La nueva plataforma de pagos digitales (CoDi)

Autores: Irving Peña, Carlos Flores y Adolfo García – Colaboradores en TMSourcing.

“Código Digital (CoDi) permitirá hacer pagos de bienes y servicios mediante un teléfono celular.”

2019 nos traerá una nueva forma de hacer pagos, a través de la nueva plataforma de Banxico denominada Cobro Digital (CoDi). Está plataforma tiene el objetivo de permitir realizar pagos de bienes y servicios a través de celulares inteligentes o vía web, brindando un medio de pago seguro y eficiente al público en general.

Con este proyecto, Banxico en conjunto con el Gobierno de México buscan brindar mayores beneficios de los comercios y personas usuarias de los servicios de pago electrónico, así como de aquellos segmentos de la población que, a la fecha, no forman parte del sistema financiero formal, brindándoles un acceso al sistema financiero a través del móvil.

Para aclarar el punto anterior, es importante mencionar que el número de personas con teléfonos inteligentes es el doble del número de personas que tienen una cuenta bancaria, cabe mencionar que la CoDi contempla no únicamente las compras presenciales, si no también las compras de bienes y servicios no presenciales, incluso pagos de servicios recurrentes.

La plataforma CoDi se encuentra en pruebas piloto actualmente y se espera que sea obligatoria para las instituciones de banca múltiple a partir del último día de septiembre de este mismo año, incluso, CitiBanamex comentó que a finales de abril se encontrará lista para realizar pruebas reales.

El Banco de México también adelantó que más adelante se permitirá el desarrollo de plataformas compatibles con CoDi para desarrolladores distintos a los participantes.

¿Cómo funciona CoDi?

La plataforma CoDi utiliza el Sistema de Pagos Electrónicos Interbancarios (SPEI), el cual permite realizar pagos electrónicos de manera segura y en tiempo real (5 segundos en promedio), en un esquema donde el pago (de hasta 8 mil pesos) es solicitado por el vendedor desde su teléfono (QR o NFC) o desde internet y el comprador autoriza dicho pago desde su teléfono celular.

Para hacer uso de CoDi, se requiere que los compradores cuenten con un teléfono inteligente con la aplicación móvil de su institución financiera participante en CoDi instalada y una cuenta en la misma. Dicha cuenta podría ser nivel 2, lo que permite que su apertura no se tenga que realizar en una sucursal.

Por otro lado, el vendedor únicamente requiere contar con su código QR (puede ser una impresión) y un teléfono inteligente o algún dispositivo con aplicación CoDi para generar las solicitudes de cobro (incluso se podría hacer desde un portal para ventas por internet).

Beneficios de la plataforma CoDi

Los principales beneficios de la plataforma CoDi se enfocan a los comercios, al ser un pago electrónico sin comisiones a diferencia de las altas comisiones que se cobran por el procesamiento de pagos con tarjeta, así como la disponibilidad de los recursos de forma inmediata sin tener que preocuparse de los contracargos.

Las Fintech y los Fideicomisos

Autor: Guillermo Donjuán Aguirre – Subdirector de Ingeniería Fiduciaria.

Como sabemos el año pasado se publicó la Ley Fintech, que tiene como objetivo principal regular la operación de las Instituciones de Tecnología Financiera (“ITF”), así como las operaciones con activos virtuales (criptomonedas) previamente aprobadas por Banco de México.

Dentro del ordenamiento legal citado, se regulan dos tipos de ITF: (i) Instituciones de Financiamiento Colectivo (crowdfunding), y (ii) Instituciones de Fondos de Pago Electrónico (electronic wallets), que pasaremos a detallar:

(i) Instituciones de Financiamiento Colectivo (crowdfunding): Son las instituciones que tienen como objeto poner en contacto a solicitantes de recursos e inversionistas, a través de aplicaciones informáticas, interfaces, páginas de internet, o cualquier otro medio de comunicación electrónica o digital, para que los inversionistas otorguen financiamientos a los solicitantes conforme a los siguientes esquemas:

(a) Financiamiento Colectivo de Deuda: Los inversionistas otorgan préstamos, créditos, mutuos, o cualquier otro financiamiento causante de un pasivo directo o contingente a los solicitantes, el cual que deberá ser pagado, generalmente con intereses;

(b) Financiamiento Colectivo de Capital: Los inversionistas compran o adquieren títulos representativos de los solicitantes; y

(c) Financiamiento Colectivo de Copropiedad o Regalías: Los inversionistas y solicitantes celebrarán entre ellos contratos de asociación en participación o cualquier otro tipo de convenio mediante el cual el inversionista adquiere una parte alícuota o participación en un bien presente o futuro, o en los ingresos, regalías o pérdidas que se obtengan de la realización de una o más actividades o de los proyectos del solicitante.

