Por Marco Vinicio Ayuzo González
Cuando una persona o institución presta dinero, correrá el riesgo de que el deudor no cumpla con sus obligaciones, lo que repercute en la economía del mismo acreedor.
Ahora bien, una institución bancaria o financiera, recurre a celebrar un contrato de crédito con una garantía hipotecaria. Esto es, para asegurar el pago de la deuda con un inmueble, adquiriendo un derecho de cobro con la propiedad que se otorga como garantía. Otro modo que se puede considerar, es la designación de un aval que contrae la misma obligación de pago que el deudor original, también otra manera de proteger el monto del préstamo, es mediante un fideicomiso de garantía sobre un inmueble.
En principio esta figura puede ser aparente a un préstamo con garantía hipotecaria tradicional, pero aquí buscaré explicar la diferencia en términos generales y mediante el riesgo que representan los acreedores preferentes.
En un préstamo con garantía hipotecaria, intervienen el acreedor y el deudor, celebrándose ante notario público, mediante el cual el deudor recibe el préstamo de dinero por el monto determinado y lo debe pagar en el periodo de tiempo establecido y se otorga una garantía hipotecaria.
En este caso la propiedad permanece dentro del patrimonio del deudor, a su nombre en el Registro Público de la Propiedad (RPP), quedando inscrito en dicho RPP el gravamen a favor de la institución financiera.
En el fideicomiso con garantía sobre un inmueble, también se celebra ante un notario público y las partes que intervienen son: (i) el acreedor que se le denominara fideicomisario en primer lugar al cual se le garantizara el crédito; (ii) el deudor que será el fideicomitente quien aportará el inmueble al patrimonio del fideicomiso como garantía fiduciaria; y (iii) el fiduciario al que se le transfiere la propiedad del inmueble y en el RPP el inmueble queda inscrito a su nombre, es decir se realiza una transmisión de propiedad deja de estar a nombre del fideicomitente (deudor) y pasa al del fiduciario en lo que se conoce como propiedad fiduciaria, cabe señalar que el fiduciario solo podrá destinar el inmueble conforme a los fines del fideicomiso que son garantizar al fideicomisario (acreedor) con el inmueble el pago del crédito y en caso de no se cumplan con las condiciones del crédito, el fideicomiso se someterá a la ejecución extrajudicial del inmueble, el cual he tratado en un artículo anterior y que pueden visitar aquí.
Por otro lado, el deudor en razón de sus actividades económicas puede tener otro tipo de acreedores que por su calidad gozan del beneficio de cobrar previo a otros créditos, un mejor derecho de cobro.
¿Cómo funciona?
Cuando una institución decide ejecutar sus derechos provenientes del préstamo con garantía hipotecaria, hay la posibilidad de que existan deudas previas sobre el inmueble, mismas que tienen preferencia para cobrar antes que la del banco o prestamista. Éstas son:
- Laborales: Si el dueño de un inmueble hipotecado tiene deudas obrero-patronales, por ley es prioridad que las mismas se cubran. Es decir, la venta forzosa de un inmueble hipotecado servirá para pagar las demandas laborales correspondientes.
- Fiscales: Tienen preferencia legal y se trata de adeudos que provengan de contribuciones, aprovechamientos, sus accesorios y toda obligación de índole hacendaria.
- Otras hipotecarias: En el caso que el deudor someta su propiedad a otro crédito hipotecario, el cual tenga prelación por haberse otorgado e inscrito en el RPP antes del acreedor que nos interesa.
- Alimentos: Si el deudor no cumple con sus obligaciones alimentarias (con sus hijos o padres en caso de ser adultos mayores), esta deuda debe ser cubierta antes.
Si existen estas deudas, posiblemente una institución financiera o acreedor no puedan cobrar un préstamo (o no en su totalidad) debido a la existencia de alguna de las obligaciones antes descritas.
El hecho que diversos acreedores puedan perseguir la cosa hipotecada o a la persona, es una de las preocupaciones latentes que todo acreedor evita por el temor de no poder recuperar lo prestado.
¿En el caso del fideicomiso de garantía existe el riesgo de perder la garantía por la existencia de acreedores preferentes?
Si bien, mediante un fideicomiso de garantía no se corren los riesgos de un préstamo hipotecario convencional. En este caso, la propiedad está ligada directamente a la deuda, y la misma, es administrada por el fiduciario que cumplirá con el trato en favor del acreedor si se incumple el pago. Por ende, no pueden existir otra clase de deudas que impidan cobrar debidamente.
Uno de los elementos que integra a un fideicomiso de garantía, es que la seguridad no viene de su preferencia, sino que desde el hecho de que la propiedad se ha sustraído del patrimonio del fideicomitente (deudor), esta adquiere la calidad en razón de que el bien está ligado al pago de una deuda, no así al hecho de garantizar una deuda.
En este caso, si el deudor dejase de cumplir con el pago, la garantía se puede utilizar para satisfacer en vía de ejecución lo garantizado, sin darle posibilidad de concurrencia de acreedores.
Para entender lo aquí mencionado y por qué es tan importante la figura del fideicomiso de garantía para las negociaciones de este estilo, es porque dota de certeza a las negociaciones en favor de los acreedores, en razón que el acreedor no corre el riesgo de no estar debidamente garantizado.
Los acreedores en calidad de fideicomisarios no deberán buscar bienes a nombre del deudor o temer que otros acreedores persigan el bien al grado de no lograr cobrar el préstamo y sus respectivos intereses.
Todo lo anterior no sucede en el caso de un crédito hipotecario tradicional, ya que en caso de que a un acreedor hipotecario le preceda un crédito preferente, se convertiría en un dolor de cabeza que le puede costar tanto, al grado de poder perder todo el dinero prestado al deudor.
En conclusión y enfatizando el propósito de este artículo es que, como negociantes de este tipo de tratos, en donde los préstamos de dinero, se hagan mediante mecanismos seguros que en cierto punto pueden resultar muy costosos, pero que a la larga son un candado de seguridad para el patrimonio de las instituciones que representamos, o incluso, el patrimonio personal.
Marco Vinicio
CEO en Maison Maya