Por Leonardo Hortúa
Colombia
Hace 17 años ya, era propietario de un terreno con una ubicación privilegiada; la compra de ese terreno en un principio se trató de una inversión en finca raíz, donde el negocio estaba por participar en el “Remate” o “Subasta” de una propiedad que perteneció a una empresa en liquidación a un precio por debajo del valor comercial, dado que la forma de pago debía hacerse en un solo pago.
Para aquella época, la actividad de la construcción se desarrollaba usualmente de la siguiente manera:
El desarrollador compraba los terrenos, asumía por su cuenta los estudios y diseños (lo que ya de por sí significa una inversión importante), y finalmente, solicitaba las licencias o permisos. Una vez estructurado el proyecto y con la correspondiente viabilidad financiera, lo presentaba a un banco para obtener la financiación; la banca usualmente exigía al desarrollador tener mínimo el ciento por ciento del valor de los costos indirectos para llegar, en el mejor de los casos, a obtener una financiación del 70% de los costos directos. La diferencia, se asume que corresponde a cuotas iniciales de las ventas.
Sentía que el potencial y la rentabilidad que podía generar ese terreno que acababa de adquirir, era mucho mayor si yo me convertía en socio del proyecto que allí se desarrollara.

La primera fase fue buscar un desarrollador experto que se interesara, y una vez logrado el interés de éste, estructuramos lo que sería el acuerdo de APORTE para la creación de un FIDEICOMISO INMOBILIARIO. Específicamente acordamos participar en una porcentaje del valor de las ventas, lo cual en la práctica es mucho más sencillo que estar verificando costos, calidad de los materiales etc. Y lo más importante, acordamos la forma en que recibiríamos lo que en Colombia, la Ley denomina “Restitución de aportes”. Esta última parte es bien importante, pues define de forma clara y completa esa cláusula de “salida o fin” del negocio fiduciario, que permite contemplar los mejores y peores escenarios para finalizar el fideicomiso.
Para tranquilidad de las partes involucradas, (Desarrollador y Aportante) que hasta ese momento éramos dos completos desconocidos que habíamos coincidido en la voluntad o deseo de hacer un proyecto, transferimos la titularidad del predio a un Fideicomiso, en la escritura de transferencia, se dejó mención de dos anexos: primero, el acuerdo celebrado entre las partes, y segundo, las instrucciones dadas a la Fiduciaria para la ejecución de todo el contrato.
Llegar a un Banco con un esquema jurídico tan claro tiene ventajas enormes, en primer lugar, el Banco tiene la certeza de la legitimidad de la propiedad del terreno (pues previamente las fiduciarias deben hacer estudio de títulos), y adicionalmente, tienen ya la garantía del crédito, es decir, el terreno en cabeza de una Fiduciaria. Para el constructor o desarrollador, su capacidad de flujo de caja no se vería comprometida para pagar el terreno, lo que significaba una menor financiación, menores costos financieros, menor costo de oportunidad, y obviamente, un inicio de obra más rápido, por tanto un proyecto más ágil.

El resultado final no pudo ser mejor, mi rentabilidad por la compra del terreno se incrementó en forma exponencial, el desarrollador redujo sustancialmente su inversión inicial, y por ende, la rentabilidad del proyecto también fue mucho mayor a un proyecto tradicional. Los compradores finales recibieron lo prometido y tenían a una Fiduciaria que velaba por ello, así como el banco financiador tenía prelación de pago.

Hoy en día esta figura es muy usual en Colombia, es un vehículo ideal para los pequeños y nuevos constructores y desarrolladores, pero también muy empleado para los grandes proyectos, en razón al beneficio obvio del flujo de caja que se alivia al no tener que comprar un costoso o enorme terreno.
Esta figura aplica no sólo para terrenos, aplica para unir a vecinos que tienen diferentes propiedades que, al sumarlas o unirlas, pueden representar un terreno atractivo por ubicación para llevar a cabo un proyecto de renovación urbana, o simplemente, para modificar usos de casas unifamiliares o viviendas multifamiliares de altura (edificios de apartamentos).
No obstante, es preciso recordar que la Fiduciaria en Colombia seguirá exigiendo que se cumplan las fases para desarrollar un proyecto, es decir, preventa, demostrar punto de equilibrio, desarrollo y cumplimiento de la obra y de las garantías, pólizas de seguro, etc., hasta el momento de liquidación.

Finalmente, he notado que este producto funciona bastante bien en diferentes países y quizás lo único que cambia es el marco legal y tributario (en algunos casos inexistentes), donde promueven este tipo de uniones a diferencia de nuestro país, se otorga un beneficio tributario muy interesante y atractivo al participar de este tipo contratos fiduciarios.
En caso de tener dudas o deseo de conocer ejemplos de cláusulas de salida y cierre que le permitan estar tranquilo y avanzar a un desarrollo de este tipo de negocios, no dude en contactarme.

Leonardo Hortúa Herrera
Más de 16 años de experiencia ocupando cargos directivos en compañías nacionales y multinacionales del sector Fiduciario, Financiero y Construcción.