Dentro de operaciones autorizadas para las Instituciones de Financiamiento Colectivo, está la de constituir los fideicomisos que resulten necesarios para el cumplimiento de su objeto social, y todos los esquemas de financiamientos arriba señalados, caben en un fideicomiso, lo que abre un mercado importante de oportunidad de negocios en esquemas asociación entre las Fiduciarias y las Instituciones de Financiamiento Colectivo.

Por otra parte, tenemos:

(ii) Instituciones de Fondos de Pago Electrónico (electronic wallets): Son las instituciones que tienen como objeto la emisión, administración, redención y transmisión de fondos de pago electrónico, incluyendo moneda nacional, moneda extranjera o activos virtuales (criptomonedas), a través de aplicaciones informáticas, interfaces, páginas de internet, o cualquier otro medio de comunicación electrónica o digital. Las actividades principales para cumplir con su objeto incluyen, entre otras:

(a) Abrir y llevar una o más cuentas de fondos de pago electrónico por cada cliente;

(b) Realizar transferencias de fondos de pago electrónico, cantidades de dinero en moneda nacional o extranjera, o activos virtuales (criptomonedas) aprobadas por Banxico entre sus clientes, y los clientes de otras Instituciones de Fondos de Pago Electrónico, o de instituciones de crédito (bancos); y

(c) Entregar una cantidad de dinero o activos virtuales (criptomonedas) equivalente a la misma cantidad de fondos de pago electrónico en una cuenta de fondos de pago electrónico, mediante el respectivo cargo en dicha cuenta.

En este último inciso cabe señalar que Banxico deberá autorizar los activos virtuales previo a que las ITF y otras entidades financieras los utilicen. Para la determinación de los activos virtuales, Banxico tomará en cuenta, entre otros aspectos, el uso que el público dé a las unidades digitales como medio de cambio, el tratamiento que otros países le den a las unidades digitales particulares como activos virtuales, así como los convenios, mecanismos, reglas o protocolos que permitan generar, identificar, fraccionar y controlar la replicación de dichas unidades.

Adicionalmente, Banxico definirá las características de los activos virtuales, así como los términos y condiciones y restricciones de las operaciones y demás actos que se puedan realizar con los mismos, mediante disposiciones secundarias.

Finalmente, las ITF que operen con activos virtuales deberán revelar a sus clientes los riesgos inherentes de los activos virtuales, incluyendo que el activo virtual no es moneda de curso legal y no está respaldado por el gobierno federal ni Banxico.

La ley establece para las Instituciones de Fondos de Pago Electrónico le siguiente obligación respecto de las cantidades de dinero que reciban de sus Clientes para la realización de las Operaciones contratadas.

Las Instituciones de Fondos de Pago Electrónico estarán obligadas a mantener los recursos propios segregados de los de sus Clientes, así como mantener estos últimos identificados por cada Cliente. En todo caso, mientras las ITF mantengan dichas cantidades bajo su disposición sin que las hayan entregado al beneficiario o destinatario, o bien, transferido a otra entidad facultada para participar en servicios de pago a que haya lugar, deberán depositar dichas cantidades, a más tardar al final del día en que las hayan recibido, en cuentas de depósito de dinero a la vista abiertas a nombre de la institución de que se trate en una Entidad Financiera autorizada para recibir depósitos de dinero, las cuales deberán ser distintas a aquellas donde se mantengan los recursos propios de la operación de la ITF, o emplearse en operaciones de reporto solo con Valores emitidos por el Gobierno Federal o el Banco de México celebradas con instituciones de crédito a plazo de un día renovable conforme a lo que convengan al efecto, o bien afectarse en un fideicomiso de administración constituido para tal fin, que únicamente lleve a cabo las referidas operaciones de reporto.

Esta última obligación, se abre otra ventana de oportunidades para las Fiduciarias en México para la creación de esquemas de fideicomisos ya se para el manejo de fondos de pago electrónico o bien para segregar los recursos propios. de los de recursos de sus Clientes.

