Por David Mauricio Domínguez Martínez
En el ámbito de las inversiones inmobiliarias, existen diferentes indicadores que permiten evaluar el comportamiento comercial de los proyectos en el mercado, desde el volumen de ventas mensual (absorción), hasta el éxito comercial y nivel de ocupación de los espacios en renta. Estas métricas forman parte fundamental de cualquier proyecto inmobiliario, ya sea en su modalidad residencial, comercial, oficinas, mixto, hotelero e industrial, por mencionar algunos.
Dichos indicadores no solo son importantes en la evaluación de proyectos en marcha, son esenciales en la vida de un proyecto inmobiliario desde su etapa de planeación, ya que condicionan la proyección financiera, arquitectónica y comercial; también, constituyen un sustento esencial en la búsqueda de capital, por medio de un crédito puente, la formación de distintas sociedades de inversión u otro mecanismo de fondeo.
En este orden de ideas, es posible evaluar el comportamiento promedio que tienen proyectos inmobiliarios de usos específicos que se monitorean con regularidad, como en el caso de espacios comerciales, oficinas corporativas y en el sector habitacional. Es precisamente este último giro inmobiliario el que tiene una mayor dimensión territorial a nivel nacional y destaca como motor económico por sus eslabones productivos, entre sus métricas de análisis, además de la evaluación del número de proyectos que compiten en una zona, las unidades que aportan, sus etapas, prototipos, precios, absorciones, éxito comercial, amenidades, entre otras. Según ciudad, tipología y segmento (clasificación de la vivienda en función de límites de precio), la vivienda nueva en venta puede presentar diferentes indicadores promedio a nivel nacional que permiten identificar oportunidades de inversión.
Oferta en las principales ciudades
Durante el primer semestre de 2023, Tasvalúo identificó en la Ciudad de México poco más de 87,400 unidades en proceso comercial (tiempo de vida del proyecto desde que se inicia la venta de viviendas, puede ser desde preventa y culmina con el agotamiento de unidades), así como 65% de ventas respecto a este parque. En términos de número de proyectos, se registraron poco más de 1,100 unidades, de los cuales tuvieron una absorción promedio de 1.5 unidades vendidas por desarrollo y un precio unitario promedio de $48,400.00 pesos.
Por su parte, la ciudad de Monterrey reportó una cifra de unidades similar, con poco más de 87,300 viviendas en proceso comercial, sin embargo, su avance de ventas fue superior con 69% del parque vendido. En cuanto al número de proyectos, la cifra se aproximó a 300 desarrollos, los cuales presentaron una absorción promedio de 6.1 unidades por proyecto, mientras que el precio unitario fue de $33,000.00 MXN.
En el caso de Guadalajara, fueron poco más de 42,500 unidades de las cuales 63% se vendieron, se registraron poco más de 300 proyectos con una absorción promedio de 2.8 unidades y un precio unitario promedio de $34,800. Otras ciudades que presentaron una oferta importante fueron Querétaro con más de 27,000 unidades, las ciudades que comprenden la Riviera Maya sumaron más de 22,000 unidades, Tijuana con cerca de 14,000, así como Puebla y León con más de 10,000 cada una.
Demanda de hipotecas
De acuerdo con el último informe sobre créditos hipotecarios en México, al cierre de junio del presente año, entre las principales ciudades a nivel nacional la zona metropolitana de la Ciudad de México se posicionó como la entidad con la mayor demanda de vivienda, ya que acumuló cerca de 17,300 unidades financiadas, le siguieron las ciudades de Monterrey con más de 15,800, Guadalajara con cerca de 10,000, Riviera Maya con aproximadamente 7,000, Querétaro casi con 7,000, Mérida cerca de 4,400, León y Tijuana se aproximaron a 3,380 cada una, y la zona conurbada de Puebla-Tlaxcala con poco más de 2,600. La demanda reportada integra todos los créditos a la vivienda nueva emitidos tanto por Organismos Nacionales de Vivienda (ONAVIS), como por la banca privada y otras entidades financieras tanto en modalidad individual como cofinanciamiento.
