Fideicomisos con Garantía Inmobiliaria

En 2020 tuvimos muchos problemas derivados de la inactividad en los tribunales de justicia, ocasionados por la contingencia sanitaria. 

Entre otras cosas, se detuvieron los procesos legales iniciados por incumplimiento de Contratos de Préstamo con Garantía Hipotecaria (CPGH) que se solicitaron para adquirir una vivienda, siendo éstos los medios más utilizados para garantizar el pago de una deuda.

Lo anterior acarreo que muchas empresas, bancos y particulares no lograran las metas financieras que estaban planeadas para el 2020 y lo que va de 2021.

Sin embargo, existe otra herramienta que asegura la liquidación de un adeudo, se trata de los Fideicomisos con Garantía Inmobiliaria (FGI).

En los CPGH para vivienda existen dos partes deudor y acreedor;el deudor se compromete a pagar una cantidad determinada y a cubrir el adeudo en un plazo determinado y deja en en garantía una propiedad, quedando a nombre del deudor la propiedad, misma que se anota como hipotecada en el Registro Público de la Propiedad, pero el fin determinado de esta clase de préstamos es para cubrir el pago de la propiedad. Si el deudor cubre su adeudo, la propiedad se deberá liberar de la hipoteca.

Las controversias que ocasiona el incumplimiento del pago de estos créditos, se resuelven en procesos ante los tribunales de justicia que consta de 9 etapas legales.

En dicho proceso se debe dar solución a: 1. El pago del adeudo pendiente; 2. En caso de que el deudor no pueda pagar el adeudo, será necesario que se venda la propiedad en una subasta pública (Paso 6); o 3. Que se adjudique la propiedad al acreedor (Paso 7); en cuyo caso se le deberá hacer entrega la propiedad (Paso 8).

En mi experiencia, he podido constatar que estos conflictos. mínimo tardan un año y medio en resolverse, lo que depende de factores como la defensa del deudor o la burocracia.

Por el otro lado, en los fideicomisos existen 3 partes: fideicomitente (deudor), fideicomisario (acreedor) y fiduciario (administrador). El fideicomitente ofrece una propiedad en garantía, transfiriendo sus derechos al fiduciario (La propiedad “deja de estar a su nombre”), a cambio de que se cumpla, en el caso de estos contratos, con el pago a un fideicomisario (acreedor) de un adeudo pendiente. 

El fideicomitente en la mayoría de estos tratos tiene permitido vivir en la propiedad y utilizar el dinero para los propósitos que necesite.  De acuerdo al contrato, el fiduciario devolverá la propiedad una vez que el fideicomitente haya cubierto su deuda en el plazo acordado al fideicomisario.

En caso de no cumplir, estos conflictos se resuelven en procesos más sencillos que sólo tienen 5 etapas legales, pues su desarrollo depende en mayor medida de organismos menos burocráticos y la relación con los tribunales de justicia es menor.

Si el pago no fuera realizado, el fiduciario hará uso de la garantía en favor del fideicomisario, quien cobrará mediante la adjudicación de la propiedad o el pago del adeudo, con la venta de la propiedad en una subasta pública que se realiza ante fedatario público. Estos son los pasos 1 y 2. 

Ahora, queda pendiente que el deudor entregue la propiedad, lo que se pide a un Juez para que a su vez requiera al deudor que la entregue, este proceso implica los pasos 3, 4 y 5, con esto se tiene por concluido el problema.

Ahora, en mi experiencia, los procesos de FGI suelen resolverse en lapsos de dos meses a dos años, gracias a que la intervención de los tribunales de justicia es mínima y a que el deudor tiene muy limitada su defensa legal, ya que desde que se firmó el contrato, se realizó el pacto de cómo es que se iban a resolver los conflictos legales y gracias a que existe un administrador de la deuda (fiduciario), no hay lugar a procedimiento engorrosos de defensa y retrasos deliberados del desarrollo legal.

En resumen, un Fideicomiso de Garantía Inmobiliaria, ofrece:

* Mayor dinamismo del dinero de las instituciones bancarias/financieras.

* Certidumbre en el cumplimiento del pago.

* Seguridad (ya que una propiedad garantiza el préstamo en su totalidad).

* Agilidad en la resolución del conflicto legal.

Es importante considerar que son muy pocos los abogados que saben cómo litigar estos casos y hay poco material de interpretación por parte de los máximos tribunales. 

Los fideicomisos ofrecen muchas posibilidades para realizar negocios muy rentables, pero es indispensable contar con asesoría especializada.

Para quienes quieran ahondar en este tema pueden hacerlo estudiando las siguientes leyes y libros:

  • Código de Comercio
  • Ley de Títulos y Operaciones de Crédito
  • Ley de Instituciones de Crédito. 
  • José Manuel Villagordoa Lozano (1976) “Doctrina General del Fideicomiso”, México, Porrúa, 
  • Antonio Luna Guerra (2020) “Régimen Legal y Fiscal del Fideicomiso” México, ISEF

El Fideicomiso como herramienta de ejecución en el Crowdfunding

ANTECEDENTES.- 

El Crowdfunding está concebido como un proceso mediante el cual un proyecto empresarial o un emprendimiento, busca establecer financiamiento de la mayor cantidad de aportes, muchas veces no sólo por el monto, sino por el número de aportes, al transformarse en un vehículo legal colectivo. Recordemos que el término  Crowdfunding, proviene de dos palabras en inglés, que son crowd que significa multitud y funding que significa financiamiento.  

Dadas las condiciones actuales de las economías, sobre todo latinoamericanas en las que la crisis financiera ha desbordado cualquier proyección pesimista, es necesario el desarrollo y presentación de alternativas y de mecanismos de inversión que permitan acelerar los procesos  de creación de proyectos, de emprendimientos y también de apoyo a determinadas necesidades, incluso de corte social o de beneficencia, que se deseen implementar. 

Inicialmente los proyectos, empresas y emprendimientos suelen financiar  la totalidad de la operación o  una parte mediante la obtención de recursos  propios o de terceros.  En la búsqueda de recursos de terceros,  que apoyen el desarrollo empresarial y comercial, han tomado espacio los conceptos de desintermediación financiera mediante la creación de modalidades, incluso que van más allá de las conocidas, como es el mercado de valores. 

En los últimos años la creación de mecanismos de financiamiento no sólo se ha enfocado hacia temas comerciales o financieros, se han incorporado a este proceso temas de apoyo social e incluso de beneficencia, que requieren formas o alternativas para su ejecución. Para efecto del presente artículo, nos enfocaremos netamente en temas comerciales y financieros. 