Así que la Instituciones de Tecnología Financiera podrán estar en el tercer milenio, pero la herramienta milenaria del Fideicomiso será un gran auxiliar en el cumplimiento de sus fines.

Régimen fiscal de los fideicomisos

Autor: Miguel Pacheco Pérez Tello.

Contador Público, especialista fiscal y con diplomado en derecho tributario; estudió la carrera de Licenciado en Derecho. Es socio fundador de la Asociación Iberoamericana de Instituciones y Especialistas en Fiducia. Conferencista en diversos foros fiscales. Socio de la firma RPH Consultores Fiscales y Legales, S.C.

Régimen fiscal de los fideicomisos:

En primer lugar, se debe tomar en cuenta que quienes participan en un fideicomiso, como es conocido, son los fideicomitentes, la fiduciaria y los fideicomisarios, en consecuencia, los fideicomisos no tienen personalidad jurídica propia; es decir, por el hecho de constituir un fideicomiso, no nace a la vida jurídica una persona distinta a quienes lo suscriben y, por lo tanto, ningún fideicomiso es sujeto de impuestos.

Ciertamente, a través de los fideicomisos quienes tienen que pagar los impuestos, como son el impuesto sobre la renta o el impuesto al valor agregado, son las personas que intervienen en ellos.

Para estos efectos, debemos considerar que la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos establece en su artículo 31, fracción IV, que es obligación de los mexicanos contribuir para los gastos públicos, así de la Federación, como de los Estados, de la Ciudad de México y del Municipio en que residan, de la manera proporcional y equitativa que dispongan las leyes.

Por su parte, el artículo 1º del Código Fiscal de la Federación, señala que las personas físicas y las morales, están obligadas a contribuir para los gastos públicos conforme a las leyes fiscales respectivas.

Como leyes respectivas, podemos mencionar a la Ley del Impuesto sobre la Renta, la cual en su artículo 1, menciona que las personas físicas y las morales están obligadas al pago del impuesto sobre la renta, entre otros casos, las residentes en México, respecto de todos sus ingresos, cualquiera que sea la ubicación de la fuente de riqueza de donde procedan.

Tal como se mencionó, el fideicomiso no es una persona física ni moral, es así que, quienes tienen que contribuir, mediante el pago de los impuestos correspondientes, son las personas físicas y, en su caso, las morales y no el fideicomiso.

Por lo que se refiere al impuesto sobre la renta, se debe tomar en cuenta que es un impuesto que se paga de manera anual, por lo cual, los fideicomisarios, que son quienes reciben el beneficio que el fideicomiso implica, deben pagar este impuesto mediante la presentación de su declaración anual, acumulando el resultado fiscal que determine la fiduciaria a sus demás ingresos, teniendo la posibilidad de acreditar los pagos provisionales que la fiduciaria realizó por su cuenta. En relación con lo anterior, el Servicio de Administración Tributaria emitió el Criterio 11/ISR/N “Declaración del ejercicio del ISR. La fiduciaria no está obligada a presentarla por las actividades realizadas a través de un fideicomiso.”

Por otra parte, aun cuando se realicen actividades empresariales a través del fideicomiso, la regla 3.1.15., de la Resolución Miscelánea Fiscal en vigor, permite que se ejerza la opción de considerar que no se realizan actividades empresariales a través de un fideicomiso, entre otros supuestos, si los ingresos pasivos representen cuando menos el noventa por ciento de la totalidad de los ingresos que se obtengan a través del fideicomiso, durante el ejercicio fiscal de que se trate.

En este caso la misma regla menciona que una vez que se aplique dicha opción, los fideicomisarios o, en su defecto, los fideicomitentes deberán tributar en los términos de los títulos de la Ley del ISR que les corresponda, respecto de todos los ingresos acumulables y deducciones autorizadas que obtengan a través del fideicomiso.

De igual forma quienes no realicen actividades empresariales a través de un fideicomiso; es decir que se trate de un fideicomiso de administración, son los fideicomisarios quienes pagan el impuesto, en los términos que les corresponda de acuerdo con el tipo de ingresos que obtengan y en esos casos la fiduciaria no tiene que cumplir con ninguna obligación por cuenta de los fideicomisarios.