Oportunidad de mercado
Si se analiza el volumen de vivienda en los rubros oferta y demanda por separado, se aprecia que las grandes ciudades concentran el mayor volumen de unidades, no obstante, surge la necesidad de evaluar la relación que guarda el mercado para identificar las oportunidades de inversión y los territorios más competidos; con base en ello, es posible desarrollar una adecuada estrategia de incorporación y expansión en el mapa inmobiliario. Al respecto, se puede relacionar el número de unidades en proceso comercial con los créditos hipotecarios ejercidos en un período determinado de tiempo, lo anterior permite tener una primera aproximación al panorama del mercado inmobiliario e identificar la saturación potencial en algunas ciudades.
En este sentido, si se analiza la relación que existe entre la oferta en proceso y demanda de hipotecas (acumuladas 2022-2023*), se revela que existen zonas y ciudades medianas que presentan una oportunidad de mercado importante como en el caso de León, Puebla-Tlaxcala y la propia Riviera Maya (Cancún-Playa del Carmen-Tulum), por ser sede de parques industriales importantes, o centros turísticos de talla internacional, dichos mercados destacan como importantes ejes económicos consolidados que mantienen una fuerte atracción de capitales, y la subsecuente demanda continua de vivienda. Un caso similar es el de la Ciudad de México, que mantiene una importante demanda de vivienda a pesar de que ha visto una reactivación significativa de sus proyectos detenidos en años recientes.
En el extremo opuesto, existen ciudades que poseen un importante volumen de unidades disponibles en oferta en relación con la demanda de créditos hipotecarios, en este sentido, destacan ciudades como Querétaro, Mérida y Monterrey, cuyo auge inmobiliario en el último decenio es notable. La amplia disponibilidad de viviendas en dichos mercados plantea un desafío por generar mejores y más competitivos espacios habitacionales, así como por capturar y generar una mayor demanda. En paralelo, la importante concentración de inversiones inmobiliarias en dichas metrópolis demuestra que se mantienen a la vanguardia en términos de habitabilidad, empleo y seguridad, entre otros factores que las hacen altamente atractivas para el sector empresarial y de inversión, así como para diversos estratos socioeconómicos.
Es importante señalar que el análisis del balance del mercado debe ser complementado con la evaluación de otros factores al momento de decidir una inversión inmobiliaria, los cuales van desde el examen de las instituciones locales (en términos de agilidad, transparencia y eficiencia institucional), hasta la disponibilidad y costo de tierra, materiales constructivos, mano de obra y otros costes operativos. Por su parte, en términos de eficiencia comercial, las métricas descritas constituyen un primer acercamiento a la definición de objetivos en la formulación proyectos inmobiliarios, sin embargo, es preciso consideran factores que inciden en el comportamiento comercial y éxito de cada desarrollo y deben ser analizados de manera particular para cada proyecto y su zona de influencia.
En relación con lo anterior, es posible distinguir entre factores internos que condicionan la competitividad de un desarrollo y otros de índole externo. En el primer caso, se puede enlistar el tipo de proyecto, diseño arquitectónico, oferta y calidad del producto, disponibilidad y calidad de amenidades, distribución de espacios comunes y equipamiento, y condiciones de enganche y financiamiento; en el segundo caso, es posible mencionar la accesibilidad, el nivel socioeconómico de la colonia, colindancias, perfil económico de la zona, percepción de la seguridad del entorno, presencia de equipamiento urbano y diferentes servicios como los educativos, de salud y comerciales. En suma, estos son algunos elementos que pueden condicionar el éxito comercial de un proyecto.
Con base en lo anterior, es posible concluir que la oportunidad de inversión en el sector inmobiliario se relaciona con la identificación de espacios con potencial éxito comercial que cumplen con las condiciones descritas, favorables escenarios de adquisición de tierra (siempre con el conocimiento del precio de la tierra en la zona a través de un avalúo, estimación de valor y estudio de mercado), junto con el correcto planteamiento de un esquema financiero y de retorno de inversión. Lo anterior, se facilita en perfiles de inversionistas experimentados en donde el know how se encuentra desarrollado, mientras que, para otros perfiles menos experimentados, es recomendable la búsqueda de partners y consultoras de asesoría inmobiliaria.
* Estos períodos pueden no tener una coincidencia exacta y se utilizan como referencia temporal en este documento, en el caso de la oferta, el tiempo de vida de los proyectos varía de manera importante y su registro por parte de diferentes consultoras no necesariamente coincide con los períodos que reportan las instituciones de gobierno para el caso de la demanda de créditos hipotecarios. *
David Mauricio Domínguez Martínez
Tasvalúo