Es aquí donde el Crowdfunding se presenta como una alternativa interesante no sólo de desintermediación financiera, sino de que los intereses de las partes puedan enfocarse más allá de requerimientos financieros y también en apoyo, con base a la experiencia y el conocimiento de una de las partes para poder llegar a obtener los resultados que se buscan.  

Estos conceptos aceleran las políticas de inclusión financiera y también de la democratización de las sociedades, que en el caso de América Latina son eminentemente familiares. Una de las bases sustanciales del manejo de los procesos de crowdfunding son sus plataformas o mecanismos de inversión.  

Considero que el analizar los esquemas tecnológicos de sus plataformas, quizá requiera otro tipo de acercamiento, por lo que el presente artículo evoca al apoyo que pudieran dar los esquemas fiduciarios a estos procesos de financiamiento y cómo poder lograr establecer mecanismos que garanticen la ejecución del proyecto que emana o que se genera del Crowdfunding.

¿QUÉ ASPECTOS SE DEBEN MITIGAR EN UN PROCESO DE CROWDFUNDING?  

Como cualquier actividad los riesgos existen. Los riesgos no se eliminan, se mitigan o se buscan reducir a su mínima expresión.  Los potenciales riesgos existen tanto para quienes fondean la operación como para quienes reciben esos recursos. 

Los riesgos para quienes reciban los recursos están en su correcta ejecución y en poder determinar en el tiempo que lo consideren, si el proyecto de inversión rendirá o tendrá los resultados esperados.  Estos recursos pueden entrar por la vía de crédito, de equity o patrimonio y también de una manera mixta.  

MITIGACIÓN DE RIESGO PRE OPERATIVO Y OPERATIVO.-  En un proceso de Crowdfunding podrían existir  2 etapas. Una etapa pre operativa, que busca un punto de equilibrio en la consecución de los recursos para arrancar el proceso de inversión, y la otra, el proceso en sí. 

Es aquí en donde los mecanismos fiduciarios aparecen y nos pueden aportar diversas formas de mitigación de riesgo. Para la primera etapa podríamos establecer un mecanismo de encargo fiduciario, en donde no existe el traspaso de la propiedad a la fiduciaria y el constituyente o adherente a este encargo mantiene la propiedad hasta que lleguen a establecerse, por ejemplo, un valor a un punto de equilibrio financiero o un número determinado de partícipes. 

Al llegar a este punto de equilibrio, se podría establecer la entrega de la propiedad de los recursos, ya sea a un fideicomiso para que éste pueda llegar a estructurar y ejecutar otros temas, no inherente de manera directa a la operación que recibió los recursos,  tales como derechos políticos y económicos dentro del vehículo legal que percibió la inversión, e incluso mecanismos de salida.  

También podrían traspasar la inversión desde el encargo directamente al vehículo legal del crowdfunding .   Con este simple ejemplo, ponemos en consideración la versatilidad y flexibilidad que pueden llegar a tener los mecanismos fiduciarios. 

TIPOS DE FIDEICOMISOS A ESTRUCTURARSE.-  Los fideicomiso que podrían estructurarse para estos proyectos, podrían ir desde fideicomisos de administración de inversión, de administración de flujos  e incluso fideicomisos de ejecución de determinadas instrucciones, que las partes  pudieran haber decidido desde el inicio de la operación del mismo. 

A diferencia de la titularización que resulta de movilizar activos que generan recursos, pero cuyo nivel  o grado de rotación es menor, en el tema del crowdfunding partimos con la no existencia de los recursos, pero la administración de estos recursos pudiere ser similar o estructuralmente parecido a los esquemas de titularización en los que existan las determinadas prelaciones o cascadas de pago, que permitan el cumplimiento de las obligaciones existente para quienes  han colocado los valores. Este es un ejemplo claro de un fideicomiso de administración. 

En el caso de que fuere un proyecto no de crédito sino de equity, la percepción y los niveles de riesgo son diferentes al crediticio y también las expectativas de retorno a esa inversión. El esquema fiduciario de administración, podría establecer que en el caso de existir los valores, condiciones y formas de ejecución de estas recompras, se reflejarían de manera directa o a través de terceros.  

En este mecanismo se busca asegurar  que el fin se concretó a través de un tercero idóneo, como es el ente fiduciario. Todo dependerá también del vehículo legal establecido desde un inicio.  Pueden darse casos de recompra de valores por parte de este vehículo (acciones en tesorería), o el colocar dichos valores a un partícipe mayoritario.  Podemos ver como en este caso, la figura de financiamiento es un híbrido entre crédito y equity, pero su ejecución se trata de asegurar en un mecanismo fiduciario.  

Recordemos siempre que cualquier proyecto de crowdfunding, por lo general,  tiene un principio y un fin.  El fin debería ser que el proyecto pueda cumplir las metas estructuradas en un principio; y, si se  busca un crecimiento mayor se podría repetir el mecanismo.  Estas propuestas pueden o no llevar los mismos esquemas fiduciarios planteados en un principio y serán similares a lo que se denomina rondas de inversión en ciertos proyectos.

Uno de los aspectos que muchas veces tiene peso en la apertura societaria, sea ésta provisional o definitiva, es el control de los derechos sociales, políticos y económicos para los nuevos inversores.  Es común que muchos de ellos no estén interesados en la participación de la administración del negocio, sino, que simplemente son aportantes y como tales sólo requieren que se cumplan las ofertas de retorno de la inversión.  

A través de un fideicomiso, ya sea de manera individual o colectiva, se pueden establecer parámetros bajo los cuales la administración de esos derechos no económicos, se los realice por parte de un fideicomiso de administración, bajo instrucciones previamente establecidas en el contrato inicial de inversión.  Es la voluntad de las partes la que prima en este mecanismo y su facilidad de ejecución será fiduciaria.  

CONCLUSIONES.-   

Los mecanismos fiduciarios son una interesante alternativa de mitigación de riesgo, que permiten incluso tener un mejor desarrollo de comercialización y mercadeo de un proceso de Crowfunding, ya sea desde la etapa pre operativa o de la ejecución del mismo. 

La gestión fiduciaria podría incluso ir más allá de las dos etapas señaladas, incluyendo -sin limitar-, aspectos relativos; ya sea al pago de las obligaciones contraídas o  bien, a estructurar procesos parasocietarios que permitan el correcto desarrollo y desenvolvimiento del Crowdfunding.   Recordemos siempre, que las estructuras fiduciarias son procesos que se estructuran a la medida  y requerimientos que estipulan las partes en este tipo de negocios. 

