ellos determinar una serie de beneficios en las condiciones para futuros financiamientos a las desarrolladoras, sin importar el tamaño de éstas.
¿Por qué su importancia?
La experiencia nos ha demostrado que los riesgos ASG, que antes eran considerados no financieros, hoy ya son considerados como tales, toda vez que, presentan riesgo en la rentabilidad y ganancia de las organizaciones. Una organización que no toma en cuenta los factores ASG no podrá ser competitiva.
Tan es así que, en diciembre del 2021 la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción, dio a conocer que Infonavit se adhirió a los Principios de Inversión Responsable respaldados por Naciones Unidas, para dar una mayor transparencia y uso eficiente a los ahorros de sus derechohabientes, con lo que los factores ASG ya son un tema considerado en sus inversiones, y aparte, son cada vez más instrumentos financieros enfocados al desarrollo de este tipo de políticas.
Ahora bien, ¿qué tener en cuenta para implementar políticas ASG en la industria de construcción? A continuación, te explicamos punto por punto:
- Ambiental
El 4 de noviembre de 2016 se firmó el Acuerdo de París, el cual es un tratado internacional sobre el cambio climático jurídicamente vinculante, ¿qué significa esto? Que todos los países firmantes se unieron a una causa común para emprender esfuerzos ambiciosos para combatir el cambio climático y adaptarse a sus efectos, y sí, México forma parte de este acuerdo.
En el acuerdo de París se establece que hacia el 2030 todas las edificaciones nuevas deberán ser bajo la modalidad de cero carbono y que todas las edificaciones previas al 2050 no deberán emitir contaminantes. Esto genera un gran reto a la industria de la construcción, toda vez que al día de hoy las edificaciones “verdes” son proyectos más costosos que los proyectos estándar, por lo cual se requiere de una inversión más alta y de mejores herramientas para que se pueda generar una utilidad interesante para el constructor.
La buena noticia es que las instituciones financieras ya se encuentran creando productos enfocados en este tipo de proyectos, tan así que ya podemos escuchar de créditos vinculados a la sostenibilidad, bonos verdes, así como emisiones verdes y sostenibles en el mercado bursátil.
Otra buena noticia es que, si bien, el costo de construcción es mayor, la operación de este tipo de construcciones se podrá reducir en un porcentaje interesante respecto a las obras tradicionales, por lo que estamos en el momento de aprovechar las opciones que se nos presentan de financiamiento para poder implementar este tipo de construcciones en el país.
Sin duda, implementar este tipo de criterios deberá verse como una inversión en las empresas desarrolladoras ya que al mismo tiempo reducirán riesgos de que las obras se vean interrumpidas por violar reglamentos o cuestiones ambientales que no se hayan previsto en el proyecto maestro.
- Social
En este punto, las políticas de salud y seguridad en empleados, derechos humanos, capacitación a empleados, políticas de equidad de oportunidades, privacidad y programas comunitarios, son criterios generales para integrar el bienestar social en las organizaciones.
Si a esto le sumamos el diseñar complejos donde las personas puedan gozar igualdad de derechos y oportunidades, generar un verdadero sentido de pertenencia y una posible fuente de trabajo a través de la construcción, sin duda el proyecto arquitectónico se volverá un tema primordial para la generación de bienestar en la comunidad, lo cual será algo a considerar al momento de gestionar inversiones o fondeo para la construcción.
- Gobierno
La flexibilidad y la variedad de ideas en la toma de posesión es uno de los temas que cada vez más llama la atención en las construcciones. Inclusión de género, independencia del consejo, derechos de los inversionistas, políticas salariales, ética en el negocio, entre otros, son criterios generales para integrar un modelo de gobernanza sólido y transparente.
A esto, conviene definir que el gobierno corporativo se refiere a la estructura y conjunto de procesos y políticas que rigen a una empresa. Dos piezas clave son, primeramente, la conformación de un Consejo de Administración y un equipo ejecutivo que, como su nombre lo dice, ejecute la estrategia formada por el Consejo.
Ahora bien, ¿cómo construir un gobierno corporativo en un Fideicomiso?
Aquí juega un papel clave el Comité Técnico y en su caso, comités independientes del Fideicomiso. Si bien es cierto que, muchos fideicomisos inmobiliarios no requieren de la implementación de un Comité Técnico por su simplicidad de la operación, cada vez es más frecuente encontrarse con desarrolladores que buscan precisamente contar con un ente que tome decisiones y además genere una mayor transparencia en cuanto a las políticas del desarrollo que, junto con la implementación de solución de conflictos a través de mecanismos alternativos de solución de controversias, hacen que sea mucho más dinámica la toma de decisiones en proyectos inmobiliarios.
Ante los aspectos anteriormente expuestos, podemos resumir que hoy en día son pocas las desarrolladoras y constructoras que se encuentran comprometidas con el desarrollo social y ambiental en sus proyectos, siendo el tema del gobierno corporativo tal vez uno de los más desarrollados pero también con algunas áreas de oportunidad, y la realidad es que en México ya existe una gran demanda de construcciones eficientes y de calidad donde lamentablemente la oferta es baja.
Por lo anterior, es importante comenzar a considerar y enfocar esfuerzos para que las próximas construcciones en las cuales seamos parte, gestionemos, o administremos como fiduciarios, cumplan con los criterios aquí planteados y realmente sean proyectos que sumen, generen bienestar y, sobre todo, generen rentabilidad a los inversionistas relacionados.
Genoveva Franco
Licenciada en Derecho con Maestría en Derecho Constitucional y Amparo, especialista en temas inmobiliarios y propiedad intelectual avalada con certificaciones AMPI y OMPI.
Asimismo, es miembro social de diversas asociaciones como AMPI y Barra de Abogados, así como Vicepresidente del Capítulo Yucatán de la Federación Mexicana de Administradores de Edificios y Condominios (FEME).