Tratándose del impuesto al valor agregado, la Ley dispone en el artículo 1o., que están obligadas al pago del impuesto al valor agregado, las personas físicas y las morales que, en territorio nacional, realicen los actos o actividades siguientes: enajenen bienes, presten servicios independientes, otorguen el uso o goce temporal de bienes o importen bienes o servicios.

En ese sentido, si los fideicomitentes o fideicomisarios realizaran cualquiera de esos actos, a través del fideicomiso, serían ellos quienes tendrían que pagar el impuesto sin que la fiduciaria tuviera que cumplir con obligación alguna, salvo que, atendiendo lo dispuesto en el artículo 74 del Reglamento de esa Ley, los fideicomisarios ejerzan la opción de que la institución fiduciaria expida por cuenta de ellos los comprobantes respectivos y se cumplan con ciertos requisitos como son:

1.- Que al momento en que se solicite la inscripción del fideicomiso en el Registro Federal de Contribuyentes, los fideicomisarios manifiesten por escrito que ejercen dicha opción y las instituciones fiduciarias manifiesten su voluntad de asumir responsabilidad solidaria por el impuesto que se deba pagar con motivo de las actividades realizadas a través de los fideicomisos en los que participan con ese carácter;

2.- Que la institución fiduciaria calcule y entere el impuesto que corresponda a las actividades realizadas por el fideicomiso y lleve a cabo el acreditamiento del impuesto en los términos y con los requisitos que establece esa Ley, y

3.- Que la citada institución cumpla con las demás obligaciones previstas en la Ley, incluyendo la de llevar contabilidad por las actividades realizadas a través del fideicomiso y la de recabar comprobantes que reúnan requisitos fiscales.

En conclusión, cuando se piense en constituir un fideicomiso, se debe tomar en cuenta que las obligaciones de pago de impuestos, siempre recaerá en los fideicomisarios y no en el propio fideicomiso y que los fideicomisarios tendrán siempre la obligación de contribuir, mediante el pago de los impuestos, por las actividades que se realicen a través del fideicomiso, ya sean empresariales o de administración y que la institución fiduciaria siempre actuará por cuenta de los fideicomisarios.

El Fideicomiso Público en México (Primera Parte)

Autor: Juan Manuel Altamirano León / Director de Ingeniería Fiduciaria en TMSourcing.

Considero que son fideicomisos públicos en México aquellos fideicomisos constituidos por la federación (poderes ejecutivo, legislativo y judicial) y las entidades federativas, no importando que los recursos que aporten sean parte del presupuesto de egresos federal o local, es decir son públicos por que son constituidos por un ente público.

En este artículo hablaremos en lo general de los fideicomisos públicos federales.

La Ley Federal de Presupuesto y Responsabilidad Hacendaria (LFPRH) en su artículo 9 señalan cuales son los fideicomisos públicos federales,Son fideicomisos públicos los que constituye el Gobierno Federal, por conducto de la Secretaría [Secretaria de Hacienda y Crédito Público (SHCP)] o en su carácter de fideicomitente única de la administración pública centralizada, o las entidades [Entidades Paraestatales], con el propósito de auxiliar al Ejecutivo Federal en las atribuciones del Estado para impulsar las áreas prioritarias y estrategias del desarrollo. Asimismo, son fideicomisos públicos aquellos que constituyan los Poderes Legislativo y Judicial y los entes autónomos a los que se asignen recursos del Presupuesto de Egresos a través de los ramos autónomos.”

Del artículo 9 de la LFPRH podemos considerar que 2 tipos de fideicomiso públicos:

1.- Los que constituyen el Poder Ejecutivo por conducto de la SHCP como fideicomitente único de la administración pública centralizada y las Entidades Paraestatales, debiendo estos fideicomisos tener como finalidadauxiliar al Ejecutivo Federal en las atribuciones del Estado para impulsar las áreas prioritarias y estrategias del desarrollo”.

