Mis padres dedicaron buena parte de sus vidas profesionales al comercio al menudeo. Ambos fueron por muchos años comerciantes independientes, propietarios de comercios minoristas en el centro de la ciudad de Puebla. Durante esa época todavía no llegaban los grandes centros comerciales, y todo el comercio en Puebla ocurría en el centro de la ciudad. Mi padre tenía una farmacia a una cuadra del Zócalo, y unas cuadras más lejos mi madre operaba una tienda de ropa para niños y bebés donde vendía chambritas, ropones y vestidos de fiesta tipo español. Yo crecí escuchando a diario los avatares del comercio minorista. Había rostros adustos y serios cuando se hablaba de las dificultades para financiar la adquisición de inventarios o cuando se negociaban los incrementos de la renta. Pero eso sí, se dibujaban sonrisas y aparecían regalos cuando había un incremento inesperado en las ventas. Los Reyes Magos se tornaban especialmente generosos cuando la temporada navideña había sido particularmente buena. La historia familiar quedo marcada para siempre por los altibajos de esos dos comercios.

Así fue que cuando comencé la secundaria conseguí mi primer empleo como ayudante en la farmacia de mi padre; de tiempo completo en los veranos, y por las tardes en época de clases. Aprendí muchas lecciones empresariales básicas trabajando con mi padre. Sobre todo recuerdo algunas lecciones muy duras cuando la economía mexicana entraba en eso que la jerga de principios de los setentas llamaba “atonía”; o cuando el tipo de cambio del peso mexicano “flotaba”, según explicaban las autoridades hacendarias, aunque lo único que nosotros veíamos era cómo se hundía irremediablemente. Los comercios minoristas de mis padres sufrían caídas en ventas y las dificultades financieras no se hacían esperar. Vivimos grandes aprendizajes y épocas de bonanza, pero sin duda también hubo momentos de enorme dificultad; pero resulta que así sucede continuamente en el comercio al menudeo.  

Un afectuoso recuerdo y profunda admiración por la experiencia empresarial de mis padres persiste en mi memoria y motiva hoy en día el proyecto que lidero con gran entusiasmo de constituir, junto con un amplio grupo de amigos inversionistas, el Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces BIEN. Buscamos estructurar una FIBRA dedicada por completo a financiar cadenas comerciales exitosas medianas en el país; sobre todo aquellas que hacen un uso intensivo de inmuebles de inquilino único. Quienes trabajamos e invertimos en FIBRA BIEN, admiramos el empuje empresarial de las cadenas comerciales locales y regionales del país. Súper mercados regionales, farmacias, tiendas de conveniencia, restaurantes, talleres mecánicos, llanteras, cafeterías, casas de empeño, pastelerías, mueblerías, carnicerías, almacenes de ropa, tiendas de pinturas, tintorerías – son estos, y muchos otros sectores económicos donde las cadenas comerciales medianas están prosperando, los que buscamos apoyar. Cada ciudad de la república tiene un gusto, un sabor, unos colores, un estilo de vida y una capacidad de compra diferente, las cuales sólo las cadenas locales saben capturar y por ende pueden atender de manera más efectiva a sus consumidores. Estas cadenas comerciales cuentan con gran experiencia local y suelen encontrar de manera oportuna excelentes ubicaciones para sus múltiples puntos de venta, logrando competir localmente con otros jugadores del mundo minorista de mucha mayor escala. Los consumidores locales reconocen las marcas de estas cadenas hasta con un cierto orgullo regional. Sin embargo, la mayoría de ellas padecen astringencia financiera por inadecuado e insuficiente financiamiento bancario, lo cual las conduce a una administración financiera sana, prudente y conservadora. 

En FIBRA BIEN, además de que nos gustan las Cadenas Comerciales Exitosas Medianas, tenemos una predilección por los inmuebles de inquilino único; es decir, aquellos activos inmobiliarios comerciales independientes, separados, bien delimitados, con buena ubicación, bien iluminados, con excelente señalización, con amplio estacionamiento, donde los consumidores mexicanos pueden disfrutar los bienes y servicios que requieren. Estamos convencidos que FIBRA BIEN puede ser el moderno vehículo financiero que permita que los inversionistas institucionales como las SIEFORES, pero también los inversionistas individuales, puedan desplegar recursos en inmuebles comerciales de inquilino único ocupados por cadenas comerciales exitosas Medianas, a quienes nosotros denominamos CCEMs. 

Estos inmuebles de inquilino único han demostrado ser muy productivos en los cocientes de “renta/ventas” y “rentas/utilidades” por metro cuadrado; lo cual facilita la obtención de atractivas tasas de capitalización en las inversiones en este tipo de inmuebles. Estamos haciendo una convocatoria abierta para atraer precisamente a las mejores CCEMs del país, para que se unan a FIBRA BIEN intercambiando mediante transacciones de “sale and lease back” cuando menos una de sus propiedades de inquilino único, de aquellas que ellos mismos ocupa, por certificados fiduciarios inmobiliarios. De esta manera, las CCEMs contribuirán a construir junto con nosotros la plataforma de financiamiento inmobiliario que ellos mismos requieren: la FIBRA BIEN. Estamos ante una oportunidad histórica única de capturar valor económico atrapado en los inmuebles propiedad de las cadenas y liberarlo a su favor mediante la adquisición de nuevos inmuebles donde ellos pueden expandir sus puntos de venta. Una vez consolidado el vehículo podemos apoyar la expansión de las CCEMs participantes y otras muchas más mediante operaciones de “built to suit”. Buscamos empresarios innovadores interesados en crear un moderno vehículo financiero que les permita en un futuro inmediato financiar, cuando menos parcialmente, el componente inmobiliario de la expansión de sus cadenas. 

Existen tres principales beneficios para las Cadenas Comerciales que se sumen a esta iniciativa: 

1.- Eficiencia Financiera: La posibilidad de financiar eficientemente su expansión. 

2.- Apreciación Inmobiliaria: La posibilidad de acrecentar significativamente el valor de sus inversiones inmobiliarias. 

3.- Eficiencia Fiscal: La posibilidad de aprovechar el vehículo fiscalmente más eficiente para invertir en Bienes Raíces. 

Nuestra propuesta es unir las aportaciones de pocos inmuebles de un grupo numeroso pero selecto de CCEMs para alcanzar la diversificación que demandan los inversionistas de FIBRAs. Estamos construyendo una forma moderna y superior de financiar el crecimiento de las CCEMs y de invertir en nuestro mercado objetivo de bienes inmuebles. Estamos conformando un portafolio bien diversificado en cuatro vectores fundamentales: geografía, sector económico, inquilino y vencimientos de contratos de arrendamiento. Nuestro portafolio acrecienta su valor conforme la diversificación se consolida con la participación de un mayor número de CCEMs.