Las diferentes figuras fiduciarias que pudieran llegar a estructura fiduciaria, ya sea a través de encargos fiduciarios, del propio fideicomiso de inversión o de administración, ofrecen mecanismos idóneos, para que tanto inversiones como inversionistas, puedan plantear sus necesidades dentro de una plataforma de crowdfunding que permita desarrollar el esquema con más facilidades.

La estructura societaria nos permite establecer los potenciales riesgos que pudieran llegar a presentarse dentro del inicio de una operación y a mitigarlos en una gran medida, al establecer parámetro de su ejecución y administración.

Los fideicomisos, otorgan una mejor visualización y una mejor condición de la seriedad en el manejo de los recursos al tener que reportar a un tercero el uso y estructura de los recursos conforme se estableció en el convenio inicial de captación de estos valores.

En fin, la versatilidad fiduciaria y el poder establecer “trajes a la medida”, permite que en un proceso de crowdfunding, se puedan establecer los mecanismos que  pudieran requerirse, en anuencia de la partes, y sobre todo, que no perturben el fin común y que sus costos y estructura tampoco lleguen a afectar la rentabilidad del vehículo legal establecido a través del crowdfunding.

Este es un pequeño acercamiento de lo que se podría lograr con estas dos figuras de inversión y control, en el ámbito fiduciario. 

Como conseguir Liquidez a través de la reestructuración de financiamientos

Autor: Sergio Aquiles Contreras M.

 

La reestructuración de pasivos financieros (reestructurar significa modificar la estructura), es el buscar el cambio de un pasivo no favorable por otro más favorable, cambiando las condiciones principales de un financiamiento, que son: El plazo, La tasa de interés y las condiciones de pago (frecuencia y montos de pago de capital e intereses) con la finalidad de conseguir la liquidez necesaria para seguir operando el negocio y poder pagar las obligaciones en tiempo y forma sin asfixiar el flujo de efectivo.

¿Cuándo es necesaria una reestructuración de pasivos financieros?:

Las principales causas de la reestructuración son:

 
  • Disminución importante de los ingresos de las empresas por caída de las ventas.

  • Incremento considerable de los costos.

  • Cambio importante en la economía del país.

  • Aumento del costo del dinero traducido alza de las tasas de interés cuando el contrato del crédito se hizo en la modalidad de interés variable.

  • Devaluación de la moneda si el contrato y la disposición de los recursos se realizó en moneda extranjera.

  • Cambios en la composición accionaria de la empresa

Si se presentan alguno (s) de los factores o (todos) y comprendemos que la operación de la empresa no va a tener la capacidad de pago para cumplir sus compromisos financieros la mejor decisión que se debe tomar es con la mayor anticipación posible, es acudir bien asesorado tanto financieramente como legalmente ante los acreedores con un plan de pagos a través de una Reestructura formal de Pasivos Financieros.

Para llevar a cabo esto se deben realizar análisis y estudios que proyecten la situación financiera de la empresa en el corto y mediano plazo para determinar la capacidad de pago y así definir cuál debe ser la propuesta de reestructuración de los pasivos de la compañía.

 
 

Foto: freepik

 

Servicios de Reestructuración de Pasivos a través de TMSourcing.

Si usted está interesado en un diagnóstico de sus pasivos financieros, primero a través de una breve entrevista, se procede a intercambiar información y si hay un acuerdo preliminar se procede a la contratación de prestación de servicios para realizar una asesoría financiera y legal para encontrar de manera conjunta el tipo de Reestructura adecuada bajo las circunstancias de cada empresa y acreedor (es) financieros con un “traje a la medida”.

 

Esto será en función la capacidad de pago estimada con los flujos proyectados de la operación del negocio y con ello hacer una propuesta de valor en donde se aprecie la disminución de la carga financiera y a su vez indagar el uso de posibles garantías adicionales a las contratadas si la capacidad de pago es pobre o apretada.

 

RESUMEN PROFESIONAL

Más de 30 años en el medio financiero, en áreas de análisis de crédito corporativo y deuda pública, evaluación de proyectos de inversión y recuperación de cartera y en promoción de instrumentos de captación y colocación, tanto bancaria como bursátil especializándome en estructuración de créditos con fuente de repago en organismos públicos y privados, diseño de portafolios y segmentación del mercado, así como también análisis de riesgo y recuperando la cartera derivada, aún en casos deteriorados o en proceso jurídico así como la administración y dirección de equipos de negocios, seguimiento y desarrollo de los mismos.

 
 

La propiedad fiduciaria

Autor: Miguel Pacheco Pérez Tello.

 

En materia fiduciaria, un tema muy discutido y controversial es el de la propiedad fiduciaria, ya que este elemento tan importante, incluso desde el punto de vista jurídico y fiscal, uno de los más importantes.

 

Cuando se constituye un fideicomiso, en términos del artículo 381, de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito, el fideicomitente transmite a una institución fiduciaria la propiedad o la titularidad de uno o más bienes o derechos, según sea el caso, para ser destinados a fines lícitos y determinados, encomendando la realización de dichos fines a la propia institución fiduciaria.

 

Dado lo anterior, los bienes que se transmiten a la institución fiduciaria quedan en un patrimonio distinto al del fideicomitente; sin embargo, el fideicomitente sólo podría desprenderse totalmente de ese patrimonio si el fideicomiso se hiciera de manera irrevocable y designando a un fideicomisario distinto del fideicomitente.

 

En ese sentido, debemos entender que si bien el fideicomitente transmite los bienes al fideicomiso y, para esos efectos, es la institución fiduciaria la poseedora o propietaria de esos bienes, el fideicomitente conserva la propiedad de los derechos que tiene de que esos bienes y que le sean reintegrados o revertidos.

 

Es así que el tema de la propiedad fiduciaria comienza a tener aspectos jurídicos que de acuerdo con la legislación tienen visos de lagunas, que incluso doctrinalmente pueden ser de difícil interpretación.

 

Pongamos el caso de un fideicomitente que transmite un terreno a un fideicomiso para que se lleve a cabo el desarrollo de un condominio. El terreno, en este supuesto, pasa a propiedad fiduciaria, para que se construya el condominio se tiene que designar a una persona que pudiera ser el constructor o desarrollador del edificio como depositario, dándole la posesión de dicha propiedad para que pueda realizar la construcción respectiva.