A su vez, este tipo de fideicomisos se dividen en dos:

a).- Los Fideicomisos públicos considerados entidades paraestatales en términos de lo dispuesto por la Ley Orgánica de la Administración Pública Federal y la Ley Federal de las Entidades Paraestatales. Estos fideicomisos para su constitución requieren la autorización del Ejecutivo Federal, la cual es emitida por conducto de la SHCP.

b).- Los Fideicomiso públicos no considerados entidades paraestatales o sin estructura orgánica. Los cuales para constituirse sólo requieren la autorización de la SHCP en los términos del Reglamento de la LFPRH, quedando exceptuados de esta autorización aquellos fideicomisos que constituyan las entidades paraestatales no apoyadas presupuestariamente, una vez constituidos deberán registrarse y renovar anualmente su registro ante la SHCP para efectos de su seguimiento, en los términos del Reglamento de la LFPRH. Los recursos se identificarán específicamente en una subcuenta, misma que deberá́ reportarse en informes trimestrales a la SHCP, conforme lo establece el Reglamento de la LFPRH, debiendo identificar los ingresos, incluyendo rendimientos financieros del periodo, egresos, así́ como su destino y el saldo, en estos fideicomisos se deberá establecer la unidad responsable de la dependencia en el caso de los fideicomisos públicos constituidos por la SHCP como fideicomitente de la administración pública centralizada o de la entidad paraestatal con cargo a cuyo presupuesto se hayan otorgado los recursos, o que coordine su operación, que será́ responsable de que se apliquen a los fines para los cuales fue constituido el fideicomiso.

2.- Los que constituyen los Poderes Legislativo y Judicial y los entes autónomos a los que se asignen recursos del Presupuesto de Egresos. En estos fideicomisos se requerirá la autorización de quien constituya el fideicomiso, el artículo 12 de la LFPRH establece que los fideicomisos que constituyan los Poderes Legislativo y Judicial y los entes autónomos a los que se asignen recursos del Presupuesto de Egresos deberán publicar en el Diario Oficial de la Federación, los ingresos del periodo, incluyendo los rendimientos financieros; egresos; destino y saldo de los fideicomisos en los que participen, en los términos de las disposiciones generales aplicables. La información a que se refiere el párrafo anterior deberá remitirse a la Secretaría para efectos de la integración de los informes trimestrales, a más tardar 10 días hábiles antes de la fecha de entrega del informe trimestral correspondiente. Asimismo, deberán reportar a la Auditoria [Auditoría de la Federación] el ejercicio de los recursos públicos aportados a dichos fideicomisos para efectos de la Cuenta Pública.”

Cabe señalar que esta prohibido por la fracción III del artículo 10 de la LFPRH que en los fideicomisos que constituyan particulares, la suma de los recursos públicos federales otorgados no podrá́ representar, en ningún momento, más del 50 por ciento del saldo en el patrimonio neto de los mismos y la fracción IV señala que en el caso de fideicomisos constituidos por las entidades federativas, se requerirá́ la autorización del titular de la dependencia o entidad paraestatal para otorgar recursos públicos federales que representen más del 50 por ciento del saldo en el patrimonio neto de los mismos, informando de ello a la Secretarías de Hacienda y Crédito Público y de la Función Pública.

En el próximo artículo hablaremos de los fideicomisos públicos no considerados entidades paraestatales o sin estructura orgánica.

Aplicación del Fideicomiso en la renovación y venta de inmuebles.

Autora: Genoveva B. Franco Aguado- Consultor Fiduciario.

El principal conflicto que pudiere tener el inversionista que se dedique a la compra, venta y renovación de inmuebles, es que éste necesariamente tiene que adquirir la propiedad del inmueble objeto de inversión. En México ésta operativa, si bien es muy atractiva de inversión, conlleva una serie de gastos que podrían generar que la utilidad total al momento de la venta se vea disminuida, como lo son los impuestos y los honorarios notariales, mismos que se causarían en dos momentos diferentes: al momento de comprar el inmueble y al momento de venderlo.

Es por esta razón que muchas personas no se atreven a entrar en éste tipo de negocio, y menos si no cuentan con el capital necesario, toda vez que el primer gran gasto a realizar es, por supuesto, la compra del inmueble. En virtud de lo anterior, y entendiendo un poco el área de oportunidad que esto implica, que se ha estudiado la viabilidad del uso de la figura del Fideicomiso para que esta forma de inversión sea algo que se encuentre al alcance de la mano de cualquier persona interesada en el negocio inmobiliario.

