FIBRA instrumento legal asociativo y de desarrollo de tierras
Los fideicomisos tienen como fin primordial la adquisición o construcción de bienes inmuebles a que se refieren los artículos 223 y 224 de la Ley del Impuesto sobre la Renta, los cuales son conocidos como “Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces” o “FIBRAS”, como también los denominó el Gobierno Federal. Éstos son vehículos de inversión que además de contar con un régimen fiscal atractivo para sus inversionistas, pueden otorgar ventajas desde el punto de vista jurídico y organizacional. Una de sus principales ventajas, en comparación a otros vehículos de inversión, es la libertad contractual inherente a su naturaleza de fideicomiso.
En comparación con otras figuras tradicionales como la sociedad anónima, el fideicomiso tiene grandes ventajas para estructurar proyectos inmobiliarios, principalmente por la flexibilidad de este instrumento, el cual se rige por lo pactado en el contrato que lo origina y puede ser definido casi en su totalidad por la voluntad de las partes que participan en él. Si bien una sociedad anónima también se rige por sus estatutos o contrato social, en la legislación se contienen diversas normas y requisitos obligatorios a ser observados por dichas sociedades mercantiles, estableciendo un cúmulo de reglas específicas mínimas en base a las cuales los socios deben pactar en los estatutos. Así pues, la ley define los órganos de la sociedad anónima, los derechos mínimos de los socios e incluso algunas prohibiciones, que de manera general no le resultan aplicables a los fideicomisos.
Generalmente el comité técnico constituye el órgano principal y único de un fideicomiso, adicional a la propia institución fiduciaria. En el caso de FIBRAS, éste puede estar integrado por los propios inversionistas, representantes de la fiduciaria, profesionales inmobiliarios, financieros y en general cualquier persona o grupo que se considere conveniente. En atención a la complejidad y sofisticación de la operación, también pueden crearse dentro de dicho comité, subcomités con responsabilidades y tareas específicas.
La sola participación de una institución de crédito en la estructuración y manejo de FIBRA como fideicomiso, es otro elemento que le añade seguridad y profesionalismo a este tipo de instrumentos. La participación de la fiduciaria, en cierta forma brinda a los inversionistas la certeza de que un tercero profesional, independiente e imparcial participará en el manejo de sus inversiones, velando por el cumplimiento de las disposiciones acordadas en el contrato de México: Especial FIBRAS.
Fibra instrumento legal asociativo y de desarrollo de tierras fideicomiso, lo cual tradicionalmente no sucede en inversiones a través de sociedades. A esto hay que añadir que el fideicomiso es un vehículo muy apropiado y comúnmente utilizado para bursatilidad activos.
Si a lo anterior se le añade los beneficios fiscales aplicables a las FIBRAS, se tiene una figura legal verdaderamente atractiva para llevar a cabo proyectos inmobiliarios que tengan como objetivo dar en arrendamiento dichos activos inmobiliarios, obteniendo un fondeo en los mercados de valores.
Principales beneficios fiscales:
1. Diferimiento de impuesto sobre la renta (“ISR”) e impuesto empresarial a tasa única (“IETU”) en bienes inmuebles aportados al fideicomiso.
Las personas que aportan bienes inmuebles a un FIBRA no tienen que pagar ISR o IETU al momento en que transmiten los inmuebles a una FIBRA. Estos impuestos se determinan al momento de la aportación, pero su entero al fisco se difiere hasta el momento en que los fideicomitentes enajenen los certificados de participación (o certificados bursátiles) recibidos de una FIBRA, o bien, hasta que la institución fiduciaria de una FIBRA enajene los inmuebles aportados por los fideicomitentes.
Hoy existen cerca de 147 REITs que cotizan públicamente, y sus activos ascienden a un valor aproximado de 270 mil millones de dólares.
Este beneficio fiscal es muy relevante para quienes tienen inmuebles que se han apreciado en el tiempo y que desean desarrollarlos en conjunto con otros inversionistas antes de venderlos, ya que en lugar de tener que asumir un ISR o IETU que se generarían al aportarlos a un fideicomiso normal (a cambio de certificados de participación), o a una sociedad anónima normal a cambio de acciones, los impuestos mencionados que-dan diferidos hasta que exista una desinversión en el proyecto, esto es hasta que los fideicomitentes enajenen sus certificados de participación en FIBRA o hasta que ésta venda los inmuebles.
2. Exención en venta de certificados bursátiles para ciertos inversionistas.
Un beneficio fiscal sumamente atractivo es la exención de los ingresos obtenidos por la venta de los certificados bursátiles o certificados de participación emitidos por las FIBRAS, siempre que dicha venta se realice a través de la Bolsa Mexicana de Valores. 2? 1? Derivado de este beneficio ciertos inversionistas pueden obtener una exención fiscal sobre las plusvalías generadas en los inmuebles adquiridos o construidos por la FIBRA, al enajenar los certificados bursátiles que amparan los derechos sobre dichos inmuebles, lo cual no se lograría en caso de una inversión directa en inmuebles.
3. Transparencia fiscal.
Otra característica fiscal atractiva, la cual es inherente a la naturaleza de la FIBRA como un fideicomiso es la transparencia fiscal, lo que conlleva a que los fideicomitentes y fideicomisarios que participan en ésta tienen que asumir los impuestos causados por ella pero (como vehículo de inversión) en sí no es sujeto de impuestos.
Si bien una FIBRA determina el resultado fiscal y retiene el impuesto que corresponde a cada uno de los participantes, la transparencia fiscal de este instrumento permite a sus integrantes tratar los ingresos recibidos a través de la FIBRA con base a su situación fiscal particular. Por ejemplo, los fondos de pensiones y jubilaciones de extranjeros están exentos del ISR y FIBRA, sin que les tenga que retener impuesto alguno. Las personas físicas acumulan a sus ingresos el resultado fiscal distribuido por la FIBRA tratando los ingresos recibidos como ingresos por arrendamiento, pudiendo tomar otras deducciones a las que tengan derecho, entre otros.
4. Exención de pagos provisionales de ISR y IETU.
Otro incentivo fiscal que gozan las FIBRAS es que no están obligados a presentar pagos provisionales de ISR y de IETU, lo cual les puede representar un im-portante beneficio en flujos de efectivo. A raíz de este beneficio este fideicomiso puede invertir las reservas creadas para el pago de ISR o IETU en instrumentos gubernamentales, lo cual les puede permitir obtener un rendimiento adicional con recursos líquidos que de otra manera utilizarían para el pago de impuestos.
En conclusión, a pesar de que el nivel de utilización de esta estructura no ha sido la inicialmente espera-da, las FIBRAS son vehículos de inversión inmobiliaria muy atractivos que por sus bondades legales, asociativas y fiscales, constituyen un importante detonador del sector inmobiliario mexicano, y seguramente empezarán a verse con más frecuencia en el mercado.
2(1)La exención en cuestión es aplicable para los ingresos obtenidos por personas físicas o por residentes en el extranjero sin establecimiento permanente en México derivados de la enajenación de certificados bursátiles emitidos por una FIBRA, siempre que los certificados coticen entre el gran público inversionista y que sean enajenados a través de los mercados reconocidos a que se refieren las fracciones I y II del artículo 16-C de Código Fiscal de la Federación