 

Sucede normalmente que uno de los fines del fideicomiso, es el de que una vez terminada la construcción se enajenen, previa la constitución del régimen de condominio, las unidades inmobiliarias, que pueden consistir en locales comerciales, oficinas o departamentos habitacionales.

 
 
Foto: freepik

También es común que se considere que quien va a llevar a cabo la enajenación de los inmuebles sean los propios fideicomitentes, esto para evitar que el fideicomiso realice actividades empresariales y, en consecuencia, la fiduciaria adquiera obligaciones fiscales en términos de la Ley del Impuesto Sobre la Renta.

 

De ahí que nace la inquietud respecto de quién es la persona que puede enajenar los inmuebles, pues quien tiene la propiedad (fiduciaria) es la fiduciaria. En ese entendido, se puede decir que la única persona que puede llevar a cabo la comercialización y enajenación de las unidades inmobiliarias es precisamente la fiduciaria, pues nadie puede vender lo que no posee.

 

No obstante lo anterior, si bien en ese momento la propiedad la ostenta la fiduciaria, el fideicomitente puede llevar a cabo la comercialización de los inmuebles, prometiendo llevar a cabo la venta una vez que se hayan terminado de construir, a través de contratos de promesa de compraventa, en la que se comprometa a vender a un promitente comprador el bien inmueble, teniendo en cuenta que sólo puede ceder sus derechos de fideicomitente y que la fiduciaria debe acudir a la firma de la escritura de enajenación del inmueble, para transmitir la propiedad a un tercero.

 

Otro aspecto que muchas personas pretenden al transmitir a un fidecomiso la propiedad de bienes, es por el hecho de resguarda la propiedad y, en caso de una situación de embargo, dichos bienes no podrían ser embargados; sin embargo, si bien es cierto que los bienes que se encuentran en propiedad fiduciaria no pueden ser embargados, lo cierto es que los derechos de fideicomitente si pueden llegar a ser embargados, pues estos también representan una propiedad del fideicomitente.

 

Para efectos fiscales, el Código Fiscal de la Federación señala en su artículo 14, que se entiende por enajenación de bienes, la que se realiza a través del fideicomiso, en los siguientes casos:

 
  1. En el acto en el que el fideicomitente designe o se obliga a designar fideicomisario diverso de él y siempre que no tenga derecho a readquirir del fiduciario los bienes.

  2. En el acto en el que el fideicomitente pierda el derecho a readquirir los bienes del fiduciario, si se hubiera reservado tal derecho.

La cesión de los derechos que se tengan sobre los bienes afectos al fideicomiso, en cualquiera de los siguientes momentos:

 
  1. En el acto en el que el fideicomisario designado ceda sus derechos o dé instrucciones al fiduciario para que transmita la propiedad de los bienes a un tercero. En estos casos se considerará que el fideicomisario adquiere los bienes en el acto de su designación y que los enajena en el momento de ceder sus derechos o de dar dichas instrucciones.

  2. En el acto en el que el fideicomitente ceda sus derechos si entre éstos se incluye el de que los bienes se transmitan a su favor.

 

Es importante mencionar que la fiduciaria en ningún caso obtiene beneficios por llevar a cabo los fines del fideicomiso, sino únicamente por la administración del mismo, en virtud de la obtención de sus honorarios, pero nunca participa de los frutos que derivan de la propiedad fiduciaria.

Fideicomisos de Zona Restringida… ¿Es posible su constitución con Sofomes?

Autora: Genoveva B. Franco Aguado – Subdirectora Fiduciaria en Click Seguridad Jurídica, SAPI de CV SOFOM ENR.

En los años 70s existió en México una reforma constitucional al artículo 27 que dio origen a la creación de Ley de Inversión Extranjera, que, entre otras cosas, comenzó a permitirle a los extranjeros adquirir propiedades en playas y fronteras por medio de la figura del Fideicomiso, producto al cual muchos fiduciarios le otorgaron el mote de “Fideicomiso de Zona Restringida”.

Este curioso esquema es bastante sencillo de entender, toda vez que se basa en que una persona como fideicomitente (vendedor) aporta al patrimonio fideicomitido un inmueble que se encuentra dentro de la franja conocida como “zona restringida” (establecida por el artículo 27 fracción I de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, en la cual entra cualquier propiedad localizada dentro de los 50 kilómetros de la costa o 100 kilómetros de fronteras), para efecto de que el Fiduciario detente la propiedad de dicho inmueble y le otorgue la posesión física a favor de una persona extranjera, quien, a su vez, tendrá los derechos respecto a dicho inmueble sin detentar la propiedad del mismo. La duración de éste Fideicomiso debe ser por un término de hasta 50 años renovables en cualquier momento mediante petición del extranjero y es, prácticamente, el único vehículo legal y jurídico para que un extranjero escriture a su nombre en zona restringida.

La Ley de Inversión Extranjera, en el artículo 11, se indica que se requiere permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores para que instituciones de crédito adquieran como fiduciarias derechos sobre bienes inmuebles ubicados dentro de la zona restringida cuando el objeto del fideicomiso sea permitir la utilización y el aprovechamiento de tales bienes sin constituir derechos reales sobre ellos, y los fideicomisarios sean personas físicas o morales extranjeras.

Ahora bien, conforme al artículo 2º de la Ley de Instituciones de Crédito, se considerarán instituciones de crédito únicamente a las Instituciones de Banca Múltiple y las Instituciones de Banca de Desarrollo. En ese orden de ideas, las SOFOMES (Sociedad Financiera de Objeto Múltiple) no son consideradas por la Ley de Instituciones de Crédito como una Institución de Crédito.

Ahondando más profundo nos encontramos que en la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito, en su artículo 395 se establece que ciertas instituciones sólo podrán actuar como Fiduciarias en los fideicomisos que tengan como fin garantizar el cumplimiento de alguna obligación o su preferencia de pago, entre las cuales se encuentran las Sofomes (Fideicomisos de Garantía).

En ese orden de ideas, tomando en consideración todo lo anterior, podemos resumir que una Sofom podrá actuar como Fiduciaria en operaciones en las cuáles se garantice alguna obligación. En la práctica, podemos destacar que las Sofomes han sido parte importante en el desarrollo de la fiducia en México, y se ha comprobado que su operación como Fiduciario es incluso equiparable a las Instituciones de Crédito.