El Fideicomiso para Renovación y Venta Inmobiliaria es un producto fiduciario cuyo objeto es servir como modelo asociativo entre el propietario del inmueble a renovar y el inversionista de la renovación, de manera que éste último no necesariamente tenga que adquirir la propiedad del inmueble objeto de renovación, sino que mediante acuerdos que fijen entre éste y el propietario del inmueble, se aporte la propiedad a un patrimonio externo de las partes, para efecto de que el inversionista pueda realizar las renovaciones necesarias para incrementar el valor del inmueble y comercializar el mismo, de forma que, al momento de la transmisión de propiedad a favor del tercero adquirente que compre la propiedad, se le pague al propietario original los montos acordados y estipulados en el contrato de fideicomiso, quedándose el inversionista con el resto de la ganancia.

Es decir, mediante este vehículo lo que se busca es que se lleve a cabo el negocio inmobiliario sin la necesidad de que el inversionista adquiera la propiedad del inmueble objeto de renovación, y sin el riesgo de que el propietario del mismo no obtenga el monto que solicite por la venta de éste, generando seguridad entre las partes.

Este modelo ganar-ganar ha sido utilizado en dimensiones aún mayores, ya que es un esquema bastante similar al utilizado en los Fideicomisos para la Construcción de Desarrollos Inmobiliarios, en el cual una persona, como Fideicomitente A, aporta a propiedad fiduciaria el inmueble y otra persona, como Fideicomitente B, aporta licencias, permisos y construcciones, a efectos de que el Fiduciario se encargue de verificar que, al momento de la terminación de obra y de la venta de los inmuebles resultantes de la misma, cada parte obtenga lo que le corresponda conforme a lo previamente pactado en los fines del fideicomiso.

Las ventajas que tendría la utilización del Fideicomiso para Renovación y Venta de Inmuebles son:

1. El inversionista no tendrá que adquirir la propiedad del inmueble, y el propietario del mismo no pondrá en riesgo su patrimonio, toda vez que el inmueble se encontrará en un patrimonio externo de las partes, liberando de esta manera el riesgo de que el inversionista se quede con las ganancias totales de la venta del inmueble o bien, que el propietario del inmueble se niegue a la venta posterior del mismo.

2. La posesión del inmueble la mantiene el inversionista, lo cual le da a éste la libertad de realizar las renovaciones necesarias sin tener la necesidad de solicitar acceso al propietario.

3. El inmueble se vuelve inembargable, ya que al formar parte del patrimonio fideicomitido, el inmueble no podrá ser embargado, lo cual genera seguridad a las partes de que la inversión llegará a buen puerto.

4. Control de gestiones, autorizaciones y licencias. El Fiduciario estará al tanto de que el inversionista consiga todas las autorizaciones necesarias para renovar el inmueble, y de ésta manera evitar conflictos administrativos con las autoridades del lugar de ubicación del inmueble.

5. Clara responsabilidad de las partes, ya que tanto el inversionista como el propietario tendrán sus responsabilidades estipuladas en el contrato de Fideicomiso.

6. Estipulación de un plazo máximo de venta. Este será clave para el cumplimiento de los fines del fideicomiso, toda vez que desde antes de la firma del mismo las partes deberán acordar un plazo máximo para la venta del inmueble renovado, lo cual le dará al propietario del inmueble la seguridad de que recibirá los montos acordados en un plazo determinado. En caso de incumplimiento, se procederá conforme se establezca en el mismo fideicomiso.

7. Solución en caso de muerte del propietario, en caso de ser persona física, toda vez que en el contrato deberá establecerse un Fideicomisario Sustituto, quien recibirá los beneficios en caso de fallecimiento del propietario.

8. Ventajas fiscales: El inversionista, al no tener que adquirir el inmueble, se ahorra del pago del Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles al momento de adquirir, así como el propietario, al momento de aportar su inmueble al patrimonio del Fideicomiso, recibe los beneficios establecidos en el artículo 14 del Código Fiscal Federal, siendo el caso que los impuestos se pagarán únicamente al momento de transmitir el inmueble a favor del tercero adquirente.

Fideicomisos: una solución óptima para los desarrolladores inmobiliarios.

Autora: Genoveva B. Franco Aguado- Consultor Fiduciario.

Hoy en día, cada vez son más los Desarrolladores que deciden utilizar la figura del Fideicomiso para poner en marcha sus proyectos. La práctica nos ha demostrado que es la figura idónea para la seguridad del Desarrollador y del Propietario de la tierra, y reduce de manera drástica los gastos de administración de los Desarrolladores. Entre sus múltiples ventajas podemos encontrar que el Fideicomiso se utiliza como un modelo asociativo entre las partes, por lo que podrán formalizar el Fideicomiso y tener completamente seguro el patrimonio sin la necesidad de constituir sociedades mercantiles.

