“Se puede sacar ventaja al uso del fideicomiso en negocios inmobiliarios”.
El fideicomiso es un mecanismo que comienza a detonar gran interés en instituciones; sin embargo, hay otras que llevan la delantera en el mundo fiduciario, lo que les permite estructurar productos adecuados a cierto sector por ejemplo: al inmobiliario.
Una de estas instituciones es Banco Inmobiliario Mexicano (BIM), el cual ha detectado áreas de oportunidad en esquemas de asociación inmobiliaria. En entrevista con Mundo Fiduciario, Ernesto Fragoso Montaño, director fiduciario de la entidad bancaria habla sobre el desarrollo de los fideicomisos en el sector inmobiliario.
– ¿Por qué pensar en el fideicomiso en los negocios inmobiliarios?
El fideicomiso es un contrato a través del cual se aportan bienes o derechos, para realizar fines específicos. Quien adquiere los bienes o derechos, los administra y se encarga de que los fines se cumplan es una institución fiduciaria.
En BIM hemos detectado que en el sector existen básicamente tres opciones en esquemas de asociación inmobiliaria sin fideicomiso: El Convenio de Asociación, donde el dueño de la tierra permite al constructor llevar a cabo el proyecto en su terreno, lo que implica muchos riesgos; La de socio, donde el dueño de la tierra aporta el inmueble a la sociedad o empresa del constructor, y los riesgos son ahora para el dueño de la tierra, por deudas del constructor y ajenas al proyecto por lo que el inmueble podría ser embargado…además que la
aportación causa el Impuesto de Traslado de Dominio, el más caro en una operación de inmuebles, oscila entre 2 a 5 % del valor más alto de la operación, lo cual puede ser un factor para no tomar el proyecto
Y la tercera es la de Empresa Proyecto, donde es usual que se constituya una sociedad nueva donde se aporte el inmueble. Aquí el tema implica además de los gastos de constitución de una sociedad los gastos de operación y el tema del el Impuesto de Traslado de Dominio.
Para evitar o minimizar estos riesgos, existe la gran alternativa que es constituir un Fideicomiso BIM, el cual ofrece ventajas como: no causa el Impuesto de Traslado de Dominio, se constituye una propiedad fiduciaria autónoma distinta al de las partes y los fines son específicos, además de que se pactan cláusulas, testamentarias, lo que da certidumbre y continuidad al proyecto.
También el fiduciario se encarga de cumplir los fines para lo que fue creado el fideicomiso, recibir el inmueble, permitir la construcción del proyecto, otorgar garantías, vender las unidades resultantes y distribuir los ingresos.
¿Cuáles son las bondades y beneficios que nos aportan los
fideicomisos inmobiliarios?
Patrimonio autónomo, confidencialidad, multi-intereses, es un vehículo de propósito específico y ofrece un blindaje del patrimonio.
¿Cuáles serían los casos de éxito o un par de ejemplos exitosos realizados en BIM donde este instrumento haya resultado una excelente alternativa para culminación de un negocio inmobiliario?
Actualmente estamos administrando alrededor de 5,000 millones de pesos en activos en fideicomisos, y nos hemos especializado en armar Fideicomisos Fondos de Capital, de Inversión Estructurada, Esquemas de Pago y Garantías para Bancos y Sofomes. Así como esquemas Patrimoniales y Accionarios, además claro de nuestra especialidad los Fideicomisos Inmobiliarios.
Estamos participando en estructuras de fideicomisos en donde el propio fideicomiso es el sujeto de crédito, tiene un RFC propio, participan entidades financieras extranjeras o nacionales como fondeadores y permite la adhesión de inversionistas que se suban al proyecto por una (TIR) Tasa Interna de Retorno. Hay múltiples intereses que sin la figura del fideicomiso serían muy complicado lograr.
¿Cuáles serían los cinco mensajes clave para aprovechar los servicios
de BIM en la apertura y administración de un fideicomiso?
Tarifas competitivas; nos adaptamos a sus necesidades de negocio; hacemos fideicomisos “trajes a la medida”; ofrecemos rápida capacidad de respuesta; acceso 24 siete en línea a sus inversiones en fideicomisos y una de las redes de delegados fiduciarios más amplias del sector bancario en todo el país.
Ernesto Fragoso será conferencista en el 7° Encuentro Fiduciario, conoce el programa: http://encuentros.tmsourcing.com/#ab3|cmt3
Semblanza de Ernesto Fragoso Montaño
Ernesto Fragoso Montaño, abogado egresado de la Universidad de Sonora, tiene un MBA en el Tec de Monterrey, y ha hecho algunos estudios de derecho en la “University of Arizona”, cuenta con más de 17 años en el sector Financiero, ha cubierto prácticamente
todo tipo de posiciones en Instituciones Fiduciarias en el Back, Middle y Front Office, por lo que tiene una visión de 360° del negocio fiduciario, es Director Fundador de Banco Inmobiliario Mexicano y cabeza del área Fiduciaria del Banco, previamente se desempeñó como Director de Administración Patrimonial Fiduciaria en Scotiabank, y antes estuvo en la Subdirección Territorial de Promoción Fiduciaria en BANORTE, previo a ello fungió como Gerente Fiduciario en HSBC, habiendo iniciado como Ejecutivo Fiduciario en BITAL(hoy HSBC), además ha participado como asesor y estructurador de Fideicomisos y Financiamientos Estructurados, así mismo ha sido invitado como expositor en diferentes foros en México y en algunos países de América Latina, principalmente en temas de Fideicomisos, Riesgos, regulación FATCA, entre otros.