Volviendo al tema de la zona restringida y considerando todo lo anterior, la legislación nos permite que si una persona física o moral extranjera adquiere un inmueble por medio de un fideicomiso de garantía, teniendo como objeto de dicho fideicomiso el garantiza la obligación de pago a favor del vendedor del inmueble o incluso obligaciones futuras que pudiera contraer el extranjero, podrá actuar como fiduciario una Sofom, sin necesidad de contar con el permiso de relaciones exteriores y haciendo perfectamente posible la inscripción de la operación ante el Registro Público del lugar en dónde se encuentre el inmueble.

El punto relacionado en el párrafo anterior ha generado gran controversia ante los promotores inmobiliarios y las instituciones crediticias, toda vez que hasta ahora son muy pocas las Sofomes (contadas con los dedos de la mano) que han adoptado éste producto. Sin duda es una ruptura sustancial de paradigmas, ya que éstas operaciones cambian completamente la operativa fiduciaria en éstos fideicomisos ya que la práctica desde el surgimiento de ésta figura fiduciaria se ha considerado como una actividad exclusiva de los bancos.

Las ventajas de formalizar fideicomisos de zona restringida con sofomes son, en primer lugar, el ahorro del trámite del permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores, en segundo, los tiempos para la constitución, ya que los tiempos aproximadamente rondan entre los 3 y los 8 días hábiles, en comparación con los bancos que los tiempos son mínimo de 15 días hábiles por la tramitación del permiso. En tercero se tiene la ventaja de poder adquirir varios inmuebles con un solo fideicomiso (cuestión que con los Bancos no sería posible) y por último pero no menos importante, dentro del clausulado se contempla la figura del Fideicomisario Sustituto, quien será el beneficiario en caso de muerte o incapacidad del extranjero sin la necesidad de ir a juicio testamentario.

Alguna de las dudas frecuentes que existen en relación a éstas operaciones son:

  • ¿Qué pasa con el fideicomiso si el extranjero se naturaliza como mexicano?

En éste caso el extranjero deberá dar aviso al Fiduciario mediante escrito de la circunstancia y solicitará que se le escriture el inmueble a su nombre, dejando sin efecto el fideicomiso.

  • ¿Qué pasaría si el extranjero decidiera vender su inmueble?

En éste caso, de igual manera, se solicitará mediante escrito la transmisión de la propiedad del inmueble a favor del tercero adquirente, y en virtud de ello se extingue el fideicomiso al momento de realizar la escrituración correspondiente.

  • ¿Qué derechos tiene el extranjero respecto a su propiedad?

El extranjero tendrá todos los derechos como si fuera el propietario del inmueble, es decir, puede vender, arrendar, hipotecar, heredar o realizar cualquier acto legal que desee. Si existiere algún Acreditante en el Fideicomiso (Fideicomisario en primer lugar), dichas operaciones estarán sujetas a su conformidad, y deberá liquidarse la obligación de pago al momento de realizar la operación solicitada. Para todos los efectos fiscales, será el extranjero quien tendrá la carga fiscal si decidiera vender el inmueble que forme parte del fideicomiso.

Conforme a lo expuesto en el presente artículo, mi recomendación será siempre analizar cada caso y acudir con un experto fiduciario para que, de ser posible, formalizar con Sofomes. Las ventajas expuestas sin duda son un valor agregado sus operaciones y sin lugar a dudas sus clientes se llevarán un mejor sabor de boca.

La aplicación de la Mediación en el Fideicomiso

Autor: Juan Miguel Castro Alcocer, Consultor Fiduciario y Mediador Certificado del Estado de Yucatán.

En México hace ya más de diez años se hizo una reforma constitucional (de fecha 18 de junio de 2008) por medio de la cual se estableció en el artículo 17 que las leyes preverán mecanismos alternativos de solución de controversias, por lo que ofrecer servicios de justicia alternativa se convirtió en una obligación para todas las entidades del país.

Los mecanismos alternativos de solución de controversias son todos aquellos que permiten a las personas llegar a acuerdos de manera eficaz y eficiente con plenos efectos legales para resolver sus conflictos, sin la necesidad de pasar por un proceso judicial. Entre los mecanismos alternativos de solución de controversias que contemplan nuestras leyes se encuentran: el arbitraje, la conciliación, la amigable composición y, por supuesto, la mediación, siendo esta última el objeto del presente artículo.

Podemos definir a la mediación como un procedimiento no judicial que implica la intervención de un tercero imparcial denominado mediador, que guía a las personas que solicitan sus servicios para que a través del diálogo encuentren por sí mismas las bases para un acuerdo que sea satisfactorio para ambas partes y a su vez que contribuya a prevenir o solucionar un conflicto.

Al hablar de la figura del mediador, es importante aclarar que éste tiene que estar debidamente certificado, ya que se trata de un profesional que debe tener una capacitación que lo vuelva experto en temas tales como la comunicación y el conflicto. En México, cada estado tiene su propia legislación en la cual establece el mínimo de horas teóricas y prácticas de preparación para acreditarse como mediador.

Por otra parte, la mediación se rige bajo ciertos principios, uno de ellos es la confidencialidad, lo cual implica que todo los asuntos que se traten dentro de la mediación no pueden salir de la misma y los participantes, incluyendo al mediador, no pueden ser llamados a un juicio como testigos para hablar acerca de los temas que se tocaron en ella. Otro de los principios es la voluntariedad, lo cual quiere decir que ninguna de las partes puede ser obligada para permanecer en este proceso y tienen la libertad para decidir si desean resolver su conflicto a través de esta vía. Otro de los principios es la imparcialidad con la que el mediador debe trabajar, pues parte de su labor consiste en escuchar y tratar de la misma forma a los mediados, sin favorecer a alguno de ellos.

¿Cuál es la aplicación de la Mediación?

La mediación es aplicable en diferentes áreas como la familiar, mercantil, civil y penal, así como en diferentes contextos como las escuelas, empresas, comunidades, etc. En materia Mercantil, es una vía de prevención o solución de conflictos alternativa a un proceso judicial que facilita la resolución para el caso de incumplimiento, estableciendo un procedimiento acordado por las propias partes, lo cual es totalmente aplicable a la figura del Fideicomiso.

¿Cuál es la relación de la Mediación con el Fideicomiso?