Pero, ¿Cómo se utiliza?

Generalmente existen tres personas importantes en los Fideicomisos para los Desarrollos Inmobiliarios. La primera es el dueño de la tierra. Éste puede ser cualquier persona física o moral que tenga un inmueble lo suficientemente grande como para poder edificar en ella un desarrollo inmobiliario. Nuestro segundo participante es el Desarrollador, quien es el que se encargará de conseguir licencias, permisos y realizar la construcción del Desarrollo Inmobiliario. Generalmente éste será quien comercializa también los inmuebles resultantes del Desarrollo, sin embargo ésta actividad igual podría derivarse a cualquier bróker especializado en la materia. La tercera persona es el Fiduciario, éste puede ser un Banco o Sofom con experiencia en la materia (personalmente recomiendo hacer el Fideicomiso son Sofomes, toda vez que los costos son mucho menores y el trato es más personalizado que en los Bancos. La Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito facultan a las Sofomes para realizar Fideicomisos de Garantía, y los Fideicomisos para los Desarrollos Inmobiliarios son de Garantía, como se los comentaré posteriormente). El Fiduciario es quien tendrá la propiedad jurídica de los inmuebles, toda vez que al constituir el Fideicomiso se transmite la propiedad del dueño de la tierra a favor del Fiduciario, sin embargo la posesión física se le otorga a un cuarto participante quien es llamado “Depositario”, a quien las partes nombran y será el encargado de verificar que esté todo en orden con el inmueble (impuestos, prediales, boletas de agua, etc.), así como de entregar la posesión a los terceros adquirentes.

En palabras un poco más simples, supongamos que el dueño de la tierra es un hombre que heredó el inmueble y un Desarrollador lo ubica por la buena ubicación de la tierra y la gran plusvalía que podría tener, sin embargo éste Desarrollador no tiene el capital suficiente para pagarle al dueño del inmueble el monto total de la tierra, y el hombre no confía en él lo suficiente en dejar que éste construya en su inmueble y posteriormente le pague lo correspondiente por el mismo. Entonces ubican a un intermediario, quien será el Fiduciario, para efecto de que éste verifique que se construya el Desarrollo y conforme se vendan las viviendas se le pague al dueño de la tierra lo que le corresponde. Esa sería la obligación garantizada del Fideicomiso: que se le pague al dueño y que el Desarrollador construya y venda, recibiendo una muy buena utilidad del negocio.

En éste tipo de Fideicomisos será el Fiduciario quien llevará el control de las gestiones, licencias, autorizaciones, así como el control de los inmuebles que se comercialicen mediante un sistema automatizado, el cual dará la posibilidad de emitir reportes de una manera tan práctica que hará que la carga administrativa del Desarrollador disminuya de una manera tan drástica que verá el beneficio en sus bolsillos.

Y para el dueño de la tierra, si es persona física, el Fideicomiso también ofrecerá una solución en caso de su muerte con la designación de un Fideicomisario Sustituto, quien hará las veces de “heredero” de los beneficios del Fideicomiso, generando un ahorro en la elaboración de un testamento, brindándole seguridad a sus herederos.

Entonces, ¿Por qué no son tan conocidos en el medio?

La costumbre relacionar la palabra “Fideicomiso” con que son operaciones muy complicadas cuándo realmente no lo es, y puede ser utilizada para una infinidad de propósitos, como centros comerciales, desarrollos turísticos, complejos hoteleros, oficinas corporativas… incluso el Fideicomiso podría garantizar los mismos créditos para la adquisición de las viviendas, en lugar de utilizar la conocida figura de la hipoteca, haciendo de esto que en caso de incumplimiento, la toma de posesión será más rápida que entrar a los litigios que conllevan las hipotecas.

Por si fuera poco, el Fideicomiso facilitará las negociaciones y acuerdos con las Instituciones Financieras en caso de que se requiera de algún fondeo, ya que la garantía sería el mismo Fideicomiso, lo cual es una gran ventaja para los Desarrolladores.

Si buscas certeza jurídica para tu proyecto, acércate a un Fiduciario y deja que ellos estructuren, integren e implementen tu proyecto.

FIDEICOMISOS: UNA SOLUCIÓN ÓPTIMA PARA LOS DESARROLLADORES INMOBILIARIOS.