Como sabemos el Fideicomiso es un contrato por medio del cual se pueden garantizar diferentes tipos de obligaciones (por ejemplo, el pago de un crédito) por medio de la aportación de diferentes tipos de bienes al mismo, como pueden ser los inmuebles. En este mismo contrato se establece un procedimiento convencional de venta de los bienes, para que en caso de incumplimiento el fiduciario realice el pago a favor del acreedor (Fideicomisario) con el producto de dicha venta, o bien lleve a cabo la adjudicación de la garantía a favor del mismo, siendo precisamente en ese procedimiento de ejecución en el cual las partes podrían realizar una mediación, toda vez que ellas mismas establecerían los pasos a seguir en caso de que hubiere un incumplimiento, teniendo como principal ventaja facilitar el proceso de venta, adjudicación y toma de posesión de los bienes aportados al fideicomiso, así como el establecimiento de las penas convencionales. Estos acuerdos deben plasmarse en un convenio por escrito el cual tendrá efecto de cosa juzgada o título ejecutivo, permitiendo que los tiempos de ejecución sean más eficientes y seguros, sin necesidad de llevar este procedimiento ante un juez.

Finalmente, este tipo de mediación, al ser preventiva, establece las bases solamente en caso de que se llegue a presentar el conflicto y tiene un impacto positivo en la relación contractual que las partes establecen a través del Fideicomiso, por lo que, con base a lo expuesto en este artículo, la recomendación para aquellos que deciden formalizar un fideicomiso para garantizar algún tipo de obligación, es complementarlo con un convenio de mediación que permita aprovechar todas las ventajas anteriormente expuestas.

Aplicación del Fideicomiso en la renovación y venta de inmuebles.

Autora: Genoveva B. Franco Aguado- Consultor Fiduciario.

El principal conflicto que pudiere tener el inversionista que se dedique a la compra, venta y renovación de inmuebles, es que éste necesariamente tiene que adquirir la propiedad del inmueble objeto de inversión. En México ésta operativa, si bien es muy atractiva de inversión, conlleva una serie de gastos que podrían generar que la utilidad total al momento de la venta se vea disminuida, como lo son los impuestos y los honorarios notariales, mismos que se causarían en dos momentos diferentes: al momento de comprar el inmueble y al momento de venderlo.

Es por esta razón que muchas personas no se atreven a entrar en éste tipo de negocio, y menos si no cuentan con el capital necesario, toda vez que el primer gran gasto a realizar es, por supuesto, la compra del inmueble. En virtud de lo anterior, y entendiendo un poco el área de oportunidad que esto implica, que se ha estudiado la viabilidad del uso de la figura del Fideicomiso para que esta forma de inversión sea algo que se encuentre al alcance de la mano de cualquier persona interesada en el negocio inmobiliario.

El Fideicomiso para Renovación y Venta Inmobiliaria es un producto fiduciario cuyo objeto es servir como modelo asociativo entre el propietario del inmueble a renovar y el inversionista de la renovación, de manera que éste último no necesariamente tenga que adquirir la propiedad del inmueble objeto de renovación, sino que mediante acuerdos que fijen entre éste y el propietario del inmueble, se aporte la propiedad a un patrimonio externo de las partes, para efecto de que el inversionista pueda realizar las renovaciones necesarias para incrementar el valor del inmueble y comercializar el mismo, de forma que, al momento de la transmisión de propiedad a favor del tercero adquirente que compre la propiedad, se le pague al propietario original los montos acordados y estipulados en el contrato de fideicomiso, quedándose el inversionista con el resto de la ganancia.

Es decir, mediante este vehículo lo que se busca es que se lleve a cabo el negocio inmobiliario sin la necesidad de que el inversionista adquiera la propiedad del inmueble objeto de renovación, y sin el riesgo de que el propietario del mismo no obtenga el monto que solicite por la venta de éste, generando seguridad entre las partes.

Este modelo ganar-ganar ha sido utilizado en dimensiones aún mayores, ya que es un esquema bastante similar al utilizado en los Fideicomisos para la Construcción de Desarrollos Inmobiliarios, en el cual una persona, como Fideicomitente A, aporta a propiedad fiduciaria el inmueble y otra persona, como Fideicomitente B, aporta licencias, permisos y construcciones, a efectos de que el Fiduciario se encargue de verificar que, al momento de la terminación de obra y de la venta de los inmuebles resultantes de la misma, cada parte obtenga lo que le corresponda conforme a lo previamente pactado en los fines del fideicomiso.

Las ventajas que tendría la utilización del Fideicomiso para Renovación y Venta de Inmuebles son:

1. El inversionista no tendrá que adquirir la propiedad del inmueble, y el propietario del mismo no pondrá en riesgo su patrimonio, toda vez que el inmueble se encontrará en un patrimonio externo de las partes, liberando de esta manera el riesgo de que el inversionista se quede con las ganancias totales de la venta del inmueble o bien, que el propietario del inmueble se niegue a la venta posterior del mismo.

2. La posesión del inmueble la mantiene el inversionista, lo cual le da a éste la libertad de realizar las renovaciones necesarias sin tener la necesidad de solicitar acceso al propietario.

3. El inmueble se vuelve inembargable, ya que al formar parte del patrimonio fideicomitido, el inmueble no podrá ser embargado, lo cual genera seguridad a las partes de que la inversión llegará a buen puerto.

4. Control de gestiones, autorizaciones y licencias. El Fiduciario estará al tanto de que el inversionista consiga todas las autorizaciones necesarias para renovar el inmueble, y de ésta manera evitar conflictos administrativos con las autoridades del lugar de ubicación del inmueble.

5. Clara responsabilidad de las partes, ya que tanto el inversionista como el propietario tendrán sus responsabilidades estipuladas en el contrato de Fideicomiso.

6. Estipulación de un plazo máximo de venta. Este será clave para el cumplimiento de los fines del fideicomiso, toda vez que desde antes de la firma del mismo las partes deberán acordar un plazo máximo para la venta del inmueble renovado, lo cual le dará al propietario del inmueble la seguridad de que recibirá los montos acordados en un plazo determinado. En caso de incumplimiento, se procederá conforme se establezca en el mismo fideicomiso.

7. Solución en caso de muerte del propietario, en caso de ser persona física, toda vez que en el contrato deberá establecerse un Fideicomisario Sustituto, quien recibirá los beneficios en caso de fallecimiento del propietario.

8. Ventajas fiscales: El inversionista, al no tener que adquirir el inmueble, se ahorra del pago del Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles al momento de adquirir, así como el propietario, al momento de aportar su inmueble al patrimonio del Fideicomiso, recibe los beneficios establecidos en el artículo 14 del Código Fiscal Federal, siendo el caso que los impuestos se pagarán únicamente al momento de transmitir el inmueble a favor del tercero adquirente.

Fideicomisos: una solución óptima para los desarrolladores inmobiliarios.

Autora: Genoveva B. Franco Aguado- Consultor Fiduciario.

Hoy en día, cada vez son más los Desarrolladores que deciden utilizar la figura del Fideicomiso para poner en marcha sus proyectos. La práctica nos ha demostrado que es la figura idónea para la seguridad del Desarrollador y del Propietario de la tierra, y reduce de manera drástica los gastos de administración de los Desarrolladores. Entre sus múltiples ventajas podemos encontrar que el Fideicomiso se utiliza como un modelo asociativo entre las partes, por lo que podrán formalizar el Fideicomiso y tener completamente seguro el patrimonio sin la necesidad de constituir sociedades mercantiles.

Pero, ¿Cómo se utiliza?

Generalmente existen tres personas importantes en los Fideicomisos para los Desarrollos Inmobiliarios. La primera es el dueño de la tierra. Éste puede ser cualquier persona física o moral que tenga un inmueble lo suficientemente grande como para poder edificar en ella un desarrollo inmobiliario. Nuestro segundo participante es el Desarrollador, quien es el que se encargará de conseguir licencias, permisos y realizar la construcción del Desarrollo Inmobiliario. Generalmente éste será quien comercializa también los inmuebles resultantes del Desarrollo, sin embargo ésta actividad igual podría derivarse a cualquier bróker especializado en la materia. La tercera persona es el Fiduciario, éste puede ser un Banco o Sofom con experiencia en la materia (personalmente recomiendo hacer el Fideicomiso son Sofomes, toda vez que los costos son mucho menores y el trato es más personalizado que en los Bancos. La Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito facultan a las Sofomes para realizar Fideicomisos de Garantía, y los Fideicomisos para los Desarrollos Inmobiliarios son de Garantía, como se los comentaré posteriormente). El Fiduciario es quien tendrá la propiedad jurídica de los inmuebles, toda vez que al constituir el Fideicomiso se transmite la propiedad del dueño de la tierra a favor del Fiduciario, sin embargo la posesión física se le otorga a un cuarto participante quien es llamado “Depositario”, a quien las partes nombran y será el encargado de verificar que esté todo en orden con el inmueble (impuestos, prediales, boletas de agua, etc.), así como de entregar la posesión a los terceros adquirentes.

En palabras un poco más simples, supongamos que el dueño de la tierra es un hombre que heredó el inmueble y un Desarrollador lo ubica por la buena ubicación de la tierra y la gran plusvalía que podría tener, sin embargo éste Desarrollador no tiene el capital suficiente para pagarle al dueño del inmueble el monto total de la tierra, y el hombre no confía en él lo suficiente en dejar que éste construya en su inmueble y posteriormente le pague lo correspondiente por el mismo. Entonces ubican a un intermediario, quien será el Fiduciario, para efecto de que éste verifique que se construya el Desarrollo y conforme se vendan las viviendas se le pague al dueño de la tierra lo que le corresponde. Esa sería la obligación garantizada del Fideicomiso: que se le pague al dueño y que el Desarrollador construya y venda, recibiendo una muy buena utilidad del negocio.

En éste tipo de Fideicomisos será el Fiduciario quien llevará el control de las gestiones, licencias, autorizaciones, así como el control de los inmuebles que se comercialicen mediante un sistema automatizado, el cual dará la posibilidad de emitir reportes de una manera tan práctica que hará que la carga administrativa del Desarrollador disminuya de una manera tan drástica que verá el beneficio en sus bolsillos.

Y para el dueño de la tierra, si es persona física, el Fideicomiso también ofrecerá una solución en caso de su muerte con la designación de un Fideicomisario Sustituto, quien hará las veces de “heredero” de los beneficios del Fideicomiso, generando un ahorro en la elaboración de un testamento, brindándole seguridad a sus herederos.

Entonces, ¿Por qué no son tan conocidos en el medio?

La costumbre relacionar la palabra “Fideicomiso” con que son operaciones muy complicadas cuándo realmente no lo es, y puede ser utilizada para una infinidad de propósitos, como centros comerciales, desarrollos turísticos, complejos hoteleros, oficinas corporativas… incluso el Fideicomiso podría garantizar los mismos créditos para la adquisición de las viviendas, en lugar de utilizar la conocida figura de la hipoteca, haciendo de esto que en caso de incumplimiento, la toma de posesión será más rápida que entrar a los litigios que conllevan las hipotecas.

Por si fuera poco, el Fideicomiso facilitará las negociaciones y acuerdos con las Instituciones Financieras en caso de que se requiera de algún fondeo, ya que la garantía sería el mismo Fideicomiso, lo cual es una gran ventaja para los Desarrolladores.

Si buscas certeza jurídica para tu proyecto, acércate a un Fiduciario y deja que ellos estructuren, integren e implementen tu proyecto.

FIDEICOMISOS: UNA SOLUCIÓN ÓPTIMA PARA LOS DESARROLLADORES INMOBILIARIOS.

El Fideicomiso ¿Existe una noción práctica de él?

Autor: Reynaldo Reyes Pérez Díaz / Licenciado en Derecho y en Contaduría Pública.

Maestro en Derecho.

El fideicomiso es un contrato regulado por la legislación mercantil, particularmente por la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito (LGTOC, artículos 381 al 407).

Así, en virtud del contrato de fideicomiso, una persona denominada fideicomitente, transmite la propiedad o titularidad de bienes o derechos “patrimonio” a una institución fiduciaria, para ser destinados a fines lícitos y determinados, encomendando su realización a la propia institución fiduciaria.

Una vez que los fines para los cuales se constituyó el fideicomiso sean cumplidos, la fiduciaria entregará los bienes, derechos y provechos, los aportados y los que se hayan generado, en beneficio de otra persona que se denomina fideicomisario, que puede ser el propio fideicomitente.

Por lo anterior, es posible suscribir un contrato de fideicomiso para que a través de su figura se realice cualquier finalidad, la que desee el fideicomitente aportante de los bienes o derechos-, con la única salvedad de que sea lícita y determinada.

En términos generales ya se ha relatado la forma en la cual se debe constituir un fideicomiso, pero persisten las interrogantes ¿cuáles son los diferentes usos o aplicaciones del fideicomiso? Y desde mi perspectiva de abogado, ¿qué tipo de fideicomiso puedo proponerle a mi cliente, como alternativa de solución a sus problemas? Bueno, la respuesta es: el único límite para beneficiarse de los usos y aplicaciones del fideicomiso, será la imaginación.

A continuación, sólo haré mención de algunos usos del fideicomiso, ya sea que por sí mismos se expliquen o por su uso ya son del conocimiento ordinario: fideicomisos públicos de inversión, administración, desarrollo inmobiliario, de inmuebles en zona restringida, testamentarios, para fundaciones o museos, fondos de pensiones y jubilaciones o de previsión social; fondos de fomento de asistencia social, administración de rentas, de investigación y/o desarrollo de tecnología, sociedades de inversión, para el otorgamiento de créditos, de infraestructura, carreteros, construcción y/o administración de parques industriales, fondos de ahorro y otros; sin embargo, daré a continuación algunos ejemplos en forma particular, únicamente a efecto de constatar la versatilidad de este instrumento:

El fideicomiso de garantía, en época reciente, se ha incrementado sustancialmente su uso, de tal forma que inclusive en la LGTOC fue incluida la sección segunda del fideicomiso (artículos 395 al 407). Este tipo de negocios tiene la finalidad de que la fiduciaria destine el patrimonio aportado a cumplir con el pago de alguna obligación contraída en una operación principal por el deudor-fideicomitente, en favor del acreedor-fideicomisario.

Tratándose de bienes muebles se podrá suscribir el contrato respectivo en forma privada, pero de inmuebles se deberá elevar a escritura pública. En la ejecución de los fines la institución fiduciaria, deberá destinar el patrimonio directamente o con su venta a pagar al fideicomisario (acreedor) en forma extrajudicial, situación que lo hace el medio ideal porque se ahorra dinero y tiempo, en comparación con las otras figuras de garantía, como la prenda, fianza o hipoteca, cuya ejecución es bastante onerosa por los gastos judiciales que representa, sin tomar en cuenta el costo que implica el tiempo que dilata este tipo de trámites.

Los fideicomisos de administración y fuente de pago son frecuentemente utilizados para transparentar el manejo de recursos. En este caso, la fiduciaria será la encargada de cumplir con los lineamientos estipulados para el destino que tendrán los recursos. Son usados en el manejo de tesorerías, como las de las administraciones de condominios, asociaciones de padres de familia, administración de taquillas de espectáculos o presentaciones culturales, administración de eventos con fines benéficos, etc.

Por otra parte, tenemos los fideicomisos bursátiles donde los certificados que se emiten cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), a través de los cuales se bursatilizan activos mediante la cesión al patrimonio del fideicomiso de cuentas por cobrar o en general flujos futuros. El fiduciario, al amparo del fideicomiso, emite los certificados y coloca a través del Intermediario Colocador entre el gran público inversionista; el producto de la colocación se entrega a la fideicomitente y con los flujos de recursos que se vayan obteniendo del patrimonio fideicomitido, se irán liquidando a los fideicomisarios o tenedores de los certificados según se haya pactado.

(1) Imagen consultada en el portal de la Bolsa Mexicana de Valores “BMV” el 1° de mayo de 2016.

Los fideicomisos sobre bienes raíces (Fibras) son los que su patrimonio está conformado por bienes inmuebles y su finalidad será el propio arrendamiento o la adquisición del derecho a recibir los ingresos provenientes del arrendamiento de esos bienes. Los Fibras, reparten el 95% de sus utilidades entre los tenedores de los certificados y sus beneficios se obtienen a través de dividendos, rendimientos y plusvalía.

(2) Imagen consultada en el portal de la Bolsa Mexicana de Valores “BMV” el 1° de mayo de 2016

Los títulos referenciados a acciones (Tracs) son fideicomisos que emiten certificados de participación ordinaria y su patrimonio corresponde a acciones que cotizan en la BMV, cuya intención es replicar algún índice de cotización, por ejemplo el Índice de Precios y Cotizaciones (IPC) de la BMV, para hacer accesibles las inversiones patrimoniales a pequeños inversionistas, quienes a su vez le dan mayor bursatilidad al mercado, pero también cuentan con la ventaja de diversificar la canasta de acciones, indexación, menores comisiones, mayor liquidez, pero sobre todo, replica los mismos efectos del índice.

En los fideicomisos de autoconstrucción, convergen una serie de participantes (fideicomitentes), ya sea con el interés de propalar y efectuar la venta de los inmuebles o construir o bien sólo para ser habitados por ellos mismos. Los fideicomitentes aportan terrenos, materiales, licencias de construcción, planos, mano de obra, recursos líquidos o cualquier derecho o bien que tenga por propósito coadyuvar en el diseño, construcción y terminación de bienes inmuebles.

En lo concerniente a los fideicomisos de bursatilización de participaciones federales, estos pueden ser constituidos por cualquier municipio de la República Mexicana y aportarán los derechos sobre las participaciones federales que en el futuro recibirán del gobierno federal. El fideicomiso, emitirá certificados y serán colocados entre el gran público inversionista, en la forma que ya quedó establecida anteriormente, el servicio de la deuda se hará frente paulatinamente como se reciban las participaciones y es la forma que los gobiernos municipales pueden obtener disponibilidad inmediata con flujos futuros seguros.

Finalmente, en los fideicomisos constructores de infraestructura, como en ejemplos anteriores, se afectan flujos futuros contra la obtención de recursos provenientes de deuda privada o pública a través de la BMV; estos recursos serán destinados precisamente a la construcción de obras de infraestructura que pueden ser en diferentes sectores: caminos y puentes, transporte, telecomunicaciones, suministro de agua, aeropuertos, generación y transmisión de electricidad, puertos marítimos, ferroviario, etc. Cuando las obras han sido concluidas y pueden generar ingresos por los servicios prestados, entonces esos flujos serán destinados precisamente al servicio de la deuda. Con este instrumento, cualquier nivel de gobierno puede construir obra pública, sin descapitalizarse.

En conclusión, en una época donde el común denominador son los recursos escasos, el fideicomiso, por su versatilidad, es el vehículo ideal para poder ejecutar cualquier actividad o acción a costos menores que los medios o recursos tradicionales.

(1) Imagen consultada en el portal de la Bolsa Mexicana de Valores “BMV” el 1° de mayo de 2016.

http://www.bmv.com.mx/es/Grupo_BMV/Instrumentos_disponibles/_rid/965/_mod/TAB_LARGO

(2) Imagen consultada en el portal de la Bolsa Mexicana de Valores “BMV” el 1° de mayo de 2016, http://www.bmv.com.mx/es/Grupo_BMV/Instrumentos_disponibles/_rid/965/_mod/TAB_CAPITALES